不动产基金管理
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇不动产基金管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
不动产基金管理范文第1篇
被全球PE投资人所追捧的黑石，其实最大的业务部门不是企业股权投资，而是地产基金，地产基金贡献了公司过去3年利润总和的50%！
而全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团其实是被一家私募地产基金创造出来的，这家基金刚刚打造了全球最“贵”的酒店，并把它卖给了中国的阳光保险集团……
此外，私募地产基金管理公司不仅可以管理私募基金，还可以管理公募的REITs公司，有一家私募地产基金公司就管理了5只REITs……
至于REITSs，它是一种以高分红著称的特殊地产基金，有一种REITs，它可以每月分一次红，并已连续分红540个月（45年），它的投资人像领工资一样每月领取分红收益……
关于地产基金，谈论的已经太多了，在这里我们不想讲那些众所周知的故事，只想讲讲那些你可能还不知道的关于这个“家族”的投资秘诀，以及那些你可能还没听说过的、但却已经凭借独特的投资策略为投资人创造了丰厚财富的“家族成员”，希望有一天中国的地产基金也能成为这个“家族”中的佼佼者。
地产基金“大家族”
地产基金管理资产超过4万亿美元
房地产投资基金是指投资于房地产及其相关产业链的投资基金，即通过发行基金单位，集中投资者资金，由基金托管人托管，基金管理人管理和运用资金，为基金单位持有人的利益而投资于房地产产业链相关资产（包括房地产项目、抵押贷款、房地产企业的股权、债权、MBS及其他不动产相关金融产品）的投资实体。
按照募集方式划分，房地产投资基金可以分为公募型和私募型基金，REITs是公募房地产投资基金的主要表现形式，而有限合伙型的封闭式地产基金则是私募地产基金的主要表现形式。
至于国内最常见的投资于“地产开发项目债权收益”的地产信托，只是众多地产基金中的一种;实际上，地产基金既可以投资于地产开发项目，也可以投资于长期持有的出租物业，包括写字楼、商场、酒店、工业地产、养老社区、出租公寓等;它既可以投资于地产项目的债权，也可以投资于地产项目的股权，还可以投资于地产企业发行在外的各类证券资产，更可以在行业低谷中投资于地产领域的不良资产。
目前，全球公募及私募地产基金的资本额已达到2万亿美元，管理的资产额则超过4万亿美元，其中，单只地产基金的募资规模最大可以达到130亿美元。而被众多私募股权机构所追捧的黑石集团，同时也是全球最大的地产基金管理公司，过去5年，黑石在地产领域的累计募集资金额达到463亿美元，当前管理资产额超过900亿美元;而全球最大的REITs公司，当前的总市值也已超过570亿美元。
收益率方面，过去20年，公募的股权型REITs基金的年均收益率达到11.5%，而私募的地产基金则出现比较严重的业绩分化，好的基金年化收益率可以达到30%-40%、甚至更高，而差的基金则可能出现严重亏损甚至提前清盘，但如果对各年发起的所有私募地产基金进行等额配置的话，过去20年平均的年化收益率可以达到12.3%。
总之，地产基金是个“大家族”，很多地产基金管理公司的管理资产规模都要比地产企业大得多，因此，地产基金并不是地产企业的融资工具，而是旨在透过对地产行业的多策略投资，为各类投资人提供一个从不动产投资中获取长期稳定高收益的机会。
REITs的本质：为普通投资人提供一个从不动产投资中获取长期稳定收益的机会
1960年9月14日，美国颁布《房地产投资信托法案》，允许设立REITs，开启了美国以及全球REITS市场的发展历程。目前全球已有20个国家和地区相继推出REITs，另有7个国家和地区正着手开辟REITs市场，全球REITs的总市值已经超过一万亿美元，北美是REITs市场最发达的地区，占全球REITs总市值的60%以上，澳大利亚和日本次之，市值占比分别为8%和6%，中国香港的REITSs市值占比约2%。从REITs的投资区域分布来看，作为REITs发源地的美国是全球第一大REITs投资市场，占比43%，欧洲紧随其后，投资额占比为27%，亚洲为第三大投资区域，占比19%。
所谓REITs，其英文全称是“Real Estate Investment Trusts”，REITs是一类特殊的地产投资基金，它需要满足以下几个条件：一是REITs必须将90%以上的年度应税收入（资本利得除外）以股利形式分配给投资人;二是REITs的资产中75%以上应该是能够产生稳定租金收益或利息收益的资产或证券;三是REITs的收入中75%以上应来自于租金或利息收益。总之，REITs存在的核心是帮助投资人以股利形式从不动产投资中获取稳定的长期收益，以减小经济周期波动对投资人的冲击，并在长期中对抗通货膨胀的影响。为了鼓励这种基于租金或利息收益的长期投资，各国政府都对REITs给予了一定程度的税收优惠，通常REITs的分红部分可以豁免企业所得税。
在各国政府的政策扶持下，过去40年，REITs已凭借其长期稳定的较高收益成为继现金、股票、债券之外的第四资产。自1972年以来，截至2014年12月31日，富时全部REITs指数的年化总收益率达到9.93%，其中，股权型REITs的年化总收益率为12.22%;而过去40年（1975-2014年）股权型REITS的年化总收益率达到14.14%，过20年的年化总收益率为11.52%，过去10年的年化总收益率为8.32%，过去5年的年化总收益率为16.91%，均高于同期股票或债券指数收益率。
REITs公司为什么能够在长期中提供相对稳定的高收益？这与其较高的股利收益密不可分。从1994年一季度到2014年四季度的20年间，REITS公司平均的分红率达到71.6%。高分红率下，过去20年股权型REITs公司年均11.52%的总收益率中，年化的股价收益率（即，资本利得部分）为5.44%，贡献了总收益的47.20%;而年化的股利收益率则达到6.08%，贡献了总收益率的52.80%。对于抵押贷款类REITs，股利收益的贡献更大，过去20年抵押贷款类REITs的年化总收益率为7.88%，其中，年化的股利收益率达到11.84%，而股价收益率的贡献则为-3.96%。
综上，在股权型REITs的收益构成中，50%-60%都来自股利收益的贡献，长期中平均的股利收益率在6%以上;而在抵押贷款类REITS的收益构成中，股利收益率平均达到11%-12%，但股价收益率则可能出现较大损失。与之相对，标普500指数在1972年-2014的平均的股利收益率只有3.35%，仅贡献了同期股指总收益的28%，其余72%都来自资本利得的贡献。
所以，不难看出，REITs的本质就是以高分红这种形式让普通投资人也可以从不动产投资中获取长期稳定的较高收益，从而可以抵御通货膨胀的影响。
私募地产基金：为机构投资人和高净值客户定制的地产投资策略
与REITs相比，私募地产基金的投资门槛更高，流动性较差，通常面向机构投资人和高净值个人――国际上，私募地产基金的投资人以机构为主，其中，各类母基金（基金中的基金）占35%，保险资金占24%，慈善捐赠基金占14%，财富管理机构占11%，基金占4%……2011年以来全球机构投资人在不动产上平均的目标配置比例已经从9.2%上升到9.8%，其中养老基金的目标配置比例略高，在10%左右，而基金、捐赠基金、慈善基金的目标配置比例略低，在8%左右。
数据显示，美国、加拿大、欧洲和澳洲的养老基金平均有75%会进行不动产投资，在不动产投资中，平均只有19%的投资采用内部配置方式，即，由机构投资人自身的投资团队决定资金投向;其余81%的投资都采用外部配置方式，即，委托私募地产基金、基金中的基金等外部投资管理机构来决定资金投向。中小机构的外部配置比例更高，大型机构的外部配置比例略低，但即使是那些最大型的养老基金，外部配置的比例也占到50%以上。结果，在养老基金的不动产投资中，REITs投资平均占不动产投资总额的20%，另有17%为不动产的直接投资，其余全部投资于各类型的私募地产基金。总之，地产基金（包括公募和私募基金）已经成为机构投资人资产配置的重要组成部分。
近年来私募房地产投资基金发展尤为迅猛。2014年，全球共有177只私募地产基金完成募集，募集总额达到900亿美元，与2013年的募集总额相当，接近历史最高水平;单只基金平均募集规模为5.28亿美元，达到2009年以来的历史峰值。截至2014年底，全球私募地产基金管理的资本总额达到7420亿美元，另有2170亿美元的承诺资本等待缴入。而截至2015年一季度，全球正在募集的封闭式私募地产基金共447只，另有16只私募地产基金中的基金和4只二级市场母基金在募集，总的目标募集金额为1710亿美元。
私募地产基金之所以能够成为机构投资人和高净值客户资产配置的重要类别，一个重要原因就在于它的投资策略十分丰富，能够满足投资人的多样化风险收益要求。私募地产基金按投资标的可以划分为住宅开发基金、写字楼基金、零售物业基金、出租公寓基金、养老社区基金、工业地产基金、酒店基金等;按投资区域又可以划分为北美基金、欧洲基金、亚太基金、全球基金等;按投资策略则可以分为核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金、债权投资基金、不良资产投资基金、基金中的基金等。
其中，核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金大多为股权投资基金，主要投资于地产项目或地产公司股权;而债权投资基金则主要投资于各类抵押贷款、夹层贷款、资产支持证券和地产企业的信用债;不良资产投资基金通常是以“股权+债权”方式收购陷入财务困境的地产项目或地产企业资产，通过债务重组使其恢复现金流。
总之，私募地产基金可以投资于从住宅，到商业地产，再到医疗养老、产业园区等各个细分市场的物业资产;它既可以投资于产业链的开发环节，也可以投资于产业链的持有环节，或增值改善环节，还可以在逆周期中推动行业整合，从而可以在行业周期的各个阶段都为投资人创造良好收益。
统计显示，从2000年底至2013年底，Preqin私募地产基金指数从100上涨到259.4，几何平均的年化收益率为7.6%，算术平均的年化收益率为9.2%，80%的时间里年度收益率为正。虽然单年的最大损失率一度达到38.8%，但随着持有期的延长，基金整体的收益状况会有明显的改善。因此，即使经历金融危机，多数基金的到期收益率表现较好。
实际上，如果不考虑基金规模的大小，对当年发起的所有私募地产基金进行等额配置，并计算该组合的到期收益率，则从1995-2012年各年发起的基金组合（2012年以后发起的基金大多还处于投资期内，无法计算出有意义的到期收益率），截至2015年1月的平均到期收益率为12.3%，最大损失率仅为2%。
不过，如果选错了投资基金，又踏错了投资时点，那么损失也将是十分惨重的。比如2006年发起的私募地产基金，由于发起时赶上了欧美地产行业的估值高峰，但随后就遭遇了金融危机，所以，这一批基金的收益率普遍较低，到2015年初平均有2%的资产损失;但其中排名前四分之一的基金，其投资资产的累计升值幅度仍然可以达到33%，年化的净内部回报率为7%;而排名后四分之一的基金至今仍面临着相当于初始投资成本37%的投资价值损失，部分基金由于杠杆率过高，在金融危机期间已经提前清盘，导致投资资产全部损失。
所以，了解地产基金的投资策略和基金管理公司的盈利模式是保证投资收益的前提。
知名私募地产基金有哪些？
在2015年PERE 50（Private Equity Real Estate）的全球私募地产基金排行榜上，排名前50位的基金管理公司过去5年累计募集资金2240亿美元（不包含债权投资基金和母基金的募集额），其中，排名第一的黑石地产基金过去5年累计募集资金463亿美元，排名第二的喜达屋资本集团，过去5年累计募集资金146亿美元，排名第三的孤星资本，过去5年累计募集资金125亿美元，排名第4至第10位的依次是普洛斯中国（91亿美元），Brookfield Asset Management（85亿美元），铁狮门公司（84亿美元），柯罗尼资本（65亿美元），凯雷集团（59亿美元），城堡投资（47亿美元），橡树资本（43亿美元）。
整体看，排名前50位的私募地产基金管理公司可以分为三类：全能型另类投资基金（如黑石、凯雷等），专业地产基金管理公司（如喜达屋资本、柯罗尼资本等），以及地产企业背景的基金管理公司（如地产开发企业背景的铁狮门、物业管理公司背景的仲联量行等）。发起人背景不同，基金管理公司的模式定位和核心能力也有所差异。
其中，全能型另类投资管理公司发起的地产基金大多具有广泛的地域分布和多样化的产品线，产品涵盖了核心型基金、增值型基金、机会型基金、不动产债权投资基金、夹层基金、地产证券投资基金、基金中的基金等。凭借投资的广度和宽度，全能型的另类投资管理公司可以有效弥补单只基金上的投资亏损，并以其资产配置的优势吸引机构投资人的加盟。
与全能型的另类投资管理公司相比，专业地产基金公司的基金规模一般略小，但投资业绩并不逊色，这些机构通常具有更强的周期套利能力，低谷中不良资产、不良债务的收购成为很多专业地产基金公司的一项核心策略。此外，专业地产基金公司还十分关注产业整合的机会，通过推动一级市场的行业并购和二级市场的分拆上市，赚取行业整合的溢价收益。
至于地产企业发起的地产基金，其投资标的一般会聚焦于企业自身的优势产品线，并通过深入参与开发管理环节的增值服务来扩张基金收益空间，以投资服务的深度来拼广度。同时，为了弥补自身在资产配置和投资范围上的劣势，地产企业发起的基金一般会和金融机构建立更紧密的合作关系，包括与金融机构联合发起基金、为机构投资人定制基金、允许机构投资人跟投基金等。
而即使是同一类型的基金管理公司，也有着各自擅长的领域和特色化的投资策略。因此，在不同的市场周期中，基金之间的业绩差异可能很大，尤其是私募基金，由于投资门槛较高，所以，即使是机构投资人也很难做到真正的分散投资。因此，在全球化配置时代，要做一个“聪明的投资人”，了解国际市场上主要基金管理公司的投资专长和投资策略很重要。而对于国内的基金管理人来说，成熟市场的基金模式也将成为很多国内基金经理们的标杆和榜样。
为此，我们将在这里和大家分享更多地产基金的故事，一起挖掘基金背后的“赚钱”秘诀。
地产基金的
策略分类
核心型基金，主要投资于城市核心区稳定运营中的成熟物业项目，如写字楼、商场、工业地产等，一般出租率在95%以上，租金回报率在7%以上，标的资产的当前现金流就能够满足投资人的回报率要求，租金收益是最主要的收益来源。
核心增益型基金，投资策略与核心型基金相似，只是部分项目需要通过经营改善和改扩建来提升租金回报和资产价值。
增值型基金，投资于需要经营改善、租户优化、翻新再造的地产项目。标的资产的当前现金流一般能提供6%-8%的投资回报，通过对物业资产的经营改善、租户优化、改建扩建可显著提升租金收益和资产价值，使预期的投资回报率提升到10%以上，资产增值和租金收益共同构成了投资人的收益源。
机会型基金，目标收益率通常在16%以上，投资于闲置的、新开发的、及其他负现金流的地产项目或新兴市场的投资机会;标的资产的当前现金流为负或现金流波动很大，投资人的主要收益来自于未来的资产升值收益。中国的地产开发型基金大都属于机会型基金。
不动产基金管理范文第2篇
关键词:基金份额;质权;权利质权;法律性质
中图分类号:D911.04 文献标识码:A 文章编号:1005-5312(2010)19-0204-01
一、权利质权的内涵
关于权利质权的含义,我国法律尚无明确规定,学者间的表述也有不同。有学者认为,权利质权是指“以所有权、用益物权以外的可让与的财产权为客体而成立的质权”,也有学者认为“权利质权谓以所有权以外的可
让与之财产权为标的之质权”。
二、权利质权的标的
《物权法》第224条用列举的方式规定了可用于质押的权利种类,包括:汇票、支票、本票;债券、存款单;仓单、提单;可以转让的基金份额、股权;可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、应收账款。同时作出了保底性规定,即可用于出质的权利还包括“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”。有的权威论著认为,作出这一保底性规定的原因在于,《物权法》不可能涵盖所有可以出质的权利范围。可用于出质的权利须具备以下条件:
第一,具有经济价值和交换价值,为财产权。财产权是指具有经济价值而可以金钱来衡量的权利。权利质权是以质押标的的变价价值优先受偿债权的权利,自然尤为关注标的的交换价值,并因之而要求其标的须为具有变价可能的财产权。生命权、健康权等具有人格性和身份性的权利不得为权利质权的标的。物权、债权、知识产权中的财产权等权利属于财产权。
第二,应为可转让的权利。设定权利质权的目的是使质权人在被担保的债权未受清偿时,能够取得设质权利的变换价值。故其标的物必须具有变价的可能性。
第三,须为适于设质的权利。何种权利可以设质、何种权利不可设质,各国立法有所不同。这与各国法律规定的担保种类有关。除法、日民法外,德、瑞、意、我国大陆及我国台湾地区立法根据不动产及不动产物权只适用抵押,动产及其他权利适用于质权的传统担保分类,均只承认动产质权及权利质权,不承认不动产质权。
三、基金份额质权的性质
(一)基金份额的财产性
我国的证券投资基金是架构在信托法之上的,信托法的基本原理是:信托设立后,受托人取得信托财产的名义所有权,但并不能享有所有权的全部权能,必须依信托目的管理或处分信托财产。受益人对信托财产享有信托受益权,但无权管理处分信托财产及取得信托财产的所有权。信托财产具有独立性,区别于受托人的固有财产和委托人的其他财产。基金份额即属于信托财产,当基金成立后,基金份额所代表财产的所有权转移于基金受托人所有。依照目前几乎所有开放式基金契约的设计,证券投资基金均属于自益信托,委托人和受益人同属基金份额持有人,基金份额持有人对基金份额享有受益权。
根据我国《证券投资基金法》第70条规定明确规定了基金份额持有人的权利,包括:
(1)财产性的权利,即基金份额持有人获得基金收益的权利,在基金赎回时获得赎回款的权利和在基金合同终止时获得基金剩余资产的权利;
(2)身份权,即参加基金份额持有人大会并进行表决的权利,查阅或者复制公开披露的基金信息资料的权利,对基金管理人、基金托管人、基金份额发售机构损害其合法权益的行为提讼的权利等。
基金份额的可转让性《物权法》规定,“可以转让的基金份额”可以出质。根据《证券投资基金法》第5条规定,封闭式基金基金份额可以在依法设立的证券交易场所交易;开放式
基金可以在基金合同约定的时间和场所申购或者赎回的基金。很显然,封闭式基金属于“可转让的基金份额”范畴,但对于开放式基金,法律只规定了其可以申购或赎回,并未涉及其转让问题。从学理上分析,只要不属于“不可转让”的权利,我们都可认定为是“可转让”的。通常“不可转让”的情形包括三种:法律上禁止转让的,合同约定不可转让的,权利本身的性质决定不可转让的。
(二)基金份额可以出质
不动产基金管理范文第3篇
一、拓宽社保基金投资领域的必要性
（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。
根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。
（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。
（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。
（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。
二、拓宽社保基金投资领域的模式选择
笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：
——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。
——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。
——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。
笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违反社会保障基金管理制度。
三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析 选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。
——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。
综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。
——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。
——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。
四、拓宽社保基金投资领域的意见
（一）统一思想、确定投向。由市财政局按照嘉兴市国民经济和社会发展“十一五”规划，会同市发展计划委员会对文体、教育、交通、建设等部门纳入“十一五”规划的项目进行评估，选择提出社会公益事业和基础设施投资项目，提交市政府决策。
不动产基金管理范文第4篇
海外股票 本地成本 不动产 政府债券
国际债券 货币
年均复合
16.1%
13.9%
12.5%
10.7%
10.5% 6.5%
收益率
1万澳元 44800
36700
32700
27600
27100 18800
的收益值
诚然，任何一种投资都是风险与收益并存，风险越大，回报越高。因此投资时必须考虑某种投资方式所附带的风险，并充分估量承担这种风险的能力。对风险的评估通常考虑两个主要因素，一是投资期限，二是在投资期限内每一个阶段的投资回报，比如一个5年期投资，最终将会盈利，但也许投资一年的时候，其利润可能是负数。有经验的管理资金通常会在其所规定的投资期获得较好的回报。
那么，管理基金是如何保证获得最好的投资回报呢？
最主要的手段是进行分散风险投资，这样可以克服一种投资方式固有的风险几率，通过不同产品如股票、债券、不动产、货币投资的组合搭配，达到减少风险最终获取最大收益的目的。如何进行搭配是对每家管理基金的技巧、经验与能力的考验，通常来说，股票投资风险最高、收益也最大，但对管理基金来说，对股票的投资不会超过一笔信托基金投资总额的50-60%，其余40%左右的资金要采取与其他投资方式搭配的方法。分散投资的最大特点是每年的投资回报率都有不同，但取得投资期限内的预期目标是管理基金所追求最终结果。
分散投资的另外一种形式是实现对投资行业和证券种类的多样化。例如对固定资产投资，可以同时选择投资期限短、风险小、回报率也小的办公楼、酒店、商业中心以及期限长、风险高、回报率相对也较高的矿业、交通、电讯行业的有价证券。管理基金通过其丰富的市场经验以及具有商业头脑的精算师和训练有素的专业队伍，为投资者进行最好的选择。他们将个人零散投资聚集成庞大的基金，巧妙地经过他们的安排，投入到各种行业领域以及各种金融票据之中。即使对投资人个体来说，其投入的资金很少，但可能这笔钱已经被管理基金投入到若干公司的股票、政府国债、矿山、酒店等等不同的产品中去了。
为了分散投资风险，进行海外投资也是管理基金投资分散化的一种手段。澳大利亚股市成交量不足全球股市的2%，因此世界证券投资市场为澳大利亚投资人提供了98%的获利机会。进行海外投资的好处包括：一是更大程度地分散投资，不仅对不同行业部门也可对不同国家的有价证券投资；二是可对世界一些知名跨国公司投资，如微软、雀巢、佳能、麦当劳等，从而获得更大的资金回报；三是可以对一些经济高速发展的新兴国家投资，其投资回报率要远高于市场相对比较成熟的发达国家。对于个体投资者来说，由于缺乏对海外市场的了解以及各种原因，直接购买海外有价证券有很大难度。而通过管理基金就使这种操作变成可能。因为管理基金对国际市场有专业研究和监测，长期关注股票和货币走势，可以随时提出各种不同的投资机会以及降低投资风险的方法。
发展迅速 规模庞大
投资管理基金在澳大利亚被称为单位信托基金(Unit trust funds)。它和美国共同基金模式的主要区别在于独立信托人的概念不同。在澳大利亚由资产管理公司承担信托人的财务职责。其他的一些区别还有：资产类型，如投资于地产的信托基金很普遍；基金销售主要通过独立财务计划公司进行，几乎没有基金由经纪商销售；另外，基金费用较高。从1996年6月到1997年6月，单位信托基金增长达到创记录的25%。其中30%来自于新入市资金。信托基金按资产类型分为四大类：固定收入基金，地产基金，证券基金，期货、期权和货币基金。信托基金有上市基金和非上市基金之分。上市基金一般是封闭式基金；非上市基金亦即开放式基金，其基金资产由投资顾问评估，主要是由地产信托基金构成。非上市基金由基金公司回购，因此拥有较高的货币平衡水平。按规定，信托基金每周进行一次估值。不过，现在一般都是每天估值。基金卖出价和赎回价是相关的投资组合变现的假设成本。信托基金既可由基金公司直接销售，又可以通过财务顾问或经纪商销售。目前很少通过经纪商销售。在基金募集前，必须订立信托契约。对于养老金业的基金管理来说，作为集合工具的单位信托基金（未注册）越来越普及，这个趋势还将继续下去。澳大利亚证券委员会负责制定有关单位信托基金的监管法规。此外，1991年的《公司法》有关条例也适用基金业的相关活动。近年来基金资产的增长主要源于零售养老基金品种的扩大。
澳大利亚管理基金的发展大约有近二十年历史。上世纪80年代末期以来，由于高利率政策，资本增值速度加快、股市兴旺，同时养老金制度在所有雇员中得到普及，澳大利亚基金规模迅速膨胀。管理基金最近几年来发展尤为迅速，尤其在1997-2001年间，行业产值的年增长率达到11%左右。公众对参与管理基金的意识不断增强、管理基金的新品种、新手段、新技术不断涌现，其行业发展的增长率已经超过澳大利亚国内生产总值的增长率水平。
澳大利亚基金是世界上最庞大的基金之一，也是除美国以外最复杂的基金。至2002年6月底，澳大利亚各基金管理公司共掌管大约7000亿澳元的基金资产，基金数量3000多支。其中养老保险基金大约3500亿澳元，人身保险基金约1700亿澳元，其他零散基金1800亿澳元左右。按资金来源不同，澳大利亚的基金可以分为零售基金(retail funds)和批发基金(wholesale funds)。所谓零售基金，是指个人缴纳的资金形成投资基金，比如个人养老金和人身保险基金等。其他主要零售基金还包括：公共单位信托基金，约1500亿澳元；友好协会基金，60亿澳元；共同基金80亿澳元；货币管理基金300亿澳元。批发基金则是指由单位、公司或组织机构的出资。批发基金的主要形式有：海外投资基金、政府基金、其他保险基金、捐助基金等。
在澳大利亚，零售基金约占基金总量的60%，批发基金大约为40%。零售基金近年来增长速度很快，主要是由于政府强制实施养老保险计划所致。到2002年政府要求所有雇员必须将9%的工资收入用于养老保险，客观上将大大增加养老基金的规模。预计2005年，澳大利亚养老金将突破5000亿澳元。
从投资方式来看，澳大利亚国内证券和期权投资增长最快，其次是短期国内债券、海外资产及国内不动产投资。目前各种投资方式所占市场份额大致为：国际固定利率债券为0.4%、不动产投资2%、国际股票8%、澳大利亚固定利率债券12%、澳大利亚股票19%、复合投资49%。
集约化管理 国际化经营
澳大利亚管理基金呈现出以下一些特点：
第一，80%以上的零售基金由大型基金管理公司掌握，而这些公司绝大部分是银行或者保险公司。
目前，澳大利亚最大的基金管理公司是澳大利亚联邦银行，其掌管的基金占全部基金总量的13%左右。其次是安保集团，这是澳大利亚最大的保险公司，占市场份额的11%；澳大利亚国民银行，占8%；BT全球资产管理公司，占6%。
第二，基金管理的集约化趋势加强。
过去，澳大利亚基金管理机构非常之多，小而分散。而近年来，管理基金兼并重组异常活跃。通过大量的并购活动，分散的资金逐步并入到大银行集团或保险公司手中。目前90%左右的基金掌握在29家大型基金管理公司手中，其中10家大型基金公司掌握了52%的各类基金。
第三，澳大利亚基金管理行业的国际化经营程度很高，这也是管理基金行业本身特点所决定的。
目前在澳大利亚，外国注册的管理公司大约35家左右，占基金管理公司的33%，基金总额的48%。澳大利亚一些比较著名的国外基金管理公司有：AXA、BNP Paribas、Credit Suisse、Fidelity HSBC、Invesco、Merrill Lynch、Schroders以及Vanguard等。
第四，尽管澳大利亚基金以国内投资为主，但近几年海外投资不断增长。
澳大利亚基金国内市场的特点是市场平稳，风险较小，获利有把握。但毕竟由于市场太小，另外海外股票市场的利润率高于澳大利亚国内市场，由利益驱动，必然使一部分资金转向海外市场，这也是国际资本流动的必然规律。1997年澳大利亚管理基金中大约只有5%左右的资金对海外投资，而去年这一比例提高到8%。预计随着养老金规模扩大，今年海外投资的比例将达到10%左右。在海外投资的方式上，主要以股票、期权、债券为主，而货币投资非常有限。在国家的选择上，澳大利亚基金主要以美国、英国、法国、德国等金融市场较为发达的国家为主。亚洲金融危机后，一些金融市场相对比较完善的东亚国家和地区经济复苏加快，金融投机的利润率又大大高于欧美等国家，因此一部分澳大利亚基金开始关注亚太市场。目前澳大利亚基金在亚太地区投资最多的国家和地区是韩国，其次是中国大陆和台湾地区，以及新加坡、马来西亚等。
澳大利亚前10家最大基金管理公司的基金数额及其所占市场份额
公司名称
基金总额（亿澳元）
市场份额%
联邦银行(Comonwealth/
840
12
colonial first State)
安保公司(AMP)
682
10.36
国民银行(National/MLC)
484
7.3
麦觉理银行(Macquarie)
405
6.1
ING
370
5.6
State Street Global Advisors
363
5.5
AXA
323
4.9
德意志银行(Deutsche
315
4.7
Asset Management)
西太银行(Wespac)
235
3.5
瑞士信贷(Credit Suisse Asset
234
3.5
Management)
上述10家
4256
64.6
全部
7000
100
富有潜力 可资利用
目前共有两支澳大利亚大型基金着手开拓中国市场业务。一是麦觉理银行的中国地产基金，另一支是安保集团的Henderson环球基金。这两只基金目前从事的主要是中国房地产业务，而安保环球基金也是与麦觉理银行合作在上海从事房地产开发。
针对上海住房市场的兴起和中国房贷规模扩大，这两支基金对中国房地产开发的前景充满信心。然而时至今日，中国证券市场仍未对外资开放，因此以麦觉理银行为先，独辟蹊径，希望籍向中国房贷市场证券化提供经验为先导，进入中国市场并为将来能够直接从事基金投资业务做准备。
1995年初，麦觉理银行在上海以25万美元注册成立麦觉理管理咨询（上海）有限公司，并与中国建行达成协议，从事房屋贷款前服务和产权登记服务业务，并成为首家经营此项业务的外资独资公司。双方达成协议，由麦觉理银行提供房贷证券化方面的经验，充当售房中介，并根据建行的个人住房贷款审核标准来收集核实贷款申请材料，从事房屋低压贷款登记等贷后服务等。而建行参照麦觉理银行进行房贷证券化的做法，在国内证券市场发行债券募集建房资金。由于双方的良好合作，以及上海住房市场兴旺，第一期3000套低造价住宅很快就销售完毕。这一成功，激励麦觉理再准备与建行合作继续通过房贷证券化集资，兴建第二期甚至第三期住房。
此外，麦觉理最近还准备与Schrodeer Asia Properties LP地产公司签订谅解备忘录，合资组建一个专门在上海开发住宅房的基金管理企业，运用上述方式，目标在今后5至10年内开发将近10个项目，共6000套公寓。麦觉理还与安保henderson环球基金合作，在中国证券市场集资，兴建上海澳丽花苑公寓住宅，并由麦觉理进行项目管理。
目前澳大利亚基金在中国开展的业务与其在世界其他地区开展的投资业务有很大不同。
澳大利亚基金对海外有形资产投资的通常做法是直接投资并控股一家或几家本地企业，获得该企业对某一项目，如房地产或基础设施项目的独家开发与经营权，之后在当地证券市场发行债券筹集项目资本。通过项目的直接经营偿还集资成本并获得利润。例如麦觉理基建(MIG)最近在美国投资兴建的收费公路项目就是这种类型。麦觉理基建直接投资5480万美元收购美国圣地亚哥高速公司伙伴集团81.6%的股份，特许独家开发造价5.8亿美元的SR125号高速收费公路。麦觉理基建于今年3月在美国资本市场发行首期债券，用于工程的前期费用及营运开支。2006年将发行第二期债券筹措剩余工程资金。该收费公路工程是麦觉理首次涉足美国市场，其投资方式在澳大利亚基金海外投资中比较典型。
可以看出，麦觉理在中国和美国等国家的投资有共同之处，但也有差别。由于中国投资证券市场、人民币本币业务未向外资银行、保险公司开放，因此外资尚无法在中国资本市场从事发行债券为项目集资的业务，从而也不可能进行项目的直接经营管理。
澳大利亚管理基金是世界上最大的基金之一，也是亚太地区仅次于日本最大的基金来源。由于澳大利亚政府实行的强制养老金制度，使澳大利亚基金在近期的增长率之快，在世界上也属罕见。预计至2010年澳大利亚管理基金的规模将达到15000亿澳元，也就是说在现有基础上将翻一番。随着基金规模的增长，澳基金对海外投资也将呈不断增长之势。
海外投资必然要考虑投资对象国政治经济的稳定性，对于基金这种特殊方式的投资，除上述因素以外，以下两个要素十分关键。第一，所在国的法律与金融监管体系是否健全并与国际惯例接轨；第二，所在国金融信息的公开性及与投资国金融合作的密切程度，比如所在国对投资公司所需要的银行系统资料进行保密，而且相关法律措施不健全，将使投资商无法进行合理索赔，势必造成投资者望而却步。
目前澳大利亚依据上述标准，对世界30个主要金融交易中心和37个次中心进行了评估，并按适宜投资的程度，将这些中心分为三大类。第一类是具有良好法律保障和行为规范的国家和地区，其中包括中国香港特别行政区；第二类是比较满意的有9个，包括中国澳门特别行政区。排在这两类之后的有40个。澳大利亚明确提出对第二类和第三类地区进行基金投资需要采取审慎的策略。
不动产基金管理范文第5篇
大资管时代真真切切来到身边，钱不是问题，花钱反倒成了问题。好的商业模式、好项目、好团队成为地产大资管时代的关键热词。投资商之间的项目争夺已演变成贴身巷战。
15分钟谈成一单大生意
赛富不动产基金合伙人王戈宏是国内新派白领公寓创始人。由他主导和操盘的天安门北河沿新派白领公寓（CYPA）隆重开业。这是“从来不投房地产”的赛富首席合伙人闫焱所投资的第一个涉“房”项目。位于国贸附近的第二个白领公寓——森德大厦也已完成收购，目前进入设计整改阶段。赛富不动产基金收购森德大厦的价格并不高，70年产权，单价为2.2万元/平方米，而周边物业的单价已达4万-5万元/平方米。未来，赛富不动产计划在上海、广州、深圳继续收购物业。
最让人称奇的是，王戈宏说服闫焱投资白领公寓，仅仅用了15分钟。王戈宏回忆道，2012年4月，他回国创建白领公寓基金。在一个论坛上偶遇闫焱。在短短15分钟交谈之后，闫焱便初步确定了与王戈宏合作的意向。第二次见面时，闫焱带来了公司整个投资团队，与其相谈甚欢，并让律师当场起草了合作协议，这一次会晤也仅仅用了15分钟。
王戈宏的白领公寓模式是受到美国同类产品启发派生的。王戈宏注意到，2008年次贷危机以来，公寓REITs每年的平均收益率超过40%，远远高于REITs全行业平均8%-12%的收益率。这使得公寓REITs的投资人在赚得满盆后，又加大对新公寓的收购与建造，出租公寓市场越来越繁荣。为简单验证一个城市出租公寓的数量，王戈宏从首都华盛顿市区沿着355公路向马里兰州驱车行进（这条公路贯穿两三个重要的商业、办公和居住区，房利美、万豪酒店总部、乔治华盛顿大学就在马路两旁），仅短短15公里，各种层次的出租公寓就有30多家。
王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人员带着参观。这家公寓有250个房间，管理人员不到10个。公寓REITs都是连锁经营，在同一个地区，维修人员可以共享，易耗维修品等也可以集中采购、配送，运营成本很低。其最大的成本，就是租户退租后的公寓翻新成本。
据《丹佛商业评论》报道，王戈宏曾
经求学的城市丹佛（是美国有线电视的中心，第二个高科技基地），2010年公寓REITs的各项收益指标排名全美第一，出租率达94.7% （全美平均92.2%），租金同比增长4.6%（全美平均增长2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金为每单元每月874美元。
再回到我们身边，如果全国有超过20座城市像北京那样，施行强有力的限购政策的话，那白领只能租房立家了。但问题是，类似于美国的标准化的连锁白领公寓产品国内几乎没有。
王戈宏由此联想到，中国白领的家到底会在哪里呢？他的想法得到了闫焱的认可。闫焱认为，中国未来最大的消费群体是白领。让白领用不到30%的工资，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娱乐都在30分钟生活圈内完成，可以实现幸福地居住。闫焱断定白领公寓将来是一个非常大的朝阳产业。
在白领公寓商业模式设计上，王戈宏采取了租赁和收购相结合的两种运作模式：整租下某物业数十年的整体经营权，出租给在周边写字楼上班的白领；同时发起赛富不动产基金，对外募集资金后收购核心地段物业，进行改造和精装修后出租给白领。
王戈宏声称，赛富不动产运用REITs的经营结构、管理结构和资产结构运作项目，未来一旦REITs资本市场开放，这些健康的资产就可以上市。
“我们的脚都是沾满泥的”
嘉实基金总裁赵学军曾这样说：“我若不做这个投资，就没法吃到大资管这块肉。”具体到怎么吃这块肉？赵学军不走寻常路。
2012年9月，嘉实基金总裁赵学军联合英国高富诺基金管理公司与原汉威资本的核心团队，独家组建了一个专注投资于大中华区的私募地产基金管理平台——嘉实地产投资管理有限公司，原汉威资本创始人和前行政总裁任荣出任嘉实地产的行政总裁。
嘉实地产总部设于香港，该团队之前管理过4只美元基金，管理资产规模逾35亿美元，与华润、万科、金融街和国内多家大型商业地产开发企业有多个成功的战略合作，整体基金年化回报扣除费用后均超过20%，是当时亚洲最大的房地产私募股权基金之一。
一家国有信托机构高管透露：“嘉实和我们信托公司的思路不一样。我们抢的是银行的客户，做债权投资，以量取胜，做大规模，尽可能地占有客户；嘉实地产则更看重项目的本质，他们每一单都做得很大，时间长，充分享有项目股权所带来的长期回报。”
每一单都做得很大、时间长，意味着嘉实地产投资要变身成开发商的角色？如果是这样，这就要求其团队成员同时有金融和开发经验。
嘉实地产基金副总裁陈文杰称，“嘉实地产专注于投资国内大型零售及商业物业。团队的成员都有超过12年以上资深地产和金融相关的海内外背景。我们用国外通行的房地产基金操作模式，先募集投资人所承诺的资金，然后在投资期内完成项目储备、尽调和投资；但最关键的，与其他资本市场上的纯财务投资人不同，我们采取主动式资产管理的机制，经理人的脚都是沾满泥的，每个项目都要亲自进到工地去看落实情况，从CEO到分析师都要奉行这套准则。”
“团队的核心竞争力在于对零售商业物业的定位、工程管理和运营管理，过去我们做合资的项目，IRR很难突破18%，但只要是我们持有100%股权的商业项目，透过自身的资产管理及增值服务，项目回报IRR一般都可以超过25%。”陈文杰说。
如何让脚上都沾满泥的团队卖命干活？赵学军为嘉实地产投资设计的公司股权结构是：嘉实基金占股50%，高富诺及任荣团队占股共50%。嘉实地产透过嘉实基金在国内的销售网络及资本市场的优势，为房地产基金产品与国内各方资金渠道打造了一个完整的平台。同时，嘉实地产辅以其本身原有的美元品牌及投资人覆盖，加上高富诺基金在全球的布局，形成了一个双币服务的房地产私募基金公司。
基金做地产，高管团队下沉到项目中去，通过股权捆绑，形成激励约束机制。基实地产投资趟出一条资管新路。
夹层基金驱动鼎晖投资
鼎晖投资董事总经理、夹层基金业务负责人胡宁这样宣称，“大资管时代的来临预示金融机构的牌照优势将逐渐被淡化，牌照红利时代将来会结束，金融机构最核心的竞争力还是如何为客户做好资产管理，为他们带来更安全、更高收益的金融产品。”
鼎晖的准备工作做得很早。2011年，PE起家的鼎晖投资观察到，黑石集团、阿波罗等国际大型机构开始向综合型的另类投资体系发展，尤其重视夹层基金业务。当年8月，鼎晖夹层基金团队成立，提前应对大资管时代的转型。
鼎晖董事长吴尚志从平安信托和其他优秀机构招募了资管团队，团队带头人曾为平安信托累计投资金额300亿元，合作对象包括中信、金地、绿城、雅居乐、宋都集团等。
鼎晖夹层基金的募资方式是主动管理型，不是通过银行理财产品和资金池，而是通过各大银行代销，用的是鼎晖夹层基金品牌，并向投资人阐明拟投资的储备项目。2012年两只夹层基金就募集了20多亿元。
鼎晖夹层基金的资金结构有三层：开发商资金作为劣后级，银行类金融机构资金是优先级，鼎晖基金则在这两层资金之间提供夹层股权投资服务。对优先级投资人而言，由于有鼎晖基金和开发商资金做劣后，其资金具有较高的安全系数；同时优先级投资人又为鼎晖夹层基金做了杠杆，提高鼎晖基金的收益。因此，鼎晖夹层基金使安全性和收益都能得到保障。
鼎晖夹层投资的决策机制沿袭了鼎晖投资一贯的稳健决策风格，董事长吴尚志、总裁焦震都是投资委员会的核心成员。
在产品模式上，鼎晖夹层基金通过股权、债权的结合，通过可转债、优先债、次级债、股权回购、股权分配等手段，实现固定收益类产品、固定+超额收益、股权+回购、危机（DistressHedge）投资等多种产品的投资。
也就是说，鼎晖不但在项目设计中可通过信托、有限合伙、项目股权方面灵活设计结构化安排，实现各类收益与项目进度的匹配，而且可对存在短期经营危机的项目进行投资，或收购资金链断裂的优质项目，退出方式要求开发商回购或按固定高息回购；也可对公开发行的高息危机债券和可转债金融产品进行投资。
鼎晖夹层基金坚持设计简单的交易结构，以利于投后的资产管理。例如，GP管理公司的收益不与项目利润挂钩，而是与项目销售价格挂钩。销售价格可在网上公开查询，价格上涨一定范围，鼎晖的收益就随之增加一个点。“简单的交易结构最易于管理，很多基金公司无法避免开发商隐藏利润的难题，就是交易结构设计的太复杂。”胡宁说。
鼎晖夹层投资与信用团队于2011年11月对上海项目进行了总规模4亿元、一年期的债权投资。该次投资通过信托计划的方式发行，由鼎晖认购其中的约1.4亿元信托份额，另外约2.6亿元由鼎晖主导公开募集。募得资金向交易对手100%控股的青浦公司（满足“432”规定）以信托计划提供一年期借款。每半年付息，到期还本。
