房地产工程精细化管理

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房地产工程精细化管理范文第1篇

关键词：精细化管理 房地产工程 建设项目中图分类号：F273.1 文献标识码：A

随着我国经济的迅速发展和城市建设步伐的加快，房地产行业也快速发展，项目的投资规模和数量逐渐增多，类型日趋多样化，技术难度加大，组织机构越来越复杂，影响项目实施的因素越来越复杂，房地产项目的开发建设面临着更大的竞争。在此背景下，精细化管理理念日渐深入人心，在房地产项目的管理中得到了日益广泛的应用，它促进房地产项目的制度与流程建设，提高项目建设的标准化，降低项目成本，缩短工期，提高项目质量，满足消费者的需求，提升房地产企业的竞争力。

1. 精细化管理的内容

精细化管理是一个全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风要贯彻到整个企业的所有管理活动中。它包含以下几部分内容：

（1）精细化的操作。精细化的操作是对企业活动的每一个行为都进行一定的规范和要求，每个员工都要遵守这种规范，使企业的运作更加正规、规范和标准。

（2）精细化的控制。精细化的控制建立流程来运作企业的业务，该流程要包括计划、审核、执行和回顾。只要对该流程进行了有效控制，就可以减少企业运作中出现失误，杜绝管理中出现漏洞。

（3）精细化的核算。精细化的核算是管理者对经营状况进行清楚认识的必要手段，这要求对凡是与财务相关的企业经营活动，都要进行记账和核算，并通过核算发现经营管理中存在的漏洞和缺陷，降低企业利润损失。

（4）精细化的分析。精细化分析主要是借助现代化的手段，对角度、多层次分析企业运行过程中存在的问题，同时，通过精细化的分析，研究如何提高企业利润和管理成效。

（5）精细化的规划。企业的规划主要包含两个方面的内容，一方面是企业高层根据市场状况和企业的运行情况制定中远期目标，该目标包括了企业的规模、业态、文化、管理模式和利润、权益等等；另一方面是企业的经营者根据企业目标制定具体的实施计划。精细化的规划是指企业在有依据、可操作、合理的基础上制定企业运行的目标和计划。

2. 建设工程实施精细化管理的难度

2.1我国房地产项目建设特点

目前国内地产工程建造外包模式主要为小总包加部分专业化较强的分包(如人防专业工程、消防专业工程、外墙玻璃幕墙专业工程)，较少只有一家总包的模式，只有很少的市政工程(如地铁、跨河大桥等)采用国外早己盛行的BOT(Build Operate Transfer)模式。国内小总包加部分分包的模式要求在工程管理中借助建设方具有的资源整合权威性，在提高各参建单位的精细化管理水平上做好各项细致而富有成效的工作。房地产具有工程地点固定性：与其它工业品的生产不同，建筑产品直接与它作为基础的土地连接，有时这些建筑实体就是土地不可分割的一部分。

2.2地产工程建设很难实现标准化生产

房地产工程项目体积庞大，大多露天施工。不论是由许多单项工程组成的建设项目，还是单独一栋住宅或者一个车库，其所占据的空间都是其它工业品的生产不能比拟的，建筑的体积和作业的空间均较为庞大。这也致使建筑的生产一般只能进行露天作业，受到自然因素的影响，如果雨季或者地下情况复杂，将可能给施工造成极大的不便。由于各地开发水平差异较大，产品及企业管理模式很难大规模复制。

2.3工程建设中流程管理占重要地位

房地产企业的产品是一个一个的建设项目，项目管理的好坏成败决定着地产企业的兴衰，而地产建设项目生产必须按流程一步一步落实完成。因此，建筑产品的特殊性决定了工程项目建设流程管理的重要性。项目工程建设流程管理可以提高项目管理的效率。精细化的流程管理能显著提高项目工程质量，提高控制风险的能力，降低项目建设成本，增强项目综合盈利能力，并最终提高企业的市场竞争力。对不合理的项目管理流程进行梳理，对不能给项目建设管理带来增值的某些流程进行持续改进，这既是精细化管理所提倡的方法，也是精细化管理对项目建设管理的目标。

3. 房地产企业工程精细化管理的应用对策

3.1 工程建设精细化管理要坚持人本管理

人本管理就是要以人为核心、以人为根本的管理。它是指组织中的人作为管理的首要因素，一是组织一切管理活动的主体或主导因素；同时，作为管理的本质因素，人又是组织管理的出发点和归宿。组织管理活动围绕着调动人的积极性、主动性和创造性而展开;同时组织管理和经营实践活动，旨在满足人的需要，促使参与者获得全面自由的发展.对项目工程管理者来讲，以规章制度约束人，以人情人性感化人，才可以达到工程管理“刚性制度，柔性管理”的境界。从管理的涵义看，管理就是对人的管理，即对人的行为进行控制。工程管理倡导精益化管理中要以人为本，以人为本的同时要使每一个管理参与者自觉遵守各项规章制度，使得每一项管理目标能够顺利落到实处，从而提高管理水平与管理效率。

3.2灵活的柔性管理使得精细化更具实效

地产项目建设管理的团队如果具有较强凝聚力，则员工会围绕团队目标，团结一致，互信互利，形成良好工作氛围，提高工作干劲。反之，则队伍涣散，一盘散沙。因此，项目管理者不仅需要研究每一个员工自身的素质如何提高，还要研究如何整合不同员工的能力，研究各个合作建设单位的协调能力，使得项目建设团队能拧成一股绳，产生对组织有利的向心力和凝聚力。柔性管理从本质上说是一种对“稳定和变化”进行管理的新方略。柔性管理的最大特点在于它主要不是依靠外力，如发号施令等，而是依靠开放平等、民主管理，从内心深处来激发每个员工的内在潜力、主动性和创造精神，使他们能真正做到心情舒畅、不遗余力地为企业开拓优良业绩，柔性管理同时强调内在重于外在，心理重于物理，身教重于言教，肯定重于否定，激励重于控制，务实重于务虚.显然，在项目工程管理柔性化之后，管理者更加看重的是职工的积极性和创造性，更加看重的是职工的主动精神和自我约束。这样的柔性管理将会更加有利于精细化管理的实施效果。

3.3精细化管理要适时调整不断完善

房地产项目生产周期长、外部环境变化大，从获得土地到规划设计，到建筑施工、最后到销售，最终把房子交付到消费者手中，一般需要两至三年的时间。这期间很容易受到外部因素的影响。为了获得较高的成交价格，房地产企业往往会选择最佳的上市时机，这使房地产管理过程中存在着诸多的不确定因素，容易出现较大的人员变动，这都影响了精细化管理的实施.精细化管理是一整套规章制度，精细化管理的主体和客体都是人，这就要求在工程管理中必须时刻重视人的作用，需要项目建设管理者适时调整不断完善。

4. 结束语

精细化管理是房地产企业寻求更好发展的必然要求，必须在房地产项目管理的过程中贯彻精细化管理的思想，才能促进项目的成功执行，促进企业的快速发展。精细化管理是一项长期的、系统性的工作，它需要项目各参与方的积极配合与协作，应该贯穿一个项目执行的全过程，贯穿工程项目管理的各个层面，并需要所有人的参与和执行。

参考文献：

房地产工程精细化管理范文第2篇

关键词 房地产开发 项目 精细化管理

一、引言

随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。

二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性

精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：

从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。

在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。

三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析

第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。

第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。

第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划设计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。

四、房地产开发项目精细化管理组织实施

第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。

第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。

第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。

第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。

五、结语

在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。

（作者单位为潍坊晨琳经贸股份有限公司）

参考文献

[1] 薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

房地产工程精细化管理范文第3篇

【关键词】房地产；开发项目；精细化成本管理

当前房地产形势严峻，在国家宏观调控政策下，将会使一些缺乏核心竞争力的房地产企业被淘汰出局，因此促进房地产企业成本精细化管理，已成为公司获得经济效益，赢得竞争的有效法宝之一。本文针对房地产项目的成本精细化管理，就此问题进行初步探索。

一、精细化成本管理的的涵义与作用

随着我国金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产项目开发成本增加，开发资金监管力度加大，房地产业的门槛在不断的抬高；同时消费者日益成熟，客户对产品和服务的要求逐渐提高，市场主导权已从开发商手中转移到消费者手中，导致竞争越来越激烈。这些变化使房地产企业从项目管理中要效益、求利润是必需的，这也说明精细化成本管理势在必行，是房地产企业面临的重要战略选择。

精细化成本管理是房地产企业形成核心竞争力的重要手段之一。随着房地产行业面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力等，充分反映了精细化成本管理的重要性。新的宏观环境下，项目成本精细化管理的水平将直接决定整个项目的最终收益率，项目成本精细化管理能力将成为房地产企业最终的核心竞争力之一。

二、精细化成本管理的的实施对策

注重成本规划，关注成本的合理分配，将成本管理重心前移，加强前期成本管理，严格招投标、工程预结算管理，做好后评估及成本数据分析。

（一）注重成本规划

针对各开发项目的特征，在项目的规划阶段进行目标成本管理，对项目的成本预先规划。具体来说，就是要从开发项目定位阶段起，也就是做方案之前，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究项目所需要的成本，或者是在特定的目标销售价格下，研究可以实现的性价比最高的项目。

在成本规划中，要重点关注以下几个方面：

1、建安工程的结构选型和公共部位、外立面的装修标准等问题。

由于建安工程在开发费用中所占的比重较大。因此，在成本规划时要特别重视建安工程成本合理分配问题，做到既能满足经济合理，又能体现市场定位。在结构选型时，考虑用户使用需要的同时尽可能满足最经济成本的原则，要求在施工图设计时要限额设计。同时也要了解客户关注点的部位，比如在考虑公共部位、外立面的装修标准时，则尽量满足市场定位的需要。在成本规划时要平衡好成本、市场定位、质量安全等的关系，做到有的放矢。

2、成本规划时，要注重成本的合理化分配，提高开发项目的性价比、均好性。

做好成本规划需精细化成本数据的积累，以使成本可控性增强。做成本规划尤其要对项目的建设状况考虑周全，如红线外的部分配套情况估计、配套设施的位置对成本的影响，不计建筑面积的实体（不足2.2米的车库或设备层、架空层）对成本的影响等等。

（二）设计阶段成本控制

成本控制应落实到设计的每个阶段，在每一个阶段设计完成之后，企业应组织技术、营销、成本等部门对设计成果进行评审，评审内容主要涉及设计是否符合产品定位，成本是否在可控范围之内，成本控制建议是否落实到位等，并对下一阶段设计提出成本控制要求。

在一定的成本约束下，设计应满足客户的关键需求，并尽量满足次要需求，提高产品的性价比。

（三）严格招投标管理

1、重视工程量清单招标的事先规划。在图纸设计充分的前提下，通过邀请招标进行比价，采用预算控制价下浮报价，合理规避了不平衡报价，减少了成本风险，同时对主材进行限价报价，并坚持合理低价中标的原则。这样既减少了定牌定价的工作量，又保证了材料的合理低价，减少成本支出。

2、认真编写招标文件和工程量清单，对容易引起争议、对结算有可能造成不利影响的因素事先考虑。

3、全面落实清标工作，认真做好报价合理性、符合性的审查工作。

（四）工程预结算管理

1、选择优质的造价咨询公司，了解造价人员的道德素质、业务水平、业务是否繁忙等详细情况。

2、制定相关预结算实施规则，明确预结算编制要求、预结算成果精确度要求。

3、在预结算编制过程中，派专业人员全程跟踪咨询公司预结算的编制审核情况，并对结果按抽查法、比对法进行审核。

4、要求预结算人员深入现场，对一些影响成本较大的隐蔽工程进行复核，如场地的标高、土方开挖面、塘渣回填情况等，进行书面和影像记录。

（五）认真做好成本后评估，总结成本管理经验和教训。

1、在做好成本后评估同时，要及时开展详细的成本分析，分析由于人工、材料涨价因素影响成本多少，成本预估准确率如何；建设标准的提高因素影响多少；联系单、签证单是否在合理范围之内（通常占建安工程造价的比例为3%左右）；在招投标合同管理中存在哪些问题；合同结算条款中，对现行文件的约定是否明确，是否造成歧义；在联系单、签证单管理上是否到位；对咨询单位的管理上是否到位等等。

2、及时做好经济指标分析，对典型的建筑产品分类建立成本数据库，提炼、积累造价指标，分析工程结算，形成各单体工程、各单位工程、各分项工程的分类成本指标，逐步积累经验数据，为新项目成本测算提供经验数据。

三、深入推进目标成本管理，建立目标成本动态跟踪和监控机制

企业应充分重视并扎实推进目标成本管理，优化目标成本评审流程，完成目标成本编制模型，增加成本策划、限额设计及图纸审核的相关要求，不断改进和完成目标成本管理体系。

项目的开发成本随着开发的实施是动态变化的，它将直接影响到企业的经营决策，如项目开盘时销售价格的确定，土地增值税如何降低，项目利润最优等等，因此做好各个关键节点、各阶段的动态成本监控尤为重要。为此房地产企业应制定相关动态成本管理规则，通过制度化管理进一步促进目标成本管控的力度，明确动态成本编制要点、并落实在各业务部门，力求在项目的关键阶段，及时、准确的掌握动态成本信息，更好的发挥目标成本动态跟踪和监控机制的作用，为决策层提供基础数据。在编制动态成本时，着重要做好以下几个方面的工作。

1、做好开发项目中的人工、各材料总量的汇总，特别是合同中人工、各种材料设备以及暂定材料等部分，如钢筋、水泥、商品混凝土、外墙装饰材料等，便于在项目实施工程中，掌握市场价格变化，能够及时的在动态成本中予以体现。

2、关注当地政府政策的变化所引起的造价变动，如政府规费收取标准的变化，新的造价政策的出台等。

3、重视开发项目在关键节点的动态成本，如项目开盘，建设标准重大变化等。

4、加强与各部门的沟通和交流，及时了解项目成本在实施过程中的变化，如施工方案、施工工艺的变化，设计的重大修改等。

总结：

随着市场经济的发展，房地产的市场竞争逐渐规范。房地产业要想健康持续发展，就必须要建立一套完善的精细化成本管理体系，而且要加强对工程项目成本的监督与分析，对成本的任何信息都要及时反馈，只有这样，才能够给房地产企业制定营销策略提供可靠的依据，提高企业的经济效益。因此，房地产开发项目的精细化成本管理有着非同寻常的意义，直接关系着企业的发展壮大，以及房地产的整体发展。

参考文献：

[1]孙韬；论房地产企业的创新型管理[J]；生产力研究；2004.（02）.

[2]孙慧；《项目成本管理》，2004.（1）.

[3]郎立嵩；天津市房地产发展（集团）股份有限公司发展战略研究[D]；天津大学；2011.

房地产工程精细化管理范文第4篇

精细化管理主要是针对企业在现代社会化大生产背景下面对一系列的巨大变化和挑战中如何应对并且树立自己的持续核心竞争力而展开的。它结合以往的理论中关于细节作用的思考和探索，实质是追求企业运营管理的标准化、专业化、规范化，强调在企业管理的全过程都要注意对细节的观察和把握，从战略的制定到具体的执行无一例外。

精细化管理的历史可以追溯到19世纪末泰勒的科学管理思想。泰勒为了提高劳动生产率进行了劳动方法的标准化研究，提出了标准作业方法，改进错误方法，选定合适的工具，并对工人进行培训，极大地提高了劳动生产率。二次世界大战后，企业生产规模日益扩大，技术日趋复杂，产品换代周期大大缩短，社会化协作大大增强，因而对企业经营管理提出了更加精细化的要求。在这种背景下，一批专家学者，将严密精细的自然科学和工程技术领域的理论和方法，引入到经济领域，用以解决企业管理上的种种问题。其主要的理论与方法包括：决策理论、运筹学、系统工程、数理统计、行为科学、价值工程、预测论等。战后的日本，为提高产品竞争力和质量，降低成本，于是，品质控制、全面质量管理、无缺点运动、精益生产、合理化建议与创新制度便应运而生。

随着管理环境的日益复杂化，我国企业面临着很大的生存危机，于是一批企业积极寻找对策，苦练内功，并逐步走上了精细化管理之路，海尔就是一个著名的例子。推行精细化管理是缓解社会资源约束矛盾的需要，也是适应市场发展成熟、需求多样化、竞争更激烈的有效对策，更是企业加强基础工作、挖掘潜力、提高企业效益的关键途径。因此对于我国企业来说，现在应该把精细化管理作为发展战略。

二、房地产企业实施精细化管理的必要性

随着我国金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产业的门槛不断抬高；同时消费者日益成熟，竞争越来越激烈，这些变化使房地产企业选择开发品质更加优良、更适合不同阶层客户需求的住宅，而不只是局限于建高档别墅和写字楼。因而精细化管理是房地产企业面临的重要的战略选择。

1.外部环境的变化迫使开发企业实施精细化管理

中央政府提出“90平方米以下住宅占70%以上”的政策，以及建筑节能节地强制性规范等已经出台，这就使开发商们认真思考如何有效地利用好每一寸土地。现在消费者在购买商品房时变得越来越理性，市场的主导权已从开发商手中转移到消费者手中。依据波特的理论，这个时期，对市场的争夺已升级到虎口夺食，以前是一分投入，三分产出，现在则是三分投入，一分产出。市场格局的变化意味着开发企业唯有强化产品创新、强化内部管理，为市场提供性价比更高的产品才能在市场上立于不败之地。

2.内部环境的压力要求开发企业实施精细化管理

多年来低价拿地和宽松的贷款政策降低了行业门槛，产品供不应求使得开发商不重视房产品制造与客户服务的精细化，而把土地与资本运营当作发展的重中之重。在此背景下，房地产业产生了许多具有雄韬伟略的战略家，但严重缺少精益求精的执行者，出现了许多营销上的新概念，但严重缺少能经受时代考验的精品。而随着项目开发成本大幅度加大、财务风险不断扩大、利润空间不断缩小，特别是消费者的成熟，内生性地要求开发企业发展战略发生转变，从外延性扩张转向内涵性发展，即以市场为导向，以产品为核心，认真、精细、标准、规范、专业地做房产品，这是提升产品价值、企业价值的唯一手段。

三、房地产企业实施精细化管理的途径

通过以上分析，可以看到房地产企业实施精细化管理的重要性。本文从以下五个方面提出了房地产企业实施精细化管理的途径。

1.楼盘策划的精细化

策划是楼盘开发的龙头，只有策划优秀，才能开发出优秀的楼盘，才能让客户买得称心、住得舒心。在策划阶段尤其要注意对客户的分析，要合理地进行客户细分。房地产企业的客户细分可以分为三个阶段：客户细分、客户价值定位、客户共同需求。第一阶段的客户细分变量包括：地理因素、社会因素、心理因素和人口因素，通过不同的客户细分变量来进行典型的或者有代表性的细目分类，从而将客户细分为不同细目的客户区隔，进行精确的定位；第二阶段客户价值定位：在客户细分之后，需要进行价值定位，分辨高价值和低价值的客户细分区隔。客户价值定位变量包括：客户响应率、客户销售收入、客户利润贡献、忠诚度、推荐成交量等等，根据房地产企业关注的不同点通过不同的变量对客户细分区隔进行价值定位，选定最有价值的细分客户；第三阶段客户共同需求：围绕客户细分和客户价值定位，选定最有价值的客户细分作为目标客户细分，提炼他们的共同需求，以客户需求为导向精确定义企业的运营流程，为每个目标细分市场提供差异化的营销组合。客户细分过程中，最关键的是拟定选择进行客户细分的变量要素，不同的变量要素直接影响着客户细分的结果和对不同细分客户的价值评定，从而也影响后续的营销组合。客户细分的变量要素不是静态的，一成不变的，应该是根据市场环境和客户响应情况等等进行动态调整和优化的。

2.楼盘设计的精细化

优秀的楼盘设计以节约成本和对业主的人性化关怀为核心，是保证工期、质量和成本控制的关键。楼盘设计的精细化要求认真研究地块的特质，很好地把握整体造型、建筑风格、户型结构以及建筑细节等，实现房产品最大化价值。比如，一些房产品位于黄金地段，但是设计时就没有仔细考虑与周边生态环境、人文环境的和谐共生，严重降低了房产品价值，且人为缩短了房产品经济寿命；一些多余空间与设施的奢侈设置，既增加了消费者购买成本，更增大了日后的维护费用；在多层的设计中，采用160mm厚短肢剪力墙结构，可降低钢筋和混凝土的米含量，又增加室内净面积，出房率可达80%以上。因此，设计阶段是价值创造的源泉，设计上的精益求精是很重要的一步。

3.选材与施工管理的精细化

施工工艺和建筑用材对产品的品质至关重要。开发商应以建造品质优良的楼盘为目标，严格把好选材关、施工管理关。以墙体材料为例，一些开发商在外墙上选用蒸压轻质砂加气，单一材料满足三步节能，省去保温，比传统做法节约成本，效果好。选材与施工管理是铸就品牌房产的重要的细节。施工质量要追求高标准，造精品、创品牌，建造百年建筑，让楼盘建筑成为城市凝固的、永恒的艺术。

4.成本管理的精细化

房地产企业的成本包括直接成本和间接成本。直接成本中有土地成本、设计成本、贷款利息支出、销售成本等；间接成本中有管理成本、机会成本等。机会成本、贷款利息支出等对项目甚至公司的影响非常大，所以在考虑成本时必须综合来考虑，大处着眼，而在控制成本时要从细节下手。单纯考虑单个任务的成本往往会产生完全相反的结果。比如采购经理花了很大心血买了物美价廉的建材，但耽误了工期3天，耽误工期的损失可能比节约的建材成本还要大。因此，应综合考虑这些成本因素的影响，可采用动态控制法，也就是动态成本法，它与目前市场上的动态成本法是不同的，这种方法需要建立一种模型，把各个任务之间的关联及相互影响考虑在内，只要任何一个任务的成本发生了变化，那么由该模型自动得到该项目的总的预测成本，通过与项目的目标成本的比较可以得到结论：当前的项目是否在成本控制范围内。

5.营销与服务的精细化

营销精细化要以提高顾客满意度和忠诚度为核心，需注重以下工作：对顾客需求的准确把握，对新消费趋势的分析，制定完善的日常营销管理制度，加强对营销员的业务知识和服务水平培训，做好售楼中心的陈列,对销售成本的有效监控等。

四、房地产企业在实施精细化管理中应注意的问题

实施精细化管理是一项系统工程，企业在推行精细化管理的过程中还要注意以下问题。

1.转变观念，正确认识精细化管理

企业实施精细化管理，首先要使员工认识到实施精细化管理不仅仅是某个人的事，也不仅仅是某个部门的事，它是公司的战略决策，是公司赋予全体员工的重要使命，它强调全员参与。因此，全体员工必须把思想认识统一到精细化管理上来；企业各项管理活动都要进行精细化改进，每位员工都要把本职工作做细做精，逐步形成精细化意识，并使之根深蒂固。

2.加强领导，落实责任

作为单位负责人或部门领导，在其所在单位各个方面都起着重要作用，所以各级领导的高度重视、身先士卒是精细化管理顺利实施的首要前提。精细化管理办法建立在规章制度基础之上，单位负责人或领导的主要作用就是提高现有制度的执行力。比如，企业如建立了《施工班（队）精细化管理试行办法》，这个办法中采用“班队日常自控、项目部日常检查控制、公司定期监督控制”的检查控制程序，以《日控表》、《周检表》、《周评表》和《月汇表》为运行载体和见证资料，其核心为“日控”，主要作用是加强基层管理人员对施工班队的日常检查和考核，各单位对《日控表》必须坚持做到日清日结。因此，要使精细化管理落到实处，加强各级管理人员某一时间段工作的计划性和实效性，强化目标管理和主体责任意识就尤为重要。

3.持之以恒，不折不扣，注重实效

房地产工程精细化管理范文第5篇

1）开展限额设计，成本前置放可实现最大的节约。进行目标成本分解后，对于结构指标、钢筋含量、砼含量、景观软硬景、窗地比等主要设计指标需在委托设计前明确。2）确保设计方案的精准定位。设计阶段对房地产成本管理影响最大。工程设计图纸的编制深度、完整度对成本管理至关重要，在设计委托阶段，为了提高设计文件的编制质量，应签好设计合同，并对各专业设计编制相应要求，把问题解决在前面，以避免出图后“先天不足”影响工程成本。3）不允许设计单位有任何排他性设计。对于太阳能、雨水回收系统、新风吸尘系统等专业性非常强的分包工程，由设计院提供图纸，规定图纸设计不允许有排他性，否则设计单位会影响中标单位的选择。

2采购阶段成本管理

1）供应商分类管理。拥有本公司的供应商管理库，如同人力资源管理一样，供应商的分类管理就是要用科学的方法辨明良莠，进行分类归纳，分类的原则不仅仅是价格，可以是特长，可以是品质。在分类管理的基础上确保每类供应商的数量，这样才能有充分的竞争性。对于优质供应商，可以签订战略合作协议，为长期合作打下基础。2）招标管理。除了供电、供水、燃气等市政配套工程直接委托施工，其余工程均采用招标方式，所有单位均通过招标来确定；招标结果序列化商务谈判，开标后，将各投标单位按照优劣排序，并按序谈判合同，做到给予投标单位公平机会；定标价采用合理最低价，以确定招标管理的公平、公正。3）集中采购管理。在采购过程中要货比三家，寻找优秀的资源，充分了解市场，了解自身的优势与供应商的本质诉求，在利益交换过程中达到双赢。

3工程实施阶段的动态成本管理

1）对数据库的持续动态管理。数据库的数据不是一成不变的，随着项目的深入，必须坚持动态管理，这样不仅有利于管理人员及时掌握工程最新状态，而且对公司高层来说，可以随时监控成本，做出正确的决策。2）加强工程台账的动态管理。每期变更、签证、索赔及价款调整都属于动态管理，需及时更新，并备注好详细的发生原因及价款批准日期，确保每一个成本数据都有可追朔性。3）随着项目的推进，在项目初期制定的目标成本必将发生许多调整，经过审批的目标成本调整需要实时更新，并分析比较动态成本与目标成本的差异，找到切实可行的方法来改进。

4工程预结算管理

1）必须将事后算总账的观念更新为事前、事中算细账，形成全过程控制、精细化管理、重心前移的新理念。2）预结算是成本管理的最基本要素，是成本管理人员的专业能力的体现，在预结算过程中，成本管理人员应结合目标成本、合约规划，对工程的各个阶段的所有环节进行精细化控制，最终提高投资和利润目标。

5目前标杆地产精细化管理亮点

1）成本精细化。目前房地产标杆企业中，在成本精细的深度广度上走的非常远，他们以杜绝项目开发中一切浪费为切入点，全面系统地对项目开发中所有费用进行过滤，从各个不同的切入点来进行成本控制。2）产品及管理标准化。a.招标文件、合同范本等文件标准化。通过对已建工程在招标及合同签订过程中的经验教训的总结，组织专业人员编制各类招标文件范本、合同范本、成本缺陷手册，使得招标文件及合同条款标准化，规避条款上的风险。b.产品标准化、户型标准化、设计标准化、精装修标准化、外立面标准化、流程标准化甚至连样板房的软装采购都是标准化。通过一系列标准化的管理，大大地降低了无效成本及人员管理成本，特别是对于大型房企多个城市多个楼盘同时操作，加快了时间节点，缩短了工程周期。3）以客户感知度为标准进行成本分配。某标杆企业根据客户感知度来分配目标成本，对于客户感知度高的项目，比如景观、楼层层高、门窗材质等方面加大投入，对于客户感知度较低的项目，比如弱电智能化、综合管网等项目，减少投入。4）精细化管理的制度保障。精细化管理基于建立精细化管理的制度保障。标杆房产企业都有建立公司内部的招标采购、合同管理、变更签证管理、预结算管理、限额设计等制度，为精细化管理提供了强有力地制度支持。5）信息化手段促进精细化管理。标杆企业非常注重成本软件的应用，信息化建设贯穿始终。通过成本软件等信息化手段的应用，相关人员能得到及时有效的沟通，准确地共享数据信息，大大缩短了审批流程，降低了项目成本。

6结语