房地产开发盈利模式
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房地产开发盈利模式范文第1篇
中图分类号：TU2文献标识码：A
绿色建筑开发的发展现状
我国目前正处于工业化与城镇化的快速发展阶段，建筑行业保持了较高的发展速度。根据国家统计局的数据[1]，过去7年的年度新开工面积年均增速达到了13.4%。2011年，年度新开工建筑面积达到了42.7亿平方米，竣工面积29.2亿平方米，竣工产值6.2万亿元。与此同时，按投资额计算，2011年全球建筑业的平均增长率仅为0.5%。根据蔡伟光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生产、新建建筑生产及建筑运行等方面的我国宏观建筑全寿命周期能耗总量约为12亿吨标准煤，占全国能源消费总量比重为39.5%，是我国最大的能源消费部门。而在我国已经建成的建筑物中，根据住房与城乡建设部的测算，到绿色建筑所占的比例尚不足1%。
为了进一步提高资源利用效率，应对全球气候变化，实现可持续性发展，国务院办公厅于2013年1月1日以 〔2013〕1号转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》。在该方案中，提出了我国在“十二五”期间的绿色建筑发展目标。其中，完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准[3]。各地方政府也纷纷根据当地的实际情况制定了相应的实施方案。
与各级政府对发展绿色建筑的积极态度相对照，作为发展绿色建筑的实际执行者的建筑行业的态度却相去甚远。尤其是作为商业开发类建筑的主要运作者的广大房地产开发商来讲，绝大部分都只是被动的去适应政府部门对绿色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分会主动的选择开发绿色住宅。究其原因，主要是而绿色建筑建设成本较普通建筑高，而全社会的环保消费意识不足，消费者对绿色建筑的需求弹性大；同时政府对绿色建筑开发的补贴或奖励也无法完全覆盖成本的增额，开发商无法凭借建造绿色建筑而获得更大的收益，故缺乏动力去进行绿色建筑的开发。因此，要实现绿色建筑建造的目标，推动社会的可持续性发展，除了政府从政策层面的鼓励与要求之外，最重要的是要寻找到建造绿色建筑的创新性盈利模式，从而充分的调动以开发商为首的建筑行业各参与主体的积极性，使建造绿色建筑成为建筑业的内生性需求。
二、当前建筑开发盈利模式解构
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构[4]。如图1所示， 也可以认为盈利模式指的是企业的收入结构与成本结构以及相应的收支方式。各类企业在生产运营中均有自己的商务结构和业务结构，但并非所有的企业均能盈利，故并非所有企业都有盈利模式。只有当企业能够持续的盈利时，其所采用的成本与收入结构才能称为盈利模式。
图1. 盈利模式构成框架图
由于我国的房地产业形成的时间尚短，绝大部分开发商的盈利模式具有高度的趋同性。由于在盈利模式中的成本结构是为收入结构服务的，也就是说在对盈利模式的研究中，最重要的是寻找其收入结构。在某一确定收入结构之下选择成本最低的成本结构便构成了一个盈利模式。对于房地产开发商来讲，根据其开发的房地产产品不同，其收入来源主要分为两大类，一类是出售房地产产品获取销售收入，另一类是将建好的物业长期持有并出租获取租金收入。
在我国当前的房地产市场中，采用第一类方式获取收入的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：
以普通消费者或物业投资者为主要交易对象，以某一套住宅、某一间商铺或一定面积的办公物业的产权（房屋所有权及国有土地使用权）为交易内容，以置业顾问或销售中介采为交易渠道，采用一次性出售的交易方式获取收入。
其成本结构为：投资部门首先通过各种渠道筹措开发资金，然后购买土地，委托设计单位进行设计、施工单位进行施工，再通过聘请中介机构或自身的营销部门进行销售。
对于采用第二类收入来源的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：以某一间商铺或一定面积的办公物业的使用权为交易内容，以长期出租为交易方式获取租赁收入。收入结构中的其它要素的内容与搭配基本与第一类相同。
而该类盈利模式中的成本结构与第一类盈利模式相比，多出了对物业的运营管理部分。
绿色建筑开发盈利模式创新思路
在目前的房地产开发盈利模式框架之下进行绿色建筑的开发，对于开发商来讲将导致其成本结构中的设计、建造的成本的显著上升。正如前面所分析的，由于目前国内消费者的环保意识不足，对绿色建筑的消费弹性大，因此开发绿色建筑所能带来的收入结构的变化仅仅只是在收入来源中多出了政府的补贴或奖励，以及在营销中相对竞争项目拥有一定程度上的宣传优势。对于开发商来讲，开发绿色建筑除了体现出企业的社会责任以外，并不能为企业带来更多的盈利，甚至会损害既有的盈利。因此为了使开发绿色建筑成为开发商的自发性选择，最佳的办法就是寻求盈利模式的创新，让开发绿色建筑变成有利可图的活动。
图2 盈利模式分类图
依据前述的盈利模式构成框架，可以利用图2中由朱武祥、魏炜提出的分析工具[5]，按照不同的收入来源与成本来源的组合划分为十二个区域，所有的盈利模式都处于其中的某一个区域中。对于传统的房地产开发，其盈利模式属于“盈利模式0”，即由开发商完全支付成本，并将产品出售给直接顾客获利。对于绿色建筑的开发，则可以认为政府的奖励或补贴是第三方伙伴在支付一部分成本，故属于“盈利模式3”。由于政府的奖励或补贴往往只占到绿色建筑投资增加的10%左右，大部分的成本仍然是由开发商来承担。上述分析工具为绿色建筑开发的盈利模式创新提供了以下的思路：
（一）寻求更合理的成本分担机制。
房地产开发作为一项资金密集型的商业活动，其对融资的需求本身就非常强烈，要进行绿色建筑的开发，完全让开发商独自承担增加的成本及风险，其开发意愿将会非常低。因此，可能的解决思路是开发商利用自身作为房地产开发中的核心企业所具有的较高议价能力，将增加的成本在绿色建筑开发的价值链上进行重新分配，使价值链上的各参与主体都分别承担与其收益相匹配的一部分成本，从而降低开发商的资金压力及开发风险。对于绿色建筑开发所增加的成本的分担机制的设计，可以分别对图3中的房地产开发基本价值链中所涉及到的各参与主体进行具体的分析。其中涉及到的对成本影响较大的参与主体包括：设计单位、施工企业、材料供应商、设备供应商等。
图3. 房地产开发基本价值链图
另外，由于绿色建筑的一大特点是前期投资较大，而全寿命周期的成本较普通建筑低。因此，利用合理的金融产品，对绿色建筑的成本进行时间上的调整，将前期投资分配到建筑的整个寿命周期，可以有效降低开发商的前期投入，使开发商的开发成本得到进一步降低。
（二）创造更多收入来源。
如前所述，传统房地产开发的收入来源都较为单一，即房屋产品的销售或出租收入。如此单一的收入来源，在开发绿色建筑时，由于成本的上涨，开发商为了维持自身的利润率，势必提高产品的售价或租金。而如此一来，势必使消费者对绿色建筑的接受程度大大下降。解决这一问题的思路则是通过利用金融创新方案、开发延伸产品、提供解决方案和授权许可等方式拓宽开发商的收入渠道，使绿色建筑产品的销售价格或租金水平与传统建筑基本持平，甚至略有下降。
绿色建筑开发企业盈利模式建议
在成本分担机制设计中，对于设计单位，除了可以将目前已经大量用于工业和政府投资项目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）应用于住宅、商场及写字楼等商业地产开发之外，还可以通过利用保险等金融产品，使其共同分担开发风险。对于材料、设备供应商，可以通过设备租赁或以购买功能代替购买实际产品的模式，使供应商承担绿色建筑开发中大部分的成本增加。另一方面，为了
而在创造新的收入来源方面，可以尝试将绿色建筑项目中的能源供应系统单独打包建立服务公司，通过提供能源服务代替产品销售，以此获得稳定的长期收益，同时将该收益权作为公司资产进行证券化，从金融市场获取流动资金进行新的投资。同时，由于绿色建筑的后期物业管理具有较高的技术含量，开发商可以考虑成立专门针对绿色建筑的物业管理公司，通过管理绿色建筑获取超出普通物业管理公司平均收入水平的收益。甚至开发商可以与设计单位合作，建立各种绿色建筑技术在建筑中应用的接口标准，通过向绿色建筑技术供应商收取授权费的方式获取收入。
不同的房地产开发企业具有不同的资源优势。因此，在开发绿色建筑时，不同的开发企业能够选择的收入与支出结构相互之间往往是有较大区别的。本文并不试图提出一个适合于所有开发企业的盈利模式，而是根据前述的盈利模式创新思路，寻求一些具有一定可操作性的方法，供开发企业在开发绿色建筑时参考。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[J]. 2012
[2] 蔡伟光. 中国建筑能耗影响因素分析模型与实证研究[D]. 重庆大学博士学位论文:2011
[3] 国家发展与改革委员会.住房与城乡建设部. 绿色建筑行动方案[Z]. 2013
房地产开发盈利模式范文第2篇
计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。
国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。
面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。
然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。
“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。
“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。
而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”
卖房还是卖服务
养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。
传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。
“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。
而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”
医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。
创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈
利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”
像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。
此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。
然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。
盈利模式未知
种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。
“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。
在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。
当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。
朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”
除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。
所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。
但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”
房地产开发盈利模式范文第3篇
关键词：房地产开发 资金募集管理 策略
一、我国房地产行业项目投资的资金募集管理现状
房地产行业在我国进入快速发展的阶段已经有将近20年的时间，目前全国排名较为领先的房地产开发企业也基本上经历了15年以上的发展历史，这些企业在房地产行业的规模快速扩张阶段基本是在2000年至2010年这10年间，这10年正是中国经济快速增长、中国城市化进程突飞猛进的10年，这些房地产企业正是把握住了这一阶段的历史性机遇，从而实现了企业规模和资金规模的快速膨胀。在进入2010-2015年这一个5年阶段后，随着中国经济增速逐渐放缓，城市化速度的减慢，房地产开发行业也从快速的粗放式增长进入了稳定的精细化发展阶段。在之前的10年中，不论大规模的集团型房地产开发企业还是仅有一两个项目的小型房地产开发企业，其资金的募集基本上是通过银行融资和销售回款来完成的，而且其操作模式极为简单，只要在建设期通过银行融资拿到充足的建设资金支持，项目开始销售以后基本上可以很快实现贷款的归还和投资回收，这种模式在中国房地产行业发展的这一特定阶段中被证明是高度有效的资金募集方式。
从银行方面来说，在这10年间全国各地的土地价值均出现了快速增值，开发商不论大小只要成功拿地，手中的土地就会快速增值，当开发商用快速增值的土地作为抵押到各个商业银行申请贷款时，便实现了抵押物对融资额度的高比例覆盖，同时各商业银行看到了房地产企业实现销售以后的快速资金回流和房屋销售价格的高溢价，也更愿意发放贷款给房地产企业。
从销售回款方面来说，消费者在看到了土地快速增值和不断上涨的房价后，也对整个房地产市场产生了强烈的涨价预期，全国各地出现了刚性需求提前释放的恐慌性购买和投资性购买，日光盘、月光盘频现，在此期间房地产开发企业实现了巨大的资金回流和快速的资金周转。
因此，在这一阶段内我国房地产开发企业资金募集和资金来源管理的成败其实并不取决于资金募集管理手段是否成功，而是取决于是否拿到了溢价潜力的土地和能否快速实现销售。
但是，自2010年以来，尤其是在2011年以后，政府部门陆续出台了限制各个城市房地产市场价格过快上涨的多项措施，包括限购、限贷、销售资金监管等制度。这些制度的出台一方面放缓了开发企业的销售量和销售速度，影响了资金回收速度；另一方面房地产市场的观望情绪逐渐升高，影响了土地增值的速度，在2010-2015年这五年间，房地产行业的盈利模式已经从主要依靠土地增值的方式，开始向楼盘品质、品牌附加值等更注重于产品本身的溢价能力因素发展。从目前房地产行业发展的现状来看，房地产开发项目的资金募集也不可能再继续依靠之前简单的方式去解决，这就需要房地产开发企业通过多元的融资渠道、合理的融资节点安排、高效的资金使用效率来完成房地产开发项目筹资工作。
二、房地产开发项目资金募集的主要来源分析
（一）股权融资
股权融资的资金主要分为两类资金。
1.股东自有资金的投入
这部分资金属于投资者或公司所有者投入的项目启动资金，由于房地产项目投资的资金需求量巨大，一般很少有项目能够依靠股东自有资金投入作为项目资金募集的主要来源。
2.上市融资
上市融资即通过资本市场进行融资，主要方式就是公司上市，在资本市场上募集资金。此类融资的金额和规模较大，而且成本较低，但是有可能稀释所有者对公司的控制权，而且目前我国对于房地产企业在A股上市存在较多的限制，H股上市的条件也较为苛刻，因此这种方式不适合规模较小的开发企业。
（二）负债融资
1.债券融资
（1）公司债。这类债券是上市公司通过资本市场发行的长期债券，此类融资期限较长，但融资成本较高，还本付息压力较大。这类债券首先要求发行企业是上市公司，因此同样不适用于规模较小的开发企业。
（2）企业债券。这类债券主要是由政府部门或者国有控股企业经过审批部门核准发放的债券，对发行主体和审批程序有着严格的要求。
2.银行贷款融资
银行贷款融资是目前国内房地产企业采用的最为普遍的融资方式，企业通过将土地或者在建工程抵押给商业银行，然后在取得“四证”后即可得到开发贷款。此类融资成本相对较低、期限较长、对债务人主体没有过于严苛的限制，但是根据目前我国各大商业银行对于房地产开发贷款的基本条款，普遍对授信贷款采取受托支付的方式进行管理，开发商无法将此部分融资用于新项目拿地，另外对还款条件等有着较为严格的限制。
（三）房地产信托基金
房地产信托基金是由有资格的基金发行商或相关的商业银行定向发行的专门用于项目建设的基金，此类融资的资金可以用于项目开发前期拿地，对于资金使用的限制很少、融资额巨大，但相应的融资成本也较高年融资成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向发行融资，融资期限固定，及时企业有较为充裕的现金流时也不能提前还款，因此对于项目整体的投资效果有较大影响。
三、规模不同的房地产公司应采取的筹资管理策略分析
（一）具有上市条件且公司股东较为集中的公司
这类公司往往属于国内房地产行业规模排名较为领先的公司，在总资产和项目数量上都十分巨大，这种类型的公司在全国都有几十甚至上百个项目在同时开发，其资金需求的规模无疑是巨大的。因此，此类公司集团层面较为适合采用资本市场中的权益类融资或者债券融资，因为这些公司一般都符合在资本市场上市或者是发行债券的条件，而且这种渠道的融资量巨大，可以满足整个集团公司进行项目投资的长期结构性自有资金需求。
另外，结合公司旗下各项目的融资渠道，合理利用开发贷款、信托基金等方式，以资本市场的权益融资为建设投资资金来源，以开发贷款、信托基金作为项目建设资金来源，合理地搭配融资渠道、保持稳健的资金结构。
筹资策略的核心：这种规模的集团公司筹资策略往往属于战略级别，而且资本市场融资工作具有长期性，一旦实施短期内不可能进行大的结构性调整，因此必须根据集团公司发展定位来制定，为公司的可持续发展做出长远规划。
（二）不具有上市条件中等规模的集团型房地产公司
这种类型的公司一般短期内不具备上市条件，项目分布基本上在本省市或者两三个省市范围内，项目数量一般在20个以内，股东数量较少，资金结构基本是采取股东自有资金加负债融资的模式。由于整体资金规模的限制，这类集团公司一般在新投资项目时主要考虑采取以已有项目进行信托基金融资，信托基金对于资金用途的限制较少，公司可以将信托资金在满足本项目开发建设的前提下，将其余资金用于新土地的摘取和投资，这样以实现滚动开发。
筹资策略的核心：此类型的公司一般资产规模中等，资金链稳健程度较弱，各个项目滚动开发之间的资金需求连接十分紧密，因此在选择融资渠道及规模时一定要考虑后期整个公司的还款压力和资金平衡能力，否则一旦出现某一个项目的销售回款情况未达到预期，便很有可能产生多米诺骨牌效应，致使整个企业的资金链断裂，甚至产生破产风险。
（三）小规模的房地产开发企业
这类企业股东的主业往往不是房地产行业，而是在其他行业积累了一定的资金量以后进行房地产开发的投资。这种企业的自有资金规模一般都极其有限，所能开发的规模一般也就1-2个项目。其自有资金的来源比较复杂，甚至还有采用民间借贷的资金进行摘地的，所以这类企业的资金链非常紧张，单一项目的销售回款速度直接影响了其投资成败。因此，这类企业一般采取成本较低的开发贷款来满足开发资金需求。
筹资策略核心：这种小规模公司在进行融资时的首要因素是融资速度和融资规模，即如果不能在一定时间内获得足够量的资金，其投资风险就会大幅增加，因此这类企业应在成本可接受的范围内尽可能地提高融资速度和规模。
四、结论
房地产开发盈利模式范文第4篇
关键词： 中小型房地产企业； 企业转型
一、当前房地产形势分析
政策趋势决定房地产市场走势，这是“中国式房地产”的显著特征。自2008年开展大规模救市以来，过去的8年时间里，房产政策先后经历了救市-调控-救市-再调控-去库存的复杂过程。
对于2016年房地产市场的走势，当前房地产市场调整尚未完成，调整仍需一段周期。但从政府调控的角度来看，如果单纯依靠市场力量实现房地产市场出清，完成“去库存”进程所需要的时间相对较长，其社会成本也十分巨大，并将影响到国民经济的平稳运行。在这一背景下，政府会出台相应的政策措施来加快房地产“去库存”的进程，避免房地产开发投资的过度下滑，稳定宏观经济的增长速度。
展望2016年，房地产市场面临的政策环境都将更加宽松。预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2016年继续出台，但由于贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，预计明年将会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整，房地产市场将迎来政策最为宽松的时期。随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的销售形势相对较好，去库存步伐有所加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。
二、中小型房地产企业面临的危机与问题
（一）缺乏核心竞争力
中小型房地产企业缺乏核心竞争力，没有明确的发展目标，大型的房地产企业资金实力较为雄厚而且管理技术较为先进，在当今竞争日趋激烈的社会形势下，盲目跟从大企业的发展途径已经不再适用中小企业的发展需要。
（二）融资能力薄弱，资本结构单一
作为一种典型的资金密集型行业，房地产企业的资本竞争力对企业的土地储备能力、抗风险能力和企业的项目运作能力有很大影响。对于中小型房地产企业来说，他们的资金主要来自于银行借贷资金，融资方式比较单一，同时项目的建设成本也在不断的增加，这对很多房地产企业来说造成了融资艰难的困境；另外，银行的按揭制度越来严格，这样使得开发商不能及时取得按揭款项，资金的流动和利用变得困难，针对此种情况，中小型企业要想获得可持续发展，必须要改变现有的盈利模式。
（三）管理手段较为落后，员工整体素质不高
中小型企业的项目管理人员素质不均衡，没有建立健全相应的管理机制，对企业的长远发展缺少必要的规划。在人员组织上，领导权力较为集中，做不到合理适当的分权和授权，不能很好的将人力资源转化为人力资本。
（四）后期物业服务不到位
作为房地产企业面对业主的主要服务平台，物业管理的质量体现着企业的服务管理水平，并且承载着企业的信誉和口碑，又间接影响了企业后期项目的销售业绩，中小型房地产企业由于自身经济规模较小，因此把主要精力都放在了项目的开发和销售的管理方面，对后期物业的服务水平不能保障，这对于企业的后期发展很不利。
三、中小型房地产企业的战略转型
（一）中小型房地产企业及其转型的含义
1.中小型房地产企业的定义
对中小企业的定义一般分为两个方面，一个是质的表现，比如企业的组织形式、当前所处的行业地位以及融资方式等；另一个方面则主要是量的体现，主要包括企业内部雇员的人数多少、企业实收资本和资产总值等。我国的房地产业较国外来说起步较晚，2003年国家国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了不同类型的分类标准，中小型房地产企业是指从业人数在200人以下或者销售额在15，000万元以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数在100人及以上且销售额在1，000万元以上，其余的则统统成为小型房地产企业。
2.中小型房地产企业转型的含义
转型是事物的结构形态、运转模式和观念的根本性转变过程。转型是一个创新性的过程，是主动求新求变的过程，转型主体的状态不同以及它对环境的适应程度是影响主体转型内容和方向多样性的重要因素。对于一个企业来说，要想获得成功转型，就必须根据外部环境的实际情况，对企业的运行模式和发展前景以及战略规划、体制机制等进行调整与创新，转变为符合新时展的新的运行模式。当企业所属行业的整体环境发生较大变化或者企业进入一个新的发展阶段，而当前的生产经营理念和管理模式已经不再适用时，就需要企业及时转型，寻找一种新的生存与成长模式，推动企业的发展战略转型。
（二）中小型房地产企业的战略转型措施
1.推行差异化发展战略
我国的房地产市场经过多年的高速发展，目前正是结构性转变的重要时期，人们的需求越来越多样化，中小型房地产企业要注意对市场进行细分，抓住市场的空白和盲点，选择竞争力较小的二三线城市作为自己的发展区域，在产品的定位上尽量选择那些中低价商品房、经济适用房或者平价商品房等中低档的商业房地产作为自己的主要产品；再者，开发商要对自己所做的项目做出清晰明确的定位，不断了解消费者的需求，这样才能设计出更好的符合消费者需求的产品，同时有效利用项目所在地的地理位置和人文特色等特点，提高项目的文化品位，采用文化差异化的手段来吸引消费者，通过差异化的营销方式进行创新性营销也可以取得较好的效果；另外，一些中小型房地产企业可以关注政府保障房的项目的开发工作，一方面与政府可以建立较为良好的关系，又可以较为容易的获得银行贷款，承担的风险也较低。
2.多元化发展战略
物业管理行业的门槛不高，运营管理所需的成本也不高，可以作为企业多元化发展的一个行业。很多物业管理服务的小区楼盘大都是由企业本身开发的，这样就保障了产品服务的连续性和统一性，同时物业管理行业属于一个发展较为平稳的行业，在经营和盈利上相对稳定，可以作为企业的避风港；另外，可以有效利用房地产开发的技术优势和专业优势，发展经济性连锁酒店业，更便于降低投资减少成本，与企业共享品牌资源。
3.开展战略联盟
企业发展的其中一个目标就是要扩大企业规模，提高企业的经济效益，作为实现这个目标的有利手段，战略联盟也是提升企业竞争力的有效办法。一种是企业之间仅仅有生产协作关系或者在分工上较为专业化，但是不涉及资金和技术的往来，互相之间的约束力较为松散；另一种则是除了生产协作关系以外，在资金、技术和销售上也进行联合，实现两个企业的共存。另外与大企业进行联盟也不失为一种发展战略，中小企业可以负责大企业的技术开发、售后服务等业务，超越自身的价值链，寻求更为广阔的竞争优势。
4.加强自身的战略融资
房地产行业是一项资本密集型行业，企业自身的资本竞争力对企业的发展起到至关重要的作用，中小型房地产企业要想得到发展，首先要提升自身的融资能力，企业可以通过股票上市、海外私募基金、发行企业债券、房地产信托投资基金等多种方式和渠道进行多元化的融资。
5.转变单一的盈利模式
市场环境的不断变化，让中小型房地产企业所面临的挑战越来越多，如果继续保持之前单一的盈利模式对企业的发展会有所阻碍，企业可以有针对性和选择性的对一些出租类的项目进行开发，比如商场、高档公寓以及写字楼等。企业在做选择时，一定要依据自身的实际情况，结合企业所具备的优势和有利条件来确定开发的类型。
四、结语
面对新的战略调整，中小型房地产企业要积极的让自身由被动变为主动，对企业的发展目标、实现目标的过程和方法重新进行思考，找寻出适合自身发展的转型战略，并不断开发新技术、新产品，走出企业在原有经营模式下所遇到的困境，从而获得企业的长期稳定发展并获得新的竞争优势。在企业转型的过程中，企业要根据自身的情况，对企业面临的未来的发展环境进行分析和研究，对企业的战略目标作出改革和修正，只有这样，企业才能获得可持续的发展。
参考文献：
[1]叶雷.新时代下的地产变革――“房地产+”决定房企的未来[J].城市开发，2015，34（10）：54-57.
[2]连志奇.新常态下房地产企业的战略转型研究[D].华中师范大学，2015.
[3]裴振营.浅谈经济新常态下房地产企业的战略转型[J].中国经贸，2015，20（4）：117-118.
房地产开发盈利模式范文第5篇
关键词：旅游房地产 现状 对策
一、旅游房地产概述
1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。
2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。
二、成都旅游房地产开发现状
目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：
1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。
2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。
3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。
4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。 三、成都旅游房地产发展对策
