收益法中的主要技术方法

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收益法中的主要技术方法范文第1篇

关键词：收益现值法；农业无形资产评估；种衣剂

由于对农业无形资产转让或投资不是以其物化价值为基础，而是以其未来能带来的价值即垄断利润和超额利润为前提，所以收益现值法是进行农业无形资产评估常用的方法之一，在评估实践中，应用极为广泛。

一、收益现值法解析

收益现值法又称收益还原法，简称收益法，是指通过估算被评估农业无形资产在未来剩余寿命期间内的预期收益，并用适当的折现率折算成评估基准日的现值，然后累加求和，借以确定被评估农业无形资产价值的一种评估方法。

二、收益现值法评估模型

在考虑出让方分享收益比例的情况下，本文构建的收益评估农业无形资产模型如下：

V＝k×

式中：V——农业无形资产评估值；k ——收益分成率；Rt——为使用该农业无形资产后第t年增加的预期收益额；n——为农业无形资产预计有效使用年限；i——为折现率。

三、收益现值法在农业无形资产评估实践中的应用

现以河北某农药研制开发中心A农业无形资产专有技术评估为例进行实证分析。为保护商业秘密，本案例略去了农业专业技术主、客体名称，并对有关内容作了一定处理。

（一）案例背景资料

A农药研制开发中心研制出一种新型种衣剂助剂及玉米种衣剂。这种种衣剂助剂及玉米种衣剂，与国内多种种衣剂进行试验比较，各项技术指标处于领先水平。成膜时间、脱落率与包衣种子含水率已达到或超过国外同类产品指标。包衣时固化时间约0.5分钟，包衣比例为1∶120kg~140kg；包衣后脱落率（占总有效成分）≤0.5%；种子包衣时制剂可根据需要兑水。该种新型种衣剂助剂及玉米种衣剂解决了目前国产种衣剂存在的问题，如：种衣剂沉淀，造成种衣脱落等。该技术经中国农科院科技文献信息中心进行科技查新检索，被认定为“主要研究内容及其技术指标均有新颖性。”“预计经济效益大，生产投资少，工艺简单，技术简便，易推广使用。”该农业技术产品还通过了河北省农药检定所的药效试验，河北省医学科学院检测中心的毒性试验等多项验证，确定了其技术的可行性和先进性。该技术产品已被河北省计委、河北省农业厅列为种衣剂的重点推广项目，同意建设年产2 000吨的种衣剂厂。

评估委托方：A农药研制开发中心

评估对象：A农药研制开发中心研制的新型种衣剂助剂及玉米种衣剂生产技术

评估目的：以该项农业专有技术作价投资，组建河北B种衣剂有限责任公司

评估基准日：20××年×月×日

（二）评估方法的选择

根据本案例评估目的及评估对象的要求，新型种衣剂助剂及玉米种衣剂生产技术的价值主要体现在其投入后所创造的超额收益方面，宜采用本文提出的收益现值法进行评估。评估基本公式同上。

（三）评估程序中主要参数的选取

1．超额收益期限的确定

据相关专家的分析预测，考虑到目前生产原有种衣剂的厂家较多，市场竞争也比较激烈。因此，本次评估在综合各种影响因素的基础上，确定其超额收益期为四年。

2．预期收益额的确定

由于本次评估的农业专有技术主要用来组建一个新的企业，在采用收益分成折现法评估的基础上，利用销售预测法，选取净现金流量指标作为收益估算指标。其计算为：年净现金流量=年现金流入量-年现金流出量。数据如表1所示：

各项因素的确定如下：

（1）营业收入。经调查分析得知，与该技术产品同类的产品近几年价格变动不大，可以近几年同类技术产品的平均售价5万元/吨作为评估对象的销售单价。据河北省农业厅“种子工程”的实施计划，全省玉米的包衣率达到90%，则需要高浓度种衣剂6 000吨。A农药研制中心研制的高浓度新型种衣剂助剂及玉米种衣剂具有广阔的市场前景，预计实现新型种衣剂助剂销售量500吨/年，玉米种衣剂销售量900吨/年的计划是可以实现的。预计在投产期第一年，生产能力达30%，第二年生产能力预计达50%，以后两年预计达产率为100%，生产规模实现年产2 000吨。计算过程（见表2）：

（2）经营成本。经营成本可按如下公式测算：经营成本=总成本费用+折旧费+摊销费+财务费用 。估算数据及计算过程（见表3）：

（3）营业税金及附加的确定。由于应交增值税的预测与销售收入、原材料采购、增值税率等多种因素有关，很难估算出其具体数额，故本案以销售额为基础，综合增值税一般纳税人和小规模纳税人的税率，按增值税率与销售税金及附加税率乘积的和约2%（17%×10.5%+6%×10.5%）作为本次评估使用的销售税金及附加税率。计算过程（见表4）：

表4 销售税金及附加预测表单位：万元

（4）所得税。由于该项农业专有技术属于高科技项目，投产后将享受国家所得税“两免三减”的优惠政策，以后各年则不再享受该项优惠政策，一律按33%的税率计征。计算（见表5）：

表5 所得税预测表单位：万元

（5）建设投资。建设投资包括固定资产、无形资产、递延资产和流动资金投入。本次评估在参考投资规模及物价水平等因素的基础上，估算在建设初期B有限责任公司将会一次性投入固定资产350万元，流动资金300万元，不在涉及其他资产的投资。

3．收益分成率的确定

根据中国农科院科技文献信息中心等相关单位的鉴定，该项农业技术具有较高的新颖性、先进性、可行性。因此，在对评估对象技术水平、市场前景等方面进行全面综合评价的基础上，将中国最高的技术分成率与该项农业技术的加权平均得分相乘求和，从而确定出被评估的新型种衣剂助剂及玉米种衣剂生产技术的收益分成率为25.8%，即该项技术在其创造的收益额中所占的比重为25.8%。计算过程（见表6）：

表6 新型种衣剂助剂及玉米种衣剂技术综合评价表

4．折现率的确定

本评估折现率的确定主要依据筛选法，以上市公司同类农药生产企业的净资产收益率指标为基础计算的。考虑到评估对象的风险性，选取有代表性的三家农药生产企业的平均净资产收益率指标约16%作为本次评估使用的折现率。计算过程（见表7）：

表7 收益折现率估算表

注：以上数据资料来自同期上市公司年终财务报告。

（四）评估结果的确定

该项农业专有技术的评估结果值=25.8%×846.99

=218.52万元，具体计算过程（见表8）：

参考文献：

[1]蔡吉祥．无形资产学：第3版[M]．深圳：海天出版社，2002.

收益法中的主要技术方法范文第2篇

随着工业革命的发生及现代科技的进步，以创业企业为主的高新技术企业异军突起。这些小型科技企业除知识产权外没有其他具有商业价值的财产，而其产品的开发与研究等需要大量的长期资金投入，由此知识产权质押融资业务逐渐兴起，知识产权质押评估也随之而诞生。1995年我国颁布的《担保法》中明确规定知识产权可以作为一种担保形式，这为知识产权质押融资业务提供了广阔的发展空间。但目前知识产权质押融资业务并没有达到人们预期的程度，一个重要的原因就是知识产权质押评估存在困难。因此分析我国知识产权质押评估中的难点问题并探索合理有效的解决方法对于完善我国评估理论体系、促成中小科技型企业融资等具有理论和现实意义。

二、我国知识产权质押评估中的难点问题分析

由于知识产权质押评估的特殊性致使我国知识产权质押评估实务中面临着诸多难点问题，现就主要难点问题分析如下：

其一，知识产权在质押日的权属、状态及有效性难以确认。知识产权的无形性及法定性决定了其在质押日的有效性难以确认。要确定知识产权的权属及有效性，首先在于确定出质人是否持有证明其为合法权利人的专利证书、商标注册证书或者著作权登记证等。但众所周知专利证书只记载授予专利权时的状态，对于随后发生的权属变化、许可他人使用及有效性变化均没有反映：如该项权利是否已经办过质押登记，是否有第三方主张权利，或者是否已经被法院采取了财产保全等强制措施等。且知识产权是一种无形资产，它可以被多个主体占有或使用，具有多种权利表现形式，不同的形式对应不同的价值，因此必须明确被质押知识产权的状态。另外由于知识产权具有地域性和时间性，该知识产权是否在法律规定的期限以及是否在法律规定的地域都很难确定，必须经过严格审查。

其二，评估价值类型确定时的难点问题。按《国际评估准则》和我国资产评估业普遍采用的分类方法可将资产评估的价值类型分为：市场价值和非市场价值。《国际评估准则》中规定：市场价值是资源买方与自愿买方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额。当事人双方应当各自谨慎行事，不受任何强制压迫。我国资产评估理论界一般认为：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。资产评估的市场价值通常适用于产权变动类资产业务的需要，如：资产出售、转让等。在资产交易的市场上通常由多个买方和买方，他们都希望资产交易价格是公平合理的且市场价值应该是能够反映市场价格趋势的资产的估计值，而不是具体的交易价格。

非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下最有可能实现的价值。《国际评估准则》中将不符合市场价值定义条件的资产价值类型都定义为非市场价值。非市场价值不强调资产的最佳使用状态，而是强调资产在特定条件下所能发挥的效用或可能带来的效益。在特定条件下，被评估资产由于受多种因素的影响并没有得到最佳使用而发生资产交易后该资产仍按原用途继续适用，资产处于一种非最佳状态但对特定的交易双方来说是公平合理的。非市场价值不以公开市场数据为基础，也无需得到公开市场的认可。

知识产权质押是由特定的买方贷款企业特定的买方银行等金融机构在质押融资这一特定市场条件下进行的，针对同一产品市场上没有众多的买者和买者，且交易过程中企业处于不利地位，强调资产在质押融资条件下所能发挥的效用或可能带来的收益，而不是最佳状态，其更符合非市场价值的特征。当企业不能如期偿还债务，银行处置被质押知识产权时面对的又是一个公开的市场，市场上由众多的买者和买者，双方地位平等且都希望价格公平合理，其更符合市场价值的特征。由此可见，知识产权质押评估的价值类型的确定也是一个难点问题。

其三，评估方法应用中的难点问题根据《国际评估准则》资产评估的基本方法有：市场法、成本法和收益法，应根据评估对象的具体类型、特点和市场条件合理选择评估方法。但就我国目前知识产权质押评估的实践来看主要使用收益法，因此本文主要就收益法在我国知识产权质押评估在运用的难点问题进行具体分析。

收益法是指通过被评估资产未来预期收益的估测，并将未来各期收益按一定的折现率折算为现值，以此来判断被评估资产价值的方法。其主要决定因素为：超额收益、折现率以及收益期限。现分别就以上三个要素确定是的难点问题分析如下：

（1）确定超额收益时的难点。知识产权所创造的收益是指不包括知识产权所依附任何有形资产的正常收益在内的超额收益，因为在实际中被评估知识产权在生产经营过程中往往与其他有形资产结合在一起使用，因此必须采用一定的方法将由于使用被评估知识产权而增加的收益分离出来。目前常用的方法有直接估算法、差额法、分成率法及要素贡献法。

直接估算法是通过未使用无形资产与使用无形资产的前后收益情况对比分析确定无形资产带来的收益额。而作为知识产权质押评估有其特殊性，当债务到期前由贷款企业继续使用而贷款期届满时有可能产生企业无力偿债银行将其处置的情况。若采用直接估算法，则收入增加额或成本节约额很难确定。因为被质押知识产权对贷款企业的有用性并不一定意味着对其他企业的有用性，其使用该知识产权所带来的收入增加额或成本解决额并不一定适用于其他企业，且作为无形资产经济寿命很短，此种方法计算出的超额收益与该知识产权在未来期间真正产生的超额收益有较大出入。很有可能在短期内由于其完全替代品的出现致使被质押知识产权的超额收益额大幅度降低，甚至为零。况且对于某些企业而言，商标权很难区分其使用前和使用后，且其与企业的经营状况密切相关。差额法同样如此，且差额法计算出的超额收益往往是由无形资产共同带来的，要计算单项知识产权的价值还必须采用一定的方法进行分解。分成率法也同样存在上述问题，贷款企业的分成率不一定适用于其他企业，且知识产权、商标权、著作权各自有其特点，其超额收益的确定方法也不尽相同。而我国目前尚未统一、规范的确定超额收益的方法，致使评估实务中超额收益的确定很难。

（2）确定折现率时的难点。无形资产评估折现率的本质是指该无形资产的投资报酬率，其一般包括无风险报酬率和风险报酬率。评估时应根据被评估知识产权的功能、市场条件等因素确定折现率。知识产权质押评估中折现率确定的影响因素很多。首先作为无形资产的知识产权经济寿命短，和被评估知识产权类似或更先进的替代品的出现会给被评估知识产权的使用在时间和空间上造成威胁，从而使其预期收益额和预期收益年限具有很大的不确定性；另外，知识产权的应用过程中需要和一些专门的技术人员配合来完成且需要一定的财务支持，企业资本成本的高低及人员流动将会对被评估知识产权的保值增值产生影响，因此还必须考虑财务风险和人员流动风险。评估机构对知识产权质押评估时还要考虑其他诸多因素：国家行业政策变动风险，汇率风险等。由此我们可以看出知识产权质押评估折现率的确定较为复杂。

确定收益期限时的难点。被质押知识产权的收益期限，是指知识产权发挥作用并具有超额获利能力的时间。作为无形资产，其受科技进步、人们偏好及经济形势等多种因素的影响。如前所述当类似或更先进的知识产权出现时，被评估知识产权的经济寿命将会受到影响，国家法律法规会对其法律寿命产生影响。另外企业的经营状况和信用状况也会对收益期限产生影响，如：在经营过程中，贷款企业不能提供足额的资金和专业人员对其进行维护会严重影响其收益期限。尤其作为商标权当企业的经营状况和信用状况恶化时期收益期限会大大缩短甚至贬值为零。在综合考虑以上那些因素时，各个因素所占的比重又有多大，这都很难确定。

三、我国知识产权质押评估难点问题解决对策

针对以上我国知识产权质押评估中的难点问题，我们必须分别采取各自切实可行的措施加以解决，为我国知识产权质押评估具体业务的开展扫清障碍。

其一，完善法律，严格审查，明确评估标的。由于知识产权在质押日的权属、状态及有效性难以确定，因此评估人员必须进行严格审查、查询被评估知识产权的内容、国家有关规定、专业人员评价情况、法律文书，并核实有关资料的真实性、可靠性和权威性。

其二，完善知识产权质押评估体系，明确评估价值类型。评估目的决定评估价值类型。质押评估由于其特殊性评估价值类型难以确定，而评估价值类型对评估结果产生重大影响。因此必须完善知识产权质押评估体系，明确评价价值类型。应由国家有关部门或行业组织如：中国资产评估协会深入研究知识产权质押评估的特殊性，明确其价值类型，形成行业内统一规范，为具体评估业务的开展提供依据，从而进一步完善评估结果。

其三，综合考虑各种因素，合理选用评估方法并选取参数评估人员在评估时应根据被质押知识产权的具体类型、特点及市场条件合理选择评估方法。当被评估知识产权存在活跃市场，能够找到类似参照物时，可选用市场法作为评估方法，否则采用成本法或收益法。在采用收益法评估时，遵循一般方法的前提下应注意：（1）确定超额收益时，合理估计与被质押知识产权相关产品的未来超额收益。假定知识产权质押品转让个一般受让人，然后根据市场预测估计利用该知识产权开发产品的超额收益，同时考虑市场竞争因素和技术进步因素等。（2）确定折现率时，认真研究该技术在国内外的发展现状和发展前景，充分考虑技术替代性风险；注意关注国家对于该技术的相关法律法规对收益期限的影响风险；关注贷款企业的财务风险和人员流动风险，并合理确定其权重。（3）确定收益期限时，同样关注行业内技术进步因素对其技术寿命的影响，国家法律法规对其法律寿命的影响，企业财务状况和信用状况对其经济寿命的影响等。

参考文献：

收益法中的主要技术方法范文第3篇

[关键词] 供电企业 收益管理 资源配置

随着电力体制改革的深入，能否充分发挥市场在资源配置中的基础性作用已成为供电企业工作的重要内容。现代供电企业除了要以用户为中心加强对用电市场的服务和管理，还要在优化电力资源配置工作中起到基础性作用；同时还要在市场化的经营中提高供电企业自身的收益。要做好这三个方面并且解决其存在的矛盾，可以引入收益管理的思想和方法。

一、收益管理理论概述

收益管理理论和技术的应用起源于20世纪70年代。当时美国在放松了航空管制后，各航空公司展开的激烈的价格战使各航空公司遭受了巨大的损失。航空业界对票价大战进行了研究后，运用收益管理的思想开发了软件，进行各种价格水平下的关于航班和待售机票数量统计的工作，根据历史的和现时的数据提前预测出每个航班每个价格水平下的潜在需求，计算每个价格水平下的可售座位数，每日更新整理后传送给全球分销系统，形成了最初的收益管理系统。收益管理的产生标志着收益管理作为一种新的理念和系统管理方法的形成。

收益管理在饭店业、汽车出租业、航运业、影剧院业、广播电视业和公用事业等行业同样获得了成功。应用收益管理的企业，在没有重大支出的情况下，收益增加了3%～7%，利润增加了50%～100%。在我国，收益管理也已在以上领域得到了应用，其中仍旧在航空领域和饭店业应用最为广泛，但是在电力行业的研究已经取得初步进展，并正已较快的速度发展。

二、收益管理在供电企业应用的可能性分析

收益管理是在不增加成本的情况下，通过科学的市场需求预测和定价策略使企业现有资源配置最优化。对于电力行业的产品――电能这样的季节性商品，在用电高峰时有部分顾客愿意付出较高的价格而保证用电需求，而有些价格敏感型顾客常常愿意避开用电高峰而等到用电低谷，价格适中时才会用电。

电力行业具有收益管理适用的典型特征，如：（1）电力的发、供、用同时瞬间完成;（2）供电企业在一定时间内提供的电力相对稳定;（3）用户需求波动较大，在节假日、早中晚等不同时段的电力消费均有明显的不同;（4）电力的边际成本和销售成本较低;（5）电能可以预销售;（6）用电客户需求可被分类。

三、收益管理在供电企业中的策略与方法

收益管理借助于数学优化模型对不同电力用户进行动态最优电能分配，以达到收益最大化的目标。供电企业收益管理的目标就是在准确而及时的需求预测的前提下，按照合理的定价策略，把电能留给能带来高收益的用户，限制低价电能的售出数量。

1.需求预测

准确而及时的需求预测是一切收益管理的基础。这种预测不仅要在大的尺度上做到准确，而且还要能够更精确地预测某一区域不同用户的电力需求量，以及他们用电的时段和对价格的敏感程度。收益管理系统常用的预测方法主要有组合预测、古典pick-up 预测、高级pick-up 预测、回归预测等方法。

2.市场细分

收益管理的一个重要特征就是对市场进行精确的细分。对于供电企业，收益管理对市场的细分主要有：（1）按照用电量大小，可以将市场细分为大用户、一般用户和小用户等；（2）按照用户的类型可以将市场细分为农业、工业、居民和商业用电；（3）按用户对企业收益贡献的大小可以将市场细分为高贡献用户、一般贡献用户和低贡献用户等；（4）按时间可以将市场细分为淡季、旺季、节假日和平稳用电等；（5）按照地理位置可将市场细分为用户集中和用户分散等。

3.定价管理

收益管理理论本身就提供了适应现代电力市场变化的定价方法，能够做到在适当的时间，将合适的电力产品，提供给合适的顾客，在达到顾客满意的前提下实现电力企业收益最大化。运用收益管理理论，通过对客户市场的细分，供电企业可以针对不同的用户制定不同的价格策略。具体可以采用多层次价格体系，以及季节性电价等方法等。其中，季节性和节假日的电价管理也应已成为电力营销管理的重要内容，并成为供电企业收益的重要增长点。

4.大用户管理

随着我国电力市场改革的逐步发展完善，电力大用户直接购电，以及跨区域直购电，将成为一种必然趋势。大用户的用电情况对电网负荷、供电企业的供电量及收益起着重要的作用。采用收益管理思想的定价方法与定价模型可以较好地发挥电力市场各参与方在市场中的作用，保证在“公平、公正、公开”的市场环境下充分满足各方的最大收益，实现区域间电力资源从低价区到高价区的合理配置。

5.资源管理

资源管理多数情况下是优化的一部分。供电企业拥有的总的产能可能是一个定数，但其所必须的原材料――水能、煤、核能等，往往是可进行分配的资源。即在不同区域的资源总量可以重新进行优化组合。此时一个完全的优化问题应考虑不同的资源转运时的运输成本，以及对需求的影响。需要将资源和需求以及运输成本和收益做为一个网络进行全盘优化。

四、结束语

引进收益管理相当于引进一个全新的经营管理模式，在实施过程中，供电企业既能够解决技术与管理问题，又要以开放的心态关注并吸收新的收益管理技术的变化与发展。随着计算机技术的飞速进步，以及新的计算方法的不断涌现，收益管理将会给供电企业带来更大效益的同时，更加有利于实现区域间电力资源的合理配置。

参考文献：

[1]Cross Robert G. Revenue Management: Hard-core Tactics for Market Domination[M]. New York: Broadway Books,1997:2-135

[2]官振中,陈旭,卜祥智等. 易逝性高科技产品收益管理资源分配及定价策略[J].系统工程,2006,24(1):23-29

[3]胡文:航空公司收益管理及其在其它服务行业的应用[J].市场研究2004（8）：6-7

收益法中的主要技术方法范文第4篇

【关键词】收益法；房地产评估；计税价格

一、收益法在房地产评估中的重要地位

采用收益法评估房地产计税价格可以较为真实和准确的反映资产收益价格，容易被买卖双方接受，同时此方法也更符合房地产评估的要求。房地产具有固定性、价值大、长期供给、受政策影响大等特点，投资者也非常关心其未来收益，所以，用收益法来评估收益性房地产的价值更适合。但从实际工作情况来看，收益法在我国的评估应用基础薄弱，整个推广过程中都遇到了很多问题。此外，收益法受未来不可预见因素的影响较大，我们有必要对其进行深入研究，使收益法评估不断完善，适应国际环境的客观要求。

二、评税计价的必然性

1.评税计价紧迫

改革开放至今，我国存量房已经显现出交易矛盾，一方面交易双方为了逃避税费而出现了阴阳同；另一方面评估机构的报告信息不够透明，偏离市场交易价格，还有就是多套房产拥有者炒卖房产的现象客观存在。综上所述，我国大量房地产税收非合理性流失，难以按照预期入到国库，评税计价非常紧迫。

2.评税计价有政策依据

为维护房地产市场的公平性，完善税收征管，税务机关要建立一套科学的税收征管要求来推动房地产税收一体化进程。为此，财政部和税务总局下发了《房地产评税技术核定交易环节计税价格工作》及《推进应用房地产评估技术》等通知，其根本目的就是为了规范房地产交易的计税价格，很多城市陆续开展了房地产交易评税计价试点工作，并向人民宣传开征房地产税的理论依据和实施方案，做到人人对此均有了解。

3.征收房税前提条件

对于征收问题有3个必须明确的概念：第一，多大房子或多少价值的房子才进行征税；第二，按什么价格和基数去计征；第三，以什么样的比例计税。在征收和不征这个问题上，各地方应该结合当地的实际的情况，采取合适的方法；对于面积如何计价的问题可以由纳税人主动填写购买价格或购买件直接计算出评税价格，采用两者孰高法作为最后的评税价格，这样能够提高公正性；第三，在征收比例上既要防止炒房者从中牟取利益，又要考虑人民群众的合法权益，既要实现房产税征收，也要顾及人民群众的负担，得到了人民群众的理解，房产税才会顺利推行。

三、收益法的技术路径及内涵

1.确定年收益

各类房地产年毛收益要根据各种不同商业用房的性质来：商业类房地产毛收益=临街状况系数×建筑面积×基准收益标准×楼层系数；办公类房地产毛收益=临街状况系数×基准收益标准×特殊区域系数 ×结构修正系数×建筑面积；车库地产毛收益=基准收益标准×临街状况系数×特殊区域系数×建筑面积。上述三类房地产收益各纳税人要如实申报，如果申报的租金收益高于计算结果则按照租金收益作为毛收益； 如果申报的租金收益低于计算结果的30%则确定为税务机关核定的租金收益。

2.确定年运营费用额及费用率

房地产年运营费用额要根据房地产的用途确定，房地产的类别可分为工业、商业、旅店业、写字楼等等，运营费用额则是房屋的正常空置租金损失及其他维护房地产正常经营所要承担的一切费用，年运营费用要以会计部门实际发生额来核定，在年运营费用额取证上要防止虚报现象。

3.确定净收益额

房产净收益 =房地产年毛收益× （1-房地产年运营费用率） ，年净收益额的表现可能出现两类情况： 第一种情况，每年净收益不等，呈现波动性变化；第二种情况是各年净收益相等，对于这类情况可采用年金现值系数求得。

4.确定资本化率

资本化率可采用市场租价比较法和安全利率加风险系数法来确定，使用安全利率加风险系数法要特别注意两个问题：第一要特别关注银行挂牌利率变化情况，第二要有较高职业经验的专业人士来确定风险系数；而运用市场租金比价法则是将房产进行分类后，根据商铺出租案例调查表调查所得数据求得平均市场化资本化率，这种方法较为严谨，且可信度较高。

5.确定收益年限

确定各类房地产的收益年限不同：刚投入使用的房地产可以根据经济耐用年限确定收益年限；而对于已经使用的房地产则的收益年限则需要求得经济耐用年限和已使用年限之间的差额来确定。

6. 运用收益法折算年净收益现值

例如：某地区有甲、乙、丙3个商业用房地产，甲房的经营期为10年，10年内的总净收益可达550万元，按照3%的同期银行利息率计算，则风险系数值为0，假如乙和丙的十年内的总净收益都为550万，虽然看起来3个房屋的净收益静态指标相同，但如果3个项目10年内获得现金流的时点不同，通过根据资金时间价值原理折现出的净现值就会不一样，评税计价和房产税也就会有差异。

7. 收益法的优缺点及适用环境

收益法的优点表现为：此方法同时考虑了货币时间价值和投资的风险性，且计算方法较为简便，相对通俗易懂，在某种程度上能够提高相关人员的工作效益；收益法的缺点主要表现为： 收益法需要准确的计算风险系数，要有经验丰富的工作人员对每一个区域的资本化率、年收益额、收益年限等指标进行确认。收益法较为适用于商店、饭店、写字楼等具有商业性质出租行为的情况。

参考文献：

[1] 孝感市地税局负责人.就存量房交易计税价格评估工作答记者问[N].孝感晚报，2011-06-28-02.

收益法中的主要技术方法范文第5篇

关键词：无形资产；收益法；技术与工艺的评估；社会效益

中图分类号：F22 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）13-0134-02

引言

随着经济的发展，人民生活水平的提高，牙膏功能的不断增强，种类不断增多，中国牙膏的年消费量已从建国初的2500万支增长至现在的52亿支，且增长速度每年以20%的数量递增。牙膏的包装也随之发生了很大的变化，历经了从铝管到铝塑复合软管的变迁。

大连作为中国东北老工业基地的一个重要城市，拥有完备的工业基础和天然良港，具有人才、技术、市场等众多优势。在国家发展东北老工业基地的良好宏观环境背景、有利的产业政策支持和包装PE膜行业获得极好的发展契机下，大连泰利丰塑料包装材料有限公司审时度势，把握先机，提出建设包装复合PE膜项目――引进先进的技术工艺和设备方案。无形资产是不具有独立的经济资源，但对生产经营能够长期持续发挥作用和带来经济效益。技术和工艺本身不是独立的经济资源，但如果从技术和工艺为企业和社会带来的经济效益的角度分析，那么技术和工艺的潜在价值则可用它带来的效益至少是企业经济效益来衡量。

一、收益法评估技术和工艺价值的模型

收益法是运用货币的时间价值的观念，将无形资产可能给企业带来的预期收益，按一定的折现率折算成现值，以确定该项无形资产价值的一种评估方法。采用适当的折现率将预期的收益折算成现值，然后累加求和，得出被评估无形资产的价值。收益法的优点主要表现在：首先，从理论上讲，收益法以资产的预期获利能力为基本依据决定资产的市场价值，能够比较真实、准确的反映出无形资产的获利能力，有较强的说服力。其次，他克服了无形资产成本的弱相关性的特点，也就是说对于成本和收益相关性差的无形资产也能评估。最后，采用收益法往往站在买方的立场来确定各项指标，这样的评价结果对无形资产的接受方比较有利。当然，运用收益法也有其难点和关键――确定未来的收益、收益年限、折现率。

本文运用收益法评估的数学模型来评估技术与工艺的现实价值，其基本数学模型为：

P=■■

式中，p为要评估资产的现值；Rt为评估资产第t年的预期收益额；r为折现率；n为资产的使用年限，在本文中指的是技术和工艺的使用年限。

二、收益法评估模型中的参数确定

1.使用年限的确定。使用年限是指无形资产发挥作用并具有超额获利能力的时间，在本文中是指技术与工艺为公司带来超额收益的年限，尽管技术与工艺的使用不会带来有形的损耗，但是随着科技的进步，或许会发明更好更先进的技术来替代原有的技术，这样，无形资产就会贬值，甚至不能带来经济效益。倘若年限确定的过长，会高估其价值，反之则低估。因而，相对准确有效的确定无形资产的使用年限是非常重要的，但是目前确定使用年限并没有什么硬性的规定，有很大的主观性。但是会计准则上对无形资产使用年限的确定提供了一些方法：（1）该资产通常的产品寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；（2）技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；（3）以该资产生产的产品（或服务）的市场需求情况；（4）现在或潜在的竞争者预期采取的行动；（5）为维持该资产产生未来经济利益能力的预期维护支出以及企业预计支付有关支出的能力；（6）对该资产的控制期限，使用的法律或类似限制，如特许使用期间、租赁期间等；（7）与企业持有的其他资产使用寿命的关联性等。我们在确定使用年限上可以参考这些准则，从而相对准确的确定使用年限。

在本文中笔者综合考虑目前市场上的情况以及该技术门槛，该项技术与工艺的门槛较高，高端市场上有实力的PE膜生产厂商数量不多，还远不能满足国内的发展需求，市场仍存在着很大的供给缺口以及科技发展相对迅速等情况确定该技术的使用年限为九年。

2.第年预期收益额的确定。预期收益额主要是指使用该项无形资产带来的净现金流量，确定收益额的方法包括：（1）直接估算法，即通过未使用无形资产与使用无形资产的前后收益情况进行对比分析，确定无形资产带来的收益额；（2）差额法，即将采用无形资产进行生产经营产生的综合收益与行业平均水平进行比较，以确定无形资产带来的超额收益。

本文使用的是直接估算法，在直接估算法中综合考虑了一下因素：首先，该企业的产品市场，主要是对其竞争对手的分析、生产能力、政策环境以及财务状况，经过分析，可以认定该企业属于生产经营正常、经营管理水平较高、具备继续经营条件的企业，而且，在正常情况下，该企业不存在特殊的经营风险。其次，预测及对企业进行整体评估，在了解企业基本情况的基础上，对企业财务报表进行分析，进而对其以后总的发展趋势进行预测分析，可得出如下结论：历史数据表明，该企业的利润波动不是很大，因而这也给预测带来了方便，再根据该企业的发展特点，假定从第二年起现金流入恒为12 312万元（该数据是这么算出来的：经过考察，大连的复合PE膜的单价是1.9万/吨，预期月产量是600吨，月平均销售为90%，因而年销售量为600*90%*12=6 480吨，从而年销售收入=单价*销售量，即年销售收入=1.9*6 480=12 312万元），假定第一年销售收入只有第二年的70%即为8 618.4万元（12 312*70%）；又由于净现金流量=现金流入-现金流出，为简单起见，在此次的预测中，现金流入指营业收入，不考虑回收流动资金以及设备的余值，现金流出包括经营成本、增值税、营业税金及附加、所得税，不考虑对设备的建设投资以及流动资金的投资。经过这些计算，得出现金流量表。数据均来源于自己的调查和老师的总结。 经过计算得出利润率为25.64%。

3.折现率的确定。折现率确定的主要方法有：（1）加权平均资本成本法，（2）风险累加法，折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成，（3）行业平均资产收益率法，也就是讲被评估企业所在行业的平均资产收益率作为折现率，（4）资本资产定价模型，西方国家主要使用该模型，其计算公式为：

i=Rf+β（Rm+Rf）+α

式中，i为折现率；Rf为无风险报酬率；Rm为期望报酬率；β为风险系数；α为企业个别风险调整系数。

在本文中，笔者使用的是第二种，也就是风险累加法，经过调查银行存款利率、国库券利率以及投资者的期望收益，得出折现率为10%。

三、计算收益净现值

根据上文中确定的年限、预期收益、折现率来计算收益净现值p，经过计算可知税后净现值=3 601.98万元；税前净现值=5 923.82，这里的税收利率使用的是国家现行的税率17%，之所以有税前和税后的净现值是不成比例的，也就是说不是仅仅的将税前的净现值乘以（1-17%），是因为企业在前几年的时候要偿还贷款，而借款利息可以在税前扣除。因而净现值在计算的时候最好要考虑税收，这样能使企业所有者能够更清晰的看到自己的收益，毕竟税后的才是自己的所得，而这才是企业所有者真正关心的。由计算的结果可知该项技术与工艺的运用能够给企业带来的预期收益，也就是该项技术与工艺的价值。

四、分析该项技术与工艺带来的社会效益

PE复合膜市场需求量大，广泛应用于食品、日用品的包装以及牧草膜的生产中，因此对于产品的安全要求格外严格。该公司拟采用先进的原料配方生产牙膏片材复合用PE膜，生产原料全部选用符合美国FDA认证或者其他国际权威认证原料，无论在生产制造还是产品自身方面都保证无毒无害，符合国际标准。

该技术与工艺的引进不仅能够促进企业的持续发展，而且还能够为社会创造新的就业机会。该产品拥有较大的市场需求，市场环境较好。良好的市场环境为企业的发展提供了良好的前景。当然随着企业实力的壮大，就业岗位还将进一步的增多。此外，该公司在第一年就将实现年销售量6 480吨，年销售额12 312万元，为国家实现利税（所得税+增值税+营业税金及附加）1 020.31万元。随着项目进一步的发展，年销量、销售额和利税额都将实现进一步的增长。可以说，本项目的实施将在企业效益和社会效益方面实现双赢。

结论

在国家发展东北老工业基地的良好宏观环境背景、有利的产业政策支持和包装PE膜行业获得极好的发展契机下，大连泰利丰塑料包装材料有限公司审时度势，把握先机，将先进的技术与工艺引进用于包装复合PE膜。该技术的引进，符合大力推广绿色环保产品和实现可持续发展战略目标的客观需要，同时该技术与工艺的运用有利于加快中国包装PE行业产业升级，推进产业技术进步，同时也成为企业求得自身发展和追求新的利润增长点的需要。

通过运用收益现值法对该项技术与工艺的评估，能够对该技术与工艺的价值有一个相对准确的了解，同时也对公司自身的价值有一个相对准确的定位。

参考文献：

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