基金公司盈利方式

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基金公司盈利方式范文第1篇

关键词：利率 市场化 财务公司 收益 影响

利率市场化，市场代替了货币，实现了利率定价主体制度的变迁，不是简单理解的监管层放松管理利率，凸显市场在资金配置中的基础、核心的地位，需要健全相关配套制度。而我国在这方面的研究只是借助经济学研究工具，未深入分析利率市场化改革。尽管利率市场化对金融机构传统思路造成冲击，但促使我国金融资有效配制，产生较高的投资质量与产出水平。

一、利率市场化影响财务公司收益

利率市场化对财务公司收益构成影响。首先，财务公司以存贷款作为传统业务，银行同业存款和成员企业一般存款利率之间的差值，这是财务公司获得利润的来源，同时发放贷款与吸收存款二者产生的存贷息差值，也是财务公司获得利润的另一种渠道，当利率受到管制，存款与贷款二者间出现了固定利差，利润规模与和存贷款利率之间的差值，是一种正相关的关系，财务公司得到的利润不会出现波动。利率市场化深入发展，财务公司推行了贷款利率，其存在着严重的下浮问题，尤其存款利率以市场为导向时，缩小了存贷款利差空间，严重削弱了财务公司当前的盈利。其次，利润进入市场后，面临着残酷的金融服务竞争，外部规模化的金融机构依托自身实力，为客户提供各种信息、产品和市场的服务。财务公司在这方面欠缺经验，成员企业要求不断增高的财务公司服务，冲击了财务公司的业务管理，承受过大的压力。

二、利率市场化对财务公司收益量化影响的具体分析

首先是分析方法。为将利率市场化对企业集团财务公司造成的冲击全面表现出来，以下采用静态模拟作分析，利用模拟，清晰地呈现未来利率变动、对关键业务现金流量的影响，预算一旦利率变动，将会产生怎样的收益和风险。

其次是基本假设。为更生动地表现出该影响，假定，有这样一家目标财务公司，考虑到利率敏感性缺口的问题，利用模拟方式，对利率波动对收益造成的影响做出分析。再次是参数选择。一方面是利率基准。计算基准选定2012年6月8日人民银行调低的人民币存贷款利率，另一方面是存贷款期限结构。公开获取有关财务公司的财务数据，无法充分阐述存贷款期限结构。这就需要注意两点，一点是，财务公司资产负债结构类似于商业银行，另一点是，披露的上市银行数据较为全面，对提升模型稳定性有益。将参数选定为上市商业银行行业平均数值。应重视一点，在个人住房的抵押贷款业务上，财务公司存有短板，合并该贷款，到5年以上的到期贷款，为有效开展计量，划入至其余期限贷款，到6个月的到期贷款。

此外，其他参数。依照2013年上市银行平均数值计算成本收入比、应纳税项等的净利收入比。分析如何影响财务公司存利润、贷利差等。

参数一，利率调整影响存贷利差。中国人民银行下调利率后，分析许多财务公司的反应不难发现，中短期存款利率有所上升，超过3年期限的存款，使基准利率维持在一个平稳幅度；贷款利率无明显变化。财务公司的存贷利差收窄在16个基点左右。

参数二，利率调整影响利润。先保障成本收入比稳定，对简易资产负债表进行模拟，从得出的结果能够看出，净息差降低1%时，利润平均降低约1.4%；净息差下降时，利也加速下降。

参数三，利率调整影响净息差。虽然平均存贷利润有小幅度的下降，而结合余债券市场与银行间市场不难发现，预期降息早已经实施，短时间内，10-40个基点的扩大与降息对收益无过多影响。采取加权平均净息差的方式，模拟计算了不同种类的付息负债降息前、付息负债降息后、生息资产，结果得出，净息差降低了10个左右的基点。

三、利率市场化下财务公司收益的改进手段

首先，推进人才培育力度。财务公司加快储备利率方面专业人才，掌控市场利率新动态，明确利率各类经济事件，为存贷款业务定价提供依据。

其次，创新金融业务。财务公司在金融产品方面一定要加大创新和研发力度，开展各类刑事的创新业务，如，开展结售汇、贷款重组等。结合成员企业自身实际，制定针对性的期限和价格均合理的金融产品，满足成员企业对衍生金融不断增高的要求，拓宽金融服务层面，减弱因利率市场化给财务公司造成的冲击。

然后，提高服务水平。财务公司要对成员企业服务要求作出详细和具体的分析，满足成员所需，凸显金融服务良好的针对性，构建创新服务模式，拓宽服务视野，为成员客户安排专门的服务经理，凸显个性化服务职能，加速推进金融服务；和集团各级财务人员进行协商和沟通，加强推广，做好宣传工作，强化业务推广的力度，为财务公司树立较好的金融品牌形象。

再次，强化利率风险管理。财务公司时刻掌控利率变动情况，分析和研究如何影响自身，丰富数据，掌握大量风险点，以市场化利率为基础，建立变动的风险管理模型，不仅要结合金融产品特性，而且要考虑财务公司利率成本，使内部资金转移定价衔接市场利率，制定差异变化的有效的金融产品利率。生成的利率风险管理制度简单可行，逐步健全负债平衡管理与利率敏感性资产，结合管理存贷款期限的适应性，建立及时合理的应急反应机制。

其次，增加收益来源范围。盈利压力不断增大，财务公司需更新盈利结构，定位新利润增长点，创收更高的业务效益，这种业务效益包括以下几种情况：拓宽交易范围、和信托公司构建业务关系、与实力及服务较高的金融服务公司合作，找寻资源最优配置的契机，在相同行业利率的公平竞价市场中，获得最佳的存放利率。使表外业务、中间业务所占比重增加，减弱利率波动给财务公司盈利造成的影响。

四、结束语

对财务公司盈利模式与业务管理，实施利率市场化改革，无疑受到一定影响。考虑利率市场化对财务公司造成的冲击，财务公司要抓住这次机会，推进战略结构的调整，形成较高的风险定价能力，大力培养金融方面的专业人才，转变为以往获利模式，转向综合服务的模式，拓宽新金融产品业务，革新应力结果，合理配置资源，实现经营结构的优化和升级。

参考文献：

基金公司盈利方式范文第2篇

国际上已经有相当一部分保赔协会和保险公司，正在以收取固定保费的方式承揽本来是由专业船东互保协会承保的保赔保险业务。例如美国保赔协会、船东保赔协会和韩国保赔协会、澳大利亚QBE保险公司和荷兰Raest 保险公司等，我国的“中国船东保赔协会”和中国人民保险公司也在尝试这种承保方式。

一、国际船东互保协会性质在改变

对于国际间保赔协会发生上述变化的原因，笔者认为主要有下述两点：

一是，随着时代的变化协会的性质早已经在发生变化。

据我们对船东互保协会历史的了解，之所以出现船东互保协会，是由于商业保险公司不愿意承保船舶对第三者责任的风险，于是船东们组织起来成立以全体入会船东共同的、互的和非盈利性的协会，称之为“船东互保协会”，来承担船东的第三者风险。

但是经过200多年的变迁，目前国际间的保赔协会早已经蜕变为由少数人和少数船东掌控的协会，对大多数船东来说他们的船舶入会与加入商业保险公司几乎没有多大的区别，部分商业保险公司也开始承保船东的保赔险业务，或单独承保油污、沉船打捞和船员人身意外等的风险。

二是，收取固定费率的真实意图。

由于入会的大部分船东特别是外国船东和中小船东，他们对协会的经营和管理并不清楚，也无法干预，纵然协会的赔付基金一直在增加，船舶的赔付率并不高，船东们还是不得不承受每年费率的增加Rate Increase和支付年终普遍增加的”追加保费” Supplement Call，还有如果离开协会需要支付的“离会费”Release Call。

现在，协会美其名曰为减少船东支付年终追加保费和支付离会的费用，而收取固定保费，为船东带来利益。但是笔者认为协会不以船舶赔付率的高低来调整下一年度的保费，而采用固定费率的做法，其真实目的还是为了赚取更多的利润。

这种变化所带来的后果，将对几百年来船东们为抗衡商业保险公司的努力付之东流，彻底违背了船东互保协会的互和非盈利性的根本原则，使协会演变为与商议保险公司无异，最终使保赔协会日趋衰亡。

二、国际保赔协会积累的巨额赔付基金究竟是归属于谁据有关人员提供的统计资料显示：国际保赔集团2008年保费收入2 573 400 000美元，保险索赔2 216 100 000美元，协会储备基金2 222 400 000美元，集团总资产9 524 400 000美元。

按传统，协会的性质是互的不以盈利为目的的社团组织，其积累的赔付基金属于全体入会船东所有，如果赔付基金不足时，就要向所有会员追加保费。但是，协会的赔付基金究竟是足还是不足，一般船东是很难了解到的。还有，协会为了提高最高赔偿额，如现今按不同险种能达到5亿-10亿美元不等，从而把赔付基金搞得越来越大。

这巨额的赔付基金究竟是应该被看作是属于所有入会船东的，还是属于部分船东、有关经营人和其他有关单位（如发起单位）的？还有，究竟协会是如何经营管理的，有关方是如何从协会的赔付基金中获得收益的，这更是重大的商业秘密。就拿我国“中国船东保赔协会”来说，协会多年来积累的巨额赔付基金究竟是属于全体入会船东的呢，还是中远和几家发起单位的呢？还是他们每年在分取红利？这恐怕是所有的局外人都无法搞得清楚的。

三、对我国保赔协会营运和管理方式的探讨

在我国《民法》、《公司法》、《保险法》和《海商法》等有关法规中，基本上未提及保赔协会的事，也没有一个法规就我国船东互保协会的法律地位和经营原则有过任何规定，因此“中国船东互保协会”（中船保）参照国际船东互保协会成立初期的原则，同样自称为不以盈利为目的的社会团体组织。

1. 笔者认为我国保赔协会可以有以下几种营运方式

（1）保持协会的互

我国现有的也是唯一的一家“中国船东互保协会”是享受民间组织待遇的。为积极发展我国的航运业和大力支持民营船东的发展和壮大，新组建的协会应该继续走互助和非营利的模式来经营管理。

（2） 收取固定费率

随同国际间协会的变化，协会可以参照商业保险公司的经营模式收取固定费率，但协会一定要严格掌握以入会船舶前五年的赔付率，来调整下一年度船舶保险费的原则，以利于协会和船东的双赢。

2. 我国的税收问题

由于国际间大型保赔协会都在避税天堂注册登记，从来不支付任何税收，因此他们可以采取任何一种经营管理方式。然而，在我国，如果协会以互助和非营利方式来经营协会，则可以等同于一般的民间组织，不用缴纳任何税收。为积极支持协会的成长和发展，与其他民间组织一样免除政府的一切税赋与国际保赔协会处于同等地位。

3. 对协会赔付率的要求

无论协会采用何种经营模式，规定协会的总体赔付率保持在55%～60%，年盈余和赔付基金的积累不得低于10%的保费收入。

4. 对入会船东和协会创始人的回报

基金公司盈利方式范文第3篇

这三本书中最长的一本将近六百页。《非盈利性美国的处境》这本书里包含了许多不同的专家写的关于不同非盈利地区和主题的文章（夏拉蒙编辑该书，其中的一些文章由他独创或合著）。这本书由三部分构成：非盈利方面的主要概括、主要领域的调查（健康、教育、社会服务、艺术、国际信仰、宗教、拥护、基础设施、基金会以及慈善事业）和这些方面特别显著问题的处理（商业化、竞争、私有化、责任性、规范和科技）。

夏拉蒙编撰该书的目的是为美国的非盈利部门的现状提供一个实用的导向。这本书既可作为那些与非盈利领域管理层工作相近者的参考，又可作为夏拉蒙在非盈利领域所著其他书籍的对照（《全球公众社会》这本书尤为必不可少）。同时，它也将成为公共管理学硕士在非盈利管理研究方面的一门重要的课程。

如果夏拉蒙的书是定位于实践，那么孚姆金的书则是在很大程度上倾向于学术研究。虽然《走向非盈利》这本书篇幅相当短，但却包含了很多学术方面的信息。对于非盈利政策和管理，孚姆金作为一位受过高等培训的、通晓各种学科的社会科学家，把他所笃信的四个核心功能作为他讲座的中心部分：促进政治和公民利益、提供关键的服务、为社会企业家提供便利以及为信仰和价值的表达提供出路。

孚姆金的书内容紧凑，在某些地方有很多关于非盈利方面的良好想法，而这些想法将成为学者们的重要参考资料。另外，这本书写得通俗易懂，它也可作为博士学位研讨会在非盈利方面的极好课本。

《非盈利品德之路》这本书在常识上断言，非盈利组织必须提升他们的行为而并不只是筹集更多的钱，同时它提出这样一个问题：一个高效的非盈利机构应有哪些组件？莱特用丰富的经验回答了这些问题，对500个非盈利机构执行者以及专家的调查结果进行了汇报。他试图寻找到有效的非盈利组织在实践中的可辨别形式。

该书是莱特就任布鲁克斯大学政府计划研究所负责人的时候写的，它对"思想库报告"有着紧密的关注，呼吁非盈利管理者和那些寻找有效的非盈利方法的人以及他们的领导者们去研究"最好的训练"，而这些人都厌倦去做这些事。同样地，这本书在非盈利计划评估或者人类资源管理课程方面可作为一种有用的辅助教材，它是对莱特的近期报告--《让非盈利运行起来》（2000年）很好的回应。

这三本书的内容相互补充，一起使用确实为非盈利管理者们、公共政策决策者们当前所面临的挑战提供了一个概要，至少涵盖了下述四个方面：（1）市场和竞争、（2）效益和责任、（3）决策和政治、（4）领导权。对照着这些书，对每种挑战的讨论都提供了一种有用的方式，尽管这些讨论也忽略了其它一些主题，包括夏拉蒙书中很多单篇的文章（这些忽略是空间功能而非利益功能）。

非盈利和市场

关于非盈利的书籍必然谈到钞票，这是毫无例外的。而有趣的是，这三本书都更着重于赚取收入（服务的报酬）而非其它的收入来源（在这方面，夏拉蒙的书中有非常好的章节，但在个体和群体的慈善事业的现状方面它们分别由维吉尼亚·霍吉金森和莱斯利·雷恩扩斯凯所著）。

莱特报告说大多数专家们和执行者们都说非盈利必须着眼于收入的有效使用和保持偿付能力，夏拉蒙和孚姆金都表示非营利部门的现今成长阶段很大程度上是费用刺激的结果（到1993年为止的20年时间里，尽管非盈利组织从捐赠中获得的的收入从53%下降到24%，但是作为捐赠的货币其实际价值发生了戏剧性的增高），孚姆金同时又指出这类收入的来源与非盈利组织的使命--"未分配利润"－－相去甚远，即应征税额更快地增加了（从1991年到1997年该方面的增长超过250%）。

尽管他们积极地将营业收入作为非限制收入的来源，但所有的作者都听到了有关过度依赖资金的警音。他们相信，为了同盈利组织（和政府部门）竞争这会产生商业化趋向，这会作为一个组织的核心行为而被额外关注。用孚姆金的话来说就是，"非盈利组织的商业化进程。。。提出了关于任务一致性的重大问题"。这种假设很清晰：完成一个非盈利组织的任务和增强它的资金账本底线是两种不同的--而经常又是兼容的--目的。

尽管与盈利组织日趋激烈的竞争会导致商业化，但孚姆金对于非盈利组织面对的优势和弱势进行了有趣的讨论。一方面，非盈利组织能够利用"无贡献限制"（要求其盈利不应分配给他们的所有者）通过盈利组织所不能的方式来建立客户的信任；另一方面，非盈利组织正在经受一种自然效率方面的劣势，而这要归诸于不清晰的责任渠道，这些渠道经常不恰当地为基础建设筹措资金，却忽略了基本的问题。

在丹尼斯o阿尔o杨的文章中，夏拉蒙建立起了赚取的收入和商业化之间的最为直接的联系。特别值得注意的是，他们断言商业化会导致对非盈利组织责任性要求的增加。因而有了这些争论：投资者们日渐要求以市场上的成功作为衡量一个组织效益的证据，而非盈利组织则趋向于采用盈利组织的技巧来获得这样的成功。这样的结果是不正当的：如果一个非盈利组织的真正效益需要与它的任务一致，那么投资者所要求的业绩证明--导致商业化--实际上可能会无效或者说没那么大的效果。

有效的和负责任的非盈利

本部分提出了什么才是一个确切的、有效的非盈利的问题。在我看来，莱特的书是现行的、最有效地回答了这个问题，是最好的参考书目，他的答案直接得自于那些该领域知晓最多的人：上百个非盈利专家和上百个被专家们称为"高级演员"的非盈利执行者。虽然这两个团体之间在某些有趣的领域还存在着一些不同的观点，但集中在"什么是执行者们应该做的"和"专家们说非盈利组织应该做什么"之间的观点却是相互渗透的。一个有效益的非盈利组织的显著特征趋向于：

（1）与其它组织合作。

（2）使款项来源多样化、关注营业收入。

（3）衡量支出。

（4）建立公开交流的、平等的、多层次的、以团队为基础的员工大军。

（5）保持员工和董事会之间清晰、顺畅的交流和责任性。

通过这本书，莱特把他的经验结果归纳成一个论题，概括如下：第一，有效的非盈利组织应该同他们的任务相一致：他们应该"像非盈利"而非"像经商"（虽然有些地方相同）；第二，有效的非盈利组织应该进行自己投资，特别在那些管理培训、行为评估和技术支持的领域；第三，有效的非盈利组织应该通过行为代码方式、最好的实践行为和统一的基准与其他的部门进行联系。

正如以上所描述的，"效益"是一个目标，它由于外界的压力而经常被要求负有责任性，这些压力采用多种形式，正如在夏拉蒙的书中伊芙琳o布鲁迪的文章所描述的那样（举例说，非盈利组织对政府、别的部门对他们的委托人和普遍公众负责）。此外，效益（虽然定义过）只是可用来说明的一方面，别的方面还包括财务的稳定性、恰当的管理方式、任务的完成和公众的信任。

非盈利组织中存在很多激励责任性的机制。例如，布露迪罗列了政府规章、私有制度和任命机制、授予人与客户行为机制，员工和自愿者的参与机制，合同资金有效性和税金支持（或者没有税金支持）机制。借助这些机制，责任性的证明通常意味着对构造行为的测量（这些书很少提到该方面的内容），而不是仅仅为了得出测量责任而进行既有利的也有不利的测量行为。一方面，绩效评估促使非盈利组织关注其成果，而不是只关注其投入和产出；另一方面，采取特殊衡量方式而产生的困扰会导致任务的偏移以及对服务和客户采取"摘樱桃"（cherry-picking）政策（即根据不同的具体问题，可以随意挑选愿意合作者――译者注）。这样的操作看起来只能是在进行多元测量时是最好的。

政策和政治

政府和非盈利组织之间的关系使作者们区别对待他们。实际上，夏拉蒙参加科斯顿·格兰伯泽葛（KirstenGronbjerg）讨论会是为了总结公众和非盈利部门包括那些相关的政府基金、竞争、税收和常规政策和信仰平等组织之间关系的最重要趋势。

虽然孚姆金以一章的长度来说明政府与非盈利组织在服务传递机制上的关系，但他对这个主题最大的贡献是对公众和政治参与的讨论。他以不同的形式，从最基本的活动（建立社会资本）到细微的行为（直接的选民选举行为），描述了非盈利组织如何以不同的方式影响着公共部门。他关于非盈利组织政治意义的论述极大地依托于托奎威乐，罗克和其他经典思想家的思想。该讨论具有很好的说服力，也可以作为一个很好的读物。

孚姆金同时也挖掘了非盈利在政治意识形态方面的作用，声明不管是政治左派还是都不能在这方面有更强烈的宣言。实际上，不管自由党赞美它是作为一种拥护社会的载体、一个政府的合作者、一个除了盈利动机之外的领域，而保守党把它看成是一个政府的选择、一种将注入社会计划的方式、一种解决当地问题的策略。

这表明该区域的不同角色容纳了不同的政治信仰。由于这个原因，莱特的调查数据中一个小的人口统计细节（包含在附页中）引起了非盈利专家对平衡和发展的潜在关注。当被问及他们是怎样在政治上划分自己的，64%的专家说他们自己是"自由"或"非常自由"，而只有3%的专家称他们自己是"保守的"或"非常保守"（4%的人弃权，剩下的都是"中立"）。所以，虽然孚姆金指出了非盈利行为跨越了意识形态范围，但莱特的调查表明非盈利专家却与此相反。

非盈利组织领导

好的行动要求好的领导。这三本书中哪本最具有贡献意义？话题由此展开。例如，莱特在他的书中用调查结果来定义一些条款，他根据领导们自己认为最重要的特征来描述有效的领导。分类来说，他们是诚实、忠诚、果断、信任和感召力。谁拥有以上的所有这些特征，那么他确实会成为一个好的领导者（或是搭档，朋友或者同盟）。

孚姆金和夏拉蒙都提到，优秀领导的驱动力能形成"专业化"的领导环境。这些能潜在地促使产生前面所描述过的非盈利的谬论：效益的竞争促使公司奖励实际的成效，这可能是根据该公司任务的成本进行的。

在领导关系方面，孚姆金研究了出现的非盈利企业主身份的课题。经济学家把企业家定义成那些把组织技巧与意愿、能力联系起来并去冒险的人：得到的回报是公司的利润（收入抵扣生产过程中对资源的支付）。是什么使得非盈利企业主身份这个课题变得困难？是非贡献限制。孚姆金很巧妙地克服了这个困难，声明返回非盈利本金的收益大部分都不是经济上的：非盈利企业家通常是一个社会的而非经济的现象。他从非盈利管理者、促进团体发展的志愿者、投入大量资金的信仰者和敢于冒险的慈善家的观点来讨论"社会企业家"。

基金公司盈利方式范文第4篇

关键词：房地产融资；多元化；REITs

中图分类号：F830.5文献标识码：A

房地产作为不动产，其自身特征决定了融资及作为融资渠道的金融市场在其生产和交易中的核心地位。我国近年来房地产业的大力发展以及政府对资金合理使用的严格控制，使房地产开发的资金筹措成为影响各开发企业发展的现实问题。

一、我国房地产金融发展现状

房地产是高投入产业，与金融业密切相关，这使它具有先天的高风险性。目前，在我国房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要是储蓄银行、商业银行等。房地产开发60%左右的资金来自银行，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险就主要转变为银行的金融风险，可能会危及金融体系运行的安全。为保障金融系统秩序，2003年6月央行出台121号文件，对地产商的开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款等4个方面提高了信贷门槛；2004年4月国务院下发通知，“将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%及以上”；2004年9月央行出台212号文件，又大幅提高了房地产信托的进入门槛；严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到限制……这样，就应尽快为房地产企业广开融资渠道，通过房地产融资渠道的多元化来实现有效的风险分散，而REITs必将成为我国房地产融资工具的一项重要补充，也将是房地产融资多元化的重

要渠道。

二、REITs的理论基础

（一）REITs的概念。REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它的收益主要来自房地产租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利方式分配给基金持有者。从本质上，它是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。同时，它又类似于一个产业公司，通过对现存房地产的获取和经营获利，在不改变产权前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

（二）REITs的发展。REITs最早产生于美国20世纪六十年代初，美国税法将其定义为，经营管理或投资房地产的公司、信托或协会。1965年首个REITs在纽约证券交易所上市，经过近10年的发展，在七十年代一度达到顶峰。但此后，由于经济危机和房地产业的萧条，REITs开始衰落。直到1986年，美国国会通过《税收改革法案》，从两个方面对其进行了改革，允许它不仅可以拥有房地产，还可以直接进行运营和管理；同时，制定了REITs的税收优惠政策，使其优势得以发挥，REITs开始逐渐旺盛，到九十年代末，已吸引近10%的商业房产进入REITs板块，而且以几何级速度迅速增长。近十几年里，REITs更是得到空前发展，市值增加近15倍。目前，美国大约有500多个REITs，管理的资产超过3，000亿美元，其中有2/3在纽约证券交易所上市。

与此同时，欧洲市场上也出现了REITs，到20世纪九十年代，欧洲各国相继颁布法律法规规范REITs的发展。在亚洲，REITs到了2000年才有了突破性的发展，日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年上市REITs，2003年香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》，准备推出REITs。由此，REITs在世界范围内得到迅猛发展，且日臻规范和完善。

（三）REITs的特征。REITs具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，此外，它还具有自身的特征：

1、REITs的经营期限可以分为定期和不定期，而且它有义务定期向外界公布各期的财务报表，具有较高的透明度。

2、法律对它的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REITs必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东等。

3、在发达国家，REITs不属于应税财产，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。

（四）REITs的优势。与传统房地产投资方式相比，REITs具有较明显的优势：

1、REITs是一种证券化产品，通常采用股票或受益凭证形式，具有很强的流动性，在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。而且它可以在证券市场上公开交易，具有可迅速变现的投资优势。

2、REITs将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报。

3、REITs将房地产资产拆细证券化，对资金投入数额及持股数量上没有硬性规定，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得大规模房地产投资的高收益。

4、税收优惠，股东可以获取高额收益。为避免对房地产信托投资基金和股东的双重所得课税，REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税。此外，投资人可以通过提高它的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现其“账面损失”，可以降低其应缴纳税收的基础。通常REITs是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利数额较大。

5、具备杠杆投资能力。据相关法律规定，REITs必须将其收益90%分配给投资者，这项限制使许多REITs通过债务杠杆融资来达到其资产增长的目的，使其必须通过承担必要的风险来获取杠杆投资的好处。

6、作为一种金融工具，REITs由于其本身特点而成为一个很好的融资渠道。目前，国外通行的REITs运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了它可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种很好的金融投资工具。

三、结语

现阶段我国房地产企业陷入融资的瓶颈，无疑意味着REITs市场的广阔前景，发展REITs有助于房地产企业开拓融资渠道，其专业管理有助于规范市场，防范风险，其规模优势有助于降低成本，扩大规模，REITs作为新的投资工具必然会成为我国房地产业的重要趋势之一。事实上，我国已有一些房地产信托投资的产品对该领域作了有益探索，2002年7月18日，爱建信托投资公司推出上海外环隧道项目资金信托计划7个工作日完成了5.5亿元的销售规模。上海国际信托投资公司推出2.3亿元；新上海国际大厦项目资金信托。尽管我国房地产基金业务面临着诸多限制，相信随着这些制约因素的解决，房地产基金产品会成为我国房地产融资的一个重要渠道。

（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.北京华商建设监理有限责任公司）

主要参考文献：

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑，2007.06.

基金公司盈利方式范文第5篇

我觉得，只有国外的极客、骇客才能支撑起可穿戴设备的第一波购买。果壳预售的5000块智能手表，大部分都是这一群体消费的，比如那些自己也想做智能手表的开发者们。

现在关于可穿戴设备的需求有些是伪需求。可穿戴要有市场，就必须定向。比如是面对背包客、女人、小孩还是老人？而智能手表就没有定向用户，这个东西到底给谁用？做什么用？你很难想象一个使用场景。

可穿戴的商业模式一定是多元的，不能只靠硬件赚钱。比如我们要做一款简单、可摄像的眼镜，背后支撑的是互联网服务。可以做成自媒体电视台和移动广告位：把眼镜给五星级大厨，或者时尚人士，看他们的生活是怎样的，好比一个即时真人秀。它不需要十分大众的市场，所以精准定向和多元盈利很重要。

再有就是需要技术革新。如果一款腕带整个都是显示屏，这才是革新。现在的产品，没有革新性的技术。甚至有些产品技术都是骗人的。比如某大公司出的一款运动手环，只有一个加速度器，它只能显示你的运动量。不走路只是举着手随便晃动，它的计数也会增加。这种产品是不科学的。它成功是因为营销好，做得好看了，做成潮流了。但这种需求是不可持续的，这就牵扯到用户体验。除非你做到自动化，用起来不费事还特别好玩，才值得分享、社交，扩展成社区。

做成时尚也是一个路数。智能手环Embrace+就做得非常好看，根据手机的不同信息来源，手环会变不同颜色，很简洁—想想看，手环本来就是个饰品。

但现在的可穿戴设备，都太极客了。做产品的人，投资的人，用的都是纯互联网思维。我觉得只有投过时尚品牌的人才会懂得，这个东西要怎么设计怎么卖。

我认为，小米的雷军能做好。因为他既懂生产，又懂营销。一个可穿戴产品，做成什么样不重要，能卖出去才最重要。建立自己的生态系统，找准需求，找到噱头，找到盈利方式。

可穿戴肯定不会像手机那么大众，大多也不是刚性需求，但这个领域里肯定也有十亿美元的生意。我个人认为，智能纸尿布就一定是个大生意，因为年轻家长一定需要这个东西：小孩什么时候要换尿布了，立马提示到我手机，这太满足需求了。或者，可穿戴设备可以在医疗领域内施展空间，这就是一种刚需。