土地节约集约利用的概念
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土地节约集约利用的概念范文第1篇
关键词：城市土地集约利用；城市规划；土地经济
中图分类号：F301文献标识码： A
一、城市土地集约利用的内涵研究
关于城市土地集约利用的含义有很多，国内外许多学者曾尝试对城市土地集约利用的内涵进行界定，但目前还没有统一明确的概念。许燕（2009）认为土地集约利用是指现期条件下满足地区规模适度发展,使地区在获得最大规模效益和集约效益的基础上,以地区合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提,通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径,不断提高土地的使用效率,并取得良好的经济社会和生态环境效益。王家庭、季凯文（2008）认为所谓城市土地集约利用，是指在一定的自然、经济、技术和社会条件下，根据城市的定位及发展目标，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益基础上；以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提；通过适度增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高城市土地资源利用效率，以期取得良好的经济、社会和生态环境效益的土地利用模式。
1、节约集约利用土地认识不到位，意识淡薄
人多地少是我国的一个基本国情，节约集约利用土地是一个永恒的主题，应该深植全体国民心中，并形成共识。但长期以来，深受我国人口众多、地大物博传统教育的影响，使得对节约集约利用土地的观念淡化；另外，普通公民对土地产权认识不清晰，部分领导扭曲的政绩观也使得土地利用的节约化和集约化名存实亡，置若罔闻。
2、规划管理引导、执法监督力度较弱，违法用地屡禁不止
土地管理法明确规定建设项目必须符合土地利用总体规划，规划实施以来确实对建设项目用地发挥了不可替代的引导和约束作用，但是，多年来由于地方政府急于招商引资，使得土地利用规划形同虚设，加之规划管理引导、执法监督力度较弱，导致未批先建，建而不用，少批多占，巧立名目，以租代征，私下交易，圈地占地，持地不建，伺机套利等违法用地现象，屡见不鲜、屡禁不止；大量优质耕地，弃耕撂荒，造成极大土地资源的浪费。部分县级经济开发区，产业发展方向不明，建设项目审查论证不充分，盲目招商引资，使得建设项目选址、落地后，只建厂、不生产，有名无实，或者有生产无效益，经济效益低下，甚至干脆只圈地不建厂，多年停工、停产，待机转让土地，从中渔利。
3、节约集约利用土地管理机制不健全
奖惩制度、税收制度、项目用地前期评估、供地后定期评估制度、园区企业的退出制度缺失、法规不健全。目前，就我国节约集约利用土地管理而言，绝大多数情况下处于定性、宣导性阶段，部分行业建设用地标准在规划中仅仅作为参考，并未形成定量的严格约束力，特别是部分新增建设项目，难于确切定量化处理的建设项目，在规划、审批占地规模时随意性较大。对新建项目的前期用地节约化评估制度、项目运行中期用地集约化程度评估制度、园区企业的退出制度、企业用地节约集约用地奖惩制度严重缺失。在一定程度上，助长了部分企业或项目圈大建小，多批少建；部分县政府擅自设立开发区，盲目扩张开发区规模，或者同类项目重复建设等气焰的蔓延，甚至一些企业干脆只占地不建设，或者项目建设后，由于产能过剩，市场前景不好，纯粹处于停工、停产状态，致使工厂空心化；土地闲置、废弃、荒芜，造成土地资源大量浪费或利用效率低下。农村耕地撂荒、弃耕现象更值得深思。改革开放后，随着城镇化速度的加快，大量农民工进城打工，致使农村劳动力严重缺乏，务农人员以老弱病残者居多，只能尽其所能，能种则种，不能种则荒。有人调查发现，丘陵山区此类现象尤其突出，严重的地方近五成耕地撂荒，第二次农村土地资源调查也证实这一点。
三、节约集约利用土地的建议与对策
1、强化节约集约利用土地宣传与教育
人以食为天，食以农为本，农以地为根，故而土地是人类立足之地，生存之本。树立保护耕地就是保护自身的观念，树立节约集约利用每一寸土地的观念，教育是关键。保护土地资源，保护环境，节约集约利用土地教育，要从基础教育国情教育做起，通过不断强化保护耕地、节约用地、集约用地的基础教育、国情教育、长期教育及舆论宣导，使珍惜每一寸耕地观念深深植入每一位国民心中，内化在每一位国民灵魂之中，外化于土地利用、开发、保护的决策中或行动中，使每个人都成为土地资源守护者，节约集约利用土地的表率和实践者。
2、强化节约集约利用土地管理与监督
节约集约利用土地是我国实现经济社会可持续发展的基础，是一项长期而艰巨的任务。不仅要树立节约集约利用土地的观念，更要付诸于行动，在相当长的一个阶段内，要依法强化节约集约利用土地。通过规划管理、积极引导用地单位、企业或个人依法、依规、依据行业用地标准，严格规范用地行为、用地规模；通过及时有力的执法监督、媒体监督、舆论监督，使浪费土地、低效用地得以尽快改善和纠正，真正营造一个自觉节约集约利用土地的良好社会氛围，最终实现节约集约用地、科学合理用地目的。
3、完善节约集约利用土地的法律、法规
节约集约利用土地是一项具有长期性、复杂性、综合性的系统工程，对我国保持经济社会持续健康发展来讲，具有极其重要的现实意义和战略意义。当然，节约与集约利用土地也不是一蹴而就的事情，既不能寄希望于仅仅通过单纯的宣传教育即可解决积垢已深的土地浪费、低效利用问题，更要着眼于长远发展，立足于长期持之以恒的依法管理、科学管理；要尽快完善、制定节约集约利用土地管理制度和相关的法律、法规以及相关制度，如税收制度、园区企业的退出制度、项目用地前期评估制度、供地后项目节约化与集约化程度定期评估制度以及奖惩制度等。在充分发挥市场决定性作用的基础上，通过制定增收土地使用增值税制度，园区占而不建、建而不用的土地利用低效企业的退出制度，节约集约利用土地的定期评估制度，形成倒逼机制，促进用地单位、企业或个人，改变多批少建、撂荒、废弃、闲置，持机转让渔利的错误思想；依法严厉打击、遏制、土地投机的行为，使其自觉转向节约集约利用土地的轨道。
4、充分发挥信息技术在节约集约利用土地方面的综合评价与监督作用
随着计算机应用技术的快速发展，土地资源管理的数字化、网络化、系统化以及3S技术，即地理信息系统技术（GIS）、遥感技术（RS）、全球定位技术（GPS）的推广和应用，为节约集约利用土地的综合评价与监督奠定了坚实的技术基础，为实时监察、取证，高效执法提供了有力的技术手段。近年来，通过采用3S技术，大大加强了土地违法用地查处力度，在一定程度上，遏制了违法占地的势头，但是并未从根本上解决节约集约利用土地中存在的问题，如多批少建，建而不用，闲置、废弃，农田荒芜等一系列浪费土地，低效利用土地的问题。建议尽快建设以土地利用现状数据库为基础的，与实时更新土地利用现状数据对比的土地节约集约利用的综合评估系统，结合相关统计数据进行土地利用现状与实际产出效益进行评估、综合判断土地节约集约利用程度，进行分类指导用地布局调整，为土地资源优化配置，查处浪费土地、低效用地，建立级差土地增值税制度，园区企业退出制度以及土地节约集约利用奖惩制度的实施提供科学依据。
结束语
我国既是一个农业历史悠久的大国，也是一个发展中大国。土地作为人类社会生存与发展的物质基础，直接关系国家的生态安全、粮食安全、经济社会的可持续发展。随着我国工业化、城镇化的快速发展，人地矛盾日趋突出，土地利用结构性矛盾日益显现，土地利用中浪费现象、粗放经营、低效用地现象更是令人触目惊心。本文旨在通过作者自身工作实践中的观察、了解和思考，进一步结合现行土地利用中实际情况进行剖析我国土地节约集约利用中存在的共性问题，并提出建议和对策，以供决策者或研究者参考，共同使我国土地节约集约利用向深度和广度推进。
参考文献
[1]刘清俊,常疆,邓思远,张超.基于新型城市化的湖南省城市土地集约节约利用评价[J].科技视界,2014,02:151-152+157.
土地节约集约利用的概念范文第2篇
[关键词]土地节约集约利用 问题 对策
中图分类号：G52 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）25-0193-01
前言：对于地少人多，土地资源相对匮乏的中国，有限的土地资源必须要进行集约使用，特别是在城市建设的发展中，土地集约化是一个长期的动态过程，土地，作为未来城市发展建设的重要力量，只有加强土地管理，调整用地结构，走土地集约化道路，提高土地的使用率，才能促进城市健康、有序、和谐发展。然而由于土地供求调控制度上的缺失等方面的原因，导致我国土地资源浪费严重。因此现阶段加强城市土地资源的节约与集约利用分析，探讨加强土地资源节约与集约利用的主要措施显得尤为必要。
一、土地节约与集约利用的内涵
土地集约利用是一个相对概念，它的提出是相对于传统的粗放用地模式；同时，土地集约利用是一个动态过程，随着经济社会的发展，人们改造世界和利用自然的能力不断增强，土地的承载能力也会不断提高，不同历史时期有不同的土地利用集约度。土地节约与集约利用不是简单指对土地资源的节约使用，而应该有三个方面的内容，即土地资源的节约利用，土地资源的集约化利用以及土地资源的高效利用。其中土地资源的节约利用是指各项建设活动都要尽量节省用地，想方设法地不占用或少占用耕地、林地等；土地资源的集约利用是指每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；土地资源的高效利用是指通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。
综上所述，土地节约集约利用的内涵可以从狭义和广义两个方面来理解。从狭义上理解，土地集约利用就是指增加土地投入，以获得土地的最高报酬。而从广义上理解，土地集约利用就是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益，实现更高的经济、社会和生态、环境效益。只有深刻理解土地节约集约利用的内涵，才能从根本上确立土地节约集约利用理念。
二、我国土地节约集约利用存在的问题及对策
（一）用地单位节约集约用地意识淡薄
受传统思维和过去国家土地宏观调控政策不严的影响，一些企业取得土地后，完全没有节约集约用地意识，主要表现在以下几个方面：一是缺乏科学规划，合理布局的意识，地上建筑物布局随意，呈现出土地资源的浪费现象；二是在国道两侧和偏远地区，由于土地成本取得相对较低，用地单位缺乏成本核算意识，出现圈多用少，宽打窄用现象；三是缺乏向空间发展的意识，即由建低层厂房向建高层厂房的转变的意识；四是用地范围内安排了大量的绿地。这就要求我们必须强化土地节约和集约利用意识：一方面要对用地单位加大宣传力度，扩大宣传范围，采取形式多样的宣传方式，让节约集约用地意识深入企业；另一方面相关决策和管理人员也要提高土地节约和集约利用意识，在进行城乡的规划时注意从宏观角度出发，将节约集约利用作为土地资源开发的重要原则，实现土地资源的高效利用和保护。
（二）原有存量土地利用强度偏低，土地投资强度不足，用地产出效益低
这些问题主要存在于已有的存量土地中，在新供应的土地中，出让合同已对土地利用强度和投资强度等都有明确的约定，可以防止出现低度和粗放利用土地的现象。在已有的存量土地中，土地使用条件不足主要表现在几个方面：一是建筑物少，占地多，容积率低，建筑密度小；二是投入少，或生产技术落后，出现了低投入、低产出、低回报；三是企业对市场前景缺乏预测能力，哪个行业热，跟着一哄而上，出现低水平重复建设项目，在市场竞争中难以立足，企业投资信心不足，导致土地粗放利用。特别是目前一些老工业企业的厂区内生产用地较少，空闲土地较多，而且企业仍在生产，在实际清查过程中，有的企业讲空闲地是企业发展再建项目的预留地，有的讲是堆放原材料、半成品和成品用地等，按《闲置土地处置办法》无法认定为闲置土地，但如何才能促使企业提高土地利用率，充分利用空闲地，目前缺乏必要的手段和措施。
建议正确引导企业投资方向，同时对低度利用的土地启动土地收购储备制度，采取等价置换、有偿回购、异地安置等措施，对的一些困难企业的场地、低效利用的办公用地应该进行重点收购。另外要促使工业用地向园区集中。企业通过"退城进郊"向园区集中，可腾出许多土地，盘活存量，从而促进土地节约集约利用。
（三）闲置土地收回难度大
1.认定难。《闲置土地处置办法》规定，认定闲置土地一是国有土地出让合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；二是已动工开发建设的，动工面积不足1/3或投资不足25%且未批准中止开发建设连续满1年的。在2001年10月22日国土资源部《划拨用地目录》之前，工业、旧城改造的住宅用地等很多都是以划拨方式处置的，不存在签订出让合同，建设用地批准书上也没有开动工规定时间。同时，认定动工面积是否达到1/3或投资达到25%，也有一定困难。因此，按照《闲置土地处置办法》规定，认定土地是否闲置，操作上具有一定的难度。
2.处置难。一方面是由于认定缺乏法律和政策依据，直接导致处置难；另一方面闲置土地处置，既要程序要合法，又要有充分的理由和依据，一旦处置发生错误，就会引起法律官司；再者是来自用地单位的阻力很大，采取收回或交换土地的处置的，要么不愿交出土地，要么对土地投入包括基础设施和地上物投入漫天要价。
因此，应尽快出台闲置土地处置实施细则，进一步详细明确闲置土地处置的程序和步骤，为合法处置闲置土地提供依据和保障。此后的闲置土地清理处置工作也要日常化、制度化，严格执行相关法律法规政策，该依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时用地、纳入政府储备等途径及时处置，以便充分利用。
（四）除工业用地外，其他建设用地缺乏相应的控制指标
目前，工业用地供应国家有明确的控制指标，但是，对于其他建设项目用地，投资规模、容积率等指标达到什么标准，才算节约集约用地，目前缺少可参考的标准。建议尽快研究制定其他项目建设用地控制指标，以便更好的掌握非工业项目的节约集约程度。
（五）完善节约集约利用土地的法律、法规
节约集约利用土地是一项具有长期性、复杂性、综合性的系统工程，对我国保持经济社会持续健康发展来讲，具有极其重要的现实意义和战略意义。而我们土地利用管理制度的制定也要依据社会经济发展实时地调整和完善，要着眼于长远发展，立足于长期持之以恒的依法管理、科学管理。目前我们要尽快完善、制定节约集约利用土地管理制度和相关的法律、法规以及相关制度。
三、结束语
土地资源是城市建设和国家发展的基本保障，因此合理利用土地资源是关乎国计民生的大事，随着社会的发展，土地资源越来越稀缺，因此要加强土地的节约集约使用，使这一原则深入人心，这既是各级政府在土地资源使用工作中的重中之重，也是我们每一个公民应尽的责任，只有全社会共同努力，才能促进人与自然、社会和谐、可持续的发展。
参考文献
土地节约集约利用的概念范文第3篇
面对越来越紧缺的土地,品质追求显得过分奢侈
作为土地使用者和城市规划执行者,开发行业应当承担节约集约用地的社会责任
主持人:有人说,“节约集约用地”是政府的事情,一直以来政府也主要侧重于提高工业用地利用效率,抑制工业用地低成本扩张。作为房地产开发人士,各位认为“节约集约用地”与这个行业有什么关系?房地产开发商是否也有这样的社会责任?
马越:房地产行业因土地而生存、发展,房地产开发过程中,土地作为生产资料是开发的起点,而形成的建筑产品则是利用土地的结果,这一结果在质和量两个方面,对更大范围土地形成影响。因此,这个行业与“节约集约用地”关系极为密切。当然,在中国,土地所有权归国家,政府主导着土地利用的规划用途、利用强度,是影响土地节约集约利用的主要力量,而开发商作为使用者,对土地利用也有着能动作用,比如往往通过产品策划影响某一地块的规划,在商品房发展起步较晚的中小城市,开发商的投资行为往往成为某一区域土地开发的发起和推动者,对政府制定规划影响很大。因此,随着土地越来越稀缺,开发行业应当作为土地使用者和城市规划执行者,秉承节约集约用地理念,承担起这一重要的社会责任。
姜炜:“节约集约用地”在人口众多、人均资源占有量远低于国际平均水平的中国,应该被列为头等大事。每一个中国人都必须认识到这一点。身为房地产从业人员,对于土地有一种特殊的感情。每每看到浪费土地的现象,很是痛惜。我们也支持节约集约用地,但是,土地房地产行业并非土地管理部门,对于如何节约土地与集约使用土地,只有建议权,没有决定权,只能被动地在政府规定的土地规划基础上做好自己的事。
杨乐渝:近年来,我国城市化进程高速发展,城市化率已近40%,每年还以近1%的速率发展,这就意味着城市人口的集中度越来越高,加上城市经济的高速发展与国际化水平的提升,对城市土地的需求急剧膨胀,而我国城市是按行政区划的单点中心型的设置模式,区域的协作型较差,城市土地的稀缺程度极高,这就必然要求,在房地产开发过程中要集约利用土地,提高单位土地的投资强度,提高单位土地的出房率。
作为房地产开发商,尊重城市土地价值,就是要开发与土地价值相匹配的产品,或者说,要将城市价值、土地价值、产品价值三者有机地统一起来,在规划和设计上,使土地效能得以最大限度地释放,以最大限度地满足城市经济发展与居民住房的需要。当然,要做到这一点,不仅取决于房地产商的努力,更需要制度的支持,如坚持土地出让的市场化制度,尤其是商业土地的出让要坚持招拍挂制度;需要城市规划思路与政策的转变与调整。长远看,节约集约用地仅仅从户型结构下手是不够的,还应当有更彻底的革命性措施
主持人:目前房地产开发在土地利用上存在哪些问题有悖于“节约集约用地”理念?在解决这些问题过程中,政府、企业、城市居民应分别扮演怎样的角色?
马越:我国人均建筑用地从1998年的52.9平方米,上升到2002年82.3平方米,短短5年间增幅高达49.9%。城市住宅耗地已占整个城市用地量的30%,其中高档、大户型住宅公寓等住房占了相当比例。过去几年里,政府住房制度改革走货币化和商品房为主的路线,购房者一味追求拥有产权房,开发行业建设大户型又起到推波助澜作用。这些做法,都违背了节约集约用地的理念,造成住房占地多、面积大、价格高,超过了大众的消费能力,有悖于国情。同时,也过度耗费了今后发展所需要的土地资源。解决这一问题,需要政府政策、社会舆论先行引导,有限制也要有引导,开发商应大力推进建设节地型住宅,购房者本着务实、节约的态度看待住房消费。2006年制定的“70%”、“90平方米”户型政策体现了这样的要求,但长远看,节约集约用地仅仅从户型结构下手是不够的,还应当有更为深入更为彻底的革命性措施。
姜炜:房地产开发业目前取得土地的途径只有国土部门一个出口,拿地之初已经确定了每幅土地的容积率等指标,开发商无权自行调整。至于房型设计,的确存在户型偏大、供给结构不合理的问题,这其中有开发商的责任,但开发商并没有错。因为原来的法律、政策并没有限制房地产市场的产品结构,而追求利润最大化是企业的本性,服务于具有实际支付能力的目标客户是产品定位的必然。企业的选择无可厚非。如今,有关部门开始限制产品结构,那么开发商就要遵守。政府加强保障性用房建设,开发商就要积极参与。至于城市居民,我们无权指责他们。每个人都向往美好的生活,有权利要求改善住房条件。可惜的是,在今天的发展模式下,短期内无法满足大多数人住上宽敞、舒适住房的愿望,只能尽量让更多的人住进较小的、满足基本生活需要的住房。在这种情况下,需要人民的理解与支持,也需要管理部门积极探索更好的方式来满足广大人民群众的愿望。
彻底突破旧的规划理念,增大“高容积率高建筑密度”的高层住宅所占比例,提高土地的聚集效益
主持人:有专家提出,通过提高容积率、调整住宅类型结构来促进城市土地的节约集约利用,但现在很多地方都提出建设“宜居”城市口号,大众追求更好居住生活环境的愿望也越来越强烈。提高容积率客观上将影响居民生活的舒适度。这两者之间的矛盾怎么协调?
马越:我们提出提高规划容积率的概念,不仅仅是为了通过增加建筑面积,降低楼面地价,通过提高土地利用强度增加供应量,达到控制房价上涨的目的,这只是短期应急措施。在第17个全国“土地日”谈提高容积率,更有其深远的含义。
人口的绝对增长、城市化进程加剧与土地资源因不可再生而出现短缺,是影响人类社会可持续发展最为尖锐的矛盾。我们不但要解决好目前城市建设与土地的矛盾,而且还要为子孙后代未来居住留有余地,不能寅吃卯粮,只顾眼前,陷入“现在享受别墅,后代无地盖房”的尴尬窘境。
姜炜:在一个环境优美的城市中生活是每个人的愿望。但是,期望与现实之间的差距也必须承认。今天的中国,发展是第一位的,满足人们最基本的生活需求依然是政府的当务之急。此时不切实际地追求城市形象,搞“宜居城市、国际化大都市”等等噱头,到底能够给城市与居民带来什么好处呢?提高容积率固然会导致居住密度的增大,进而影响舒适度,但是,现如今那些所谓的低密度居住小区真的就“宜居”了吗?交通不便,到处都是乱停乱放的机动车,生活、教育、医疗配套都没有到位,何谈宜居?又哪里来什么舒适性?如果城市能够提供良好的公共空间,老百姓就不会过分强调居住组团的小环境。恰恰因为城市没有提供人民期待的大环境,大家才无奈地将目光转到自家门口。
马越:中、低容积率可以带来眼前居住环境和品质方面的好处,但是面对日益增长的城市人口,面对越来越紧缺的土地资源,品质追求显得过分奢侈。根据分析,当特定城市地价在项目成本中的百分比高于40%时,发展高层住宅,其经济性和土地利用集约性效果明显。去年中央出台的“国六条”等系列调控政策,把重点放到了调整住宅供应结构,主要指限制高档住宅规模,加大中、低档次住宅数量,减小套型面积。而从土地利用角度看,加大“高容积率高建筑密度”为标志的高层住宅所占比例这一结构调整思路,更有其现实和长远意义。
面对目前土地使用强度较低的现状,如果能够放眼未来几十年社会经济发展来看待土地需求,政府有关部门和规划设计界应当重新审视影响土地利用、城市规划、住宅建设、住宅供应结构的一些旧有思想,彻底突破旧的规划理念,大幅提高规划容积率,对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整,放宽限制,本着有效利用土地资源、提高土地的聚集效益原则,倡导在有限的土地上建设更多的住宅,推动高层住宅比例快速提高。
这种高容积率做法,绝非90年代的简单化追求和复制,因为住宅设计理念和设计水平已非同日而语。我们提出这样的命题,目的在于抛砖引玉,更需要政府土地规划管理部门、规划设计界、房地产开发进行深入系统的研究,找到土地利用强度和居住舒适度的平衡点。
杨乐渝:城市土地的利用效能低下是当前房地产开发中存在的突出问题。当前各中心城市房价的高速增长,一个重要的原因就是供求失衡,土地的利用效能低下,供应严重不足造成的,要解决这个问题,必须从调整城市规划政策入手,大幅提高建筑容积率与建筑密度,提高单位建设用地的投资强度。与“好”与“差”的矛盾相比,“有”和“无”的矛盾更具优先地位。连“有”和“无”的矛盾都不能有效解决,奢谈“宜居”不具优先意义。
对于土地闲置,简单地挥动大棒,只会让问题越来越难以解决
主持人:目前房地产开发企业是否存在囤积土地、土地闲置等土地利用率低下的现象?造成这种情况的主要原因是什么,如何解决?
土地节约集约利用的概念范文第4篇
关键词:空间权;建设用地使用权;分层出让
中图分类号:D651.1 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2009)020(c)-0183-01
随着经济发展速度的加快,城市人口的增加,住房的紧张,交通的拥挤,环境污染的严重,“空间不足”和“空间浪费”的问题日益凸现,怎样合理利用空间成了我们必须正视的问题。土地资源本身具有稀缺性和不可再生性,土地供给又日趋紧张,拓展土地利用空间,将土地利用由平面趋向立体化的必要显得很有必要。而建设用地分层出让在这些意义上是土地管理的一大创新。
一、 解构空间权和建设用地使用权的分层出让
空间权之所以可能成为一种权利,是因为“虽然空间不是有形物,它难以被实际性的控制或占有,但它仍然可以作为物权的客体而存在,这是因为它是客观存在的资源,可以为人类所支配和控制,并能够满足人类的需要。[1]物权法为我国的空间权做了界定,即在土地的地上或者地下分别设定的建设用地使用权。空间权是从土地权利中分离出来的以特定空间为客体的新型物权。建设用地使用权分层出让,是指将国有建设用地使用权,立体分割成多个不同高度且不相重叠的建设用地使用权,再分别进行出让的一种行为。而分层出让的前提,是将土地看作一个空间,享有“空间权”,而不是看作一个平面。也就是说,将土地在一定高度予以水平性分割,规定其上下范围,然后以该一定范围为客体所确定的不动产权。
二、 关于空间权的立法
2007年10月1日实施的《物权法》引进了“空间权”这种现代物权法新发展出来的物权制度,将国土资源管理,特别是土地管理,带入了一个新的时代。《中华人民共和国物权法》第136条载明:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。根据法律规定,在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的。承担相同的权利和义务,只不过其所占用的空间范围有所区别。[2]
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第2条也作出了相应的规定:“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的,适用本规定”。2008年1月3日,国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号),明确提出鼓励开发利用地上地下空间,同时提出要健全节约集约用地长效机制,加强节约集约用地的监管、考核制度,并要求国土资源部要会同有关部门,依照《中华人民共和国物权法》的有关规定,抓紧研究制订土地空间权力设定和登记的具体办法。物权法明确土地产权可分层设立,为节约集约利用土地的政策开辟了道路,也提供了法律依据。
三、建设用地使用权分层出让的意义
(一)提高土地利用效率,缓解土地供给的紧张。日益紧张的土地资源已经使对土地上下空间的立体利用成了一个世界性的趋势,现在我国许多城市已形成了地铁、地下商场、地下停车场、地下人行道,以及大量新埋设的公共管线组成的庞大地下空间。这在很大程度上缓解了城市土地供给的紧张,疏散了城市的拥挤。使得空间资源得到了很好的利用,减少了资源的浪费。
(二)垂范了法规政策,提升了物权法的位阶。空间地上权的出现,是对传统物权客体理论、一物一权主义、物权法定主义等的强烈挑战。但是,通过社会观念的确认和法律技术的有效运作,以及学者们学理上的扩张解释,空间地上权并不违背物权客体理论,也不与一物一权主义与物权法定主义相矛盾。这既解决了空间地上权与传统物权理论的融合问题,也使传统物权理论在现代生活面前获得了新生。[3]青岛市崂山等地区成功分层出让建设用地的使用权为物权法与节约集约利用土地相结合提供了现实经验。[4]
(三)缓解交通压力,促进区域经济发展。以南京市的新街口为例,流行的地下通道,地铁线,天桥,不仅仅在很大程度上缓解了交通的拥挤,还疏通了人流,节约大众的时间成本。作为南京市的商业中心,它在集购物、美食、休闲、娱乐、商务等功能的同时更向我们展示了南京市的区域经济。
(四)适度减慢土地开发的节奏。土地开发节奏的控制对于政府而言一直比较困难,集体建设用地使用权的分层出让,更有利于资金的筹集,保护存量土地,使得土地节约集约的理念得以体现。土地开发节奏的控制有利于地区产业结构的合理调整,开发节奏过快很有可能导致短时期内产业结构的不协调发展。
四、建设用地分层出让的问题
由于建设用地的使用权按照空间被分割然后出让给不同的权利人,如何避免各建设用地使用权分层设立后使用权人之间的权利冲突成为出让方必须要重视的问题。从这个意义上来说,建设用地使用权登记制度的建立很有必要。建设用地使用权本质上属于不动产用益物权,其设立、变动与抵押必须经过登记并颁发产权证方能成立,否则不利于保护交易安全。并且应该规定登记制度为权利确立和公示的唯一原则。[5]
作者单位:南京农业大学公共管理学院
参考文献:
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[2]姚红.中华人民共和国物权法精解[M].北京:人民教育出版社,2007
[3]陈祥建.空间地上权与传统物权理论[J].东南学术,2008,2
土地节约集约利用的概念范文第5篇
关键词:农用地;集约节约;评价指标体系;长丰县
一、引言
土地是生存之本,发展之基,我国的国情决定了我们必须科学合理利用土地。随着我国经济建设的快速发展和现代化建设步伐的加快,特别是城镇化水平的提高,进一步加剧了土地的供需矛盾。与此同时,土地的粗放利用、建设用地的过度扩张、利用结构不合理也成为我国经济增长方式由粗放型向集约型转变的基础。
随着长丰县经济建设快速的发展和现代化建设步伐的加快,特别是近几年,长丰县城镇化水平的提高,城镇化过程中存在着过度占用耕地、土地资源集约化水平低、城镇用地结构不合理等问题,制约了长丰县经济的发展。因此,长丰县必须全面贯彻落实科学发展观的具体要求,切实协调好经济发展和耕地保护的关系,保障经济发展的供地要求,走出一条土地节约集约利用,建设占地少、利用效率高的符合长丰县县情的土地利用新路子。
二、长丰县农用地利用存在的问题
(一)城镇化速度加快,耕地保护问题突出
长丰县地处合肥市的北部地区,受合肥市北城区向长丰南部延伸发展及本县城镇化速度加快的影响,占用耕地的规模将越来越大,速度越来越快,耕地保护的任务也越来越艰巨。
(二)农用地经营粗放,利用率偏低
全县精壮劳力,以及文化素质较高的劳力,大多数都外出务工,留守的很多是妇女、儿童和老人,结果导致部分耕地抛荒或暗荒。耕地抛荒不仅降低了土地利用率、生产力,有些地区甚至破坏了土地的生产力。
(三)农业科技含量不高,产业化水平低
改革开放以来,以良种良育为主的农业技术在本县得到初步应用,取得较好的成效。但与农村经济发达地区相比,本县农业科技含量还比较低,农业科技贡献率仅在40%左右。
三、集约节约评价的指标建立
结合长丰县农用地的现状,拟采用以下7个指标对全县农用地集约利用现状进行评价,构建农用地集约节约指标体系。并采用特尔菲法确定长丰县农用地集约节约利用评价各因子的权重(权重值在0-1之间)(见表1)。
四、集约节约评价
(一)计算方法
1、评价指标的无纲量化及标准化
为了使长丰县各项农用地指标的数据具有可比性,必须将原始数据无纲量化并压缩在[0,1]区间之内。本研究采用比重法对指标原始数据进行标准化。设有m个参评指标X1、X2、……Xm,且已取得n个参评对象的上述指标的数据Xij(i=1,2……,n;j=1,2……,m)为原始数据矩阵。在同一指标下,计算参考对象的取值占全部参考对象取值的总比重。
2、计算参评指标的熵值
对于原始数据矩阵中的某项指标,如果该指标值的差距越大,则该指标在综合评价中所起的作用越大;如果某项指标的指标值全部相等,则该指标在综合评价中不起作用。
其中调节系数k=i/lnn。
3、将评价指标的熵值转化为权重
计算指标的差异系数hj,定义为:
hj=1-H(xi) j=1,2,……,m
则j项的参考系数定义为:
指标权重越大,熵值越小,反之越大。
4、土地集约度的计算
公式如下:
Yi为长丰县农用地集约度,其取值范围为[0,1],理论上当Yj=1的时候,则土地的利用效率最大,到理想状态,土地的集约达到最优。但是在目前的社会经济条件下实现中的Yj
(二)长丰县农业地集约节约评级结果
1、数据来源(见表2)
2、评价结果
根据以上计算方法可以得出长丰县农用地集约利用分值表(见表3)。
从图1可以看出来长丰县农用地的集约度水平是不断提高的,但是还是处在第三级的水平,2005年农用地集约度为0.1712,与1996年相比提高了70.5%。长丰县农用地集约利用水平总的说来处于一个中等水平的集约度,那么农用地还有一定的潜力可以挖掘,但是由于目前长丰县农用地利用还存在一些问题,未能充分发挥,长丰县的农用地具有较大的集约利用增长空间和内涵挖掘能力。为了长丰县长远的发展,应该提高农用地的集约节约水平。
五、农用地集约节约利用的对策
(一)加大土地开发整理力度
根据《安徽省土地开发整理工程建设标准(试行)》(2009年1月1日实施),结合本县的实际情况来确定田间路、生产道等基础农用设施的标准,加大土地开发整理力度。如整理后,田间道路分为主干路、支路两级;主干田间路与支沟或斗沟结合布置,路面宽度为4米,占地宽6米,可供大型农机具单向通过,中小农机具双向通过,路面高于地面50厘米,采用砂石路面;田间支路与农沟结合布置,路面宽度为2.5米左右,占地宽3.5米,可供中小农机具单向通过,路面高于地面30厘米,采用砂石路面或土路面等。
按照上述开发整理标准,长丰县有大量的零星土地可以归并,农田可通过田坎整理,降低田埂系数,还可平坟还耕、平整沟塘拐角地等整理措施,提高农用地的土地利用率,节约利用每寸土地。全县现有农用地面积为111442.76公顷,规划期内,可整理农地面积为33432.84公顷,其中整理增加耕地面积为3309.85公顷,增加耕地系数为9.90%。全县未利用地面积有3505.81公顷,在规划期内全县土地开发潜力约占未利用土地总面积的98%,增加耕地系数约为20%,即本县土地开发潜力约为3465.31公顷,增加耕地的潜力约为642.09公顷。
(二)加快中低产田改造
中低产田改造不单纯要提高当年产量,更要着眼于根本性的土壤改良,提高耕地特别是提高综合生产能力的基本建设,要针对不同类型中低产田采取综合措施,清除或减轻制约产量的土壤障碍因素,提高耕地基础地力等级,改善农业生产条件。在改造中低产田中应通过调整种植业结构,增加养地作物,增施有机肥,并进行生态农业建设,进行山、水、田、林综合治理,提高土地的可持续生产能力。长丰县现有耕地的质量总体上不高,中低产田约占耕地总面积的70%,粮食增产潜力较大。根据安徽省产能核算的结果预计2010年和2020年长丰县粮食单产将分别达到10745公斤/公顷和11820公斤/公顷左右。
(三)提高农用地集约度
提高农用地的集约度关键是给农业注入更多的现展观念,用现代科学技术改造农业,同时强化农业的科技支撑,促进农业集约生产和可持续发展。与此同时,提高农业的技术设施装备水平,发展农业产业化经营,还要大力培养新型的现代农民,以提高农用土地的集约度。
参考文献:
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