园区运营盈利模式

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园区运营盈利模式范文第1篇

【关键词】国家广告产业园；运营模式；企业化；可持续

为解决中国广告产业长期粗放型增长难题，实现专业化、集约化和国际化的发展目标，自2011年10月_始，国家工商行政管理总局会同国家财政部，开展了中央财政支持广告产业园区建设的试点工作。截至目前，已授牌20家国家广告产业园区，批复了12家国家广告产业试点园区，这些国家广告产业园区整体上进入到了规范运营阶段。在这个阶段中，国家和地方政府的扶持资金已经拨付和使用完毕，扶持、优惠和激励政策的实施期限逐步临近，能否选择好适宜的运营模式进而形成有效的自我维持机制，就成为影响国家广告产业园持续稳定发展最重要的因素。故而，本文拟对国家广告产业园区的运营模式予以分析，以有助于各家国家广告产业园区能够设计一套既适合自身状况，又能够持续推进集群化、集约化发展的运营模式。

一、国家广告产业园区运营模式的基本内涵

一般来讲，运营模式是企业为了实现既定的投入、产出发展目标，对生产、财务、研发、营销、人力资源等所作的总体设计。企业的最终目标都是通过生产和销售产品或服务而获得经济效益的最大化，但是达成这个共同目标的理念、方式、方法却各不相同，各有特点，因而就有了不同的运营管理模式。

就近几年才出现的国家广告产业园区这种中间性组织和企业聚集发展平台来说，其运营模式应当是包括了管理模式、建设模式、招商模式、演进模式和商业模式等五大内容的管理、建设与运营体系。

管理模式解决承担产业园区建设和运营工作的管理体制、主体性质问题，主要有政府行政管理模式、国有企业管理模式、政府行政加国有企业管理的复合模式、民营企业管理模式、政府行政加民营企业复合管理模式和国有企业加民营企业复合管理模式等六种形式。

建设模式解决产业园区如何从动议、建造，直至正式开园运行的建设路径，主要有新建模式、改建模式、组合模式和虚拟模式。其中，组合模式指的是一个产业园区与邻近的其他产业园区共享基础设施和公共服务平台，形成由基础设施和公共服务平台聚集起来的多个产业园区相邻发展的格局。虚拟模式指的是产业园区集群化发展的体系要素不是完全聚集在园区内，而是依赖于便捷的交通、即时通信、异地同步互动、产品的非实体性特征等，与园区外的集群体系要素形成产品生产和交易的互补协作关系。

招商模式解决的是产业园区如何引入或聚集企业等各种生产、服务、流通等要素向园区集中的问题，主要有独立招商模式、委托招商模式、独立加委托复合招商模式、品牌招商模式、龙头企业吸引模式、服务平台吸引模式、优惠政策吸引模式等。

演进模式解决产业园区如何从建设、正式运行，直至形成产业集群的演化方式，主要有集群体系演进模式，其中包括主体产业、关联产业、支持产业、专业公共服务平台、行业协会、学术与研发机构等集群要素，又可以细分为建设期全置模式、运行期完善模式；集群化培育模式，包括大企业带动模式、新型业态引领模式、产业链聚合模式、专业广告服务平台聚合模式、扶持政策驱动模式、激励创新模式。

商业模式解决产业园区的融资和盈利问题，以保障建设的顺利推进、日常运行和集群化发展，主要有融资模式和盈利模式。融资模式可以细分为政府投资模式、企业投资模式和政府加企业合作投资模式。盈利模式包括独立地产开发模式、独立专业公共服务平台商业服务模式和地产开发加专业公共服务平台商业服务一体化模式。

国家广告产业园区的顺利建设、持续性运营、集群化演进并最终实现集约化发展，都依赖于完善而适宜的运营模式的有力支撑。

二、国家广告产业园区运营模式的现状分析

通过登录浏览和分析各家国家广告产业园区的官方网站所刊载的相关资料可以发现，国家广告产业园区现有的运营模式，既存在共同点也存在差异，还存在着不少的问题。

（一）国家广告产业园区运营模式的共性特征

各家国家广告产业园区运营模式的共性特征表现在四个方面：

一是政府主导、资金与政策驱动。园区都是由国家工商行政管理总局审批授牌，享受“中央财政支持广告业发展试点”的资金和政策支持，属于政府主导的广告产业园区，不属于区域广告产业发展的自然选择。园区所在地的政府和工商部门都成立有协调工作性质的领导小组，出台了注册、吸引入驻、奖励发展减免税等政策，园区启动模式都属于政府强力推动，优惠政策强力拉动。

二是分期发展。大都是规划期较长，通过3～5年时间，分期建设，滚动发展。但初期之后的后续发展，大都因为国家和地方政府扶持资金支持终结而动力不足而停滞不前。

三是建设期基本结束，正式进入运行期。在国家三年的连续资金扶持以及地方政府配套资金的扶持之后，国家广告产业园区将进入自我维持的运行阶段，并最终要发展成为区域广告产业集群。

四是运营模式处于探索期。各园区大都没有清晰完整的运营模式表述，说明都在探索期。因为广告产业园是个新事物，运营模式的不完善不成熟也属正常现象。

（二）国家广告产业园区运营模式的差异性

由于各家园区的起始背景、客观条件等的差异，也使得各家园区的运营模式呈现出了如下三个方面的差异性：

一是多数属于政府高新区等“园中园”型园区，并由其下属国有公司运营。郑州、哈尔滨、长春、沈阳、大连、杭州、西安、包头、无锡、常州、昆明等地园区都是由当地的高新区、科技园区、经济技术开发区等运营，与原有关联产业园比邻发展。这种运营模式有高新区的关联产业基础、思维和运营惯性，易于形成产业规模，便于产业融合发展，共享公共服务平台，减少重复投资等，还有成熟的其他产业园区运营经验和运营队伍，但其最大问题是对于广告产业的理解尚有距离，传统的运营模式也不一定适宜于广告产业。

这类园区还可以分为高新区投资运营和民企投资高新区运营两种模式。第一种模式投资运营一体化，便于整体谋划；第二种模式投资与运营分离，其投资方以销售和租赁写字楼为目的，运营方以维系广告企业正常运行以及培育广告产业集群为目的，其间的协调和合作有一定的难度。

二是部分园区由民企投资运营。少数如深圳、福州、泉州、青岛等地园区由民企投资和运营，当地政府受上级政府委托具体指导园区的建设和运营。

此类园区的投资运营皆由民企承担，经济利益的考量与扶持、服务于当地广告产业发展的使命存在矛盾，运营方可能获得利润回报，但是广告产业可能有增长而无成长，实现广告产业集群培育目标的动力不足。

三是少数园区由媒体或文化园区投资运营或融合而成。

重庆园区、武汉国家广告城、广州国际媒体港分别由重庆日报报业集团、长江出版集团、广州广播电视台投资运营，它们与媒体产业融合发展，有媒体优势。

潍坊、芜湖、大连、长沙、成都等地园区由原来的文化创意产业园区改称或者新增广告产业园区而来，与既有广告产业关联度最高的文化创意产业聚集发展，易于产业形成规模、融合发展和培育广告产业集群。

（三）国家广告产业园区运营模式存在的问题

国家工商行政管理总局“广告产业园区建设和运营专家评估组”在2014年4月提交的《广告产业园区评估报告》中，认为目前多数园区存在地方政府行政干预过强、市场运营机制不完善等问题。但仔细对比分析各家园区的实际运营模式，国家广告产业园区在运营模式设计和选择上，存在的问题不仅仅是行政干预，还表现在以下诸多方面：

一是孤立片面地理解政府主导向市场（企业）主导的转变。国家广告产业园由建设期的政府主导向后期的市场主导转变，是国家广告产业园进入运营期后的战略性转向，但并不意味着政府的完全退出，而是从主导向服务与督导转变。

二是运营模式设计的不完整。由于对产业园区运营模式的理解不深入不准确，以及对广告产业园区化发展这个新的制度研究不够等原因，使得几乎没有一家国家广告产业园的运营模式设计得完善周全。这势必影响园区发展的系统优化和整体推进。

三是没有清晰化的运营模式。与运营模式不完善相关联的还有表述得不清晰、不准确，比如某园区总经理在访谈中有意回避这个问题，甚至回答“领导也不知道该怎么做，先把扶持资金和政策要来再说”，等等。

四是忽视了国家级广告产业园区的使命担当。国家广告产业园尽管建在地方，但是扶持资金是国家财政拨款，承担有示范和引领广告产业整体发展的重任，也就是推动中国广告产业整体上向专业化、集约化和国际化发展。

五是多表现为地产租售服务盈利模式。盈利模式是国家广告产业园在国家和地方政府扶持资金供给结束之后，能否正常运行和可持续性发展的经济保证，可谓未来发展的关键所在。不过，不少的园区除了依赖于写字楼和商业服务设施的租售收入之外，并没有其他明确的收入来源。某些民营资本投资建设、国有部门或企业运营管理的园区，既没有房屋的租售收入，公共服务平台的经营也维持不了日常开支，如何活下去都成了问题。

六是普遍没有集群化演进的运营规划与路径。为什么要通过产业园区这种产业集中发展的组织形式、空间平台来加快产业发展呢？因为人们发现自然形成的由产业集中而演化成的产业集群，呈现出了非集中发展不可能获取的低成本经营、高效率经营、知识溢出、规模经济、范围经济等诸多集群效应，所以，才会有通过建设产业园区进而演化成为产业集群而获取集群效应，推动产业快速发展的举措。不管是产业园区的建设逻辑还是发展逻辑，都是产业集群。从这个意义上看，国家广告产业园运营模式的设计与选择，其核心内容之一就是一定要有如何向产业集群演化的路径谋划。但从现有实际情况来看，向产业集群发展的园区非常少，而如何向产业集群化演进的模式基本没有被关注。

三、国家广告产业园区运营模式的设计原则

适宜而有效的运营模式是维系产业园区正常运行、可持续地向产业集群演化，不断地获取集群效应的体制、机制保证。要设计一套适宜而有效的运营模式，就要遵循以下四大原则。

（一）运营模式的设计与选择应符合各家产业园区的实际状况

产业园区由政府主导向企业主导转变是运营模式演进的基本趋势，但也不是所有的产业园区都必须选择企业主导的模式。因为有些产业极其分散和弱小，市场秩序也很不规范，如果一味地选择企业主导的运营模式，就可能唯市鲋马首是瞻，而忘却了为区域产业发展服务的使命。同样，如果产业园区的区位与产业服务对象的距离过远，仅仅依靠扶持政策也难以吸引大型企业入驻。

（二）运营模式的设计与选择应有助于资源的集中优化配置

产业园区是产业集约发展的空间和平台，各种资源的集中优化配置是产业园区低成本高效率运行的基础条件。所以，运营模式的选择应该考虑什么样的管理与运营体制才能够把各种优质资源集纳到园区中来。单纯的政府主导或企业主导可以吗？需要行业协会参与吗？这些都需要认真思考。

（三）运营模式的设计与选择应能够保障管理与运营的高效率

这涉及管理与运营机制的设计问题，它是保障产业园区管理与运营是否存在摩擦、是否存在决策迟缓、是否具有规范高效等的基本依托。不管设计和选择什么样的运营模式，都要能够保障各种管理工作和各个运营环节的高效率。

（四）运营模式的设计与选择应可以维系园区的可持续性发展

从产业园区到产业集群演进是一个漫长的过程，非有十年之功不能达成。优惠政策仅仅起到在初期吸引企业入驻等短期作用，长期的可持续性发展还需要稳妥的运营机制和盈利模式，才可能维系并推进产业园区的集群化演进。否则，就有可能长期“集而不群”，甚至导致政策到期，园区解体。

四、国家广告产业园区运营模式的设计

尽管国家广告产业园区现有的运营模式参差不齐并存在诸多问题，但是只要认真研究产业园区运营模式的基本特征，特别是广告产业的特殊性和国家级广告产业园区的特殊性，就能够弥补原有运营模式的不足，或重构新的更加适宜且完善的新运营模式，从而保障园区向着既定的集群化形态演进。

（一）国家广告产业园的政府主导性质要求其运营力量不能缺少各级政府和行业主管部门的指导和支持

产业园区大体可以分为市场主导和政府主导。市场主导型产业园区一般是通过自身内在的聚集机制而自然形成的，能否发展成为产业集群没有逻辑上的必然性，往往因为某些天然缺陷（比如缺乏行业协会的参与等）而长期处于产业集聚的初级阶段而无法集群化。政府主导型产业园区通常是通过行政手段组织而成的，产业集聚的速度较快，但内在驱动机制的培育需要较长时间，往往难以集群化。理想的产业园区应由市场和政府这两只手协调运用，才能做到既可以快速聚集产业又能够形成内在的集群机制，从而最终走向产业园区发展的最高境界――集群化。

国家广告产业园区是政府规划、推动、资助、组织并就各园区的建设运营情况进行检查和评估，指导各园区的发展。国家广告产业园区所在地的各级政府都成立有指导国家广告产业园区建设运营的领导小组、管理委员会等机构，各级工商行政管理部门具体参与指导国家广告产业园区的建设运营。所以，国家广告产业园区的建设运营始终在政府的指导下进行，这样有利于国家资金的使用安全和使用效益以及扶持政策的制定和落实，有利于实现既定的国家级广告产业园区建设目标。

目前，各国家广告产业园区现有的运营模式都予以了明确，但是在具体建设运营中的政府职责、权限等都没有详细具体的规定，这就导致在园区申办和争取国家批复以及获取政府资金和政策支持、园区规划阶段，园区建设和运营方积极主动热情，但之后配套资金往往没有了下文，规划也常常被改变，对于区域广告产业的普惠性广告服务和集群化目标不见了踪影，甚至可能沦为套取国家资金、获得政策补贴的投机行为。所以，在谋划国家广告产业园区的运营模式时，为了其既定的使命和发展目标，就必须重视政府在运营机构中的作用，具体细化政府在运营体制和机制中的职责和权限。

政府的不缺位是国家广告产业园区按照正确方向发展的体制和机制保障，但并不意味着直接参与园区的具体运营管理，其适宜的角色是指导和监督，指导和监督的目的在于保证园区按照既有的发展目标建设和运营，促进园区形成集群化发展的内在机制。

（二）企业化和可持续性是谋划国家广告产业园区运营模式体制和机制的基本考量

企业化指的是园区的运营主体应是规范注册的企业机构，其职能是服务于园区内企业的正常运行和园区总体上的集群化演进，保证国家资金的规范使用，在国家资金扶持结束后建立自我经营、自我积累、自我投入、自我发展的有效机制。国家广告产业园区的运营企业大体有三种类型，一是政府国有企业，二是民营企业，三是国有企业与民营企业组建的股份公司。这些运营企业服务园区的方式既有免费项目、低价项目，也有一般性商业项目，既要让这些企业享受到园区独有的服务和优惠，也要获取一定的经济回报用以维系运营企业的日常运行和发展需要。

目前，国家资金扶持的三年时间已经结束，那么，负责园区正常运行和集群化发展的运营企业所需的自我维系费用和服务费用从何而来呢？房屋出租？服务收费？投资公司获利？如果没有有效的获利来源，怎么维系和支持园区的持续性发展呢？这可能是国家广告产业园区运营模式建构中最为关键的问题。所以，各国家广告产业园区必须找到持续性的、有效的盈利模式和开发模式，否则园区硬件建成之后的正常运行将难以为继。

（三）地方特色和比较优势是国家广告产业园区运营模式建构的基础

运营模式之所以有模式之说，就是指殊途同归，企业选择不同的运营模式都有可能取得运营的成功。即使同类企业，也可以有不同的成功的运营模式。问题的关键是成功的运营模式既要符合企业所属产业的基本规律和特点，也要符合企业自身的特点。

对于国家广告产业园区来说，成功的运营模式一是要符合广告产业、广告产业园区和国家广告产业园区的特点和基本要求（比如国家广告产业园区的地位和性质要求运营机构中不能缺少政府部门，广告产业园区的行业和组织特性要求发挥广告行业组织的作用等），二是符合该国家广告产业园区的资源等实际状况，有利于园区发挥自身的特色和优势。

海南国家广告产业试点园区的运营模式非常突出的一个特点就是园区承接海南特有的蓝色（海岛旅游）和绿色（热带农业）产品的市场化、品牌化业务，分别委托给不同的园区广告企业来完成，既形成了园区广告服务的特色和业务特色，促进了广告企业的发展，同时也有了济来源。陕西国家广告产业园区利用地处西北经济中心和邻近中亚地区的区位优势，和吉尔吉斯共和国政府紧密合作，成为该国在陕西的商务代表处和留学服务中心，该产业园区还在吉尔吉斯共和国首都合作开办商业银行等，形成了独具特色的运营模式。

园区运营盈利模式范文第2篇

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园区运营盈利模式范文第3篇

十八届三中全会提出：“建立透明规范的城市建设投融资机制，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营。”这为我国今后很长一段时间里在基础设施或公共服务领域实行PPP模式提供了纲领性文件。

目前基础设施业务面临的市场形势

传统模式的困境。一是地方政府债务高企，BT模式实施受到一定限制。近年来，由于地方政府大量采用建设一移交（BT）模式建设基础设施，导致了地方性债务高筑。国家审计署2013年底公布的《全国政府性债务审计结果》显示：截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务108859.17亿元，审计结果同时表明，BT模式是债务资金的第二大来源，融资平台公司是政府举债的第一主体。为有效防范财政金融风险，保持经济持续健康发展和社会稳定，地方政府将控制BT项目举债规模，BT项目市场明显萎缩。

二是优质高速公路BOT项目稀缺，竞争日趋激烈。最近十几年，国家公路建设飞速发展，截止2012年底，国家高速公路建设完成6.80万公里，已完成国高网规划目标的79%，主干网络建设基本完成。在剩余21%中，多数是连接线或支线，且大部分规划于西部边远地区，车流量无保障，往往需要争取到政府补贴才具有投资价值。部分规划在东部发达地区的线路，由于收费标准较低（比如浙江省目前小型车通行费费率仍为0.4元／公里）、单公里造价高，自身的盈利能力堪忧。因此，未来的高速公路BOT市场，优质项目稀缺，竞争日趋激烈。

新型城镇化带来的机遇。2014年3月的《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》对城镇化的各项指标提出了具体要求，基本公共服务、基础设施、资源环境这几方面的各项指标将大幅提升，未来这几方面投资需求巨大。财政部有关领导在讲话中提到：新型城镇化带来的投资需求约为42万亿元。鉴于新型城镇化的巨大资金缺口与地方债务高企这一矛盾，2013年底开始，财政部牵头的相关部委以各种方式力推PPP模式在基础设施建设中运用。

基于目前基础设施投资业务的市场形势、新型城镇化带来的广阔市场以及国家层面对PPP模式的推崇程度，未来我们要想在基础设施领域继续取得骄人的成绩，需要对PPP模式深入研究，抓试点、立标杆、找成功经验，以便抓住国家力推以PPP模式搞基础设施建设这一历史机遇。

新形势下运用PPP具体操作模式的思考

十八届三中全会对新型城镇化提出了具体要求： “推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、‘产业和城镇融合发展”，可见产业是新型城镇化的先决条件。同时，在新经济环境下，全球产业的重组与调整、全国范围内的产业升级改造、为解决“北上广”等特大城市资源和环境不堪重负而提出的产业转移等形势，为以产业为依托的产业运营提供了历史性机遇，产业运营在新型城镇化推进过程中有广阔的市场前景。

产业运营，是指以产业为基础、由工业类用地或物流／仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产业等产业价值链上相关环节的新型形式：从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储／商贸物流园及相关的生产配套设施等产品，同时，产业运营的模式可以复制到旅游、养老、文化等产业。操作方法如下。

投资合作基本架构。以PPP模式投资的产业综合体项目，不同于传统的单体投资项目，它是多个项目组合的项目群，在实际投资中，往往是一、二、三级开发联动。

通常情况下，可包含以下主要流程：投资人或投资人组建的联合体（按需求整合相关企业），参与政府组织的投资人（合作伙伴）招标投标，中标后与政府共同组建项目公司，项目公司取得政府授予的特许经营权后，根据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营，打造一个区域内的产业综合体，使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集，从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，而投资人则从各级开发中获得相应的利润。投资合作架构如图1所示。

图1是基本的合作架构，在实际操作过程中，对某项单体的开发项目，是否需要单独签订投资开发协议，需要和政府方深入沟通并以合同形式约定。

运营模式。传统工业园的运营中，园区的服务更多的是企业自己组织或社会零散提供的形式。而新型产业综合体运营模式中，运营商作为政府的授权企业，为园区的入园企业提供一站式服务，统筹协调组织园区内各类资源，实现集约化管理，提高服务质量，提升服务档次。并通过产业链的完善和集约，提高入园企业产品附加值，其模式见图2。

盈利模式分析（价值实现方式）。PPP模式投资运营的产业综合体，不同的开发阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。整个项目的盈利组成分三大部分，如图3所示。

此类项目，投资人除获得正常的投资收益外，还获得项目的施工总承包利润（价差收益），同时，该模式能在项目启动后2～3年内产生现金的流入，缓解资金压力。实际操作中，应根据项目的实际特点，结合项目所在地的政策及项目公司的资金情况，合理选择土地出让与项目公司自身开发的比例，合理选择二级开发中物业的租售比例。根据宣传、招商进度合理地把握各开发环节的投资节奏，以实现利润最大化。

目前国内成功的产业综合体投资项目中，投资商依靠前期介入规划、与政府的良好合作关系及在园区内的主导地位，享受了极高的土地红利，为二级开发带来了可观的利润，成为了投资商的主要利润来源，但该项利润受土地政策的影响较大，有较大的政策风险，前期经济测算时不应抱过于乐观的态度。

退出机制。产业综合体的委托开发是一个长期的合同关系，在合同设计时应设计好合理的退出机制。退出分主动退出和被动退出，被动退出指发生了不可控制、无法挽回的风险，或项目干系人中有重大违约行为，导致项目难以为继，项目按协议约定的条款由政府方接手，属于风险管控的范畴。这里主要讨论主动退出，一般情况，主动退出主要是指项目投资经营方因自身发展需要，主动选择转让、二次融资等行为。主要有如下常规办法：一是股权转让，直接将项目转让给有意向的专业公司经营；二是利用房地产信托投资基金（REITS）等资本运作的手段，将持有物业资产证券化，从而实现实质上的退出；三是持有同类物业整体打包上市，实现实质上的退出。后两种办法在国外的PPP投资项目中被普遍采用。

PPP模式实施企业运营项目关键要素

PPP模式投资的产业综合体项目具有长期性、复杂性、综合性等特点，要成功实施一个这样的项目，应重点关注以下方面。

产业科学定位。产业定位是产业综合体投资运营的灵魂，能否结合当地的资源禀赋、政府的长期规划、国家产业升级和产业转移的宏观形势，作出科学合理的定位，直接决定了项目的成败，通常产业定位应综合考虑国家、区域经济发展等宏观因素及区域人才、人文、政策支持等微观冈素，并结合以上因素分析项目的发展潜力、经济产出、政策支持、配套服务需求、用地需求、社会效应等要素，结合当地资源禀赋，对项目产业作出合理科学的定位。

优惠政策（政府支持）的争取。优惠政策包括税收、土地、人才引进、公共服务（医疗、教育等）等各个方面。政策的支持力度，直接关系到运营商招商的难易程度，关系到人才、企业聚合的源动力。因此，在投资决策的各阶段应充分考虑优惠政策的力度，在招商中应加强宣传。

建筑规划、设计质量的把关。规划、设计能否很好地体现出产业的定位，实现决策时候确立的定位意图，对园区的持续招商有决定性影响。同时，建筑规划、设计的质量直接关系到后期的园区环境品质，关系到客户（企业、个人）的使用体验，因此，项目前期应选择国际、国内一流的规划、设计单位，并对其产出质量严格把关。

招商及持续招商。产业运营商以产业运营为核心、以打造产业集群为重点、以产业资源做竞争力。产业的招商、引进是冈区运营的核心工作。产业的定位准确与否、地方政策的支持力度、园区建筑规划、设计的质量，最终都将直接影响到运营商的招商。同时，从运营商内部来说，投资决策前应详细分析自身在投资行业内的资源优势（也有可能是政府的资源优势或者当地的资源禀赋），着重打造招商团队自身的能力，注意主导性企业的引进（或者直接考虑整合主导型企业参与产业综合体的投资运营）。

投资运营商自身能力的打造。PPP模式投资产业综合体，不同于以往的单体项目，它是多类型、多个项目组成的项目群，因此，投资运营商是否具备相关的能力，是项目能否成功实施的关键。这些能力应包括以下方面：资本运作、各类项目投资管理、招商、销售等，作为单个企业来说，不可能具备整个项目各个环节需要的专业能力，因此，整合相应行业内相关资源的能力也就显得尤为重要。

对PPP模式的几点建议

PPP模式能缓解地方政府债务，提高公共产品和公共服务供给的效率。同时，PPP模式具有长期性、复杂性等特点，投资风险较高，在决策时应加强风险的识别和管控。对投资人来说，BT模式惯有的“短平快”可能会一去不复返，优质的BOT项目稀缺，PPP将会是未来的市场方向。这需要投资人能转变观念，适应新的市场环境，基于公司未来的发展，建议如下。

一是在国家相关政策环境及全国产业升级、产业转移的大趋势下，以产业运营为核心的产业综合体投资具有广阔的市场前景。其短、中、长期投资结合的特点也符合公司发展的定位要求。建议公司抓试点、抓可复制项目，为公司进入这一领域奠定基础。

二是建议公司加强自身相关能力的培养，加强规划、招商、行业运营等方面的资源整合能力及灵活度，为公司进入新兴的市场提供组织保障。

园区运营盈利模式范文第4篇

[关键词]辽宁省；物流产业；模式；竞争优势

[中图分类号]F207；F252.24　[文献标识码]A　[文章编号]1672-2426(2011)10-0044-03

一、辽宁省物流产业集群发展现状

物流产业集群是指聚集在某一特定的区域内，以交通运输枢纽设施(如港口、机场、铁路货运站、公路枢纽等)、科研开发组织(物流技术、物流信息平台的研发等)、管理部门为依托，以第三方物流企业为核心，运输、仓储、装卸、包装、加工配送、物流信息及其相关制造、流通企业在空间上的集聚现象。拥有完备的物流基础设施，分工协作关系明确，竞争优势明显的物流园区是物流产业集群的表现形式。

近年来，辽宁省物流产业集群发展突出表现为物流园区的发展，为了能够反映全省物流园区的地理位置分布与本地经济发展水平之间的关系，现将辽宁省分为三大经济区域进行分析。一是沈阳经济区，包含沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新八市；二是辽宁沿海经济带，包含大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛六市；三是辽西北经济区，包含阜新、铁岭、朝阳三市。需要注意的是，三大经济区的城市有交叉，如营口既属于沈阳经济区又属于辽宁沿海经济带、铁岭与阜新既属于沈阳经济区又属于辽西北经济区。

1.从物流园区的数量看，截至2010年6月底，辽宁省物流园区总数是52个，其中：已经运营的物流园区12个，占物流园区总数的23％；在建的物流园区13个，占物流园区总数的25％；规划中的物流园区27个，占物流园区总数的52％。(见表1)

2.从物流园区分布看，全省三大区域中，沈阳经济区有物流园区25个，占物流园区总数的42％；辽宁沿海经济带有物流园区29个，占物流园区总数的49％；辽西北经济区有物流园区5个，占物流园区总数的9％。(见表2)

3.从物流园区开发方式看，辽宁省物流园区开发建设方式可以划分为三种方式：一是政府提供优惠政策，企业投资；二是政府与企业共同投资建设；三是企业根据市场需求建设。现有资料表明，政府提供优惠政策，企业投资的物流园区最多，有32个，占物流园区总数的61‰政府与企业共同投资建设的物流园区15个，占物流园区总数的29％；企业根据市场需求建设的物流园区5个，占物流园区总数的10％。(见表3)

4.从物流园区投资建设主体看，辽宁省物流园区开发建设过程中，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资的企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。调查显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是有国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。口’另外，少部分物流园区由外商直接投资。

5.从物流园区占地规模看，按照我国物流园区等级划分，辽宁省数据统计如下：物流园区占地面积在5平方公里以下的40个，占物流园区总数的76.9％；占地面积在5－10平方公里的5个，占物流园区总数的9.6％；占地面积在10平方公里以上的7个，占物流园区总数的13.4％。(见表4)

6.从物流园区运作情况看，物流园区的盈利模式中，有多种收入来源。调查显示，辽宁省物流园区的主要收入来源，一是库房货场租金；二是办公楼租金、配套设施租金和物业管理费；三是所属物流企业增值服务费、设备租金、土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。

总之，在已运作的物流园区中，基本具备简单的能为企业自身业务服务的信息管理系统，与本地区重点产业和交通枢纽联动较紧，但信息化和专业化物流组织服务水平还不高。调查表明，进驻园区的企业类型、数量各有不同。人驻物流园区的企业和实体中，物流公司和商贸企业数量较多，且相对持平；生产企业、快递公司、银行服务机构及其它机构的数量占比相对较少；部分临港型物流园区中货代公司数量较大，这与其依托港口的功能定位相符合。

二、辽宁省物流产业集群发展的竞争优势

近年来，辽宁省物流业得到了较快发展，物流服务体系进一步完善，产业规模不断壮大，已形成了以沈阳、大连为中心的物流综合服务网络，为全省经济发展奠定坚实基础。

1.地理位置优越。自然地理环境可以决定产业集群的形成，也是物流产业集群形成的重要资源。辽宁地处东北地区最南部，是东北经济区和环渤海经济区的重要结点，具有东北亚地区核心地带的独特区位优势，拥有大连、锦州、营口、丹东等几大港口，铁路、公路、航空、管道、水运等海路空运输体系较为完善，是重要的物资集散地。如，东北地区大量货物都通过公路、铁路经辽宁运往华北、西北等地；辽宁又是东北地区唯一的沿海地区，承担着东北地区的货物海上运输。截至2009年末，辽宁省铁路营业总里程3962公里，公路营业总里程100380公里，其中高速公路2833公里，拥有各类生产性泊位320个，集装箱专用泊位25个，民航通航线路达到250条。

2.物流产业发展形成了一定规模。2009年，全省交通运输、仓储及邮政业增加值790亿元，占第三产业增加值的14.9％，占全年生产总值的5.2％，比上年增长6.9％；全年各种运输方式完成货物周转量7751亿吨公里，比上年增长10.2％；货运量133010万吨，比上年增长11.2％。其中铁路货运量18262万吨，增长5.0％；公路货运量105088万吨，增长13.1％；水运货运量9651万吨，增长4.1％；航空货运量9万吨，下降9.4％。全年港口货物吞吐量55513万吨，比上年增长13.8％，其中集装箱吞吐量812.2万标箱，增长9.2％；外贸货物吞吐量14197万吨，增长17.7％。

物流基础设施项目建设步伐加快，一批物流园区、物流中心、保税物流中心已经投入营运。其中沈阳沈北综合物流产业园区、锦州渤海临港物流产业园区、铁岭东北物流城等已粗具规模。大连大窑湾保税港区一期、辽宁近海东北亚国际保税物流中心、营口港保税物流中心等已封关运营。辽宁电子口岸平台已经运行，为全省“大通关”奠定了基础。

物流信息化程度不断提高，现代物流信息网络发展较快。以大连口岸物流网、锦程物流网、中国物流联合网、沈阳物流公共信息阿为代表的物流信息网络体系已具雏形。部分物流企业建立了物流信息系统，采用GPS、条码等技术，有效提高了物流信息化水平。

现代物流服务能力增强。近几年辽

宁省引进和培育了一批现代物流企业。以锦程国际物流集团为代表的民营物流企业已发展成为国内物流知名企业，国内外知名物流企业如马士基、普洛斯、宝供也相继进驻辽宁，带动了全省物流企业营运服务水平的提高，服务功能向高附加值、多元化方向发展。

物流装备制造业有了长足发展。沈阳和大连两市已形成物流装备制造业集群，沈阳金杯、沈飞、新松、大船重工、大连重型机械、大连中集等已成为我国物流装备制造业的重点企业。以沈飞的自动化仓库设备和新松机器人的AGV、物流自动实验装置为代表的高科技含量产品，已达到国内领先水平。

3.产业集群与物流园区的良性互动。目前，辽宁省拥有钢铁、石化、装备制造、汽车及零部件等优势产业集群；拥有大连、营口等临港产业集群；拥有县域经济中的瓦房店轴承产业集群、法库瓷砖产业集群、岫岩玉器产业集群、大石桥镁制品产业集群等特色产业集群。产业集聚功能和辐射力明显增强，这些产业集群的动态发展，在空间上集聚了大量物流需求，进而为物流园区的发展提供了必要条件。由于物流园区拥有完善的运输、仓储、配送、信息管理等物流基础设施，必然推动不同类型物流企业在物流园区内的集中布局。

4.东北区域经济一体化促进了物流集群的形成。沈阳经济区一体化程度加强，促进省内物流业发展。辽宁沿海地区与内陆地区的经济联系日趋紧密，东北地区物流领域在政府层面的合作已经启动，大连、沈阳与长春、哈尔滨签署了《关于共同加快物流业发展的战略合作协议书》，共同打造四城市物流大通道，发展东北地区物流网络体系。通过物流、仓储、配送等的信息一体化，加快建成公共信息平台，形成管理协调机制，促进区域物流一体化发展。

5.政府大力扶持和积极规划。物流产业集群的形成是物流市场发展到一定阶段的产物，也是政府积极扶持的结果。国家发改委、商务部等九部委出台了《关于促进现代物流业发展的意见》，“十一五”以来，辽宁省和各主要中心城市政府都制定了《现代物流发展规划纲要》，如辽宁省《关于促进全省现代物流业发展的意见》，《沈阳市现代物流产业发展规划》等。辽宁省把现代物流业列入全省十大主导产业之一，着力打造“一圈两区三带五中心”的物流产业发展空间布局，即“一圈”是指以沈阳为中心的沈阳经济区物流发展圈，“两区”是指辽东半岛沿海物流发展区和辽西物流发展区。“三带”是指辽宁沿海物流产业带、沈大物流产业带和锦朝阜物流产业带，“五中心”是指沈阳东北地区物流中心城市、大连东北国际性物流中心城市和锦州、营口、丹东区域物流中心城市。这些政策及措施必然引导全省物流产业向现代化、规模化、信息化及集群化方向发展。

由此可见，辽宁省现代物流业战略地位不断提升，辽东半岛沿海地区以建设大窑湾保税港区为重点，打造大连东北亚国际航运中心；沈阳经济区以建设沈阳东北物流中心为核心，培育现代物流产业集群；辽西地区以建设区域性商贸物流中心为基础，建设中蒙俄国际物流服务体系。

三、辽宁省物流产业集群发展模式选择

根据辽宁省现代物流业的发展现状和特点，我们选择五种物流产业集群发展模式进行探讨。(见表5)

1.区位优势型物流产业集群。由于区域的地理环境、资源禀赋、基础设施、产业发展水平、交通、通讯等区位优势，大量物流企业及相关组织聚集在某一地区发展。如沈阳、大连、锦州、营口、丹东等五个区位优势明显、基础设施完善、物流规模较大、市场发育良好的物流枢纽城市，可以打造成区位优势型物流产业集群。

辽宁应以沈阳、大连为核心，按照城市所在区位、交通运输货流方向分别确定各具特色的物流园区，向东北区域及全国辐射。沈阳是辽宁省省会城市，是辽宁的中心，也是东北地区的中心，承担着东北地区大部分物资的中转、集散任务，沈阳应以区域物流为重点，以铁路集装箱货场为依托，以集散铁路和公路货物为主。大连要建设港口区位优势型物流产业集群，应以大连港为主要区域物流中心，以其他港口为辅助物流集散地，形成以大连港、锦州港、营口港、丹东港等为基础的港口型物流带。锦州建设辽西国际物流园区，以公路、铁路、海运货物集散为主；丹东建设国际物流园区，以公路、铁路货物集散为主；营口建设营口口岸物流园区，以海运货物集散为主。

2.园区型物流产业集群。物流园区是物流企业赖以生存和发展的土壤，也是多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。在各地规划建设的各类物流园区基础上，辽宁应在制定“十二五”规划时，考虑建设重点物流园区及物流项目(数量再研究)。如在沈阳、大连、盘锦等物流枢纽城市，可以考虑建设综合性物流园区；如在沈阳、大连、营口、丹东等地各类开发区，可以考虑建设专业型物流园区，形成各具特色的园区型物流产业集群。

3.产业主导型物流产业集群。辽宁省要建成四个产业主导型物流产业集群：一是沈阳、大连已形成装备制造业物流产业集群，沈阳金杯、沈飞、新松、大船重工、大连重型机械等已成为物流装备制造业的重点企业。二是以抚顺、辽阳为重点面向石油化工产业的物流产业集群。三是以本溪、鞍山为重点面向钢铁产业的物流产业集群。四是以沈阳北部地区、铁岭、抚顺、本溪、辽阳、鞍山为重点面向农业及农产品加工业的物流产业集群。

4.产业关联型物流产业集群。由采购业、配送业、运输业、仓储业等构成的物流供应链，使区域内物流企业通过分工与协作，形成功能完整的物流链，在交易过程中密切合作，为顾客提供全面的物流服务的同时，实现规模生产和专业化分工，获得外部经济效应。

5.区域协作型物流产业集群。辽宁应构建省内省外、国内国际的横向协作物流产业网络体系。目前，大连、沈阳与长春、哈尔滨签署了《关于共同加快物流业发展的战略合作协议书》，共同打造四城市物流大通道，发展东北地区物流网络体系。与此同时，要加紧建设锦州、阜新、蒙古、俄罗斯远东地区物流通道，锦州、朝阳、蒙古、俄罗斯远东地区物流通道，沈阳、丹东、平壤、首尔、东京东北亚国际物流通道。

四、结论

从全球范围看，现代物流业已成为国民经济发展的基础，其发展程度成为衡量一个国家或地区综合竞争力的重要标志之一。现代物流业作为一种先进的企业组织方式和管理方式，对于优化资源配置，提高经济效益，转变经济发展方式，发挥重要的作用。

从经济发展趋势看，物流业发展必然走向集群化，只有全面认识物流产业集群发展的条件和模式，才能对其运行及发展进行正确引导。由此，在对辽宁省物流产业发展现状分析基础上，结合本省区域经济特点及比较优势，重点提出了区位优势型物流产业集群、园区型物流产业集群、产业主导型物流产业集群、产业关联型物流产业集群和区域协作型物流产业集群五种发展模式，这对辽宁省物流产业的发展决策是非常有益的。

参考文献：

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