宏观调控主要目的

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宏观调控主要目的范文第1篇

关键词：房地产；宏观调控；房价；政策变迁；反思

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我国取消福利分房以来，房地产市场步入快速发展阶段，居民的居住条件与居住环境得到明显改善。然而，随着住房市场化进程的逐步推进，各种问题不断暴露出来，主要集中在房价过快上涨、住房供给结构失衡、经济严重依赖房地产投资等方面，并逐渐成为关系居民生活的重大民生问题。面对房地产业发展过程中出现的各种问题，2004年以来国家频频出台房地产宏观调控政策。据不完全统计，十年间国家有关部门共出台103项房地产调控措施。这些政策对促进我国房地产业健康发展起到一定作用，但房价过高、住房供给结构失衡以及中低收入者住房困难问题仍很突出。因此，对十年来我国房地产宏观调控政策进行梳理，总结经验及教训，对进一步完善我国房地产宏观调控政策体系、促进房地产业健康发展具有重要意义。

一、十年来我国房地产宏观调控政策的演进

（一）调控目标

我国房地产宏观调控的目标主要是促进经济增长、遏制房价过快上涨、加快保障房建设、防范金融风险以及控制土地供应等。2004～2007年，稳定住房价格是宏观调控的主要目标，涉及稳定房价的调控政策多达16项；而2008年下半年以及2009年上半年复苏房地产市场、促进经济增长则成为政府的主要关注点，在这一年期间，出台支持房地产发展的政策多达8项；2009年下半年以来，特别是2010年，遏制房价过快上涨成为房地产调控的主要目标，仅2010年就出台9项遏制房地产价格过快上涨的政策；推进保障房建设在2008年后成为房地产调控的主要目标之一，国家不断出台针对性政策推进保障房建设。

（二）调控手段

我国主要以金融、税收等经济手段以及行政规制、住房保障、土地政策等行政手段对房地产市场进行宏观调控。2004～2007年，我国主要以经济手段和行政手段对房地产业进行调控，促进房地产业规范发展以及限制房价过快上涨，调控手段比较温和。2008年以后，采取行政手段的频率不断增加，调控手段愈加严厉。

（三）调控对象

房地产调控对象主要为开发商、购房者。2004～2009年，开发商是国家房地产调控政策的主要调控对象。在此期间，国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策，如收紧房产信托、90/70政策、规范房地产税收、严格房地产开发贷款管理等。从2010年开始，购房者成为房地产调控的主要对象。出台了针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉打击炒房行为的政策，以及针对地方政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。

（四）调控环节

从房地产调控环节看，可分为供地环节、开发环节、保有环节及交易环节。我国房地产调控主要集中在供地环节、开发环节及交易环节，保有环节的调控几乎缺失。供地环节的调控主要包括供地总量控制、供地结构控制等；开发环节的调控主要包括套型结构、开发商贷款管理、打击开发商各种土地违法行为等；交易环节的调控主要包括差别化房贷政策、税收政策、个人转让住房营业税政策、住房交易市场整治等。目前，对保有环节的调控，主要是2011年开始在上海、重庆进行房产税试点，但在全国范围推广尚需时日。

二、房地产宏观调控下房地产市场的变化

（一）房价呈不断上升趋势

2004—2012年期间，我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正，销售单价从2004年的2778元上涨到2012年的5791元，不到十年的时间内涨幅达108%。2004年以来，房价一路上涨，只是在2008年国际金融危机的影响下实体经济受到影响，消费者处于观望情绪，需求萎缩，导致全国商品房平均销售价格有小幅下跌，但随后在国家经济刺激计划后，2009年全国房价出现大幅度反弹，之后便保持稳定增长。（见表1）

（二）房地产投机现象严重

2004年以来，在流动性过度、居民可支配收入增长以及投资渠道狭窄等因素的综合作用下，房地产投机赚取差价成为各类剩余资金的最好出路。一方面，房地产开发商热衷于炒地皮，“地王”现象频现，土地闲置现象严重，一些开发商采取“捂盘”等方式，待价而沽，导致地价、房价不断攀升。另一方面，大量民间资金涌入楼市，人为抬高房价，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供给结构不合理

1998年房改确立了“以经济适用住房为主的住房供应体系”的原则，按照此原则，经济适用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供应量应占城镇住房供给体系的70%以上。然而2004年以后，住房供给结构与当初改革预期出现大幅度偏差，普通商品房、高档公寓以及别墅占据大部分的住宅供应，经济适用房等保障房不断萎缩。据中国指数研究院的《2011保障房白皮书》数据显示，2002年以后，我国保障房建设全面萎缩，2010年经济适用房销售面积仅占全部住宅销售面积的2.94%。

三、我国房地产宏观调控政策存在的问题

（一）房地产宏观调控政策缺乏独立性

我国的房地产宏观调控政策是宏观经济调控的一种手段，即作为拉动经济增长或者防止经济过热的工具，被动应对经济形势与房地产发展态势，缺乏独立性。2004～2008年上半年，由于固定资产投资保持快速增长，经济面临过热的危险，国家出台了严格控制土地供应量、房地产信贷和提高房贷利率、首付比例、住房转让营业税率等政策，这些政策无一不指向防止房地产开发过热和维护经济安全的目标。而2008年底受到国际金融危机的影响，我国经济面临增速下滑的危险，国家出台了各种优惠政策扶持房地产市场的投资与消费，目的在于维持经济增长速度。在国家政策的大力扶持下，2009年下半年开始，房价在经历短期下跌之后全面暴涨，房价面临失控的危险，2010年开始，国家又出台了“史上最严厉”的房地产调控政策，调控频率与力度空前。

（二）房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现，相关法律缺失

从我国房地产宏观调控的历史看，房地产宏观调控多以行政命令、部门规章制度、通知等形式出现，缺乏法律手段，至今未能出台一部专门针对房地产相关问题的法律，使房地产调控的约束力不强。十年来，我国房地产宏观调控一般由国务院、国家发改委、住建部、国家税务总局、国土资源部等部门以行政命令、通知、办法、意见等形式进行。如，国务院2005年《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、2011年“国八条”及“国五条”等。再如，建设部2004年《经济适用住房管理办法》、2012年国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》等。

（三）房地产宏观调控政策缺乏连续性

十年来，我国共出台了103项房地产调控措施，政策出台频率很高，但缺乏连续性，主要表现为政策波动较大，调控政策出台后，调控效果刚刚显现，又出台新的政策，进入新一轮调控周期，这也是每次调控后都迎来一次房价大幅上涨的重要原因。政策的频繁变动使市场各利益主体无法形成稳定一致的预期，房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资与消费出现非正常波动，不利于房地产市场的稳定发展。

（四）多元化的调控目标陷入两难境地

我国房地产宏观调控的目标包括促进经济增长、稳定房价、提供保障性住房、防范金融风险以及控制土地供应量等。多元化的调控目标使政府经常陷入两难的境地。一方面，随着房价不断攀升，稳定房价以及防范金融风险成为政府宏观调控的重要目标。另一方面，由于我国经济增长很大程度上依靠的是固定资产投资，房地产投资更是占据很大比重，要保持经济高速增长必须依靠房地产业的增长。因此，从2004年以来，在经济增长较快的情况下，稳定房价尚且能够成为政府宏观调控的重要目标，但经济增长一旦面临下滑的风险，稳定房价的目标迅速退位，一切政策为“保增长”服务。

（五）忽视保有环节调控，无法有效抑制房地产投机

从2004年以来我国房地产宏观调控的实践看，调控的环节主要集中在供地环节、开发环节以及交易环节，基本不涉及保有环节的调控。在这种背景下，开征房产税，针对保有环节进行调控从而提高炒房成本的呼声渐高。但受制于各种因素，直到2011年1月份才在上海与重庆进行房产税试点，首次进行保有环节调控。房产税试点已经过去两年多，在全国范围内推广仍然没有时间表，针对保有环节的调控依然缺失。

四、完善我国房地产宏观调控的策略

（一）准确定位房地产宏观调控目标

大多数发达国家在住房短缺时期也都强化政府在提供公共住房方面的责任，保障公民的住房权利。如，美国、德国、英国、新加坡等发达国家都为中低收入者提供了大量的公共住房，从而满足了中低收入者的住房需求，在此基础上逐步推进住房市场化，构建多层次的住房供给体系，满足不同阶层的住房需求。我国在经历长期的住房福利制度之后，将住房定位为商品在短期内迅速将其市场化，并将房地产业作为拉动经济增长的手段。因此，在接下来的房地产宏观调控中，应准确定位调控目标，将我国房地产宏观调控的目标定位为建立一个保障公众基本住房权利并能满足各个阶层多样化需求的多层次住房供给体系。

（二）重构我国房地产税收体系

目前，我国房地产领域的税费包括土地出让金、城镇土地使用税、营业税、土地增值税、城镇维护建设税、印花税、所得税、契税等众多税种。从我国房地产税费构成中可以看出我国房地产税多集中在开发环节与流通环节，较少涉及保有环节，这种税收制度的安排助推了地方经营土地财政及消费者的房地产投机行为，是房价出现大幅上涨的重要因素之一。为促进房价理性回归，需要重构我国的房地产税收体系。一是整合现有的各种房地产税费，撤销一些不合理的收费项目，适度降低房地产税费负担，实现简化税制、降低税率。二是将房地产税费征收的重点集中在保有环节，降低开发环节以及流通环节的税收负担，从根本上抑制投机需求。三是扩大物业税征收范围以及合理设置计税依据，使之成为地方政府财政收入的长期支柱，降低地方经营土地财政的冲动。

（三）完善住房保障体系

一方面，完善住房保障体系能保障中低收入阶层的基本住房需求，解决高房价问题。另一方面，保障房体系的完善为充分放开商品房市场价格提供条件，国家可以在稳定现有房价的情况下解决住房问题，避免房地产业的大幅波动。首先，加强住房保障在地方官员考核中的比重。住房保障体系的完善需要由地方政府执行，只有加强住房保障在地方政府官员考核中的比重，才能真正引起地方官员的重视。其次，建立多元化融资渠道。住房保障体系的资金来源可考虑三种渠道：一是中央的专项财政资金。二是规定地方政府拿出一定比例的土地出让金用于住房保障建设。三是吸引社会资金进入保障房领域。四是健全保障房进入、监督与退出机制。明确保障房的申请资格与条件，建立公正的监督机制，并完善退出机制，提高保障房的利用效率。

宏观调控主要目的范文第2篇

一、xx年年主要目标建议 就微观来看，有利方面，近年来我市经济结构明显优化，以不锈钢制品和农副产品加工两大产业集群以及一批优势传统产业竞相发展。新农村建设的全面实施，农业生产向高效化、规模化和现代化方向发展，虽然农业比重下降，但比较效益不断提高，与中央要求把发展现代农业作为推进社会主义新农村建设的着力点正好合拍。中央提出要实实在在为农民办一些实事，兴化作为农业大市必将受益更多。我市服务业发展逐渐升温，以生产业和生活业为重点的现代服务业成为经济发展和社会进步的巨大推进剂。我市区位条件不断改善，泰州长江大桥即将开工建设，对于改善我市经济发展环境带来预期利好，这些将成为推进我市经济建设的有利因素。不利方面，宏观调控由“两个闸门”向“多个闸门”转变，将给我市明年的项目建设增加难度。中央要求合理控制信贷投放，明年融资环境将更加严峻，融资难度和成本都将会加大。我市一些劣势企业在新一轮宏观调控中将被重新洗牌，一些中小企业受效益滑坡影响可能在市场竞争中受到冲击。中央继续把淘汰落后生产能力作为调整和优化产业结构的重要途径，给我市在加快科技创新和改造传统技术上带来压力。近期，国务院先后出台了一系列规范外资在华行为的政策规范，外资所享受的超国民待遇面临终结，引进外资从投入拉动经济增长向促进自主产业升级和提高自主创新能力转变，对外商投资势头不可避免的产生影响，进而带来各地对内资的争抢将更为激烈，势必对我市招商引资产生压力。进入xx年年，距离我市建成全面小康社会仅剩下五年时间，面对自身发展的压力和周边地区咄咄逼人的发展态势，我市唯有继续加快经济发展，优化产业结构，推进增长方式转变，切实增强经济发展的前瞻性，快人一步才能胜人一筹。

考虑到宏观调控措施的连续性和其滞后效应，在积极稳妥的基础上体现努力进取，预测明年我市经济总量增速宜与今年相仿。明年泰州市考核各市区服务业占gdp比重在今年基础上继续提高一个百分点，服务业本身需保持相对合理并较快的增长速度，一产和二产宜保持相对稳定的发展速度，建议我市明年主要调控目标为： 『 1 『 2

单位gdp排污强度为52吨/亿元，万元gdp能耗下降4%。

二、xx年年主要工作思路建议

xx年年拟定的工作思路是：以加快发展、科学发展为主要理念，以三个五五工程为主要目标，以经济开发区和工业集中区为发展的主要板块，以不锈钢制品和农副产品加工为主要特色，以推进重大项目建设为主要抓手，以服务企业、服务项目为主要职责。现就如何应对宏观调控，确保经济社会平稳发展，提些不成熟的看法，供领导参考。

建议主要措施：大力提升三项水平，努力做到三个优化，建立三种创新体系。

1、大力提升三项水平。一是提升招商引资水平。招商引资仍是目前拉动经济增长的重要抓手，在明确符合国家产业政策和环保准入条件的前提下，发扬优势，优选项目。围绕不锈钢制品和农副产品加工两大产业集群，重点在不锈钢制品、脱水蔬菜、粮饲加工、啤酒

大麦、淡水产品和畜禽产品深加工上延下伸等方面加大招商力度，主攻经济拉动型、产业配套型项目。强化项目全程服务，加快完备手续，在政策信息、劳动用工、流动资金融通给予专门服务，促进项目早开工、早达产。二是提升园区建设水平。相对明确各专业园区的定位，形成以开发区和戴南科技园区为两个隆起区，其他重点工业集中区为支撑的“众星拱月”式建设框架，对园区的基础设施建设进行重点投入，并列入所在乡镇的年度目标，进行个性化考核。对各个园区结合基础条件和产业特点进行分类指导，支持和吸引存量项目、增量项目向园区集聚。三是提升项目建设水平。以人民生活需要和生产必要为出发点，科学编排来年建设项目，对产业类项目和社会事业类项目进行平衡。对重点项目建设做到有计划、有责任、有反馈、有考核，项目主管部门每月向投资主管部门（发改委、经贸委）反馈项目实施情况，以便及时组织协调项目建设所遇到的问题。加强重点项目配套建设，使项目建成后尽快发挥投资效益。

宏观调控主要目的范文第3篇

1.1使经济管理与市场经济相互促进

市场是实现经济资源优化配给的重要途径，但当前市场上频频出现不正当竞争事件，干扰了经济市场的有序运转，阻碍市场对资源进行优化配置，在全球化经济趋势的带动下，我国的市场经济格局长期处于变化发展中，这就导致了矛盾的产生，即经济干预调节策略无法与日趋变化的市场经济格局协调一致，为了调解这一矛盾，政府必须对宏观经济管理进行改良创新，使经济管理工作与市场经济发展步调相互配合，通过公共传播媒介对市场经济进行优化，可以修正市场固有的问题和不足。在对宏观经济管理工作进行改良创新时，不能脱离固有的经济政策、经济干预手段和我国市场经济发展情况，应立足于实情进行改良创新，创设与我国经济政策和市场格局相符的宏观经济管理。

1.2革新经济干预促进市场资源合理配给

经济市场是实现社会生产资源优化分配的关键途径，因此要实现资源合理分配，必须依托市场。但由于当前市场经济发展并不完善，在发展的过程中仍然存在许多不足，这些问题都会对社会资源的合理分配造成干扰和影响。要想提升市场资源分配的科学性，应立足实际对我国的宏观经济管理体系进行改良创新，并选择适宜的策略调整市场中的资源配给模式，提高资源的利用率，让经济资源创造出最大的价值。政府宏观干预市场资源配给的手段主要是，调整公有财产与私有财产在市场中的比例，并对这两种财产进行合理分配，防止因分配不均扩大社会的贫富差距。

2.对宏观经济管理进行改良创新的措施

2.1调整宏观经济干预管理的方向

政府采取何种手段对经济市场进行管理和干预主要取决于宏观经济管理具有怎样的目标和方向。当前我国对市场经济进行宏观调控的主要目的就是为了解决我国社会的基本矛盾，即人民群众日益增长的物质需求与落后社会生产力之间的矛盾。因此，政府在制定宏观经济管理方向时，要按照我国市场经济格局及发展趋势来决定，并且调控方向并不是一成不变的，它应该伴随市场的变化而变化。比如，在市场出现通货膨胀时，政府应采取适当的干预措施，控制经济局势，使市场逐渐收缩冷却。当市场出现通货收缩时，国家应采取一些刺激市场运转的措施。宏观调控的目的不仅要确保市场经济整体稳定均衡，还要控制经济结构稳定，各个行业均衡发展，防止某一行业单独膨胀。

2.2革新宏观经济调控的执行机构

在市场经济中，宏观调控执行者并不是唯一的，而国家是最主要的执行者。在对宏观经济调控的执行机构进行革新时，主要应拓展以下两个方向，一是构建全新的经济调控机构，二要革新经济管理职权。为了实现经济调控执行机构的革新，政府应组织创建一个拥有宏观干预调控职权的专属机构，将干预经济的职权集中交给某一机构可以有效杜绝目前多头管理、职能分散的混乱情况。而在革新职权方面，拥有宏观干预市场职权的执行机构在对市场进行调控时，应多采取市场调控策略，少采取行政措施。

2.3革新经济干预的方法和手段

当前，政府在对市场经济进行干预管理时，主要采取的措施是调整银行利率、调整货币价值等，很少采用行政方式对市场进行干预。在革新市场经济干预措施时，应逐渐减少行政方式对市场的过度干预，尽可能以市场干预手法为主。虽然在政府和人民的共同努力下，我国的市场经济发展已经取得了长足进步，经济风险评估和应急方面也形成了一套固定的模式，但由于我国的市场经济起步较晚，当前我国市场仍然存在许多问题，例如房价虚高、行业结构不平衡、内部市场狭窄等。因此，政府必须结合实际，积极革新市场干预方式，为我国经济发展保驾护航。

3.结束语

宏观调控主要目的范文第4篇

关键词：国家规划教材 经济与政治基础知识 社会主义市场经济 特点

在国家规划教材《经济与政治基础知识》（下面简称新教材）的教学实践中，笔者充分体会到新教材全面贯彻素质教育思想，从社会发展对高素质劳动者和中初级专门人才需要的实际出发，注重对学生的创新精神和实践能力的培养。

一、市场经济是市场在资源配置中起基础作用的经济

市场是社会生产和社会分工发展的产物，它是和商品经济同时产生和发展的。市场有狭义和广义之分。狭义的市场是指商品交换的场所，即有形市场。

广义的市场包括有形市场和无形市场。所谓无形市场是指没有固定的交易场所，靠广告、中间商以及其他交易形式，寻找资源或买主，沟通买卖双方实现交换。因为没有固定的场所，所以在这里，买卖或交换的实现过程就是市场。因此，广义的市场就是商品交换关系的总和。

市场经济是商品经济发展到一定阶段的产物。市场经济和商品经济既联系又有区别。商品经济反映的是人们进行劳动交换和经济联系的一种经济形式。市场经济则是指社会资源配置的一种方式。市场经济是市场在资源配置中起基础性作用的经济。资源配置就是指把有限的资源（人力、物力、财力和土地）配置到社会需要的众多领域和部门中去。在市场经济中，社会资源的配置是由市场机制实现的。市场机制就是市场经济运行过程中，市场经济机体内的竞争、供求、价格等要素之间的有机联系。

二、现代市场经济的基本特征

1.资源配置市场化

资源配置市场化是市场经济的根本特征。主要表现在：市场供求关系的变化影响市场价格，价格反映资源稀缺程度。

2.企业行为主体化

企业是市场主体，企业的行为应该是市场主体的行为。

3.宏观调控间接化

在现代市场经济中，政府的宏观调控是必需的。但国家一般不直接干预企业的生产经营活动，而是通过各种经济手段和相关政策，来影响价格、利率、汇率、工资等市场信号，从经济利益上引导企业调节自身的生产经营活动，从而达到宏观调控目标。

4.市场体系完善化

建立健全规范的市场体系，是市场经济有效运作的前提。因此，我们要规范市场行为，加强市场管理，制订市场规划，维护市场运行的正常秩序。

5.市场管理法制化（略）

6.保障制度社会化

完善的社会保障制度是搞好市场经济的重要保证。

三、社会主义市场经济的所有制基础

市场经济作为一种资源配置方式，是与商品经济密切连在一起的。因此，它既可以存在于资本主义社会，也可以存在于社会主义社会。市场经济与社会主义社会的基本经济制度相结合可以为社会主义社会的经济发展服务。社会主义市场经济与资本主义市场经济的根本区别是所有制基础不同。社会主义市场经济是建立在生产资料公有制基础上的，公有制是我国社会主义市场经济的基础。

在我国，社会主义公有制经济有国有经济、集体经济和混合所有制经济。混合所有制经济中有国有成分和集体成分。在我国社会主义初级阶段，除了占主导地位的公有制经济还有个体所有制经济、私营经济和外资经济等非公有经济，它们是社会主义市场经济的重要组成部分。

我国现有阶段的所有制结构就是以公有制为主体，多种所有制经济共同发展。我国现阶段的个人收入分配结构是以按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配结构。这是适应现阶段生产力发展的要求的。

四、社会主义市场经济的特点

第一，公有制占主体地位是社会主义市场经济的基本标志。在发展社会主义市场经济中，只有坚持公有制为主体地位，劳动者的主任翁地位才能得到体现，最大限度地满足劳动者不断增长的物质和文化需要，社会主义生产目的才能得到实现。消灭剥削、消除两极分化、实现共同富裕才有了根本保证。

第二，社会主义市场经济以实现共同富裕为主要目标。

第三，在社会主义市场经济条件下，国家能够实行强有力的宏观调控。

宏观调控主要目的范文第5篇

【关键词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税

一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介

我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标。调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段。通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节，以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导，同时配合信息宣传活动进行引导，以实现对房地产业的政策调节。经济政策和行政政策各具特色，相互联系，相互补充，共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系，如图1所示。

在我国房地产宏观调控政策中，经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策。经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的。供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配。政府可以通过调节一些经济参数，如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求，达到调控目标。行政政策的作用路径不同于经济政策，其主要是针对开发商施加影响，不适用于一般消费者。主要可以通过限制直接限制房价的方式，限制房产结构等方式调控房地产市场。现阶段我国政府主要采取经济政策调控，一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时，才会采取行政政策手段。

二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析

近几年来，我国出台了一系列房地产宏观调控，但效果不容乐观。

可以看出，今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高，房价涨幅也随调控政策起伏不定，很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用。造成这种困境的原因主要有以下几个方面。

1.随着我国城市化进程的发展，土地资源愈发紧缺。这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。我国地少人多，房地产开发用地紧张。目前我国人均耕地约1.43亩，不足世界平均水平的40%。我国人口基数大，随着城镇化进程的加快，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。这种情况导致土地价格大幅上涨，继而导致房价持续攀高。

2.我国经济发展对房地产业过度依赖。长期以来，我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业，导致了我国经济对房地产的过度依赖。我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入。因此，房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入。2012年前11个月，我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元，与2011年同期相比减少了30%。以此推及全国所有城市，2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿。这样，各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方，因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强，执行力度不大，这对调控效果产生很大影响。在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下，政府往往更注重经济增长，其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高。

3.我国贫富差距悬殊，目前政府房产业税收政策不完善。我国目前最贫困人口约占总人口20%，但他们占收入或消费的份额却只有4.7%，然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%。富人有一次性付款买好几套房子的经济实力，而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子。在在这种大背景下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房货利率，这使得买房的经济起点提高。对于富人来说买房本不差钱，一次性全额付款也没关系，而对于穷人来说，高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力。提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房，反而给穷人增加购房压力，导致更多的人买不起房。变相的给了少数富人买更多房子的机会。至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了。价格由供求关系决定，当前房地产市场需求远远大于供给。此时征收交易税对对抑制房价毫无影响，市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家。这样，相当于政府直接向买方征税，这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大。

4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响。部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计，产生了很大负面影响。一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”，但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用。例如在房地产宏观调控中，房地产行业向金融机构贷款被限制，这大大阻碍了房地产供应商的发展。2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放，这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家。近几年来我国房价上涨过快，最根本的原因还在于住房供求的不均衡。因此，从长期来看，如果房地产市场供应不能继续增加，房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑。人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化，房价上涨压力依然很大。

此外，房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率，又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升。然而，随着调一些控政策的实施，导致房地产市场洗盘严重，已初步形成寡头垄断的市场格局。一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本，在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断。

三、我国当前房地产业宏观调控的出路

1.加快土地税制改革，合理规划，提高土地配置效率。世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政，千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。国外中央政府限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性，又能在一定程度上保护耕地，使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。因此，我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验，合理规划房地产用地，以开发中小户型为主，着更集约的原则来进行房地产开发，提高土地的配置效率，坚持走资源节约型道路，满足人民群众安居乐业的需要。

2.逐步改革地方政府绩效评估体系。重视对社会公平目标的追求，建立更科学的绩效评估体系。同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束，多管齐下，促使地方政府将房地产宏观调控政策落到实处。

3.加快对现有税制的改革，设计更合理的房地产业税制。房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标。对于我国当前的房地产市场来说，征收房产税是一种长期有效的调控手段。房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担，从而有效的抑制投机性需求。这种调控方式可以长期留存，并通过税率的调整来收紧或放松。我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作，且已取得了初步成效，当然也发现了一些问题。因此，要总结经验，对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题，组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定，逐步去完善房地产税制度。

此外，还应建立健全房地产业相关的行政法律法规，切实保障房地产宏观调控政策的实施。并通过信息宣传，舆论引导等手段使政府房地产宏观调控政策为大众所知，彻底深入人心。

参 考 文 献

[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究.哈尔滨工业大学博士论文.2008（9）

[2]王兵.关于当前房地产宏观调控政策的思考[J].科技信息（科学教研）.2007（15）

[3]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊.2013（4）

[4]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007（1）