商业地产运营管理

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商业地产运营管理范文第1篇

关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

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商业地产运营管理范文第2篇

关键词：财务核算 商业地产 服务行业 管理会计体系

一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展

对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。

二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策

商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。

第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。

第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。

由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。

从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。

三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。

商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。

第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。

四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。

以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。

第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。

五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划

财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。

参考文献：

[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.

商业地产运营管理范文第3篇

商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。同时，经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分，不光谋求商业对住宅价格的带动作用，而且把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。

这些年，随着潘石屹的SOHO中国、万达的万达广场、中粮的大悦城凯德的来福士广场等不断在全国各地布点，商业地产开发在规模化发展的同时，开始走上了品牌化、标准化、连锁化的经营之路。在商业地产的开发模式上，城市综合体、购物中心仍然在主导潮流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合的商业地产新模式。

与住宅开发供不应求的情况相比，投资商业地产的着力点是放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后。这样，才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。

现在的万达跟当年的沃尔玛一样，有足够的资格“牛气”一把了。在哪儿都能开，在哪儿开都能火。有人把万达的产业链延伸形容为“被动式成熟”，但不可否认，产业链的延伸为万达带来了许多过去没有认识到或是没有看到的新的利润增长点。

目前中国大多数商业地产企业，包括万达，赢利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。当他们在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，将会经历一个漫长的资本回收期。到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候。开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值，能把持有物业运营得好，才是安身立命之本。

目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。随着一些缺乏商业运营经验的地产商在运营中问题频出，中粮、万达集团等运营成熟的知名商业地产集团，很可能在未来更加受到零售商的青睐和追逐。

最近，地处东四环的美罗城购物中心终于“扛不住”了。4月15日，北京华茂置业有限公司在北京产权交易所挂牌出让其100％股权。业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是由于自身经营不善，导致缺乏有效客流。

商业企业在进行项目选址时，除将商圈、目标消费群体的需求作为重要的考察因素外，还应更加重视物业所有者的经营资质，更重要的是对其有无足够多的商业运营经验的考察。美罗城紧邻东四环的选址就先天不足。事实证明，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域的大量购买力隔绝开来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。

商业地产运营管理范文第4篇

[关键词]商业地产;发展现状;发展趋势

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年来商业地产发展迅速，尤其是自2010年以来，商业地产的市场投资额增长迅猛，年投资均速达到了30%。2014年更是商业地产的关键一年，首次打破多年以来相对于住宅地产发展滞后的局面，目前其投资增速已超过住宅地产的投资。商业地产能够得到快速发展主要有两方面的原因：一方面是经过几轮的调控，对整个住宅市场的影响比较大，在此背景下不少大型房地产开发企业纷纷开始转型，提高了对商业地产的持有比例，商业地产成为市场热切的关注点;另一方面是受到城市化进程的推进，目前我国正面临产业结构的调整，第三产业的占比在不断提高，服务业的大力发展催生了对写字楼的大量需求。新型城镇化进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率，加大了商业地产的需求。

2我国商业地产发展现状

2.1以城市综合体为核心的商业地产呈井喷式发展

随着消费能力的提高及新型城镇化的推进，传统单一的商业氛围难以满足居民对消费多样性的需求，而城市综合体正符合现代商业地产的发展趋势，能够将项目的建筑功能与商业功能融入到城市的发展规划中，对该区域起到一个引导的作用。另外，由于城市化率的提高，人口扩张，土地资源日益稀缺，居民个人的生活成本增加，而城市综合体能够在空间形态上整合土地资源，集约化开发，在立面空间上能够融合不同功能。正是基于此原因，国内许多城市的商业地产都以城市综合体为核心的形态出现。

根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将步入城市综合体快速发展阶段，虽然2013年我国人均 GDP为6767美元/年，排除地广人多这一因素，以及考虑到城市化进程，现今国内大多数的重点城市都已迎来城市综合体的大发展期。

就目前来看，各城市的城市综合体项目的数目都在处于增长的趋势，并出现了井喷式的发展，部分区域存在供应过剩。据统计，2013年全国50个热门开发城市中，其中有11个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米。从现有土地供应与规划来看，这50个城市的综合体个数及规模还将持续大幅攀升，预计到2015年非住宅总体量将达5.64亿平方米，较2013年增长达77%。而到2015年在这50个城市中，将有26个城市的城市综合体规模（除住宅外）超过1000万平方米，见表1。国内诸如北京、上海、广州、深圳及一批二线重点城市已进入城市综合体快速发展期，新区建设、旧区改造等城市的更新，为城市综合体的大规模发展提供了动力。

2.2商业地产总量过剩，区域性过剩已成必然

从城市发展的角度出发，商业地产并不能无限发展而是有一定的市场容量，需考虑到一个城市的经济发展与居民消费水平的能力。一般而言，商业地产的市场容量与城市的规模、经济发展水平和速度有着直接的关系。城市的人口较多，规模较大，相应的对零售商品的需求量也较大，商业地产的市场容量也较大;城市的经济发展水平较高，经济增长速度较快时，该城市的居民的收入水平会有所提高，而使收入成为消费的主要影响因素，从而会加大对各类消费品与服务的需求量，扩大商业地产的市场容量。人均商业建筑面积与居民的人均可支配收入存在一定的关系，人均可支配收入影响着人均商业建筑面积的大小（见表2）。根据资料显示，世界中等经济发展水平的地区或国家的城市人均商业建筑面积一般在1.2平方米左右，例如香港为1.3。相较而言发达国家的人均商业建筑面积则较高，一般为1.2至1.7，如纽约和东京就达到1.7以上。这也说明商业地产是有市场容量范围。孙斌艺、张永岳、谢福泉（2012）基于定量与定性的方法，以上海经济人口承载力为基础，通过模型预测了上海市商业地产的市场容量，结果表明2003―2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。而在国内的一线城市，诸如北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海的人均商业建筑面积甚至超出了2平方米，部分二线城市也正在向这一数字靠近，区域性过剩明显。

2.3电商对商业地产的冲击

商业地产在快速发展的同时，消费者的购买习惯正在慢慢地发生着变化，主要体现在四个方面：一是购物空间的立体化;二是购物时间的零碎化;三是购物方式的移动化;四是信息传播的快速化。这四个方面的变化将改变之前在特定时间及地点的传统消费习惯。而随着互联网的发展，网络购物以其不限时间、地域的限制及购物的便捷性，成为消费者购物消费的新渠道。越来越多的消费者对网购的消费倾向颇高，消费模式也逐渐从线下向线上转变。根据中国电子商务研究中心的数据显示，2013年我国的电子商务市场交易总额达到10.2万亿元，与2012年的8.5万亿相比增长了近30%。其中网络零售市场规模交易额为1.9万亿元，与2012年的1.3万亿元增长了42.8%，在社会总消费品零售额中占了8.0%左右。而2014年的“双十一”当天的总销售额为571亿元。种种数据表明电子商务已进入快速发展阶段，对传统的零售商业造成一定的冲击，影响着商业地产未来的发展，在一定程度上促进了商业地产业态结构的调整及优化。

3商业地产未来发展趋势

3.1发展社区商业

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它能够满足社区内居民的基本需求包括购物需求、各类服务需求及休闲娱乐需求。从国际经验来看，随着经济水平的发展与提高，社区商业将会是商业地产的重要组成部分。据统计，社区消费约占整个城市消费品零售总额的30%，而在发达国家这一比例达到40%左右。目前社区商业在国内尚处于起步阶段，形态比较单一，基本都是传统模式与现代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有实践可操作性的研究理论。但社区商业是未来发展的趋势，国内一线的部分地产开发商如万科、保利及金地等开始关注社区商业，并加大了对其的投入。要使社区商业的可持续的发展，一方面是要考虑到传统模式的存在，加快对该模式的改造，对原先商业设施的业态组合及经营结构进行优化调整。例如可以引进一批先进的零售业态，基于社区居民的多样性需求增加服务项目，增设休闲娱乐项目，满足社区内居民的基本需求。另一方面，借鉴国际成功的案例经验，促进现代化的社区商业的发展，规划新的业态形式，满足社区居民集购物、餐饮、服务、休闲、娱乐等全方位需求。

3.2增加体验式商业

随着消费者收入的提高，消费心态的日趋成熟，消费需求的不断升级，越来越多的消费者的消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感，逛商场不仅仅只是购物，更多的是出现了休闲、娱乐、餐饮、运动、培训等多样性的消费诉求。未来的消费者更愿意在环境、服务、情感等方面买单。根据第一太平戴维斯的统计，消费者在商场的一般逗留的时间在45分钟左右，而在一个具备体验功能的现代购物中心的逗留时间约为2.5小时到3小时。从中我们可以看出，消费者将更多的时间花在了其他方面而不是购物。体验式消费也在此背景下受到重视，它不仅能吸引更多的消费者，延长消费者的逗留时间，而且进一步促进商圈的成熟度。实际上，国外有不少成功的体验式购物中心的案例，诸如美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大街、英国伦敦牛津街等。国内一些房企也开始注重体验式商业，万科正在重新整合商业业态组合配比。2013年以来新开业的万达广场增加了体验式业态的份额，比例将达到55%左右，而计划在三年内该比例将达到60%。

3.3转变商业地产盈利模式

商业地产从起步到成熟可以概括为三个主要阶段;阶段一是商业地产的开发销售，该阶段主要以产权式商铺为导向;阶段二是租售结合，通过销售和自持商铺实现;阶段三进入到商业地产的金融阶段，表现为金融证券化影响物业持有主体。

从国内的情况来看，对于商业项目盈利模式的选择，较多的开发商会选择销售或租售结合，这样

可以减小企业的资金压力，而选择自持则需要开发商具备足够的资金承受压力的能力。不过，随着市场的日趋成熟与完善，金融市场的改革，传统的商业地产盈利模式已不能满足未来的发展要求。像国外的商业地产市场，REITS的有望成为主角持有商业物业，一方面可以分散投资风险，通过估值盘活资产，实现价值增值，另一方面可以稳定项目的现金流。

3.4注重商业地产的运营

商业地产的运营是指在招商完成后，基于商业项目的不同规模、业态规划和主题定位，对商业项目进行一个有序、有效的经营管理。一个商业项目能否健康可持续的运营，除了正确的市场定位与招商外，关键还要看运营管理。而随着商业地产的不断成熟发展，运营的作用会显得越来越重要，开发商逐渐会从重招商转向重运营。但就我国目前来看，商业地产更侧重于招商部分，忽略了运营管理的重要性，而国内商业地产运营管理的水平也比较低下，参差不齐。与招商相比，收益较弱、见效也不够快，因此比较重招商。不过良好的运营管理能够提升商业地产收益和物业价值。现代商业地产运营的核心就是将松散的经营单位、不同的消费形态以及多样的业态组合统一为一个相同的经营主题对其进行有效的管理。其本质是把投资者、经营者与管理者三者直接联系到一起，组合成一个利益共同体，逐步形成商业项目的核心竞争力。

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[5]吴步鉴.商业地产的市场定位分析[J].经济研究，2008（8）：46-47.

商业地产运营管理范文第5篇

2003年天津全市共有137个商业地产项目投入建设，投资总额69亿元，比2002年分别提高20%和33%。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。前不久闭幕的“2004商业房地产展”，五天协议成交商铺面积13万平方米，协议成交金额20亿元。商业用房供需两旺。

天津人均商业面积0.7平方米，商铺每平方米售价平均1.5万元，无论与发达国家还是国内发达城市相比，都有一定距离，需求空间巨大。

一切迹象均在说明，在天津，商业、商业地产面临着前所未有的发展机遇。

大势之趋

天津的商业地产在此形势下，呈现出以下几种态势：

规模大、投资大。目前天津正在实施的商业地产项目已达400多万平方米，超过5万平方米的就有12个，如：万达商业广场，投资12个亿，总建筑面积15.5万平方米；南开铜锣湾广场26万平方米。投资超亿元的有18个：如红桥区红星美凯龙家具建材广场、和平区伊都锦商厦、河西区宁发商城、河西区天津月星国际家具广场、塘沽区巨川金海岸等。

城市边缘化。以Mall为首的商业模式占据了城市中心，而以社区人群为主要消费对象的社区商业模式则占据了城市边缘。越来越多的开发商正把目光投向发展潜力巨大，具有一定市场空白，而且周边拥有大批高消费力的固定人群的城市边缘地带的大型社区。

投资多元化、业态多样化。天津商业固定资产投资中，非国有企业投资已达到90%以上。业态规划中，集购物、餐饮、娱乐、办公为一体的一站式消费成为一大热点。

天津经济的持续高速增长使商业环境不断改善，商业氛围渐趋浓郁。与居民购买同步提升的是购买标准。在好的大环境下，商业地产要的是顺应形势，要的是正确引导。

与住宅相同的是，市场定位都是成功的商业地产必不可少的核心因素，即项目需要符合市场需求的主题。尤其是对于小型商业地产而言，由于规模的限制无法形成自发的商圈效应，从而保证稳定的客源，所以如果没有鲜明突出的特色化主题，项目无法生存。

与住宅不同的是，成功的商业地产对文化的依赖性更强，脱离了城市文脉的项目无法持久。商业地产与区域结合非常紧密，它跟整体的城市发展、城市化进程密切结合。不同的城市人群由于受不同的文化熏陶，将形成不同的消费心态和消费模式，这将直接影响到项目的设计和经营。因此，项目的文化内涵成为了对项目主题的一个有益的和必需的支撑，将项目的定位上升到城市文化层次，可以为一个商业项目的持续发展和价值链循环提供内在的动因。

商业文化实质上是一种消费者的文化。只有打动消费者，才能带动经营者、影响投资者。经营者的利润，投资者的收益和开发商快速现金回流都要通过消费者的购买行为来实现的。

因此，如何有效寻找针对人群，如何更好满足多方需求，如何使传动更为有效，如何在开发商业地产的时候合理的测算和预留各个环节的利益，如何使各方达成共赢，是每个项目操作中都应该深入思考的问题。

实操案例

大型商业地产，即使开发商资金实力雄厚，也会受到国家政策、土地供应等多方面因素的制约。而对于小型商业地产项目来说，这方面的压力和制约就更为明显，例如规模限制导致的缺乏商圈效应，业态的划分和配比无法做到均衡性等。

小型地产较之大型商业地产有着先天的不足，缺乏强大的聚集效应，也不易产生辐射。它更多的依赖于整体推广，需要通过搭建消费者沟通平台并把握消费者市场，在一定程度上促动并服务于经营者与投资者。因此，小型商业地产应在“专”和“精”上下足功夫，以“特色”取胜。天津融创地产在开发上谷项目中可谓颇有心得。

定位依托于深厚历史文脉

天津本是水陆纵横之地，多方杂处的码头，饮食文化历史悠久。虽然天津餐饮业市场空间巨大，但是发展却显得无序、混乱，5年品牌寿命的餐饮企业仅占总量的10%，整体以3年为一个换代周期。上谷项目针对城市白领阶层提出了“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的消费观念，不仅有效的依托了天津浓厚的饮食文化，也将传统文化和时尚消费有机的结合到了一起。

优越的地理位置

上谷位于天津的标志性建筑――天塔，和天津最大综合风景公园――水上公园之间，每年观光浏览的人数以百万计。地铁二、三号线将会带来每日248.77万人次的出行客流（初期设计预计，远期将达到每日270.16万人次的出行客流）。同时周边的几大成熟社区，本身居住条件成熟、人文环境好，是公认的居民消费力水平与素质水平均高的社区。稳定的客流保证了上谷消费平台的高素质与高稳定性。

时尚与功能结合的建筑特色

上谷沿天塔和水上公园轴线东西向展开，南北两段商业建筑，自然形成内向的商业街。它的规划设计师是北京现代城、建外SOHO的设计者――北京卅口建筑设计咨询公司的日本著名设计师――迫庆一郎。

平面上，自东向西为中餐、西餐、特色餐饮；竖向上，自上而下谧雅致到动感热烈风格逐步转化，地下一层将是娱乐健身场所；局部空插上，非主流餐饮业态如茶艺馆、咖啡厅、蛋糕房等，以及关联性精品店如筷子坊、酒具烟具店、特色礼品店等，各绽异彩。

规划布局最有特色的，最具时尚色彩、也最具功能性的，是它的中心街区。中心街通过连廊、凸窗、天井和楼梯将地上三层商业设施及地下空间连为一体，不仅极大的丰富了室内、外景观，而且由于各个楼层与建筑物之间的交通很方便，消费者可以充分享受浏览乐趣，其立体化的交通更起到了扩展商业空间的作用。同时，绿化与道路辅装，通过一种能表现和加强既定场地特征的地面景观，直接起到引导行人的作用。

以商业为核心的配套设施

商业地产的配套与住宅配套差异极大，诸多经营门类有着各自不同的需要。如果配套先天不足，就会将商家拦于大门外。因此上谷项目在前期准备阶段，通过对京津两地300多家商家的实地访谈，结合深入调研和数据分析的结果，对餐饮娱乐行业的经营需求进行详细的了解。上谷项目的配套设施，从电力负荷到空调、天然气系统，从监控系统到无线网络系统，无不是量身定做，充分贴合商家的需求。

专业的项目运营管理

消费者是所有商业环节中最根本的动因，所有服务都应是为终端消费者而服务。所以上谷项目针对消费者提出了特色化运营管理的概念。