养老项目盈利模式

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养老项目盈利模式范文第1篇

但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。

养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。

解析要素，设计模式

商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。

开发价值主张

有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。

确定目标顾客

产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。

低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。

高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。

凝炼价值诉求

价值诉求反映企业为顾客提品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。

以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。

以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。

企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。

设计产品/服务组合

产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。

在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。

不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。

整合关键资源

关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险、泰康人寿、中国人寿等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。

不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险与服务等领域经验，具备运用保险资金长线投资、进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力。

其他民营养老服务机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更宽泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、服务利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求”的能力。

例如上海亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，前期自主进行养老社区的开发和运营，并采取会员制发售，进而在后期将更多资源投入到社区服务管理。

打造业务平台

任何优势资源和能力都可能伴随着短板。

从产业发展层面看，养老产业发展“前途光明、道路模糊”，其本质原因是参与市场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老服务产业商业模式的核心内容。无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进行高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。

战略合作 通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法则。擅长地产项目开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长期运营中也并无经验和资金方面的优势。

那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，规避中长期财务风险。万科在开发杭州某地产项目时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该项目销售量价双升。上海亲和源则引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。

业务协同 养老服务产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、服务费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。在养老服务产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进行协同，是实现企业盈利最大化的重要手段。

在业务协同方面，“险企系”的资金和业务属性与养老服务产业更加匹配：一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展交叉销售和捆绑销售；另一方面，带动护理服务、老年科技产品、老年旅游服务等产业，延伸养老保险产品价值链。

设计盈利模式

盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：收益模式、成本结构、目标单元盈余和资源周转率。养老服务产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。

产品主导型 以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产项目的开发、销售和管理获得一次性收益。由于房屋产权销售有效覆盖社区开发建设成本，因而产品主导型养老服务的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。影响产品定价的成本因素主要是社区开发建设和管理成本。房地产开发企业是产品主导型养老服务的主要提供方。

服务主导型 由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。因此，保险企业介入养老服务产业主要以服务主导型盈利模式为主。通过建设老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。服务主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以服务成本和管理成本为主体的成本结构，决定了规模效益是其获利的重要保障。

混合型 以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益，主要面向低端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。民营养老服务机构以建设养老院为载体，以最具经济性方式提供基础服务，通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利。

无法对抗的风险

在机遇背后，养老服务产业也隐藏着相互影响的风险：政策、金融、市场和传统文化。这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法规避的。

政策风险 政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。

金融风险 养老服务产业一次性投入高，回报周期长。普通养老地产社区的建设周期一般为3～5年，建成后可运营50年左右。开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗服务中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和服务的持续投入。

若在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。保利北京和熹会预计需要运营30年才能收回成本。其负责人也承认：“现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”

若养老地产项目没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和服务几乎不可能实现盈利。

市场风险 北京养老助残服务管理中心，北京首个社区养老“服务托管”模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。但它在试运营以来却不得不面对亏损的尴尬；北京某地产商开发建设“只租不售”老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。养老产业的潜在需求很大，但有效需求不足，市场风险仍然很大。

中国老龄化处在城乡二元经济结构、社会整体发展水平不高的背景之下。已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老”现象更为严重。2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购买力。

文化风险 “养儿防老”是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。如何将养儿防老变为产业养老？如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？

养老项目盈利模式范文第2篇

8月23日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年进入养老地产的经营模式理论研究已经完成，目前着手于健康产业园的规划与建设，预计明年下半年将在深圳推出第一个养老地产项目。

一轮轮严厉的房地产调控，迫使开发商走到选择的十字路口。他们或继续规模扩张，或转型求存。寻找新掘金点，无论是商业地产、旅游地产，抑或是养老地产，都成为地产行业谈论的新热点与方向。

花样年在这个“路口”中，选择的是舍弃规模扩张，改变自身的商业模式。即逐渐退出中低端市场，未来只开发以服务提升附加值的高端产品，从而由地产开发商转型为地产综合服务运营商。2011年，作为花样年从住宅开发商转变为地产服务商的元年，养老地产成为花样年转型的新发力点。

暗合服务转型

一直在规模扩张上收效不大的花样年，为自己下一步发展找到路子。花样年从今年初开始，对外界高调宣称转型为服务商，并筹谋与之企业定位相吻合的养老地产。

近日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年对养老地产经营模式的第一轮理论研究已经完成，已经开始着手健康产业园的规划与建设，并预计明年下半年在深圳推出第一个养老地产项目。

花样年所规划的健康产业园，位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处，属地段优越、交通便利。花样年在今年6月份，以人民币3.16亿元收购TCL王牌电子（深圳）有限公司，从中获得TCL深圳在蛇口的三宗地块以及地块上现有的五栋建筑物。

潘军此前向媒体介绍，这3块地块所处区域，未来将会进行大规模的城市升级改造，形成一个高端的城市综合体。健康产业园项目，是花样年先期进行的改造项目，是对养老产业的一个尝试。

按照潘军早前向媒体透露的信息，试点的养老地产项目，开发完后不销售，全部用来租赁。在项目运营方面，花样年会与美国、中国台湾的养老机构合作，外判管理服务，并与医院合作提供健康检查。

时代周报记者从花样年内部人士处了解到，该项目改造完成后，将以高级酒店会所模式经营，预计可提供150个房间，最多可收纳200多个老人。除了一般医护服务外，也会提供各类型的活动，以满足退休老人多样生活需求。这个养老项目预计明年下半年推出市场，主要针对60-80岁年龄段的高收入家庭，月租金约在6000-8000元。

花样年转型服务商，做细分市场，为何会选择养老地产作为转型的一个发力点？

潘军在接受香港媒体采访时表示，花样年进入养老项目完全没有难度，“房产开发商的长处就是整合资源”。此外，花样年的核心竞争力是做品质，在商业管理上比其他企业下的功夫要大，这使得花样年有优势成立自己养老、养生的管理公司。

有业内人士分析认为，对国内开发商而言，养老地产尚属全新领域，无论是开发经验还是经营模式，因此没有太大的进入门槛。此外，养老地产的特有属性，与花样年转型服务运营商的自我定位是相吻合的，有利于其进行差异化竞争。

“对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目可以有效地回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。”北京清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春指出，同时对于日益提高的土地增值税，也有利于开发商税务筹划，获得最大的收益。

盈利模式猜想

尽管，花样年宣称在进入养老地产领域的经营模式研究已经完成，但并没有进一步对外透露具体运作模式。花样年未来的养老地产盈利模式，也成为市场的一大猜想。

与普通住宅开发不同，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式。这意味着，需要较多的资金沉淀，投资回报周期较长，同时存在一定经营风险。这也是国内开发商谨慎进入的主要原因。

万科从2006年开始探索养老地产，直至2010年底才将首个养老地产项目―“活跃长者之家”推至台前。探索两年多的保利地产，对其首个养老地产项目是租还是售，仍未有确定。

“目前，深圳健康产业园的项目已经在做，但具体的经营模式还不适合公开，因为涉及到商业机密。”上述花样年的内部人士向时代周报记者说道，在一切都未定型之前，不方便作过多透露。

陈首春根据商业型养老地产的功能，划分适老住宅、老年公寓以及长期照护机构三类。其中，这些地产项目又可分销售型物业和持有型物业。

鉴于国内开发商的融资瓶颈和资金压力，“我认为，可能涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，”陈首春表示，在养老项目中可配备一定数量的住宅类物业作为快速套现的产品来平衡开发商的资金压力。同时，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。

此外，长期持有运营养老产业，对于开发商而言，也是一大挑战。

保利地产副总经理王健对此坦言，养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少资源都需要摸索。此外，养老配套服务运转起来不容易，企业要对社工以及服务人员培训问题，还包括要整合政府、医院等各方面的资源，涉及问题太多太复杂。

对于开发商而言，进入养老地产，“玩概念是嘴皮子门槛，真正要做门槛不少，包括投资、产品、设计、管理等等。”资深房地产投融资、战略专家张健向时代周报记者说道。

养老项目盈利模式范文第3篇

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

养老项目盈利模式范文第4篇

去年上映的香港电影《桃姐》以生活中再平实不过的故事赚取了千万人的眼泪。抛开诸多深层次的探究，简单地说，电影讲述的是一个无子女、无财富的草根人物晚年的境遇，发聩出一场关于“养老”的大共鸣。

演员秦海璐在北大百年讲堂的首映式上说，“每个人身边都有一个桃姐。”的确如此。近年来，随着中国人口老龄化程度加深，养老问题已然成为当今普遍关注的社会问题，但同时也催生一系列围绕“银发人群”需求的新兴产业和投资机遇，尤其是作为“排头兵”的养老地产进入公众视野，吸引不少资本大佬蜂拥而至。

“夕阳红”蕴藏朝阳产业

据中国老龄工作委员会办公室公布的信息显示，到2013年底，总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。

民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上表示，中国老龄人口中预计大约有6～8%的人要依靠养老机构，也就是说需要1200～1800万张床位，而目前国内养老机构的床位总共不超过300万张，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态。未来去哪里养老，这个市场的缺口是极其巨大的。

有媒体针对一线城市的养老院进行调查发现，不论是公立的还是民办的，在北京、上海、广州等地，有一定规模的养老院，即便是地处郊区，住十年的消费动辄数十万元，但尽管如此，相对于逐年递增的独居老人数量来说，养老院仍然“一床难求”。

居住在福州的陈女士刚从事业单位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合适的养老院长住。她先后咨询了十几家养老机构，都因为价格普遍偏高而没有打定主意。“人住养老院一般都要求先一次纳入院费，靠近市区、条件较好的养老院人院费平均在6万左右，如果是一问15平方米的单人房，之后每月的租金加其它杂项也需支付2000元以上，还不包括生病住院等开销。”她告诉记者，福州的气候环境适合养老，老年人口增多凸显出福州养老机构的稀缺，养老成本自然居高不下。

与选择租赁方式的陈女士不同，厦门85岁高龄的孙先生和老伴两年前了解到产权式老年公寓这一新鲜事物。和传统养老院不同，它能拥有房屋产权。孙先生认为，这是两全其美的办法，既不会给孩子造成负担，又可以住在自己的房子里享受专业养老服务。“老年公寓的单个房间面积在30～40平方米，我们怕一间太小，就用卖掉原有房子的钱买了相连的两间，合起来足够住，当初买的时候每平方米均价是15000元，现在差不多涨到18000元了。”孙先生说。

摸着石头过河

目前，在养老地产最活跃的先行者主要还是大型房企、保险公司和投资机构，然而国内的养老地产刚刚起步，可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，虽然欧美一些发达国家的养老地产已进入稳定发展阶段，但其开发模式无法适用于中国具体情况，因此，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。

“大型房企或投资机构与国外投资集团合作是国内养老地产的开发模式之一，能够确保项目资金稳定。”上海星堡首席市场官王雨珂表示，上海星堡是复星集团与美国峰堡投资集团在中国合资运营的首个综合养老社区，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有业内人士介绍，星堡项目门槛比较高，要求除了缴纳一次性人住费外，每月自理费用基本在万元以上，仅有一部分收入高的老年人才负担得起。

另外，大型险企的介入为养老地产开发了一种创新的商业模式。泰康人寿董事长陈东升表示，将保险业和养老地产结合改变了中国人传统的养老理念。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，不会随着经济周期而波动，因此投资养老社区非常符合保险资金投资对安全、有稳定的现金流，但不追求高回报的要求。

万科集团副总裁在接受媒体采访时表示，养老地产首先是保障老年人老有所居，这必然成为以住宅开发为主的地产商未来转型的方向，但养老地产只是一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，养老地产不等于养老解决方案。“万科集团这几年也一直在研究各种国际养老模式，发现养老地产相当复杂，开发的首个养老地产项目只是一个探索，还有配套服务、盈利模式等诸多问题亟待解决。”他说。

如何盈利？

根据中研普华研究机构的调查结果显示，高端的机构养老还属于培育阶段，养老地产持有经营的收益不足10%，尚不足以偿还贷款利息。养老地产的盈利问题成为投资者主要的关注点。

“险资企业做养老地产很容易被误解成挂羊头卖狗肉。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进，泰康坚持养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”

有业内人士分析，国外社保、保险和养老护理等模块都是独立运行，专业化程度很高，而国内这些方面都不成熟，泰康亲自操刀投资、开发和运营，虽然运营效率低，投入成本高，但把前端保险提供的资金链和后端真正提供养老服务的实体结合起来，也正是为了盈利的考虑。

刘挺军认为，如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱，整个市场最需要的是时间。如果用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚养老地产真正的盈利来自服务附加值。

养老地产的资金投入大且回报慢，缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动项目。与有外资背景的投资机构合作，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情，但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。

北京太阳城集团董事长朱凤泊表示，国内养老行业的发展离不开政府政策上的支持，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。

国外养老地产经典项目

美国太阳城

美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、庭院和出租的独立居住公寓以及“自由广潮”六大居住社区组成，并共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论哪种年龄段的老人，选择哪种住宅，每人每年缴纳一定费用，都会享受到积极活跃的老年生活方式。这里有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

日本港北新城

基于传统东方家庭观念的延续，港北新城致力于开发家庭养老的功能，把老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

美国大学村

养老项目盈利模式范文第5篇

关键词：养老地产；财务分析；融资模式；PFI

本文系中央高校基本科研业务费科研专项：“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（项目编号：CDJXS12031221）子课题研究成果

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年3月23日

引言

2013年，我国60岁以上老年人口了突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1，000万。本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重达34.8%。2012年末，重庆市60岁以上的老年人口已达到了584万，占重庆市人口比例约17%，并呈现出“未富先老”、地区老龄化程度不平衡、城乡倒置等特点。面对我国未来庞大的老年人口，老年人口分层次养老，应该是比较现实的选择。建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。社会力量成为发展养老服务业的“主角”。政府应做好“保基本、兜底线”的基础工作，着力保障特殊困难老年人群的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。

目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。

虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素：一是土地；二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠：土地可以免招拍挂；项目享受税费减免。

关键问题是养老地产项目建设的资金来源。养老地产项目的低收益性决定了养老地产项目不能采用常规地产项目的开发模式。养老地产的融资问题已经成为制约我国养老地产发展的主要瓶颈。重庆的养老地产处于初创期，养老地产项目的融资问题更为严重。养老地产的项目融资研究，一般分为两个阶段：一是项目建设阶段融资模式研究；二是项目建成后进入运营阶段的项目资金平衡模式研究。本文是基于重庆养老地产项目投资阶段融资模式研究。

一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境

现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是：

南岸：宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓

巴南：常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园

万盛：金科地产开发的金科中华养生城

大足：台企品安生命集团开发的五星级养老院

南川：美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区

璧山：中水电地产开发的重庆三担健康城

以上项目的概况如表1所示。（表1）

二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析

在重庆现有的养老地产项目中，主城范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替），在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替）。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证性分析。

（一）RY医疗护理养老公寓项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下：本项目总投资3.97亿元，其中：建设成本3.21亿元，配套的三甲医院投资1，000万元，项目装修费3，000万元，项目建设期资金利息（静态，年利率：12%）3，600万元（项目建设期：24个月）。本项目资金筹措图如图1所示。（图1）

项目建设资金：自有资金2.5亿元，项目借债的本利和1.86亿元。

项目预期收益：商铺销售收入（税前）1.7525亿元，项目完工后预期收入年租金3，463.2万元，项目完工前预期收入入住保证金2，000万元。

由以上数据可以看出，本项目的建设资金理论上是可以平衡的。但项目实际操作的结果是无法达到项目的资金平衡，原因如下：项目开工后没有收取到充足的入住保证金，另外作为项目资金平衡的基本来源――商铺，按照重庆市最新的销售政策，需要在项目工程竣工后才能销售，面对着强大的资金压力，该项目不得不走向带有养老设施配套的常规商品房销售之路。而作为养老地产的核心――养老服务，则荡然无存。

（二）JS养生城（一期）项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下：该项目实际投资总额为2.61亿元，其中项目建设期（17个月）资金利息（静态，年利率：15%）：2，656万元。本项目资金筹措图如图2所示。（图2）

项目建设资金：项目启动资金（自有资金）：0.9748亿元，项目滚动开发资金：0.3789亿元，项目借债的本利和1.5156亿元。

在开发上，JS集团采用的是项目事业部制，集团公司只给项目部不足40%的项目启动资金，项目所需45%以上的资金需要项目部以15%的年利率向集团财务公司借款，其余部分通过预售资金滚动解决。

在强大的资金利息压力下，JS所谓的养老地产只是打着“养老”的名义，一开始就实施商品房销售，由于项目配套设施不足，养老地产的核心――养老服务在本项目上是不存在的，因此项目销售情况不理想，销售速度较慢。

（三）研究小结。通过两个重庆最具有代表性的养老地产项目可以看出，重庆养老地产现有的开发模式、盈利模式和融资方式，注定它们在未来走不远，具体原因如下：

1、重庆养老地产项目大都名不副实。客观地讲，重庆做养老地产的并不多，屈指可数的几个养老地产项目更多的偏向旅游地产方面，只是打着养老地产的概念，很多项目都名不副实。

2、重庆许多开发商做养老地产其目的仍然是大规模圈地。开发商一窝蜂地涌入，可以说，目前养老地产正蕴含着泡沫，开发商的追捧也过于盲目。

3、重庆目前市场上养老地产项目实际的盈利性都很差，需要开发商不断投入资金。养老地产项目开发目前所面临的困境在于：首先客户有限，又不具备盈利能力，实际操作起来难度很大，一般开发商依靠传统的融资方式来做，存在很大的风险。

4、重庆养老地产没有固定的盈利模式，大多数项目只是通过一次性卖房来获得现金流。事实上，长期运行的成熟养老地产项目，一般都是靠收取租金和服务费来获取最终的资金平衡。实际上，养老地产涉及领域较广，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的政策法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。

5、重庆现有的“养老”地产项目的实践表明：没有一个是真正解决了项目的社会融资问题。

三、重庆养老地产项目融资模式

（一）重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP、BOT、PFI，等等。

PPP，即public-private partnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP，更加强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。

BOT，即build-operate-transfer（建设-经营-移交），是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常为10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交（一般是免费）给政府。

PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即“私营主动融资”。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导性。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包商提供的设施并向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给承包商，或交回公共部门，取决于原合同规定。

上述研究表明，狭义的PPP强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。采用BOT模式的主要问题是特许期满后养老地产项目将移交给政府，政府不得不承担起运营养老地产项目的责任，日常运营养老地产项目不是政府的长处，且养老地产领域属于一般市场竞争领域，政府不应参与其中作为运营的主体。政府采用PFI模式的目的在于获得有效的养老服务，而并非旨在最终的养老地产项目的所有权。这样一来，政府既获得了充足的社会养老服务，又避免了自己成为养老地产项目的运营主体，同时也避免了让自己背上沉重的财政包袱。

通过上述比选，笔者认为采用PFI项目融资模式，可以使重庆养老地产得以较快的发展。

重庆养老地产项目采用PFI融资模式能够解决一系列问题：（1）解决政府融资资金不足的困境；（2）使政府可以转换职能，实现监督职责；（3）可以有效转移和分散项目的投资风险；（4）能够提高经营效益和管理能力；（5）重庆养老地产突破目前由私营企业自我融资、自我发展较慢的瓶颈，得以快速发展，满足日益迫切的重庆养老服务的需要。

（二）PFI建设重庆养老地产的模式构建。结合养老地产项目开发流程，进行了PFI模式构建。通过模式构建将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段。

1、准备阶段。由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目施加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。

2、招标阶段。由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签订协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。PFI公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。

3、融资阶段。这一阶段主要是PFI公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。（图3）

4、开发运营阶段。由PFI公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段，监督和规范老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。

5、转移、终止阶段。PFI公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。（图4）

通过模式构件和分析，养老地产运用PFI模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营。

四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议

发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。

目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议：

要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。

加强项目风险管理，建立合理的利益共享和风险分配机制，这是PFI项目能否成功的关键。

应当建立政府监管体系和扶持力度，明确养老地产中政府部门和私营部门的责任和义务，设定法定的监管机构和问责制，产生激励约束机制。

主要参考文献：

[1]Guidebook on promoting good governance in public-private partnerships.United Nations Economic Commission for Europe，2008.

[2]PPPs infrastructure development a introduction to issues from different perspectives High-level Expert Group Meeting on Public-Private Partnerships，Seoul，2007 UNESCAP.