电影院产业报告

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电影院产业报告范文第1篇

从那以后，坏消息接踵而至，形势越来越严峻，我们的心情也越来越沉重。近几周，每天打开电脑，翻开报纸，坏消息汹涌澎湃。各大研究机构都预测，明年全球PC销量负增长、手机销量负增长; 产业核心企业全都下调了季度或年度预期; 知名IT企业纷纷紧缩开支、裁员和强制休假; 我国GDP快速回落; 明年600万大学生毕业，就业压力巨大。我们曾在本报专门开设了一个“好消息”小栏目，但近几周来，好消息特别少，小栏目办得了无生机。

人们的心情随着坏消息的日益增多而沉重起来，人们对明年、对未来疑虑重重，担心很多。相信大家和我们一样，都对坏消息厌恶透了。它们不再是离我们很远的、只让老外们难受的新鲜事，不再是令我们幸灾乐祸的恶作剧。铺天盖地的坏消息成了我们生活的一部分，让我们透不过气来。每天，我不愿打开电脑，不愿翻开报纸，只想沉醉在木吉它奏出的忧伤的音乐之中。

我们太需要好消息了。

我盼望着，有一天，一位相识多年的CIO告诉我，他们申请的大型信息化项目立项被批准，就要开始招标了; 我盼望着，有一天，我打开电脑，在美国《计算机世界》上看到，分析机构认为PC和手机销量将大幅增长; 我盼望着，有一天，国家宣布3G发牌，人们在街上排起长队换3G手机，用新手机试打视频电话; 我盼望着，有一天，某家著名企业报告，要上调季年和年度预期，实现扭亏; 我盼望着，有一天，某位著名经济学家撰文宣称衰退已见底，经济开始复苏; 我盼望着，有一天，世界上最权威的机构宣布危机结束; 我盼望着，有一天，出口又开始大幅增长，工厂日夜开工，卡车进进出出，港口日夜繁忙; 我盼望着，有一天，各单位大量招人，新毕业的孩子们和家长都不再为工作发愁; 我盼望着，有一天，……

也许，我盼望的这些都还遥远。可是，难道就没有在不景气的环境中潇洒的企业和行业吗？在寒冷的南北极，企鹅和北极熊都生活得相当舒适。夜空有星，雪原有梅。如果企鹅和北极熊都过得很好; 如果星灿灿、梅艳艳，也是令人高兴的好消息，也是在寒冬里对人们的一点安慰。但是，这些壮硕的企鹅和北极熊是谁，它们在哪儿呢？

退一万步讲，如果这个冬天把一切生灵真的都冻住了，真的没有了好消息，我们就会想念当年芙蓉姐姐和郭德纲给我们带来的欢乐和开心的笑。冬天里的2009版芙蓉姐姐和郭德纲，是我们可以期待的吗？不过，可以让我们稍稍安慰的是，据说有几部大片值得一看，在电影院里躲一躲、暖一暖、歇一歇，也是一件很惬意的事。

电影院产业报告范文第2篇

27.94亿元1 4月28日落幕的首届北京国际电影季，洽商活动签约10项，签约总额一举创下中国电影节展的新纪录。

电影季邀请了来自全球的21位国际电影节主席参加，其中有五大国际电影节中的3位主席，13个国际A类电影节中的8位主席。规模之大，在中国是空前的，在国际电影节上也很少见。

4月23-28日，本刊记者带着“商眼”“冒充”“娱记”身陷电影季数天，试图把这其中纷扰看个明白。境外导演：我已等待了多年，为何城门还不开

Dan是以色列导演，气度不几，风度翩翩，岁数五十上下。但是吸引记者的不是他的外表，而是他的作品，电影《力量山谷》(希伯来文：Gei Oni)，讲一个身世悲惨的犹太女人如何坚强面对人生的故事。电影的每个画面的构图看起来都很完美无缺，像油画一样，情节的节奏很慢，流淌着诗意。

据Dan介绍，他来中国时间不长，现在在北京戏曲学院“帮忙”。这个电影能不能在中国院线占一席之地，Dan,心里完全没有把握，他觉得中国人理解犹太文化还是有一定的难度。他一直在中国西南、一带拍摄，希望拿出一部新的和中国有关的片子，再和中国有关方面谈合作。

作为电影洽商展的一部分，一些半成品项目也参加了展示与路演，企图找到资金。电影《偷偷乐》就是其中之一，它的展位在展厅最里面，导演是马来西亚华人柴金龙，他在中国已经“混”了八年，“我已经回不去了，我所有社会关系都在中国。”

展示了6分钟的介绍资料片后，柴金龙说：“这是我的一个想法，这个故事已经完成了，剧本也完成了，团队也有了，演员也有了，我现在需要资金。嘘……但是不能说得这么直白，会把人吓走的。”《偷偷乐》讲述的就是在都市群楼中人在压力中找乐子的精神。

据了解，2009年8月12日，世界贸易组织(WTO)就保护美国图书、音乐以及电影的对华出口问题上裁定中国政府不得硬性要求美国知识产权所有者只能与政府控管的公司做交易。去年1月19日，中国上诉失败，WTOt式裁决，中国于当天开始--的14个月内，开放娱乐产品市场。如今规定的时间已经到了，中国是否会放开呢?

现在看起来，一切似乎并无变化。目前有权引进外篇的发行公司仍是中影和华夏。其中进口买断片的引入流程是：国内拟引进方先选定片目，并同国外片方初步接洽

>国内拟引进方委托中影、华夏进口，并承担进口费用；由中影、华夏报送电影局，交由审查委员会进行审查(过程如上)-->国内拟引进方“协助”中影、华夏做推广和发行，并向中影缴纳一定管理费用

>影片在院线放映。发行方(中影、华夏)、放映方和实际引进方按约定比例分成。

因此现在确知的是，中国老百姓每年可以正式看到外国片子仍是20部。电影审查制度继续保持，至于分级制度，还未提上日程。

在电影魅力-北京论坛的导演交流会上，多个国外导演都提到，很多国外导演到中国想自己打开市场，多以失败告终。

中国电影：你的心事，老外不懂

那么反过来，国产影片拓展境外市场，处于一个什么地位呢?

非常凑巧的是，记者巧遇巴黎中国电影节创办主席高醇芳女士，她的亲和与谦逊，竟与记者一见如故。高醇芳母亲是英国人，父亲中国人，她常住巴黎三十余年，尤其亲手创办了巴黎中国电影节，对电影的了解可谓非常深厚。记者于是向她讨教中国电影在巴黎的地位。

“几乎没有声音。”她说。

“您的意思是，非常边缘?”

“不，比边缘还要严重，没人看。”

高醇芳说，除了《花样年华》还不错之外，巴黎人是不接受“较为粗糙”的中国影片的。

被欧洲电影节培养起来的第六代导演的作品也频频亮相法国，贾樟柯、娄烨、王超、王小帅、陆川是法国观众心目中最具代表性的中国导演，他们往往是先参加电影节亮相，然后进入法国的艺术院线放映。但是当记者向高醇芳求证以《世界》、《站台》、《小伍》出名的贾樟柯在法国影响如何时，她立即摇头，“我不会欣赏那种电影。”

贾樟柯在内部放映《世界》时，与记者有一面之缘。从个人角度说，那是一部冗长而乏味的影片。国画造诣较高的高醇芳，大概根本无法忍受那种镜头僵硬、色彩甚至有点脏的片子。

随着最近几次戛纳电影节，以及其它著名电影节上中国影片的缺位，多个影评家认为，中国电影更大程度是关起门来自娱自乐。

但是高醇芳表示，中国一些少数民族的影片，在巴黎是受欢迎的。

在场另外一位法国电影界专家认为，中国电影近年的发展无论在量上还是质上都是“令人吃惊的”。但他同时指出，中国电影在法国电影市场所占的份额并不理想，想在法国、全球市场上更加有所作为，中国电影、电影界应首先让公众对其有一个更加全面的了解。

法国国家科学研究中心研究员、巴黎中国电影资料中心主任纪可梅对记者说：“近年来，尽管在法国上映的中国影片数量每年都有所增加，但法国观众的欣赏口味非常多样化。目前登陆法国市场的中国影片在种类上还比较有限，因此法国人对中国电影的认识还远远不够。”

在美国市场也是相似情形。以“中国”、“海外”、“电影”为关键词的，有两个事实：一是好菜坞疯狂开掘中国元素，屡创票房佳绩；另一方面，连陈凯歌的《赵氏孤儿》都在感慨难卖。

从周星驰2004年的《功夫》之后，华语商业片在国际市场尤其是北美的表现，并未随着国内市场火爆而火爆。根据北美权威票房统计网站Boxofficemojo的数据，从2005年开始，只有2006年上映的《霍元甲》和《满城尽带黄金甲》北美票房突破500万美元大关，其余几部华语大片票房都在100万美元以下。曾在好莱坞取得显著成绩的吴宇森2009年专门为北美市场剪辑148分钟版《赤壁》，但影片2009年在美国上映19周后，票房仅为62万美元，要知道吴宇森进入好莱坞的处女作票房都在3200万美元以上。

有业内人士分析，当年《英雄》、《十面埋伏》这样的华语片在本土的收益还没这么可观，很多精力集中在国际市场，经过古装大片风潮后欧美观众对古装武侠兴趣已变弱，同时华语片缺乏创造力也让其国际市场表现变糟。

有业内人士分析，当年《英雄》、《十面埋伏》这样的华语片在本土的收益还没这么可观，很多精力集中在国际市场，经过古装大片风潮后欧美观众对古装武侠兴趣已变弱，同时华语片缺乏创造力也让其国际市场表现变糟。

电影局公布的年度电影产业报告显示，2005年中国电影的海外票房和销售收入总和为16.5亿，当年国内

票房为20亿；2010年海外票房和销售收入总和为35.17亿，当年国内票房已达102亿。也就是说，五年来，中国电影的海外收入增长了113％，明显低于国内票房410％的增幅。

博纳影业创始人于冬对中外合作电影走向国际，还是有较为冷静的看法：“目前中美合作的电影项目多是和独立制片公司合作，好莱坞‘六大’(华纳、迪士尼、派拉蒙、福斯、环球、哥伦比亚)参与的还非常少，而‘六大’控制的是北美主流发行市场，电影拍出来后能否在北美和全球市场发行得好，还是需要努力的。”在他看来，华语电影走向世界需要分三步：首先用低价进入电视台和艺术院线；其二，国内电影公司和美国独立制片合作，让华语电影采用英语发音，进入全球发行渠道；其三，中国公司成为合拍中起主导作用的一方，让美国同行加入到合作队伍里来，将这些影片占据亚洲市场。

电影合拍：中外搭配，卖片不累

当今电影市场竞争激烈，一部电影的全球发行变得越来越难。在4月25日这天，首届北京国际电影季举办了2011中欧电影合作之路论坛，多位中国和欧洲的电影制作机构相关人士相聚一堂，从文化、资金、法律等角度探讨中欧电影如何深度合作。

虽然此前《卧虎藏龙》、《英雄》等片在海外销售不错，但与会的中外嘉宾都坦诚地表示，世界对中国电影还很陌生。香港安乐电影公司行政总裁江志强说，中国电影以外语片形式进入海外市场后，受到的待遇与本地电影差别很大，很难进入主流市场。“如果《卧虎藏龙》是中欧合拍片的话，我估计它在海外收入起码要多50％，因为欧洲电视台购买本地和非本地影片的价格差别非常大。”

法国导演让・雅克・阿诺也表示，如果中欧合拍片“贴”上欧洲电影的标签，价格会更高，放映时间也会更长，“我们30年前拍摄的影片，现在依然还有收入。”

记者采访了电影投资人、好菜坞经纪公司以及参与过合拍片的国内电影人，在他们看来，把洋导演“请进来”，正是希望借助他们将优秀的中国故事，以适合国际电影市场的方式讲述出来，从而帮助中国电影“走出去”。说白了，“师夷长技”还是想“制夷”；中外搭配，卖片不累。

中国电影为何频频向洋导演抛去橄榄枝?电影《美猴王》制片人张纪中一语道破：“我们邀请外国导演进来，重要的是让华语片走出去，利用他们的力量获得全球市场认可。”他还打定主意让外国人处理剧本。“怎样让外国观众欣赏好我们的‘西游记’电影?起码英语对白要过关吧。我们请尼尔・盖曼帮忙写剧本，还是比中文剧本翻成英文容易被外国人理解。”

接受记者采访时，国内电影投资方也表达了相同的初衷。西安曲江影视投拍《欲望大明宫》，请来安东尼-福奎执导，其总经理贯钊一说，过去他们拓展海外市场时遇到过很多困难：“我们的思维逻辑和镜头语言，外国人很难接受。”

而韩国CJ世纪公司，也与中影合拍了一系列爱情片。发行部经理申美丽女士表示，剧本的形成都是中韩双方商量后定下的，从头到尾沟通都非常密切。资金除了两家公司出资以外，也引入了第三方的资金。

近10年来，中国电影迅猛发展，民营公司华谊兄弟和博纳国际影业就是在这个大背景下成长起来的企业，他们以自己的亲身体验向欧洲同行发出热情的召唤。王中军说，中国电影的回报力正在快速增加，单片票房收入已经超过了一亿美元，可以迅速越过两亿美元的门槛。合拍片的导向已经从资金需求转向人才需求，只要有好的项目，“中国电影界的钱是满天飞。”

于冬则通过一组组实际的数字来证明，中国市场依然很大。他说，国内目前还有2000多个县城、200多个地级市没有电影院，把这些地方发展起来就有超过150亿元的票房增长。他相信未来5到8年国内银幕将增加到两万块。王中军和于冬一致认为，随着本土市场的逐渐壮大，未来合拍片，甚至是面向国际市场的英语合拍片，将成为中国电影投资的主流。

曾与中国合作过系列电影《云之蓝》的英国著名导演菲尔・艾格兰认为，中外合拍片要想成功必须彼此尊重对方文化，要拍出有国际文化视野的影片。中国电影合拍公司负责人张恂则提醒，合拍电影不要进入简单移植误区，“我们接到的一些剧本，明显是照搬欧洲剧本的模式，只是给剧中角色换了个中国名字，一张中国脸‘说’着外国话，因为缺失中国本土文化的气质，肯定会水土不服。”她认为，要想拍出真正的好的合拍片，从剧本创作阶段合作双方的编剧就应该同时介入，这样才能赢得两国观众。

香港电影人吴思远则告诉国外电影人，“以前外国剧组来中国拍片，从设备到演员通通都带来，现在中国电影技术很先进，不需要把所有人员和器材带来，只需要带着好剧本、好的idea和一颗愿意同中国人合作的心就一定会成功的。”

合拍片是中国电影“走出去”的重要形式。从2001年到2010年，中外合拍影片一共有130部，其中，中欧合拍片29部，仅占总数8.52％，正在迅速发展的中国电影业，亟需与电影文化深厚的欧洲走得更紧密。

电影院产业报告范文第3篇

关键词：综合体；方案设计；编制要点

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：

随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。

一， 深刻认识城市综合体

城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市综合体具有如下的典型特征：

1,超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2,通道树型交通体系

由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。

3,现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4,高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。

5,地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

6．高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7．整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

12．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。

二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题

方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。

1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。

综上所述，土地解读具体分为：

1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。

1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。

1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；

1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；

1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。

2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。

2.1商业建筑包含非同一般的多样性。

2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。

2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。

2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。

综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。

3，交通解决方案

交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。

3.1 内外部交通体系

客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。

综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。

3.2立体化的交通系统

城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。

三， 结语

在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。

参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病

2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析