工业用地价值

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工业用地价值范文第1篇

一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件

公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。

工业用地价值范文第2篇

本周招商证券推荐金隅股份（601992），理由是继续看好公司价值进一步向上重估。在今年年初，本栏曾推荐过金隅股份，理由主要集中在公司主营业务的改善，基于目前市场资金在大型蓝筹股上的热度，以及整体的估值提升，我们认为仍可继续看高股价一线。

公司价值向上重估的重要原因之一是工业用地价值凸显。金隅股份在北京拥有700多万平米工业用地，其中大部分都在5、6环之内。中央要求各地提高土地利用效率，大城市特别是京津冀等三大都市圈要以盘活存量为主。

从历史来看，金隅股份的前身是北京市建材工业局，从50年代开始就在北京从事工业生产，早期通过划拨等方式获得了较多的工业用地。目前公司一共有2000多万平米工业用地，其中一半位于北京。排除掉矿山之外，公司在北京的工业用地面积达到700多万平米。2009年公司在港股上市时披露了在北京的工业用地面积约为540万平米，此后通过资产重组等方式公司新获得了部分工业用地。

招商证券指出，在梳理了北上广深的相关政策后可以发现，深圳工业用地转性为商住用地的政策推进最快，北京也鼓励企业将工业用地转性建设自住商品房。工业用地转性或成为的重要突破口之一，保守测算金隅股份工业用地带来的价值在160亿元左右，若政策进一步放开则价值会更大。

另外，近期央行降息标志货币政策进入宽松周期，叠加此前地产限购和限贷政策的放松，将加速地产回暖的势头。公司超过50%的毛利由地产业务贡献，未来将受益明显。另外公司在北京持有76万平米的商业物业，去年租金收入9.5亿元，持有物业的公允价值变动净收益为6.7亿元，降息将推动租金和公允价值变动收益上行。

工业用地价值范文第3篇

一、工业用地推行年租制的优越性

年租制是海外市场经济发达国家或地区普遍采用的工业用地供应模式。欧美国家一半以上的工业发展空间是通过工业厂房租赁的方式投入市场的。新加坡更为典型,为确保工业用地低成本充分供应和有利于产业结构调整,新加坡政府专门组建半政府性质的裕廊集团专营工业用地的开发及供应。目前裕廊集团控制着新加坡全国80%面积的工业用地及其各种厂房、后勤设施的建设管理,并通过租赁的方式供应给最终使用者。从新加坡设立裕廊集团的目的及运行效果看,一方面政府通过对工业用地供应的高度垄断,确保了土地及厂房供应价格的低成本和稳定性,另一方面促进了土地集约利用,这正是我国现阶段工业用地供给及利用追求的目标。推行土地年租制有以下优越性:

(一)是解决当前工业用地供应及利用出现的大量盲目圈地、粗放利用与供求矛盾突出并存问题的根本出路

造成我国工业用地投机性需求膨胀的症结在于现行出让制存在缺陷,突出表现在出让制形成的土地使用权物权化及土地增值收益基本归土地使用者占有,使得土地更多的被视为资产加以保有或用于投机,而非作为稀缺性要素加以利用。这种制度下,一旦土地存在巨大升值空间或取得土地成本与市场转让价之间存在巨大差价时,用地者就更倾向于多占土地。推行年租制,可弱化工业用地资产属性,还工业用地主要作为工业生产要素的本来属性,从而消除土地作为物权增值获利的机会,抑制圈占土地现象的产生。

(二)承租人可分年支付租金,减轻企业经营成本

目前各地之所以出现竞相低价出让土地进行招商引资,本质上是通过降低企业投资成本来提升招商引资吸引力。推行年租制,可大大降低企业资金压力的问题,有利于提升招商引资能力,促进经济的可持续发展。

(三)有利于抑制投机性需求

年租制按年交纳租金并可定期调整,因而有利于缩小市场租金与契约租金差价所造成的寻租空间。同时,租赁土地的转租、转让和抵押等处分权受到了较大的限制,这样有利于国家对租赁后土地实施有效的监管,特别是当年租制的产权界定为债权时,可较好避免出让制由于物权化的产权定位而导致土地投机问题严重。

(四)更符合现代经济活动规律

现代经济活动方式多种多样,资金在各部门及行业流动加快,这就要求对资源的配置与使用具有灵活性。出让制土地使用年期长且固定,而企业则生生灭灭,从而导致企业真正在出让年限内完全自己使用的比较少,转让频繁。实行年租制,企业可根据自身的要求选择多种租赁形式、租金标准,既可以是单纯地皮的租赁,也可以是包括地上建筑物及附着物同时出租的租赁。因此,年租制更适应这一要求。

二、推行工业用地年租制的制约因素及障碍分析

海外实践及理论充分证明工业用地年租制是保障企业用地需求,优化用地配置的重要方式。但我国目前推行的难度非常大,特别是在标准厂房年租制实践中,多数地方对标准厂房建设及承租企业给予了多项优惠政策。如浙江上虞市出台的《关于鼓励入驻标准厂房兴办企业的暂行办法》,对租赁、购买标准厂房的入驻企业,以企业销售收入、利润形成的对地方财政贡献部分,分3-5年以奖励形式返回给企业,实现企业购买标准厂房零成本,租赁标准厂房前3年零租金。如此优惠的条件签约入驻与意向入驻企业需求量只有40万平方米,仅占已结顶标准厂房面积的50%左右,而企业同期申请用地量达到15000亩(可建1000万平方米的厂房),对厂房的需求量只有对土地需求量的4%。造成这一现象的原因是多方面的,在现阶段我国推行土地年租制受多方面的因素制约。

首先,目前年租制尚缺乏明确的相关法律规范,更缺乏有效的实现形式及具体操作的规范,如年租金标准、计征方式,租金调整期限、依据,操作程序、方式及实施条件,租赁土地处置方式等规范,后续监管的政策设计等。由此造成用地企业对租赁使用权缺乏安全感。同时由于企业对租赁土地缺乏充分的财产权,如承租期内没有转让、抵押等权利,致使企业融资、重组等受到一定限制。而利用土地融资是我国当前企业发展解决资金的重要途径,特别是普遍存在的出让价格大大低于市场转让价格的情况下,企业利用土地资产的融资额度,往往超过支付的地价款,因此企业不愿意采用年租方式获得生产场地。

其次,现行的土地出让制形成的土地使用权物权化,使得土地增值收益基本归土地使用者占有。在现时条件下由于招商引资的需要,地方政府往往采取各种措施控制工业出让地价,一级市场与二级市场转让价格普遍存在50%以上的差价,同时由于土地价格的增值特性,使得土地更多的被视为具有良好投资价值的资产加以保有或用于投机获取增值收益。尽管通过年租制企业可以减少一次性投入,但却无法获得巨大的土地增值收益,对于土地增值收益的追求是目前我国用地企业获取出让土地的一个重要方面,因而租赁土地或厂房缺乏积极性。

再次,国内企业传统的办厂观念短期内难以改变。办企业首先申请土地,然后建设厂房组织生产,这是我国企业办厂的固有思维:一个企业一定有一个独立的院子,用围墙围起来,厂门口立一块大牌子,否则认为不像一个工厂。这一点国外企业观念差异很大。根据嘉兴经济开发区企业用地调查,许多外资企业要求租赁标准厂房生产,而不愿购买土地建设厂房,直接申请标准厂房的企业100%为外资企业;而内资企业只有在用地申请得不到批准的条件下才迫不得以选择租赁标准厂房进行生产。

三、进一步推进工业用地年租制的政策建议

如前所述,受法规、观念等方面因素的制约,现阶段推行工业用地年租制存在诸多障碍,政府应当采取积极措施加以引导。

首先,加强年租制立法体系建设。尽管土地年租制在《土地管理法实施条例》上得以确认,并通过《规范国有土地租赁若干意见》进行了规范,但相比于出让制较完备的法律法规体系而言,年租制的实施存在法律支撑明显不足的问题,特别是承租土地产权的完整性问题法律界定尚不明确。当前迫切需要从法规政策层面解决年租制土地的产权特征、融资、续租等方面的问题,为企业长远发展提供安全保障,减少企业用地发展的不确定性。

其次,弱化工业用地的资产属性。从改革和健全土地产权约束机制入手,改变单一的土地使用权出让制,弱化工业用地的资产属性,还工业用地主要作为工业生产的最基本生产要素的本来属性,消除土地作为物权增值获利机会而形成债权增加成本支出机制,从根本上改变企业用地的内在动因机制,有效防止多占、圈占土地现象的产生,达到保障工业用地低成本利用的同时,促使土地能够更高层次趋向集约,并为产业结构升级留有足够的空间。

再次,加强舆论引导。通过各种途径介绍宣传国外企业用地的空间组织方式,企业利用标准厂房组织生产是工厂建设的必然趋势,改变企业“一定有一个独立的院子,用围墙围起来,厂门口立一块大牌子才是一个工厂”的传统认识。

最后,加强标准厂房类型研究。目前我国建设的标准厂房基本上为多层标准厂房,由于不同类型的工业对厂房要求存在一定差异,须加强标准厂房的类型研究,针对不同类型的行业用地特征,设计建设不同类型的标准厂房,扩展标准厂房的适用类型。

参考文献:

1、丹尼斯・迪帕斯奎尔等.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社,2002.

2、Jieming zhu.Indudtrial Property and Stuctual Change of manufacturing[Z].A Relative-Cost analysis,2002.

工业用地价值范文第4篇

关键词：基准地价；土地利用分类；量化；层次分析法

中图分类号： R285 文献标识码： A

1问题的提出

安阳市是河南省省辖市，国家级历史文化名城，建成区面积约95平方公里，人口73.9万人，下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46宗，供应面积约150公顷，近三年地价上涨幅度约在3%左右，土地交易市场平稳。

安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作，2001年11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的技术要求，进行了土地用途分类定级，包括商业用地、住宅用地、工业用地、办公用地和综合用地定级，该成果在政府调控土地市场交易，规范市场行为，合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。

随着城市不断发展，原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了分类定级，略显粗糙，不能满足现在多样化用地类型，故在2008年基准地价进行更新时，河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。

其中，商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的基础，从基础资料到技术方法等方面工作基础较好，基本采用原有的评估方法。公共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途（以下简称新增地类）是原来基准地价中没有的，普遍缺少相应的市场案例资料，无法选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估方法，是工作的难点与重点。

2评估思路的由来

在原《城镇土地估价规程》（2000年）中规定：对交通用地、公共绿地进行价格评估时，可选择贡献法。贡献法，是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。

希望价值：每种地价都是人们希望得到的价值的体现，是基于市场内相对于其他用地的一种估计。

机会成本：是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具有比较优势。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。例如：一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会，如果选择作商业用途的机会，则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。

农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移，而土地利用方式的转移，地价也会成倍地上升，这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析表明：农用地改变为城市建设用地后，在我国非农地地价一般是原农地地价（征地费用）的20倍左右。工业用地为8倍左右，住宅用地为8―15倍，商业用地15―20倍。

通过分析以上理论，可以得到各类用地之间存在着相互联系，地价之间存在一定的比例关系。根据希望价值理论，地价与人的希望有关。因此，我们一方面邀请卖方―政府有关部门，一方面邀请买方―企业、房地产开发商，中介机构―银行、房产中介、房地产估价等相关专家，依据现有的商业、居住、工业用地地价，运用层次分析法对每个用途的价格进行排序，量化其地价。

3层次分析法

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是对一些较为复杂、较为模糊的问题做出决策的简易方法，它适用于那些难于完全定量分析的问题。它是美国运筹学家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。

3.1基本原理

层次分析法是对人的主观判断做定量描述的一种方法，通过把问题概念化、结构化，把复杂问题分解为若干层次，每个层次中元素有大致相等的地位，且上一层次元素与下一层次元素之间有一定的联系，建立递阶结构模型，其结构类似树状，在比原问题简单得多的基础上逐步分析，把人们的主观判断用数量形式表达和处理，对问题进行比较判断，找出本层次中各元素的相对重要性，还可提示对某类问题的主观判断是否存在矛盾。

3.2层次分析法优点

3.2.1系统性

层次分析法把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策 ，成为继机理分析、统计分析之后发展起来的系统分析的重要工具。

3.2.2实用性

层次分析法把定性和定量方法结合起来，能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题，应用范围很广，同时，这种方法使得决策者与决策分析者能够相互沟通，决策者甚至可以直接应用它，这就增加了决策的有效性。

3.2.3简洁性

具有中等文化程度的人即可以了解层次分析法的基本原理并掌握该法的基本步骤，计算也非常简便，并且所得结果简单明确，容易被决策者了解和掌握。

3.3原理的应用

层次分析法的基本原理是用于判断各因素之间的重要程度，在前节已经论述了不同用途的地价之间有一定的相互影响的比例关系，而寻找各用途地价之间的比例关系就相当于是判断各因素之间的重要性程度。

4安阳市实例

4.1实施基础

安阳市在2002年基准地价更新时制定了办公地价，并且将所类别，按商业、办公、住宅、工业进行了归类，具体分类见下表。

实行四年来，共评估各类交易样点644个，其中商业用地184个，住宅用地182个，工业用地215个，办公用地63个。各类地价在人们思想中已经有了一个大致的排序。

表32002年基准地价更新土地用途分类表

4.2.2主要方法步骤

4.2.2.1构造树状结构模型

根据新增用地地价与相关的已知地价之间存在的接近程度关系，构造树状结构模型。

图1以商服用地地价推算接近程度图

图2以工矿用地地价推算接近程度图

图3以住宅用地地价推算接近程度图

4.2.2.2判别接近程度

在对两两用途地价之间进行比较时，需选择1―9的尺度（见表4），从而可以建立对比较矩阵A。

表4指标说明表

其中，指标评价值是指现有用途的已知地价与判断地价接近程度的比较情况值。

有关专家对各用途地价的接近程度进行判别，两两用途比较结果如下（以其中一位专家比较结果为例）：

表5比较结果表

4.2.2.3计算各指标权重系数

由上表，可得成对比较矩阵

列向量归一化求和归一化=w

得到AW=

对于矩阵A，计算满足下式的特征根与特征向量：

式中：为B的最大特征根；

W为对应于的正规化特征向量；

W的分量Wi是相应信息单排序的权值。

4.2.2.4检验专家判断一致性

专家在判断指标的重要性程度时，可能出现相互矛盾的结果，故需进行一致性检验，保持专家思想在逻辑上的一致性。

式中：CI是一致性指标；

为B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI为同阶平均随即一致性指标，具体见下表。

故

经计算，CR=0.036＜0.1，故决策者的思维是一致的，得出的结论是合理的。

4.2.2.4确定新增地类最高、最低地价权重

根据表5可得到其中一位专家对各新增地类最高地价权重。

表7最高级别权重表

依据相同的方法可以依次推算出新增地类最低级别的地价权重。

表8最低级别权重表

4.2.2.5结论

依据多位专家的比较结果，我们可以分析得到，交通运输和水利设施用地的地价接近工矿仓储用地的地价，特殊用地的地价接近公共服务与公共管理用地的地价。

5存在的不足与注意事项

5.1层次分析法的不足

层次分析法对人们的思维过程进行了加工整理，提出了一套系统分析问题的方法，为科学管理和决策提供了较有说服力的依据。但层次分析法也有其局限性，主要表现在：

1、从建立层次结构模型到给出成对比较矩阵，很大程度上依赖于人们的经验，主观因素的影响很大，它至多只能排除思维过程中的严重非一致性，却无法排除决策者个人可能存在的严重片面性。

2、比较、判断过程较为粗糙，不能用于精度要求较高的决策问题。层次分析法至多只能算是一种半定量（或定性与定量结合）的方法。

5.2注意事项

5.2.1确定层次结构模型，合理判断接近程度

在设计意见征询表时，需要特别注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“极高”等必须有明确定义，即需要明确说明在何种情况下才能算得上相等，在何种情况下才算是略高等，以免造成由于专家的理解不同，所给出的相同的数值，却代表不同的接近程度，从而影响意见征询的科学性。

5.2.2构造各层次判断矩阵

在计算和检验判断矩阵时，需要注意是否包括了各层次中所有的判断矩阵。在前节论述的判断矩阵为单层，如考虑推算各用途的二级地类地价时，则应建立多层判断矩阵让专家进行接近程度的判别。

6总结

基准地价是一个区域内的平均地价，是一个较为粗糙的测算结果，因此可以采用层次分析法来测算新增用地的地价。在实际操作中，应设法寻找出其收益情况，选择一些适当的因素对基准地价进行修订后得到宗地地价。未来，随着土地市场的逐渐丰富，新增地类也将越来越多的涌现，因此，在收集了足够的市场案例与基础资料的基础上，采用适当的评估方法从而修订其基准地价。

参考文献

[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S]北京中国标准出版社，2000

[2]中华人民共和国国土资源部. 农用地估价规程 [S]北京中国标准出版社，2003

工业用地价值范文第5篇

关键词：工业招租模式 土地闲置 产业升级 “点对点”招租 招租交易中心

遭遇了金融危机的打击、再加上人民币的逐步升值、原材料价格的不断飞涨，以出口加工业为主的广东珠三角地区遇到了前所未有的工业土地闲置现象。同样，作为广东省工业产值排名第三的佛山市，也存在着这种现象（见图1）。

10年前，在国有商场的私有化改革当中，商场的经营模式由直营性质转向招租模式。10年的改革过程中，拥有土地资源的商场大多都采用了招租模式，这种有效转嫁风险，靠收租金和进场费提前锁定利润的经营行为备受到商家的欢迎。结果也显示，以招租模式为主导的今天，商业消费蓬勃发展，商品种类多种多样，服务质量大大提升。究其原因，在所有权与经营权分离的前提下，进场零售商比过往的直营商家更有动力、也更专业推出多样化的产品策略和采用良好的服务态度。结果表明，招租模式在商业中取得了巨大成功。

工业招租模式实施中的障碍

（一）“点对点”招租模式成为了该模式扩张的根本障碍

南方报业对珠三角佛山、东莞、深圳等市的调查显示，一度红火的厂房出租业在金融危机影响之下也面临窘境。在东莞，有些厂房打出广告，租金降一半也无人问津；在佛山，五区主要工业企业密集的地区厂房商铺的空置率有所上升，租金则普遍呈现下降趋势，部分地区租金下降明显，掉价五成左右；在深圳，来自深圳专业提供厂房租售信息服务的深圳168厂租网的的数据显示，深圳空置厂房达2500万平方米，而租金下降了两至三成，最多降至五成。过去建设厂房用于出租的“厂租经济”模式一直是集体股份公司一项非常稳定的收益，但现在厂房空置直接威胁着他们赖以生存的厂租经济。

从目前来看，国内在不同渠道上出现了一批以招租为主营业务的中介机构，其中包括新兴的招租网站。然而，由于这些机构的信息交流和传播模式是“点-点”，仅仅靠中介机构无法形成一个合理、公开、透明的竞价模式，也无法实现土地的大规模流转。由此可见，“点对点”的招租在现实执行中的效果很有限，该种招租方式并不能成为本课题讨论的“招租式模式”的主流实现方式。

（二）工业与商业的生产周期不同

由于产业地产面向的客户与普通住宅类和商业类地产不同，集中在生产、研发、管理等直接创造价值的第二产业上。这类产业具有收益稳定、需求稳定等特点，其生产周期较长，固定成本比商业大得多。因此，对于刚租到厂房的企业来说，受政策影响的风险敞口很大。

（三）工业与商业对土地地理位置要求不同，使收益的差距悬殊

从表1、表2数据可以看出，工业地块的租金远远不及商业旺地的租金。商业地产出租，价格会很高，在经济状况良性发展的时候，获得资本性收益是不成问题的；但工业地产出租，是否能获得丰厚的收益呢？工业地产出租在价格方面必然低于商业地产的价格，由于地理位置的因素，使得商业性行业不会租赁工业地产，而其他工业行业租赁地产时也不愿意支付较高价格。所以，就这一方面来说，在工业中应用的服务对象存在着探讨的选择。

（四）传统发展思维的影响

受传统发展思维的影响，许多工厂只会生产产品，然后销售，以赚取利润，大多数企业家缺乏“招租式工业模式”的思维，没有与时俱进，接受新型盈利方式，即使接触到较为先进的思想，也无法实施，缺乏实践型人才，这造成工业化“招租式”无法顺利展开。

解决方案与规范策略分析

（一）现存“点-点”招租模式的解决方案

根据以上的现实以及论文的阐释，本文认为，为实现招租模式的效率最大化，成立“工业土地招租交易中心”，是实现招租模式应用的核心方案。“工业土地招租交易中心”是指，进行交易以招租契约为产品的信息平台，所需要用的一个固定的地点。它借助信息平台，实现产权信息共享、异地交易，统一协调，产权交易市场及各种条款来平衡。

招租模式交易中心之所以可以作为产业化的先决因素和助推器，在于以下的功能：

首先，交易中心可以实现公开竞价来发现价值。土地招租交易中心由政府负责监督，非盈利事业法人，主要审查交易中心可行方案，准备交易中心章程，确立监管机构的权限和责任，建立交易中心的治理结构，纳入试验区改革试验方案。交易中心的法律地位，应当是非营利事业法人。其组织形态，可类似证券交易中心或其他金融交易中心，也可类似早期的外汇额度调剂市场。在这个市场中，大量的供求信息通过交易中心进行及时有效的公布，提供大量的买卖价格，最优价格撮合。

其次，交易中心可以进行招租土地价格的回归。当下土地处于价格不成熟的阶段，波动性大，稳定性差，反映经济条件不足（见图2）。交易中心通过卖空机制，使得买卖双方既可以在价格上升时获得收益，也可以在下降时取得回报。这就在客观上让招租土地价格有了共识点，形成契合。与此同时，企业也可以在土地价格趋于稳定下，专注于科技和产业创新。

再次，完善土地估值和评价中介机构，增加投资产品。在证券交易场所，存在大量机构，例如证券登记结算公司、证券投资咨询公司、信用评级机构、会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、证券信息公司等，可以在多方面对市场行为进行通知报道和约束。在土地招租模式下，好的中介机构可以对投资者进行理性规劝，客观反映监督的作用。

最后，由交易中心制定投资者准则，对交易中心的参与者与投资者实施资格审核，符合一定条件的工业生产企业或研究机构才能拥有开户权和交易权。这样既避免了工业用地的再次炒作，也在招租模式中实现了产业的升级。

这些都离不开良好的政策背景。积极地政策导向和市场预期较好。《国务院关于深化严格土地管理的决定》（2004年国发28 号文件）指出，“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地的增加要与农村建设用地减少相挂钩”，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。在珠三角，大量乡镇企业也可以进行土地的流转和租用以实现盈利目的。

（二）工业生产与商业运作不同经营特性的解决方案

在建立土地交易中心后，仍然面临这一些问题，其中，最大的问题就是流动性问题。流动性问题体现在两个方面，可以引入经济学中的术语来进行阐述，即面临着系统性风险和非系统性风险。所谓系统性风险，即市场风险,指由整体政治、经济、社会等环境因素对证券价格所造成的影响。系统性风险包括政策风险、经济周期性波动风风险、利率风险、购买力风险、汇率风险等。这种风险不能通过分散投资加以消除,因此又被称为不可分散风险。土地的系统性风险，定义为政策风险。在国家土地法中，规定一般工业土地租期最长可达50年。但是，在这50年中，许多的土地由于政策、经济发展需要、市政规划需要等因素面临着国家征收的风险。大部分工业生产都是长期的、周期性的活动，而不像商业中快速的商品流通速率。人们在面对着未知的被征收的风险的时候，往往会保守的对土地价格作出估计。所谓非系统风险，又称非市场风险或可分散风险。非系统性风险则是通过各种不同的土地的质量来体现的。土地质量好、劳动力资源充足、交通便利的地块，流动性自然好，相反，劳动力资源不足、成本高、交通不便利的地块，流动性相比之下就差些。

第一，科学规划、完善政策。政府在规划土地时，应该科学规划，要具有长远眼光，将各个职能区域划分清楚，以便安排各个土地使用；另外，完善法律，保护企业、私人的正当利益。许多地方政府由于起初土地规划不到位，后来为了引进大项目，而不顾中小企业、工厂的利益，强行征收土地，导致中小企业、工厂主的利益受到侵害。此时，要完善相关法律，积极保护私人的合法权益。2007年3月通过的《物权法》就体现了保护私人的合法权益。第六十八条，企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。第二，出台土地分级标准，对交易中心的土地进行分级。针对买方不同的需求，根据不同土地的地理位置、周边情况、交通条件等因素，对土地进行分级，这样，大大减少了土地交易的时间和成本，加速了土地交易的流动性。具体的划分标准可以参照现有的土地划分标准。

（三）针对“企业家”固有思维的解决方案

加大对“招租式”发展模式的宣传力度，促进人们盈利方式思维地转变，加快相应方面人才的培养，为“招租式”发展模式地普及奠定良好的基础。当今社会，金融创新层出不穷，企业家要与时俱进，及时更新发展理念，与世界接轨，创新思维，为企业地发展注入新的活力。此外，还要注重实践型人才的培养，人才是当今经济发展的关键，其重要性不言而喻。

结论

完善工业招租模式，在我国有很大的发展潜力，我国处于经济鹏飞之际，大量的招商引资，许多中央和地方的相关政策给予工业用地极大的优惠。目前我国工业用地的出让方式主要以协议出让为主。为了招商引资和地方经济的发展，以及各自政府政绩的考虑，各地方政府普遍采取了吸引投资竞相压价的策略，出现了许多工业用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格，甚至出现零地价、“负地价”的现象。除价格方面外，我国工业用地的面积也在逐步增加。随着城市化的加快以及卫星城的普及，城郊土地价格上涨趋势日渐明显，这为工业招租提供了一个契机。工厂能够以极低的成本购置土地，然后再转租或者招租，获得土地升值收益。这对于目前珠三角地区来说，还是有很强的操作性和可行性的，这从价格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地区发展工业招租，具有很好的发展前景。

参考文献：

1.李盈霖.基于集聚理论的购物中心内涵及开发机制.商业时代，2007

2.李景海.集聚与区域产业升级的互动机制研究.广东商学院学报，2011（1）

3.胡江宁.帮中小企业融资的八张好牌. 光彩，2011（3）

4.国务院关于深化严格土地管理的决定，2004