房地产全周期管理
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房地产全周期管理范文第1篇
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1引言
目前我国各项工程都处于开发建设的，在大型工程建设中，由于未来充满着不确定性，因此风险无处不在，无时不有。如果这些风险不被人们所认知，并未及时采取相应措施，就可能会带来巨大的人员伤亡、财产损失；反之，如果风险能得到科学管理，就可实现以最小的经济代价取得安全可靠的保障，实现安全可靠性与经济性的完美统一。
房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产项目在整个寿命周期内都存在着大量风险。因此，针对房地产项目开展全寿命周期风险管理研究，具有重要的现实针对性、必要性。
2房地产开发项目全寿命周期风险管理研究现状
“风险”一词最早出现是在1980年的文献中。随后，有关学者对项目风险管理理论方法、大型工程项目风险管理和软件项目风险管理进行了研究。目前我国早已开始了房地产项目风险与决策的理论研究，但主要偏重于投资风险的分析和研究，对于实际运营中的风险分析很少。
目前许多开发商甚至各级政府在房地产项目开发运营中还存在一定的盲目性，对房地产开发项目的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产开发项目风险管理的研究近乎空白。因此，为适应大盘时代和房地产精细化经营的需要，借鉴和应用现代项目管理的重要思想和理论，研究适合我国房地产实际情况的、系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫切需要解决的问题。
3全寿命周期理论及房地产开发项目全寿命周期阶段划分
全寿命周期理论是利用生物寿命周期的思想，拟将研究对象从形成到最后消亡看成是一个完整的寿命过程，将研究对象的整个过程通过自然形态或者价值形态等划分成几个不同的阶段，在不同的阶段中根据研究对象的特点,采用针对性的分析方法以及管理模式对各阶段进行应对方案的选择，这就是全寿命周期理论的分析过程。
根据全生命周期理论，全生命周期的思想是将整个工程项目的管理周期均考虑在内，而不是只局限于工程项目的某一个或几个阶段。
4房地产开发项目全寿命周期风险管理分析
一般说来，房地产项目从项目投资规划到试运行至少需要3-5年的时间，在不同的阶段中，房地产项目遇到的风险类型不同，风险管理的目标也不同。对各个阶段的风险分析如下：
(1)投资规划阶段
该阶段的风险因素主要考虑的是社会、政策以及经济风险三个方面。
社会风险主要是由人文因素的变化引起的，主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预等因素。
政策风险是指当金融政策、税收财政政策变动、土地使用制度变化及住房制度改革时，造成房地产开发经济上的损失。
经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括市场供求风险、地价风险、融资风险。
(2)可行性研究阶段
该阶段主要考虑的风险因素有成本风险、财务风险、自然风险等。
成本风险和财务风险是项目可行性研究中应注意的常规风险，主要来源于对项目成本和财务预计的不准确。我国房地产开发项目资金来源主要依靠银行贷款和购房者的预付款，自有资金的比重较小，一方面受投资收益率和贷款利率变动的影响，开发项目的利息可能提高，即资金成本增加，使得利润受损；另一方面由于多种原因，如果楼盘不能按时竣工，则须向购房者进行延期赔偿。
自然风险是由自然因素的不确定性带来的项目损失。对于房地产开发项目，一般在项目选址时应该对当地的气候、地质条件和灾害等情况有所了解，特别是在自然灾害高发区，以便识别项目的自然风险。
(3)施工建设阶段
在该阶段，主要涉及招标模式风险、合同风险、项目工期、成本、质量等风险。
招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在不同的风险。公开招标招标范围广，有助于降低工程造价、提高工程质量，但工作量大，费用多，耗时长且对中标者缺乏了解，会增加今后工作中的协调成本和承包商违约风险。邀请招标能有效地缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支以及降低承包商违约风险，但对工程造价的控制有一定难度。
合同风险，在房地产开发项目中需订立许多合同，由于合同考虑不周到、管理不善及执行不严，造成合同纠纷的概率很大。
工期风险，房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出。
开发成本风险，房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95%一100%，初步设计阶段为75%一95%，技术设计阶段为35%一75%，施工图设计阶段为12%一35%，施工阶段对项目成本影响仅12%，因此，开发成本的主要风险来源于建设前期和设计过程。
(4)运行阶段
项目的运行阶段即租售阶段，该阶段是房地产开发过程中的最后一个也是十分重要的一个环节。这个阶段的风险主要包括价格风险和营销风险。
价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。由于市场是处于不断变化之中，房地产价格的高低很难有一个固定的标准，所以价格的高低都有风险。合理的定价策略是规避价格风险的途径。
营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为两种：自行销售和销售。自行销售由于使用自己的销售人员，具有成本低的优点，但营销队伍必须面对非专业性带来的风险。销售是委托专门的房地产中介，他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势，但要支付较高的佣金。房地产营销方式指的是房地产营销过程中借助何种媒介对外进行宣传。宜传造势一方面可以提高开发项目的关注度和开发商的知名度，促进楼盘销售；另一方面，如果宣传过头或者失败，可能给项目造成巨大的负面影响。
5结语
风险管理不是一个独立的流程，应当从一开始就被作为整个项目寿命周期管理体系的一个环节，管理项目面临的各种风险，以经济、有效的定性、定量分析方式建立风险执行计划并对之实施和监控，尽量避免和减少风险，将威胁转化为机会，实现项目管理的最优实施。
参考文献:
[1] 黄海滨,高利军.基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究[J].消费导刊,2009,(02):131
[2] 丁烈云主编.房地产开发（第三版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2008:7-12，100-106
房地产全周期管理范文第2篇
一、我国房地产开发项目的寿命周期及其寿命周期成本（LCC）的结构
（一）房地产开发项目的寿命周期概述 房地产项目的寿命周期是从项目构思直到最后拆除的生命全周期过程。主要包括：项目立项与策划阶段。项目的立项与策划阶段主要包括项目可行性研究、项目定位确定、产品目标与发展计划的制定。项目实施阶段。第一，前期准备工作阶段，当投资决策已初步确定具体项目的开发地点后，在项目开发建设过程开始前会有多项工作需要进一步开展，其中主要涉及与项目开发全过程相关的各种合同条件的谈判与签约。第二，施工建设阶段，是将开发过程中所涉及的相关所有原材料集合在一个特定的空间和时间点上的全过程。第三，房地产全程营销阶段。营销是房地产开发企业实现利润的关键环节所在，所以不能予以忽视。第四，竣工结算与物业维护阶段。竣工阶段主要包括办理验收手续、竣工资料审查；结算阶段主要包括结算办理、索赔办理、项目后评估；物业维护阶段：维护维修、保修金支付、质量缺陷统计分析等。
（二）房地产开发项目的寿命周期成本的构成房地产开发项目的寿命周期成本指在整个房地产开发项目的寿命周期内生产者、消费者以及社会所发生的一切费用。换句话说即为房地产开发项目在其确定的寿命周期内或在预定的有效期内所需要支付的研究开发费、制造安装费、运行维修费、报废回收费等费用的总和。房地产项目的寿命周期成本具体包括：项目启动成本、建设成本、使用成本（物业管理成本、销售成本和维护成本）等。主要包括：项目的启动成本。项目启动成本是业主初期为开发启动房地产项目所需要花费的既定成本，其中包含投资决策成本、土地取得成本、房屋拆迁成本、设计前期与设计相关费用、风险成本、税费等等。在做出相关决定的过程中，业主要利用自身所拥有的专业知识和丰富的经验对其所获得的有效信息进行综合分析，直至项目建成运营后，业主才有可能对项目的启动成本予以收回。项目的建设成本。项目的建设成本是指业主为建设该房地产项目所必须支付的相关成本，其中包括原材料供应的成本、支付给承包商的工程款、变更及索赔成本、税费、公共配套设施建造成本等。项目的使用成本。是指在项目的全部运行周期内会发生大规模的修复、更换及维修成本，这些数据信息则可以从以往的历史数据中予以获取。
二、我国房地产开发项目寿命周期各阶段成本控制分析
房地产开发项目寿命周期成本控制是项目中非常重要的一个环节，它主要从建造费用和运营及维护费用之间关系分析入手，通过典型的案例分析，剖析传统管理模式对LCC实现过程中所存有的弊端，进而论证房地产开发项目中寿命周期成本控制的必要性所在。其典型性的案例分析如下：美国一家名为Veterans Affairs的（以下简称VA）机构负责着全美国172家医疗供应中心共计2000幢建筑的运营、维护及维修工作，VA机构采用了40年的分析周期以及5%的折现率来进行其寿命周期成本LCC的分析，最后他们发现其运营、维护及维修费用是建造费用的7.7倍。美国相关研究机构采用了25年寿命周期与20%的贴现率对纽约市总建筑面积约为27000的某多层办公楼群进行寿命周期成本（LCC）分析，研究结果发现，该建筑一次性建造费用占LCC的49.6%，运营及维护费用占LCC的50.4%，具体数据如表1所示。
由此可见，以建设成本最小化为目标的项目投资方案放在建筑物生命周期的大环境下并非处于最优状态，还必须同时综合考虑整个项目生命全周期各阶段所发生的相关费用。
通过上述案例可知：第一，由于房地产开发项目的类型不同、其运营及相关维护费用的范围界定也存在着差异，同时由于房地产企业开发项目的寿命周期与其贴现率取值的不同等多种因素并行的影响，一次性建造费用运营及其维护费用比例差距较大，运营及维护费用在整个房地产项目运行寿命周期中占据相当大的比重。第二，房地产企业开发项目中决策阶段和设计阶段的成本控制力度较为薄弱。需要新型的成本控制模式出台，而这种新型的成本控制模式即为寿命周期成本控制。最后，由于我国房地产开发项目成本管理着重于工程的施工阶段，致使大部分工程项目因片面追求低建设成本而致运营和维护相关成本费用的大幅度提高，最终导致该项工程的全部生命周期费用花费巨大。因此，应加强寿命周期的成本管理才是最佳的战略性选择。
三、我国房地产开发项目寿命周期成本控制中存在问题及相关建议
（一）房地产投资的高风险高回报特性存在的潜在危机房地产投资具有高风险、高回报的特性，影响最大的因素就是企业领导者的决策。一系列失败的房地产企业投资案例究其主要原因，主要是这些房地产企业未对房地产开发项目寿命周期立项决策阶段的成本控制予以重视，拿下项目前未进行项目的可行性研究，从而导致投资的最终失败。
相关建议：第一，建立科学合理的评价指标体系。 我国房地产开发企业应科学借鉴西方发达国家成熟完善的可行性研究的理论和方法，以及相应的评价指标体系，从社会效益、经济效益、环境效益等各全面予以综合考虑分析，建立起一套适应我国房地产市场特点的科学评价指标体系。从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性与否。第二，建立素质较高的从业人员体系。一个项目的可行性研究小组，一般应包括如下人员：造价工程师、注册房地产估价师、经济分析专家、社会环境专家等人员、市场调查和分析人员。
（二）项目设计阶段的成本控制未予重视 项目设计阶段的成本控制的未得以重视，缺乏设计控制成本的概念。房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，最终结果是，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降。而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此，在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度，做到从源头处对成本予以严格有效地控制。
相关建议：第一，规划设计运用并行工程的思想。规划设计阶段并不是单独孤立的一个环节，它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素。工作流程中不同环节的不同人员的思考角度不同，但一切必须以需求者的喜好为根本提供服务，从他们的角度出发予以设计。所以，在新楼盘的设计阶段必须根据顾客的各方面需求综合考虑，这样，新楼盘的研究与开发过程中的决策过程完全不同于传统的串行过程，它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件。设计过程和其他过程的集成出有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并及时进行解决，这样，当最终的设计被拟定以后，该新楼盘便会具有较高的品质，从而满足顾客的需求。第二，设计与市场紧密结合，树立成本效益的观念。企业成本控制的指导思想是最大限度降低支出、降低成本，如果片面追求成本降低而忽视市场研究与产品定位，虽可以节省成本开支，但同时也极易造成产品与市场脱节。因此，在设计前营销策划人员需根据市场调研的具体情况分析确定房地产开发项目的市场定位与产品概念，然后进行规划设计，这样最终开发出来的楼盘才可能满足市场需求，才可能畅销。
（三）房地产项目寿命周期成本控制的过程缺乏科学性 部分房地产开发企业的成本由于缺乏经营管理的内涵，忽视了其为管理决策服务的目的。通常开发项目的成本核算仅在项目结算时才予以进行，这样对于动态的开发过程而言，则掩盖了其企业经营管理中的问题，尤其是对于长期大规模滚动开发的企业，更是难以反映其开发项目的真实成本。
相关建议：第一，动态成本管理基础，即房地产企业目标成本的确定。在实际运作过程中，每一个版本的制订都是在上一个版本的指导下运行。在该版本的可行性研究阶段进行的成本估算，其主要是从收益性的方面对该项投资的可行性进行预测与计算，由于方案的不断更新，应将目标成本逐步予以细化，待主体工程施工图预算拟确定以后，然后形成最终定稿的版本。第二，目标成本的分解。将项目个体分解到相对独立、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，从而便于将各工作单元在该项目中的地位和构成予以直观有效地表现出来。各房地产企业可结合自身项目的开发地点、层高、周期、规模、方式、结构类型、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要以及实际情况，确定具体成本核算及管理对象，并以此为依据进行工作结构分解，具体将目标成本分摊至各工作单元，从而形成各目标成本。第三，动态成本管理核心，即动态成本与目标成本差异的分析。动态成本与目标成本差异的动态分析内容主要包括：绘制全项目动态成本表、预测待发生成本、各产品类型动态成本表以及产品类型目标与动态成本比较表等。第四，动态成本管理效果。房地产企业动态成本管理的实施，使得房地产企业可以实时、动态地掌握项目成本，从而为经营决策提供及时、方便、准确的数据，有效反映动态成本并实施监控，对房地产企业在控制成本方面的成效予以大幅提高。
（四）房地产项目寿命周期成本控制的观念淡薄我国的房地产业的项目成本管理极大地受到计划经济的影响，本质上还处于被动的成本控制运行阶段。大部分企业未建立寿命周期成本控制的观念，从而致使房地产开发活动难以达到预期的经济效益。
相关建议：第一，建立寿命周期成本（LCC）管理数据库。现阶段我国房地产开发项目的历史数据欠缺，建设期的历史数据记载地较详细，但运营和维护期的数据，系统地记载较为缺乏。因此，应建立规范的寿命评估时间、方法及程序，并建立相应的LCC成本管理数据库；应确认寿命周期成本（LCC）控制所用数据的可靠性，即判断从正在使用的系统中所得到的数据能否用来确定新系统的费用，并保证数据口径、计算方法、适用条件等方面的一致性。第二，树立寿命周期成本（LCC）控制理念，重视成本控制的综合性和全面性。
（五）房地产项目寿命周期成本控制的过程中管理方法滞后传统成本管理方法侧重于降低消耗、节约费用，其强调的是通过最大限度地避免企业各种经营活动的成本，来谋取成本的最小化和利润的最大化，忽视了企业成本发生的过程；传统成本管理侧重于对己发生的历史成本进行管理，没有对未来的成本从源头上予以控制；传统成本管理所采用的管理手段是对现实生产经营活动的指导、规范和约束，是基于实时实地控制的管理思想。
相关建议：运用价值链分析法对房地产开发活动各环节进行分析。价值链前端：该阶段成本管控的技术路线遵循机会研究产品定位项目成本估算，同时须重视项目开发时间估算及资源计划安排。还可运用关键路径法对各项目的活动时间及其成本占用情况进行综合分析与优化排序。价值链中端：价值链中端为规划设计环节，要加强规划设计人员成本控制、产品定位、营销策略等知识的培训；可实行限额设计，以批准的项目估算成本作为基线，将其按WBS进行成本分解严格限制成本超标的设计方案。价值链末端：价值链的末端为建筑安装及产品销售环节，项目进度的延误，不但会加大项目成本，严重影响房屋的销售，以及影响企业现金流量，扰乱开发商资金投放计划，且对开发商的运营也会带来严重影响。
参考文献：
［1］任国强、尹贻林：《基于范式转换角度的全生命周期工程造价管理研究》，《中国软科学》2003年第5期。
房地产全周期管理范文第3篇
【关键词】房地产 资金 管理 预算
房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少，大部分破产的企业是因为资金管理出现问题，导致资金链断裂。所以，很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。
一、资金预算的编制
开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段，需要编制的资金预算有较大的区别，具体包括：
1．项目拓展阶段
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节，项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门，对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算，在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金，以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式，工程款支付方式有很大的关系。通常情况下，项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。
2．项目开发计划制定阶段
企业已取得的项目在开发计划制定后，应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算，并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料，同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况，能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时，通过该预算的编制，能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，则对企业的基础资料要求很细，对企业的计划管理水平要求较高，否则会大大降低预算的准确度。
项目资金流量预算并非一成不变，当公司调整了项目开发计划，或者项目投资匡算进行了调整，如遇到原材料价格上涨，项目重大设计方案变更等，项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外，如果企业的采购付款政策发生了变化，资金流量预算也应进行调整。
3．项目开发阶段
对于多项目运作的房地产开发企业，在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量，它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流，也未反映公司层面的资金收付，如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。
对同时进行多项目运作的房地产企业来说，公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调，需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此，编制短期公司整体的资金执行预算，既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题，又能为公司短期资金收付，以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。
资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式，最好在月度进行调整和修订，以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理，既保证了预算相对比较准确，又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中，从而产生对预算管理的逆反心理。
二、资金预算的执行与控制
资金预算特别是执行预算编制完成后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还应将资金预算作为控制的依据，设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项，及时安排支付；对不符合资金预算的款项，包括无此预算的款项，以及实际支付金额大于预算金额的款项，应先与承办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，则应作为预算外支出，履行特殊的审批程序。
三、预算分析调整
房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映，财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算，为预算控制提供及时和准确的信息，同时为预算分析提供基础信息。
由于房地产项目开发周期长，在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响，这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此，在预算执行过程中，企业还应建立预算调整制度，对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整，以提高预算的准确度。
四、预算考评
为了提高资金预算的执行率，充分发挥预算的控制作用，企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标（KPI）时，应将预算执行指标作为KPI之一，通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。
在企业预算准确度不高的阶段，可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出，如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出，应进行预算调整，不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出，如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出，应作为部门的超预算支出。
房地产全周期管理范文第4篇
通过学习中海地产阙洪波总著作《房地产项目全过程管理与实战解析系列丛书》对房地产项目全周期的管理工作有了更深刻的理解，更加深入的了解了对于房地产项目建设单位希望达到的建设目的、分判的切入点、关注重点，加深对项目履约过程中甲方要求有了更清晰的认识，为后期投标、谈判打开了一扇窗。
中国房地产进入存量市场阶段已成为大家的共识，该阶段的明显特征在于城市化和城市群的分化、房地产企业之间的分化、投资能力和投资质量的分化、产品力和服务的分化以及企业管理和运营能力的分化。当下房地产企业的高质量发展已经不能单纯依靠于高杠杆儿投资拉动、快周转提高周转率，亦或是成本控制，而是需要充分从市场和客户的角度出发，做好市场研究和研判、做好客户洞察及价值创造、做好全业务、全系统的高质量高效运行。作为从业者我们都应静下心来思考我们的业务究竟是什么？我们如何定义客户？客户的核心价值是什么？我们又该如何面对未来的满足。客户需求，我们需要真正打通专业和业务间的壁垒，需要整体性系统性的去思考、建设和构建我们的业务，通过我们的深度洞察和创新，充分利用信息化数字化等新技术，更加科学和精细的管理全链条业务并创造其应有的价值，以确保战略的一致性和执行的有效性。
每一个地产项目都存在着企业现金流、净利润、客户满意度、利益相关方满意度、口碑和品牌、城市形象与友好度等重要经营指标，正如作者所言，工程管理不是地产开发的最核心环节，但是它承上启下，对于销售、对质量、对信心、对文化、对团队、对项目成败都有重大作用。
《项目策划与工程管理》紧紧围绕房地产项目运营发展目标，从项目全局和整体的角度来阐述，那如何做好项目策划和项目管理，完美地将项目经营与项目策划有机融为一体，在诸如流水与回头、主楼结构优先有效工序穿插等专业实操方面，展现出对业务深刻理解和深度的专业功底，时至今日仍记忆犹新。
本书从项目策划到施工安排、流水作业再到工程质量安全管理，内容丰富全面，基本覆盖了房地产工程管理的全部内容。从房地产企业全面有效掌控项目经营的角度，分享了项目策划与工程管理的系统，请思考和总结，对局部与整体进度与质量成本与效果，这些在项目实际过程中经常出现的矛盾给出了精彩而令人信服的解答，让很多似是而非的观念予以明晰。对房地产工程管理业务和工程施工人员，加上有志于此专业的年轻从业人员，讲述项目策划以及怎样实施的全部相关内容，基于案例，既有项目策划与管理，这技术方面及施工所需的整体安排，又有均衡流水施工的详细分析，当然还包括必不可少的质量安全原则和管理全面而系统。
《合约体系与成本管控》通过合约体系、成本管控、合约十四条、成本管理、合约管理、集采管理等章节来阐述以正确的成本观为指导，最优成本管控的时间才具备可能如何做到，首先必须要建立一整套完善科学符合各自公司文化的合约体系。凡合约一定是双方或多方的约定，项目的发展本质上是所有合约参与主体努力兑现各自责任的过程，因此好的合约体系应当让各类合作方结成伙伴关系，通过合约明确职责所在，互相尊重，互相配合，共同达到目标，合约14条，清晰地介绍了合约全过程，内容“简洁、直接、科学、专业、全面”，而且非常具备可操作性。
但凡企业，没有不注重成本管控的，尤其是房地产企业动辄数百亿甚至上千亿的体量，再小的单方或人均成本变化，都可能带来巨大的总额差异。然而要做好成本管控，首先应当树立正确的成本观。所谓正确的成本观，就是认清成本作为项目开发投入只必要存在，本身是中性的——越低并非越好，越高并非越坏——决定成本优劣的关键在于适配。若项目进度或质量失控、客户体验不佳、公司品牌荣誉受损则成本再低也绝非好事；若能紧紧围绕客户价值做好成本分配，真正大幅度提高客户体验、提升销售价格、加快销售速度、提高项目利润水平，此时即使需要增加成本也应当敢于实施。与任何公司不论大小，也不论什么性质。与是否是房地产公司无关，抑或即使房地产公司是否专注住宅，或者专注商业楼、或文体文化旅游项目、或者其他什么类型，统统无关，因为任何成功企业都一定关心关注合约，甚至付出一切，努力投入巨大精力去梦想逐渐，心中理想的合约体系，从而方才有可能做好，做到成本管控。
《复杂项目之实战演练》通过上篇：实战项目分享（北京中海广场、深圳两馆、复杂工程建设的若干思考）。下篇：高塔项目策划，通过项目概况、设计与设计管理、工程实施策划方案、合约策划与策略、监理职责与质量管理，阐述复杂工程真正复杂之处在于环境、政策、资源、团队等大量不确定因素集中交汇，使得项目地平稳开展，始终面临极为严峻的挑战，对于业主而言，其管理难度较普通项目呈指数倍增长。没有前期科学策划、资源有效保障、过程有力统筹、各单位有序推进这个项目绝不如期如愿落地的可能。从建设方全局，全面管理角度出发的复杂工程实战、大量的技术问题处理方案及经验分享。更难能可贵之处在于作者对于大型复杂工程的核心管理问题的思考——建设方、总承包、设计院、监理等不同主体之间的伙伴关系，建筑、结构、机电、幕墙等不同专业之间的分工合作。
房地产全周期管理范文第5篇
从换手率的情况来看，价升量大的情况相对较明显。在周换手率超过60%以上的13家中小板公司中，有6家的周涨幅都超过了10%以上；而在5家周换手率超过100%的公司当中，更有兄弟科技（170%）、濮耐股份（164%）、宝鼎重工（109%）3家的周涨幅超过了10%，濮耐股份甚至大幅上涨32%以上；而在259家周换手率低于10%的中小板公司中，只有荣盛发展一家的周涨幅超过了10%。可见，资金推动在中小板市场中，仍起到了相当大的作用。
从近期各成份指数的表现来看，大盘股指数明显强于中小板指数，在一定程度上说明市场在经济预期不明朗下，大盘股比中小盘股更受资金青睐。这就要需要对近期的宏观环境与市场环境进行分析，以找到当中影响市场的主要因素，从而判断大盘股和小盘股的机会。
近日，央行副行长易纲表示，国内通胀水平下半年会回落。据他判断，今年上半年CPI涨幅可能达到5%，但因为基数和信贷下降等原因，预计下半年会回落，且有信心全年CPI涨幅保持在4%。这个关于通胀的讲话，和我们前期对今年通胀“前高后低”的预测较为符合。我们认为，今年CPI在食品价格、大宗商品价格及劳动力成本上涨等多重因素影响下，上半年通胀自去年底至今一直保持高位，未来3月或4月的通胀有望创出新高，而全年通胀的峰值或在6月-7月，此后通胀将有望逐步回落。
由于通胀因素是今年影响经济的重点，更是管理层据此判断政策调控松紧的关键，因此对证券市场的影响也相当大。在通胀上半年保持高位的影响下，经济受此影响已经出现下行迹象，而国家调控政策仍相对收紧，预计不会在上半年放松。随着下半年通胀有望逐步回落，未来政策紧缩力度将可能逐步减弱。结合目前对冲流动性和相关调控的措施，预计今年上半年准备金率或还有一次上调可能，而二季度更存在加息的较大可能性，然后下半年紧缩政策将逐步淡化。
从3月份的情况来看，商务部刚公布了食用农产品价格指数，三月份的前3周数据仍然超预期上涨，预计通胀高点将可能会延迟出现。虽然，目前的调控政策已经体现在货币政策上的收紧，但仍可能会存在一些较难把握的影响因素。例如，随着日本大地震的出现，以及国际油价的飚升，输入型通胀将可能成为今年影响我国通胀水平的又一重要因素。由于日本在地震后已累计投放了约40万亿日元，海外宽松的流动性将在一定程度上会助涨日本出现通胀。另外，国际油价上涨将主要通过影响我国水电燃料价格、推高居民的居住价格和非食品价格。综合两者判断，因为所占权重比例较小，预计总体影响暂时有限，但我们仍需谨慎其未来可能产生的超预期影响。
