不动产登记管理规定
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不动产登记管理规定范文第1篇
一、规范业务审查原则
“村改居”地区地籍调查、权属登记以及对超占土地超建建筑处理的技术标准，应与一般城镇私房土地房屋权属登记一致；“村改居”地区土地房屋的权属来源，应充分参考农村土地房屋登记的有关规定予以认可。
二、规范各部门的职责与分工
明确交接时点和各部门的职责分工，避免在业务交接过程中出现推诿扯皮或者多方办理的情形。
三、规范业务数据、业务档案的交接
分局及辖区国土资源所应在规定的期限内，将“村改区”地区范围内已办理抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记等除产权登记以外的各类登记业务档案资料原件，整理造册后统一移交给交易登记中心，自留复印件，并将相关土地房屋的登记信息（包括有效的权证信息、抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记以及已注销的历史权证信息等）与土地房屋坐落相对应制作为文档并加盖印章后提供给交易登记中心。分局及辖区国土资源所应在规定的期限内将分局保存的“村改居”地区已颁发权属证书的产权登记档案扫描入库，并提供各相关测绘数据形成数据包，移交交易登记中心补建楼盘表，档案管理部门应及时将档案资料上传到电子档案系统，以供交易登记中心办理相关业务时查询、利用。
四、规范业务办理流程
“村改居”地区按照城镇土地房屋权属登记有关规定由交易登记中心受理登记申请，分为以下三种情况办理。
（一）尚未办理权属登记，或者早期仅办理土地或者房屋单证的，应先办理土地房屋初始登记，由交易登记中心按照城镇土地房屋权属管理的相关规定进行登记。
（二）1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行后申领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书的，不需要重新进行调查，可根据原登记信息直接将土地性质变更为“国有土地”进行配图及权属登记。
档案信息不全、原办证信息明显错误或1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行前申领集体土地使用权证书和房屋所有权证书的，应重新按照城镇土地房屋权属的管理规定办理调查及登记。
（三）已经取得城镇土地房屋权属证书的，办理换证或者转移、变更、抵押等登记业务时，仍由交易登记中心按照城镇土地房屋权属的管理规定办理。
五、根据不同地区的历史情况规范申请材料
（一）同安区、翔安区以外“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。
1.历届县（区）以上人民政府颁发的土地房屋所有权证。
2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件。
3.历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的厦门市乡村建房宅基地许可证、厦门市集体土地建设用地使用证（临时）、厦门市村镇个人建房用地临时凭据、厦门市村镇个人建房许可证、厦门市乡村企事业用地许可证。
4.提交县（区）级以上人民政府建设行政主管部门核发的福建省村镇建设许可证、福建省村镇个人住宅建设许可证或建设工程规划许可证的，还应提交用地批准手续。
5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。
（二）同安区、翔安区“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。
1.时期颁发的土地房产所有证、买卖契证，或原土地管理部门颁发的土地使用权证书及财政部门或原房产管理部门颁发的房屋所有权证。
2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，生产大队的建房批准手续；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县建设局（建委）的建房批准手续。
以上批准手续已换领乡村建房宅基地许可证的，以许可证记载内容为权属登记依据。
3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县土地局的用地批准手续及县建设局的建筑批准手续。
4.1999年1月1日以后，区（县）政府用地批准手续及区建设局建筑批建手续。
5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。
六、规范历史遗留问题的解决办法
对于已办理土地单证但无法提供批准建房手续或已办理房屋单证但无法提供用地批准手续的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可参照《厦门市人民政府关于土地房屋确权发证有关问题的批复》《厦门市人民政府办公厅关于土地房屋确权发证补交城市基础设施配套费有关事项的批复》等文件规定，由登记申请人根据权属来源材料欠缺情况出具自建申请表和土地权属来源具结书，并经村（居）委会、街道办事处（或镇政府）证明。对于此类业务，登记机构应就登记事项进行公告，公告事项应当由登记机构在本市公开发行的报刊刊登，公告期为15天（自见报之日起计算），期满无异议或异议不成立的予以办理权属登记。
七、规范遗失补证的办理流程
申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交由原发文（发证）单位或存档单位证明与原件核对无异的复印件。权证遗失的，申请人应在本市公开发行的报刊上刊登遗失声明，声明满30日无异议或异议不成立的，方可申请办理遗失补证。
八、规范原权证有注记情形的处理方式
不动产登记管理规定范文第2篇
一、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
然而,在实际的房地产买卖中,因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬:要么缺少土地证,要么一时拿不出房产证。而一方面,卖方急于将房产出手;另一方面,买方却望而却步要撤出交易,纷争由此而生。在这样的情形下,法律是认定解除交易还是交易继续?我们就结合如下案例做一分析。
2003年下半年,蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。双方约定,蔡先生确定认购和平大道回龙小区B5幢别墅,房屋产权系曹某所有,总价为83万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天,蔡先生向交易中心支付了3万元定金,并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后,蔡先生到房产和国土管理部门查证,发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某,但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解,原来这家公司将那块地转让给另一家公司后,另一家公司没有办理土地过户手续,便在地上建了那套别墅并销售给了曹某,曹某虽办了房产证,但未经国土管理部门办理土地证。所以,到了约定签订买卖合同的那天,蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同,并要求交易中心退还他已付的定金。
而交易中心则称,该公司所代销的房屋仅限于房产,不包括地产,公司不能接受蔡先生的要求。由此,一个要求退钱,一个要求卖房,双方协商不下,蔡先生诉诸法院。
一审法院经审理认为,和平大道回龙小区B5幢别墅的产权人,没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书,而房地产交易中心将这套别墅销售给蔡先生的行为,违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定,即房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。因此,法院一审判定:蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效;交易中心应返还蔡先生3万元定金。
交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三:第一,蔡先生认购该别墅时,是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二,《认购书》上所有条款约定的都是“房产”,要求签订的也是“房屋”买卖合同,从未包括地产。第三,房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权,我国没有实行房、地产权利主体一致的原则,而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈,是错误的。就第三个理由,交易中心做了进一步说明:首先,土地与建筑物各为独立的不动产,因而房产与地产是两个不同的产权,曹某依法领取了房产证,当然有百分之百的权利处分该别墅,将之转让他人;其次,土地与房屋既然各为独立的不动产,难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权,当然只能处分房产权,而不能处分地产权;再次,我国《城市房地产管理法》在制定过程中,该法草案中曾规定:国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致,即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对,这条规定后被删除。所以,我国没有实行房地产权利主体一致的原则。交易中心同时指出,由于房地产交易操作中的不规范,历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题,就是现在全市90%的商品房也都没有办理土地分割证,实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象,难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房,都不能转让吗?
对此,蔡先生则认为,我国《城市房地产管理法》起草过程中,未形成正式法律文件的观点,不能成为定案的依据。对方还称“全市90%的商品房也都没有办理土地分割证,难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗?”而事实上,本案中交易中心代销的房产,连“大证”都没有,根本谈不上土地分割证的问题。
中级法院二审认为,我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确:房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《城市房屋权属登记管理办法》也规定,房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权,权利主体一致”的原则。所以,交易中心的抗辩理由,不符合法律规定。而该中心与蔡某签订《认购书》,销售的和平大道回龙小区B5幢别墅,未依法取得土地使用权并领取土地证,违反了上述法律法规的规定,因此代销房产存在权利瑕疵,蔡先生有权拒签买卖合同,并要求退还定金。终审判决:驳回上诉,维持原判。
本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议,与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散,土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记,而且其所依据的法律也不同,房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行,土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。但是,房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴,有着先天的紧密联系,在形态上这两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理,既不符合国际惯例,又给不动产权利人登记机关和
司法机关带来了很多麻烦,特别是在房产产权转移和抵押时,分开操作除了导致法律上的问题以外,还可能导致法律的漏洞,客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。 目前,在法院的司法审判实践中,基本上适用“房地一体的原则”。本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》:“房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。由于上诉人并未依法取得土地使用权证书,所以其销售的房产存在权利瑕疵,最终导致了销售方的败诉。 此外,还需注意的一点是,我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度,“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”,相信随着我国立法工作的不断进步和发展,类似的法律问题和法律争议将会越来越少。
二、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。
如姜某与钱某是夫妻关系,1998年8月购买了某小区某幢406室房屋,产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同,将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中,钱某出示了房屋所有权证,带蔡某实地察看了房屋,并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时,钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款,领取了406室产权证后搬入406室居住,对房屋还进行了装璜。嗣后,姜某发现406室被卖,遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提讼,要求确认房屋买卖无效。
对该案的法律适用存在三种意见:第一种意见认为,406室是姜某、钱某的夫妻共有财产,共同享有所有权,钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意,侵犯了姜某的房屋所有权,钱某与蔡某的房屋买卖无效;第二种意见认为,406室房屋产权登记在钱某名下,在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有,交易过程中也尽了适当的注意,依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效;第三种意见认为,虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产,但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406室,是善意的,而且支付了相应的房价,已办理了产权变更登记手续,应认定买卖关系有效,姜某的损失可向钱某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利,第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全,均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则,针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况,区别不同情况作出不同处理,本案中蔡某符合善意取得要件,确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。
第一,有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效,但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益”,该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用,针对的是共同共有财产,其内容的外延应理解为包含共同共有的房产,案例符合司法解释规定的情形,蔡某的合法权益应予保护;第二,兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则,蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务,按普通人的常识和能力,无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示,主观上没有过错,钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情,完成了法律上认可的房屋交付行为,致姜某的权利受到侵害,过错责任在钱某,姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济;第三,从社会效益的角度,若判令买卖无效,一则势必发生返还财产的后果,造成法律关系再次调整,打破已形成的稳定,并产生财产的耗费,二则带来人们对房产交易安全疑虑,不利于维护动态交易安全。
三、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺,签了两年的租赁合同,合同于2005年3月到期。2005年2月,房产公司准备将这家商铺出售,向张先生发出了《意见征询书》,征询购买意向。《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元,总价90多万元,办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时,才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后,张先生得知,王先生购买商铺的总价只有85万元,而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院,要求房产公司解除与王先生的合同,并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。
法院审理认为,根据民法通则和合同法的规定,出租人出卖租赁房屋时,应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见,但没有把给予王先生的优惠条件告知张先生,而且在3个月期限未满时就与王先生签订合同,其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效,由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。
我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有权人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定:“房主出卖房屋时在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 因此,在此案中,房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权,张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。
一方面,根据最高人民法院《意见》(试行)第118 条的规定,出租人出卖房屋时未尽通知义务,致使承租人丧失行使先买权机会的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知,承租人的先买权具有物权的效力,可以对抗第三人。依《中华人民共和国公司法》和
《中华人民共和国合伙企业法》的规定,在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时,如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意,其转让行为无效。所以,其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力,不无疑问。依照最高人民法院《意见》(试行)第89条的规定,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该项财产的,应当维护第三人合法利益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。所以,第三人在取得不动产时是恶意的(不论有偿或者无偿),享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的;第三人在取得不动产时是善意的、有偿的,并且依法办理了产权过户登记手续,享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效,只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面,先买权人应当在一定期限内行使先买权,否则,先买权人无限拖延表示是否购买,义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以,最高人民法院《意见》(试行)第118条规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的,视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额,依照法律规定,亦得尽通知义务,由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时,对其他共有人有无通知义务,法无明文,在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后,先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的,即丧失先买权,出卖人可以将其不动产出卖给第三人。 四、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
举例说明:2004年7月美籍华人孙先生,与福安花园一栋三层小楼的主人李某签了“转让协议”,约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权,一并转让给孙先生,总价款68万元。当天,孙先生即向李某交付定金4万元。按双方约定,余款64万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后,由孙先生一次性付清。后经双方协商,孙先生又付了20多万元房款后,李某同意让孙先生入住。入住后孙先生又付了部分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙先生事后得知,李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。为了买下这套房,孙先生不仅补办了相关手续,还缴纳了有关费用及罚款。2005年1月,孙先生取得了房产证。李某得知孙先生已经取得了房产证,便要求向他支付购房余款36万元。孙先生则称,李某利用他不了解中国法律及土地、房屋等情况,故意隐瞒房屋属违章建筑的事实,与他签订了“转让协议”,因而主张两人签的协议无效,提出退房。两人各执其理,争执不下。李某遂将孙先生告上法庭,提起要求支付购房余款之诉;而孙先生也一肚子委屈,向法庭反诉要求退房并追回已付的37万余元。
一审法院受理了此案。经审理认为,孙先生和李某签订的是房屋买卖合同,李某具有该房的土地使用权,其签订合同时虽尚未依法登记领取房产证,但孙先生使用受让的房屋后,已依法补办了相关的手续,并办结了房产证,所以应当认定这一买卖房屋的合同,是双方的真实意思表示,内容合法,应属有效合同,受法律保护,应当继续履行下去,即孙先生应当向李某付清购房余款。2005年9月,一审判决:孙先生应向李某支付余款近36万元;李某应向孙先生偿付相关费用5.8万余元。
坚持该买卖合同无效,双方应互相返还的孙先生上诉后,中级法院二审认为,虽然李某与孙先生签订合同时,转让的房屋并不具备转让条件,但是,孙先生在受让该房后,在一审诉讼前,已补办了相关手续,取得了房产证,作为买房人其购买目的已经实现。根据我国有关司法解释,两人的房屋买卖行为,可认定为有效,应继续履行。
本案所涉及的则是房屋转让时是否办理房屋权属登记的法律问题。主要涉及两个法律规定。其一,是我国《城市房地产管理法》第37条规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”,这条法律的禁止性规定有两层含义:第一,未依法登记领取权利证书的人不是法律意义上的所有权人;第二,非所有权人不得从事房地产的处分行为。这两层含义中所体现出的立法背景和目的主要就是为了防止房地产炒作和避免产生房地产泡沫的问题;其二,就是最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的有关司法解释。根据司法解释的规定:“转让人在与被转让人签订转让协议时,其所转让的房屋不具备转让条件。但是在诉讼前已依法补办了相关手续,取得房屋所有权证。上诉人孙某的买房目的已经实现,则上述房屋买卖行为可以认定有效。”这一条司法解释的规定主要是从市场经济发展的角度出发,要保护市场中交易双方的安全。所以尽管在签订合同时是没有具备转让条件,但是只要在诉讼前已依法补办了相关手续,则最后法院在审判实践中对其有效性还是予以认可的。
五、单位违反规定购房,合同无效
不动产登记管理规定范文第3篇
一、深化放管服改革
（一）建立综合监管机制。完善养老机构备案管理规定，建立跨部门协同监管机制，完善事中事后监管制度。健全“双随机、一公开”工作机制，加大对违规行为的查处惩戒力度。市场监管部门要及时提供相关市场主体登记基本信息并共享给民政等相关部门；民政部门要及时掌握养老机构相关信息，加强指导和事中事后监管。推进养老服务领域社会信用体系建设，建立失信联合惩戒机制,对存在严重失信行为的养老服务机构（含养老机构、居家社区养老服务机构，以及经营范围和组织章程中包含养老服务内容的其他企业、事业单位和社会组织）及人员实施联合惩戒。养老服务机构备案、行政处罚、抽查检查结果等信息按经营性质分别通过全国信用信息共享平台、国家企业信用信息公示系统记于其名下并依法公示。（民政局、市场监管局按职责分工负责，各师市负责）
（二）继续深化公办养老机构改革。充分发挥公办养老机构及公建民营养老机构兜底保障作用，在满足特困人员集中供养需求的前提下，重点为经济困难失能失智老年人和重度残疾老年人、计划生育特殊家庭老年人、建档立卡贫困家庭老年人、外出务工家庭留守老年人、护边员家庭老年人提供无偿或低收费托养服务，其余床位允许向社会开放。探索具备条件的公办养老机构改制为国有养老服务企业。制定养老机构公建民营实施办法，鼓励社会资本参与公办养老机构运营。（民政局、发展改革委、财政局，党委编办，国资委、卫生健康委按职责分工负责，各师市负责）
（三）解决养老机构消防审验问题。对新建、改扩建养老机构依法申报消防设计审核、消防验收、消防备案的，要主动提供消防技术咨询服务，依法尽快办理。农村敬老院及利用学校、厂房、商业场所等举办的符合消防安全要求的养老机构，因未办理不动产登记、土地规划等手续问题未能通过消防审验的，由师市民政部门会同有关部门报请师市集中研究处置措施，采取一事一议的方式，在确保安全的前提下优化审验手续。民政局加强督促指导，及时汇总各师市落实情况及问题，按程序报。（民政局、住房城乡建设局、自然资源局、公安局、应急管理局按职责分工负责，各师市负责）
（四）减轻养老服务税费负担。养老服务机构符合现行政策规定条件的，可享受增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、小微企业等财税优惠和各项行政事业性收费减免政策。按现行政策落实社区养老服务、家庭服务业税费减免扶持政策。落实各项行政事业性收费减免政策，落实养老服务机构用电、用水、用气、用热享受居民价格政策，不得以土地、房屋性质等为理由拒绝执行相关价格政策。符合条件的民办非营利性养老服务机构落实运营补贴政策。（财政局、发展改革委、市场监管局按职责分工负责，各师市负责）
（五）提升投入精准化水平。到2022年，各级用于社会福利事业的彩票公益金，按不低于55%的资金比例用于支持发展养老服务。养老机构不区分经营性质，按接收经济困难的高龄失能老年人数量情况同等享受运营补贴。将养老服务纳入政府购买服务指导性目录，凡适合市场化方式提供、社会力量能够承担的，应按照转变政府职能要求，通过政府购买服务方式提供方便可及、价格合理的养老服务。（财政局、民政局按职责分工负责，各师市负责）
（六）支持养老机构规模化、连锁化发展。支持在养老服务领域打造一批具有影响力和竞争力的养老服务商标品牌，依法加强保护。对已经在其他地方取得营业执照的企业，不得要求其在本地开展经营活动时必须设立子公司。积极开展城企协同推进养老服务发展行动计划。非营利性养老机构可在其登记管理机关管辖区域内设立多个不具备法人资格的服务网点。（市场监管局、民政局、发展改革委按职责分工负责，各师市负责）
（七）做好养老服务领域信息公开和政策指引。落实养老服务机构服务质量信息公开规范，公开养老服务项目清单、服务指南、服务标准等信息。集中清理废除在养老服务机构公建民营、养老设施招投标、政府购买养老服务中涉及地方保护、排斥营利性养老服务机构参与竞争等妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法。（发展改革委、民政局、财政局、市场监管局按职责分工负责，各师市负责）
（八）扩大投融资渠道。鼓励社会资本通过多种方式参与养老服务业发展。探索允许营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押融资。发挥创业担保贷款政策作用，对从事养老服务行业并符合条件的个人和小微企业给予贷款支持，鼓励金融机构参照贷款基础利率，结合风险分担情况，合理确定贷款利率水平。（地方金融监管局，人民银行乌鲁木齐中心支行按职责分工负责，各师市负责）
二、扩大养老服务就业创业
（九）加强从业人员队伍建设。支持高等院校和职业院校（技工院校）设置养老服务相关专业或开设相关课程，鼓励学生在获得学历证书的同时，取得职业技能等级证书。按规定落实学生资助政策。将养老服务列为职业教育校企合作优先领域，支持符合条件的养老机构举办养老服务类职业院校。符合条件的养老服务类产教融合校企合作项目，优先纳入财政预算内投资支持范围。开展养老服务机构负责人、管理人员的岗前培训及定期培训，使其掌握养老服务法律法规、政策和标准。把养老服务从业人员技能培训纳入职业技能培训计划，按规定给予职业培训补贴、职业技能鉴定补贴。推动养老护理员职业技能等级认定工作，建立养老护理员职业技能等级与薪酬待遇挂钩制度。养老服务机构内医疗技术人员，执行与医疗机构等同的执业资格、注册考核政策。开展养老护理员关爱活动，加强对养老护理员先进事迹与奉献精神的社会宣传，让养老护理员的劳动创造和社会价值在全社会得到尊重。（教育局、人力资源社会保障局、财政局、民政局、卫生健康委、文体广电和旅游局按职责分工负责，各师市负责）
（十）发挥养老服务业吸纳就业作用。结合政府购买基层公共管理和社会服务，优先在团场（镇、街道）、社区开发一批为老服务岗位，优先吸纳就业困难人员、建档立卡贫困劳动力和高校毕业生。对符合小微企业标准的养老服务机构新招用毕业年度高校毕业生、就业困难人员，签订1年以上劳动合同并缴纳社会保险费的，按规定给予社会保险补贴。加强从事养老服务的建档立卡贫困人口职业技能培训和就业指导服务，引导其在养老服务机构就业，吸纳建档立卡贫困人口就业的养老服务机构按规定享受创业就业税收优惠、职业培训补贴等支持政策。落实就业见习补贴政策，对见习期未满即与见习人员签订2年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的，可将剩余期限见习补贴补发给见习单位。（人力资源社会保障局、教育局、财政局、民政局、扶贫办按职责分工负责，各师市负责）
三、促进养老服务消费
（十一）建立长期照护服务体系。在试点的基础上建立长期护理保险制度，研究建立长期照护服务项目、标准、质量评价等行业规范，完善居家、社区、机构相衔接的专业化长期照护服务体系。通过政府购买服务等方式，开展老年人能力综合评估，评估结果作为领取老年人补贴、接受基本养老服务的依据。完善经济困难的高龄、失能老年人补贴制度，加强与残疾人两项补贴政策衔接。鼓励商业保险公司发展长期护理保险业务。（民政局、财政局、医保局、卫生健康委、地方金融监管局，银保监会新疆监管局，残联按职责分工负责，各师市负责）
（十二）促进老年人消费增长。推进老年人适用产品用品的研发、创新和应用，支持新技术在养老服务领域的应用与推广，提升老年用品的供给质量。推进在养老机构、城乡社区设立康复辅助器具配置服务（租赁）站点。将符合条件的基本治疗性康复辅具按规定逐步纳入基本医疗保险支付范围，对城乡特困人员、建档立卡贫困户和低保家庭中的失能、残疾老年人配置基本康复辅具给予补贴。（民政局、发展改革委、科技局、工业和信息化局、财政局、商务局、医保局、市场监管局、扶贫办，残联按职责分工负责）
（十三）加强老年人消费权益保护和养老服务领域非法集资整治工作。加大联合执法力度，组织开展对老年人产品和服务消费领域侵权行为的专项整治行动。严厉查处向老年人欺诈销售各类产品和服务的违法行为。广泛开展老年人识骗防骗宣传教育活动，提升老年人抵御欺诈销售的意识和能力。鼓励群众提供养老服务领域非法集资线索，对涉嫌非法集资行为及时调查核实、风险提示并依法稳妥处置。对养老机构为弥补设施建设资金不足，通过销售预付费性质“会员卡”等形式进行营销的，按照包容审慎监管原则，明确限制性条件，采取商业银行第三方存管方式确保资金管理使用安全。（市场监管局、公安局、民政局、卫生健康委、文体广电和旅游局、地方金融监管局按职责分工负责，各师市负责）
四、优化养老服务有效供给
（十四）提升医养结合服务能力。优化医养结合养老机构市场准入环境，对养老机构内设诊所、卫生所（室）、医务室、护理站，取消行政审批，实行备案管理。具备法人资格的医疗机构设立养老机构，不需另行设立新的法人和进行法人登记，可按照相应的登记管理有关规定向登记机关申请变更登记事项或经营范围（业务范围）等开展养老服务，并依法向民政部门办理备案。对养老机构设置的医疗机构，符合条件的按规定纳入基本医疗保险定点协议管理范围。推进基层医疗卫生机构和医务人员与老年人家庭建立签约服务关系，建立社区医生参与健康养老服务激励机制。建立团场养老院和医院紧密合作机制，提升团场养老院医疗护理服务能力。鼓励医护人员到医养结合养老机构多点执业。（卫生健康委、民政局，党委编办，市场监管局、医保局按职责分工负责）
（十五）促进居家、社区和机构养老融合发展。支持养老机构运营社区养老服务设施，上门为居家老年人提供服务。将失能老年人家庭成员照护培训纳入政府购买养老服务目录，组织养老机构、社会组织、社工机构、红十字会等开展养老照护、应急救护知识和技能培训。推进家政、物业服务机构作为养老服务提供方进入居家社区养老服务领域，为居家老年人开展全方位生活照料服务。建立健全居家社区养老服务相关规章制度，规范服务流程，合理确定收费标准。鼓励居家社区养老服务机构投保雇主责任险和养老责任险。打造“三社联动”机制，以社区为平台、养老服务类社会组织为载体、社会工作者为支撑，大力支持志愿养老服务，积极探索互助养老服务。大力培养养老志愿者队伍，加快建立志愿服务记录制度，探索“学生社区志愿服务计学分”、“时间银行”等做法，保护志愿者合法权益。做好居家和社区养老服务改革试点地区试点工作，及时总结经验，以点带面推动居家和社区养老服务工作。各师市要制定政府购买居家社区养老服务政策和项目清单，并向社会公布。（民政局、人力资源社会保障局、住房城乡建设局、发展改革委、商务局、财政局，银保监会新疆监管局，红十字会按职责分工负责，各师市负责）
（十六）创新“互联网+养老”模式。拓展信息技术在养老领域的应用，推动养老服务机构利用互联网、物联网等技术扩展养老服务内容，积极开展智慧健康养老应用试点示范工作，促进人工智能、物联网、云计算、大数据等新一代信息技术和智能硬件产品在养老服务领域深度应用。在具备条件的养老服务机构，推广物联网和远程智能安防监控技术，实现24小时安全自动值守。运用互联网和生物识别技术，探索建立老年人补贴远程申报审核机制。（工业和信息化局、民政局、发展改革委、卫生健康委按职责分工负责）
（十七）健全老年人关爱服务体系。健全完善独居、空巢、失能、重残、计划生育特殊家庭等特殊困难老年人定期探访制度。推广“养老服务顾问”模式，发挥供需对接、服务引导等作用。探索通过公开招投标方式，支持有资质的社会组织接受计划生育特殊家庭、孤寡、残疾等特殊老年人委托，依法代为办理入住养老机构、就医等事务。积极组织老年人开展有益身心健康的活动。（民政局、卫生健康委按职责分工负责，各师市负责）
（十八）积极推进老年教育。优先发展社区老年教育，建立健全“师市——团场（镇、街道）——连队、社区”三级社区老年教育办学网络，方便老年人就近学习。鼓励各类教育机构通过多种形式举办或参与老年教育，推进老年教育资源、课程、师资共享，探索养教结合新模式，为社区、老年教育机构及养老服务机构等提供支持。（教育局、卫生健康委，党委组织部，民政局按职责分工负责）
五、完善养老服务基础设施建设
（十九）加快团场、街道养老机构发展。对已建成未投入使用的团场养老机构，要采取有力措施加快投入运营，并优先为生活困难老年人和生活不能自理特困人员提供集中供养服务，确保有意愿入住的特困人员全部实现集中供养。2022年底前，力争街道综合养老服务机构、城市社区日间照料机构覆盖率分别达到100%、90%。（民政局、发展改革委、财政局按职责分工负责，各师市负责）
（二十）实施民办养老机构消防安全达标工程。2020年起各级使用福利彩票公益金采取以奖代补等方式，引导和帮助存量民办养老机构按照国家工程建设消防标准配置消防设施、器材，并结合实际在服务对象住宿和主要活动场所安装独立式感烟火灾探测报警器和简易喷淋装置。加强对养老服务机构消防安全责任人、管理人、从业人员及服务对象等开展消防安全宣传教育培训和消防演练，所有养老护理员岗前都要经过消防安全培训。（民政局、公安局、应急管理局、人力资源社会保障局按职责分工负责，各师市负责）
（二十一）实施老年人居家适老化改造工程。采取政府补贴等方式，对纳入特困供养、建档立卡范围的高龄、失能、残疾老年人家庭，实施适老化改造。有条件的师市可积极引导城乡老年人家庭进行适老化改造，根据老年人社会交往和日常生活需要，结合老旧小区改造等因地制宜实施。（民政局、住房城乡建设局、财政局、卫生健康委、扶贫办，残联按职责分工负责，各师市负责）
（二十二）落实养老服务规划要求。各师市应按照要求编制养老服务设施专项规划，将各类养老服务设施的规划布点等内容纳入国土空间总体规划和详细规划。落实新建城区和新建住宅区配套养老服务设施“四同步”（同步规划、同步建设、同步验收、同步交付），竣工验收时建设单位应当征求所在地民政部门意见。新建城区和新建住宅区以人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施；旧城区和已建住宅区无养老服务设施或者养老服务设施未达到规划要求和建设标准的，应通过新建、改建、购置、置换、租赁等方式进行配置，并同步开展消防设施改造。将居家社区养老服务设施纳入社区配套用房建设范围。所有社区养老服务设施在不变更产权关系的前提下，由师市民政部门统一登记管理，通过招标、委托等方式，无偿或低偿提供给养老专业服务组织使用，未经民政部门同意不得改变用途。（民政局、住房城乡建设局、自然资源局按职责分工负责，各师市负责）
（二十三）加大闲置资源整合力度。各师市应制定整合利用闲置资源改造为养老服务设施的政策措施。鼓励将闲置且符合改造条件的学校、厂房、商业设施等场所改造为养老服务设施，对城镇现有闲置设施办养老服务机构的，可先按养老设施使用，后改变土地使用性质。整合改造中需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法加快办理登记手续。将闲置公有房产优先、优惠用于养老服务，在公开竞租同等条件下给予优先承租。利用建筑面积1000平方米以下的独栋建筑或将建筑物内部分楼层改造为养老服务设施的，在符合国家相关标准前提下，不再要求出具近期动迁计划说明、临时改变建筑使用功能说明、环评审批文件或备案回执。（自然资源局、住房城乡建设局、生态环境局按职责分工负责，各师市负责）
不动产登记管理规定范文第4篇
虚假注册资本的形式
虚假注册资本在公司设立或增资登记过程中或者公司设立之后，欺骗公司登记部门或其他投资人以获取公司登记行为。虚假注册资本包括：虚报注册资本、虚假出资和抽逃注册资本，三者简称为“两虚一抽”。
1 虚报注册资本，是指申请公司登记的个人或者单位，使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记的行为。
2 虚假出资，是指公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，欺骗缴足出资的公司其他股东、债权人和社会公众的行为。
3 抽逃注册资本，是指公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的行为。
我国关于注册资本的有关法律法规针对上述三种类型的虚假注册资本行为情节严重的可判处“虚报注册资本罪”，“虚假出资罪”和“抽逃注册资本罪”。
虚假注册资本的危害性
“两虚一抽”的行为直接违反了国家对公司登记的管理制度，侵害了公司、投资者和债权人的权益，危及社会诚信体系建设和社会经济活动公平，破坏了正常的社会经济秩序。并且在相关数据统计中，虚假的注册资本虚夸了当地经济发展指标，造成数字繁荣，实际指标虚假，数字失真，从而可能导致政府相关部门的决策失误。
良好的信用体系是现代企业制度的基础，是企业制度顺利、有效实施的前提。企业虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为会给企业的发展、交易安全的维护与债权人利益的保障带来相当严重的负面影响。
虚假注册资本会使注册会计师提供不正确的验证意见而导致会计师事务所需承担民事赔偿责任和行政责任的可能性，以及注册会计师需承担民事责任、行政责任和刑事责任，使得验资业务成为会计师事务所的一项高风险业务。
常见虚假注册资本手法
(一)虚报注册资本的常见手法
会计师事务所出具的验资报告，系证明注册资金到位的主要法律文件，因此，虚报注册资本主要是围绕着如何取得验资报告展开的。常见手法如下：
1 出资人把部分资金在验资账户中循环进出，然后以银行进账单验资达到虚报注册资本的目的；
2 出资人将银行借款或汇入的往来款项不及时入账，尽管银行有不得提取大额现金的规定，但有的出资人却以分次提取现金、再缴回银行账户等方式获得银行出具的收款凭证，达到虚假增资的目的；
3 串通或欺骗金融机构取得银行收款凭证，或直接伪造或变造银行收款凭证，然后再欺骗注册会计师验资，
4 私刻会计师事务所和注册会计师的签章，或者对验资报告进行加工变造，
5 虚构资本公积、盈余公积、未分配利润，然后通过这些项目转增资本骗取验资报告，
6 利用关联企业之间相互投资虚增注册资本。
(二)虚假出资的常见手法
常见的虚假出资手法如下：
1 中介机构“一条龙”服务虚假出资。一些中介机构在代办工商营业执照中，实行了“一条龙”的服务，一切由中介机构操办。公司创办者只需交纳一定的手续费，甚至可以在“零”出资的情况下直接由中介公司代办营业执照，虚构投资行为，
2 利用本公司的其他银行账户将资金以借款名义借给股东，然后以股东名义作为投资追加注册资本，但实际上，公司未将资金交付给借款的股东，借款的股东也未办理资金转移手续，而是公司将股东所借资金在该公司银行账户之间内部转账，股东本身并未增加任何实际投资。
3 以房屋、车辆等不动产或者土地使用权、工业产权、非专利技术等无形资产出资的，采取办理虚假财产权转移手续出资，或者已经办理有关财产权转移手续，但实物并未交付。《国务院关于修改的决定》明确规定：“出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件”，
4 以实物方式交付的，采用少交多报或者在评估作价时，故意高估作价再作为出资；
5 利用资产评估增值虚假出资。有的企业为办理银行信用等级或银行贷款，对其拥有的房屋或土地使用权申请评估，同时将评估结果的增值部分计人了资本公积科目，随后做转增实收资本的会计处理并申请验资。
(三)抽逃出资的常见手法
抽逃出资是指在公司成立后，公司股东将其出资部分或全部抽回，常见手法如下：
1 以各种名目(如往来款、购货款)在验资后将公司的货币出资抽走，此方式一般抽逃时间与注册日期接近，长期挂其他应收款，挂账方多为股东或关联方，理由多为采购材料等，或抽逃资金后不做账，货币资金账实不符；
2 虚报利润、不提或少提法定盈余公积以增加可分配利润，后以分配利润名义直接从公司提走货币资金；
3 以借贷资金进行验资，公司成立后将公司资金用于偿还借贷资金；
4 将注册资金的货币出资部分，股东以购买设备等为名，用假购物收款收据入账，虚构“购买存货和固定资产”事宜，或者将注册资金中货币出资的部分在企业成立后抽走部分或全部，然后用其他非货币资产补账(事实上不存在或者高估价格)；
5 出资人以虚假的股权转让的形式从公司提取资金。
此外还有企业通过对投资主体的恶意反投资、捐赠、提供抵押担保等形式，或者企业进行借款而由股东使用等方式进行抽逃。
注册资本审验的几点建议
注册会计师应当充分认识验资中存在的问题或不足，深刻理解《中国注册会计师审计准则第1602号――验资》有关规定，以严谨的工作态度和较强的执业判断能力办理验资业务，规范执业，控制和防范验资鉴证风险。
注册会计师应该加强职业道德修养，准确理解和严格遵循审计准则等专业标准，在执业过程中始终保持高度负责的态度，谨慎做出各种判断；注册会计师在执行审验程序时，也应当遵守职业道德规范，恪守独立、客观、公正的原则，并以应有的职业谨慎态度执行业务，发表意见，不为委托人或第三人的非法意思表示所左右。
注册会计师在注册资本的审验中要重点关注以下几方面工作：
1 审验客户的基本情况，调查了解的内容一般包括：出资者人数、出资方式、出资数额及有关实物资产是否已办理财产权转移登记证明等。
2 审验货币资金出资时。要重点审查银行对账单，必须索取和分析合理一段时期内银行对账单，分析其资金的增减变化情况，对其中明显异常的金额予以充分关注。
3 审验房屋、设备、车辆等固定资产出资的，除实施审验产权证书、合同或协议、财产移交清单以及进行实地观察程序外，还应当关注相应的付款凭证等资料，查验是否已按合同或协议的约定付清款项，进一步确定产权归属。
4 审验知识产权、非专利技术和土地使用权等无形资产出资时，重点应验证其产权归属和作价的合理性。
不动产登记管理规定范文第5篇
随着《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规逐步完善，房屋登记社会化、规范化和信息化程度的提高，深层性、基础性的问题开始凸显，原始简易的房屋登记模式已难以维持，在保证交易安全、维护权利人的合法权益等方面出现了一些问题，不乏是因房屋编码的不规则所引起的，因此，重视对房屋编码的研究已刻不容缓。
(一)编码的涵义
编码是用预先规定的方法将文字、数字或其他对象编成一组数码。房屋编码是指按一定的规则与给定的地址一致性的，在地图上找到并标注每条地址所对应的位置，通过房屋几何图形点的坐标或空问地址(如城市、街道、街坊、楼号、房问等)，将房地产信息数据库中的数据与其在地图上相对应的图形元素一一对应的一组数码。房屋编码是GIS中比较重要的一个功能。
一个城市的GIS要求能够将任何地理属性数据移植到空间坐标系中，使所有的属性数据能够与一个空间坐标系建立关联，从而保证数据库中每一个对象被准确无误地叠加在地图上，建立空间信息与非空间信息之间的联系，这个过程包括对数据的准确编码分类和注册。因此，房屋编码在城市空间定位和分析领域内具有非常广泛的应用，满足诸如城市规划建设、房地产登记、公安部门的(119、110)报警系统等基于位置的服务需求。
编码也称类码或者代码，其含义严格讲有一定的区别，它根据不同的研究对象决定编码的码位长度。对于比较特殊的研究对象，往往就给它特殊的、码位很少的，称之为代码，如邮政编码，采用四级六位编码制；对于比较简单的研究对象，往往只需要考虑它们之间的单一联系，一般采用码位短一些的，称之为类码，如股票编码，是由股票交易品种挂牌代码来进行处理交易的；而对于比较复杂的研究对象，既要考虑到它们之间的纵向联系，又要考虑到它们之间的横向关系，主要采用码位较长的，称之为编码，如身份证号是特征组合码，它由地址码、人的出生日期码、顺序码和校验码组成。
在房地产登记、房产测量中，考虑到编码、类码和代码的作用都是为了有效地组织数据、利用数据和进行统计分析，其码位结构复杂一些、长一些，因此，把它称为房屋编码。
(二)房屋编码的特性
1.唯一性
房屋编码应以房屋登记基本单元为单位，由阿拉伯数字和字母组成。房屋编码应符合其基本特性，即唯一性、确定性和稳定性。房屋编码编制后不可能产生类似的第二代码，编制后不能重复使用到其他房屋基本单元上，编制后要保持编码不变。因此选择的编码数据应由房屋所在的坐标位置来确定，采用坐标法编制房屋编码时一般取自房屋西南角坐标，因为平面坐标是从赤道和分带中央子午线起算，向北向东为正值，以此点的坐标在房屋几何图形里面，不会偏离房屋几何图形，故选择西南角的坐标。而不选择房屋几何中心，是因为房屋结构几何情况复杂，有时选择的几何中心有可能不在本房屋内，而在其他房屋几何图形中。对于一个城市而言，房屋编码只能选择一种编制方法进行编制，方法确定后，不得随意改变，如确需改变的，必须与原房屋编码建立一一对应关系。当行政区划代码发生变化时，对已完成房屋编码赋码的房屋，不再重新赋码；未进行赋码的房屋，则根据最新行政区划代码，进行房屋的编码赋码。
根据规定，房屋编码应记载于登记簿，并可标注于房地产权属证书、登记证明、房产图、地籍图、房地产登记档案中。登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不得再赋予其他房地产基本单元；登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用，永久保存。
2.科学性
房屋编码的主要应用领域是房屋登记及其信息利用，使用频率很高。因此，房屋编码在编制过程中应符合编码的实际使用要求。房屋是商品，有商品就有交易，有增量房交易和存量房交易，根据我国商品房市场管理规定，商品房屋可以预销售，有在建工程抵押登记、房屋预告登记和房屋预查封登记等情况，都是在房屋尚未建成时就发生的，此时，房屋编码就应充当交易登记信息的查询作用，房屋在建时就赋码确立。房屋登记以房产测绘为基础，房产测绘又分为预测和实测两个阶段，房屋编码是在房产测绘预测时就予以赋码。如果房屋编码仅仅是解决房屋申请受理、审查、记载登记簿和房屋登记簿信息利用两个阶段的需要，它是不完整、不科学的，房屋编码既要符合房屋在建时信息查询的需要，要满足房屋登记及其信息利用的需要，因此，房屋编码要覆盖房屋信息形成的全过程，要符合发展了的信息化管理的基本要求，具有科学性。
3.适用性
房屋登记离不开房地产图的支撑，没有分幅图及分层分户图的保障，很难进行房屋登记及其信息管理，如房屋编码中的坐标法是在原来国家标准《房产测量规范》(GB／T17986，1-2000)的基础上完善、发展的，在全国发达城市中采用坐标法的编码实际已经使用了十多年，因此，它具有实用性和可操作性，适用范围较广。虽然其码位较长、计算复杂，但可以通过计算机进行系统管理编制，并制作条形码，采用读卡器读取，操作简单、方便安全。随着信息化管理的要求，又引进了信息化管理的基本编码理念，其适用性更加广泛、全面。它涉及房地产市场及其管理的全过程，还可以推广应用于公安、规划、民政等部门。运用房屋编码可以达到以图编码、以图管房、满足个人住房信息系统根本要求，在房产GIS建设发展中作为主键值使用，具有很好的适用性。
(三)房屋编码的发展
1.编码的演变
上世纪80年代以前，受当时测量手段、设备、能力等诸方面原因限制，全国大部分的房地产登记机构没有经费支撑组织大范围的房产测量工作，由于缺乏基础测绘平面图，当时的登记机构往往采取按时间顺序号编制方式对房屋逐一编号，如：收件号、登记号等。进入90年代，随着房产测量技术的广泛应用，登记部门有能力通过组织测量或其他途径获取房屋的基础分幅平面图，房屋代码的编制方式逐渐改为类似于房产测量中丘地的编制方式，结合房屋所在的行政区划、街道、幢、单元进行编号，如：丘地号、房地号、丘权号等。
房屋编号在当时测绘、登记、档案管理中均发挥着一定作用，但随着房地产产权产籍管理现代化、规范化程度的不断提高，房产GIS技术的应用日趋成熟，各类信息数据之间的传递、交换也变得越来越频繁，信息查询矛盾也越来越突出，原有的各类房屋编号已经不能胜任现代房屋登记的需要，原房屋编号方式大多采用手工操作，没有相应的规则规范，较为简单且随意性大，特别不适用于信息管理的要求。而房屋编码的应用本身是为了对房屋的身份进行识别与区分，所要求的是一种唯一、确定不变的编码体系，显然旧有的房屋编号已不能达到现代化、标准化和信息化的要求。
对房屋进行编号的规定，早在《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部令[1990]第7号)
中就明确提出，城市房屋的产籍，应当依照房地丘(地)号建立。房地丘(地)号的编定，按照房地产测量规范执行。之后，在我国现行的《房屋登记办法》中也规定了“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或者特定空问”。《房屋登记簿管理试行办法》第5条规定，“房屋登记簿应当按照房屋基本单元应有唯一的编号。房屋分割、合并时应重新编号”。由此可见，房屋编号在房屋登记实务中不断被认识、完善和发展。规章规程等作了明确的规定，要编制和使用规范的、标准的、较为统一的房屋编码规则，这对房产测绘、房屋登记、档案信息管理和建立全国个人住房信息系统等有着十分重要的现实意义。
2.房屋编码现状
长期以来，我国房地产登记部门一直使用门牌号来标识管理对象，在编码应用方面，一直处于相对落后的水平。随着信息技术的广泛应用，国家陆续出台了《全国组织机构代码编制规则》GB／T11714 1995、《公民身份证号码》GBl 1643 1999等多项代码标准。这些标准的出台，在标准化建设、规范化管理、数据共享及社会信用体系的建立等方面起着极其重要的作用，为房屋编码的编制提供了科学合理的参考依据，但是，在业内对房屋编码上普遍存在不统一、不一致等问题。主要反映在以下几个方面。
(1)编制标准不统一。房屋编码由于国家尚未建立具体的操作标准，因此，各地在实际工作中存在基础工作不统一、操作不统一、编制标准不统一、编制方法不统一、房屋编码的码位数长度不统一等问题。
(2)基础建设不完善。编制房屋编码房屋要采集几何图形点坐标，而坐标的采集是要求在房产基础测绘和项目测绘工作十分到位的情况下才能展开，没有基础测绘很难获得平面坐标，在房屋编码的制定和应用中需要广泛采集房屋坐标数据，由于很多城市长期以来没有重视基础测绘、房产GIS建设，没有房产分幅图形数据库数据，这给房屋编码工作开展带来一定难度。
(3)信息应用有差距。由于各地房屋登记管理模式和信息化应用水平有很大差异，其应用管理基础工作一时难以落实到位，对房屋登记编码的认识和在执行标准化建设上也有误区，仅满足于一般的使用，没有作进一步的探索，这将给房屋登记编码工作的推进带来一定的阻力。
(4)新旧编码难衔接。房产测绘、房屋登记和房地产档案信息管理从一开始就要求有一个房屋代号作为查询管理使用，在没有确定标准的情况下各地已经形成一套自己的房屋代号管理，且给每个登记单元赋予一个号码，当房屋编码标准出台后，就有一个新编码与旧代号建立一种对应关系，以确保房屋登记正常使用的问题。
3.常见编码模式
(1)自然编码法。该编码方式以房产档案为基础，以房屋登记先后的时间顺序产生的流水号进行房屋代码编制管理。自然编码法最大的不足是它与房屋的地理位置无关，它不能使一个房屋基本单元在动态管理中达到唯一性，因此，不能与地图建立对应关系，不适合用于GIS管理。
(2)生命周期法。该编码方式以房屋的使用寿命为基础，从房屋建造竣工交付使用时开始进行房屋代码编制管理。它由行政区划代码、房屋竣工年份代码、幢和户顺序码、校验码组合构成。生命周期法的不足是在缺乏历史资料的房屋、无法知道历史房屋竣工年份时，其编码就不完整、不确定。
自然编码法和生命周期法的编制原理，主要是建立在房屋已建成、竣工交付使用的基础上，这种编码方法不能完整地覆盖、应用在房屋登记的全过程，不能有效地进行房屋登记，特别在信息化管理中房屋编码充当着索引的作用，从房屋开始预测时就建立了房屋基本信息。
(3)地理位置法。该编码方式以房屋登记基本单元为单位，按照《中华人民共和国行政区划代码》(CB／T2260)和《县级以下行政区划代码编制规则》(GB／T10114)的规定，冠以行政区划代码、房屋幢代码、户室号代码构成本体码及其校验码组合而成。本体码又分为坐标法、分宗法和分幅法。坐标法以房屋幢的几何图形点平面坐标直接定位进行房屋编码。分幅法是依据《房产测量规范》有关规定，充分利用各城市现有的房产测量1：500比例尺分幅图图幅号为基础，进行房屋代码编制管理。分宗法是以《城镇地籍调查规程》规定要求，以地籍宗地号为基本单位编制而成。地理位置法具有比较优势，应用领域广泛。
由于自然编码法和生命周期法有一定的局限性，本文主要是围绕地理位置法进行探析研究，把握房屋编码编制方法并建议推广使用。
(四)房屋编码的作用
房屋登记的结果是建立登记簿，一个房屋登记簿对应一个房屋基本单元，就要保证两者之间的一致性和关联性，使赋予每个基本单元唯一一个房屋编码。房屋登记簿按物编成主义生成，房地产登记机构应当以一个城市为基础，以统一的房屋编码设置房屋登记簿。
1.有利于数据模式优化整合
通过房屋编码建立物理数据和权属登记属性数据双向对应关系，利用房屋编码来组织房屋楼盘表，把这些相互关联的信息与房屋实体信息联系起来，通过房屋楼盘表不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且便于房屋登记簿的记载和管理。在进行房屋登记时，登记审核人员以房屋编码为入手，直接查找到房屋登记簿及其各条信息，为登记、审查和档案利用服务提高工作质量与效率，可以避免一房二卖等问题的发生，从而真正实现了“以图管房、以图建簿”的现代化、规范化和信息化的房地产档案管理。数据模式的标准化是实现信息资源共享的前提，只有将标准化的、要求较高的编码方式应用于基础信息关联，整合理顺数据信息关系，使房产信息系统数据符合系统要求，才能建立房屋登记簿数据、房屋物理数据、土地登记数据、测绘数据关联的基础数据，建立共享和交互的“数字房产”信息平台，如图1所示。
2.有利于进行各类数据关联
房屋编码，无论采用何种方法(分宗法、分幅法、坐标法)进行编制，均可以与房产基础测绘图形相关联，通过房屋编码由房产基础测绘图形信息到房屋楼盘表，再由房屋楼盘表与业务系统的房屋登记信息、房地产档案信息建立关联。房屋编码在房屋物理数据和房屋权属数据中起着数据关联作用，每一套房屋都有唯一的房屋编码并对应的楼盘表，在房屋登记业务系统中，数据库中的各关系表都与各自的房屋编码相对应，有了房屋编码这关键字段的存在，就可以将房屋物理数据、权属数据进行有机的组织，进行系统与系统之问的关联，如图2所示。
3.有利于降低风险提高效率
通过房屋编码在房产基础测绘图形上能够精确定位房屋所在位置，联接楼盘表，再获悉房屋属性数据，缩短了查询时间，极大地提高了工作效率。房屋编码的关联作用使得房屋权属情况，诸如房屋预销售、预告登记、在建工程抵押登记、所有权登记、房屋查封、预查封登记、注销登记等业务信息关联在一起，可降低风险。房屋编码可以将房屋精确定位，能够有效避免因房屋坐落描述不清或者坐落的变更导致无法查询、房屋漏查封、重复查封、重复交易和重复抵押等情况，在一定程度上降低了登记机构办理业务的风险。
同时，必须对房屋总体情况作适时的统计，反映城市房屋分布情况及结构、用途和房屋数量，为城市规划、拆迁以及制定住房政策提供依据。因此，房屋的统计工作面广量大、动态性强，要保持一个城市房屋基本状况具备现势性，必须采用科学的方法和信息化技术来保证，以房屋编码为索引，依靠强大的房产测绘图形数据库、房屋登记数据库和房地产档案数据库的支撑，通过抽取、转换、加载进行统计与分析。
4.有利于构建信息共享平台
