项目盈利模式分析

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项目盈利模式分析范文第1篇

关键词：项目因素；项目管理模；分析

引言

项目实施的成功，选择合适的项目管理模式至关重要。在对工程项目管理模式进行选择时，不能单就工程项目管理模式本身的优略进行选择，而是要依据工程项目自身特性、项目建设环境和业主方的特点，在系统分析的基础上来综合考虑，根据具体情况选择最适宜的模式。根据对前人研究成果的广泛整理吸收，结合作者自身对项目管理的理解和思考，认为几乎影响模式选择的所有因素都可以归纳为项目、业主和环境三个层面。其中项目自身的属性是项目管理模式选择时的关键因素，以下详细阐述其内涵和具体评价指标。

项目属性的内涵：

项目属性是指工程项目本身所具有的特性，了解这种特性可以使我们更好地把握项目自身的情况，为选择符合项目实际的项目管理模式服务。我们把项目属性归纳为以下几个方面：

（1）项目经济属性。从经济属性角度出发，按投资目的的不同，可分为营利性项目与非营利性项目。营利性项目多以企业投资为主，其主要目的是为了获得经济效益；而非营利性项目主要是由政府投资，以满足社会综合效益为宗旨。对于经营性项目而言，企业是投资主体，项目管理模式的选择主要考虑项目的经济性；而对公益性项目而言，政府是投资主体，项目法人缺位，项目管理模式的选择宜采用型或工程总承包的交易方式。

（2）项目的规模。项目规模的大小是指项目投资额度的多寡，项目规模越大，说明项目的投资额度越多，否则说明项目投资的额度就越少。项目规模越大、复杂程度愈高，项目所需求的投资就愈大。理论上说项目规模较小的工程，各种模式都可以采用，其中通用性比较强的工程，常用施工总包模式、设计施工总包模式、项目总承包模式，因为这类工程结构比较简单，工程量和项目费用比较容易确定；规模大的工程可以根据不同的实际情况采用不同的项目管理模式，有总包能力的施工企业任务饱满，无余力参与该工程项目的投标，业主可选择分项发包模式或国际招标模式；如果是业主没有经验，完全依赖承包商的经验和专利技术来完成的工程，可以采用设计施工总承包模式、项目总承包模式和承包型CM模式。

（3）项目技术的难易程度。项目技术难易程度的大小是指项目设计和施工中技术复杂程度的高低。技术难度大，项目的设计就愈复杂，项目实施过程中出现工程变更、索赔的几率就高，因而需要更多的协调与管理工作，产生了较高的交易费用，不利对成本的控制，而即使不发生大的工程变更，技术难度也提高了项目实施中的风险水平，对质量、进度的控制很不利。而各种建设项目管理模式应对风险的能力是不同的，如EPC方式，将实施过程中的总风险由一家承包人来应对，其可通过强有力的协调、管理，从整体出发，将工程的总风险降低到最低点；而若采用DBB方式发包，各承包人关心的是减轻自己的风险，此时总的风险一般难以控制在最低状态。

（4）工程进度和工期控制。不同的项目管理模式的建设周期存在差异，如DBB模式的建设工期比较长，因为建设过程一经划分，设计与施工阶段在时间上就没有了搭接和调节工期的可能，而快速路径法则减少了这种延迟，使得设计和施工可以顺利搭接；EPC模式则有利于控制建设项目的工程进度和工期，有利于项目按期或在工期以内建成。如果业主对工期的要求比较紧，则可以选择设计施工总承包模式、CM模式、分项发包模式和项目总承包模式，而不能采用施工总包模式。因为施工总承包模式在工程项目的实施上是线性前进的，设计与施工在时间上没有搭接，工期比较长，分项发包模式、设计施工总承包模式、项目总承包模式和CM模式均可采用快速路径法以缩短建设工期。因此工程进度和工期控制是模式选择的重要影响因素。

（5）项目内部依赖性。项目内部依赖是指各子项目之间在工程技术、施工组织方面的相互依赖程度。内部依赖性强的项目宜采用工程总承包模式，如采用DBB方式，则不同标段间有关工程技术、施工组织方而的相互协调属于业主的责任，需要业主去协调解决，根据以往工程实践的经验，各承包人均是站在自身的利益上提出解决问题的原则和方案，最终是业主方付出代价来解决问题。对于内部依赖性较低的项目，可适用分包或分项发包的模式。

（6）项目外部依赖性。项目的外部依赖性指工程建设受征地、拆迁、移民、施工交通、水电供应等建设环境的制约程度。而应对诸如征地、拆迁、移民等建设环境的制约，业主具有较高的效率。因此当外部依赖性较强时，应选择业主在协调外部条件中起主导作用的工程交易方式。

（7）合同的类型适用性、计价方式和文件完善程度。合同类型的选择要和项目管理模式相匹配，此外还与项目的不确定性、工程建设文件、建设工期等因素相关。如建设工期较长的项目，可采用可调单价合同；而建设工期短的项目，则可采用固定单价合同。如采用总承包交易方式，多采用限定最高价激励合同和目标价激励合同。当建设项目较确定，并具有详细的设计文件时，施工总包也经常采用总价合同。按照承包工程计价方式的不同，承包商与业主的合同可以采用“总承包价”合同或“工程成本+利润”合同。设计—施工模式和平行承发包模式一般均采用“总承包价”合同，即工程价格在实施期间不因价格的变化而调整。而CM模式则通常采用“成本+利润”方式，即CM单位向业主收取工程成本和一定比例的利润，不赚总包与分包之间的差价，与分包商的合同价格也对业主公开。

（8）项目的不确定性。项目的不确定性意味着项目实施过程中的工程变更和索赔发生的可能性，导致处理工程变更、索赔的费用及解决合同纠纷的费用也大幅增加。不确定性与风险密切相关，不确定性大意味着项目实施中有较高的风险水平，往往会产生较高的合同价。而不同的项目管理模式对于降低不确定性的效果不同，如采用工程总承包方式，由于项目不确定性引发的问题，可由总承包商从项目整体出发，采用内部协调的方式解决，可得到较优的解决方案，而采用DBB方式发包时，各承包商从自身承包的工程出发提出解决方案，这样解决不确定性问题的生产成本、协调和管理成本均会较高。

结语

项目本身的属性对项目管理模式的选择至关重要，不同属性的项目，其适用的项目管理模式也往往大相径庭，不考虑项目本身特性的决策会导致项目实施效果的降低，项目模式选择决策时需要从项目经济属性、项目规模的大小、项目技术的难易程度、工程进度和工期控制、项目内部依赖性、项目外部依赖性合同的类型适用性、计价方式和文件完善程度、项目的不确定性等方面分别入手，再将这些指标的选择结果综合考虑，得到与项目属性匹配的管理模式。

参考文献

[1]沈志刚，王卓甫.水电建设项目管理模式评价与决策分析研究[J].四川水力发电，2006，25（3）：122-126.

[2]惠静薇.运用模糊层次分析法选择合适的工程项目管理模式[J].工业技术经济，2004，23（2）：73-76.

[3]庞永师.建筑市场交易行为的经济学分析[J].财经问题研究，2000（5）：58-61.

项目盈利模式分析范文第2篇

关键词：项目管理；国际工程；管理模式

国际工程项目是指国际工程领域中的项目，它是跨国的，就某一国家而言分为海外工程和国内涉外工程；就一个项目来说，是指从咨询、融资、招标、投标、施工、监理到培训等各阶段和环节的主要参与者（单位或个人，产品或服务）来自不只一个国家（或地区）；国际工程项目般是需要按照国际上通用的项目管理模式，通过国际性公开招标投标竞争取得参与资格，并进行建设的项目。

国际工程项目作为工程项目，具有工程项目的下列特点：

（1）建设目标的明确性

任何工程项目都具有明确的建设目标，包括宏观目标和微观目标。政府有关部门主要审核项目的宏观经济效果、社会效果和环境效果。企业则较多重视项目的盈利能力等微观财务目标。

（2）建设目标的约束性

工程项目实现其建设目标，要受到多方面条件的制约，包括时间约束、资源约束、质量约束和空间约束。

（3）具有一次性和不可逆性

工程项目建设地点一次性确定，建成后不可移动，设计的单一性，施工的单件性，使得它不同于一般商品的批量生产，一旦建成，要想改变非常困难。

（4）影响的长期性

工程项目一般建设周期长，投资回收期长，工程寿命周期长，工程质量好坏影响面大，作用时间长。

（5）投资的风险性

由于工程项目建设是一次性的，建设过程中各种不确定因素很多，投资的风险很大。

（6）管理的复杂性

工程项目的内部结构存在许多结合部，是项目管理的薄弱环节，使得参加建设的各单位之间的沟通、协调困难重重，也是工程实施中容易出现事故和质量问题的地方。

除了具有工程项目的六大特点之外，国际工程的项目具有自身的特点：

（1）具有合同主体的多国性，是跨国际的经济活动。

（2）按照严格的合同条件和国际惯例管理工程。

（3）技术标准、规范和规程庞杂。

（4）跨多个学科的系统工程。

1.国际工程项目的多种管理模式及对比

国际工程项目管理模式是指国际上的大型公司或管理公司对国际工程项目采取的具有代表性的管理运作方式。多年来，随着社会和经济的发展，在国际工程项目建设管理中形成了多种管理方式，主要有以下几种。

（1）设计―招标―建造模式（Design-Bid-Build，简称DBB模式）

该模式将设计、施工分别委托给不同的单位承担，其最大的一个特点是工程项目实施的顺序不可改变，必须按照设计―招标―建造的顺序线性前进，一个阶段的工作完成，另一个阶段才能开始。

DBB 模式由业主和设计单位（一般是建筑师或咨询工程师）签订专业服务合同，由设计单位负责前期的各项工作，包括前期策划和可行性研究，待项目评估立项后，设计方才能进行设计工作。在设计工作进行的同时，进行施工招标准备工作，并在设计单位的协助下，选择报价最低或者最有资质的投标人作为施工总承包商，签订施工总承包合同。然后再由施工总承包商分别与材料供应商、设备供应商、工程分包商订立相应的分包合同并组织施工阶段的实施。施工过程中的质量控制、进度控制、成本控制一般委托监理单位进行，设计单位通常承担协调和监督工作，是业主与承包商沟通的桥梁。

（2）设计―建造模式（Design―Building，简称DB模式）

DB模式起源于 20 世纪 80 年代，是为了解决传统 DBB 模式设计与施工脱节的缺点而发展起来的一种新模式，其运营模式相对应 DBB 模式具有更高的优越性。

DB 模式是一种简单的工程项目管理模式，业主只需要说明项目的原则和要求，并在此基础上，选择唯一的实体作为设计―建造总承包商，负责项目的设计与施工安装全过程，并对工程项目的安全、质量、工期、造价全面负责。这种方式的投标和订合同是以总价合同为基础的，其基本特点是在项目实施工程中保持单一的合同责任。设计建造总承包商需要对整个项目的成本负责选择一家专业的设计机构进行设计，然后用竞争性招标方式选择分包商，或者是使用本公司的专业人员自行完成一部分或全部工程的设计和施工。

（3）设计―采购―施工模式（Engineering procurement construction，简称EPC模式）

EPC模式最大的特点就是将“设计―采购―施工”一体化，把人力、物力、财力有效地组合到工程建设项目上来，以减少资源的浪费，真正实现责任与权力、风险与效益、过程与结果的有效统一。EPC 模式适用于规模大、工期长、技术复杂的大型工程项目。

（4）两阶段招标模式（Construction management，简称CM模式）

CM模式的基本思想：由业主委托一个 CM 承包商，采用有条件的边设计、边施工，即快速跟进的生产组织方式进行施工管理，指挥施工活动，并通过各阶段设计、招标、施工的充分搭接，尽可能的使施工早开始，以加快工程建设进度。

CM 模式与业主通常采用成本加酬金的合同模式，根据合同关系的不同，分为型（CM/Agency）和非型（CM/Non-Agency）两种模式。型 CM 模式中 CM 单位只是业主的咨询单位，为业主提供 CM 服务，业主直接与多个分包商签订工程施工合同。非型 CM 模式，又称风险型 CM 模式，是由 CM 单位与各分包商签订合同，业主一般不与分包商签订合同，CM 单位向业主保证最大工程费用 GMP，若实际工程费用超过 GMP，则超出部分由 CM 单位负责。

（5）项目管理模式（Project management，简称PM模式）

PM模式是指工程项目管理企业（简称 PM 公司）受业主委托，按照合同约定，代表业主对项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。其职责范围包括项目的可行性分析和策划、招标、设计管理、采购管理、施工管理以及竣工验收和试运行等各项工作，PM 合同是委托合同，业主可以随时根据情况调整对 PM 公司的委托范围，PM 公司依照合同约定在职责范围内开展工作，并承担相应的管理责任。

从国际上来看，PM 公司提供的项目管理服务贯穿了从项目前期到项目实施各阶段直至竣工验收全过程，但我国现阶段的项目管理还主要应用于项目实施阶段。

（6）伙伴关系模式（Partnering模式）

Partnering（伙伴关系）模式起源于 20 世纪 80 年代中期的美国，是国际上一种先进的工程项目管理模式。是指工程项目的各个参与方，改变了以往的对立局面，通过签订 partnering 协议做出承诺和组建工作团队。在项目实施的过程中，以实现项目各参与方的整体利益为目标，建立完善的协调和沟通机制，强调合作与信任，以实现合理分担风险、友好解决矛盾的一种项目管理模式。

Partnering模式一般是出于自愿、具有高层管理参与、信息开放的管理模式，但是Partnering 协议主要是用来确定项目各参与方的共同目标、任务分工和行为规范的纲领性文件，不是法律意义上的合同。

Partnering 模式不是一种独立存在的模式，在工程建设中通常要与 CM 模式、总承包模式、平行承包模式等其中一种工程项目组织模式结合使用。

表1和表2中，对以上几种模式的优缺点及复杂程度进行对比分析：

2. 工程项目管理模式在中国的应用现状与缺陷

我国对项目管理系统研究和行业实践起步较晚，而1982年鲁布革水电站工程是对我国工程项目管理模式最早的冲击。鲁布革水电站工程在国内首先采用国际招标，实行项目管理，缩短了工期，降低了造价，取得了明显的经济效益。此后国内各种大中型建设项目开始实施项目管理体制，此外也提出了要在建设工程领域实现项目资本金制度、法人负责制、合同管理制、招标投标制、建设监理制等现代工程项目管理制度。其他领域，包括高科技领域在内也在不断探索推行项目管理的路子。

改革开放近二十年以，我国的工程承包业基本上己具有一定的实力，工程承包企业的技术水平、管理水平、劳动力价格和项目实施质量在国际工程承包市场也占有了一定的市场份额。我国工程项目管理逐渐从阶段式项目管理向工程项目总承包模式发展，主要形式包括全过程总承包、管理总承包（PM，CM模式）、BOT模式、政府投资项目实行代建制等模式。

近几年，我国工程总承包实现了走出国门，打入国际市场。工程项目管理作为一门专业渐渐被认识并受到重视；项目管理的重要性也逐渐受到各方的关注；业主开始为工程项目建设寻求专业的项目管理咨询服务。专业的项目管理技术，使得工程建设项目取得巨大的经济效益和社会效益，在质量、进度、成本方面严格控制，大大节省了投资成本和缩短了施工周期。我国在项目管理方面取得的成果十分显著，有飞速的发展，为今后的完善和成熟打下了扎实的基础。

但与国外发达国家相比，目前我国的工程建设项目管理的档次和层次还普遍较低，存在一些明显的不足，具体体现在以下几个方面：

（1）缺少一个至始至终贯穿项目建设全过程的企业性经济管理组织。

（2）缺乏完善的项目管理体系。目前我国从事项目管理业务的组织（工程咨询公司、工程公司、设计院、建设监理公司等）多数尚未建立完善的项目管理体系，尤其是EPC全过程的项目管理体系。

（3）对建设项目管理模式的理论研究还不够重视，导致了对各种项目管理模式定义模糊。

（4）与各种项目管理模式相关的法律！法规不健全，国家和地方的有关项目执行标准和规范不够完善。

3. 我国国际工程管理发展对策

（1）实行工程保险制度，建立风险约束机制

工程保证担保与工程保险在国际工程市场是很常用的一种避免信用风险的金融工具。我国现在虽然在北京、上海和深圳作了工程担保和工程保险的改革试点，但是我国的工程保证担保与工程保险业制度还不够完善。所以建立工程担保和保险制度是我国工程建筑行业与国际接轨的当务之急。

（2）完善监理行业体系，确保监理单位“秉公执法”目前我国的监理行业体系还很不完善，即在监理行业的各个重要方面与国际监理相差很大。如监理市场缺乏公开、平等、健全的竞争环境，个别地方有着例如地区保护、违规交易等许多的不良因素，监理存在着盲点，当前要适应工程建筑业国际化的需要，就要早日突破低水平的以质量控制为中心的现场监理方式。

（3）规范分包体系。我国目前大部分分包商人员素质不高，专业设备不齐全，缺乏有效的管理方法，甚至出现层层分包，最终导致工程质量无法保证。因此，规范我国的分包体系势在必行。一方面要意识到分包的优势，另一方面又要严格管理分包商，促进工程项目管理工作的专业化，最终提高工程项目的建设效率。参考文献

[1]龚洁. 国际工程项目管理模式在我国的应用研究[D].重庆大学，2010.

[2]曾戈君. 国际工程项目管理模式及其应用研究[D].西北工业大学，2004.

[3]薛铁柱. 国际工程项目管理模式综述[J]. 信息系统工程，2010，No.20008：45.

项目盈利模式分析范文第3篇

关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

一、引言

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。

（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。

（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：

（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。

（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。

（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

主要参考文献：

[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.

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[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013.5.

[4]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.

项目盈利模式分析范文第4篇

【关键词】物联网 快递行业 盈利模式

【中图分类号】G71 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）06-0208-02

近年来，随着电子商务的快速发展，物流快递行业也步入高速发展期，行业竞争日渐加剧，特别是价格战和人力成本上升让行业进入了微利时代。随着快递业进入微利时代，行业未来的调整与动荡将不可避免，行业利润还将进一步下跌，因此行业亟待升级。2014年国务院印发《物流业调整和振兴规划》，并制定出台了促进物流业健康发展的政策措施，把大力发展物流业，特别是快递行业纳入了应对国际金融危机的计划，并且上升到了国家战略层面。然而，我国物流快递业的基础设施、管理水平和技术水平落后，盈利能力不足，物流快递行业专业化程度较低，致使物流服务整体效益低下、盈利模式不合理等现状。本文分析了基于物联网的我国物流快递行业盈利模式的变化，希望能为物联网下的我国物流快递行业的发展提出参考。

一、我国物流快递行业盈利模式现状

1.我国物流快递业状况

我国物流快递行业起步较晚，但是由于近阶段国务院先后出台了大力发展物流快递业的文件，物流快递业得到了前所未有的发展。到2012年12月底，我国目前有快递企业3934家，物流快递业从业人员34.2万人。其中，国家控股的快递企业占了近72.4%，外商投资快递企业占了32.6% 。但由于我国快递行业历史较短，绝大多数快递企业成立不足十年，盈利模式单一，服务功能不健全，不能即时满足客户多样化需求。从盈利模式来看，大型、集团型物流快递企业数量较少，中小型快递企业占76.8%以上，很多快递企业缺乏精通有关业务的专业人才。

2.我国快递物流市场的机遇与挑战

我国物流快递业的发展得到了各级政府的高度重视。目前，全国已有36个大中城市做出了有关物流快递业发展的中长期规划。国家也把物流项目列入国债项目之中，中国财政部开始研究支持物流业发展的税收政策。此外，国际采购与供应集团、跨国物流快递企业正在迅速涌入我国的物流市场大门。中国物流与采购联合会统计，目前国际上已有52家大型零售商业跨国采购集团当中，有2/3的企业进入我国物流市场，在我国的采购金额已达到240多亿美元。预计到2018年，中国物流市场将达到13475亿元，每年保持22.4%的增长速度；快递市场目前的规模是204亿元，增长率35%以上；中国物流快递业将在2020年底向外资全面开放。

3.我国物流快递行业盈利模式的困境

目前我国物流快递行业面临着成本压力过大，盈利空间缩小，盈利能力不足等问题。据中国物流采购与联合会有关数据显示，在我国从1996年开始的近20年的服务贸易逆差中，运输业的逆差是最大的。由于燃油、动力价格等持续上涨，物流快递企业运营成本加大。原有的物流基础设施资源还处于分散的节能状态，没有形成整合的网络体系，运营成本居高不下，因此物流服务的价格难以适度提高，盈利能力不足。大多数的物流快递企业的技术装备和管理手段比较落后，物流服务网络和信息网络不够健全，导致快递费用较高。目前很多快递企业已经应用了信息管理系统，如WMS、TMS、GPS/GIS、EDI等信息技术，但是并没有充分发挥这些信息系统的作用。致使快递企业不能对客户的反应做出及时处理，造成客户的满意度查，盈利能力低下，从而严重影响了我国物流快递业的整体发展。

二、物联网对我国快递物流企业盈利模式的影响

现阶段，产品网络追踪、过程可视化管理网络应用于物联网中。我国的物联网刚刚起步，处于不断探索和发展的阶段。从我国的物流基础设施网络、信息网络都将会发展巨大的改变。

1.物联网对物流基础设施网络的影响

随着IT技术的广泛应用，物联网能够对物流工作人员、设施设备实施即时的管理和控制，从而提高设备资源的利用率和生产使用率。现阶段物流快递企业广泛应用RFID技术手段，对设备的生产运作实行跟踪管理。例如，将RFID标签附着在一辆正在生产中的汽车，厂方便可以追踪此车在生产线上的进度。射频识别的身份识别卡可以使员工得以快速开展业务。

2.物联网对物流组织网络的影响

物联网技术在物流功能的各个环节的应用从整体上促进了组织网络的内部以及物流组织网络之间的相互作用机制，从而推动整个物流产业的发展。在物联网的影响下，物流组织网络也将向着更加高效、更加协同的有机物流组织网络的方向演化。物联网也会有助于优化物流产业布局，建立高效的组织网络，促使网络之间的合作和协调。

3.物联网对信息网络的影响

由于信息传递带来的滞后性带来了物流企业利润降低。供应链管理中的蝴蝶效应导致的信息不对称为企业造成了严重的损失。通过物联网整个平台，产品的信息能够实现共享。如何能够实现信息的高度共享，物联网发挥了重要的作用。实现物流的信息化、智能化、网络化整合是物联网发展的目标。所以通过物联网技术可以实现物流链的快速反应和高速运转。

三、基于物联网的物流快递企业盈利模式

1.加强网点建设，扩大品牌知名度

快递行业之间的竞争主要表现在网点、服务和品牌三个方面。中国邮政（EMS）、宅急送、天地快运等大品牌的快递企业目前还仅仅局限于单一速递模式（点对点、户对户），特别是一些私营个体快递公司，服务范围更窄。出现这种现象主要是由于认识上的差距。国际快递公司在中国设置的网点大多位于业务量较大或能够盈利的地区。DHL、TNT、UPS、FedEx等分公司已开始从沿海深向内地，从一级城市向二级城市扩展。

2.应用先进的信息技术提升业务操作能力

将先进的物联网应用到快递业务操作和服务中，是国际快递公司夺取成功的又一要素。 UPS在广州建成的联合快递中心里，采用了当今世界最先进的操作系统，货物可以全部自动分拣、直接装载、就地上机，大大降低了货机的等待时间，使货运周期缩短了近一倍。

3.针对跨国公司业务特点提供供应链解决方案

随着经济全球化趋势的发展，企业经营环境发生着巨大的变化。如果快递企业要想盈利，就必须为对顾客及市场的变化做出及时反应，将优势资源集中于供应链的核心环节，将其他非核心的业务外包，降低产品成本，减少库存。

4.采用分公司的运营管理模式

公司直接管理的运作实体，设有市场，销售，客户服务，作业，财务等所有业务部门，充分运用国际管理方法，实行严格的全球统一服务标准，并定期接受全球总部严格的审计和考核，以提高中国快递服务的质量。保证了统一的服务标准，也使得公司更加接近客户和市场。

总之，在物联网的平台上，物流快递企业可以更加全方面建设基础设施网络、信息网络和组织网络，形成高效的物流运转模式，提高资源利用率和盈利水平。

参考文献：

[1]中国物联网产业发展研究（2010）.中国电子商务研究中心，2010.

项目盈利模式分析范文第5篇

【关键词】电子商务；盈利模式

1.影响电子商务赢利的因素

电子商务按交易主体一般分为四种：

B2B、B2C、B2B2C、C2C。企业电子商务主要指前两种。按交易对象而言，B2B主要进行实物产品交易，而B2C除实物产品外还进行数字产品交易。影响电子商务赢利主要涉及三个方面：即成本收益、敏感性和风险。

1.1 成本收益

成本收益也叫盈亏平衡，就是说企业建设电子商务网站所带来的成本和收益，成本主要指：设备投资所需费用：这包括以各种方式接入因特网所必须的各种设备的费用和使用因特网时所需要的各种类型的终端、微机、工作站、服务器等的费用。通讯成本：指为传输信息所付的资费。维护费：这包括网络管理人员的工资和其他消费品的费用。

收益指电子商务的实施而得到的可大致进行定量分析的开销节约。主要包括降低库存成本所获收益，对于一般商业企业，库存成本大约为销售2%，如果把原料的库存和半成品的库存加上去，则可能更高达销售额的6%～30%。电子商务的解决方案可将此成本减少10%。电子商务处理单证的费用是原来书面形式的1/10。实行电子商务后，企业可以通过因特网搜集信息，进行集中采购，从而减少了管理成本，节约了差旅费。也堵塞了采购过程中的一些漏洞。有资料表明，全球EDI通常可为企业节省5%-10%的采购成本。有研究表明使用互联网做广告媒体进行网上促销活动，可增加10倍销量，而成本只有传统广告及邮寄广告的1/10。间接收益，这包括实行电子商务之后业务管理改善及更有效的为客户服务所获得的收益。

1.2 敏感性因素

影响电子商务盈利的敏感性因素主要有技术、资金和管理。

1.2.1 技术

先进的技术是保证电子商务顺利运行的前提，网络技术的迅猛发展是导致电子商务出现的直接原因。企业建设电子商务所需的技术分为前期的技术建设和运营后随技术发展状况而做的技术革新与追加。绝大多数电子商务企业并不进行技术的先期开发，而只是对成熟技术的引进利用。这就使电子商务技术具有普及性和趋同性的特点。技术的创新能够降低成本，率先采用新技术的企业能够在短期内提高收益，但其他企业会在很短时间内跟进。并且由于电子商务技术具有普及性及趋同性，因此技术对电子商务企业的盈利敏感度不大。

1.2.2 资金

投资于电子商务的资金包括先期开发资金和后期维护所需资金。电子商务企业先期投入的固定成本比较大，后期维护的费用比较小。电子商务硬件建成之后，固定成本对于其运营来讲是无关成本，只有后期的维护费用对企业的顺利运营有影响，由于这部分资金较小，电子商务企业一般都能及时支付，故资金对于电子商务企业的盈利影响也不大。

1.2.3 管理

企业实行电子商务后，后期的运作是包括产、供、销、资金支付等所有方面的系统工程。盈利与否、盈利大小都与管理有直接关系。同样的基础设施与技术，同样的起点，有的企业稳健发展，有的企业却连连亏损。这里，管理是决定电子商务企业兴衰成败的决定因素。

1.3 风险

任何投资项目都面临着各种各样的不确定性因素，电子商务也不例外。而且电子商务的收益具有不同于一般项目的特性：估算性。即电子商务的收益一般只能通过主观分析比较得到，例如减少多少书面作业量，提高多少信息准确度，改善多少与客户的关系等，不可能计算的很清楚。即电子商务的收益只能在电子商务项目建成之后从其运作过程中所能节省的成本中体现出来。

以上两个特性增加了电子商务企业收益的风险性。同时，由于网络经济的快速发展，新技术变革日新月异，使电子商务企业要获得生存发展必须在信息和技术两个方面跟上整个行业的发展，稍微落后即遭淘汰，这更增加了电子商务企业的风险性。

2.我国电子商务的盈利模式分析

2.1 我国电子商务的现状

中国电子商务市场前期延续了2007年电子商务持续高速增值的势头，后期则受全球金融危机和发展瓶颈影响，交易额增长放缓。但总体来说，中国电子商务市场的发展仍在稳步前行。2008年中国电子商务市场交易额达到24000亿元，同比增值达到41.2%，其中B2B市场仍是总交易额的构成主体，C2C基本维持现状，B2C将提速发展；2008年6月中国网上购物人数达到6329万人，网上支付人数达到5697万人，增长率分别为25%和22.5%。中国电子商务市场发展前景依旧乐观。

从电子商务的三种业务模式来看，B2B依然是电子商务市场的主旋律，B2B交易额占中国电子商务总体交易额的89.5%，达到21480亿元；而B2C交易额占整体交易额的7.4%，达到1776亿元；C2C交易额占3.1%，达到744亿元。整体业务格局的最大变化在于B2C市场份额进一步扩大。电子商务市场分析三种业务模式所处的细分市场，B2B市场中阿里巴巴仍占据市场霸主地位，垂直B2B平台体现了巨大发展动力。

2.2 我国电子商务的盈利模式分析

B2B方面，目前国内的竞争主要在阿里巴巴、慧聪和买麦网之间展开。阿里巴巴凭借先发优势，在该领域占主导地位，其他两个竞争对手目前尚无法与其抗衡。但阿里巴巴直销模式的弊端逐渐开始呈现，慧聪“直销与相结合”和买麦网的“大区独代、分区直销”模式相比之下更能满足为客户服务的要求。随着竞争的继续，运营策略的不同有可能对市场格局的重新划分产生重要影响。

我国的B2B电子商务在经历过以信息为主、以虚拟商店为主的形式后，近两年又在向“贸易撮合”方向发展。我国的B2B电子商务近几年有很大发展，但总体情况不如人意，主要表现在以下几方面：

（1）观念滞后，资金投入不足；

（2）内容和服务滞后；

（3）数据认证系统不健全；

（4）盈利模式单一，很多B2B商务系统主要靠企业赞助、广告费、会员费来维持生存，少数能收取一些交易费用；

（5）产品和服务缺乏创新；

（6）产品专业化程度低，服务不到位。

C2C方面，国内主要厂商是淘宝、ebay易趣和一拍。依靠免费政策的成功实施，阿里巴巴旗下的淘宝后来居上，不到两年时间就在用户数和商品数方面超过了ebay易趣。在淘宝咄咄逼人的压力下，ebay易趣也使出浑身解数应对挑战，但其收费政策仍保持不变。一拍是搜索巨人雅虎和门户网站新浪合资成立的网站，凭借前者的品牌和后者的流量，一拍也取得了不错的发展，但目前尚无法对淘宝和ebay易趣的市场地位构成强有力的威胁和挑战。

B2C方面，B2C本是中国电子商务最先兴起的商业模式，但在后来的发展中却经历了诸多波折。目前，各行各业的厂商纷纷进军电子商务，希望依靠网络这个平台，为自己在竞争中赢得优势。

2.3 发展国内B2B电子商务盈利模式的对策

电子商务平台在起步阶段应该致力于平台建设，靠提供更好、更专业的交易服务吸引更多企业上网交易。

（1）利用平台的基础数据和交易数据，为企业的产品研发、原料采购、产品销售等提供信息支持和决策支持；

（2）利用互联网和自身的信息优势，为买卖双方撮合交易，减少中间环节，整合供应链；

（3）利用最新技术，构建先进数字商务平台；

（4）整合B2B商务平台和网络新兴的流媒体技术，为电子商务带来新的盈利点（流媒体即应用流技术在网络上传输多媒体文件，流媒体目前有几大应用：远程教育、宽带网、视频点播、互联网直播、视频会议等）；

（5）提供采购、验货、担保、招标、品牌包装、专家咨询等业务。

2.4 个人感觉未来最有前途的盈利模式

2.4.1 手机

手机必将成为电子商务的重要终端，因此成为盈利的最佳途径。尤其随着3G的发展，相信通过手机实现盈利的方法会越来越多。

2.4.2 会员费

会员可以根据是否收费，或者收费的多少，提供不同的服务

2.4.3 数字产品