城中村改造的利弊
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇城中村改造的利弊范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
城中村改造的利弊范文第1篇
关键词：现代城市；城中村；问题探究
Abstract: "village inside city" as for the development of modern city common phenomenon, in the social development both advantages and disadvantages. This article through to "village inside city" problem of exploration, analysis of the phenomenon and reason to the problems existing in the transformation of "village inside city" of reform of the proposed specific measures and solutions.
Key words: the modern city; Villages; Problems probing
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：
“城中村” [1]指随着城市郊区化、产业分散化和乡村城市化的发展，被纳入城建用地范围的农村聚落，是转型不完全的具有明显城乡二元结构的地域实体。城中村现象在城市里日益普遍，在城市的躯壳下，城中村内部体制实际上是农村管理体制，因此，内外的不协调为管理的科学化带来了很多问题，从而导致社区管理出现真空现象，盗窃等事件频繁发生等，给居民生活带来了隐患，不仅不利于城市形象的维护，也严重阻碍了城市的现代化发展。因此，应该根据现代城市“城中村”存在的问题探索，并积极寻求改造的方案和措施。
一、 城中村形成的原因
（一）城乡二元管理体制[2]是城中村形成的制度原因
城乡二元管理体制是城中村形成的制度原因，因为高度集中的计划经济体制下实施的城乡对立的二元管理体制使得城市在管理或使用农村宅基地时存在真空现象，且城市规划涉及的范围不包括这些农村宅基 ，也是管理无效，从而逐渐演化出了城中村。
(二)经济利益是城中村形成的重要原因
城中村的形成还是利益所驱动的。其源于：第一，村民大部分都是文化水平比较低的，没有一技之长，不能胜任收入更高的工作。而城中村是以集体分红形式保障村民的生活水平的，因此，村民更愿意将他们目前所拥有的乡村宅基地作为分红的工具；第二，城市的发展速度越来越快，越来越多的外来人口涌入了城市寻求更多发展机会，促使那些心理膨胀的村民计划着建更多的城中村式的房子来增加他们的收入。
(三)村民素质低下直接促成了城中村的形成
城中村村民的文化程度明显低于城市居民，造成了双方的互不认同。城市居民由于内在的优越感而表现出对这些村民的排斥，而村民也坚守自己的原则，不愿意驱使自己去融入城市的生活氛围中，他们可以继续依赖城中村的集体分红在自己的圈子里过着富余的生活，但是却没有意识到提高文化水平的重要性，长此下去，村民们和城市居民的文化认识差异将越来越大，造成了不可协调的矛盾。
（四）城中村是城市化背景下政府行为短期化倾向的结果。
第一，政府征地时为了降低成本，对于自然村落的保护没有采取有效的措施，而是简单地将村落保留下来并开辟出村留建设和经济发展用地，而之后的开发建设一般都只考虑项目本身的问题，使得那些村落成了城市用地之中的孤岛；第二，政府征地之后向农民采取的种种补偿方法都无法从知识文化和技能方面提高村民的自身能力，因而不利于他们的长久发展。唯有明确对农民采取补偿的具体方式、规定现金补偿的管理使用方法以及加强对村民的文化教育，才能从根本上稳定社会，使农民尽快融入城市，帮助城市的现代化建设；第三，外来工的大量涌入，需要大量的廉价住房的支撑。但是政府和开发商职能的缺失使得这种需求不被满足，于是城中村现象越来越严重。
二、城中村改造所面临的问题
（一）经济问题是改造的制约因素。在城中村的改造中，经济问题是需要多方协调的。其中，改造的资金来源[3]和拆迁补偿这两方面的利益需要更好地协调。改造城中村的费用是很大的，建筑密度大，容积率高，投资大，而回报小，使得政府一般都不愿意直面这个问题，没有付出自己应该承担的那一部分资金，从而使得很多外来资本进入了城市，于是要考虑各个开发商之间的经济利益关系；另外，虽然现行土地管理法及其实施条例统一了拆迁补偿的标准，但这一标准却给村民养老保险带来了新的问题。加上很多地方实际上还没有确定这个标准，导致改造也被搁置。
（二）改造的社会问题。社会问题首先表现为村民的阻力问题。一方面，拆迁的补偿问题的执行不力，以及安置不到位，使得村民排斥改造，而宁愿一直按照目前以城中村形式获取生活收入来源的方式生存下去；其次，在社会经济领域中，涉及着各方面的利益关系。在改造城中村的过程中，要从居民、开发商和政府社会这三方获得良好的协调关系是极其困难的。对于居民来说，要保障改造之后能有良好的居住环境提供给他们。对于开发商，利润始终是第一关注因素。而政府社会方面，则必须保证城市品位的提高和相应的投资回报；最后，随着城市化进程的推进，越来越多的人“走进来”，使得城中村人口构成越来越复杂，加上管理不力，环境脏乱差，治安问题泛滥。这一方面导致了社会治安问题，一方面也构成了改造的阻力问题。
（三）改造模式与改造主体问题。城中村改造耗资巨大，因此需在改造前做好改造模式的规划和改造主体的确定工作。但是目前改造中往往没有做好这两方面的工作，从而使得改造困难重重。改造中有三种具有参考价值的模式：分别是政府主导模式、村民自行改造模式以及开发商主导模式。这三种模式各有利弊，但相对来说，第三种模式更具有发展潜力，这种开发模式可能成为城中村改造的主要模式。
（四）改造程序及优惠政策问题。城中村的改造还需设计到改造程序和优惠政策问题。在改造过程需要将土地所有制转成国有土地所有制，还需将城乡结合部的建设纳入城市规划管理中。体制转化之后，还要处理好开发用地合法手续问题。另外，为了使高额成本的改造更有投资吸引力，必须在优惠政策上进行调节。只有确定好改造的程序和优惠政策，才能更好地促进城中村的改造步伐。
三、城中村改造实例与方式
深圳市城中村[3]改造始于1997年，主要从两方面进行规划。一方面，是以土地规划系统的控制为核心，将非建设用地以及发展用地分开，并明确不同类型的用地具体的使用要求。最后在统一合理的领导下，引导人们进行改造。另一方面，将改造难度大的用地细分开来，并根据这些用地的具体环境、条件、居民状况来进行改造的分类，有的归入环境改造，有的归入综合治理，有的归为局部改造等等，通过这样建立起有序有针对性的改造模式，从而加速了改造的进程，有助于获得更好的效益。
我们可以借鉴深圳市的改造实例来寻求改造的途径。
（一）首先要定位好“城中村”在城市发展中的重要性，进行详细的规划。只有首先定位好“城中村”对于城市发展所起到的积极作用的程度，才能为改造提供一个大体的明确的方向，然后进行详细的规划，这个规划可以以城市总体规划为指导来展开，在规划的过程中注意“城中村”不同于城市的个性，再结合其他如经济、政治、文化等各方面的因素来制定可行的改造方案。
（二）保留传统特色，开发个性化特征。个性化是城市发展鲜活的动力和主题。在“城中村”的改造过程中，既要保留建筑的传统特色，也要注重个性化的改造。保留传统特色既提高了环境的舒适度，也节约了资源；而个性化特征的开发，则使得改造更符合提高居住环境质量和社会风气的标准。
(三)建立健全社会保障机制。如果没有建立起健全的社会保障制度，村民们会对自己的生活保障充满忧虑，从而使得改造中的村民阻力问题一直存在，也就不能有效推进改造的进行。因此，必须建立起健全的社会保障制度。
结束语：
现代城市发展中，“城中村”现象很普遍。在进行城中村改造时，不仅要探讨城中村形成的原因，了解其改造过程中存在的问题，还要提出具体的措施来推进改造工作的健康有序进行，从而更好地促进现代化城市的发展。
参考文献:
[1]闫小培，魏立华，周锐波．快速城市化地区城乡关系协调研究4——以广州市“城中村”改造为例. 城市规划，2004,28(3)．
[2]乐建明，颜哲．城中村改造的几点思路．重庆建筑大学学报．2005，（4）.
城中村改造的利弊范文第2篇
【关键词】 外城中村 乡村城市化改造 更新 再生
中图分类号：TU98文献标识码： A
一、导言
随着我国城市化进程的发展，城市范围不断扩张，本来位于城郊的用地逐渐被用于城市建设，在这种大趋势下，那些原本聚居于此的村庄受到城市化的冲击，这些“外城中村”的再开发建设成为当今城市设计的一个新课题。所谓“外城中村”是指属于城市规划区范围以内的农村，已列入城区长期发展框架的城郊村，这些农村拥有较多的可支配土地，保留着浓重的乡村形态，部分村落独特的资源优势可随着城市发展加以开发和利用。鉴于“外城中村”的特殊性，它的再开发建设不适宜遵循迁村并点的老路，而是应该深刻挖掘村庄的特点，并结合城市规划的发展方向，开辟一条社区改造更新的新思路。
二、项目背景
东古城村址位于云南省玉溪市北城新区山头片区，地块位于红龙路西侧，距离玉溪市中心城区仅8公里的路程，是玉溪市城市规划重点发展区域。东古城村庄占地约320亩，现状住户582户，人口2112人，村中人口多为世代居住的本地人口，建筑大部分为宅基地上自建住宅，卫生所、小学等公共设施也配备完善，是一个发展比较成熟的村庄。东古城所在的山头片区位于龙马山文化旅游区的辐射范围内，东古城改造项目作为旅游区规划的一部分，非常符合“外城中村”的特点，项目的实施对该片区经济社会发展及旅游配套建设具有较大的带动作用，项目建成后将极大改善人居生活工作环境和条件，将与得天独厚的旅游资源形成强强联合，对促进旅游产业升级，丰富产业业态具有较大的带动作用。
三、改造更新的模式
对于东古城这种“外城中村”的改造更新需要寻求一种最适宜的模式，除了空间模式、社区形态等内容，更重要的它需要探讨一种多方共赢的利益分配模式，这将直接影响规划成果的走向。
传统的改造模式一般分为两种。第一种模式称为“全拆模式”，即对现状村庄采取全部拆除重建，完全改变村庄的原貌，利用其基地建设一个适应城市发展格局的全新社区。这种模式的初衷是城乡统筹，打破城乡二元的樊篱，追求城镇空间资源配置的均衡，但是由此而带来的却是潜在的土地资源浪费，尤其是在玉溪市普通住宅类产品趋于饱和的大环境下，这种全拆模式很容易带来大量安置楼盘空置的后果。从另一个角度看，较成熟村庄的居民搬迁安置意愿薄弱，整体拆迁的资金压力和时间成本都是巨大的。第二种模式称为“保留模式”，即基本保留村庄的原貌，只对部分建筑质量差的房屋进行拆除，并通过分配宅基地的方式进行补偿。这种模式与第一种模式相比，虽然大大减少了拆迁成本，但是对于城市形象的改变是消极的。村庄原本的肌理较为凌乱，与城市规划的新格局并不协调，再加上居民自发的改建加建行为缺乏统一的管理，会使城中村的整体形象每况愈下。
综合以上两种模式的利弊，我们提出一种更适合的更新改造模式，称之为“乡村城市化改造”。这种模式的核心思想是社区的可持续发展，通过细致的前期调研对建筑质量进行分类，对保留建筑和新建建筑进行分区规划，并根据拆迁的难度对新建区域进行分期建设，使乡村城市化的进程按合理的节奏按部就班的进行。这种模式既提升了村庄的整体面貌，又在一定程度上保留了传统，城市社区的概念逐步渗透，是一个实施力很强的改造模式。
四、改造更新的原则
“乡村城市化改造”模式的实施必须建立在两大原则之上。以东古城改造项目为例来阐述这两条原则。
1、规划必须放置于田林背景
东古城属于仍保留着浓重乡村形态的典型“外城中村”，农田是村庄的重要组成部分，社区的改造更新必须珍视被保留的农田，将东古城社区放置于约3000亩的田林背景下来思考社区的再生。新的规划必须充分体现农村社区和田林用地一体，具体做法是引入生态农庄的概念。以东古城社区为中心，其周边辐射范围下的农田将作为生态农庄加以开发，引入生态农业示范区、农家乐体验区等项目，与当地旅游业相结合，东古城社区则会规划相应的配套建筑，建筑的规划尽量与农田的肌理相协调，达到社区形态与自然的和谐共生。
2、依据人居环境质量选择“再生空间”。
“再生空间”是指可供改造更新的区域，小部分是现状的闲置用地，更大部分则需要通过拆除原有建筑来实现。建筑的拆除与保留需要经过详细的调研工作，对人居环境进行考察，并进行多方面的比较与系统分析，最后再结合城市规划的思路划定拆除与保留的区域。这条原则可以用八个字来总结，即“梳理、留存、整治、再生”。以东古城为例，对全村582户住宅进行调研，通过对房屋构造、建筑质量、组团规模、日照间距等的评估，将房屋分为三个等级。一类房屋多为近期新建的住宅，质量较好，外立面较新，这类房屋建议保留。二类房屋大多为砖房，传统民居结构，但年代较久，日照状况不佳，这类房屋可酌情拆除。三类房屋则以破败的土房为主，多为闲置已久无人居住的房屋，这类房屋建议拆除。以房屋分级为基本原则，再结合规划方案的思路，最终方案共拆除172户来实现空间再生。
五、改造更新的策略
1、新旧分区，分期发展
在上文所提到的“外城中村”改造的新模式下，更新之后的社区将面临新旧并存的格局，为避免新旧建筑之间的冲突，规划方案必须合理分区，尽量避免新建筑对老建筑的影响，同时还要考虑拆迁的时序，为分期建设提供条件。通过对东古城房屋质量的分析，地块北侧和西侧分布较多三类及二类房屋，拆迁难度低，可以作为新建筑的发展用地。北侧和西侧两个区域恰好位于东古城两条主要道路一侧，道路即成为新旧区域的分界线。两块区域都靠近村庄边缘，北侧和东侧是农田，避免了新建建筑对保留住宅的日照影响。西侧区域比北侧区域拆迁难度更小，可以先行开发，北侧区域也可以由西向东有时序的进行开发。
2、增加公建，打造城镇中心
“外城中村”的更新模式是“乡村城市化改造”，更新的过程就是逐渐赋予乡村城市的功能结构。东古城本身就拥有较完善的公共配套设施，但分布较为零散，建筑面貌陈旧，更新规划将村委会等职能部门迁址重建，选址在相对中心的位置，使其成为将来的城镇中心，代表东古城的形象。为强调城镇生活的完善性，并配合东古城所在区域文化旅游的主题，沿村庄联通公路的主要进村道路布置公共建筑，作为商业服务、公共娱乐等用途。沿街建筑以仿古为特色，主打云南民俗文化，形成富有趣味的民俗文化街。步行街区和城镇中心强化了村庄的城市特征，居住区与旅游地产结合可以促进区域的经济发展，从而加速城市化的进程。
3、释放绿地，增加公共开放空间
传统村落的发展模式是自发式的生长模式，村庄之外是农田，村庄之内建房屋，房屋与房屋之间的间距也比较狭小，缺少必要的公共开放空间，这也是“外城中村”发展的一大弊端。现代化的城市社区除了注重住宅的建筑质量外，更加注重社区环境氛围的营造，绿地、广场、水体等开放空间成为衡量社区品质的重要指标。因此，考虑到“外城中村”的未来发展趋势，使其逐步向成熟的现代化社区发展，就必须改变其拥挤的现状，释放更多的空间作为环境发展之用。在东古城的改造方案中，对于拆除旧建筑后形成的发展用地，筛选出那些用地面积相对较小，分布较分散的用地，这些用地不适宜建造成规模的建筑，因此可将它们改造成绿地或广场。在这些开放空间中适当新建一些小尺度的公建，为社区居民提供一些便民活动场地。
4、尊重传统，新建筑延续老宅文化
“外城中村”的改造更新与传统安置小区不同之处在于，“外城中村”保留着浓重的乡村形态，其改造过程是一个逐步由旧到新的转变过程，其中必然存在新旧文化的冲突。因此，“外城中村”的改造更新必须尊重传统，更新的部分要与保留的部分相互呼应，在文化上寻求一定的延续性，这样才能使更新的过程自然和谐。东古城中的老民居多为带独立院子的低层住宅，院落文化是中国传统民居的精髓，但是从节约土地的角度出发，新建的住宅以小高层为主，不可能实现家家有院子的条件。为了使新建筑延续老宅的院落文化，方案以相邻两栋楼为单位，利用楼间距形成相对私密的院子，尽可能还原院落的感觉。两栋住宅入口相对形成邻里空间，共享的庭院设有组团围墙及出入口，组团庭院在地面标高和景观配置上都有别于外部楼间空间，车行在邻里外解决，减少车辆及闲杂人员的干扰，形成相对私密的仅供组团居民享用的小场所。
六、结语
“外城中村”是一个新兴的概念，但它同时也是城市化发展的必然产物。城市的扩张和村庄的留存本身就是一个矛盾体系，我们对于“外城中村”改造更新思路的探索正是为了缓和这种矛盾。我们希望通过实际项目不断积累经验，在“外城中村”改造更新的领域中不断突破，无论是理论研究还是实践工作都能更上一层楼。
参考文献：
城中村改造的利弊范文第3篇
1.城乡土地利用混淆
改革开放以来，我国农民土地利用自扩大，对于长期存在的工农业产品价格剪刀差和农业劳动报酬低的反思，农村经济自发地向非农经济领域扩展，乡镇企业蓬勃发展。随着农村工业化，建设用地的扩展，也从根本上改变了农村——农业、城市——工、商业的空间经济格局，改变了集体土地农业利用、国有土地建设使用的土地所有制用地结构。我国城乡土地利用景观也呈现出了“走过一村又一村，村村像城镇；走过一镇又一镇，镇镇像农村”。
2.国有土地市场垄断
我国《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，基本上只有国有土地才能进入市场，形成了政府对于土地市场的垄断。集体建设用地进入土地市场交易，依法必须先通过征地转变为国有土地。由于征地具有强制性，补偿标准由政府制定，容易造成征地补偿标准偏低。实际上，在城市化过程中，政府低价征地，高价出让，土地进入非农建设使用的进出通道完全由政府控制，低价进，高价出的土地差价，成为了地方政府土地财政的主要来源。
我国土地出让制度规定，土地出让的最高法定年期是40～70年，而我国干部的法定任期是4～5年，半价卖地对于本届政府“稳赚不赔”，只是“子吃卯粮”，以后的政府日子难过，那是别人的事情。由于缺乏严格的土地资产核算制度，我国地方政府多卖地，就意味着多收益。薄利多销，低价卖地，成为地方政府筹集城市建设资金和政府可用资金的有效途径。这就造成了一方面我国各地建设用地供应指标紧张，地方政府都希望增加建设用地供应；另一方面各地低价出让土地，开发商或土地使用者大量囤地，城市土地低效利用，闲置土地的现象屡见不鲜。
3.集体土地灰色交易
我国农村土地集体所有，城市土地国家所有。城市居民享有相对丰裕的社会保障，而农村居民则占有较多的土地。我国法律规定，农村家庭只能够一户一宅，宅基地面积各地也制定了比较严格的用地标准。而我国城市居民住房困难户，政府提供住房补贴，通过廉租房、经济适用房等，切实保证“住有所居”。我国限定了农村居民的住房用地标准，没有限制农村居民到城市购买住房；而城市居民虽然没有住房的面积限制，却规定不得到农村建房或购房。我国城乡居民对于建设用地的使用权能不一样，市场交易规则很不相同。
我国《土地管理法》规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”由于建设用地规模控制，建设用地供给需要用地指标，审批手续比较复杂，而且也必须缴纳一定的费用，这也使得建设用地指标具有了稀缺性和商品性。集体农用地不办理用地转用审批手续，直接转变为集体建设用地，虽然属于违法行为，但在我国征地补偿标准偏低、可以增加土地所有者的收益，并能够给土地使用者节省开发成本的情况下，容易为土地交易双方所接受。它造成了我国不少地方集体建设用地扩展缺乏自我制约机制，灰色交易泛滥，大量城市居民不顾政策限制购买农村集体建设用地所建住房，“小产权房”问题在大城市郊区尤为普遍。
4.外向型经济占有土地
我国城市土地使用制度改革，建设用地供给由无偿、无限期、无流动使用转变为有偿、有限期、有流动使用，各地城市和开发区、工业园区建设，以地生财，筑巢引凤，以地招商，外向型经济发达。外向型经济促进了我国工业化和城市化的快速发展，国民经济增长迅速，有效地提高了国民收入，同时，也形成了外商凭借经济实力对于我国土地使用权的占有。实际上，由于土地具有位置和面积的固定性，外商投资加快了土地资源开发速度，提高了土地集约利用水平，客观上也减少了我国国民的土地利用空间，加剧了我国土地资源的稀缺性，增加了土地环境的压力。
5.土地城市化超前于人口城市化
我国工业化和城市化的快速发展，也促进了农业剩余劳动力的合理转移。大量的农民离土离乡，外出打工，成为城市的“外来人口”。由于我国目前户籍制度限制，进城农民无法享受所在城市居民的平等待遇，受传统观念的影响，许多农民的辛苦打工收入的很大部分又用于家乡农村建房，造成了在我国城市化水平不断提高，城市建设用地扩展迅速的同时，农村居民点用地并没有因为农村居住人口减少而减少，出现了城乡建设用地竞相增长的局面，不但加剧了耕地保护的压力，也是我国土地资源的最大浪费。
随着城市化进程的推进，城市版图不断向农村延伸，许多原有的农村集体建设用地进入了城市规划控制区范围，形成了许许多多的“城中村”。我国大量农民进城，居住问题的解决，主要是依靠“城中村”的低租农民房，形成了“城中村”居民的重要收入来源。这使得“城中村”居民的土地资产意识日益增强，对于政府征地和拆迁补偿标准的提高形成巨大压力。征地和拆迁补偿标准的提高，使得政府对于“城中村”改造望而却步，进展缓慢；即使完成改造，也使得一些人凭借占有的土地和房屋，一夜暴富，成为了不劳而获的“食利者”。由于“城中村”房屋出租能够产生收益，“城中村”改造过程中必须进行房屋拆迁补偿，房屋面积大，意味着收益多。所以，“城中村”房屋违章搭建，高密度建房，也愈演愈烈。
由于“城中村”改造、城市旧城改造，市民维权力量比征地农民大，城市房屋拆迁安置成本往往远大于征地费用，许多地方城市政府宁愿多征地，也不愿利用存量土地。“城中村”和城市旧城改造的利益矛盾，也加剧了城市扩张。
6.城市土地持续扩展难以为继
我国人多地少，山区和难利用土地面积比例大，可供开发的土地后备资源有限。随着工业化、城镇化和农业现代化加快推进，建设用地需求刚性上升，土地资源刚性约束进一步显现，基本国情和发展阶段决定了我国未来用地形势更加严峻，土地供需矛盾日益突出。我国城市化依靠“投资拉动“资源投入、规模扩张”的发展模式不可持续，城市化蔓延已经带来了城市交通堵塞，环境污染严重，水源供应紧张等一系列“城市病”，城市过度消耗和低效利用土地资源的粗放型发展方式已难以为继。
我国目前许多城市建设用地比例已经过高。例如，2010年深圳市建设用地893.85平方公里，占陆域面积的45%，建设用地比例全国最高（北京只有20%，上海为30%，香港也只有24%），深圳建市30年来，年均建设用地增长超过30平方公里。深圳市未来陆域地表生态控制线外新增建设用地极限潜力约142平方公里。如果以年均十几平方公里的速度消耗，在10年内即可消耗殆尽。我国城市建设中， 由于规划、管理和土地利用上存在的种种问题，城市土地利用粗放不适应经济增长方式转变，土地利用结构不适应城市产业结构升级，城市人居环境不适应人民群众生活质量提高需求，建筑物寿命短，城市土地二次开发的要求日益迫切。城市土地利用结构调整，“城中村”和旧城改造方兴未艾，具有较大潜力。
二、我国城市化过程中土地管理制度改革的困惑
我国城市化过程中土地管理制度改革，在大多数情况下，人们一般认为是为了解决城市化过程中出现的土地利用矛盾和土地利用管理存在的问题，具有很强的针对性和实用性。我国城市化过程中土地管理制度改革的困惑主要表现为以下几个方面。
1.问题的复杂性
由于土地是人类生存和发展最重要的资源，它具有生态系统、生存空间和环境景观等多重功能，也是同资金、劳动力相提并论的最基本的生产要素。土地制度是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称，直接反映了一个社会的人与人、人与地之间的关系，是构成上层建筑的有机组成部分。它使得土地管理制度的改革，政治上比较敏感，涉及面广，制约因素很多，问题复杂，实施非常不容易。它不可能一蹴而就，需要循序渐进，有时只能够就事论事。
2.认识的局限性
应该指出，上述我国城市化过程中土地利用和管理存在的主要问题，仍然只是指出了客观存在问题的表面现象。我国土地管理制度改革，很多时候是“病急求医”，缺乏深入的科学研究。土地科学研究，在某种情况下过于强调实用性，容易受到行政部门的影响，往往把复杂的问题简单化。例如，政策研究有时成为了政策解释和政策宣传。土地管理制度改革有时也因为政治因素，上纲上线，举步不前；学术研究缺乏百家争鸣，难以深入。例如，关于我国实行严格的耕地保护制度，很多人把它解释成为了维护粮食安全。当有的经济学者指出，由于经济全球化、技术进步、国际贸易等因素，不保护耕地，也可能不会出现粮食安全时，部分人就把这位经济学者的言论上升为替外国代言，忽视了我国改革开放以来耕地大量减少，粮食产量连年增加的事实。很少有人认真思考保护耕地是不是真的只是为了粮食安全。世界上主要粮食出口国美国、加拿大、澳大利亚等地多人少，绝对不存在粮食安全的国家，为什么也保护耕地？保护耕地，实际上是因为耕地资源稀缺，耕地是最优质的、可替代性小、难替代的农业用地，它具有生产功能、生态功能、景观功能和文化功能，是土地可持续利用的必然选择。现状土地利用是历史上人们长期根据经济规律对于自然环境适应性的选择，现有的耕地，实际上是区域自然环境中最适宜耕种的土地，它凝聚了历史上大量的土地资本投入。占用耕地，实际上是巨大的资源浪费，也是对于生态环境和传统文化的破坏。
3.研究的艰巨性
土地管理制度改革问题研究属于应用科学研究，必须理论联系实际，进行广泛和深入的调查研究，没有调查就难有发言权。然而，这也往往是最费力，很多学者最不愿意做的事情。个别学者对于土地问题的研究，很多是凭主观臆断，以偏概全，许多结论似是而非。
关于农村土地产权制度改革，主张私有化的学者强调农村土地私有，可以增加征地限制，使圈地比现在更困难，能够减少对于农民土地财产权益的侵害。而反对私有化的学者则强调农民是社会弱势群体，农村土地私有会使农民维护自己土地财产权益的能力更加降低。对于土地产权问题的学术探讨，上升到意识形态上的“自由派”和“左派”的对立，也阻碍了这一问题的深入研究。实际上，土地公有制和私有制作为所有权，存在的实际意义并没有学者们认为的那样重要，世界上大多数国家都不完全是土地私有制，美国目前联邦政府所有的土地约占国土面积的30%。在近现代，国外的土地所有权制度经历了从个人所有权绝对性向社会所有权，再向社会和个人协调发展的过程，土地产权关系从以归属为中心转向以利用为中心，从以地表的平面利用为主转向重视土地空间的立体开发。明晰土地产权，实际上是土地资产经营的前提条件。在我国虽然土地属于国家或者集体经济组织所有，而每一块已经利用土地的土地使用权归谁拥有基本上是明确的，国家或者集体经济组织所有对于土地利用的干预实际上也是越来越少。
我国征地侵害农民的土地财产权益主要是由于征地补偿标准低，而不是因为土地产权不明确。征地标准低，不是因为农民没有土地所有权，而是因为农民属于弱势群体，没有充分的发言权。有人认为土地私有会导致土地兼并、导致社会危机，甚至说会导致农民战争，却忽视了土地公有制，实际上已经废除了私有制的宗地边界，完成了土地兼并的事实。土地兼并不可怕，土地规模经营是生产力发展的必然结果；可怕的是土地兼并过程中有大量的失地农民不能再就业，形成巨大的贫富差距。
4.目标的难选性
土地管理制度的改革主要以问题导向，目标的选择非常重要，但是，其目标的确定也不容易。例如，明晰土地产权作为土地管理制度改革的目标，很多人认为非常必要。实际上，明晰土地产权是很容易根据目前土地占有和实际利用状况，通过办理土地登记手续和土地产权证发放来完成的。难的是明晰土地产权的目标是什么？改革的愿望是希望通过明晰土地产权，使土地利用权益能够更好地得到法律的保护，土地利用利益的分配更加公平合理。充分发挥土地产权在土地合理利用过程中激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能，土地资源通过市场配置，能够实现土地利用结构合理调整和空间布局优化，获取最佳的土地利用的社会、经济、生态效益。
由于目前土地占有和实际利用状况存在许多不合理性，明晰土地产权，是在法律上通过土地登记发证将这种不合理性进行合法化和对个别人历史上通过不正当手段取得的土地使用权的社会认同，土地不合理利用和土地利用权益分配不公平的现象因此会得到了长期固化。例如，对于集体建设用地进行确权，首先必须弄清集体建设用地的来源，理论上只有按照土地利用总体规划依法依规取得的建设用地才是合法的，在土地权属没有异议时，才能够确权。由于新增加建设用地合法来源的依据，只是有土地利用规划以后才能够以此为据。对于土地利用规划编制以前就存在的集体建设用地，通过遗产继承而获得的农村宅基地，土地利用规划实际上只能够被动地承认既有的事实。实际上，我国农村集体建设用地存在着巨大的资源分配不均。企业用地经济发达地区多，经济落后地区少。即使是农村宅基地，同一个村庄富裕农户的人均占有面积是贫困农户的几倍，甚至几十倍。明晰土地产权不进行产权结构调整，可能难以解决土地不合理利用和土地利用权益分配不公平的问题，反而把农村土地占有现状存在的利益矛盾显化，不利于农村的安定团结。
5.行动的逆反性
土地管理制度改革如果对于土地利用和管理存在的矛盾和问题，不能透过现象看本质，改革目标只能够头痛医头，脚痛医脚，缺乏科学性和长远目标，改革措施也容易出现徘徊反复，改革措施出台后的实际效果和改变初衷有时出现南辕北辙。例如，我国实行严格的耕地保护制度，划定基本农田保护区，主观上是希望把肥沃的高产农田作为基本农田进行长期保护，但是，实际上由于土地非农开发比较效益大，现状高产田，往往也是地势平坦，交通方便，建设用地条件好的地方。为了招商引资，尽量降低土地开发成本。建设用地和耕地的空间竞争结果，出现了基本农田上山下海，新垦耕地构成比例增加，土地质量和生产力下降。我国实行城市土地有偿使用制度改革，从理论上讲，由于需要进行土地成本核算，应该可以促进土地集约利用，实际上却出现了大量圈地，土地粗放利用，甚至土地闲置和浪费。避免这种现象，要求在实行城市土地有偿使用的同时，必须要保证城市土地保值和增值。要求土地出让金收入根据土地出让时期分期合理使用，城市现任官员只能够使用任期以内的土地收入（租金），使用任期以外的土地收入（租金），必须还本付息。
6.普适的不易性
我国各地开展土地管理制度改革试点，其最终目标是为了探索适合中国国情的土地利用和管理模式。由于我国传统文化和长期实行计划经济的影响，我国政策制定习惯于追求中央政令统一，在土地管理政策上，大量存在一刀切的现象。这样做，表面上看公平公正，实施阻力小，效果很明显。但是，我国地域辽阔，由于自然和历史等原因，我国各地经济社会发展水平不一样，土地资源质量和利用条件也存在着巨大的地域差异，土地的现状人口承载量，土地利用需求和土地利用潜力很不一样。要制定一个普遍适用于所有地区的全国性政策非常不容易。
例如，我国耕地保护政策，目前基本上得到了全国人民的广泛认同，耕地占补平衡已经成为法律规定的义务。仔细分析，这个政策也有很多不合理性。首先各地垦殖指数不一样，耕地后备资源数量不同。对于耕地后备资源丰富的地区，耕地占补平衡很容易实现，但是，由于这些地区一般是经济发展相对落后地区，建设用地大量供应无市场需求。相反，一些经济发达地区，投资环境好，外来投资活跃，建设用地需求大，却因为土地利用率高和现状垦殖指数高，实际上依靠本地资源根本无法完成耕地占补平衡任务。我国一些地区实行耕地补充指标跨地区交易，却因为考虑到其他地区东施效颦，影响国家严格耕地保护政策的落实，也被国家有关部门叫停。
我国土地管理，耕地保护和建设用地合理供给，土地市场调控等方面，常出现“一放就活，一收就死”的问题，土地利用和管理如何做到因地制宜，发挥地区优势，及其科学合理地维护区域公平，促进区域竞争和合作，如何维护中央政令统一，进而维护国家发展大局，成为土地管理制度改革中越来越需要关注的问题。
三、我国城市化过程中土地管理制度改革的思考
1.坚持正确的土地利用和管理的价值取向
我国城市化过程中土地管理制度改革，应坚持正确的土地利用和管理价值趋向，直接影响着土地管理制度改革的目标选择，是土地管理制度改革走向成功的保证。我国土地管理制度改革，要重视土地和资本同经济发展的关系，要看到土地和房地产市场发展，对于国民经济供给和需求调整的巨大作用，在保障土地使用者合法土地财产权益与维护土地市场的合理公平竞争环境的同时，也要防止任何人凭借资本优势对于土地利用的垄断，多占土地，剥夺他人的合法土地资源使用权和发展权。我国土地管理制度改革，也要和政府管理体制改革相结合，引导地方政府树立正确的政绩观、发展观，按照公共政府的职能处理政府和市场的关系，以努力营造投资环境为发展服务、市场服务，防止公共政府的土地管理职能被市场化改革异化。
2.注意总结土地管理的实践经验
我国城市化过程中土地管理制度改革，要对于土地管理实践中自发产生行为进行认真研究，即使是按照常理属于非理性的行为也不例外，注意总结土地管理的实践经验。对于城市化过程的各地出现的土地利用行为和管理措施，要认真研究其形成机制，重点评价其是否公平。例如，浙江省在耕地保护中出现的建设用地折抵指标跨县交易，它既是耕地保护，补充耕地的激励机制，也在经济发达、建设用地需求旺盛、耕地后备资源不足地区，和经济相对落后、土地开发投资不足、建设用地需要量少、耕地后备资源丰富地区形成了区域合作、协同发展的关系。它比通过规划进行建设用地指标分配，更加具有区域公平性。建设用地折抵指标跨县交易，耕地易地保护，个别地方有可能出现耕地质量下降，耕地补充地区因为过度垦殖导致生态环境破坏等问题，这只说明它需要进一步完善，而不应该完全否定。同理，我国城市郊区大量出现“小产权房”的建设，它应该是推动我国建设用地管理改革的重要动力，应该积极思考集体建设用地和国有建设用地，同权同价、同地同价的合理性和公平性，不能凭借政府拥有的强制性权力，拆除了之。政府的首要职责是为社会的自我成长提供基础性保障，而不是社会的主宰。
我国城市化过程中土地管理制度改革，也需要积极借鉴海内外土地管理的成功经验。著名华裔经济学者杨小凯认为，对法制尚不成熟的国家来说，有意的制度模仿有时比自发的制度试验更有成效。例如，韩国城市土地开发，政府部门主要致力于土地开发政策的制定，研究机构提供规划和技术支持，土地公社或住宅公社负责具体实施。这种管理、规划和执行部门比较系统和科学的分工，非常值得学习。我国一些政府部门有时把精力放在了事务性工作方面，而忽视了对于政策的研究，对于主管的事务缺乏有效的管理和监督。而一些研究机构、执行机构又常常乐于成为管理者，变成为了行政机关；研究机构不进行科学研究，成为行政机构的代言工具；执行机构，不做具体工作，成为了行政机构的人。这种功能错位，也使得我国土地利用和管理的效率和效果大打折扣。
3.努力健全和完善土地行政管理体制
我国土地行政管理体制改革，应该正确认识土地垂直管理和分级管理的利弊和相互作用关系，必须认识到土地利用和管理问题具有明显的区域性。世界上大多数国家，土地利用和收益分配问题，主要是地方政府的问题，有利于避免“看得到，管不到”。各国地方政府的财政收入可以说也是土地财政，土地收益是地方财政收入的主要来源；和我国不同的是，它们不是依靠卖地财政，而是依靠管地财政。土地财政收入是依靠土地管理，主要来源于税收，而不是土地出让收入。
土地管理需要科学和合理地划分中央和地方政府的责任。我国土地管理，中央政府主要管理土地立法和跨区域土地利用；省级土地管理部门主要管理城市体系规划和建设，作为耕地保护的责任主体负责区域耕地数量的动态平衡和土地开发复垦整理；地（市）政府土地管理部门主要负责区域中心城市规划和建设；县（市）政府土地管理部门主要负责土地利用总体规划、管理和实施；乡镇土地管理部门主要负责土地权籍管理，土地利用监测。 我国土地行政管理体制改革，垂直管理和分级管理相结合，减少条块矛盾冲突，最根本的方法是减少不必要的行政干预，正确履行政府在市场经济条件下的职能，还权于民、还权于社会、还权于市场。
参考文献：
1.深圳市人民政府.深圳市土地管理制度改革总体方案.深圳市人民政府公报.2012.26
2.丁声俊.评茅于轼的“耕地观”.粮食科技与经济.2009.5
3.秦晖.十字路口的中国土地制度改革.南方都市报.2008.10.8
城中村改造的利弊范文第4篇
查看更多《山西统计》杂志社信息请点击： 《山西统计》编辑部
综合
(3)关于我国经济增长与发展的潜力分析 宋安
(5)wto基本原则与中国行政法的改革 马玉敏
(6)山西人口死亡率水平分析 陈治 刘建平
(7)我国城市产业技术发展中存在的问题 李红卫 李计明
(9)论数理统计中的拒真与纳伪概率 张武
(10)亚太地区国际比较项目实施障碍的启示 吴拥政
(12)转型时期的山西经济构成与产业调整 马慧敏
(13)论社会诚信与市场经济的关系 王建斌
(14)浅谈中国会计国际化 赵日泰 秦相武
(16)如何规范国有企业管理者经营行为 狄学农
(17)浅析目前腐败现象的成因及对策 冯贵平
(18)浅议正确处理虚拟经济与实体经济的关系 田振兴
(19)城市化是现代化建设的重要基石 石齐 郑爱
(20)做大做强山西鲜食玉米产业的对策建议 段建茂
(22)浅析中国教育如何应对入世 陈润萍
(23)重塑成本结构——战略成本管理的关键所在 孙华 孙守信
(24)新建移民公路对环境容量的影响分析 董志清
(26)中国农业与农村可持续发展亟待解决的十大矛盾 乔雅俊
(27)论授权批准控制 杨瑞平
(28)从社会变化的需求看社区护理教育 赵晋玲 郭蒲霞
“三个代表”专栏
(30)统计工作要践行“三个代表”重要思想 曹春雨
“以德治国”专栏
(31)社会发展与文明建设 曹妍
问题研究
(32)绿色山西评价指标体系初步构建 张富荣
(34)开发区发展的城市化经营探讨 田建宏
(35)山西旅游业发展存在的问题及对策 郝增国
(37)浅议加强国有资产运营效益考核之必要 柴秋峰
(38)模型的优化 闫敏 崔宇强
(39)促进就业的财政对策思考 吉淑英
(40)社会劳动力投入对区域经济林发展规模的影响 郝水平
(41)我国广电传媒的发展及集团化经济模式论证 武剑梅
(42)农民负担怎样才能走出《黄宗羲定律》怪圈 熊传邦
(43)试论农村集体经济薄弱的原因及对策 薛艳兰
(44)认清形势，探索装备制造业快速发展的途径 柳红 王芳
r> (45)对大同市电子政务建设的思考 曲成宇
(46)对农村信用社推广农户小额信用贷款的调查与思考 王淑艳
(47)晋城市房地产开发业的现状与展望 郭惠芳 郭增华
(48)浅谈治理经济效益流失的对策 郭凤兰
(49)金融自由化和全球化对中国保险业的影响及对策 吉宏 彭莉戈
(50)议辅助生产费用的分配方法 刘会卿
工作研究
(51)加强基层统计工作 提高源头数据质量 吕素林
(52)正确运用对比分析方法应注意的问题 武希礼
(53)统计部门如何缩小统计误差 张妹云
(54)改进企业统计工作初探 郭青霖
部门经济统计
(55)基于统计分析的医院门诊量灰色预测模型 王书
(57)加强统计促进公路交通事业的发展 刘保平
(58)统计分析在行业管理中的作用 郭林花
(59)强化会计人员的统计技能 提高企业经济信息真实度 韩丽卿
热门话题
(60)外资保险进入带来的效应 熊苡
财会论坛
(61)新经济时代财务管理的创新 涂燕 付强
(62)试论金融衍生工具会计与传统会计的区别 许晓泽
(63)谈国有企业会计委派制 张大方
(64)浅谈应收账款的作用及其对企业经营质量的影响 崔剑寒
(65)关于判断企业会计造假的监测指标体系 张秋兰
(67)浅淡强化会计人员的职业道德 李维斌 赵豪峰
(68)浅析企业财务报表分析 王冰
(69)审计风险与审计失败 刘红梅 张玉秀
(71)对环境会计假设与环境会计核算原则的探讨 任存梅 杨晓琴
(72)企业会计信息对称性浅议 李海蓉
(73)浅谈企业管理必须重视财务管理 任勇
(74)中小企业经营状况识别方法 孟勇
(75)企业负债经营风险的防范 马骉 闫黄变
(76)财务公开的利弊分析 高海青
(77)事业单位记帐凭证填制规范浅议 张爱琴
(78)浅议会计工作中如何做到诚实守信 樊红珍
财经论坛
(79)对防范我国商业银行金融风险的法律思考 张建华
财税论坛
(80)我国农村税费改革的局限性及对策 李瑶
(81)代销货物的流转税税负分析 窦庆菊
统计分析
(82)近期国内粮油市场价格变动原因和趋势分析 孙兴萍
&n
bsp; (84)运用sas软件系统对山西省工业总产值的预测分析 贾亚军 毕华 刘维奇
(85)用foxpro对出院病种及死亡病种的分析 许志红 张玲 魏利国
(86)临汾市私营企业发展现状与对策研究 徐慧敏
(87)出院者占用总床日数变动的影响因素分析 史效川
企业之窗
(88)加入wto与中小企业的发展 王永旗
(89)浅谈国有煤炭企业综合业务科室管理新理念 张毅
(90)企业经营理念思辩 郑志魁
(91)企业内部控制问题浅析 闫坤爱
(92)浅析怎样建立企业的激励机制 雷晓明
(93)“兰花”绚丽 战略制胜 李凤英
统计工作大家谈
(94)浅谈如何做好统计工作 武艳荣
(95)建立健全社保统计预测机制势在必行 孙弋海
(96)建立现代统计系统 充分发挥统计职能 张玲
城乡调查
(97)浅谈太原市“城中村”改造 孙晓芳
计算机应用
(98)浅谈计算机在农业方面的应用 郑丽萍 王丰林
教育园地
(99)立足职业教育 培养新型人才 成静
(100)运用现代信息通讯技术 提升教育水平 郭彩平
法制园地
(101)统计执法要知难而进 薛跃生 王少华
统计法知识讲座
(102)纪念《中华人民共和国统计法》颁布实施20周年法律知识问答（续编之五） 无
杂谈
(103)雌性大鼠去势前后海马结构内一氧化氮合酶阳性神经元的变化 黄伟 邓梅
(104)诱枝剂对核桃枝芽生长发育的影响 周凤
知识窗
(105)通信电源和机房环境自动监控方案的探讨 王勤英
新闻出版广角
(106)《中国党政领导案例教程》评析 郭立群 曹恒轩
文范
城中村改造的利弊范文第5篇
[关键词] 北京经济适用房政策
自1998年北京建设经济适用房以来，在解决中低收入人群的住房问题、平抑北京的房价、促进北京的房地产市场发展等方面都取得了重要的成效。由于经济适用房相关政策制定之初就不够完善，执行过程中力度不够，对经济适用房的建设和销售中出现的问题未能及时纠偏，使得围绕经济适用房的争论不断出现，各方利益的矛盾和冲突日益突出。笔者认为，当前首先应该从以下几个方面入手，有针对性地制定、修改和完善相关政策：
一、明确经济适用房的供应对象，确定合理的供应量
经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。最初的政策文件对经济适用房政策的目标、对象并没有明确界定，按照建设部规定的经济适用房的购买标准（家庭年收入在6万以下）对“中低收入”的解读，“中低收入”是指从最低收入到中等收入的全部家庭群体范围，大约占全社会家庭的70%左右。北京是全国建设经济适用房最多的城市之一，截至2005年底，北京市共批准集中建设经济适用房项目52个，规划住宅规模2600万平方米。但自2003年以后，新增项目呈减少趋势，2004年经济适用房的施工面积只占全市房地产施工总面积的10％，2006年经济适用房仅占8.45％。供需矛盾非常突出，北京的经济适用房供不应求已是各方共识。
根据北京市规委的《北京住房建设规划（2006年～2010年）》规定:“十一五”期间，北京拟推出经济适用房1500万平米，约21万套。据此推算，年均应推出300万平米、约4万套以上的经济适用住房。规划还明确指出，2008年之前，全市经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。同时，北京市明确规定，“十一五”期间经济适用住房定向供应给排险解危、文保区、旧城微循环、城中村改造、奥运及市政重点工程的拆迁居民。
从经济适用房未来的供应对象和供应量的规定中我们会发现，这一政策是与国家关于经济适用房的相关政策是有明显出入的。经济适用房主要是解决城市中低收入人群的住房问题，而城市拆迁户不一定符合经济适用房的购买条件。城市拆迁是市场行为，经济适用房的销售有福利性质，二者不是一回事，事实上就出现过拆迁户将经济适用房指标倒卖的问题，如果经济适用房只面对拆迁户，将不可避免地出现新的不合理现象和矛盾。此外，笔者认为，对经济适用房的供应对象应该从新界定。按照国际通用做法，一般居民家庭收入划为高、中等偏高、中等、中等偏低和低五个档次，现行政策所指的“中低收入”到底针对的是什么，北京市应该结合本地的情况给出准确的定位，如果按照家庭年收入在6万以下的标准，北京应有70％左右的家庭符合购买条件。如果面对的销售人群过大，实际收入存在较大差别，就会导致分配的不公平。针对不同的收入人群，提供不同住房福利，是未来的发展方向。低收入人群是经济适用房的目标人群，年收入而其中最低收入人群实际上不能承受目前的经济适用房的房价，政府应为其提供相应规格的廉租房，中等偏低收入的人群可以购买或租赁限价商品房。为此，适当降低购买的对象的家庭年收入标准是比较明智的做法。2005年4月30日，建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条“强化规划调控，改善住房供应结构”中强调，“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”。而北京“十一五”期间规划的经济适用房在整个供应体系中只占不到20％的比例。这实际上连拆迁户的需求也满足不了，按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10％的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。如果要缓和经济适用房的供需矛盾，北京还应该加大经济适用房的开发力度。在这一问题上，可以借鉴上海市的作方法，上海现在大力建设中低价普通商品住房和配套商品住宅房，实施两个1000万工程（一千万平米配套商品房，一千万平米经济适用房）的，目的是稳定房价，保证普通低收入住房需求。事实上，供给的保证能够比较有效地解决抢购和炒卖的问题。
二、调整经济适用房的开发模式，进行全过程监控
北京的经济适用房开发模式同全国其他城市一样，采取的是住房福利和市场化结合的操作模式，政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利划分的并不是很清楚。根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价……由于没有专门的机构负责经济适用房的开发建设，有关的职责都由开发商自己承担，导致在相关实施的过程中发生了许多偏差：总体价格偏高、住房品质差、配套设施不完善，等等。
《经济适用住房价格管理办法》规定开发商的利润应控制在3%以内，政策方面主要是减免土地出让金和50%的报建税费，其余的全按市场运作。对开发商而言，只要他从事的是市场行为，就必然要实现自己的利益最大化。从政府那里，开发商实际是利弊兼得（未经招标获得的低价土地和受限定的房价），为了追求更多的利润，一些房地产开发商在享受政府优惠补贴的同时，利用混淆住房面积概念变相提高房价，于是就出现了经济适用房建成“豪宅”的怪现象。
经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，然而，经济适用房的市场化开发模式，难以经济适用房的社会保障目标，市场的正常运行是以开发商和购房者等买卖双方为主体的，而社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的。从这一角度而言，目前经济适用房建设中存在的矛盾，实际上是保证社会公平与实现市场利益之争。为了实现经济适用房的社会保障性，政府应该积极地参与经济适用房的开发建设，做好全过程的监管，即控制成本，又保证适用。
首先，经济适用房的质量差、配套差以及面积超标的问题都可以通过在项目规划过程中实施科学管理，而加以避免。为此北京市结合北京的实际情况出台的《北京市经济适用住宅设计标准》要求略高于国家标准。
其次，通过项目招标确定资信良好、实力强劲的开发商，经济适用房不是完全的福利房，而是微利商品房，开发商在保证质量的前提下，通过成本控制、集约化经营，在政府的指导价格范围内是可以保证其利润的。
最后，对经济适用销售价格进行合理定价。政府可以通过减免相关费用进一步降低经济适用房的成本。同时，经济适用房应当面对市场，以销定产，合理定价，在项目正式立项时，就应当根据项目的综合条件进行成本测算，确定合理价格，使开发商和购房者都能够清楚明白，为将来的销售打下基础。
三、对经济适用房的销售进行严格把关
经济适用房开发的最终环节是进入消费领域，最后环节的监管失控会导致整个政策执行的失败。经济适用的销售主要是通过开发商来完成的，由于开发商关心的更多是自身的经济利益，为了加快资金回笼，开发商并不关心是谁买，而是怎样尽快的卖出去，这和政府要求的定向供应就存在明显的矛盾。此外，对购买者的购买资格审查不严格。全国工商联住宅产业商会组建的REICO工作室于2005年曾一个有关北京经济适用房的报告:业主的家庭收入属于较高收入以下的家庭占58.4%;属于较低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%;属于高收入的家庭占25.8%。而且北京经济适用房的自用率只有51.34%，在受调查的三个城市中最低。
为此，要保证经济适用房的销售应供给有需求的低收入家庭，必须严格审核条件和标准，对过去审核中过于宽泛的一些内容要细化明确；对审核过程更有加大严格控制的力度，有必要建立专门的审核机构，安排专门的审核人员；建立北京市住房家庭档案，与税务、银行等相关部门进行联网审核，通过对目标人的纳税比例和银行存款结合其实际居住面积进行审核从而建立经济适用房申购的审核体系。此外，将售出的经济适用房仍然控制在监督范围内，可以出台相关法规严格限制房主利用经济适用房“套利”，对中介公司恶意炒作的行为进行严惩。
由于经济适用房属于特殊的商品房，其价格中不含土地的出让价格，与其他商品房的流通应有所区别，对二次转让或者出租经济适用房都必须要有相应的控制政策，这本应该在经济适用房诞生之初就出台的。这方面政策的空缺是导致部分人将经济适用房用作投资的直接原因之一。2006年11月9日，北京市建委消息：“对今后新建和销售的经济适用房实行内循环”，体现了政府加大对经济适用房的监管势在必行，同时能够充分考虑政策的延续性和可操作性上。政府有关部门应该在经济适用房的政策上下功夫，通过政策的调控，加大保障性住宅的供应，加快北京的住宅结构调整，促进和谐社会的建设。
参考文献:
[1]刘新虎:把脉经济适用房.望，2006年46期
