不动产登记条例

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不动产登记条例范文第1篇

近期颁布的 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）是我国第一部不动产登记方面的行政法规。它的颁布意味着我国在建立统一的不动产登记制度，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的 “四统一”上迈出了重要的、关键性的一步。《条例》共分六章，三十五条，依次对立法目的、基本原则、不动产登记簿、登记程序、登记信息和法律责任等做出了规定，笔者将对这些内容进行系列解读。

《条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”这是对立法目的的规定。也就是说，制定《条例》有以下目的。

一、整合不动产登记职责

这一点是毋庸置疑的。《物权法》第十条第二款就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 2013年3月15日十二届人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中就明确要求，“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，……分别整合由一个部门承担”。同年3月26日国务院办公厅的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求：由中央编办负责，在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责的整合。由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。2013年11月20日国务院常务会议决定：将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

《条例》将“整合不动产登记职责”作为立法目的之一，正是为了贯彻落实《物权法》和《国务院机构改革和职能转变方案》的要求。为了实现这一点，《条例》第六条规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。

二、规范登记行为

不动产登记行为非常复杂，既涉及到各种复杂的法律问题，也涉及到不同的主体，如不动产登记机构、登记申请人、有关国家机关。在这个过程中，如果要规范各方的登记行为，确保登记依法有序进行，做到登记的真实与准确，就必须要有明确而详细的规定对登记行为加以规范。这对于实现统一登记的我国而言更为重要。因为以往不同的不动产权利由不同的登记机构依据不动产的登记程序记载于不同的登记簿上，而现在要统一登记职责，将土地、房屋、林地、草原、海域等不动产上的权利由统一的登记机关依据统一的程序记载于统一的登记簿上，这就更加需要对登记行为加以规范。正因如此，《条例》从登记机构的管辖、登记簿册的制作与管理到登记的申请、受理、审核等各个环节做出了明确的规定，以规范各方的登记行为。

三、方便群众申请登记

方便群众申请登记是此次《条例》立法的一个重要目标。这里的“群众”泛指所有的申请登记的民事主体，包括自然人、法人、其他组织等。可以说，《条例》在第三章“登记程序”的规定中处处贯彻落实了方便群众申请登记的立法目的。

第一，以往由于登记机构、登记程序的分散，导致人民群众因为一桩房地产交易要分别到土地登记机构、房屋登记机构办理两次登记，缴纳两次费用并领取两本权属证书，极不方便。因此，统一登记职责在很大程度上能够方便群众申请登记。

第二，为方便群众申请登记，《条例》第十六条第二款要求，不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。这样一来，申请人就可以按照公示的材料目录准备材料并事先填写好示范文本，从而节约了登记申请的时间。

第三，《条例》第十五条第一款规定，当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。也就是说，申请人可以自行申请登记，也可以委托他人代为申请登记。

第四，依据《条例》第十七条，“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。该规定的目的就是要方便人民群众，防止一些不动产登记机构的工作人员麻木不仁、滥用权力，随意折腾老百姓。

第五，《条例》第二十条要求，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，除非法律另有规定。这样可以防止登记机构随意拖延办理登记的时间，当然具体的每一类登记的时限是不同的，有些登记如所有权初始登记、抵押权设立登记可能复杂一些，需要时间长一些，有些登记时间很短，甚至要求一个工作日内就完成登记如异议登记。但无论如何，最长也不能超过30个工作日。

第六，《条例》第二十一条第二款规定，“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。该款与《条例》征求意见稿的规定相比，删掉了“相应的”。之所以如此，就是考虑到便民的需要。以往因为不动产登记机构不统一，所以各类不动产登记机构发放不同的不动产权属证书和登记证明，甚至同一不动产因其权利不同发放的权属证书名称也不同。有鉴于此，为了方便人民群众，今后将使用名称统一的不动产权属证书和登记证明，不再按照不同的权利来区分不同的证书。最后，为了稳定交易，防止给人民群众造成麻烦，《条例》第三十三条规定，“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。

四、保护不动产权利人合法权益

应当说，《条例》最根本的目的就是保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易的安全与效率。如果没有这个目的，所谓整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记之类的目的就没有任何意义。这是因为，不动产登记实质上就是不动产权利的登记，更确切地说，是不动产物权登记。此点从《条例》第五条对于可以依照《条例》的规定办理登记的不动产权利的列举也能看出，全部是所有权、用益物权以及不动产担保物权。不动产物权之所以需要登记就是因为物权是一种对世权与绝对权，物权的变动应当通过一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我国，不动产物权变动的公示方法就是登记（《物权法》第六条）。而作为不动产物权变动的公示方法，登记可以清晰准确地展现出不动产上物权的归属和内容，起到保护权利人物权的功能。主要表现在以下两个方面。

不动产登记条例范文第2篇

一、因信息关联性程度大小不同，与相关单位的共享要求也不同

《条例》第二十四、二十五条给出信息共享的不同要求。依照第二十四条，不动产登记信息必须和住房建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息共享，而且必须实时共享。作出这样的规定是非常有必要的，因为原来房屋、农村土地承包经营权、林权、海域等登记是分别归口上述几个管理机关，其各自的登记与前置的审批、交易管理均由同一个单位主管，都在同一个信息平台操作，不仅不会产生审批与登记或交易与登记前后不同环节的脱离，而且能有效防范交易或登记的风险。例如，原来房管局所主管的交易和登记两个信息子系统建立了良好的关联关系，已经在登记信息系统中办理过抵押登记的房屋不可能在交易信息系统中再被销售。同理，在交易系统中已售房屋也不可能被开发商再在登记系统中办理抵押登记。如今，不动产登记职能除土地外全部从原主管单位剥离出来，从而使审批、交易等职能与登记分别归属于不同管理部门，则在前后关联业务衔接上必须有赖于信息系统的实时共享，如果不能做到实时，则依然存在交易与登记各自的风险。依照第二十五条，不动产登记信息应当与公安、民政、金融等一些部门加强互通共享，这里就不需要实时共享，因为与这些部门的共享仅是为了方便查询信息，为相互之间的业务服务。当前不动产登记量不断增多，信息价值越来越大，在公安户口管理、民政民生救助、财政收取非税性收入、金融抵押贷款等一系列行政管理、商事管理过程中，都需要查询不动产登记信息。所以，根据这些相关部门不同业务的需要，不动产登记信息要建立与不同部门的共享接口，方便这些部门的远程查询。

同时，在不动产登记中，登记机构也需要查询与登记有关的上述部门的信息，如申请主体的身份信息，婚姻关系信息（有时需要），公司设立、变更或注销信息等。与上述单位建立信息共享机制后，也就能方便获悉登记所需要的信息，对各方的工作都会带来便利。

二、因不动产登记信息具有私密性，对内对外都要采取保密措施

由于不动产登记信息的利用越来越广泛，有些地方曾因不动产登记信息的泄露发生过较严重的社会负面影响，加强登记信息的保护也成为登记机构的共识。为加强信息的保密性，《条例》第二十六条对共享单位和登记机构内部工作人员作出了应当保密之要求。根据该规定，登记机构要对内部工作人员的信息查询权限依其工作岗位性质予以细分和限定，从管理角度强化信息保护意识，对于因工作需要能够查询所有不动产登记信息的人员要作出特别的保密规定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享单位与登记机构要本着对对方负责的态度遵守双方所签保密协议要求，不得未经允许擅自对外提供共享单位的信息。

此外，根据《条例》第二十八条规定，依法可以查询的单位和个人所获不动产登记信息只能用于提出查询申请时的查询目的，不能用于其他目的。这是对外信息获取者的保密要求。为防止信息泄露，更好地保护权利人的私密信息不受侵犯，《条例》在“法律责任”一章中明确了信息泄露者应承担的法律责任。

三、信息共享后申请会更简化，登记审查会更方便

与登记信息共享的审批、交易管理单位所制作的审批文件或产生的经备案的交易合同等都是不动产登记所需收取的申请材料，信息共享后，登记机构可方便地调取这些本该由申请人提交的材料。同时，与登记信息共享的还有公安、民政、工商、税务等单位，因而与登记有关的身份主体信息、纳税情况、有些情况下需要的婚姻状况等也可以方便地从这些共享单位的系统中查知，申请人也就不需要复印由这些部门制作的证件或证明。由此以来，一方面，申请人可以少提交很多材料，节省费用，比如经房管部门颁发预售许可证的，在房屋初始登记时就不需提交该证的复印件给登记机构了，房屋网签合同在房管信息系统中能查获的，在房屋转移登记时也不必提交合同全文了（只需提供有当事人签章的一页）；另一方面，登记机构也可少收取很多材料，方便了移交和资料整理。更为重要的是，可以大大提高申请材料的真实性，登记机构通过共享系统核对证件或证明可以方便查知申请人提交的材料是否属实。在没有共享信息之前，不同部门出具的证明往往真伪难辩，对于存有疑点的书证，登记机构要通过信函、电话等方式加以验证，费力费时。

四、信息共享后利用率提高，对登记簿准确性要求更高

不动产登记条例范文第3篇

一、对不动产统一登记的理解

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海域等部门按各自职能进行的土地登记、房屋登记、承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记等统一由一个登记机构在统一的系统上办理，记载于统一的登记簿上，为当事人核发统一的权属证书或证明。其根本目的是为了保护当事人合法权利，保障交易安全，当事人和登记机构之间的权利义务关系并没有因为不动产实行统一登记而改变，不存在部分人猜想的统一登记是由政府组织主动开展不需当事人申请举证的问题，更不会因为统一登记而将原来的违法不动产合法化。

二、不动产登记程序的启动及申请主体问题

按照《物权法》等相关规定，通常情况下不动产登记是依当事人申请进行，其中以双方申请为一般原则，以单方申请为例外情形；不动产登记程序的启动以当事人申请为一般原则，以依嘱托或依职权进行为例外情形。在国家规范及我市以往政策规定中，对依当事人申请进行的登记均有详细规定，而对于依嘱托或依职权进行系统性规定较少，在国家规范只有该两类登记程序没有具体登记内容。此次，在《天津市不动产登记规范》中单独设立一章“根据有关部门要求办理的登记”， 按照《天津市不动产登记条例》和《天津市土地管理条例》规定的情形，对依据有关国家机关嘱托进行的登记、登记机构依职权进行的登记以及依拆迁整理单位申请进行的登记从申请主体、登记材料、审查要点等方面进行了详细规定，既做到于法有据又解决实际问题。

三、不动产登记的公告问题

本着既依法为相关当事人提供提出异议的渠道和履行向公众告知的义务，又减轻当事人负担的原则，对公告的种类、情形、场所、时限等在规范中进行详细规定。

（一）公告的种类及情形

1.登簿前公告，即将准予登记事项记载于登记簿前进行的公告，主要目的是为了排除异议。主要包括政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权的首次登记；不动产登记经办机构依职权办理的登记；按照《天津市不动产登记条例》第七十六、七十七条规定的历史遗留问题登记。2.登记结果公告，主要包括《天津市不动产登记条例》第三十条规定的依嘱托进行的登记和《天津市土地管理条例》第二十九条规定的依法拆迁、整理并依整理（拆迁）单位申请办理的注销登记。3.证书作废公告，即办理注销登记时应当收回原证书或证明而未收回的，在登记完成后应当公告作废。

（二）公告场所

除历史遗留问题因涉及不特定人重大权益，需要在本市主要报纸予以公告外，其余的公告都可以在不动产登记经办机构的门户网站及不动产所在地等指定场所进行，最大限度的减轻当事人负担。

（三）公告时限

登簿前公告除历史遗留问题需公告3个月外，其余的公告时限为不少于15个工作日。

四、不动产登记中涉及的公证问题

一直以来，为了保护不动产权利人合法权益，降低其不动产被他人处分的风险，对于自然人处分不动产以及继承或接受遗赠取得不动产的，均需对授权委托书和继承权进行公证。此次对于境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证的规定予以保留；对境内自然人处分不动产的，如委托他人办理，其授权委托书公证不作为必要前提，可以在申请登记时与人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书；对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料，未提供上述材料的，在登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。但关于此类做法的争议也未停息，在减轻当事人经济负担的同时，当事人合法权益受到侵害的风险也在增加，尤其对于由登记机构依当事人举证对其是否有权继承进行审核，已经进入到了对民事法律关系的实质性审查，这既超出了登记机构的职责范围，也影响登记安全和登记效率，在当前登记人员普遍紧张的情况下也影响对其他登记业务的合理的人员配比。

五、规范不动产分割合并或范围发生变化等变更登记问题

在以往登记的内涵不明确时，的确存在过通过不动产登记对已有不动产进行分割、合并，以登记代替行政审批的问题，在《物权法》的大背景下，登记的记载和公示功能已经法定，登记机构依据权属来源证明材料进行依法记载，对于不动产的分割、合并或范围发生变化等行为，需要有权机关出具相关变更的证明材料，避免因当事人自行申请造成的不符合规划、不符合消防等相关部门规定的问题。因此，在《天津市不动产登记条例》中规定申请人应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”“国有建设用地使用权出让合同或者补充协议”，并在登记规范中进一步细化为：因地界调整导致土地面积、界址范围变更，宗地分割或合并的，提交土地出让补充合同或有关批准文件；属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交建设工程规划许可证及附件、附图，建设工程规划验收合格证件，建设工程竣工验收合格证明材料；其他面积、界址变更，分割或者合并不动产的提交有权机关出具的批准文件。这些规定与国土部规范的规定也相一致，充分体现登记的记载功能，以及权利人应当依法依批准利用不动产的责任。

不动产登记条例范文第4篇

[关键词]不动产登记制度；物权变动；实质审核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。

1现阶段我国不动产登记制度存在的不足

11机构缺乏整合力度

尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。

12技术标准和信息未实现统一

随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。

13不动产登记制度缺乏公信力

在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。

14相关的法律十分混乱

现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。

2完善我国不动产登记的建议

21专门制定规范不动产登记程序的政策法规

要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。

22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系

为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。

23专门制定不动产登记的审查制度

不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。

3结论

综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。

参考文献：

[1]向明我国不动产登记薄制度研究[J].政治与法律，2011（2）：152-160

不动产登记条例范文第5篇

【关键词】预告登记；历史沿革；效力；范围

《物权法》已向全社会公布，并规定了一项全新的不动产登记制度，即预告登记。《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。

一、预告登记的历史沿革

预告登记,是德国中世纪民法创立的制度。根据德国民法典的规定，为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或者其顺序的请求权，可以在土地登记薄中将其纳入预告登记。后来为瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。英国和加拿大这一类的英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，但也有相似的一类制度称为Registration of Caution。在《物权法》颁布之前，我国的一些地方性法规中也规定了这一制度。如《上海市房地产登记条例》和《山西省城市房屋权属登记条例》规定期房的转让和抵押可以办理预告登记。而《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》规定：不仅期房转让可以适用预告登记而且期房的租赁也可以办理预告登记。《物权法》颁布后正式确立了预告登记制度，而《房屋登记办法》对预告登记做了更加具体详细的规定。对于购买期房或者二手房的广大消费者来说，取得房屋权属证明之前的权益也有了明确的法律保障。

二、预告登记的效力及失效

《物权法》规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，具体体现了预告登记的保全效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有对抗的效力，所登记的请求权就得到了保护。现实生活中，如是没有预告登记，购房人在与开发商订立售房合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋另外出售给他人即“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况发生，出现了一屋多卖的情况，无法获得指定房屋，既不利于交易的安全，也无效率可言，而且撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，只能在该情况发生时主张对方违约要求损害赔偿，损害赔偿请求权能否实现，很大程度上取决于开发商的赔付能力，也就是说，损害赔偿请求权不一定能得到实现。而进行预告登记后，开发商再把这套房卖给别人的话，不发生物权效力，就可防止其再次处分该房屋，保障购房人将来物权的实现。

三、预告登记的范围

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照规定可以向登记机构申请预告登记。”上述规定明确了预告登记的适用范围。而按照《房屋登记办法》规定：预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形，当事人可以申请预告登记。对于预购商品房和以预购商品房设定抵押两种情况下的预告登记，很容易理解，是为了防止开发商“一房二卖”损害消费者的利益，保护消费者将来要实现的物权。但也不是所有的与预购商品房及预购商品房抵押有关的业务都可以办理预告登记,对于预购商品房转让和预购商品房抵押权转让,根据2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。预购商品房不能转让所以不能办理预购商品房转让和预购商品房抵押权转让的预告登记。而对于现房的买卖和抵押，有时因各种原因不能马上办理登记，权利人为保护自己的权益不受损害，就需要办理预告登记，以保护自己将来获得的物权。

四、如何办理预告登记

《房屋登记办法》具体地规定了应办理预期告登记的情形和办理各项预告登记应提交的资料，申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；

申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：

房屋所有权转让合同；转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；

申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

抵押合同；主债权合同；房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；申请人可以持登记申请书、申请人的身份证明、当事人关于预告登记的约定和其他必要材料到当地登记机构办理预告登记，除预购商品房外，须由当事人双方共同申请登记。

注销预告登记的，当事人持解除买卖合同或抵押合同的的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决，到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。

【参考文献】