公租房管理措施
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公租房管理措施范文第1篇
2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，《意见》中明确指出：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。”可见国家对住房保障主导措施已逐步转向公租房，各省市政府也相继制定出台了符合当地情况的公租房政策。
1 如何选择公租房的管理人
随着公租房政策的推进，各级城市的公租房也开始涌现，随之而来的是公租房的管理问题就呈现在政府尤其是房地产管理部门面前，公租房由谁来管理？怎么管理？
公租房是解决中低收入住房困难的家庭保障性住房，它的经济定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相关部门负责房屋建设和管理，这是世界其他各国解决住房问题经常用的方法，此模式能够使政府部门更好的掌控公租房供应的数量和质量。但它也存在政府投入大的问题，仅靠政府力量建公租房，规模和资金上都受限制，要想持续长期地解决中低收入的家庭住房问题，政府应该逐渐地从主体供应地位，转向主导市场供应，大量吸引市场投资和多种筹集方式。有庞大的数量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常运营和房屋维修的费用也是非常巨大的，面对各地住房的保障机构普遍存在人员紧缺的事实，巨大的工作量会加大政府管理的负荷并影响执行效率。
根据一些国外解决中低收入的住房问题和公共住房的建设管理的先进经验，还有国内一些城市对住房保障的探索，笔者认为，不要重走供给计划性租赁住房的老路，建立政策支持的市场化、市场化的专业管理机构――公租房管理公司，使它成为接轨市场和执行政策的主要载体。公租房管理公司既可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，也可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，通过市场化的运作包揽政策监督、存量房源整合、管理维修、租金核算等一系列服务，公租房管理公司必须在政府的指导下面向中低收入家庭进行房屋租赁业务，实现其保本微利的目标。
2 公租房市场化管理的优势
公租房管理公司是连接政府和市场的纽带，可以充分挖掘市场潜力，灵活运用市场管理手段，解决中低收入家庭的住房困难，实现政策保障的目标。
2.1 从政府方面考虑
2.1.1 挖掘整合住房资源。据有关部门调查显示，目前空置的住房数量很大，一些毛胚房很多年都空置着，造成供不应求的原因是租赁市场不规范，很多业主不缺钱用而不愿费时费力进行房屋整修管理，就让其空置。如果政府出面长期承租这些空置住房，委托公租房管理公司统一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供给体系中，可以扩大房源数量，并实现城市多点定居房源储备。
2.1.2 减少政府的建设投资。把私人空置住房纳入公租房管理体，可以充分利用现有房源，大大缩减政府投资建设公租房的规模，只需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴。从而在满足需求的前提下极大的减轻政府财政压力，对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费。
2.1.3 调节市场租赁供给。当经过一段时间的发展，公租房管理公司的房源规模和比例在整个住房租赁市场中都有一定影响时，政府可以发挥公租房管理公司“房屋银行”的作用，在市场租金过高时指导其加大供给或补贴力度来调节均衡价格。
2.2 从租户方面考虑
2.2.1 满足区位多元化需求。面对众多租户，其需求也是有一定差异的，按租户申请的意愿，管理公司可通过房源储备在全市范围内调配房源满足其个体需求，如果是集中建设的房屋，则较难协调租户所在区域的需求。管理公司还可租户需求数据积累，在需求密集地域提供较多的房源，尽量满足保障人群的区位多元化需求。
2.2.2 提高租赁者居住质量。集中建设公租房租金可以低一些，但区位选址往往远离市区，交通不方便，通勤成本较大，众多的困难群体的集中居住可能产生贫民窟等社会问题；而公租房管理公司可选房源多为市区交通和生活设施配套较为完善的小户型，能够满足租户的舒适性需求。
2.2.3 承担稳定低廉租契约。公租房管理公司作为拥有政府信用的房地产租赁服务商，可以给予符合政策时限的稳定长期租约，同时根据承租者的条件设定合理租金和补贴水平，从而承租者可在稳定低廉租约下实现居住需求。
2.3 从房源供给者考虑
2.3.1 减少空置率。当房屋的租赁委托给有政府信用的租赁服务商时，空置风险将由公租房管理公司承担，精力的节省和风险的转移对房主有很大的吸引力。
2.3.2 获得稳定收益。信息不对称下的甄别成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不确定性增加，而公租房管理公司的长期合约和按年转账使得出租方的权益得到合理保障，并能收获稳定的收益。
2.3.3 享受税收优惠。在政策的扶持下，委托给公租房管理公司租赁的房屋可以凭借合同获得租房税收减免等优惠政策，相对于市场化租赁可以带给出租方更多的利益激励，从而更大程度地调动起房屋供应者与公租房管理公司合作的积极性。
3 公租房管理公司运行模式的思路
通过分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以发挥灵活有效的作用，能通过市场化手段盘活存量市场，吸收社会力量实现政策目标，因此成立公租房管理公司具有较强的政策意义和现实必要性。下面从四个方面阐述具体设计思路。
3.1 收购房源。公租房管理公司在政府的支持下，进行统筹管理加盟的私房，与房主契约签订不少于5年，价格与市场上同类住房的长期租赁的相同，当年的租金在每年年初支付给房主。把空闲私房吸收到公租房管理范围，经过一定时期的发展，形成多点居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互联网上建立公租房服务信息平台，将筹集到的房源统一在信息平台备案，房源信息，供符合条件的租户选择。各辖区房源优先供应本辖区范围内的申请者，多余房源向有承租意向的申请者配租。辖区之间的房源调配由公租房管理公司统筹把握。
3.3 运营管理。公租房的运营成本包括：支付给房主的租金、装修和维护费用、配租过程中的花费等等。收入包括：承租户按政策缴纳的租金、政府支付租金差价和管理费用，公租房管理公司通过市场租金的长短期差额和政府支付的管理费用覆盖成本，实现保本微利目标。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出机制，才能保障真正的困难群体的需求。通过公租房信息网络管理公司可以掌握租户全部的信息，每年或两年都进行信息一次评估，确定是否停止配租。若是租户在不符合政策条件后仍拒绝退出公租房，管理公司则按照市场价格收取租金，以市场化方式提供房屋租赁服务，间接实现不符合条件者的实质退出。
参考文献：
[1]王春敏公租房制度的现实选择与理想路径[J] 中国房地产 2010 1；
公租房管理措施范文第2篇
重庆作为直辖市，是全国统筹城乡综合配套改革试验区，集大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区为一体。一直以来，全市危旧房屋多，住房困难群体多，零散就业农民工多，仅靠市场无法完全解决中低收入群众的住房问题。
如何让城乡老百姓都有房子住，实现居者有其屋?重庆市委、市政府提出建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。公租房的规划、融资、管理、运营等等都是全新的课题。
“双轨制”规划
2011年1月中旬，时逢重庆“两会”，重庆市公共租赁房管理局副局长唐华丽事务繁忙，但他仍抽空向《环球财经》详细阐述了目前重庆公租房建设情况。
唐华丽介绍，按照“双轨制”规划，30％～40％的中低收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。
对于近期引起关注的重庆房产税试点，他告诉记者：“房产税将对高端商品房征税，并以‘高’补‘低’，收到的税用于建设重庆公租房。”
作为“双轨制”住房体系中最为关键的一环，重庆的公租房率在全国率先推出。
国家统计局重庆调查总队首先对主城区居民住房情况进行1％的入户抽样调查，租房居住的家庭约为22％。重庆两江新区将在户籍制度和住房保障等方面破题，未来10年，预计有100余万产业工人转化为新区市民。因此，全市平均按照15％的比例计算租赁住房需求量。
2015年重庆全市常住人口家庭户数为1000.67万户，计算得出全市租赁住房需求总量约150.10万套，减去近年来通过廉租住房等方式已保障的52.29万户，全市公共租赁住房需求量约为97.81万户。按户均2.5人计算，约达240多万人。
“我们要把更多没有房、买不起房的人纳入保障范畴。”唐华丽对记者说。
三年建80万套公租房
重庆计划从2010年起，三年建设4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万平方米，区县完成1000万平方米。“这较原计划提前了五年。三年建成后的80万套公租房，可解决240多万人的住房困难问题。”唐华丽说。
《重庆公租房管理实施细则》日前正式出台，规定允许3人合租公租房。
细则新增了多人合租方式，不过合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人。“允许多人合租是为了减轻承租人的经济负担。不超过3人，是为了防止租赁后成为集体宿舍不利于小区管理。”重庆市国土房管局相关负责人介绍说，多人合租的可确定1人为申请人，其他人为共同申请人。
收入限制标准与之前在网上公示的内容未作改变：单身人士月收入2000元以下，2人家庭月收入3000元以下，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入不仅包括工资，而且还将计算薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。
细则规定，公租房租金按建筑面积计算，承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前。租金收入专项用于偿还公租房贷款利息和公租房的维护。
如果承租者出现拖欠租金，从逾期之日起，承租人将每日按应付金额的万分之五支付违约金。此外，对承租人拖欠租金和其他费用的，还可按租赁合同约定通报其所在单位或市住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。
此外，承租人应当每两年向市公租房管理局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。
“我们今后将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整收入限制标准，进一步扩大保障覆盖面。”唐华丽说。
到“十二五”期末，重庆全市力争通过公租房、各类棚户区改造和安置房建设，解决占城镇人口30％～40％的中低收入群众住房困难问题。到“十三五”期末，将保障覆盖面提高到50％左右。
在重庆两江新区龙兴工业园内，记者看到公租房小区展厅和样板间，小区配套完备，有医院、学校、社区广场、商业广场等。两江新区规划建设公租房1000万平方米，占重庆全市区总量的三分之一，年内开工建设面积有400万平方米。
公租房“不差钱”
重庆市公租房建设的提速，在重庆理工大学教授邱冬阳看来，是重庆产业发展、户籍改革以及城市化的需求。
以全市建公租房面积最大的两江新区为例。该新区是我国内陆地区惟一的国家级开发开放新区，将打造重要的先进制造业和现代服务业基地，以及长江上游地区的金融中心和创新中心。
两江新区将发展战略性新兴产业，空间布局初步确定为“一心四带”，即：金融商务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带和先进制造产业带。布局“6+3”核心产业体系，六大工业，包括以轿车和新能源汽车为主导的汽车产业，以轨道交通和电力装备为主导的装备产业，以电脑整机及信息家电为主导的电子信息产业，以生物制药和医疗器械为主导的生物医药产业，以碳纤维及高温超导材料为主导的新材料产业，以节能产品和环保设备为主导的节能环保产业。
三大服务业包括以创新金融为主的金融业，以会展物流为主的商贸业，以资讯研发为主的信息业。这些产业带将会聚集数以万计的劳动力。
重庆的户籍制度改革在未来几年也将促使大量人口集聚到城市。按照目标，到2020年，将累计使1000万农村居民转户进城，从而使全市的城市化率由现在的29％，提高到60％以上。这些都需要政府提供大量的住房保障。
据公租房管理局估算，重庆4000万平方米公租房建设，除了土地，全部建设资金需1000亿元左右。重庆公租房建设全部由政府出资，政府划拔土地，减免相应税金，由国有城投、土地两大集团兴建。
千亿元的资金地方财政能够承担吗?“重庆公租房建设不差钱。”唐华丽介绍说，公租房建设所需的1000亿元资金，以3：7的比例，由财政出资300亿元，融资贷款700亿元。其中，财政出资包括中央专项资金30亿元和各级财政的支出。
另外700亿元则通过市场渠道融资。一方面，公租房有10％配套商业住宅，4000万平方米规划有400万平方米的商业住宅。“这也是借鉴了新加坡和香港的公租房制度，我们测算下来，可筹集400亿元左右资金。”唐华丽称。
根据《重庆市公租房管理暂行办法》，公租房采取租售并举的方式，承租人在租期满5年后可以申请购买。4000万平方米卖10％的话，就可以回收资金约100余亿元。剩下的200亿元则通过银行贷款。
记者获悉，有关商业银行为重庆公租房项目提供了贷款利率下浮10％的优惠，以及3到5年的还款宽限期。整个公租房还本付息期限为10年，总利息计100亿元。即10年需还本付息300多亿元，一年30多亿元。
唐华丽表示，本息将通过租金来偿还，“4000万平方米的公租房，按每平方12元计，预计每年收取租金43多亿元。还本付息后，还有10多亿元余额。目前重庆正与几家基金公司合作制定方案，拟以200多个亿的租金为基础，将公租房运营管理部分申请上市。所以，公租房投入和运营的资金是平衡的。”
保证公租房可持续性
重庆2010年开工公租房1300万平方米，预计2011年2月完工1000万平方米，并将在2月份、9月份分两批通过摇号的方式出租给居民，预计有40万人入住。2011年则计划开工1350万平方米。
如何保证公租房的持续性，整个体系如何深入运营，政府能否实现对住房保障的承诺，还有更多的问题考验着重庆这场公租房试验。
根据重庆的规划，主城区的公租房共21个点，分布于主城内外环高速500平方公里范围，远郊区县则布局于万州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六个区域性中心城市。
公租房管理措施范文第3篇
香港特别行政区，1104平方公里，18个行政区域，约706万人口，公共租住房屋(以下简称“公租房”)约67.98万套。香港公租房，包括租置计划屋、居屋、可租可买计划和重建置业计划屋苑内的公共租住房屋单位。
香港政府根据1973年4月1日颁布并实施的《香港房屋条例》(第283章)成立了专门的法定机构一香港房屋委员会(以下简称“房委会”)。截止2010年9月30日，全港约201万人租住公屋，占到全港人数的三分之一。香港自实行公租房制度以来，在提高全港人民生活水平、促进经济繁荣、维持社会稳定等方面做出了积极的贡献。
基本类型及申请资格
全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。房委会设有公屋轮候册，以便为符合资格的申请人提供公租房，轮候册可于各屋办事处、分区租约事务管理处、深水房屋事务询问处、房屋署公屋申请分组及各区民政事务处免费索取。申请人根据自己的实际情况填写公屋轮候册，房屋署对所有符合资格的公屋申请者依先后顺序进行登记，并将严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。所有申请者必须通过公屋轮候才能获得公屋配置。房委会根据申请人不同，将公租房计划分成四种类型。
一般家庭申请计划
这种申请计划主要是以家庭为单位，向房委会提交申请。申请人在填写公屋轮候册时，必须满足下列基本条件：申请者必须是年满18周岁，其家庭成员拥有在港永久居住权；18周岁以下的必须与其合法监护人一起申请；满足一定的收入条件；其他恃殊情况。
高龄人士申请计划
房屋署为了照顾高龄人士，推出了多种优先配屋计划，以缩短高龄人士的公屋轮候时间。这种计划主要针对年龄在60周岁以上的人群，包括三项具体计划。
“高龄单身人士”优先配屋计划。这类申请者必须年满58周岁、配屋时必须年满60周岁；在港居住满7年且现仍在港居住；满足一定的收入条件；符合一般家庭申请公屋的资格条件。
“共享颐年”优先配屋计划。要求两位或以上的高龄人士。若同意共住一个公屋单位，即可申请；无亲属关系的成员，须于申请表内一同签署或盖章；申请者必须年满58周岁、配屋时必须年满60周岁；满足一定的收入条件；符合一般家庭申请公屋的资格条件。
“天伦乐”优先配屋计划。这个计划让年青家庭与最少一名年长父／母或受其供养的年老亲属申请，自行选择共住一处或分别人住两个就近的公租屋。如果选择与年长公母或供养的年老亲属，则申请家庭最少有两名成员，其中必须包括最少一名年长父／母或受供养的年老亲属；申请登记时，该年长父／母或受供养的年老亲属必须年满60岁，并且愿意与较年轻的成员同住；符合一般家庭申请公屋的资格条件。如果选择就近人住二个公租屋，则申请家庭必须为核心家庭，连同最少一名年长父／母或受供养的年老亲属；申请登记时，该年长父／母或受供养的年老亲属必须年满60岁；符合一般家庭申请公屋的资格条件。
非长者一人申请者计划
房屋署根据申请者情况，每年都会为非长者(通常是指58周岁以下的申请者)一人申请者计划提供1000至2000个或是每年轮候册配屋计划的10％左右的公屋配额。申请者根据设定的积分多少获得配置公租屋的优先次序。18岁的申请者将获得零分、19的会得三分、20岁的会得六分；如此类推，每年递增三分，直至57岁。申请人如居于租住公屋(包括由房屋协会营运的租住房屋)，将会被扣减30分。只要满足子一定的收入条件；符合一般家庭申请公屋的资格条件都可以申请这一计划。
特快公屋编配计划
房屋署为了加快出租一些受欢迎程度较低的公屋，从而减低公屋的空置率，会向所有目标申请人发出邀请信，包括尚未获核实人住公屋资格的人士，提供提早入住公屋机会给公屋轮候人士。只要申请者持有效的公屋轮候册申请书，须符合轮候册七年居港年期的规定都可以成为这一计划的受益人。
由于市区没有足够的公屋供所有轮候册申请人，申请人只可从其余三个非市区的地区中选择一区作为将来编配公屋的地区。不过，符合申请“高龄单身人士”、“共享颐年”及“天伦乐”(适用于与长者同住一单位)这三个优先配屋计划的人士则可选择任何一区的公屋。
香港公租房的管理
房委会是香港公租房管理的法定机构，其主要职责是要与其他和房屋有关的公私机构保持联系，就有关房屋的事宜向行政长官提供建议和意见；自行规划、兴建、重建、管理、保养和改善租住的屋、中转房屋、临时收容中心、非住宅大厦或建筑物，以及这些地方的附属设施；推行租金津贴及置业贷款计划；以政府人身份清拆土地上的搭建物、防止或管制乱建寮屋、策划和统筹改善寮屋区的工作等。通常来说，分配公租房、设定租金、衡量申请者收入条件在整个公租房管理中是最为重要的几个内容。
香港公租房通常以小户型为主，据2010年3月底统计数据显示：室内面积在20平米以下的公租屋占到总公租屋的12.7％，20.0-29.9平米约为21.8％，30.0-39.9平米约为46.5％，40平米以上约为19.1％。为了利用有限的资源，房屋署在编配公屋时一般都会设定相应的标准，例如“新和谐式公屋”的室内面积约22平方米可配给二或三人家庭、室内面积约30平方米可配给三或四人家庭等。房屋署会依据编配租住公屋的供求情况灵活安排公屋编配。
租金厘定是房委会的重要工作职责，过高或过低的租金水平都不利于公租房健康有序的发展，因此，房委会要根据市场变化和经济发展状况进行科学测算，合理设定公租房租金的价格，以满足广大申请者的需要。如表一所示。
衡量公屋申请者资格的重要标志是其收入条件，房委会对申请者收入进行了严格的限定，以保证公租房申请的公平性。单身人士及一般家庭人息及总资产净值限额如表二所示。
为了保证政策的公平性，适应不同的人群，房委会还专门设定了“无亲属之高龄人士人息及总资
产净值限额”，如表三所示。
房委会通过一系列的政策和措施尽可能地保证公租房申请的公平性及高效率，以实现政府的政治、经济、社会目标。
借鉴意义
为了解决中低收人家庭住房难题，国家相继出台了诸如经济适用房、两限房、廉租房、政策性租赁房等政策性住房措施。
经济适用房、两限房在公众的质疑声中前进，政府和老百姓将目光集中在廉租房上，广州、深圳、北京、上海、常州、重庆等地纷纷试水廉租房制度。2010年6月12日，由住房和城乡建设部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式，要求加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。廉租房也被视为破解住房难题的最好出路。
正如重庆市长黄奇帆在2010年7月29日“重庆公共租赁房管理局”授牌仪式上所说：重庆的公租房不要太聪明，只需要简简单单学习香港的经验。香港公租房经历的近60年的发展，无论是在政策制定、公租房规划，还是在管理、监督上都有较为成熟的经验和作法。
1 政府有序开展公租房建设，对公租房拥有所有权。香港房委会通过财政预算规划、建设公租房，房委会每年都会申请大笔资金进行公租房建设。2000年至2010年间，全港建造公租房218039套，其中2009／2010年度，全港新建公租房15389套。2010／2011年度，全年预计收入113.74亿(主要指租金、其他收入)，支出136.18亿，其中78.918亿元将用于建筑、改善工程和电脑系统等。
2 资格审查严格。房屋署根据公屋轮候册严格审核申请者的资格，对不符合要求的申请者坚决拒绝。在审核上，主要是严格审核申请计划类型、收入及资产规模，防止欺诈行为。
3 监督管理有效。为提高公租屋的有效性，房屋署从2008年11月1日起开始实施每二年一次“家访”计划，以核实公租屋使用情况。
4 户型面积实用。香港公租房的目标之一就是为尽可能多的申请者提供实用的住所。在户型的设计上，体现实用。如“新和谐式公寓”编配规定：24平米可供2-3人住户，44平米可供3～4人住户，10人及以上可编配84平米公屋等。
5 地段涉及面广。繁华地段寸土寸金，香港房委会在全港18个区域均有数量不等的公租屋。如东区、观塘、深水、黄大仙、南区等中心地段，居住人口就达到83.77万人，占公租屋居住总人口的41.68％。
公租房管理措施范文第4篇
香港特区政府在住房政策中采取明确的双轨制，一是市场住房供应体系，二是保障性住房供应体系。对于私营房屋市场政府不予干涉，但行使调控职能。保障性住房分为公屋和居屋，公屋提供给符合条件的申请者租住，相当于内地目前的公租房；居屋供符合条件的申请者购买，相当于内地的经济适用房，都是面对中低收入市民。
为解决低收入市民的居住问题，1948年民间团体香港房屋协会成立，协会通过自己筹款及政府资助，为香港贫民提供了大量住宅，这是公屋建设的雏形。目前，香港公屋制度发展较为完善，主要有以下特点。
1.成立专门机构负责建设管理。香港房屋委员会(简称“房委会”)是香港公屋的建设和管理机构，同时也积极参与居屋建设，委员会属下有不同的子委员会，分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。社会资本不参与公屋建设，但可以参与居屋建设。
2.加强对公屋建设的土地资金供给。香港公屋和居屋的土地都由政府免费提供，所占土地都不是优质地块。在香港公屋建设启动之初，主要靠政府拨款，但到1988年，政府注资形式正式退出，香港房委会改为自负盈亏的机构，负责公屋建设运营，政府不再投入资金。
3.多种措施加强公屋的管理运营。因为公屋仅靠租金难以维系运转，香港实行租售并举，政府为公屋建设提供贷款资助，房委会按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施。房委会建设的公屋可以作为居屋以市场价的60％～70％出售，资金用于公屋的建设和维护。此外，以商场及停车场为核心物业的领汇房地产基金也从股市筹措大量资金。通过运用综合措施，香港公屋资金运作有盈余。
4.公屋区配套设施比较健全。香港公屋建设所占土地虽然不是优质地块，但交通网络和配套生活设施等都非常齐备，绝无“城市孤岛”现象。
5.公屋租金和居屋售价相对较低。香港公屋租金很低，约为市场价的1/4，居民申请公屋的平均轮候时间为1.9年，公屋租金价格每隔两年进行相应调整，目前有3成香港人居住公屋。社会资本也可以参与居屋的建设，居屋的建设成本与普通商品房相比减去了土地费用，使得居屋的售价仅为商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供应体系解决了占总人口一半的中低收入市民居住问题，同时又是对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调。
6.通过保障性住房对房地产市场进行调节。香港运用土地政策和保障性住房政策对房地产市场进行宏观调控，通过增加公共住房投入抑制房地产市场的暴利行为，在楼市下滑时减少公共住房供应量帮助恢复楼市。亚洲金融风暴使香港楼价下挫，为避免居屋和商品房恶性竞争，香港在2003年无限期停建及停售居屋。
7.切实加强公屋制度保障。为了使得这样的公共政策真正受惠于低收入阶层，香港政府制定了非常严格的公屋和居屋申请程序，一旦发现诈骗，处罚极其严厉，不仅有牢狱之灾，个人信用也彻底破产。因此多年来，虽然也出现过诈骗案，但概率很低。
8.多种措施鼓励居民购置住宅。尽管香港公屋资金运作有盈余，仍然推出系列措施鼓励有条件的居民购置住宅，以减少出租公屋的比例，从而降低持续大规模建造公屋所产生的管理和维修负担。这些措施包括“居者有其屋计划”、“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“可租可买选择计划”、“夹心阶层住屋计划”等。
二、推进我国公租房建设的思考
通过对香港公屋制度的分析，我国内地推进公租房建设要注意以下几点。
1.应科学规划设计公租房建设。为了避免大片公租房集中建设形成“贫民窟”，公租房要坚持集中与分散相结合的原则，结合城市总体发展进行规划建设，修建公租房的土地虽然不是优质地块，但交通网络应该顺畅，配套也要完备。在规划中，应分析城市各个地区的住房需求数量，尤其是各地工业园区企业职工对公租房的需求情况，科学规划公租房建设，使之能够形成稳定的商业物业收入。在规划中，应针对保障对象的不同，公租房的建设装修档次、租金标准要形成合理梯度，并能够实现就近配租，避免形成交通压力。
2.利用公积金贷款建设公租房。资金来源是公租房建设的主要困难。为探索更多资金渠道，今年8月5日，住房和城乡建设部公布了我国第一批28个城市作为公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。目前，我国许多城市公积金资金运用率不高，而且受全国房地产市场影响，未来相当长时间内住房公积金贷款增长可能跟不上公积金缴存余额的增长，全国许多城市资金运用率将会降低。因此，为拓宽公租房建设资金渠道，我国可提取相应比例的公积金沉淀资金用以建设公租房，同时在试点成熟的基础上，推广公积金贷款建设公租房，并探索通过直接投资或定向募集等方式，吸引保险资金等参与公租房建设。
公租房管理措施范文第5篇
自2009年住建部将黄石市列为公共租赁住房建设试点城市和国家开发银行金融支持保障性住房体系建设试点城市以来（下称“两个试点”），该市解放思想、大胆创新，通过积极探索创新型公共租赁房制度将“三改”（城市和国有工矿棚户区、城中村、危旧房改造）与保障房体系有机联系起来，不断完善制度设计，有力地推进了住房保障工作。在探索的过程中，黄石市在公共租赁住房的供给、配置、流转、融资、运行等五项机制中进行了创新，形成了具有鲜明特色的“黄石模式”。
一、黄石市住房保障工作进展
黄石市是中部地区的老工业基地和资源枯竭型城市，住房困难居民数量庞大，有各类棚户区164片，占地面积达200万平方米，棚户区居民达12万户，其中低收入家庭占80%。加之大量“新生代”、“夹心层”、外来务工人员进入城市，更进一步加剧了住房保障的压力。
压力逼着黄石对现行保障体系体制进行创新。在借鉴发达国家和地区住房保障经验基础上，结合本地实际，黄石市整合了全市的保障资源，构建了全新的住房保障制度体系。自2004年实施廉租住房保障以来，黄石市坚持多渠道、多途径解决中低收入家庭的住房困难。作为“两个试点”以来，黄石市通过新建（1.3万套）、改建（0.1万套）、配建（0.22万套，在商品房中无偿配建5%的公租房，在公租房中配建10%的商品房）、吸纳（社会出租房和闲置住房0.1万套）和转化（国有直管公房、行政事业单位和国有企业住房0.5万套）等方式筹集各类保障性住房2.22万套，实施各类棚户区改造1万户，发放租赁补贴3.6万户、4966万元。
在黄石最大棚户区――十三排，这里占地270亩，居住近万人，40%的房屋建筑面积不到50平方米。通过国有投融资公司平台运作，这个最大的棚户区居民将全部搬入金广厦小区。目前，金广厦项目贷款6亿元已投入建设。金广厦二期22亿元资金也已通过国开行总行审批并获得授信，正陆续下拨。
二、“五个一”的公共租赁住房制度
“黄石模式”创新型的共有产权公共租赁房制度体系，系统完备而庞大。简言之，其特色可用“五个一”来概括。
1.一个产品归并，多种渠道筹集
所有保障性住房、政策性住房和符合条件的社会住房统一并为公共租赁房。试点以来，通过新建、改建、配建、吸纳和转化等方式筹集房源。同时，实施各类棚户区改造1万户。黄石市将全市保障性住房归并为公共租赁住房，不仅使政策的推行更有效率，而且多渠道筹集整合了公共资源，同时也提高了地方政府在解决住房问题时的主动性和创造性。
2.一个口子保障，覆盖多类人群
优先满足低收入住房困难家庭的住房问题，对人均月收入680元以下、人均住房面积14平方米以下的家庭实行应保尽保；到2013年，筹集公租房113万平方米，逐步覆盖新生代、外来务工人员、城市“夹心层”家庭和其他住房困难群体，保障覆盖面占总人口的23%；最终实现所有住房困难家庭的全覆盖。
3.一个平台汇集，多股力量支撑
坚持政府主导、政策引导与市场运作相结合，由政府出资1.35亿元，搭建保障性住房专业投融资平台――众邦城市住房投资有限公司，负责保障性安居工程融资、投资、建设、营运和管理，按照“政府主导、专业平台、市场运作、滚动发展”的机制，带头做、做大头、做托底，引导各类资本参与，转化国有住房、归集各类政策资源、吸收社会闲置房，实现多股力量支撑，发挥聚集效应和放大作用。
4.一个杠杆调节，促进公平公正
在保障性住房建设和分配中，通过市场机制配置资源。一方面，实行租金市场定、补贴收入定，按照“市场租金、分类补贴、租补分离”的办法，变暗补为明补；另一方面，按市场价格，采取出让办法供应保障房建设用地，变有限产权为全部产权，便于融资、出售。通过市场杠杆，促进保障房建设和分配的公平公正。
5.一个系统管理，固化制度成果
以“简单、高效、公平、透明”为原则，研发“外网申请、内网审核、外网公示”的公租房信息管理系统，实现“一网管保障”、“一图知保障”，固化制度创新成果。黄石作为全国首个保障房电脑智能分配试点城市，预计到2014年底，可以全面运行。这将大大提高保障房的分配效率，而且将更为科学合理。
三、“黄石模式”实施的几个重点
“黄石模式”在实践中不断发展完善，体系构建已逐渐成型，在实施过程中有几个方面非常关键。
1.健全制度设计
地方政府对住房保障的发展起着决定性的作用。黄石市政府对住房保障的发展给予了高度的重视，大力推动了住房保障制度和体系的改革与创新，曾出台一系列的地方性政策、法规完善制度建设。
黄石市出台了《黄石市公共租赁住房制度试点工作方案》，明确界定公共租赁住房制度建设的指导思想、工作目标、基本原则，详细阐述试点内容和保障措施等。确定公共租赁住房主要筹集渠道，并突出黄石特色，将棚户区改造、解决新区、园区新就业人员住房问题作为公共租赁住房建设主渠道和主要载体，制定《关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的意见》、《黄石市公共租赁住房建设“十二五”规划》、《黄石市城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划》，全面部署2011-2015年黄石市公租房建设和棚户区改造工作。
黄石市完善制度建设相关配套文件，出台并实施《黄石市公共租赁住房管理暂行办法》、《黄石市国有住房清理和转换实施方案》、《黄石市公共租赁住房市场租金指导意见》、《黄石市公共租赁住房租金和补贴管理实施细则》、《黄石市公共租赁住房租赁管理实施细则》、《黄石市商品房项目配建公共租赁房实施细则》、《黄石市保障性住房建设项目审批暂行办法》、《黄石市关于落实保障性住房相关服务性收费优惠政策的通知》等一系列文件，为房源筹集、租金补贴标准制定、租赁补贴管理、房源分配、入住管理、物业管理等具体工作提供政策依据。
2.落实项目责任
一是实行市领导亲自挂点，定期听取项目进展情况报告，解决项目建设难题。二是明确部门责任，重在解决问题。召开专题会议，将省定目标分解到县市区，与大冶市、阳新县和各城区（开发区）政府签订目标责任状。通报在建的公租房项目进展情况和需要解决的具体问题，明确责任部门和落实时限，变工作布置会为项目建设督办会。各部门积极为公租房项目建设开设“绿色通道”，梳理、合并流程，项目建设审批时限由原来的274天压缩到90天。三是强化检查督办。将公租房项目建立房产（住房保障）部门和市两级督办体系，检查督办项目进展。检查督办通报既下发各县市区，又直接上报书记、市长，对未按进度完成的县市区和项目，严格执行问责制度。
此外，还从市直各部门抽调优秀青年干部对口服务项目建设，将其表现情况作为考核任用的重要依据。目前，2012年21976套（户）的目标责任已分解到位，其中实物建房19576套（户），开工12895套（户），开工率65.87%，公共租赁房项目建设呈现较好态势。
3.确保项目质量
在项目实施过程中，建立全程监管机制，注重把好配套、设计、招标、材料、质检“五关”。把好配套关，按照配套齐全、适宜居住、便捷出行、方便就业等的要求，搞好公共设施配套；把好设计关，对新开工的项目，小区设计充分考虑绿化率、容积率及公共设施等，户型设计既控制户型标准，又注重实用，并进行简单装修，力求“简约而不简单，户型不大而功能全”，建成即可入住；把好招标关，瞄准项目定企业、瞄准业绩选经理、瞄准目标签合同，以优良的建设和管理团队打造优良的保障房项目；把好材料关，发挥行业管理优势和资金充足优势，针对住宅建设质量通病，在合同中明确建筑用材、附属配件品种规格，确定钢筋水泥高标准配比；把好质检关，严格实行合同制、招标制、监理制、质量终身责任制，建立项目自检、项目之间互检、专家抽检、监理公司全程监管、人大代表和保障对象跟踪监督等质量检查体系。
此外，在项目各标段开展劳动竞赛活动，在项目现场张榜公示竞赛情况，确保工程质量，防范风险隐患。在该市建设主管部门组织的工程质量抽查抽检中，公租房项目位居第一，优于普通商品房开发项目。其中有多个项目申报市优工程，“金广厦”项目申报国家“广厦”奖。
4.重视分配管理
黄石市为确保公共租赁住房分配公平公正，主要采取以下措施：
一是建立“三审两公示”的审核机制。即对保障对象资格和标准实行社区、城区、保障中心（民政部门）三级审核和两级公示制度。由社区负责入户调查，采集第一手资料，负责受理、登记和资料初审，城区再复审，房产、民政等部门联合审批；在街道和住房保障部门进行二级公示。二是完善网络申报与公开机制。按照“外网申请、内网审核、外网公示”分配模式，坚持个人住房收入（资产）诚信申报的原则，实行网上申请与纸质资料申请同步、相关部门审核与社会监督相结合，公开保障对象和房源，公开审批过程与审批结果，公开补贴发放和房屋配租，公开监督与投诉电话，实现新闻媒体、社区和黄石住宅与房地产网上公示同步，确保公开、公平和公正。
