廉租房的弊端

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廉租房的弊端范文第1篇

论文关键词：廉租房政策；执行；对策

住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。

一、廉租房政策概述

根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。

二、廉租房政策执行中存在的问题分析

（一）政策现状

我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。

（二）存在问题

我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：

1、廉租房资金来源短缺

廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。

2、廉租房房源相对不足

从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。

3、廉租房覆盖范围较小

廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。

三、廉租房政策有效执行的途径

廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。 转贴于

（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道

廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。

开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。

（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。

首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。

现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。

（三）合理设计保障性区位，改善保障设施

目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。

廉租房的弊端范文第2篇

关键词：廉租住房；分配制度；公平有效

中图分类号：F923.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）17-0082-03

引言

2013年12月，财政部及住房城乡建设部提出，从2014年起，各地公共租赁房与廉租房并轨运行。目前，中国低收入人口比例较高，对廉租住房的需求是巨大的。截至2013年底，全国已累计新开工2 484万套，建成1 573万套。其中，2013年全国新开工保障性安居工程660万套，基本建成540 万套。但值得注意的是，据统计全国仍有约400多万户低收入家庭存在住房困难问题。

廉租住房制度是由廉租房供给制度和分配制度两方面构成。本文的重点是分析分配制度，因为分配制度本身也是决定供给规模的重要原因。随着“十二五”规划中大规模保障性住房建设的落实，保障方式日趋多样。2013年10月底，主席发表讲话，亲自部署保障房建设，动员社会力量，号召企业多方参与，让我们看到完成3 600万套保障房建设目标新的曙光。但分配环节却成为一个难题。实践中，廉租房的分配不断充斥着黑幕和不公，让其尽归有权、有钱者之手，导致“廉租房”演变成为“特权房”，而真正需要它的人群无法获得这项福利。本文从分配的角度阐述了南京市廉租住房分配制度存在的问题，以找出我国廉租住房分配制度存在的弊病，努力解决低收入人群的住房问题，促进社会的健康发展。

一、现行廉租住房分配制度存在的问题

（一）廉租房的覆盖面仍然过窄

虽然南京市不断地放宽廉租住房申请标准，但现行的收入与住房面积的双重核定无法解决覆盖家庭过少的问题。根据第六次全国人口普查，南京总共有800万4 680人，南京本地户籍人口为607万人。据新浪房产新闻报道，截至2012年底，南京市廉租房保障家庭为33 784户，如果按每个保障家庭有3口人计算，可以估算出享受廉租房的家庭所占比例不到2%，离发达国家10%的比例相差甚远。

（二）实物配租受益对象界定不清

廉租住房分配若要顺利实施，首先必须清楚地界定受益对象是谁，他们是不是最迫切的需求群体。国务院2007年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，廉租房实物配租的对象应优先面向孤寡、病残以及城市最低生活保障家庭等急需救助的家庭。而实践中廉租住房的保障对象与这一要求相比存在很大的差距。南京市自2008年实施新的《细则》以来，拆迁安置户和一级劳模家庭占实物配租保障的70%以上，而特批户、一级残疾家庭、孤寡老人总共只占25%左右。

（三）实物配租住房布局不合理，配套设施缺乏

大部分廉租住房都建在偏远的郊区，给廉租房家庭的生活带来种种不便。正因为实物配租住房的布局不合理，因居住而产生的社会成本巨大，导致很多符合实物配租条件的家庭放弃了实物配租。加上廉租住房使低收入家庭集中居住，这种邻里效应对低收入家庭的子女教育非常有害。并且物业管理、小区照明等配套设施缺乏。按照国家规定，2009年之后提供的廉租房应由政府进行简单装修，灶台、坐便器等这些基本的生活设施要配置齐全，可以满足日常的生活需求。可是近日南京浦欣家园里刚刚分到廉租房住户抱怨里面完全没有任何设施，连简单的门框都没有，廉租房“廉”成了毛胚房。

（四）收入标准划分困难，监督难度大

根据南京市《细则》规定，廉租住房制度不仅应该保障低保家庭中的住房困难户，也应保障那些低收入者又非低保户的住房困难户。目前，我国各城市保障对象一般都包括非低保户的低收入者，只是确定低收入的标准因地区的差异而不同。由于我国还没有建立起个人信用制度和个人收入申报制度，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而，划分居民收入线的基础实际上是很薄弱的。

（五）户籍限制

南京市的廉租住房申请政策规定家庭成员必须具有南京市非农业常住户口且实际居住，并取得南京市市区城镇常住户口满5年以上。这一严格的户籍限制使得大量非南京户籍常住人口被排斥在外。随着城市建设步伐的加快，毕业大学生、外来务工人员、土地被征后的农民等大量进入城市。而这一庞大的群体由于经济收入低、流动性高等客观因素，在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租住房保障体系的范围内，而且往往是社会保障制度下的边缘人，于是不可避免地成为城市中的新住房弱势群体。

国务院《廉租住房保障办法》没有对户籍做出特别要求。但是总结其他各省的廉租房制度，其中均对户籍做出限制。例如，北京市规定了申请本市廉租住房需取得本市户籍满5年；广州市廉租住房的申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；上海市廉租住房的申请家庭成员在本地实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年，对申请者进行了双限制。

（六）廉租房“退出难”

“住的进去，退不出来”，廉租房“退出难”由来已久。这是全国各个城市都存在的一个问题。2013年4月，南京市市公房管理中心同马群派出所、百水芊城物业管理及社区居委会一起，对廉租房实物配租的百水芊城小区一套房源进行清退。这套廉租房的承租人及共同申请人都已死亡，根据相关规定，应收回房子。这是自2002年实施廉租住房保障政策以来，南京市收回的第3套廉租房。

二、问题背后的原因分析

（一）地方政府在认识上存在偏差

目前，许多地方政府仍然热衷于旧城改造和房地产的开发，对廉租房的认识和重视不够，使得廉租住房真正的“保障对象”变成了城市拆迁户。并且政府在保障方式上缺乏对政策效果的考量，仅仅从经济成本的角度考虑对廉租住房的补贴方式，使得实物配租比例偏低。房屋建筑的周期比较长，通常在两年左右，在短期其供给可以看成是固定不变的。根据微观经济学基础知识得知，此时，保障对象所要承担的租金恰好和没有政府补贴时相同。这说明在短期内，政府给予租赁住房补贴并没有真正改善住房困难户的状况。

（二）资金来源缺乏，廉租房体系结构单一

正是由于资金的短缺，使得廉租住房的覆盖面过窄。资金单一依靠市政府的投入是不可能解决全部问题的。中央政府通过“从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉住建设”的硬性规定，让各地政府从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设，①在一定程度了弥补了廉租房资金的短缺。但这种资金量的大小取决于土地净收益的大小，具有很大的弹性，不能保证资金的额度。目前的南京市廉租住房保障体系中，最主要的参与角色是政府，政府通过廉租住房办公室以及相应的管理机构来管理。从总体上来看，政府缺乏对私人开发商的鼓励措施，缺少相应的规章制度来积极引导社会资金流向廉租住房建设。

（三）信息不对称，审查机制不完善

由于我国的个人基本账户机制还没有建立起来，金融系统和财税系统也相对不完善，申请人单位出具的工资收入证明缺乏可信度，导致个人收入的真实性和准确性很难把握，跟踪难度相对较大。对于工作单位和工作形式不固定的群体，要想准确核实他们的收入状况更是难上加难。由于信息核准上存在的弊端，给了很多人弄虚作假的机会，真实性和公平性受到质疑。在审查和最后的公示分配工作中，权力都集中在当地政府的房地产主管机关，并且对他们的职责规定的相对不确定，会同其他部门的复查程序也是流于形式，根本起不到应有作用，造成信息的虚假和权力的腐败。

（四）立法层次低，相关法律制度不完善

迄今为止，我国住宅的社会保障都未形成系统的法律体系，相关的社会保障住房的法律制定仍然停留在国务院、各部委及各级政府颁布的政策性文件及少量部门规章之中，没有制定出较为成熟的法律法规，更多的是以决定、通知的形式出现，且覆盖范围狭窄、立法层次不高，使得廉租住房的制度建设缺乏权威性的法律依据。

（五）惩戒力度薄弱

虽然《细则》对提供虚假信息、隐瞒家庭收入和住房条件的情况做出了规定，即收回保障房，并依据相关法律法规追究责任。对于在管理工作中、、的国家工作人员，追究相应的责任；出具假证明的，移送司法机关处理。这些规定，仅仅是对于那些在保障房的申请过程中违规行为做出肤浅的规定，却没有制定详细的处罚内容，无法起到应有的规范和警戒作用，不能强有力地约束申请人和相关工作人员的行为。还有监管环节的薄弱，更加剧了目前保障房的种种黑幕，严重扰乱了正常的住房分配秩序。

三、完善我国廉租住房分配制度的对策建议

（一）完善廉住申请家庭的收入统计与监管机制

首先，应发挥廉租住房工作办公室及社区工作站的监管优势，对辖区内的低收入家庭住房状况进行调查并建立档案，建立有效的个人财产收入审核体系和严格的资格审查制度，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次，从而控制不同保障手段和水平的适用对象与范围。其次，要建立完善的个人诚信管理体系。目前，我国的个人诚信数据极端分散，各部门都保有部分的个人信息，相互屏蔽，没有形成完整的个人诚信管理体系。因此，要联合金融机构与税务、财政部门共同建立个人信用制度。在个人信用系统中，应该记录廉租房申请人的基本个人信息和家庭情况、个人银行账户和收入来源、个人可支配可用于抵押的资产等。所有租户要定期向廉租办申报家庭经济状况，若经济状况改善，已超过租住廉租房资格标准的人群，应在给定期限内退出，让更多的人受益。如发生虚假申报和隐瞒实情，一经查出，廉租办有权立即收回住房，取消其租房资格，并追加罚款。

（二）科学确定低收入的标准

国务院24号文件提出，低保户外以外的低收入群体也在解决的范围。那么，这里就涉及这些低收入群体的收入水平是多少才能纳入这一范围的问题。这一新的问题同样为政府如何制定具体政策带来了困扰。我国应当借鉴发达国家的经验，如美国住宅与城市发展署（HUD）提出的低收入标准是：低于当地中位数收入80%为低收入，低于50%的为特低收入，低于30%的为极低收入；1995年，联邦政府还指出，租房支出不得超过其可支配收入的30%。

我国应当学习美国采用中位数收入而非平均收入作为低收入的计算基础，因为实际统计中，在收入差距不大的情况下，两者计算出的数据差别不大，但如果高收入家庭增多或者极少数家庭收入极高，对平均数的拉动作用就会加大，使得平均数偏离中位数；并且自2000年以来，我国收入平均数偏离中位数的速度在加快。因此，按照中位数收入能够更准确反映居民实际的收入水平。这样确定的低收入人群，基本上属于我国城镇目前的低保群体和边缘群体，同时，也便于今后逐步地与国际计算标准接轨。

（三）合理布局廉租房，促进社区居民融合

鉴于廉租房大部分建在偏远郊区以及配套设施不完善，我国可以借鉴国外渗透式供给方式①的做法在开发商的商品房开发项目中拓展分散的廉租房房源。这种供给方式可以避免低收入家庭过于集中形成贫民窟，也有利于廉租户分享社区内良好的设施、安全性、清洁和社区服务，甚至中高收入人群的生活服务项目，可以帮助廉租户更好的得到工作。在开发商的商品房开发项目中采取免税、出让土地优惠或者入股等手段激励房地产商在整个商品房开发项目中拿出部分中小户型的房源低价出售给政府作为廉租房出租给低收入家庭，此种方式既可以避免目前中国廉租房由于过于集中在较偏远的地段，低收入人群不愿租住的情况，又可以使政府事先控制廉租房房源的成本。

（四）健全廉租房法律体系，提高立法层次

我国目前的廉租住房法律还停留规章政策的层面上，出台的政策性文件非常笼统，在实施中常出现无法可依、具体细则朝令夕改的问题。所以，应尽快制定有关法律，以此确保廉租房制度的有效实施。发达国家发展公共住宅制度的一条重要经验，就是在历史上解决每一个住房问题的阶段，都通过立法来保证住房保障制度和政策的贯彻实施。所以，我们国家的当务之急，是应当尽快制定和建立公共住宅制度的法律体系。以完善的法律法规体系来保证我国廉租房制度的稳步有序发展。

（五）放宽户籍限制

中国实行的是城乡二元户口制度。中国现在的廉租房都市对城市居民提供的，都要求申请者凭本市城镇户口申请。而现在中国城市住房最困难的是有子女的农民工家庭，这些家庭没有本市城镇户口，只有临时居住证，因此，要实现公平分配，户口制度首先需要改革。随着改革开放脚步逐渐加快，户籍制度已经不再适合市场经济的发展，合理的人口流动有助于城市经济发展，国家也积极采取政策鼓励适当的人流。因此，在保障房的供给对象上，因地制宜。在较发达的一线地区、沿海城市，城市化水平相对较高，外来人口集中，应将保障对象的经常居住地作为准入标准，取消原先的户籍限制，规定在本地区工作满3年或5年以上、有相对较固定的收入、且满足该地区规定的其他硬性要求者，就有资格申请廉租房；对于欠发达地区，保留户籍的限制，优先解决本地区住房困难家庭。

（六）加大惩戒力度，鼓励媒体舆论监督

实践中，廉租房的骗租现象越来越严重，保障房分配的不公平受到各界苛责。因此，在法律规范中应当加大惩戒力度，细化处罚条款，增强执行力，对违法违规行为加强制裁，同时鼓励舆论监督、信息公开化，提高透明度。

结语

住房问题随着我国市场经济的转型越来越显现出来，房地产业的畸形发展造成我国整个住房体系的不和谐，如今的房子竟成了人们的奢侈品，这是社会发展不均衡的体现。住房保障是一项惠民的好政策，它致力解决所有中低收入阶层的住房难问题，应该具有全面性和普遍性，它的有效实施依赖于公平的分配，只有让确实需要的人群享受到这项福利，政策才能算得上成功。

参考文献：

[1] 许经勇.实现住房福利分配向货币分配的转变[J].福建改革，1998，（8）.

[2] 马国强，王椿元.收入再分配与税收调节[J].税务研究，2002，（2）.

[3] 戴建林.用平均数反映居民收入水平存在的不足[J].统计研究，2003，（3）.

[4] 贾康，刘军民.优化与强化政府职能 建立和完善分层次住房保障体系[J].财贸经济，2008，（1）.

廉租房的弊端范文第3篇

【关键词】保障性住房；安居工程；中低收入人群；中小套型；建设

【中图分类号】F4 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）03-0100-1.5

“保障性住房”这一特殊的房地产领域，一直受到大家很多关注，这是政府为中低收入家庭提供的具有社会保障性质的住房。“保障性住房”无论是从建设模式、调控作用以及投融资等多方面均具有较高的研究价值。

一、保障性住房主要作用

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。其主要作用包括：首先，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应，新增廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动区域钢材、水泥及装修建材等多个板块的消费。再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，将有利于促进城乡居民特别是低收入居民在购置或租赁房产周边的消费。

二、保障性住房建设模式

廉租房：此类房产产权归政府或机构拥有，以政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。从建筑学角度分析，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米，是名副其实的“袖珍”小户型。

政策性租赁房：通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。是对廉租房的有力补充。

经济适用房：政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。此类房产具有以下特点：（1）住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；（2）住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。从建筑学角度分析，经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

限价房：限制开发商拿地价格，同时限制其房价的一种面向城市中低收入者的商品房，限价房政策出台的一个目的是为平抑不断高涨的房价。限价房属于社会保障性住房，政府会对其购买和转让条件作出限制，不宜投资。由于经济适用房存在定价过高、容易被用作牟利工具的弊端，许多地方政府在保障房体系中削减了经济适用房的建设比例，更倾向于以配租方式代替配售方式，完善保障房租赁体系。

三、保障性住房的调控作用

目前，摆在决策者面前的不仅是调控楼市所需要的决心，更为重要的是需要拿出有效的调控对策。保障性住房作为改变楼市供需结构的根本性举措，将成为政府平抑房价的重要战略手段。

从保障民生的角度出发，保障性住房对中低收入人群的意义不言自明。在楼市调控中，政府部门和业界专家反复强调，住房的最终价值是满足百姓居住需求，因此住房是一项基本消费品。在配置这一有限的资源时，既要利用市场手段推动中高端商品房的合理配置，又要运用“看得见的手”调控资源的分配，防止住房资源过度向高收入人群集中。

当前商品房房价调控受多重因素干扰，受通胀、物价上涨的影响，以及原材料、建材、人工成本的增加，房价上涨的预期始终存在，另外房价难以下跌与社会上整体流动性过多有关。这些因素均加大了调控压力，减弱了调控效果。而政府能够控制的保障性房源大量入市后，调控能力和主动性就大为增强。随着保障性住房在整个市场供应中的比例提高，这一筹码的分量将越来越重。

四、保障性住房投融资模式

保障房建设的资金来源主要依赖中央和地方财政，保障房用地的大量供应意味着土地财政缩减。那么应如何多渠道筹集资金？我们可以通过分析昆明市的经验获得一些启发。

昆明市将健全保障性安居工程建设投融资体制和机制，并通过政策创新等手段，形成多元化的保障资金来源。主要包括：首先，市国资委已决定将以土司的相关资源资产为主，成立昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，作为昆明市公租房、廉租房、安置房等保障性住房的特许建设运营主体，负责主城范围内市政府投资建设或委托代建廉租住房、公共租赁住房的建设管理和运营工作。按照“自主积累、自负盈亏、商业平衡公益”的运作模式，建立良性的保障性住房投融资运营机制。其次，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。对支持保障性住房建设的金融机构给予表彰或奖励。此外，还将积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。

由于国家在“十二五”期间将加大对保障性住房供应的力度，这将对现有商品房市场形成有效竞争与冲击，尤其是在房价高涨区域建设保障性住房，可以拉低对周边房价的预期，从目前情况看，正在逐步实现预期影响。同时保障性住房可以弥补楼市调控带来的投资下滑影响，增加了房价下调的空间和可能性。作为一个集房地产、金融、产业政策及社会保障等多种概念于一身的研究领域，有关“保障性住房”的研究将愈发的重要。

【参考文献】

［1］李文龙．十二五”期间 保障性住房路在何方？［J］．金融时报，2010．

［2］北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年—2010年）［D］．

［3］北京市“十二五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2011年—2015年）［D］．

廉租房的弊端范文第4篇

（一）现有住房福利体系

周沛指出社会福利体系其内容涉及保障社会成员的基本生活、帮助社会成员解决问题，提供公共福利如教育和医疗、住房，提升他们的生活质量和福利水平等方面，是一个较为系统和全面的福利体系。

为实现我国居民的“住有所居”，目前建设部初步形成了廉租房、经济适用房、租赁房、限价房等四个层次的住房保障体系，但因我国经济发展状况对地区差异性，决定了各地的住房福利实施情况有所不同。

目前发达地区，如福州市和北京市则形成了廉租房、政策性租赁房、经济适用房、市场性租赁房、限价房五个层次的分类住房保障体系的思路。其中对于不能买经济适用房而又买不起限价房的收入群体，实施市场性租赁房建设；对处于廉租房和经济适用房之间的群体实施政策性租赁房，解决“夹心层”问题。而经济欠发达的边远地区，住房福利体系则集中体现为经济适用房和廉租住房的实施。学术界的研究目前也集中于经济适用房和廉租住房。

（二）住房福利内容的争议分析

1.经济适用房的去留争议

经济适用房自推出起，姑且不谈其实施以来带来的弊端，它的存在就颇为争议。部分认为经济适用房制度应逐渐被取消，廉租房制度将成为未来我国住房福利的重要组成部分；而有的则强调今后我国将加强廉租房的建设，完善住房福利，但是这并不意味着要立即取消经济适用住房制度，经济适用房有其存在的合理意义，应是我国住房福利体系的主要组成部分。而少部分则提出经济适用房也可以出租，可分为租赁型和销售型两类（租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线，但又无力购买销售型经济适用房”的人群；销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者）。

建设部政策研究中心指出“有关经济适用住房制度可能做出调整，这是促进我国住宅租赁市场发展的一项措施，有可能以后经济适用住房将变以前的单纯销售为租售并举或者以租为主[2]。”

2.廉租住房的发展瓶颈

廉租住房尽管解决了城镇贫困家庭住房问题，但在实施中，有其不可避免的问题。贫困家庭的鉴定是其发展遇到的首要问题，而其能否解决的好又是廉租住房能否发挥其住房福利的主要表现；其次，廉租住房的市场出租现象大有存在，这严重影响了住房福利政策实施的初衷；廉租住房的选址大多均属偏远的城郊，所谓的“平民窟”在无形中形成，不利于和谐社会的发展。等等诸多的问题成为廉租住房发展存在的瓶颈。

（三）住房福利政策体系的发展趋势

1.住房福利制度的完善

目前政府成型的规划思路，实际上是对现有经济适用房、廉租房、限价商品房（中低价位普通商品房）三类住房保障产品各自功能的重新划分与界定。一方面，各地存在这三类保障产品功能扭曲的问题，另一方面，对现有经济适用房进行更为细致的划分——分为租赁型和销售型两类——将最终搭建起未来中国内地住房保障体系的主要框架①。可以看出，我国的住房福利制度将在发展中得以不断的完善。

2.住房福利对象的扩大

目前，廉租房适用于低保人群，经济适用房是为了解决城市低收入人群的住房问题，城镇夹心层、农民工群体，甚至刚毕业或未就业的大学毕业生也应逐步纳入住房福利范围。除此以外，还应依据我国经济发展的实力、各地方政府的实际，同时体现民族差异性等因素制定农村，特别是民族地区农村贫困家庭的住房保障制度。

总的来说，未来我国的住房福利体系的发展应是满足不同人群的需求，体现多层次性的住房福利体系。

二、现有住房福利政策与满足变迁中社会需要之间的差距分析

我国的住房经历了从福利品、消费品到投资品的发展过程。根据建设部政策研究中心2004年的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，到2020年我国城镇人均居住面积目标将为35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积将大于20平方米。

而我国住房福利的发展，是否能真正体现居民住房愿意，它与居民的需要之间是否存在差距。

（一）购置保障性住房的付款方式存在争议

经济适用房初衷是满足城镇低收入家庭的住房需求，抛开住房申请的“搭便车”现象、认购采取的摇号方式存在的弊端等不说，就有的地方采取的经济适用房付款方式是违背居民的住房意愿。经济适用房在每平米价格上低于市场价，但有的经济适用房采取一次性付清款项的做法，使住房困难户陷入了两难的境地，一方面不忍放弃已经获得的经济适用房购买权，一方面苦于无力支付购房款（尽管低于市场价），这使经济适用房成为部分住房困难户的“鸡肋房”。

（二）住房福利对象的缺失

目前住房福利对象主要针对城镇低收入家庭和贫困家庭的经济适用房和廉租住房。住房保障针对的是城镇弱势群体，依然没有跳出我国社会保障的城市偏向性，有失住房保障的公平性。俨然把城镇“夹心层”、农民工群体、农村贫困家庭及未就业和就业不稳定的大学毕业生排除在住房保障之外。

（三）征地农民的担忧

城镇化步伐的加快，很多城中村居民面临着征地的实际，而住房福利体系中的限价房政策，主要针对除了具备一定房产消费能力的人群外，就是定向购买的拆迁户。尽管目前政府加大了对征地农民的福利，但很多城中村居民以租房谋生，拆迁后的补助款及回迁房不能较好的解决其今后生存的后顾之忧。

三、住房福利体系的核心支持体系分析

（一）政府在住房福利政策体系中的主导地位

政府在住房福利政策体系中的地位，决定于我国目前的经济发展水平及社会主义初级阶段的实情。学术界对政府在住房福利政策体系中的地位研究颇多，但可以肯定，目前我国住房福利政策对实施，政府必须充当主导地位，住房资源的再分配，住房政策的制定都有赖于政府。

（二）福利住房保障资金

当前薄弱的经济基础决定我国尚没能实现全面的福利住房，福利住房的保障资金成为其能否开展的重中之重。我们将继续奉行多渠道筹集福利住房资金的宗旨，加快社会保障税的开征。

（三）住房保障的监督

“不患不均，而患不平”是我们的普遍心理，在福利住房推出时，我们必须做好住房福利的监督工作，保证福利住房实施的公正、公平。除了设置专门的福利住房监督机构外，蓬勃发展的我国非政府组织也可成为有力的监督者。

（四）住房补贴政策

目前住房补贴政策集中于实物补贴与货币补贴，而对其的争议则在于效率、公平方面的差异。张全红指出补贴效率的高低主要与住房市场的租、售价格相关；货币补贴的社会福利虽比实物补贴更大，但由于住房市场的结构性失衡，政府应在不同发展阶段选择不同的补贴形式。而具体的实施方式则是采取反向递减的住房福利补贴方式。对收入在低保以下者提供全额补贴；对高于低保者只提供相当全额一定比例的补贴。

（五）社会工作的介入

我国的社会工作是在改革开放过程中，针对“政府失灵”和“市场失灵”问题，在社会保障和社会服务的要求不断增加的情况下发展起来的。虽然我国社会工作正蓬勃发展，并取得了一定成绩，但在许多领域，社会工作尚未介入。所以在社会转型时期，追求本土化的我国社会工作应当在维护社会稳定中起到一定的积极作用，应致力介入到弱势群体社会问题（如弱势群体的住房问题）的解决之中，通过倾听弱势群体的声音，反映弱势群体的住房需求，参与住房保障制度的实施过程等措施。

廉租房的弊端范文第5篇

一、研究背景

根据国务院24号文件和河北省政府41号文件精神，结合廊坊实际，廊坊市建立以解决城市低收入家庭有房住为目标，以城市廉租住房制度保障为主，以经济适用住房实物或“普通限价商品房加货币化补贴”保障方式为辅，宜租则租，宜买则买的多元化住房保障政策体系。也就是说，廊坊市保障性住房主要分为实物保障与货币补贴两大块。其中实物保障又分为廉租房实物配租、经济适用房、限价房和棚户区改造等；货币保障主要为货币购房补贴、住房租赁补贴和租金核减等。目前，廊坊市在保障性住房建设中取得了较大成绩，做到了应保尽保。但是各种保障方式在总的保障房规模中所占比例是否合理还有待验证，供应结构还有待调整。因此，确定廊坊市各种保障性住房最适度的规模尤为重要。那么如何对不同保障性住房保障方式进行合理供给呢？

二、利用层次分析法确立合理的保障性住房供给结构

1.建立层次结构模型。廊坊市住房保障管理局为了合理供给居民不同保障性住房，用三个原则来衡量：全覆盖，即应保尽保；财政承受能力，即提供的保障资金够用；切实解决居民基本住房需要问题。主要采取的方案为：棚户区改造；限价房+货币购房补贴；廉租房实物配租；住房租赁补贴。该问题的递阶层次结构模型如图所示。

3.层次单排序（计算权向量）。对于填写好的判断矩阵，利用数学方法进行层次排序。层次单排序是指每一个判断矩阵各因素针对其准则的相对权重，所以本质上是计算权向量。

5.基本结论。从C层的排序结果看，保障性住房方式选择的准则应该是：首先考虑全覆盖，即应保尽保，其次考虑财政承受能力，即提供的保障资金够用，第三考虑切实解决居民的基本居住需要问题。从P层总排序结果来看，廊坊市保障性住房各方式所占比例按从大到小的顺序应该是：P4（住房租赁货币补贴占46.25%）>P2(限价房+货币购房补贴占22.82%)>P3(廉租房实物配租占20.03%)> (棚户区改造占10.90%)。

三、建立廊坊市多元化住房保障体系的政策及分析