不动产产权管理

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不动产产权管理范文第1篇

（第一条、基本术语）

为本联邦法律而使用以下基本术语：

地籍号- 在俄罗斯联邦境内在同一时间内不重复的不动产客体号码，在进行地籍和技术测量（登记）时依照俄罗斯联邦立法规定的程序授予，并保有至该不动产客体作为已经登记的权利的唯一客体而存在时。 建筑物、构筑物的地籍号由建筑物或构筑物所坐落的地块的地籍号和建筑物或者构筑物已经登记的号码组成。建筑物或构筑物种的住房的地籍号由建筑物或构筑物的地籍号和已经登记的住房的号码构成。

不可动财产（不动产），其权利应当依照本联邦法律进行国家登记的，-地块、地下部分、特定的水体和所有的与土地紧密相连的移动他们不可能不给他们的用途带来不合理的损失的客体，其中包括建筑物、构筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，区分所有权， 作为财产综合体的企业。

限制（负担）-法律规定的或者是被授权的机关依照法律规定的方式规定的对权利拥有者在对具体的不动产客体行使所有权或者其他物权时的限制性条件或禁令（地役权、抵押权、委托管理、租赁、财产扣押以及其他）。

地役权-为了通行、必要的管道敷设和维修和其他非设地役权则无以保障之需要，而对他人的不动产客体的有限使用权。地役权作为对建筑物、构筑物、房屋的物权可以独立于对地块之利用而存在。对于其权利被设定了地役权的所有权来说，地役权即为负担；

不动产客体地籍和技术测量（登记）（以下简称测量）-不动产客体（地块、建筑物、构筑物、居住或非居住用房）的描述和个别化，因此使得其获得了可以与其他不动产客体相区别的特征。不动产客体测量同时授予地籍号。

登记区-实施不动产权利和相关法律行为国家登记的司法行政机构活动的区域。登记由俄罗斯联邦主体在通常与领土管理单位边界相一致的范围内建立。

（第二条、不动产权利及其相关法律行为登记的概念）

1、不动产权利及其相关法律行为登记（以下-权利的国家登记）-国家依照俄罗斯联邦民法典对不动产权利的产生、限制（负担）、移转或者终止的承认与证实的司法证明书。

国家登记是已经被登记权利存在的唯一证明。已经登记的不动产权利只有依司法程序方可提出异议。

2、权利的国家登记在整个俄罗斯联邦境内依照本联邦法律规定的体系在统一的不动产权利及其相关法律行为国家登记簿（以下简称统一的权利的国家登记簿）中记载不动产每一客体的权利。

3、权利的国家登记日期为相关权利记在进入统一的权利的国家登记簿的日期。

4、权利的国家登记按照不动产所在地在登记辖区范围内进行。

5、利害关系人对于相关机关拒绝进行权利的国家登记或者规避国家登记的行为可以向法院、仲裁庭起诉。

（第三条、俄罗斯联邦就不动产权利和相关法律行为的立法）

1、俄罗斯联邦就不动产权利和相关法律行为的立法由俄罗斯联邦民法典、本联邦法律、其他联邦法律和其他俄罗斯联邦的规范性法律文件构成。

2、俄罗斯联邦主体可就分阶段建立实施不动产权利和相关法律行为国家登记的机关通过规范性法律文件。

（第四条、不动产权利及相关法律行为国家登记的义务）

1、依照俄罗斯联邦民法典第130、131、132和164条，除了对气垫船和海船、内河航运船舶以及航天器之外，对不动产的所有权和其他物权及其相关法律行为应当进行权利的国家登记。对不动产权利的限制（负担），包括地役权、抵押权、委托管理、租赁，与对不动产的物权一样须进行国家登记。

2、权利的法律证明文件是在本联邦法律生效后做成的不动产权利应进行强制国家登记。

（第五条、 在对不动产权利及相关法律行为国家登记时所产生的关系的参加者）

在对不动产权利及相关法律行为国家登记时所产生的关系的参加者，一方面是不动产的所有人和应当进行国家登记的对不动产的其他权利的拥有者，其中包括俄罗斯联邦的公民、外国公民、无国籍人、俄罗斯和外国的法人、国际组织、外国国家、俄罗斯联邦、俄罗斯联邦的主体和地方自治组织，从另一方面看，也包括进行不动产权利和相关法律行为登记的机关。

（第六条、早先产生的权利的确认）

1、对在本联邦法律生效之前产生的不动产权利，在不具备依照本联邦法律所进行的国家登记时，在法律上得被承认为有效。

在本联邦法律生效前某些俄罗斯联邦主体和地方自治组织所实行的权利国家登记，在法律上仍然有效。

2、在本联邦法律生效后所产生的限制（负担）或者其他不动产客体法律行为要求对在本联邦法律生效前产生的对该客体的权利进行国家登记。

3、因为取得时效而获得的不动产的所有权，应当在取得时效事实完成后依照法定程序进行国家登记。

（第七条、权利国家登记信息的公开性）

1、权利国家登记具有公开性。进行权利国家登记的机关有责任向提交了身份证名和书面申请（法人-证明该法人进行了法人登记的文件，还有其代表人权限的文件）的任何人提供在统一的权利的国家登记簿中记载的关于任何不动产的信息。

经过批准的从统一的权利的国家登记簿所作的摘录，应当包括对该不动产的描述、对其已经登记的权利、也包括权利的限制（负担）。

2、负责进行权利的国家登记机关，应当在五天内向申请人提供所咨询的信息，或者发给书面的附理由的拒绝书。此种拒绝书得由索取信息的人向法院起诉。

3、有关法律证明文件的信息，除了限制（负担）的信息，综合的关于某人对某项不动产客体的权利信息，还有就不动产客体的权利移转信息的摘录，依照法定程序近提供给：

获得权利拥有者授权的自然人和法人；

地方自治机关的首脑和俄罗斯联邦主体的国家权力机关的首脑；

处在其管辖区域范围内的税务机关；

在案件程序中与不动产客体和（或）其权利拥有者有联系的法院和护法机关；

依照遗嘱继承或法定继承对权利拥有者的财产有继承权的人。

4、负责权利国家登记的机关有义务依照权利拥有者要求向其提供哪些获得对其享有权利的不动产客体的信息的人的信息。

5、对在统一的权利的国家登记簿中记载的信息的利用，其方法或者形式给权利拥有者的权利或者合法利益带来损害的，须承担俄罗斯联邦法律规定的责任。

（第八条）获得已经登记不动产客体权利信息及其测量资料的条件

1如果法律没有不同规定，不动产客体已经登记权利信息收费提供。

不动产产权管理范文第2篇

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统

一、登记机关的不统

一、登记程序的不统

一、登记效力的不统

一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

[5]黄健雄：《试论我国房地产登记法律制度的完善》，载于《厦门大学学报》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期。

不动产产权管理范文第3篇

【关键词】注册会计师；设立验资；不动产；财产权转移；预告登记

一、问题的提出

《中国注册会计师审计准则1602号——验资》第15条规定：“对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。”《指南》进一步指出：“无论是设立验资还是变更验资，对出资者以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。”在设立验资中，由于被审验单位尚未成立，未确立其民事主体资格，无法办理有权证的财产（本文以房屋、土地使用权等不动产为例）的财产权转移手续，因此在验资实务中注册会计师均认为不动产不能作为首次出资，只能等公司成立后以增资的方式出资。笔者认为，不动产是否能够作为首次出资是法律（而不是审计准则）所规范的问题，注册会计师不能简单地否定不动产首次出资的可行性，而是应该关注：（1）法律是否允许出资者（本文以有限责任公司的股东为例）以不动产作为首次出资。（2）股东以不动产首次出资时如何办理财产权转移手续，提供什么形式的财产权转移手续的证明文件。

二、公司法允许股东以不动产作为首次出资

《公司法》（2005）第27条规定在公司设立时，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；……”。2005年修改后的《公司法》放宽了对股东出资方式的限制，体现了鼓励投资的原则。《公司法》（2005）第28条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。……”依照该规定，以不动产在首次出资时，由于公司尚未成立，如何办理财产权转移手续就成为了问题。但是1993年《公司法》第25条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时账户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。……”对非货币财产出资，新旧公司法的立场是一致的，都可以在公司设立时出资，都要求办理财产权转移手续。如果仅仅是因为办理财产权转移手续的程序性要求，使股东以不动产首次出资的实体权利受到剥夺，那么鼓励投资原则就难以落实。

国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》（2004）第9条规定：“公司设立登记，以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的，公司章程应当就上述出资的转移事宜作出规定，并于公司成立后六个月内依照有关规定办理转移过户手续，报公司登记机关备案。”该规定设立“宽限期”制度来解决非货币财产出资的财产权转移问题。笔者认为，给予6个月宽限期办理财产权转移手续是根本上违反公司法的。因为在公司成立后的一定期限内，股东出资的不动产等非货币财产未发生财产权的转移，是违反公司法关于“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”的规定的。另外，在办理财产权转移手续之前，如果股东将用于出资的不动产转让给第三人，并办理了财产权转移手续，则公司必定无法获得该不动产的财产权，导致注册资本的不实。2005年12月27日修改后的《公司注册资本登记管理规定》第12条第2款规定：“公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。”注册会计师通常据此认为2005年修改后的《公司注册资本登记管理规定》是不允许不动产作为首次出资的。笔者认为2005年修改的《公司注册资本登记管理规定》仅仅是纠正了原来“给予宽限期办理财产权转移手续”的错误规定，而不是创设新的规范；要求提交“已办理财产权转移手续的证明文件”是落实了公司法的立法精神，而不是规定不动产不得作为首次出资。

《公司法》（2005）第7条规定：“……公司营业执照签发日期为公司成立日期。……”在设立验资中，公司（被审验单位）尚未成立，对于任何出资方式都面临一个不存在的民事主体问题。然而设立中的公司并非没有任何法律权利的，设立中的公司在名称获得预先核准后就可以从事一定的民事行为（例如可以以核准的公司名称在银行开立账户，可以与股东签订出资协议，可以与股东办理动产出资的交付手续等），因此以货币或者以动产类非货币资产（例如机械设备、原材料和库存商品等）首次出资，在理论上和实践中都未受到质疑。既然货币或者以动产类非货币资产可以在公司成立之前出资，则仅以公司尚未成立，无法办理不动产财产权转移手续为依据，论证不动产不能作为首次出资，是不能令人信服的。

三、不动产首次出资财产权转移手续：依据物权法办理

正是因为公司名称的预先核准制度，使得设立中的公司取得了“准民事主体”的法律地位，从而当股东以货币出资时，可以以预先核准的公司名称的名义在银行开设账户，以完成货币出资的交付手续，当股东以动产类非货币财产出资时，可以适用拟制交付的方式完成财产权转移手续。例如《民法通则》、《合同法》和《物权法》都为动产的拟制交付提供了制度基础。《民法通则》第72条规定：“……按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于我国法律已经对不动产转移作出了特别规定，所以该规定的所有权转移时间只适用于动产。《物权法》为动产拟制交付提供了比较系统的规定，《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”为动产类非货币财产出资提供了十分有效的途径，很好的解决了在公司设立阶段难以现实交付方式履行动产类非货币财产出资的问题。因此，公司名称的预先核准制配合动产的拟制交付制度，顺利的实现了动产类非货币财产首次出资时办理财产权转移手续的要求。

上述思路为解决不动产首次出资的难题提供了答案。虽然公司尚未成立，无法现实地办理不动产财产权的变更登记手续，但是可以利用“债权的物权化”手段达到实质意义上的财产权转移的目的，从而实现不动产首次出资时财产权转移手续的证明要求。该“债权的物权化”的基本思路是：以预先核准的公司名义与以不动产出资人订立不动产出资协议，然后依据物权法上的预告登记制度，将该不动产出资协议办理预告登记，以保全将来成立的公司实现物权。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从该规定我们可以看出，设立预告登记制度的原因，是因为不动产财产权转移的现实条件还不具备，而预告登记的目的和价值就是保全将来请求不动产物权变动的权利。很明显，不动产首次出资遇到的难题，法律和审计准则对财产权转移的要求，正是预告登记制度存在的基础和价值。由于公司尚未成立，以不动产出资办理过户登记的现实条件欠缺，但通过对不动产出资协议办理预告登记，基于预告登记的物权效力，保全了成立后的公司取得出资不动产所有权的目的不致落空，从而实现了《公司法》（2005）第28条的立法目的和基本要求。而经过预告登记的不动产出资协议，可以证明该不动产出资前归属于出资者，出资后归属于被审验单位，是不动产财产权转移手续的证明文件，可以作为注册会计师审验依据。

四、结语

以无法办理不动产财产权转移手续否定股东不动产首次出资的权利，是对《公司法》（2005）第28条的误读。以不动产首次出资的难题，并非是公司法引起的。事实上，在公司尚未成立之时，以货币方式出资也面临同样的困境。既然理论和实践都对货币首次出资的正当性予以了认可，则以非货币财产（包括不动产）首次出资同样可以从货币出资的经验中找到正当化的基础。正是这样的一个认识基础，为我们找到了解决不动产首次出资难题的钥匙。这把钥匙，就是物权法所规定的预告登记制度。

公司法为落实“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”这一规定所安排的制度不只是验资制度，更为重要和有效的是公司强制审计制度。《公司法》（2005）第165条规定：“公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。……”《企业年度检验办法》（2006）第7条关于“企业申报年检应当提交材料”中规定了：“企业法人应当提交年度资产负债表和损益表，公司和外商投资企业还应当提交由会计师事务所出具的审计报告。”公司强制审计制度的存在和执行，使得验资不再是监督股东缴纳出资的唯一途径。注册会计师在对财务会计报告进行审计时，应该检查股东是否已经将货币出资足额存入公司在银行开设的账户，是否办理了非货币财产的财产权转移手续。股东以不动产首次出资时，注册会计师检查“经过预告登记的不动产出资协议”后，就可以确认已经办理财产权转移手续。审验不动产出资协议是否已经预告登记是验资责任，检查不动产财产权是否实际转移是审计责任。公司强制审计制度是不动产首次出资财产权实际转移的制度保证。

参考文献

[1]蒋品洪.浅谈《物权法》对验资中物权确认的影响[J].中国注册会计师，2008（6）：72-75.

[2]钱玉林.以非货币财产首次出资何以成为问题——为《公司法》第28条辩护[J].法学，2011（5）：72-77.

不动产产权管理范文第4篇

不动产统一登记制度是《中华人民共和国物权法》确定的一项物权制度。建立这项制度对建立健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和服务水平具有重要意义。

按照平顶山市不动产统一登记制度建设实施方案，之前由国土资源、住房城乡建设(房产管理)、林业、农业等部门承担的土地登记、房屋登记、林地登记以及农村土地承包经营权登记等职责整合至国土资源部门，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。

方案要求，各级、各部门分清登记和审批职责边界，将申请、受理、审核、登记、发证、存档等不动产登记职责，统一、完整地整合到国土资源部门，由国土资源部门统一办理不动产登记，确保不动产登记职责和登记权利的完整性。

为保证不动产产权的稳定和连续，各级、各部门原发放的各类合法不动产证书继续有效。农村土地承包经营权确权登记5年过渡期结束后，按照国家有关要求，将农村土地承包经营权及时纳入不动产统一登记管理范围。

不动产产权管理范文第5篇

一、准确领会国务院常务会议精神

国务院常务会议在明确由国土资源部负责不动产统一登记的同时，也提出了三项要求。一是行业管理和不动产交易监管职责继续由相关部门承担。这表明，职责调整的仅是登记职责，而不是将与登记相关的管理职责甚至房地产等行业管理一并调整。二是交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。这既重申了交易和登记可以不在一个部门，也强调了交易和登记的信息一定要共享，要消除“信息孤岛”。三是要保证不动产交易安全，保护群众合法权益。这是开展职责整合的根本目的，必须在工作中坚持和体现。同时，会议强调，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导。各部门为此也专门召开了相关会议，就贯彻落实国务院常务会议精神，保证这项工作有序平稳推进提出了要求。

二、落实中央编办职责调整的要求

中央编办《方案》已经明确，房屋交易、房屋产权管理是住建部的职责，房屋登记是住建部协同国土资源部指导，这就对业界十分关心的房屋交易、产权管理和房屋登记三者的边界有了明确的划分。

1.关于房屋交易管理

根据 《城市房地产管理法》的规定，房屋交易包括转让、抵押、租赁以及中介行业管理。管理的内容主要是对交易主体、交易客体和交易行为进行监管。包括建设单位是否具备开发建设资格、购房人是否具备购房资格，房屋是否符合法定交易条件等。涉及交易监管的具体工作内容，包括目前已经开展的商品房预售许可、预售合同登记备案、购房资格核验、交易资金监管、房地产抵押管理以及其他的相关管理工作。

2.关于房屋产权管理

产权是衡量房屋能否进入流通环节的重要依据，产权管理是指利用必要的政策手段对产权实施的有限制性的管理，是从产权形成到产权注销的全过程管理，包括房产面积测绘管理、产权归属管理、房产档案管理等，在不动产登记职责整合前，房屋登记也是其中的一项管理内容。实施房屋产权管理是保障交易安全，维护市场秩序的需要。购买经济适用房受政策因素，对销售对象、销售价格进行限制，购买后五年才能入市交易，这都是产权管理的典型内容。

3.关于房屋登记行为

根据《物权法》的规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。登记机构主要是查验申请人资料、就有关事项询问申请人、如实及时登记有关事项等。登记本身并无不动产行业管理和交易监管的职能，以前我们在进行行业管理时，登记常常成为抓手，被赋予更多职能。这次整合应回归其根本属性，即登记只是记载物权和公示。

三、以方便群众办事为整合原则

根据中央编办《方案》要求，不动产统一登记职责整合，国家层面由国务院有关部局组成，建立部际联席会议协调处理。而不动产登记职责整合关键问题在地方，国务院常务会议要求地方要将不动产登记职责统一到一个部门，但没有明确具体到哪个部门，而是强调地方要结合本地实际，充分利用现有资源优势进行整合。国务院和地方是两个不同的整合层面，工作压力在地方，与群众利益最为直接。因此，应注意把握以下几点。

1.要保障交易安全，方便群众办事

不动产登记职责整合的根本目的是要方便群众办事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群众办事，更不能因为职责整合，部门间信息不共享而产生交易安全等问题。对群众办理房屋交易和登记，还要实现一个服务窗口受理，在办件流转环节，各部门的职责分工应清晰，做到权责明确，不因整合而给群众带来麻烦。

2.要结合本地实际，积极研究整合模式

不动产统一登记比较理想的是推进部门体制改革，将涉及老百姓最为直接的切身利益的登记主管部门整合到一个部门。如果房管、国土行政管理部门仍然分设、仅是对登记职责进行调整，不外乎有三种调整模式：一是整合到房管部门，二是整合到国土部门，三是设立一个独立于政府的部门，这些模式各有利弊，需要结合本地实际，多部门积极参与、认真研究分析职责整合对相关工作的影响，提出符合本地实际的整合模式建议。

3.要利用资源优势，充分反映行业特点

民生三件大事吃、住、行，住是重点，房管工作与群众利益密不可分。近些年来房屋登记工作取得的成绩，是建国以来长期积累的资源优势，一旦登记职责与房管分离将会给相关工作带来影响。要加强与地方相关部门的沟通协调，积极向政府主管和主要领导汇报，切实反映房屋登记不但有其资源优势而且具有房管行业的特点，是做好其他房管工作的核心。

4.要保证整合工作，依法有序平稳推进

不动产登记的整合重在有法制体系作保障，《不动产登记条例》出台前，一定要保持业务正常开展，保持队伍的稳定性，按照现有的管理体制、制度开展工作。整合推进工作中，难免会出现一些问题，应该建立上下联动机制，及时沟通，分步实施、逐步到位，避免朝令夕改，积极推广成功做法和先进经验，使整合工作依法有序平稳推进。

四、不动产登记职责实现方式

当前比较理想且可行的不动产统一登记机构设置模式应当符合以下两个条件：一是将登记机构职责与其派生的行政管理职能相分离，登记机构只负责纯粹的登记工作，依据统一的登记办法、登记信息平台和登记簿册等实施登记业务。各行业的行政管理职能保留在相应的行业主管部门，对登记机构的登记业务进行行业指导。二是独立的登记机构隶属于政府，受相应行业管理部门的政策指导，又相对独立地履行登记职责，不受行政管理部门的行政干预，有利于行政行为独立地开展。

1.职责整合思路建议

按照这一思路，建议考虑以下两种方案。

一是单独组建隶属政府直接管理。以房屋登记系统为基础，整合土地、林地、滩涂、海域等其他不动产登记职责，快速、稳妥地建立不动产统一登记制度。建议将现有的房屋、土地、林地、滩涂、海域等不动产登记职能从行政管理部门中分离出来加以合并，单独组建隶属于政府直接管理的不动产登记机构（如名称为市不动产登记局），由市、县级不动产登记机构统一具体实施各类不动产登记，实现机构、职责整合零成本，社会效益与办事效率将大大提高。

二是外延协调统一内涵归口管理。在中央的指导监督下，由不动产所在地的国土部门牵头组织，以房屋登记系统为基础，协调房管、农林、海域等多部门参加的联合协调委员会，委员会下设办公室，办公室设在国土部门，日常工作由办公室负责，进行人员的监督管理和评估考核，将考核结果反馈至各部门。对外形成一个统一的登记部门，由一个窗口受理收件，不重复收件，将收件后的材料进行内部传递、根据统一的登记依据进行审核、记载不动产登记簿、制证、一个窗口发证、归档，实现登记信息统一数据库，形成统一的信息查询平台。这样，一方面可以实现中央的（登记机构、登记簿册、登记依据的信息平台）“四统一”要求，另一方面原部门隶属关系、人员关系、劳资关系三不变，不但没有造成多部门人员的流动，还加快了不动产统一登记整合速度，实现机构改革零成本，极大地提高改革效力。

2.不动产登记职责整合主要理由

一是房屋登记问题多、压力大。房屋登记相对于其他不动产登记其家庭关系问题多，法律关系复杂，因此工作责任重、压力大，一平方米房屋多则几万元，少则几千元，一幢房屋可能达上亿元，如此大的价值量，不能有一点点工作疏忽，一旦发生错登记其经济赔偿是巨大的。而且依据最高院 《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定，房屋登记信息查询也是一个可诉的行为，再加上群众的维权意识普遍较高，所以房屋登记是行政诉讼的高发部门，对登记工作人员的业务素质和工作胜任度要求极高。

二是落实物权的所有权制度。不动产登记的本质属性是物权公示，实施不动产统一登记制度，其目的是要更好地落实 《物权法》的规定。财产所有权是最完全的物权，任何他物权都是在所有权的基础上产生的。只有保障不动产交易安全，才能有效保护不动产权利人的合法财产所有权。不动产交易的重要部分是房地产交易，房地产登记是不动产登记的核心内容，解决了房地产的统一登记问题也就解决了不动产登记的核心问题。多年来，房屋登记机构积累了丰富翔实的所有权登记的实务和理论知识。

三是尊重自然和历史的选择。上世纪50年代中期随着社会主义公有制度的建立，我国停止了土地登记，但房屋仍然是所有权制，所以保留了房屋登记，由房屋登记部门办理。直到1986年才重新确立土地登记制度，进入不动产分别登记时期。因此，房屋登记先于土地登记建立且一直实施从未间断，房屋登记部门保存了大量的房屋历史档案和原始记录，以南京房屋登记机构为例，其历史档案可追溯到明末清初时期，有数百份之多，这些房屋登记档案已经成为珍贵的历史文物。因此，继续由房屋登记部门主导不动产登记工作是尊重自然历史延续，有利于不动产登记机构的统一快速建立且没有负面影响。

四是社会稳定和现实的需要。房屋登记业务远比土地登记业务量多且复杂，房屋登记从预告登记、初始登记、转移登记、注销登记、在建工程抵押权登记到最高额抵押权登记、地役权登记等等，记录房屋的动态变化过程，涉及交易、继承、赠予、抵押贷款等多种重要的民事活动，而土地登记记录的是相对静止状态，涉及到老百姓的仅是土地使用权登记，且是无形、虚拟的，如住宅小区中一幢30层高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登记规定，其土地登记只有3平方米左右。因此，不动产登记机构基于房屋登记机构进行扩展延伸是社会稳定的需要，也是现实的选择。

五是整合需要全面扎实基础。根据《房屋登记簿管理试行办法》规定，目前，我国大部城市在房屋登记业务中已经将土地信息纳入了其中，登记簿信息已经涵盖房地产登记的信息，房屋登记机构的登记档案已全部进行数字化处理，形成了电子档案，对档案的利用和登记信息的查询已经全部采用网络化和电子化。如不以房屋登记业务系统为基础进行整合，一个城市数千万条（无锡6198万条）的房屋登记信息数据迁移至新系统，需要花几个月的时间，甚至更长时间去组织迁移，势必影响登记业务的正常开展。另外，房屋登记与土地登记关联性大，各地房屋登记机构多年来培养了一批具有丰富实践经验的专业队伍，已经建立了房屋登记官制度，从事房屋登记受理、审核岗位需要通过全国统一的考试，获得登记官证书才具有从业资格，这些登记官熟悉房屋与土地登记特点，具备一定的业务基础。

六是群众利益安全有保证。各市、县房屋登记部门具有现成的服务大厅、从业人员最多、基础工作最为扎实等资源优势，而且其房屋登记业务量大，如江苏省2012年的各类房屋登记发证量达348.3万起。以无锡市为例，2012年全市各类房屋登记发证457884起，面积16859.94万平方米。而土地出让登记仅有214宗，面积837.37万平米。因此，不动产的交易对于老百姓来讲更多关注的是房屋，它是看得见摸得着的有形物，其交易性质、权利归属与家庭关系密切相关、十分复杂，且品种繁多。现阶段房产不仅是多数公众最大的财富体现，也是市场经济环境下最重要的交易物品和衡量指标。只有明确房屋的归属，不动产权利人的合法利益才能受到保护，群众利益其安全性才能有保证，市场交易秩序和效率才能充分体现，社会稳定的基础才有保障。

五、健全不动产登记相关配套制度

1.制定完善不动产登记标准规范

在明确不动产统一登记体制、基本制度和 《不动产登记条例》出台后，应尽快制定不动产统一登记的收件标准、业务办理规程，促进各地不动产登记机构依法有序地开展登记工作，确保新旧登记制度的顺利过渡。

2.落实不动产登记机构行政保障

不动产登记工作本身并非行政管理行为或行政管理措施，通过此次整合，应更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持职能相对的独立，增强登记机构的权威性与公信力，体现不动产登记的公示与公信原则。因此，不动产登记机构规格应与相关行业主管部门规格持平。另外，由于不动产登记机构难免发生无责过错，且不动产价值量巨大，一旦发生无责错登记其赔偿也是在所难免的，因此，需要建立相应的赔偿保障机制，以确保正常的不动产登记秩序。

3.统一登记簿册信息化管理平台

不动产登记信息的利用既要满足对外使用的要求，也要符合保护不动产权利人信息安全和隐私的需要。因此，应实行统一的房地产登记簿册，基于房地产登记信息系统，扩展其他不动产类型的登记管理功能，加快地理信息系统建设，实现以图管理不动产信息，按照登记信息数据标准，摸清社会总资产与私产的状况，区分不动产登记公众信息与私密信息的界限，理顺房地产市场信息总量与存量关系，推进开征房产税收工作，科学把握、改善调控政策。

4.整合测绘登记和档案管理职能

房地产登记与房地产测绘、档案管理密切相关，相关法律法规已经明确规定，测绘是不动产登记的基础和前期工作，不动产登记档案是不动产登记的核心成果，在建立不动产登记机构同时，应当把与登记密切相关的测绘、档案和信息等职能纳入不动产登记机构。