预期收益评估方法

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预期收益评估方法范文第1篇

关键词：资产评估；评估方法； 经济学理论

一、成本法

成本法的理论基础是劳动价值论，劳动价值理论认为劳动创造价值。成本法的评估思路依照这种理论基础而形成。

第一、劳动价值论是应用成本法界定资产价值构成的基础。劳动价值论认为商品的价值是由生产商品所耗费的不变资本、可变资本和可变资本创造的剩余价值构成，可见任何资产的价值都是通过分析在生产该资产过程中投入的成本决定的，即耗费的资本。第二，劳动价值论是资产的重置成本计算的理论依据。劳动价值论认为商品的价格是由不变资本、可变资本和可变资本生产的剩余价值构成。实际上生产商品所耗费的只有不变资本和可变资本。因此商品的价值可以由生产成本和利润组成，即资产的价值也可以表述为生产成本和利润之和。第三、劳动价值论中的资本循环和周转理论是资产实体性贬值的理论基础。对于固定资本而言，它是以物质形态全部进入生产过程，价值是逐渐地一部分一部分地转移到新产品中去。固定资本在使用时存在的损耗是通过该商品销售获得的价值得到补偿，把这部分价值补偿以货币形式表现出来就是折旧费。资产的实体性贬值就是资产的有形损耗，它的测量就是基于资本循环和周转理论。第四，劳动价值论中的劳动时间理论是资产功能性贬值和经济性贬值的理论基础。劳动价值论将劳动时间划分为必要劳动时间和剩余劳动时间，决定商品价值量的是社会必要劳动时间。市场上新技术、新材料、新工艺的应用使得生产相同功能的产品所花费的社会必要劳动时间缩短，生产效率大大提高，然而按照原来的生产方式生产的个别企业的个别劳动时间相对延长，生产效率相对较低，收益会下降。资产的功能性贬值和经济性贬值恰恰是由于技术进步，劳动生产率提高，收益额减少造成的。

二、市场法

市场法是以均衡价值理论为理论基础，该理论认为商品在其他条件不变的情况下，由该商品的供需情况决定，即商品的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值所决定的。

首先，均衡价值理论的完全竞争市场条件满足市场法要求的公开市场条件。市场法的应用要求有充分发育活跃的资产市场，交易越频繁，与被评估资产相类似的交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。均衡价值理论是基于完全竞争的市场确定商品均衡价格，满足公开市场条件。在公开市场上买卖双方地位平等，均为追求自我利益最大化的理性经济人，双方都有充足的时间收集信息，进行询价，自愿交易，并且通过公开市场，避免了个别交易的偶然性，以参照资产的均衡价值为基础确定被评估资产价值，更容易反映出资产的真实价值。

其次，理性投资者不会购买高于市场上具有相同功能的替代品的资产。在资产评估中运用均衡价值论就是承认市场交易结果的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。

三、收益法

收益法的理论基础是效用价值论。该理论认为商品的价值取决于它的效用，是商品给消费者带来的主观效用，效用越大价值越大。

第一，效用价值论是将产品或劳务能否满足人们的欲望的主观判断作为解释该产品或劳务的价值大小的理论。应用收益法进行资产评估实际上是从产生收益能力的角度来评估一项资产，因此它只是适用于能直接产生收益，或者说有现金流的资产，即被评估的资产的预期收益可以预测并可以用货币计量。预期收益值越大，被评估的资产价值越大；预期收益值越小，被评估的资产价值越小。第二，收益法评估中的资产预期收益是客观收益并非资产的实际收益。被评估资产是在持续使用中客观上能够带来的预期收益，用货币计量得出的值才是收益法要求的预期收益额。然而资产的实际收益额往往由于不同经营主体对同一资产的经营能力的差异，造成实际收益额不同，不能客观的反映该项资产的收益情况，资产价值的评估受到影响。第三，理性投资者在投资某项资产时，不仅要考虑它的预期收益，还要考虑它的风险。资产的价值是在使用过程中不断让渡，不断补偿，投资者总是期望未来回报大于当前投资，因此要衡量预期收益、风险补偿和资产现值的关系。收益法评估过程是要计算未来使用期限各年的预期收益的折现值之和，因此要考虑获得未来预期收益而承担的风险。

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，尽管每种方法的应用思路不同，但都是基于一定的经济学理论形成的。分析资产评估方法的经济学理论，

对于加深资产评估理论的理解和更有效的运用资产评估方法有着理论和实践意义。

参考文献：

预期收益评估方法范文第2篇

【关键词】民营企业；信用评价；方法

1.引言

民营企业信用评价体系建立的目的是为金融机构判断是否给民营企业提供贷款做参考，而通过使用该体系能否保障金融机构降低风险，建立体系的方法的可靠性就成了关键。我国是从20世纪80年代引入企业信用评级的，经过30多年的发展，信用评价理论及应用都有取得了长足的发展，但我国企业信用评价方法没有形成体系，目前应用的方法有传统的5C法为代表的要素分析法（专家法）、简单的财务比率分析模型、多元判断分析模型、人工智能模型、模糊多目标多人评价方法、模糊数学法、层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）模糊综合评判法等，其主要弊端在于：（1）评价方法单一，没有形成体系；（2）没办法对建立的评价体系进行评价；（3）对该体系使用下对金融机构的风险无法估计，难以形成有效的问责。

而用资产评估的方法建立民营企业信用评价指标刚好能弥补上述单一方法的不足，其优点有：（1）自成体系；（2）在体系下各方法可以相互验证和互补；（3）建立在抵押基础上的评价指标降低了金融机构贷款的风险。资产评估发展到今天，已经形成了完整的方法体系，对于民营企业信用评价指标体系的建立具体可以采用民营企业整体资产评估的方法，比较客观、公正、合理和科学的得出民营企业信用评价的指标。而这种民营企业整体评估的指标体系的建立能比较准确的反应民营企业的整体价值，作为抵押价值的参考，而抵押贷款无疑是金融机构风险最小的举措，更容易为金融机构所接受。

2.资产评估方法在民营企业信用评价体系建立中的应用

根据资产评估三大原理，即替代原理、预期收益原理和生产费用价值论，常用三大方法及其衍生方法，主要有市场法、收益法和成本法。每个方法都可以独立测算出民营企业整体价值，而三个方法测算出的结果又可以相互验证，在不同经济环境下，三个结果可以通过一定的数学方法进行处理得到公允的结果。特别是在某个方法里面指标无法采集或准确采集时候，而其他方法的指标又很容易获得情况下得出民营企业信用评价的指标。

（1）市场法的应用

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。评估思路为：寻找可比案例调整差异调整案例价格综合确定评估值。其中调整差异时可以乘以调整系数也可以加减调整值。综合确定评估值时可以用简单算术平均，也可以用加权平均。

市场法的应用前提：①充分发达活跃的资产市场（公开市场）。需要有一个充分发达活跃的资产市场。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。②资产及其交易的可比性（参照物）。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。

市场比较法的基本程序及有关指标：1）选择参照物。①成交价必须真实。②至少三个交易案例。③与被估资产相类似（可以替代，即功能相同）。④成交价是正常交易的结果。⑤尽可能选择近期成交的交易案例。2）选择比较因素。不论何种资产，影响其价值的因素基本相同，如资产的性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如房地产主要受地理位置因素的影响，而机器设备则受技术水平的影响。根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。3）指标对比、量化差异。根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标，参照物与评估对象尽管用途功能相同或相近，但是在生产能力上、在生产产品的质量方面，以及在资产运营过程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异，将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化、货币化是运用市场途径的重要环节。4）调整差异。市场途径是以参照物的成交价格作为估算评估对象价值的基础。在此基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就能得到以每个参照物为基础的评估对象的初评结果。初评结果的数量取决于所选择的参照物个数。5）综合分析确定评估结果。运用市场途径通常应选择三个以上参照物，就是说在通常情况下，运用市场途径评估的初评结果也在三个以上。按照资产评估一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干初评结果进行综合分析，来确定最终的评估值。在这个环节上没有制度规定，取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识，再加上评估经验。当然，假如参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法将初评结果转换成最终评估结果也是可以的。

通过市场法的原理，运用市场法建立民营企业信用评价体系需要找出三个以上最近交易过的同类企业，并对这些企业和相关情况和交易情况进行详细了解，选择出比较因素，建立相关影响企业价值的重要指标体系，通过比较和量化差异，就可以得出企业的价值。

（2）收益法的应用

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值。

预期收益评估方法范文第3篇

【关键词】收益法；公路收费权经营权；资产评估

1、收益法评估公路收费权的有效性

收益法的理论依据为效用价值论。收益法只要具备三个条件就可以采用：一是被评估资产的未来预期收益可以预测并可用货币衡量；二是企业拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测；三是被评估资产预期获利年限可以预测。在对公路收费权价值进行评估时，收益法这三个方面的资料都是可以搜集或预测的。笔者认为，在公路收费权价值评估中，采用收益法是比较合理、可行的。一方面，依据评估理论，评估方法的选择依赖于我们既定的评估目的和评估对象。从评估的目的看，我国当前进行公路收费权评估实际上是为公路收费权出让方和受让方的交易服务的；从评估对象来看，收益法评估公路收费权是把各要素构成的公路实物资产作为一个资产整体，评估对象是公路资产的整体获利能力。另一方面，公路预期收益的大小与公路建设成本相关性不大，公路收费权属于无形资产，受让方关注的是购买这项无形资产后所能带来的预期收益，以预期收益的现值来确定公路收费权的投资价格更容易被投资方接受。

2、收益法评估公路收费权难点

按照收益法的评估原理，公路收费权资产评估值V是在未来特许经营期n年内公路收费收费权资产每年的预期额，a1、a2、a3…… an，用适当折现率r折现，累加得出的评估基准日的收益现值。其评估的数学原理式：

该模型是收益法的基本数学原理模型。我们可以看出收益法评估公路收费权关键和难点在于测定三个重要的参at（t=1，2，3…n），r和n。只有准确测定这三个参数值才能保证评估值V的真实可信。

2.1 n的测定

n是所估公路的特许经营年限或称为转让期限。按照《管理办法》第十一条规定，“转让公路经营权中的车辆通行收费收费权，应该坚持以投资预测回收期加上合理年限盈利期（合理年限盈利期一般不得超过投资预测回收期的50%）为基准原则，最多不得超过30年。从实际情况看，我过目前公路收费权转让期一般为20-30年。从资产评估的角度来说，n是确定的，它是由转让方和出让方协商决定的。然而，从对公路收费权本身价值来说，n值的大小对公路收费权价值的影响具有举足轻重的作用，一般来说，n越大，收费权的价值就会越大，反之则越小。所以，如何确定公路收费权的期限，不仅能使受让方能够获得投资回收又能获得投资的风险补偿收益；而且还能贯彻我国贷款修路，收费还贷的初衷，发挥公路准公共产品的特质，是我们评估公路收费权的一个难点。

2.2 at的确定

at（t=1，2，3，…n）是特许经营期第t年公路收费经营的预期收益额，它是一个净现金流量。在采用收益法对公路收费权价值进行评估时，如何确定预期收益是一项十分重要的工作。公路收费权评估项目中所指的未来净现金流量，是指未来现金流入量与未来现金流出量之间的差额。现金流入量主要是车辆通行收费收入；现金流出量包括日常维修费用、人工费用、财务费用、税金及附加、所得税、借款本金归还、大修理费用、其他费用等。以未来净现金流量作为收益的理由是：在设立收费公路时，主要是执行国家的“贷款修路，收费还贷”政策。修建公路的主要资金来源是贷款，公路收入的主要去向是归还贷款。这就决定了公路经营公司的主要现金来源和现金去向是取得贷款与归还贷款。在进行公路收费权价值评估时，可以通过测算通行收费收入预测未来的现金流入量。同时，在保证公司拥有一定现金周转余额的情况下，用现金流入量归还贷款。这样，评估人员在预测收益时，就比较有把握保证公司每年都有净现金流量（但不能保证每年都有利润，因为在公路运营的初期，往往是没有多少利润的，有时甚至是亏损），从而使评估方法具有一定的可操作性，使预测结果具有一定的可靠性。

值得提出的是，在公路收费权评估实践中，也存在预测未来的净现金流量为负的情况，主要是成本方面的问题。这是因为在公路的运营过程中，需要发生一定的维护费用，且未来不可避免地会发生难以预见的费用（如自然灾害造成的损失、货车超载造成的路面碾压损失、公路设施的人为损坏等），因此评估人员在进行费用预测时需要遵循谨慎性原则，对不可预见的费用尽可能地加以考虑。这样，就会出现在预测期内的某些年份的成本费用增加很多的情况，从而形成预测期内某些年份的净现金流量为负的情况。另外，随着国家经济的发展，全国人均汽车拥有量不断增长，国家会更加注重基础设施建设，会建立更为便利的交通设施，而公路的承载能力达到一定的饱和状态则会抑制公路收益的增长。还有国家对公路收费权的收费年限有明确规定，不能超期，这也限制了公路收费的增长，因此在公路收费权价值评估中，不可能通过延长收费年限来增加收益。上述原因会导致在采用收益法评估公路收费权价值时，会出现某些年份的净现金流量为负的情况。若存在净现金流量为负的情况，那将对评估结果产生较大影响，这是在采用收益法进行评估时需要关注的难点。

2.3 r的测定

折现率的确定对评估结果会产生很大影响，在公路经营权转让、政府回购、公路经营企业股权转让等方面，折现率的含义及折现口径是不同的，如何科学界定折现率选取的原则将对规范收费公路资产评估有着重要作用。

折现率可以根据以下公式来加以分析确定：折现率=（安全利率+行业风险率+通货膨胀率）×风险修正系数。①安全利率。通常按一年期定期存款利率确定，在一定时期内是稳定不变的。②行业风险率。根据公路收费权转出方所在公司的具体情况取值，需要参照行业的平均发展情况、该企业所在地区的经济情况以及同行业企业的发展状况等。取值通常大于1。③通货膨胀率。根据我国物价指数和国家的宏观经济政策等加以预测，通常呈逐年递增的趋势。④风险修正系数。在收益法的计算公式中，由于对安全利率、行业风险率和通货膨胀率的估计都存在偏差，有可能使折现率的计算偏离实际情况，所以需要一个风险修正系数来进行调整，这一系数要根据公路收费权转出方所在公司的具体情况来取值，取值可大于1、等于1或小于1。需要注意的是，对于折现率，要逐年进行测算，在评估实践中，折现率通常每年是不相同的，不能使用相同的折现率对若干年的收益进行折现。

折现率选取应注意的原则：（1）折现率与折现对象口径一致，区分股权现金流与公司全投资现金流的差异。（2）注意区分税前与税后现金流。（3）在计算折现时，注意定性分析与定量分析相结合。

3、收益法评估公路收费权存在的问题及对策

应用收益现值法评估公路经营权资产价值，其优点主要是能比较真实和准确地反映公路经营权本金化价格，用此法评估的价格较易为出让方和受让方所接受，符合商业运作法则和价值规律。但这种方法目前也有较多局限性，主要对预期收益各因素的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可见因素的影响。另一方面，社会主义市场机制尚待完善，现阶段公路经营权转让带有较强的行政色彩，给准确评估资产价值带来一定难度。因此，要使得收益现值法在公路收费权价值评估中发挥主要作用，就必须注重建立符合公路行业特点且具有较强可操作性的公路收费权价值评估方法体系，才能有效地应用收益现值法。

【参考文献】

[1]胡方俊，曹艳华.公路经营权价值评估中折现率的测定[J].公路，2010，2（2）：91-94.

[2]袁新岭，徐海成，由宝剑.公路收费经营权评估问题新论[J].交通财会，2005（9）：14-16.

[3]唐春胜.公路收费权评估实务问题研究[J].中国资产评估，2011（8）：30-32.

预期收益评估方法范文第4篇

一、对《著作权资产评估指导意见》的认识

著作权资产涉及范围广、权利分类多，资产评估的不确定因素多且对价值的影响较大。本次的指导意见，充分反映了著作权的专业性特点，突出了评估的可操作性，丰富了无形资产准则的理论成果，满足了著作权评估业务解决的新问题和操作要求，达到无形资产评估准则体例上下呼应以及评估实践的要求。

（一）明确了必须进行现场调查的重要性

《指导意见》第二十条规定，注册资产评估师执行著作权评估业务，应当对享有著作权的作品相关情况进行调查，包括必要的现场调查，并收集相关信息、资料等。这对防止以往纸上谈兵、规避风险起到了重要的防范作用。

（二）对三种评估方法提出了具体操作要求，解决了预测和参数选取的随意性

在著作权评估实务中,往往出现方法选用的合理性分析缺失或收益法预测和参数选取的随意性等问题。《指导意见》第二十二条规定，注册资产评估师执行著作权资产评估业务，应根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或者多种评估方法。特别是对著作权资产评估中最常用的收益法还做出较为详细的规定，包括三种具体操作方法：许可费节省法、增量收益法、超额收益法。上述规定强调了三种方法的适用性，解决了评估实务中为了迎合客户随意选择评估方法而不注重合理性分析的问题。在第二十三条中又规定，应根据著作权资产对应作品的运营模式合理估计评估对象的预期收益，并关注运营模式法律上的合规性、技术上的可能性、经济上的可行性。著作权的预期收益通常通过分析计算增量收益、节省许可费和超额收益等途径实现。解决了著作权评估长期以来成本和收益不配比，与其他无形资产混淆的局面。

该指导意见还针对估算或预测的主要参数如著作权资产未来收益、许可费、许可费率、增量收益、贡献资产贡献、折现率的估算做出了便于操作的规定。

(三) 强调评估对象和评估范围的合理性问题

《指导意见》第二十七条规定，注册资产评估师运用收益法进行著作权资产评估时，应当综合考虑评估基准日的利率、资本成本，以及著作权实施过程中的技术、经营、市场、生命周期等方面的风险因素，合理确定折现率。著作权资产折现率应当区别于企业整体资产或者有形资产折现率。本条规定提示评估师在运用收益法时,关注评估对象和评估范围的合理性问题，将对评估结论产生影响。

（四）著作权资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致

《指导意见》第三十一条规定，注册资产评估师对同一著作权资产采用多种评估方法评估时，应当对各种方法取得的初步结果进行比较分析，形成合理的最终评估结论。解决了长期以来由于折现率与预期收益口径不一致带来的评估结果不合理的问题。

二、对《金融企业国有资产评估报告指南》的认识

本指南从服务金融企业国有资产评估项目的管理角度出发，突出了金融企业的特色，按照银行、保险、证券三大类企业提出了较详细的评估说明应披露的事项的要求。指南也充分考虑了金融企业国有资产评估项目监管单位要求,不仅为评估报告编制者――注册资产评估师的具体操作提供了指导，也为评估报告使用者和监管部门正确理解评估结论，合理使用评估报告提供了指导性的意见。

（一）充分体现了金融评估业务的特殊要求

金融企业与一般企业在行业政策、经营方式及财务核算等方面均有所不同，指南明确了与金融不良资产评估规范的行为不同，评估明细表按照银行、保险公司、 证券公司三大类编制样表，其格式参照企业会计准则的报表格式；明确了评估对象及范围的披露重点不同，《评估说明》编写指引，突出了金融企业的特色，强化了金融资产的评估说明，如成本法《评估说明》指引按照银行、保险、证券三大类企业分别说明企业各科目评估说明应披露的事项。对于收益法及市场法也做出了较详细的规范。

（二）完善了评估报告准则体系，突出了可操作性

根据我国资产评估准则体系的规划，业务性准则分为基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次。金融企业国有资产评估关系到国有资产权益，对金融企业国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。指南以备案核准为目的，定位为评估指南，便于政府监管部门能够清晰理解和审阅。保证了准则体系的科学性和合理性，且与已经的准则和正在起草的其他准则项目在逻辑、体例等方面实现了相互协调。

（三）增强了金融企业评估的针对性

指南全面总结了金融企业国有资产评估业务和管理实践，在结合评估报告准则原则性规定的基础上，对金融企业国有资产评估报告的编制提出了细化要求；在评估报告准则主要规范要素的基础上，对金融企业国有资产评估报告的格式提出要求。指南固化了实践中的有效做法，最大限度地体现了可操作性。对于一些可以方便操作，但不宜在指南中出现的内容，以附件形式提供了指引。

预期收益评估方法范文第5篇

关键词：评估方法；地价内涵；差异

1 几种主要评估方法的地价内涵分析

1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。

基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。

1.2 收益还原法（简称“收益法”）。

收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。

1.3 假设开发法（或剩余法）。

假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.4 市场比较法。

市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。

2 各种类型地价的差异

从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？

2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。

“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。

2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。

从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。

2.3 “长线投资型”地价适中。

相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。

从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。

3 不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。

但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。

评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。

4 结语