房地产考察报告
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产考察报告范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产考察报告范文第1篇
为学习借鉴加拿大城市规划与建设管理先进经验，4月10日至30日，以××市人民政府市长刘希平为团长的"浙江省城市规划与建设管理培训团"，成员除来自××市以外，还有台州、绍兴、嘉兴、金华、衢州、舟山市的政府分管领导、建设（规划）局长，在加拿大进行了为期二十一天的考察培训活动。此次学习培训活动得到国家外国专家局和省人事厅的高度重视，浙江省外国专家局和国家外专局驻加拿大代表处负责组织实施。范文搜版权所有
在加考察培训期间，培训团先后访问了多伦多、蒙特利尔、京士顿、温哥华等加拿大主要城市，重点考察了城市古街区市政中心、中央商务区及规划区范围的城市基础设施及人居环境建设和发展情况，听取当地政府官员及城市规划和管理专家的介绍，并就城市规划建设的有关问题进行了座谈和讨论。培训团一行受到蒙特利尔、京士顿、温哥华等市政府的高度重视，蒙特利尔市市长热拉尔·特朗伯雷（geraldtrembly）、京士顿市市长哈维·罗森（harveyrosen）、温哥华市副市长施民信（timsteveon）与培训团全体成员进行了热情交流。
培训团还访问了加拿大多伦多大学、瑞尔森大学、麦吉尔大学、女王大学、bc大学等著名学府，聆听知名教授和专家的讲座。传承英、法文化和体现北美区域特点的加拿大，在规划理念的人本性、程序的民主性、实施的可持续性、建筑设计的艺术性等方面给学员留下了深刻的印象。通过培训、考察，培训团成员普遍感到开阔了视野，拓宽了思路，丰富了知识，增强了自觉坚持科学发展观为指导、全面建设美好家园的信心。
一、重视生态环境是城市规划建设的首要目标
加拿大国土辽阔，自然环境优越，当我们乘坐的飞机越过加拿大领空时，首先映入我们眼帘的是，蓝天、碧海、雪山、森林。然而在实地考察过程中，我们不仅赞叹加拿大国土优美的自然生态大环境，更敬佩近百年来历届城市政府对城市生态环境的高度重视。所到的每个城市分布着无数的城市公园、街头绿地、小区绿地。在风景如画、森林环抱的滨海城市温哥华市中心的史丹利公园（stanleypark）里，竟然还完好地保留有大片的原始森林。在经济发达、寸土寸金的多伦多市中心区，仍建有许多供人休憩的街头绿岛、小片绿地。城市政府不仅重视生态环境的保护，而且对环境建设的投入也非常重视。如多伦多市一个旧砖厂原想搞商业、住宅房地产开发，但市政府与业主多次协商、谈判，力劝业主放弃房地产开发，买下这片土地，认真规划，多方筹资，逐步改造成一个绿树常青（evergreen）的环境保护游览基地。在女王大学约翰（johnmeligrana）教授陪同我们考察的京士顿郊区的别墅小区，不仅考虑生活污水处理，而且还将雨水收集到蓄水池，经生物处理后排放到河流。在京士顿湖滨一家工业企业搬走后，原厂区的土地经翻新等技术处理后才允许搞房地产开发。在城市公园里，到处可见人与和平鸽、小松鼠追逐游嬉，融为一体，好一幅人、自然、动物和谐共存的画卷。
营造环境可改善生存条件，提升土地价值，集聚人气，发展产业，提升城市竞争力。女王大学规划建筑学院院长、国务院特聘外籍专家梁鹤年教授说得好，如果没有纽约中央公园，就不会有曼哈顿周边高楼的价值连城，甚至不会有纽约在世界的国际金融经济中心地位。冷静分析，放眼国际国内特别是浙江省的区域背景，××最大的优势就是生态环境，××市是中国生态示范区，生态环境质量第一市，庆元县是中国环境质量第一县。环境就是生产力，环境是××实现跨越发展的资本。我们一定要更加清醒，更加执着，坚定信心，采取有力措施，保护好、改造好大自然赋予××的这片大好生态环境。与此同时，我们要顺应时展潮流，不仅要认真保护好自然环境、尤其是城市周边的森林公园；更重要的是按照建设最佳人居城市的要求，高起点规划，高质量建设，高效能管理好城市，近期要建设好江滨公园，改造好城市内公园--万象山公园，有计划改造好街头绿地、小区绿地，营造优美的城市小环境，把××建设成为国家级园林城市、山水城市、生态城市、宜居城市。
二、坚持以人为本是城市规划建设的首要理念
房地产考察报告范文第2篇
邯郸冶铁史简述
由恩格斯的论述来理解社会主义
邯郸市县级政府法治建设指标体系及其实施机制研究——以永年为例
影响和制约邯郸公路建设地方问题的思考
人力资源管理风险预警分析及其对策
基于灰色系统理论的金融人才需求预测
人力资本管理会计视角下企业剩余索取权分配的博弈
微博与民众话语权的回归
当前统计工作存在的问题及应对措施
我国烧结烟气脱硫现状分析
弯矩调幅法在砼框架结构抗震设计中的运用
汽车燃油的回收利用装置
固话漏电宝业务拓展“固网＋G网”来电提醒一体化
主题图工具Ontopia在邯郸地方文献数据库中的使用
工学结合下高职经济类课程体系构建与开发
高职《人身保险业务》课程项目化教学改革与实践
高职院校教师职业倦怠的现状调查与分析
广东优秀民办院校教师职业发展经验分析及启示——以惠州经济职业技术学院为例
高职院校信息素养教育的价值与策略探究
针对教学对象灵活开展课堂教学——以美国、埃及、韩国三国学生个案为例
浅谈高职数学课程的教学现状
高等职业院校机电专业教学方法的改革
体育游戏教学对促进女大学生心理健康研究
大学生恋爱心理的特征及原因分析
钢琴即兴伴奏对学生创新思维的开发与培养
论档案管理工作规范化、标准化之建设
摄影：赵津
摄影作品：李燕
台湾高等职业教育考察报告
邯郸大学校名的由来
论战国时期赵国与周边国的商贸往来
磁州窑民国釉下彩瓷瓶上《黄鹤楼》的戏曲文化杂谈
张之洞和盛宣怀关系评析
网络游戏《开心农场》成功的背后
邯郸地方文献资源范畴研究
邯郸赵文化功能文本型翻译研究
浅谈邯郸旅游资源开发
邯郸模具产业发展趋势及对策分析(二)
国企改制过程中企业所有权与经营权分离探析
完善商业银行个人高端客户管理的若干思考
浅谈房地产投资与房地产现状
通过合理的税务策划合法减少企业应税消费品的税额
露天矿中压电网接地方式的选择
职业院校教师心理资本开发策略的思考
如何加强新时期教师心理健康教育
高职院校辅导员队伍职业化建设的探讨
浅谈高校大学生社团文化建设
如何提高高校多媒体教育效果
浅谈如何提高学生的俄语写作能力
制图课堂教学方法探析
在古筝基础训练中使学生掌握好"放松手型"
太极拳在高校的发展
全民健身与草根体育参与的社会学分析
建立档案、图书、情报一体化信息中心之我见
图书馆信息资源整合模式分析
基于library2-0技术的图书馆信息服务创新
房地产考察报告范文第3篇
新建村是紧邻富海石化的一个有900多人的小村子，村里最近的一户人家距离富海仅150米左右。与工厂为邻的日子里，最让村民们难以忍受的是刺鼻的气味，他们甚至在做农活时都戴着口罩。村民张建芝、苟玉训等人告诉本刊记者，2012年，这个村就有5个人死于癌症。2013年6月19日，年近7旬的村民孟某又在山东省立医院确诊为腺性肺癌。医生告诉他，已经不能做手术了，只能靠药物维持生命。“以前村里得癌症的人可没有这么多。”其家属向《瞭望东方周刊》记者说，他们认定这与化工厂有关，但难以拿出确切的因果证据。
越淘汰越多
富海石化正式的名称是东营华联石油化工厂有限公司，隶属于富海集团，所以人们一般都叫它富海石化。
富海集团成立于1998年3月，是当地最大的综合型民营企业，公司注册资本金1亿元，主要从事货物运输、石油化工、房地产开发等业务。
从卫星地图上测量，富海石化被新建、大学堂、北屋子等村包围，甚至不能满足1987年版国家标准的炼油厂最低的卫生防护距离要求。根据2010年某央企调研组对山东地炼的考察报告，富海有两套常减压装置，一套30万吨，一套120万吨。
按照2011年的新产业政策，200万吨以下都属于应该淘汰的产能。然而，在查不到任何环评公示和批文的情况下，富海的网站上如今已显示，该企业的原油加工能力是500万吨/年。这就不在应该被淘汰的企业之列。但是，即便是扩能，500万吨也是限批的落后产能，不符合国家产业政策的要求。
富海只不过是山东小地炼的一个常规案例。
胜利油田一位职工告诉《瞭望东方周刊》，从上世纪90年代开始，国家就说要清理整顿地炼，淘汰落后产能，但现实的情况却是“越整顿越多”。大家纷纷扩能以避免被淘汰。如今山东数十家小炼油厂的总产能大数已经上亿，比五六年前翻了一番。按理说，炼油是国家高度控制的产业，不应该出现这些乱象。而这些小企业大多与地方政府、国有石油公司之间有说不清道不明的关系，能够通过各种渠道拿到原油配额，甚至通过灰色途径获得原油。
环保部一位化工专家向《瞭望东方周刊》介绍，地炼得不到很好的监管和控制，带来的环境问题更为严峻，不仅是生产过程中对当地的环境影响很大，而且他们生产出来的油品质量很难保证，这些油流入市场之后，进一步造成大气污染，危害人的身体健康。
根据某央企调研组2010年的考察报告，这些小炼油企业普遍开工不足，常减压装置低负荷开车或者停车，维持80%以上负荷运转的只有少数几家有配置资源或者中海油控股、中石油参股的企业。更为严重的是，有许多企业根本不具备炼汽柴油的资质，却违规生产，开不出汽油发票，于是在销售过程中就只能开给买家燃料油或者其他类型的发票。
产业政策的“弹性”
为什么国家要不断提高原油一次性加工能力的准入要求？通俗的解释是：一套1000万吨/年的装置产生的污染小于两套500万吨/年的装置，小于4套250万吨/年的装置，而生产成本高低的排序则倒过来。
但在现实中，产业政策却往往约束不了行业的发展，这不仅有企业的原因，也有相关管理部门“放水”的原因。不仅是民营企业，央企也有这样的例子。
2013年，为了给100万吨乙烯和60万吨PX提供原料，中石化海南炼化计划要扩大炼油产能，新建一套500万吨/年的常减压装置。这在审批阶段就引来环保部门的质疑，因为新批500万吨/年的常减压已经不符合2011年出台的产业政策。
随后，海南省工业和信息化厅向有关部门求助，有关部门于2013年1月15日给出发改办产业[2013]121号复函，以文件形式为这个项目的合理性作出解释。该文件中说：
房地产考察报告范文第4篇
进入新世纪，城市建设步入快车道，向着更好、更快、更高的目标前进。下面是小编收集整理的加快城市建设城司多元化考察报告，欢迎大家阅读。
进入新世纪，城市建设步入快车道，向着更好、更快、更高的目标前进。市城市建设投资开发总公司(以下简称市城司)应运而生。它的诞生，结束了城市建设投资一元化的局面，开辟了集合社会资金、融资多元化的新路，城市投资开发开始走向市场。市场就象风急浪高的海，充满风险，随时考验你，也载着你不断驶向前方。市城司自2001年成立起，七年来，在市委、市政府的指导和支持下，渐渐学会了驾驭惊涛骇浪的本领，通过招商引资、土地转让、银行融资、自主经营等融资运作，摸索出了一条自己前进的航道，驶向成功的彼岸。
招商引资，创造双赢的局面
俗话说“筑巢引凤”、招商引资形同筑巢引凤、巢筑得怎么样，决定凤凰来不来，来了以后能不能下蛋，这考验着筑巢人的战略眼光、营运技能和服务态度。
市城司成立才三个月，就着手开发建设朝阳路。白手起家，两手空空，最大困难是资金严重不足，不找市长找市场，形势迫使公司打破传统观念的束缚，投身市场。借助别人的力量筹集资金，首先想到是招商引资，怎么引，得拿出办法措施来，市城司采取了三项举措：
一、科学规划吸引人。科学规划说具体点就是准确给朝阳路定位，建条什么样的街，它既要求因地制宜，又要把握市场走向，既要紧跟时代潮流，又要具有超前目光。要像一块磁铁吸引投资开发商，激发他们投资的欲望，让他们看到希望和前景。经过精心调研，广泛听取意见，朝阳路定位于建设一条集商贸、写字楼、居住于一体的全省精品街，其中包括融入现代购物新理念，赶超时代潮流的500米步行街。这种定位，得到了广大开发商和市民的认同，并拥跃参与。
二、诚信服务感动人。这些年，各行各业都搞招商引资，大家都在拼优惠条件：往往忽略了投资商的感受，有眼光的开发商更看重的是人格魅力，诚信的态度。投不投资，甚至决定于某一个动作和细节，某一句语言和语气。市城司自己搞开发建设，感受和他们是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，话要说到人家心里，事能做到点子上。公司售楼部位置好，销售红火，而几位投资朝阳路的开发商也要销售楼房，他们愁的是找不到这么理想的地方，公司替他们想到了，不怕影响自己的生意，在自己有限的铺面内，腾出一半地盘，先后让四家开发商进店销售。不仅如此，还帮助他们搞策划、做广告，顺利打开了销售局面，开发商深受感动。
三、确保利益双方赢。当然，最关键的是确保回报率，我们出让给开发商的土地，都是黄金地段的，都是十字路口，最具商业人气的地方，开发商们感到踏实放心，没有后顾之忧，自然踊跃，短短半年，七家开发商全部到位，有几家甚至不顾地价昂贵，就是愿意投资朝阳路，图的是和市城司打交道放心。他们共投资1.3亿元，建设大楼共11栋，面积10万平方米，占朝阳路建设面积的2/5。福建德和集团建设的德和四星级大酒店，建成后生意兴隆，越来越火，成为酒店行业中的佼佼者。其它六家销售兴旺，家家赢利。
四、不断学习向前进。朝阳路招商引资为公司提供了宝贵经验。但市场在变化，市城司不断在学习中前进，不断开阔视野，拓宽渠道，学习和探索更多的招商引资方式。2007年底，公司承建宜阳新区宜阳大厦，该楼是宜阳新区三大主要建筑之一，须融资2.8亿元。公司因同时承建包括该工程在内的七项工程，资金压力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公开招商，通过努力，由新余永益置业有限公司投资。江西中联建设集团承建，现已顺利开工。这标志公司市场化运作又一次取得了成功，更为今后建设融资开辟了一条新的道路。
土地转让，发挥土地最大效能
土地因为是不可再生资源，所以才异常宝贵，用它来做什么，才能发挥最大的效能，是十分慎重的工作，我们不但要对今天负责，更要对明天负责。
一、公司拍卖跟着市场走。土地转让，市城司也是从朝阳路工程起步的，经历了两个不同的阶段，一是摸索阶段，主要是依靠面对面的洽谈，在相互心中的底线间讨价还价，方法是旧的，观念也是旧的，忽视了市场，卖出的价格也不理想。吃一堑长一智，观念的改变带来了行动的改变。市城司土地转变进入第二阶段，市场化运作即土地公开拍卖，效果立刻显现出来了，土地价格飙升了。例如朝阳路5#地原谈判价为400万，开发商还讨价还价，不愿成交。交由拍卖后，同是这个开发商，以540多万竞拍成交。又如朝阳路7#地，仅2.9亩多地，却以每亩268万的价格拍出，创造了当时地价之最，被称之为“地王”。朝阳路的土地也由每亩80万提升到了120万，上升50%。
二、土地热卖靠你自己走。当然，土地的价值，不是造竞拍拍出来的。通过对那些位置偏僻偏冷的土地的转让，市城司不断提高市场运作水平，进入了成熟价段。善于把生地变熟地，冷土变热土。
当然不是靠海吹胡侃，而是立足于战略规划，经营定位和服务质量，只有这些工作到位才能点土成金。以月亮湖的土地转让为例。月亮湖位于城区西北角，320国道东侧，原是土岗、菜地和池塘，位置较偏，交通不便，因而不被人们注意。而市城司认真进行了分析，找到了它有塘有水的亮点，取名月亮湖。响亮的名字起到了画龙点睛的效应。
随后，修建通道，立刻拉近了它与城区的距离。造势时突出它适合做住宅小区的优势，给人们描绘了一幅傍水而居的美好情景，取得较好的宣传效果。与此同时，公司贷款7500万元，扎扎实实地搞好三通一平(通路通电通水平整土地)，形成了地绿水明的环境，终于把人们的视线吸引过来。偏冷之地变成了投资热土，很快转让出1010亩土地，收入达1.46亿元，现在月亮湾住宅小区、市老年公寓等工程已陆续动工兴建，迎来月亮湖的新的春天。
土地是不可再生资源，转让出去，不仅是方式方法的问题，关键是科学规划，充分利用，让它发挥最大的效益，创造更美好的明天。市城司总结了这些年的经验与教训，找到了自己的出发点。
银行贷款，追求效益的最大化
这些年，市城司的主要融资手段，还是通过土地房屋等资产作抵押，向各商业银行和信托公司融资。从2001年至2007年，累计融资7.03亿元，有力地保证了建设工程的资金的需要。
融资要注意效益性，用市城司的人的话来说：这是拿别人的钱自己用，或者是拿明天的钱今天用，来之不易，还得付利息，要一个钱当两个钱用。因此，他们尽可能做到效益最大化。
效益，来自企业的综合实力，包括你的经营、管理等多种因素，市城司在朝阳路工程建设中，精打精算，努力切约开支，降低成本，表现了较强的效益意识，朝阳路原址叫黄泥塘，是城里的“黄土高坡”。削坡修路，有40万方余土要运往郊外，运输费用很高。工程指挥部通过走访发现附近某单位有废弃鱼塘需要填平，双方很快达成协议，公司买下了倒土权，大大拉近了运输距离，节约资金近300万元。在拆迁中，袁州轴承厂有一栋七层住宅楼，拆了重建，耗资160多万，如果平移，即省钱又省时，可是要担风险，通过科学论证，决定采取平移，并取得成功，节约经费70万元。
在追求经济效益的同时，还不能忽略社会效益。市城司七年所承做的工程中，有70%多是属于城市基础设施，例如大道、迎宾公园、清沥江大桥等，都没有直接的经济效益，它的效益是无形的，但又是重要的必须的。这些工程为举办第五届农运会，为创建全国绿化模范城、全国卫生城、中国优秀旅游城市、全国交能畅通管理模范城做出了贡献。同样，也为的经济发展提供了良好环境。市城司在施工中一样追求卓越，大道、迎宾公园等工程均成为城市建设的亮点工程，得到了广泛的好评。
融资还应该注重可持续性，主要是及时偿还利息和本金，俗话说有借有还再借不难。市城司主要是把握好度，要摸着石头过河，按照偿还能力用钱。自己是这样，要求别人也这样，这样才能按期还贷，保持诚信。2001年至2006年，公司共融资3.43亿元，全部按期还贷，保持了信用，才使2007年顺利融资3.6亿元，并获得国家开发银行将融资额提高到10亿元，为今后的融资奠定了有力的基础。
自主经营，壮大自己的关键
城司作为企业，还应该抓住市场的机遇，选择一些项目开展经营，作为筹措资金的渠道，发展壮大自己的资本。一般都会选择与自己相关的房地产，市城司也不例外。
在公司成立之后，随后成立了城投房地产开发有限公司，在朝阳路工程建设中，开发建设商铺、住宅、写字楼、车库等共15万平方米，实现销售收入2.2亿元，除去朝阳路建设投资1.8亿元，实现利润5000万元，同时尚有待售商铺等固定资产4800万元，上交税利3571万元。换句话说，市政府未花一分钱，建设了朝阳路，还得到了税利，市城司得到了丰厚的利润，充实了资本，壮大了实力，保证了城市基础设施多项工程的资金周转。
另外市城司还做了不少尝试。2006年在市政府的支持下，但建了锦源国资管理有限公司主要是盘活那些转让、抵押的国有资产包，使之增值。操作中必须先收购再转让，有一定风险，锦源国资管理有限公司初涉之一领域，投资1300万，回收500万，没有取得明显效果，尚待进一步摸索。
朝阳路工程中的房地产，使市城司得益不少，丰厚经济效益自不待言，更宝贵地是认识到这项工作的重要性。作为企业，必须不断壮大自己才能在竞争中立于不败之地，市场经济从来讲的就是实力。其次是选择的重要性，做什么经营不能随意而是要充分论证，把握机遇。当然，挫折任何时候都有，关键是总结经验及时调整。
房地产考察报告范文第5篇
[关键词]金融危机;市场失灵;政策失灵
[中图分类号] F810 [文献标识码] A
[文章编号] 1673-0461(2009)09-0064-05
一、金融危机的发展过程
2008年3月美国五大投资银行之一的贝尔斯登被摩根大通以“跳楼价”收购;2008年9月15日,美国第四大投资银行、有着 158年历史的雷曼兄弟公司宣布破产;另一家面临破产清算危局的证券业巨头美林证券公司,则以约500亿美元的“甩卖价”被美国银行收购 (500亿美元相当于美林2007年初价值的一半)。在短短的6个月内美国五大投资银行中的三家已经退出了历史舞台。华尔街是美国金融业的基础,两大金融巨头同时轰然倒塌,震惊了世界。世界各主要股指应声跳水。然而,坏消息远不止如此,2008年9月16号美国政府提供850亿美元接管全球最大的保险公司美国国际集团(AIG),2008年9月25号摩根大通公司以19亿美元收购美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行(华互银行)的部分资产。在不到一个月的时间内,华尔街风起云涌,成为继去年次债危机全面爆发以来美国金融市场出现的最严重的动荡。“这是一个世纪才会发生一次的危机”,美联储前主席格林斯潘如此评价[1]。无论从规模、影响程度还是持续时间上,格林斯潘的评价都显得不过分。“华尔街 9・11”不仅戳破了一个硕大的金融泡沫,更将美国金融业的荣光与傲慢一扫殆尽。目前金融危机仍然在全球蔓延,并开始对实体经济进行伤害。
要探讨此次金融危机的发生过程,还要从其前身――美国次债危机谈起。在美国房屋抵押贷款过程中,根据借款人不同等级的信用水平,制定不同的贷款条件。按照借款人的信用状况等条件,美国房屋贷款分为三级:①优级(prime loan)、②近似优级(ALT-A)、③次级(sub-prime loan)。优质抵押贷款指借款人的FICO信用积分 达到620以上、DTI比例低于55%、LTV按揭成数比例在85%以下的贷款;低于此标准的抵押贷款则称为次级抵押贷款。
2001年,布什政府为替代网络经济增长动力不足的问题,刺激经济发展,将房地产业作为主要的支柱产业发展,其中,把主要满足占人口多数比重的低收入阶层(特别是西班牙裔和非洲裔阶层)的住房需求作为主要发展目标。同时,美联储从2001年初实行宽松的货币政策,联邦基金利率从2001年1月5.98%降低到2004年中期1%。30年期固定利率房屋抵押贷款(不含次级贷款)的合约利率也从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%[2]。宽松的政策和较低的利率水平吸引那些无法获得优级贷款的低收入群体或信用等级不高的购房者大量通过次级贷款购买住房,部分中等收入群体和信用等级较高的购房者也利用次级贷款融资。首先,房价上涨预期增强了购房者借款买房的动机,房地产需求的增加,推动了美国房屋价格强劲上升。美国房屋价格从1995年开始逐年提高,上涨速度也逐步加快,自2003年下半年至2005年中期,上涨速度急剧提高,同比增长最高曾超过15%。其次,上述政策直接导致房屋抵押贷款规模迅速扩大。2003年至2005年,增长格外迅速。2003年达到4000亿美元,到2004年突破1万亿美元,2005年增加到14000亿美元。2006年起,增长放缓。次级贷款在房屋抵押贷款中的比重从1999年2%左右增加到2004年近12%,至2006年四季度,该比例达到近15%。最后,由于次级贷款发放机构通常无法通过吸收存款来获得资金,为了获得流动性,降低融资成本或避税等因素,这些机构以次级贷款为基础资产发行信用衍生产品(MBS、CDO、CDS等),即次级贷款证券化。2001年以后,美国的次级贷款证券化的飞速发展[2]。
出于对通货膨胀的担忧,美联储从2004年6月起逐步提高联邦基金利率,至2006年8月提高至5.25%,随后一年内维持不变。与此对应,房屋贷款利率也有所上升,至2007年7月达到 6.7%。利率的上升无疑对借款人的还债能力形成压力。2007年,不能按时偿还按揭的人的比例变得越来越高。与此同时,到2007年的3月,房价的泡沫也达到了顶点,随后明显下跌。从2007年2月到2008年2月,房价在旧金山下跌了17%。在洛杉矶下跌了l9%,在菲尼克斯下跌了 2l%,在迈阿密下跌了22%在拉斯韦加斯下跌了 23%。结果是,10.3%的房屋拥有者欠的债务比他们房屋的价值还要高[3]。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁:房子卖不出去,高额利息要不停的付,终于到了走头无路的一天,把房子甩给了银行,此时违约就发生了。则爆发了次债危机。
次级贷款危机引起次级贷款发放机构以及相关信用衍生产品(MBS、CDO、CDS等)投资者的损失,这些信息反映在这些机构的股价上,且引发股票市场投资者的恐慌情绪,对股市造成冲击,而且这些机构可能是遍布全球,使得恐慌蔓延到全球市场,加上各国股市之间的联动关系越来越密切,这种冲击波及到其他国家的股市。同样,公司债券市场、商品期货市场、外汇市场及各类相关衍生品市场等也与之产生联动。因此,次级贷款本身的风险使得危机]变为全球性的系统性风险。
二、金融危机深层次原因探析
这次次债危机引起的金融危机,已经对实体经济造成了巨大的不利影响,并且这种不利影响还在不断蔓延中。此次金融危机表面上表现为房地产市场、金融市场非理性繁荣,造成泡沫经济,最终泡沫破灭而造成的危机,实际上是市场资源配置的失灵,导致过多的资本涌入房地产市场和金融市场,最终导致房地产市场和金融市场的崩盘,并进一步导致整个市场的配置无效率。那么造成这次如此严重的金融危机的深层次原因是什么?事实上正是市场配置失灵以及政策制度设置的偏差导致了这次金融危机。
微观经济理论阐明,完全竞争市场经济在一系列理想化假设条件下,可以使整个经济达到一般均衡,使资源配置达到帕累托最优状态。虽然,1945年～1973年,无论是在美国还是在全世界,管制的资本主义都占支配地位。但是,随着20世纪70年代中期的经济危机的爆发,主流的凯恩斯主义经济学家对于危机中的滞涨问题束手无策,所以从20世纪80年代以来,“新自由主义形式的资本主义取代了原来国家管制的资本主义形式。新自由主义形式的资本主义的特征有:①放松对经济和金融的管制,允许自由市场的存在。②政府不再对宏观经济进行积极调控, 追求低通胀率而非低失业率。③社会福利急剧减少。④大型企业和政府打击、削弱工会力量,劳动市场格 局改变,资方完全控制劳方。⑤自由、残酷的竞争取代了有节制的竞争。⑥商品、服务和资本在不同国家之间相对自由的流动。”[4]不管是管制的资本主义还是新自由主义的资本主义,都笃信市场这只看不见的手可以对资源进行最优配置。但是,事实上由于完全竞争市场以及其他一系列理想化假设条件并不是现实资本主义经济的真实写照,因此,在现实资本主义经济中,看不见的手的定理一般来说并不成立,帕累托最优状态通常不能得到实现,市场失灵的状况时有发展,此次金融危机就是最典型的一次。市场失灵的主要原因有垄断、外部影响、公共物品、不完全信息,此外市场调节往往带有自发性、盲目性和滞后性,容易造成经济运行失衡。市场调节也不能解决社会目标问题,无法承担社会公共职能,难以解决公平竞争和实现公共的收入分配,事实上这些社会问题对经济系统有反作用。其中,市场调节造成分配不均、不完全信息以及市场调节的自发性、盲目性和滞后性是造成此次金融危机重要的深层次原因。
首先,在自由主义市场经济条件下,大型企业和政府打击、削弱工会力量,劳动市场格局改变,资方完全控制劳方,工人和工会在与资本的博弈中处于弱势地位。社会缺乏为工人提供援助的相应政策和计划,导致工资不升反降,贫富差距不断加大。据有关研究统计,西方国家GDP增长的绝大部分都进入了少数富有阶层的口袋。2005年,美国最富有的l%和1‰的人所拥有的财富都达到了1928年以来的最高水平。最富有的l‰的人口只有30万.他们的收入与最穷的50%的人口的总收入是相当的.而最穷的50%的人口有1.5亿。从1980年到2005年,最富有的1‰的人口的收入占社会总收入的份额翻了番[4]。占人口绝大多数的劳动者的收入相对于资本收入不断下降,极大抑制了劳动者的有效消费需求。
其次,西方经济学早已论证随着竞争的程度不断提高,虽然经济效率不断提高,但是厂商的利润却不断下降,并趋向于零。而马克思早就提出,资本家活动的动力是获取利润的欲望,正是这种欲望使得每一单个资本家不得不在两个方面进行搏斗:一是在劳动过程中,为生产剩余价值而同工人进行斗争;二是在流通过程中,为以利润形式实现剩余价值而同其它资本家进行斗争。不管是何种斗争,最终都迫使资本家采取先进生产技术,促使资本有机构成不断上升,利润率不断下降。此外,由于有机构成的提高,也会造成相对过剩人口,失业和贫困在劳动者一方积累,促使整个社会的消费需求减少,导致厂商的产品积压,这也进一步降低了厂商的利润率。对发达工业经济体所做的研究显示,自20世纪60年代末直至20世纪80年代的早期,平均利润率出现了很大的下降。20世纪80年代的中期至末期和20世纪90年代反复出现了突发的复苏。但直至2000年,利润率仍未升回到在“二战”后的四分之一个世纪――现在经常被称为“资本主义的黄金时代”――维持着资本主义最长的一次繁荣的那个水平。利润率在美国的最高点是在1997年左右达到的,但这个最高点仅仅比1973年～1974年的战后首次大衰退开始之时的利润率水平稍高一点[4]。正是利润率的不断下降,极大制约了厂商对生产进行投资,进而投资需求不断减少。
马克思很早就曾指出过,只有生产出来的每一件东西都能卖出去,资本主义经济才能正常运转。这只有在人们支出商品的所有收入――工人的工资、资本家的利润――用于购买这些商品的情况下才有可能[5]。但是在当今新自由主义的资本主义下,由于利润率不断下降,资本家没有对利润进行生产性投资;而劳动者的工资却相对于资本不断下降,极大抑制了劳动者的消费需求。投资需求和消费需求的总和――社会的总的有效需求实际上呈现不断下降趋势。社会的总有效需求是经济发展的动力所在,而西方国家的社会总有效需求不断下降,因而经济发展失去了动力源[6]。
为了解决这些问题,早期西方国家采取的措施是:政府进行干预,鼓励资本家支出他们的储蓄――途径是改变税率和利率,这使得投资对于企业而言更为有利可图;或者是政府借钱自己进行投资;再或者是向消费者发钱,鼓励他们进行消费。这些方法在短期内偶尔起到了作用[4]。但是,这些措施的长期效果具有内在的限度。政府借的钱最终必须要偿还。否则币值会下降,通胀随之而来。如果以向利润征税来偿还支出,这会削弱对投资的激励;如果向消费者征税来偿还,这会降低他们的购买力[7]。最为重要的是这些措施没有从社会根本制度方面从社会关系方面去铲除资本主义危机的根源,只是拆东墙补西墙罢了,随着资本主义经济的发展,资本主义社会有效需求不足的问题再次积累爆发,再加上政府对财政政策和货币政策的滥用,引发了通货膨胀。这就是20世纪70年代资本主义世界发生滞涨问题的根源所在。这也是凯恩斯主义经济学流产的根本原因。20世纪80年代以来,西方国家针对劳动者消费不足的问题,他们进一步鼓励消费者采取借贷的方式来消费,让劳动者用未来的收入来为今天的消费买单。而以收入为基础的储蓄模式不适应这种消费模型,他们发明了一种新的以资产为基础的储蓄策略――先是20世纪90年代后半期,拿股票质押;而后是本世纪的前五年,拿房产质押。特别是美国,利用美元在国际支付中的地位,通过大量发行美元,向世界其他国家输出美元,来变相向世界各国特别是发展中国家借款,为其超额消费买单。所以从20世纪90年代以来,美国私人部门债务占GDP之比急剧上升,2008年达到创记录的354%,家庭债务与资产之比从2001年起也急剧上升,在过去7年家庭债务与收入之比超过之前的39年的水平[2]。美国的经常账户赤字从1995 年占GDP的1.5%猛然升至2006年的6%。2006年第三季度,赤字按年计算的规模达到8440亿美元的顶峰,美国每个交易日要从海外引入34亿美元的资本,方能补足国内储蓄的巨大差额[8]。针对资本主义世界利润率不断下降趋势,资本家投资需求不足的问题,西方国家采取的措施是:寻找新的利润增长点,主要通过两个渠道:①在地域上拓展新的投资领域,也就是积极推动经济全球化,通过不平等的国际市场秩序,在全世界范围内猎取利润,通过不合理的国际金融体系,利用金融化向全世界转嫁这一利润率危机。这也就是经济全球化在20世纪80年代之后,并在20世纪90年代形成的本质原因。②从产业领域拓展新的投资领域。所以政府不再对宏观经济进行积极调控,放松对经济和金融的管制,允许自由市场的存在,鼓励竞争,鼓励各种创新。在消费需求不足,需要借贷消费并以资产为基础的储蓄模式加以支撑的状况下,在投资需求不足,大量资本需要寻求新的利润点的状况下,房地产市场、金融市场以及重要资源等资产投资市场无疑成为最佳的解决工具。拥有大量资本的银行机构无疑可以从中获得大量的利润增长,所以银行具有了制造各种资产市场泡沫的内在动机。所以西方国家普遍采取了低利息的货币政策,推动房地产市场的繁荣,鼓励金融创新,放任市场的自由竞争。
市场体制不够完善,再加上现代金融市场存在大量信息不对称的问题,管理层对此监管缺位,则是金融危机发生的又一个重要原因。具体说,次级贷款审贷程序和标准较为宽松甚至低下,是造成次级贷款危机的制度性因素之一[9]。另外,由于对次级贷款借款人缺乏统一的界定,无论联邦还是各州至今没有明确针对次级贷款的法律,只在“掠夺式贷款”(predatorylending)的名义下监管,成为次级贷款市场的另一制度缺陷。此外,金融衍生产品一般流动性差,缺乏连续交易的透明市场为此定价,只好在一定假设下依靠理论模型和人为的参数设定来确定其合理价值[10]。事实上,标准普尔等信用评级机构对次级贷款及其债券的评级出现了严重缺陷,使得其评级结果大大偏离了贷款人的实际信用状况。总体说来,当前金融市场定价主要靠市场对未来的预期收益,但是预期收益的惟一成本就是不确定风险,由于市场体制的缺陷,未能对不确定风险成本进行内化,导致预期收益与风险成本不匹配,最终导致金融市场的非理性繁荣,导致市场的失灵。
总而言之,此次金融危机正是市场失灵和政策失灵以及一些制度偏差综合作用的结果。自由市场竞争导致分配不均,贫富差距拉大,进而导致消费需求不足,再加上激烈的竞争,资本有机构成不断提高,进一步引起厂商利润率不断下将,制约了投资需求。消费需求不足和投资需求不足,最终导致社会总需求的不足,导致社会经济发展失去动力。政府解决这一问题的策略,一是鼓励消费者采取借贷的方式来消费,让劳动者用未来的收入来为今天的消费买单,并以资产为基础的储蓄策略予以支撑;二是寻找新的利润增长点:①在地域上拓展新的投资领域,也就是积极推动经济全球化。②从产业领域拓展新的投资领域。因此,采取了低利息等政策,通过不合理的国际金融体系来实现。最终导致全球流动性泛滥,再加上市场体系不完善,信息不对称,政府监管缺失,进而导致预期收益与风险成本不匹配,全球风险偏好上升,过量资金涌入房地产市场、各种金融市场,造成泡沫,并进一步]化成金融危机。具体的发生路线的直观解析见图1。
三、金融危机的启示
分析了此次金融危机深层次的原因,我们可以得出以下几点启示:
1.关于利润率下降,投资需求不足的问题。根本的解决方法是寻找新的利润增长点,主要途径有三个:①在地域上拓展新的投资领域,也就是积极推动经济全球化,这一点本身是没有错误,不过,在全球化过程中,要重新建立新的公平合理的国际市场秩序和国际金融体系,以避免资本主义国家转嫁利润危机;②从产业角度拓展新的投资领域,这一点本身也是没有错误,但不可能依赖独立于生产性行业之外的投机的市场,而应该更多地在生产性领域或者服务于生产性领域进行创新,寻找新的利润增长点;③要切实增加劳动者收入,扩大需求,以增加厂商利润。
2.关于贫富差距日益扩大,劳动者消费需求不足的问题。根本的解决方法并不是鼓励借贷消费并以资产为基础的储蓄模式加以支撑。而应该是增加劳动者可支配收入,从社会根本制度层次,从社会关系角度来解决贫富差距日益扩大的问题。要以市场分配为主,政府政策为辅,来调整劳动者收入,增加劳动者收入,进而根本上解决消费需求不足问题。
3.关于市场体系不完善、市场失灵的问题。在一些新兴的市场工具创新下,要特别注重新兴行业市场的体系完善,特别要注意风险等成本的内化机制的完善。
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[10]赵江波.解析“次贷危机”中的CDO[J].决策&信息,2008,(4):13.
Analysis and Enlightenment of the Financial Crisis
Wang Ying1,Chen Xu2
(1.School of Economics,Fujian Normal University, Fujian350007, China;2.School of Economics and Management,Tongji University, Shanghai201804, China)
