宏观调控的方式

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宏观调控的方式范文第1篇

摘 要：自2010年4月17日了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是所说的“新国十条”，对于遏制房价过快上涨问题从明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五方面提出了要求后，直到现在政府一直在控制房价的过快增长，但是效果并不是特别明显，由此又引发了社会对政府职能对于房地产市场宏观调控的思考。

关键词：政府职能；房地产市场；宏观调控

纵观我国房地产市场，从1984年开始发展房地产业至今，经历了起步、积压和房价快速增长三个大的阶段，尤其近几年房价的增长速度更是与人民的收入增长不相符。

一、房价过高增长过快的原因

在人们的生活水平不断提高的进程中房地产市场随之迅速发展，与此同时商品房价格也在随之迅速增长，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。那么房价短时间内过快增长房价过高的原因究竟是什么呢？

（一）房地产市场利益链条太长

房屋是房地产市场中的最终产品，我们知道价格是商品价值的货币表现。在实际中一种商品的定价是由其内在成本加上合理的利润呢来确定的。在房地产开发的过程中，房价的确定也要遵循这一原则，但是在整个房地产开发过程中由于利益链条太长以至于使房地产开发的成本提高，最终使房价增高。

首先是建设用地，在我国现行的土地制度下，要取得土地的开发建设权利要从政府手中买得土地的开发利用权，由此政府成了这一利益链条中的第一个利益主体；其次，在开发过程中需要建筑工人，那么可能将工程发包出去，在这个过程中一层层的“包工头”又成为一个利益主体；再次，楼房在建设过程中需要各种材料，如沙、石、水泥、钢材、水电暖配套材料等等，有的还会涉及到各种各样的内饰装修材料，那么这些材料的生产商、销售商等有成为链条中的一些利益主体；最后，开发商在销售过程中自己成为链条中的最后一个利益主体。如此一来，房价在如此多的利益主体利益的趋使之下，使房价节节攀升。

（二）商品房供求关系决定

房屋价格也是由供求关系决定的，从需求角度看，改革开放以来，我国经济快速增长，人均收入不断提高，城市化程度不断提高，城市人口不断聚集，导致对城市住房需求增加。再看供应竞争的情况。本来嘛，房价上升，激励上升，供应增加，包括土地在内的生产要素供应增加，此乃市场经济应有之义。可这是自由竞争机制下供应行为的逻辑，我国现行的土地流转制度与完全的自由竞争机制还有一定的差距。目前，我国现行土地制度规定，农业用地要转化为工商业用地，中间必须收归国有，再由国家将土地批租出去（就是把土地的使用权拍卖出去），才能完成农业用地到工商业用地的转化。但是目前一方面土地转让价格不合理，使得农业用地不能顺利转化为工商业用地，导致商业用地供应不足。另一方面从政府拍卖工商业用地的角度看。在土地拍卖过程中，房地产开发商拍到的土地价格较高，拍买到的土地数量自然就下降了，这个环节又导致了住房用地供应不足。土地供应不足导致了商品房供应不足。

（三）投资性购房和投机性购房大量出现

在供求关系本来就已经失衡的情况下，又出现了大量的投资性和投机性购房。由于政策影响，房地产市场攀升，一些人借机囤积房源、转手获利的一种特殊的团队投资性购房行为，炒高了房价。还有以房养房的投机购房行为。经济学家羊慧明在“投机性购房比例过高，楼市调控应转向局部‘退热’”一文中指出一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投机性购房比例占30%-40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，内地房地产市场的主要问题是投资、投机性需求过热。

二、政府职能对于房地产市场的作用

在市场经济体制下，政府平时不该干预市场经济的自由发展由市场自己调节，可当市场失灵时无法调节社会产品总供给和社会总需求失衡问题时，那就该由政府的经济政策解决这一问题了。我国房地产市场出现的问题可能需要调动国家的宏观调控职能来解决了。稳定物价是我国宏观经济调控的四大目标之一。所以国家对于房地产市场的宏观调控应当从价格调控方面入手。

（一）充分落实限购政策的实施

虽然限购作为一项政策，在调控城市房价过快增长上是一剂立竿见影的良药，并且实施限购政策也并不是一个长久之计。但是在一定意义上对于炒房和投机性购房者以不小的限制，对于短期内遏制城市房价过快增长起到一定的积极作用，所以要暂时全力贯彻落实。

当然限购的目的是平衡已有商品房与需求的关系，可是限购虽有立竿见影之功，但没有根治之能，也只是治标不治本。要从根本解决还是要从根源入手。一方面，在需求上要是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降；另一方面，在供应上，完善现行土地流转制度，降低土地流转费用，用以增加土地与房地产供应，稳定下降住房价格。但是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降是不可能的也是与改革开放发展经济目的相左的，所以我们应注重第二个方面的改革。

（二）加强经济适用房、廉租房的建设与落实

近年来的报道保障房建设成绩不容乐观，部分城市开工率很低。经济适用房和廉租房等保障房对城市居民来说是相当重要的。在农村，农民可以根据需要和条件申请宅基地建造住宅来满足自己的住房需求，可是在城市，城镇非农业户口居民既无申请国有土地建筑住宅的权利，又无申请农民集体土地建筑住宅的权利，所以政府建设经济适用房和廉租房一方面是便民利民工程，另一方面也是在宏观上通过“计划”的方式对房地产市场的调控。

（三）利用货币政策对房地产市场调控

中国人民银行作为中华人民共和国的中央银行，在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定。货币政策其中就包括信贷政策，通过对买方贷款的规定限制已有房人对购买房屋的限制来规整房地产市场，调控房价。对于信贷政策的规定可以模仿个税的分级累进制，就是依据买房人已有的房屋数目决定首付金额和贷款利率等。当然这一措施存在一个缺陷就是需要房屋登记机构等其他部门的配合。

（四）税收调控保证总供给与总需求的基本平衡

税收政策是现代政府干预、调控经济的政策工具，并且税收本身具有的强制性、无偿性和固定性，具有其他调控手段所不能替代的作用。一方面，通过税收对国民收入分配进行调控，相应的提高免征额、合理的确定纳税等级以更好实现社会分配公平，增加低收入群体的购买力。另一方面，通过税收调节社会总供给与总需求，对于房屋购买者的征税同样可以模仿个人所得税的超额累进征收，对于多套房的征税高于或远高于多套房的税率；另外对于继受的房屋的征税方式又可以模仿购买多套房征税方式或进行“差额税率”等其他方式。从而保证社会总供给与总需求的基本平衡。（差额税率：指房屋继受人将房屋所有权转移给政府，政府给予继受人低于市场价又高于实际占有房屋并缴税后所得利益，使继受人更大的获取利益，政府将房屋投入市场增加供给量并将售出获得的收益冲抵应收税收。）（作者单位：中国矿业大学（北京）文法学院）

参考文献

[1] 王兴康《价格的奥秘》中国发展出版社，2011年1月第1版。

[2] 武《市场经济学》清华大学出版社，2009年12月第2版。

[3] 李昌麒《经济法学》中国政法大学出版社，2007年9月第3版。

[4] 彭万林《民法学》中国政法大学出版社，2007年2月修订版。

宏观调控的方式范文第2篇

(一)住房价格宏观调控采取的措施

近年来政府为调控住房价格相继了一系列宏观调控政策，采取了诸如增加居住用地有效供应、增加住房供应、建设保障房等多种措施。其中，既有尊重市场机制和利用价值规律的措施，如增加居住用地有效供应、增加住房供应等;又有行政强制性干预的措施，如实施政府指导价、实施限购令等。从各项政策的社会影响来看，政府指导价、限购令和税收调节尤其引人关注。其一，政府指导价不是由政府制定商品房交易价格，而是由各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持住房价格基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。其二，限购令是2010年4月30日北京市出台的国十条实施细则中明确提出的:自本通知之日起，暂定同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房。上海、深圳等50多个城市也相继实施了限购令，但这些限购令宽窄不一，且仅是权宜之策。其三，税收调节是指以税收的杠杆作用调节和引导社会经济运行，其作用也有局限性，主要受到诸如调整领域、调整方法、课征深度、价值规律、投资环境等因素的影响。

(二)住房价格宏观调控措施的法律依据

上述住房价格调控政策所涉措施非常广泛，但却并没有提及这些政策措施的法律依据，是大政府背景下行政权过分膨胀的典型表现，需要防止在住房价格宏观调控的幌子下越权和滥权，防止损害社会公共利益和私人利益。因此，有必要从依法行政的角度重新审视住房价格宏观调控的法律依据。首先，关于增加居住用地有效供应问题，相应的法律依据主要包括《土地管理法》,《物权法》,《城乡规划法》。其次，关于税收调节，国家出台的宏观调控政策表述为:继续实施差别化的住房税收政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用等，税收调节的法律依据包括《立法法》,《税收征收管理法》。再次，关于政府指导价，其法律依据主要为《价格法》。但所出台的政策又具有很强的原则性，其本身并不具备直接适用的条件，而必须通过地方性细则加以落实。这样一来，这些政策又成了地方政府宏观调控的依据，在层层落实的过程中产生了把法律束之高阁的后果，无法发挥法律在宏观调控中的应有作用。

二、住房价格宏观调控限制条件解析

(一)住房价格宏观调控政策自身存在的问题

这主要表现在政策出台过于频繁，同时前后政策之间重复率过高两个方面。下面对宏观调控政策中影响住房价格的几个关键性措施加以对比。通过同项对比可以看出住房价格宏观调控政策整体上存在的问题:第一，国家宏观调控政策的出台时间比较密集，而这些政策又几乎都面对同样的问题如何抑制住房价格涨势?说明政策的出台缺乏应有的调研和深思熟虑，政策的有效性在实践中没能得到应有的体现。第二，通过前后政策之间的同项比较可以看出，政策的关键性措施基本相同，很少在后继政策中有创新性表现。这也是政策频出而效果不佳的原因所在。

(二)缺乏配套制度保障的关键性措施

政府宏观调控过程中的保障房建设、限购令、信贷调节和税收调节等关键性措施，因为缺少配套制度的保障，均没有产生预期的效果，并面临初衷失守问题。首先，由于保障房的分配方案缺少社会征信和听证程序，经常在政府内部被私相授受。据悉，2012年全国查处保障房违纪违法问题340件，有382人受到责任追究。主管官员监守自盗严重削弱了保障房的宏观调控作用。其次，限购令试图通过限制购买量来抑制住房价格，然而限购令很难对刚性需求产生影响;同时，在炒房客己经有了大量囤积的情况下，限购令更难在短期内见到成效。因此，限购令作用空间有限。再次，信贷调节，试图通过限制银行贷款来抑制购买力，是一种违背市场规律的做法，而且违背社会公平。因此，信贷调节的功能也在逐步弱化。最后，税收调节无论对于开发商而言还是对于购房者而言，都是增加购房成本的措施，并产生抑制买方市场的效果。

三、住房价格宏观调控所引发的争议

(一)保障房之争

保障房之争主要围绕四个问题展开:一是分配公平问题。保障房是低收入无房者的安居工程，是一项惠及穷人的社会政策。然而由于其建设规划和分配方案都是政府关起门来搞，所以经常被管理者私相授受，很多保障房实际上落进了富人的腰包。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示保障性住房分配管理是件难事。其中管理者监守自盗仍属监管工作的重点。二是质量问题。由于保障房属于惠民安居工程，利润空间小，开发商往往以偷工减料的方式从中渔利，加之政府主管部门疏于监管，从而产生了大量的豆腐渣工程。三是资金来源问题。尽管财政部一再强调:保障性住房资金来源有保证，但在保障房建设中，建设资金的筹措和建设用地拆迁到位，是两个突出的难点，却是不争的事实。

(二)限购令之争

限购令颁布实施后引发了广泛的社会争议，争议主要围绕两个问题展开:一是限购令对住房价格涨跌的影响;二是限购令存废的问题。就前者而言，不管开发商、专家、学者争论的多么激烈，实际情况却是住房价格继续上涨:根据国家统计局的最新数据显示，2013年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个;除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。说明限购令并没有使住房价格下跌，只是涨幅受到了控制。就后者而言，由于限购令是一把双刃剑:一方面限购令可以有效打击投机购房，在稳定住房价格方面发挥了一定作用;另一发面，它的存在违背了市场经济发展规律，在控制住房价格过快增长方面治标不治本。

(三)税收调节之争

税收调节政策自应用之日起便引发了广泛的争议:政府以调控住房价格为名开征或加征住房交易税，然而许多学者却认为税收与住房价格无关，许多开发商甚至提出了税收推高住房价格的观点。的确，在土地财政的背景下，税收调节实际上产生了增加财政收入的效果是不争的事实，但也进一步增加了有刚性购房需求群体的购房成本。

四、住房价格有效调控的基本要求

(一)程序合法

依法治国的要义在于权力制约和人权保障，如果权力得不到有效制约，人权保障也就是一句空话。政府在住房价格调控政策制定和实施过程中均存在滥权问题。从政策出台的程序来看，既没有征求社会意见，也没有举行听证程序，因而也就没有得到广泛的社会理解和支持，在一片质疑声中面临着失信的窘境。从政策的内容来看，按照《立法法》的规定，税收基本制度属于全国大常委会职权范畴，政府无权决定税收的开征或加征。而在住房价格宏观调控政策中，政府直接决定了税收调节政策，明显属于越权行为。从政策落实情况来看，增加土地供应应当依照宪法、土地法等法律进行，而实际情况却经常是开发商在被征土地上动武，政府则睁一只眼闭一只眼，甚至直接实施强制拆迁。这明显置宪法、土地法和物权法等法律于不顾。因此，应当在宏观调控中格外注意政策合法化问题，防止滥权所造成的以身坏法的后果。

(二)目的正当

对住房价格宏观调控政策提出这样的限制主要出于两点考虑:第一点，政府是高住房价格的受益者。有分析指出，土地垄断价格过高增加了住房建设成本，土地出让收入成为政府财政收入的主要来源，被称之为土地财政。这可以从1999年-2008年期间，及其以后的土地财政收入对比中得到证实。国土资源部2010年2月公开的数据显示，1999年2008年十年间，全国土地出让收入累计5. 3万亿元，其中多数为2004年土地出让实行招拍挂以来所获得。第二点，政府在住房价格宏观调控中充当了裁判员的角色，这也是其把住房价格调控政策定位在打压买方市场的根本原因。运动员和裁判员的双重身份是住房价格宏观调控乏力的主要原因，由此应该强调宏观调控政策目的的正当性。

宏观调控的方式范文第3篇

关键词：房地产；宏观调控；市场规模；实证分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 ― 2234（2017）04 ― 0077 ― 03

一、房地产市场规模的发展现状

房地产行业是我国的支柱型产业，具有很强的联动效应，房地产业的规模扩张，可以促进国民经济的增长。但当房地产业过度扩张致使市场过热时，可能会导致投资过度集中，房价迅速攀升。根据国家统计局公布数据，我国房地产开发投资额从2000年的4984.05亿元增长到2015年的95978.85亿元，15年间增长了近20倍，年均复合增长率为21.79%。从政府的角度来说，房地产业的发展需要建立在满足人民生活需求的基础上。当市场规模的过度发展导致房价过高时，政府需要采取措施加以限制，消解投资过热的现象，使房价水平回落到合理区间。本文从政策作用机制角度出发，分析我国政府对房地产市场规模的调控影响，根据实证检验结果进行评价，并提出相应的政策建议。

二、影响房地产市场规模因素的文献综述

目前对影响房地产市场规模因素的研究主要侧重房地产市场规模与地区人口发展的关系，房地产市场规模与城市化的关系，房地产市场规模与经济增长的关系等方面。

在房地产市场规模与地区人口发展因素方面，龙奋杰、吴公牛2003）利用我国31个大中城市2000年末的数据建立多元线性回归模型，证明直接影响房地产投资的人口因素中暂住人口对房地产投资的重要影响〔1〕。何薇、章恒全（2014）选取经济、社会、政策机制等三方面的驱动因素进行主成分回归分析，证实人口发展对房地产投资存在显著的驱动作用〔2〕。

在房地产市场规模与城市化因素方面，赵朋（2006）从理论上分析了房地产投资增长的两种效应对城市化水平影响，并通过一般均衡模型证实了房地产投资与城市化的正相关关系〔3〕。张立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省际面板数据进行实证研究，结果表明：全国层面上，其他影响因素一定时，空间城市化和资本城市化对房地产开发投资的影响远大于人口城市化〔4〕。

在房地产市场规模与经济增长因素方面，黄忠华、吴次芳等（2008）采用1997-2006年我国31个省市的面板数据，证明全国及区域层面房地产投资能够引起经济增长，并且相互影响〔5〕。潘涛、李敏等（2015）利用2000-2011年全国31个省市财政支出、房地产投资和经济增长的有关数据进行实证，研究表明房地产投资对经济增长具有明显的促进作用〔6〕。

根据以上研究结果，房地产市场规模的发展受多重因素的影响。而从我国产业发展的环境来说，政府宏观调控不可忽视。要全面总结房地产市场规模的影响因素，则需要结合对政府宏观调控作用的分析。

三、房地产市场规模主要政策作用机制

政府应对房地产规模过度扩张时，主要运用金融政策、土地政策、税收政策等手段，调节相关的市场需求状况、土地获取渠道、资金融通渠道，将行业的投资发展速度维持在合理程度，保证房地产行业的产品及价格能够贴合民生需求。

在市场需求状况中，购房者的需求受信贷税率等政策调控的影响。政府可以通过金融政策对个人住房贷款的投放量和额度进行调节，调控房地产企业的回笼资金量，影响房地产企业的发展规模。在税收政策方面，政府通过实行差别化税率，放宽首套房征税额度，提高二套房等的征税额度，以此挤出投机性需求。购房者消费资金是房地产企业后续运转资金的重要来源，通过政策调节购房者需求，可以起到控制房地产企业开发投资规模的作用。

在土地获取渠道，一般有“招拍挂”的方式〔7〕。为防止大型房地产企业过度囤积土地，政府通过调控土地供应量、用地途径，抑制土地储备过热。另外，房地产开发企业还会通过兼并重组来扩充土地占有量，实现规模化扩张。针对这种情况，政府通过制定并购重组规范来调控房地产行业的并购行为，合理分配土地资源。

在资金融通渠道，房地产企业融资主要来自银行贷款。一方面，政府运用信贷政策调整银行贷款利率、额度，调节整体融资环境，使房地产行业的融资规模合理化，防止资本过于集聚在房地产行业；另一方面，加强对融资来源的监管，限制非法渠道的资金进入房地产业融资范围，保证调控政策的实施效果。

四、多重政策影响房地产业市场规模的实证分析

结合上文，我国政府为实现房地产行业健康发展、资源配置效率提高的宏观调控目标，运用了税收、土地、金融等主要政策对房地a业的投资规模和发展规划进行引导性调控，保证房地产业市场规模的合理发展。接下来对政策影响房地产业市场规模的效果进行实证分析。

（一）变量数据的选取及单位根检验

本文收集了2007年到2015年的全国性季度数据，原始数据均源自中国建设银行网站以及中经网统计数据库。本文采用Eviews 8.0来进行格兰杰因果检验〔8〕。

政策方面，房地产税收政策调整选取全国房产税收入（简称PTR）进行表示；土地政策选取房地产开发企业土地购置面积（简称LPQ）作为政策变量；金融政策选取1-5年中长期贷款利率（简称LIR）作为变量。本文选取房地产开发企业投资完成额（简称RI）代表房地产市场规模，进行分析。

为了消除变量数据的异方差性，变量中的比率指标均乘以100，再对所有变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。

采用ADF检验法对4个变量展开单位根检验，判断各时间序列数据的平稳性。检验得知，4个量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。

（二）协整性检验

本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。

根据表2内容所示，在5%的显著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四个变量之间存在着2个协整关系，这说明了房产税收入、土地购置量、中长期贷款利率与房地产投资额之间存在着长期稳定的经济关系。

将变量在检验中的协整系数标准化，可以得到如下方程式：

方程式体现了变量间的长期均衡关系，即房产税收入和土地购置量对房地产投资额产生正效应，而中长期贷款利率则对房地产投资额起负效应。并且根据方程，房产税收入对房地产投资额的助推作用即影响系数最大，土地购置量次之，中长期贷款利率的影响作用最小。

（三）格兰杰因果检验

结合单位根检验和协整检验结果，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并存在协整关系，因此进行格兰杰因果检验，显著性水平取10%，滞后期取1-4，检验结果如下文。

据检验结果的F统计量和P值，对于PTR，仅在滞后1期时，PTR是RI的格兰杰原因；对于LPQ，在滞后1-4期时，LPQ是RI的格兰杰原因；对于LIR，仅在滞后4期时，LIR是RI的格兰杰原因。

也就是说，在相对较短的时期里（滞后1季），上一季房产税收入与土地购置量是影响当季房地产投资发展的因素；在相对较长的时期内（滞后4季），房产税收入、土地购置量、中长期利率三者与房地产投资额之间存在着显著的影响。结合上文的协整方程式，从长期来看，税收、土地、金融等政策都影响着房地产开发投资规模，并且政府在信贷等金融方面的调控会抑制房地产规模发展，而短期来看，政府在税收、土地方面的调控对房地产规模发展的效用更为显著。

五、政策建议

实证表明，政府宏观调控能够对房地产市场规模起到相应的调节作用。其中，税收政策和土地政策能在短期内实现一定的调控效果，也存在着长期效应；而结合金融政策，可以长时间的维护政策目标，起到理想的政策效果。

由此，本文从税收政策、土地政策、金融政策等宏观调控方面出发，提出以下政策建议：

第一，完善税收政策，适当调整税收优惠政策。政府在弥补保有环节税负空缺时，应减轻流通环节征税额度，促进住房资源的合理流动，以保证房地产开发与存量周转相结合，使市场规模控制在合理的水平内。同时，在房地产业发展过程中，若出现投资过热现象，政府应适当取消土地增值税、个人所得税等优惠政策，减少投机行为产生的便利条件。

第二，合理规划土地供应，实现土地的有效供给。政府应加强土地供应规划，注意与城市规划结合。合理供应住房建设用地同时，根据住房市场的去库存分化现象，进行分类调控，结合现状提升一二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量。并根据当地供需状况扩大相应住房建设用地供应计划，以最大限度的实现政策目标。

第三，灵活运用利率杠杆，加强监管房地产企业的资金周转。政府应加强银行融资监管力度，对开发商项目贷款按低中高档类型住房进行区分，对于中低档住房实行利率优惠政策，对高档住房提高利率，并按情况扩大差别力度。同时，结合房地产业的发展现状分类调控，采取诸如提高一线城市信贷首付，降低三四线城市的首付比例等措施，提高政策调节的针对性。

〔参 考 文 献〕

〔1〕龙奋杰，吴公.城市人口对房地产投资的影响研究〔J〕.土木工程学报，2003，（09）：65-70.

〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地产投资驱动力研究〔J〕.武汉理工大学学报：信息与管理工程版，2014，（02）：274-278.

〔3〕赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究〔J〕.华东经济管理，2006，（10）：37-40.

〔4〕张立新，秦俊武.城市化与房地产开发投资区域差异―基于动态面板数据模型的实证〔J〕.当

代财经，2014，（11）：103-110.

〔5〕黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长―全国及区域层面的面板数据分析〔J〕.财贸经济，2008，（08）：56-60，72.

〔6〕潘涛，李敏.政府支出、房地产投资与经济增长―基于省际面板数据的实证分析〔J〕.工业技术经济，2015，（03）：138-144.

〔7〕吴振华，蒋红.房地产市场主体行为对土地价格的影响实证研究〔J〕.价格月刊，2015，（11）：

宏观调控的方式范文第4篇

在各项调控政策的作用下，2012年3月份，国房景气指数为96.92，比上个月回落0.97点，跌至连续33个月的新低。目前，房地产市场整体处于低迷状态。

土地市场现状。一季度全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。楼面均价为1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度扩大3个百分点。

住房市场现状。3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市增至38个，新建住宅销售价格同比下降0.7%；一季度商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。

房地产企业现状。由于商品房市场交易低迷，现金流问题导致一些开发商破产。今年以来，北京、武汉以及四川等地，已有上千家房企从楼市“消失”。其中，北京473家，武汉200家，四川省423家。而锦绣天地房地产开发有限公司、瑞达实业投资有限公司、顺德广德业房地产公司等直接向政府申请破产保护。

二、住房市场发展趋势的基本判断

基本判断一：严控住房投资性需求，支持自住型住房需求，是今年楼市调控的主方向。

国家实施宏观调控政策以来，已经取得了一定的效果，但难掩调控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依据各地实际对调控政策进行了适度调整，若不考虑首套房贷利率方面的微调，约有18个城市从不同角度对政策进行了微调；其中，广东佛山、成都、上海等松绑限购和安徽芜湖对购房者减税的政策很快被中央勒令叫停；但马鞍山对自住性住房需求的补贴，常州、南京、吉林等城市放宽公积金使用政策、上调贷款额度等，中央政府则未有表态。

由此可见，严厉调控住房市场投资性需求，支持自住需求成为我国住房市场调控的主方向，这种调控的主方向在未来一年中将不会变动。

基本判断二：限购政策会走向普通商品住房市场的限购，而放开非普通商品住房市场。

不难发现，限购政策的目标是在保障普通居民住房消费需求的前提下抑制投机投资性需求，即限价政策充分注重住房的消费属性。住房消费属性（即不管是租还是购，一户家庭应有一套住房居住）优先得到满足，是限购政策立论的现实基础。因此，以一户一套住房作为我国住房体系的基本政策取向，其内在的逻辑推演则是，普通住房市场限购可能是未来住房市场的一种核心价值取向。需要注意的是，此处普通商品住房是90平方米以下的住房。在强调住房消费优先性的同时，并不排斥住房资源的投资属性。因此，一户一套住房消费应局限于居民基本住房的需求，这是居民基本居住权以及土地公有制内在决定的，也是我国土地资源极其有限所决定的，这就需要对普通商品住房市场进行长期限购。

而对非普通商品住房，则应发挥其消费属性与投资属性的双重功能，由居民自行选择；显然，发挥住房的投资属性也是解决当前居民资金流动性过剩而无投资渠道的现实需要。当然，放开高档住房市场，取消限购政策，并不等于不调控高档住房市场。吸取国外房地产泡沫崩溃所产生各种问题的教训，需要政府通过税收、金融手段进行调控，防止住房市场出现系统性金融风险。

基本判断三：限贷政策会细化为首套住房与非首套住房家庭、在普通商品住房与非普通商品住房的差别化信贷政策。

我国住房体系的价值取向可表述为：“低端有保障、中端有支持，高端有调控”。而“一户一套住房”政策就是对中端收入人群的支持政策，保障住房资源尽可能地配置到需要居住的家庭，即“限购”政策就是一种支持政策，显然是“一户一套住房”政策的细化政策；当然，“一户一套住房”需要更多与之相配套的细化政策。

因此，在信贷政策方面，需要通过差别化的信贷政策支持中端人群，调控高端人群，可具体体现为：对购买首套住房的家庭，且购买普通商品住房的人群，在信贷中，从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，支持其购买自住住房的行为；对购买首套住房，且购买非普通商品住房的家庭，也应从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，但应与购买普通商品住房的人群区分开来；对已拥有自住住房的人群，应限制其购买普通商品住房，也应限制其贷款购买普通商品住房，若购买非普通商品住房，则可从首付、利率调节其投资行为，促进非普通商品住房市场健康平稳发展。

当然，实际运作中，政府在可区分的情况下，可对改善性需求人群给予适度的优惠措施，但应与购买首套商品住房的家庭区分开来。

基本判断四：住房价格回调后，会走向平稳上升的通道，但房企的超额利润可能会结束。

房价回调是政府的决心，否则政府的公信力将受到民众质疑。另一方面，投机投资性需求的炒作下，房价也确实太高了，已偏离其真实价值，与居民支付能力相去甚远。因此，在“限购”、“限贷”政策的作用，投机投资性需求已被挤出，房价必然回调，与居民真实支付能力相协调，实现其真实价值的回归。

然而，房价在长期来看必会走向平稳上升的通道。一方面，这是居民收入增长的必然结果，也是各地城市公共设施建设物化到周边房价中的结果，是其真实价值的上涨。另一方面，我国依然面临住房总体性短缺问题。根据国外经验，整体住房市场套户比在1.1～1.2之间，市场房价将处于稳定状态。而有住建部官员透露，目前套户比约为0.8，而中国社科院倪鹏飞教授测算的数据显示，2010—2020年，我国需新增住房面积约108亿平方米，以一套住房90平方米计算，约需1.2亿套房；而2020—2030年，需新增住房面积约119亿平方米，约需1.32亿套，到2030年，套户比估计达到1.2。因此，有强劲需求的支持，房价会依然处于上升通道。再者，政府真正以“一户一套住房”为住房市场的基本政策取向，在以普通住房为主体的住房市场，房价必然与居民住房支付能力相协调，实现房价的平稳增长。

在上述判断基本正确的前提下，我国房地产开发企业整体上的高额垄断利润可能将会结束。

宏观调控的方式范文第5篇

（一）我国房地产税制体系构成

我国税制中与房地产直接相关的税种有土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、营业税，间接相关的有企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。进一步又可按是在流转环节还是保有环节进行划分，具体分类如表1所示。本文主要研究的是包含多个税种的房地产税制体系。

其中，保有环节征收的税种有房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税;流转环节征收的税种有土地增值税、房产税、契税、耕地占用税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、印花税等。

（二）现状分析

1.房地产税收入比重低

根据对我国1994到2012年房地产税收收入统计数据的分析，专门针对房地产设置的五个税种―房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税的总税收收入从1994年的129.27亿元增长到2012年的10088.26亿元，占税收总收入的比重由1994年的2.55%上升到8.6%。尽管房地产税收逐年增长，其占税收总收入的比重也逐年增加，但是其比重仍然偏低（如表2所示）。2006年到2012年房地产税收占地方税收总收入的比重逐渐增加，但2012年其仅占地方税收总收入的21.32%，在地方税中的地位并不显著。而且与其他国家相比，这一比率也明显偏低。由此可见我国房地产税收收入规模偏小，目前还难以满足成为地方税主体税种的需要。

2.存在重复课征现象

我国对保有环节的房地产征收房产税，其中从租计征的房产税与营业税类似，存在重复课征，这使得房产税既有财产税的特种，又兼有行为税的特征。从租计征的房地产不仅要缴纳房产税、营业税，还要缴纳个人所得税、企业所得税、城市建设维护税、教育费附加、城镇土地使用税等，综合税负较高，不仅拉高了税务机关的征税成本，而且催生了偷逃税现象，房产租赁的地下交易滋生。另外，房地产交易环节征收的契税与产权转移书据的印花税存在重复课征，有失公平。

3.“重流转、轻保有”问题严重

我国房地产税收体系中，涉及房地产交易环节的税种较多、税负较重，而涉及房地产保有环节的税种仅有房产税一种，而且仅涉及经营性住房，上海和重庆试点的房产税改革方案的效果也差强人意。根据李波、张诚彬（2012）对我国2001到2011年房地产税收收入统计数据的分析，我国房地产流转环节的税收负担率从2001年的12.90%增长到2011年的20.70%，而房地产保有环节的税收负担率由2001年的0.10%增长到2011年的0.40%[1]。

流转环节税负过重、保有环节税负过轻带来的问题是：一方面，房地产开发过程中的税负较高，从而提高房地产开发成本，拉升房地产价格，加重消费者的购房负担;另一方面，房地产保有成本低，房产闲置现象明显，流转率低，空闲房产得不到有效利用，还催生了投机性购房现象。

二、产权视角的房地产税制缺陷分析

我国学者在产权对房地产税的影响上基本达成一个共识，即我国的产权制度不明晰对房地产税的征管产生了阻碍作用。因此应当改革、完善现行房地产产权制度，为开征房地产税创造先决条件。[2]

（一）我国产权法律基础薄弱

现行《房产税暂行条例》规定，“房产税由产权所有人缴纳”。而我国土地归政府和集体所有，不属于购房者，因此房地产税的征收缺乏法理基础。目前我国的城镇居民住房的形式多样，分为商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等形式。在农村地区，土地的集体所有还是一个模糊的概念，农村宅基地和农用地权属关系也是混乱不清。除此之外，我国很多企业、部门、事业单位的用房，均存在着产权不清、产权与使用权分离的情况。有大量房屋只有使用权而没有产权。在实际的征收管理过程中，按照房屋产权人征税的困难很大，相当一部分税款是由使用人在缴纳。作为一种财产税，房产税从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但就目前来看，明晰产权关系尚有相当大的困难，更不用说向产权人征税。但我国的基本国情是处于并将长期处于社会主义初级阶段，对土地所有制进行改革不仅不切实际，而且有悖社会主义性质，还可能会导致严重的经济和社会动荡，因此不能从土地所有制开始改革，应当将税收制度作为切入点，以适应现阶段的社会制度。

（二）纳税人界定不清晰

房地产税制改革的另一个重点是纳税人的界定问题，即应向使用人还是所有人征税。如果分析一些主要国家的土地制度，就会发现房地产税的纳税人与该国的土地所有制有非常密切的关系。土地私有制国家一般规定房地产的所有人为纳税人，而实现土地公有制的国家中，房地产的使用人为纳税人，而处于经济转轨的国家（如波兰、捷克和爱沙尼亚），两者兼而有之。[3]我国在未来开征房地产税时，可以考虑借鉴经济转轨国家的做法，分别对实际使用人和房产所有人征税，使征税横向公平。

（三）房产税与土地出让金、城镇土地使用税重复