不动产运营管理
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不动产运营管理范文第1篇
无论是举牌上市地产公司，还是收购商业地产、海外地产，甚至拿地，随着保险公司专项金融集团化发展，险资围猎地产的势头一发不可收拾。如果说2014年是中国保险资金大举介入房地产的元年，那么从2015年开始，中国房地产身上的“保险”印记或许会越来越鲜明。
扫货不动产
在投资领域，最受险企宠爱的是不动产投资，近年来险资联手房企拿地的案例日益增多。以平安不动产为例，去年12月一个月内，平安不动产联手金地在上海夺地后，再一次联手金地杭州夺地。
“平安不动产”系中国平安保险为发展不动产投资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模近500亿元，业务范围涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权投资等。
按其早前表态，平安不动产与其他开发商的区别在于，不仅是普通的房地产商，而是作为综合金融服务商，主要借助平安集团综合金融平台，直接拿地开发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。
去年10月，平安不动产就在南京和广州等地块，以债权方式与招商局置地进行合作；此后的11月，其直接以24.1亿元竞得广州两宗地；去年12月3日以26.8亿元价格，联手金地竞得上海宝山宅地；随后的12月23日，平安不动产联手金地以7.8亿元价格摘得杭州余杭区一商住地等。
赛富不动产基金总裁王戈宏此前表示，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，而且配置比例不低。这是一个行业趋势，未来中国也会出现这样的情况。
在投资标的选择方面，保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全，相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对最稳定。而商业地产具有明显收益稳定的特征。如平安不动产介入地产的时间比较长，开发经验丰富，因而更偏向不动产项目本身的投资。
海外不动产也没能逃出险资的“五指山”。去年以来，中国人寿等多家险资进行了海外业务的收购。最引人瞩目的是去年底，安邦收购华尔道夫酒店就引发了全球媒体关注。另有市场消息称，中国平安和泰康人寿也在寻找进军海外房地产的机会。
按照中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%-15%，估计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿-1800亿元。
值得注意的是，鉴于不动产对于中国经济发展的支撑性作用，不动产市场价格变化所带来的对相关金融产品的风险不得不关注。一旦不动产市场进入下行通道，可能会带来信用风险、市场风险进而影响经济领域。
抢食地产股
在过去的一年，“野蛮人”的敲门让业界不寒而栗。相比平安不动产侧重地产项目本身的投资，以生命人寿、安邦保险为代表的险资则频频举牌地产股，来势汹汹。
深陷债务漩涡的佳兆业正是典型的被抄底的案例。佳兆业集团此前公告称，公司大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权，在股份转让完成后，生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%，成为公司的单一第一大股东。这意味着生命人寿可能从单纯的财务投资者，变身为佳兆业的经营管理者。
“这就要求企业战略不要踩错节奏。”在亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东看来，从上市房企角度看，如果不想被举牌，一定要防止股价被低估，保证公司市净率在一定数值以上，尤其是不能踩错踏空，否则容易被险资强势进入。
国泰君安房地产分析师侯丽科认为，保险资金频频举牌地产公司，彰显其对低估值、高盈利的地产板块的看好。国泰君安的研究报告认为，由于去年新的《保险资金运用管理暂行办法》实施，理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%。而保险机构每年均拥有大量的保费收入，投资渠道相对有限，地产股无疑是极佳的投资标的之一。
如股权高度分散的金地集团等房企就容易成为险资的“猎物”。自去年以来，生命人寿与安邦保险接连在二级市场增持金地集团股票。目前，生命人寿对金地集团持股比例达到29.99%，安邦保险的持股比例达20%，分别位列第一、第二大股东，同时还成功向金地集团董事会派驻董事。
国企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和谐健康险通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股，占公司股权比例首度超过5%。令人意想不到的是，安邦保险随后进一步加强增持的力度。
截至去年12月17日，和谐健康险和安邦保险作为一致行动人，持有金融街的股权比例高达20%，连续三度“举牌”的行为迫使大股东接连反击，目前，大股东金融街集团与一致行动人的持股比例上升为30.12%。
去年以来积极抵御“野蛮人”的万科也成为险资的“狩猎”目标。根据万科的三季报显示，安邦人寿旗下的稳健型投资组合产品于当季度大举增持万科A股，持股数量达到2.35亿股，占总股本比例为2.13%，一举跃升万科第四大股东。
据Wind数据统计，截至2014年三季度末，133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。而截至2014年末，这一数字仍在增加。
“目前市场对于保险机构的关注点，更多是停留在房企的控制权会否旁落，我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企管理权。”明源云采购事业部总经理周孝武表示，房地产经营链条相当复杂，需要高度专业性，保险机构贸然进入会存在巨大风险。
因此，通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。部分险资也会尝试通过在董事会获取一定的话语权后，施压要求管理层加大现金分红，但取代现任管理层的可能性并不大。
不过，在张化东看来，部分房企的举动，比如生命人寿，如此大的手笔已经不是一般的财务投资，而是战略性的布局。险资更多的是希望未来能有业务协同，促进旗下业务整合。而商业地产和养老地产都被认为是可能会进一步放大的业务，如中国人寿保险增持远洋地产，成为其第一大股东，正是看好远洋地产在养老地产上的发力。
业内人士预计，险资后续仍有动作，股权分散、资质好和被低估的地产蓝筹将成为他们的“狩猎”目标。不过，即便是上述股权分散型的上市房企，要取得绝对话语权并非易事。
以万科为例，公司管理层向来以强势著称，大股东华润集团财力雄厚且与现任高管团队关系密切，金融街就接连反击险资举牌，并保持了逼近要约收购线的强势地位，此外，股权分散如华发股份、珠江实业等房企背后均拥有国资背景，要从其手上获取掌控权并不容易。
集团化“生力军”
随着险资进入地产行业的现象日趋增多，这支战斗力极强的队伍将成为不可忽视的地产力量，甚至改变楼市格局。
“投资房地产领域一年大概能有10%以上的回报，险资投资房地产，在未来5年内将迎来爆发期。”周孝武说。虽相对于制造业等多数实体行业，房地产的利润率依然处于中上游水平，只要能与专业的开发企业合作，险企仍然能获得良好的回报。
进军地产业，几乎是险资集团化后必然采取的行动。当保险公司做大后，很自然地就会希望集团化，甚至进一步走向金融集团化。保险公司集团化在国内比较成功的先例是平安集团，通过集团化和综合金融平台建设，实现规模经济和资金配置优势。
去年10月，中国平安就与万达集团在上海陆家嘴平安金融大厦签订战略合作伙伴框架协议，商定将在商业地产、电商积分管理、IPO基石投资等领域展开广泛深入的合作。
一些黑马险资更是动作频频。去年，生命人寿频频举牌中煤能源、北京旅游、农产品、深振业A、招商银行、贵州茅台、五粮液等。生命人寿母公司富德金控的投资十分多元化，其制定的投资策略是通过金融市场、另类投资及产品投资，实现对能源化工、资源企业、金融保险等产业进行布局，其中消费、能源是重点。
后起之秀安邦保险的意图与之相似，其频频举牌银行、地产股，步步指向搭建跨国金融控股巨头，战略意图更加清晰。安邦版图囊括了保险、投资和银行等金融业务，总资产规模达7000亿元。通过参股方式获得企业的股权可以使得旗下资产更为丰富，为下一步资源整合做考虑。
有迹象显示，这可能是安邦在为未来上市做准备。此前有媒体报道称，安邦目前持有10家上市公司的股票，总市值1000亿元，安邦有可能在2015年启动IPO，首选上市地点定在香港。
“保险资金是非常挑剔合作伙伴的，它们一定会选择优秀的合作伙伴，弱的想求都没门。最后结果就是强者恒强，弱者难有生存之地。”上述熟悉保险行业的业内人士告诉记者，随着实力强大的险资进入房地产领域，房企优胜劣汰的速度将会更快。
周孝武表示，目前险资还不是楼市的主力，2013年险资大约投入一千亿到不动产，但2013年全年房地产投资开发总额达到8.6万亿，占总量比较小，未来这一占比还会继续加大。
不过，从发达国家来看，欧美险资投入不动产领域可能只有5%。一方面是欧美国家由于房地产市场成熟，投资渠道众多，不一定会投资不动产。另一方面，险资要考虑现金流，不动产变现能力动辄在10年左右，险资主要以现金存款和中短期可变现的债券为主。目前国内保险公司投入不动产领域比例在10%左右，如果未来国内投资渠道畅通，这一比例有可能会下降。
构建“保险+地产”新模式
在业内人士看来，目前险资进入房地产领域主要有三种方式。“第一种是股权投资，第二种是物权投资，这主要是投资项目公司，自身扮演经营管理类角色，第三种是债权投资，以对房企借债的形式参与，这种占比比较小。”周孝武说。
随着房地产与金融的加速融合，拥有充沛资金与金融工具的保险机构与房企存在巨大的业务互补空间。两者如何更好地整合并带动产业链升级。
在张化东看来，险资未来将加速与地产联合，或在项目上进行深度合作。而随着房企资金压力越来越大，未来可能产生的开发模式是，万科等房企向轻资产或者小股操盘转型，险资提供资金，产品能力强的房企则发挥打造产品的能力。
双方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保险资金作为发起者成立地产基金，将资产进行打包进REITs，在后期实现退出。不过，从目前监管政策看，险资选择项目是有要求的，必须是持有型物业，即使是参与租售并举的业务开发，持有部分比例也必须占大头。
从运营角度来说，股权投资相对容易，只要做好审计和财务，扮演投资者角色即可。最难操作的是物权投资，因为需要组建项目公司，对参与运营的专业度要求高，必须要有足够的地产操盘能力，类似平安不动产公司。
上述熟悉平安不动产的人士告诉记者，由于受到监管政策影响，保险资金不能组建房地产公司，也不能进入住宅等销售型物业领域，而只能进入投资长期型的不动产领域。因此，“平安所采取的方式，是注册一个不动产公司，旗下每一个项目成立一个项目公司。”
在周孝武看来，随着险资不断进入地产领域，类似平安不动产这样的公司会越来越多，由于人才积累和运营经验增加，再借助天量资金，将会成为房地产领域不可忽视的力量。而且还可将持有的不动产和保险产品进行结合，开拓客源，从而进行上下游产业链的互通。
大举开拓持有型地产
房地产是资金密集型行业，保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金，未来二者交融产生的直接影响，会导致持有型地产进一步发展。
国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓认为，对于前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产，国内尚没有房地产信托基金这样的渠道，大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。保险资金未来能在这两类业态实现更深入的合作，减轻房企的资金沉淀压力。
金地和金融街有大量优质的商业地产项目，而保险公司一直对重点城市的优质物业颇有兴趣，投资地产股并取得董事局席位后，未来地产公司与险资之间在商业地产业务上可以继续探索整合。
对于养老地产领域，从项目收益情况看，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上。泰康人寿董事长陈东升曾多次公开表示，养老社区项目周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像泰康拿地盖养老社区用了5年，如果入住率要达到70%到90%可能又要三五年。
未来，“保险+地产”可能是一种优势互补的养老地产运营模式，既解决了资金问题，又能拥有具体操作的能力。同策机构数据显示，从目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。
不动产运营管理范文第2篇
划探讨。
关键词：营改增；酒店税收筹划
自2016年5月1日开始酒店业开始实施营改增。酒店业主要对外提供餐饮、住宿等服务项目，从表面看来营改增后税率从原来的营业税5%变为增值税6%（一般纳税人）是提高了，但是具体情况要分析后才能准确判断。
一、营改增对酒店业的影响
增值税纳税人分为两类：小规模纳税人和一般纳税人。根据财税（2016）36号文件规定，年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人，未超过规定标准的为小规模纳税人。
（一）营业税改为增值税是由价内税变成了价外税，即在计算增值税时要将含税的销售额转换为不含税销售额再乘以相应税率，这样与原营业税计税基础对比后税负是下降的。
增值税销售额=含税销售额÷（1+税率）
（二）小规模纳税人的税率由原来的5%降到了3%，税率下降2%。
（三）一般纳税人的税率由原来的5%上升到了6%，表面看税率上升1%，但是一般纳税人可以抵扣进项税，而营业税时是不可以抵扣进项税的。那么有哪些进项税可以抵扣呢？例举如下：
1.房产作为酒店的经营场所倘若是租赁来的，取得的房屋租赁发票原来营业税时不能抵扣进项税，而现在改为增值税后只要取得增值税专用发票就可以抵扣，不动产租赁业务的税率为11%或5%（简易征收是5%）。
2.维修费取得进项税发票可以抵扣，税率为17%。
3.购进固定资产取得的进项税发票可以抵扣，税率为17%或3%（小规模纳税人是3%）。
4.酒店的餐饮成本中蔬菜、肉类等，可以要求对方开具税率13%的增值税专用发票。另根据财税（2016）36号和国家税务总局2016年第26号公告的规定，餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。
5.酒店客房一次性用品，如拖鞋、洗漱用品等只要拿到增值税专用发票，都可以用来抵扣。
6.水费、电费、蒸汽费等能源费作为酒店运营费用中的大项，取得增值税专用发票可以抵扣，其中水费中的污水处理费是不可以抵扣的，自来水费税率为3%、电费税率为17%、蒸汽费税率为13%。
以上是酒店经营中常见的可抵扣进项税项目，由此可见税负的增减不能单从税率的高低来衡量，酒店自身的运营管理、合法取得增值税专用发票、合理税收筹划对税负增减将有不同的影响。
二、酒店业税收筹划探讨
从酒店业自身经营管理、合同管控、财务管理入手，提出筹划思路，具体内容如下。
（一）经营管理方面
营改增后酒店业可以从成本管控和市场开发等方面开展工作，从而适应政策变化。
1.成本管控方面：先要系统的了解酒店成本中哪些成本可以取得进项税发票，哪些成本不能取得进项税发票。例如人工成本做为成本费用中的大项，无法取得进项税发票，可以考虑部分岗位实行劳务外包政策，既满足酒店用人的需求，又可以通过外包公司取得合法的进项税发票从而抵扣进项税降低成本费用。
2.市场开发方面：一般纳税人酒店应重点开发企业客户，特别是住宿、餐饮、会议综合性消费强的客户要长期合作，为其开具规定的增值税专用发票，实现双方的税负降低，合作共赢。
小规模纳税人酒店应重点开发个人客户，企业客户一般要求提供增值税专用发票，而小规模纳税人酒店虽然可以开具增值税专用发票，但税率为3%不如一般纳税人酒店可以提供6%的增值税专用发票有优势，但是小规模酒店具备价格优势，营改增后由原来的营业税5%降至3%，税负降低明显，可以为价格敏感的个人客户提供方便。
（二）合同管控方面
对外销售环节，签订的合同要明确是否为增值税含税价格、哪些情况不可以开具增值税专用发票（例如：餐饮消费）、收款时限及提供发票时间等均要罗列清晰，避免日后不必要的经济损失。
采购环节，在采购过程中选择综合条件优秀的供货商，优先选用一般纳税人，取得进项税发票可以抵扣；并将供应商价格与税费做比较分析，筛选出最佳方案从而降低采购成本。
（三）财务管理方面
1.《营业税改征增值税试点实施办法》第29条规定“纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率，应当分别核算不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率”。例如酒店业的销售商品业务应当按照17%税率单独核算，不能按照服务业的6%税率核算，否则要全部按照17%税率交纳税款。
2.培养各部门人员的税收筹划意识，包括日常工作中的发票取得、查验、合同签订、对外开具发票注意事项等方面，要严格执行财务部统一规定，防范风险，合理避税。
3.合理合法延迟交纳税款，一方面将税款尽量控制在申报期末期交纳，延长税款在本酒店帐户的时间；另一方面尽早取得供应商发票，可以尽早抵扣进项税，减少当月应纳税款，并控制付款节奏，将资金的时间价值发挥到最大。
综上所述，酒店业营改增后，政策本身不是影响企业税负的唯一因素，酒店自身的运营状况、管理水平以及业务发展方向等是影响酒店税负变化的重要因素。科学规范的运营管理、合理合法的税收筹划是有利于企业健康可持续发展的。
参考文献：
[1]《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号文件.
[2]《营业税改征增值税试点实施办法》财政部 国家税务总局 2016.3.24.
不动产运营管理范文第3篇
新年伊始，北京率先将养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划。据北京土地储备中心透露，位于北京顺义区的北京市首块养老综合用地纳入供应计划，业界认为，“养老地产元年”已然到来。
中国目前正步入老龄化社会已是不争的事实。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，2011～2015年，全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加860万人；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。到21世纪中叶，我国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。
作为国民经济有力支撑和重要屏障的保险业，将在未来社会养老保障体系中扮演积极的角色，巨大的养老市场也让众多保险公司垂涎欲滴。在拿到投资不动产牌照后，多家险企纷纷试水养老产业，“圈地”投建养老社区的消息纷至沓来，相应的保险项目也随之跟进，养老地产似乎前途无量。
但多名业内人士接受《新财经》采访时表示，囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的养老地产不同于普通的住宅开发和商业地产开发，它客观上要求保险企业要像一家“综合运营商”，但这个全新角色不仅考验着保险企业的“集体智慧”，也提示着险企拿地的风险。
险资进军养老地产
自去年以来，各保险企业就在各地竞相拿地，虽然不像房地产商争夺地王那样短兵相接，硝烟弥漫，但也都凭着各自的实力与资源四处出击，暗暗较劲。
2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。
在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司：新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司，来支持其养老产业的发展。
据记者了解，新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得董事会批准。与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中，其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略非常符合今年的养老和金改主题。
对养老地产垂涎三尺的不仅仅是新华保险，泰康人寿、中国人寿、新华人寿和合众人寿等众多保险企业都纷纷涉足。
2012年6月6日，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。
事实上，泰康人寿对地产项目的垂青早已酝酿多时。2009年开始，保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2011年年底，泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院。这一项目计划2015年入住。
中国人寿首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工，占地约4平方公里，总投资约100亿元，计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区、养生居住区、活力居住区等功能片区的建设，为区域半径内提供良好的医疗保障。
此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。
在多家保险巨头陆续进军养老地产后，之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动，这是中国平安进军养生养老产业的首个项目。据中国平安的消息，未来数年，一个总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米的全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区将在桐乡崛起，为日益老龄化的社会民众提供服务。
一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。
在众多保险公司中，合众人寿在养老地产领域的投资可谓“大手笔”。2012年11月，合众人寿出资3.7亿元拿下了沈阳棋盘山市13宗土地。按照规划，这13块土地中的6块为商业用地，7块为养老社区开发用地。
2010年，合众人寿就已投资140亿元在棋盘山泗水科技城附近拿下了2000亩土地。项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块，其中养老社区规划面积为10万平方米，800张床位，总投资约20亿元。
在此之前，合众人寿还在武汉投资80亿元开建了合众健康社区。统计显示，2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产，据悉，合众人寿还初步计划在5年时间内在全国兴建14座养老社区。
产销模式待探索
与保险企业四面出击、跑马圈地形成鲜明对比的是，目前保险企业运作养老地产的产销模式并不成熟。
保险企业进入养老地产后，尽管政策方面有所“松绑”，但在“原则性”问题上仍有诸多“禁地”，这使得目前保险公司直接进入养老地产还有一些限制。2012年7月，保监会为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。
招商证券分析师就对记者表示：“从保险资金的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式。”
与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。由于受政策限制，保险企业只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。但这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。由于回报周期相对漫长，这也加大了投资开发的风险。
泰康人寿对此进行了新的尝试，推出一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划——“幸福有约终身养老计划”，这个计划由“乐享新生活养老年金保险（分红型）”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，这意味着购买养老产品的同时也将具有入住养老社区的资格。
“这款保险合同按约定年龄每月领取养老金，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军这样介绍自己的产品。据悉，这款养老产品保费高达200万元，若按十年期交，每年缴纳金额为20万元。
然而，对这种购买保险产品入住养老社区的做法，业内人士提出质疑，“10年、20年甚至更长时间后，这些保费到时是否足以支付客户的养老成本？”
与众多保险公司不同的是，中国平安利用其自身优势，以成立投资基金的形式营运养老地产项目。中国平安以深圳平安不动产有限公司旗下的自有资金投资浙江桐乡的养老社区项目。“该项目的资金由于来自‘自有资金’，不涉及保险资金，因此政策上没有障碍。”平安不动产公司董事、副总经理朱政坚表示。
对此，业内人士亦指出，中国平安的这种方式，借助了其集团的优势，可以利用雄厚的自有资金，这并不是所有保险公司都具备的。
“当前，产销模式不明是最大难点。”业内人士指出，虽然不少险企表示将加快进军养老地产的步伐，但尚难找到合适的产销模式的范例，这让投资养老地产的前景也夹带着一层淡淡的迷雾。
破土易发育难
尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都铆足了劲儿，但在探索的道路上却遭遇重重困难。
事实上，投资回报较长的养老地产，囊括了医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的养老地产，客观上令保险公司面临“综合运营商”角色的挑战，这个全新的角色，正在考验着保险公司的“集体智慧”。
“做养老地产，拿了地、动了工，不代表其项目进程接下来会顺利。”招商证券上述分析师认为，“保险公司涉足养老地产的优势在于其资本及客户，但在开发建设及运营管理方面并不擅长，这使得保险公司对养老地产从拿地到开发都处于摸索期。”
该分析师透露，虽然目前很多保险公司拿了地，甚至有项目已破土动工，但养老地产的进程却不一定会一帆风顺，“这其中除了保险公司自身的原因外，还有政府的各项监管要求的限制等”。
记者从业内了解到，目前多数保险公司建设养老社区的进展并不快，大多数还停留在奠基、破土动工的阶段。这显然与保险公司的综合运营能力不足有关。
新华联一名地产开发人员就对记者表示，“养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适合老年人的设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。”
不动产运营管理范文第4篇
截至4月20日，上市房企年报披露几近完毕，包括金地集团、招商地产、万通地产、中粮地产、远洋地产等数十个主流房企均宣布，在住宅开发业务之外，扩大商业地产的业务权重。
商业地产热潮涌动之际，作为北京市最大规模的持有型物业，李嘉诚主导营运的北京东方广场开始接受资本市场体检。按照既定时间表，4月29日，由东方广场为唯一资产包构建的汇贤房托（87001.HK）将在联交所挂牌，以人民币计价交易，筹资104.8亿元。
这一IPO受到普遍关注，既缘于这是最近五年来首个内地商用物业的REITs(房地产投资信托基金)启动上市，同时东方广场项目租金稳定，租户优质，产权完整，正是商用物业的最佳代言者与估值标尺。
招股材料显示，汇贤房托今年可分派收益率约在4％－4.26％。这一收益水平低于目前香港市场上已经挂牌交易的其他REITs产品，而后者上市前的收益率最低在5％以上，但目前除领汇房产基金（00823.HK）外，大多交易低迷，股价表现不佳。
如果剔除人民币作为交易币种、有升值预期的因素，实难想象汇贤房托能够顺利招股并完成上市。北京万通股份有限公司（600246.SH，下称万通）地产总经理云大俊向《财经》记者表示，目前香港人民币存款利息很低，不足1％，汇贤房托吸引的主要是这部分资金，内地投资者不会对这个产品感兴趣。
在汇贤房托启动上市途中，已传出在打造“香港人民币离岸市场”的目标下，两地监管层对这一首宗试水产品大开绿灯，全力保驾护航的消息。一位内地资深的信托人士对《财经》记者称，东方广场能够在较低的收益水平下，以REITs形式在香港IPO，正是政策特批的结果。
这让商业地产的忠实看多者感到失望――既然如此优质的物业都难以完全依靠自身营运在资本市场套现，那其他的商用物业又该如何自我实现？
两大模式
与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金渴求程度更高。商业地产在银行信贷方面的待遇亦远不如住宅，按揭贷款额度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭贷款额度最高七成，期限最多30年。
这意味着商业地产发展商的自有资本金比例必须更高，与之搭配的一揽子融资方案更为迫切，否则将可能对公司运营造成致命冲击。
在国内地产界，较早布局商业地产的发展商有SOHO中国有限公司（00410.HK，下称SOHO）与万达集团。前者在2005年底即转型布局商业地产，以散售为商业模式；后者自2004年以来，主要在各地兴建万达广场建筑综合体，卖出住宅、底商等，并持有购物中心、部分写字楼及五星酒店资产。两大发展商的商业地产模式截然相反，但均针对性地解决了各自的现金流难题。
财务资料显示，自2007年上市以来，SOHO的合约销售额每年至少增长70％，从40亿元起步，迅速增加至2010年的238亿元。SOHO前任运营总裁（现任高和投资董事长）苏鑫对《财经》表示，高速增长的背后是一个不断扩大的客户群体，该群体一度主要分布在陕西、山西、内蒙古与东北，能源商人居多。这些客户对现金贬值较为敏感，置业需求非常旺盛。
尽管对SOHO散售模式的质疑声越来越大，但它已借此实现了规模扩张，目前账面拥有超过200亿元现金。2007年以来，潘石屹多次表态称将增加持有型物业的比重，但进程一直谨慎且缓慢。在北京的银河SOHO与三里屯SOHO拿地之初，潘石屹曾公开表态称，这两个项目中的购物中心将自持而不散售，但他最终食言，将其销售殆尽。
在去年SOHO的238亿元销售额中，正是这两大项目贡献最巨。过去两年，SOHO在上海拿下六个项目，其中两个将进行销售。4月19日，在上海拿下一最新地块后，潘石屹称，持有的四个项目，从土地费用到建安费用，占用了公司大量资金，因此必须使企业的销售力量、销售业绩继续加强下去。
与SOHO相比，自持大量经营性物业的万达集团一直被广泛认为是内地商业地产发展商的成功范例。
但是，一位万达内部人士称，与外界的印象不同，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成，万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业。“万达去年销售额超过600亿元，这么大的一个公司，财务报表中没有销售现金收入是难以想象的。”该人士说。
万达集团2010年年会披露的数据显示，2010年万达商业地产公司销售收入共661亿元，现金回款约617亿元，与之相比，万达商业管理公司从旗下经营性物业收取租金14.26亿元，管理费3.39亿元，净利润仅略高于4000万元。2011年，万达集团的销售收入目标是800亿元，租金收入目标为25亿元。这意味着，即使是万达这样布局商业地产多年的巨头，其商业地产仍深度依赖开发性物业的资金反哺。
转型不易
在发展模式上，SOHO和万达集团两家明星公司各有粉丝，但更多的开发商选择在开发住宅的同时，逐步增加商业地产的资源配比与土地储备。
贝塔咨询工作室合伙人、万通独立董事杜丽虹认为，以住宅输血来培育商用物业，对地产公司控制负债率与现金流的水平提出了很高要求。
她举例说，要做到100亿元规模的投资物业，地产公司的住宅开发业务要在四年到五年内每年至少产生20亿元的净现金流，在A股地产公司中，这一点仅有万科地产、保利地产、招商地产、金地集团可以做到。即使加上在香港上市的内地地产公司，合计也只有10家。
她同时表示，通过租售并举模式向商业地产转型是一个长期的过程，内地开发物业在市场高峰期基本上可以两年内回笼资金，但出租物业的投资回收期通常在十年以上，因此，出租物业比重的提升必然会影响公司整体的资金周转速度，同时，还将导致该公司的负债能力显著降低。
正是受困于上述资金难题，为了实现安全的转型，地产公司必须采取较为保守的财务策略。
在地产界，香港新鸿基地产是住宅与商业地产多元化经营的代表，以它为例，它自上市后完成住宅与商业地产并驾齐驱，前后共耗费15年，最后四年为集中转型期，前11年一直处于准备转型状态。在最后四年，新鸿基甚至牺牲开发物业的发展速度来确保有更多资金用于商业地产。
转型中，凸显生死风险的不在少数。2008年四季度，富力地产（02777.HK）一度游走在财务崩塌的边缘，根源即在于其净资产负债率高达139％，资产池中多个经营性物业不仅无法贡献收入，其资本支出反而加重了财务负担。
当时，投资者在公司巨额到期债务与行业大势面前失去信心，富力地产单日股价跌幅曾高达51％。后来，富力地产得益于政府救市、债务展期，以及出售了部分投资型物业，才躲过一劫。在此之前，冯仑曾称富力地产的商业地产布局未能踩准节奏，可能出现风险。半年多后，果然应验。
在众多转型商业地产的上市房企身影中，万科地产（000002.SZ）的举动最为受人关注，很多人将万科转商视做商业地产黄金时代来临的标志。但是，《财经》记者获悉，万科高层对进军商业地产相当谨慎。
万科地产总裁郁亮去年底透露，万科做商业地产是为了获得住宅开发用地，因为地方政府出让住宅用地，往往要开发商配套商业地产业态，这与外部理解的转型布局商业地产投资有所区别。在一次内部讲话中，郁亮甚至坦言他个人并不看好商业地产。万科地产董秘谭华杰亦称，对于地产公司而言，商业不动产的价值目前仅仅在于抵押融资，还远远谈不上利润贡献。
高和投资董事长苏鑫表示，当前在二三线城市，商业地产投资颇为火热，其中一个原因，是地方政府在新区建设的土地规划中要求兴建大型商场、写字楼与星级酒店，这样的硬约束其实超越了当地的需求水平，未来，二三线城市可能出现供给过剩风险。
在潘石屹看来，资金之外，转型还另有障碍。他认为，商业地产虽然在一线城市还有很大发展空间，其租金回报率也远高于同城的住宅租金回报率，但是很多开发商习惯于用住宅开发思维来开发商业地产，这注定失败。因为对商业地产而言，销售完成后，后期的运营管理最为关键。“从购买土地、规划、设计、产品上市到人才队伍建设等方面，要完成真正的转型至少需要三年时间。”
在将真金白银从住宅开发转移到商业地产后，开发商也许会发现，资产池中装了大量写字楼、酒店与购物中心并不是件好事。除了沉淀宝贵自有资金外，销售商业物业要比销售住宅更难，因为商业地产买家比住宅买家更为挑剔。
退路设计
长期以来，排在商用物业买家名单前列的是富裕的个人投资者、金融国企、各种口味的PE等其他机构投资者。政策频出之后，商业地产的买家正在增加，但数量未必有想象中多。
摩根大通董事总经理李晶表示，根据部分房地产机构的非精确统计，转战商用物业的住宅物业投资者可能会有10％－20％。“然而，由于投资商业地产的资金要求高、税负更重以及存在其他复杂条件，由住宅物业流向商业地产的资金规模有限。”
2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》出台，保险资金投资不动产开禁。在此之前，商业地产从业者言必称保险资金，对险资巨量资金入主商业地产的前景憧憬已久。
尽管险资收购商用物业的个案时有发生，但险资充当的局面迄今并没有成规模出现。平安信托物业投资部商业管理执行总监袁泽路认为，可投入不动产的保险资金没有外界认为的4000亿元之多，按有关规定，扣除保险资金已经消化在自有办公物业的资金，再刨掉用在其他不动产投资上的资金，保险全行业最高可能只有800亿元可用于投资商业地产。
此外，作为风险偏好很低的机构投资者，保险资金、养老基金对商业地产的定价偏好，也是开发商不得不面对的难题。高和投资董事长苏鑫向《财经》记者介绍，机构投资者在测算买入整栋商用物业的价格时，通常以5％-6％净租金收益率和独立第三方提供的资本化率为基本参数来设计写字楼等物业的估值模型，但目前市场上散售的商用物业毛利普遍只有4％－5％，机构投资者的报价与开发商的心理价位有很大距离。
“机构投资者对出租率不高、空置明显的物业不会感兴趣，他们要当甩手掌柜，而不是自己亲自去一线招租，那样的话就与开发商没有什么区别了。” 苏鑫说。
大买家缺位，并不意味着商业地产毫无机会。苏鑫认为，在一些地区，很多能源商人事实上充当了类金融机构投资者的角色，他们的资金量甚至超过了小型PE。在SOHO北京三里屯项目的销售中，曾出现单笔交易16亿元的个案。“这类资金可称为安全性资本，我们的做法是，将物业带稳定租约一并出售，他们欢迎这样。”
在商用物业的套现通道中，散售与整售使用者最多，资本化套现途径则更高级，IPO之外，最为人们熟知的是REITs，但与将物业整售给机构投资者相比，通过REITs实现退出路径更不平坦，近年来不乏折戟者。
2009年下半年，央行宣布将试点REITs，并对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见，但是，受制于楼市调控，始终未闻具体个案问世。2010年2月，金隅股份（02009.HK）宣布拟发行一笔最高50亿元的房地产信托收益券，但一年多来并无进展。金隅股份资本管理部一位人士近日对《财经》记者表示，这一工作没有时间表。
分析人士认为，REITs雷声大雨点小，其原因在于，监管层及外部舆论将REITs视做开发商的融资、套现工具，因此在目前的情势下，几乎没有可能推出。同样的道理，IPO更加无法指望。
事实上，内地能够达标REITs收益率标准的物业并不多。2005年，万达集团曾与澳洲投行麦格理在境外成立红筹公司，打包旗下九个万达广场物业，拟在香港发行REITs，但无疾而终。当时报道称，计划夭折，一方面可能受限于中国政府对外资公司返程收购内地物业的限制政策，另一方面则与这九个物业的租金回报过低有关。
2007年6月，由北京佳程广场为唯一资产而设计的睿富REITs（00625.HK）成功在香港IPO，筹资22.46亿港元。但未足三年，睿富在2010年2月宣布退市，其主要原因则是上市前高估物业租金收益近3亿元，成为首家涉嫌上市欺诈的内地房地产投资信托基金。
部分房企发现，与其苦等REITs，不如对金融资本策略进行创新。万通地产正在加大商业地产的资源投入，但万通拿地之前已经作好各种财务安排。
据了解，万通在拿地前即引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发建设阶段，引入PE、银团贷款或信托资金；在持有经营阶段，第一步，引入商用物业孵化基金，让早先的合作股东获利退出。第二步，以提高租金与出租率为目标加强项目的运营管理。最后，在出租率与租金收益保持稳定后，通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险机构等机构出售全部权益。
不动产运营管理范文第5篇
关键词：房地产信托；房地产融资；组织模式；管理模式；法律制度
文章编号：1003－4625（2009）02－0107－05中图分类号：F833.49文献标识码：A
一、REITs的基本含义
（一）REITs的概念
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以公司或商业信托的形式，以发行股票或收益凭证的方式集合多个投资者的资金，由专门投资机构进行运营管理，通过收购并持有收益类房地产或为房地产进行融资获取收益并享受税收优惠的金融投资产品。
（二）REITs的特征
1.高派息、低成长
由于REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs股利回报普遍高于其他金融产品。同时，该规定也使得REITs自由现金流减少从而影响REITs未来的成长性。
2.收益稳定、风险较小
REITs投资的标的为具有可以预见的稳定现金流的不动产，因此具有收益稳定、抗通胀能力较强、风险较小的特点。
3.专家管理、风险分散
REITs下的房地产资产由专业机构提供专业化管理，可以有效提高资本效率；同时通过不同类型的房地产和不同地区房地产的组合投资有效分散风险。
4.较高流动性和安全性
REITs将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，具有较高的流动性。此外，REITs的实物房地产权益特征和高流动性也为投资者带来了较高的安全感。
5.透明度高、可预见性强
REITs的资产组成都比较单纯，经营活动比较简单，租金收入、利息收入比较透明，支出方面有章可循，利润分配有明确法律规定，而且有着严格的信息披露制度。因此投资者通过分析把握REITs经营情况的难度不大，便于投资决策。
6.享受税收优惠。
（三）REITs的分类
1.按组织形式分类
按照组织形式，REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人的方式设立的REITs。契约型REITs指采用信托的方式由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上将收益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的收益权凭证而设立的REITs。
2.按资金运用方式分类
REITs按照资金运用方式可以分为权益型、抵押型和混合型三类。权益型指直接经营具有收益性的房地产投资组合，其收入来源主要为房地产租金及买卖收益，投资者依其持有股份分享收益。抵押型将募集的资金以发放各种抵押贷款或投资于购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用，具有金融中介的性质。混合型是权益型和抵押型的综合，兼有上述二者的特征。
此外，REITs按照募集方式的不同，可分为公开上市交易、非上市交易和私募；按照投资标的确定与否可以分为专属型与非专属型；根据资产经营管理方式的不同可以分为内部管理型和外部管理型。
二、REITs发展概况
截至2006年6月，全球共有20多个国家和地区设立了各自的REITs产品，总规模超过了7200亿美元，其中美国占据大多数①。因此，美国REITs的发展史可以说是全球REITs发展的缩影。
（一）美国REITs市场
美国REITs雏形的出现最早可以追溯至1880年的马萨诸塞商业信托。1960年9月的《房地产投资信托法案》标志着美国REITs的正式设立。同年《国内税收法》（Internal Revenue Code）的通过赋予了REITs税负优惠，将REITs作为利润传递的特殊税收条例推动了REITs的发展。截至2006年底，美国REITs总数达到183家，总市值达到4380.71亿美元。
1.美国REITs的法律环境
（1）美国REITs的法律定义
《国内税收法》对REITs做了极为细致的定义（见表1）。
（2）美国REITs的纳税规定
根据美国税法规定，取得REITs资格的公司、信托或组织等经济实体对于向股东和受益权凭证持有人支付的股息或收益部分不需缴纳公司所得税，经营收入应按规定缴税并享受有条件优惠。
（3）美国证券法规对REITs的要求
公开上市的REITs必须按《证券法》的规定完成注册程序后才能上市交易并应按照《证券交易法》的要求提交公众报告和披露信息并遵守SEC制定的上市规定、准则和要求。
2.美国REITs市场现状及表现
（1）美国REITs市场的发展壮大
从历史上看，REITs的市值在20世纪90年代以前呈低水平徘徊，此后迅速壮大。
从资金投向来看，几乎凡是能够获得租金收益的商业房地产都是REITs的投资对象。
（2）美国REITs产品的风险收益状况
从股利回报来看，REITs的平均股利回报率高于其他投资产品，并且在市场不断变化的情况下保持相对稳定。
在过去20多年来，REITs收益中大约三分之一是来自股票价格的中长期增长。这个增长率与消费价格指数（CPI）基本保持一致或高于CPI。
实证研究证明REITs股票能够为投资组合提供较高的风险回报率，因此其更接近于效率边际线。REITs与股票、债券的相关系数较低，使之成为较好的分散风险的工具。
从REITs的流动性来看，随着投资者对REITs的认同和机构投资者对REITs产品的积极配置，美国REITs的平均日交易金额快速增长,表现出了较高的流动性。
（二）美国REITs发展对我国的借鉴意义
1.REITs的发展需要完善的法律法规提供良好的外部环境
美国REITs是一种税收推动型的发展方式，通过不断的立法改善和调节投资环境使其作为新的金融商品能够客观地、理性地成长，从而带动了REITs的健康快速发展。
2.REITs的发展需要机构投资者的广泛参与
目前美国REITs中50%以上为机构投资者持有，机构投资者对REITs越来越关注。机构投资者的积极参与加速了REITs市场的繁荣。研究表明机构投资者的引入大大提升了REITs公司管理决策的质量、提高了REITs的绩效和市场透明度，减少了反常的投资波动、促进了REITs行业的健康发展。
3.REITs的长期健康发展需要完善的投资者保护措施
美国在收益分配、股权结构、收入结构、信息披露等多方面对REITs作出了严格要求。这些措施有效保证了REITs的规范运作，降低了大股东侵犯小股东利益的风险，为投资者的利益提供了保障，从而使得更多投资者参与到REITs当中。
三、境外房地产信托对我国的启示
（一）组织模式的选择
从国际上来看，各国或地区根据其实际情况选择了最适合的REITs类型，如美国、日本和欧洲部分国家均采用了公司型，而加拿大、澳大利亚和亚洲大多数国家则选择了契约型发展方式。根据我国目前的法律基础和市场现状，笔者认为封闭模式的契约型REITs在我国REITs发展初期最为可行。
首先，以信托方式发展契约型REITs面临的法律障碍最小。目前我国还未出台REITs专项法案。在这种情况下《公司法》、《基金法》都不能支持公司型REITs的运作，而《信托法》和2007年新出台的《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确了信托型 REITs的法律基础，具有较强可操作性。
其次，信托财产的独立性为REITs的发展提供了保障。信托制度的核心在于信托财产独立性和破产隔离功能，因此采用信托型REITs可以从根本上保障REITs投资者的合法利益。
再次，信贷资产证券化试点的成功为信托型REITs提供了借鉴。REITs作为不动产资产证券化的一种与我国目前信贷资产证券化有着许多共性。2005年《信贷资产证券化试点管理办法》及相关配套制度的颁布实施使得该类业务在我国取得了一定程度的发展，在经营管理、监管要求、会计制度、登记制度和税收优惠等方面都为信托型REITs的设立和发展提供了良好的借鉴意义。
此外，从制度优势上来看，封闭型REITs期限固定、不可赎回的特征不仅有利于REITs的健康稳定发展，也便于REITs的管理、风险控制和监管。
（二）资金运用方式的选择
从我国目前情况来看，采用权益型REITs直接收购物业操作简便、周期短、风险相对较低，但是要承担较高的税费；通过收购持有物业的股权可以避免房地产过户问题，降低税费成本，但可能面对信息不对称问题，风险较大，同时原有股东需要承担高额所得税而加大了操作难度。采用抵押型REITs购买房地产抵押贷款可以降低商业银行的风险，此外抵押型REITs还可以通过购买MBS取得固定收益并增加MBS的流动性。因此，笔者认为我国REITs初期，资金可以通过以权益型为主抵押型为辅的方式运用。
在资金投向上，专属型REITs可以提高REITs的专业化水平，有利于优化资源配置；非专属型REITs可以通过资金在不同物业类型间的配置提高收益率，有效分散投资风险。我国发展REITs初级阶段可以鼓励专属型REITs，提高专业能力，增强核心竞争力，同时也应当允许REITs通过多样化投资分散风险。
（三）管理模式的选择
首先，从国际经验看，大多数国家和地区在REITs管理模式上均选择了内部管理型模式。研究表明，REITs的管理模式与公司的经营业绩有着高度的相关度（Dennis R．Capozza，Paul j．Seguin，2000)；内部管理型的REITs在市场中的表现更具竞争力，保持着较少的管理费用比例和更高的收益率（Ambrose，Linneman，2001)；采取内部管理模式的REITs在业绩和管理层薪酬结构等方面的表现远远好于外部管理模式的REITs (Cannon，S．E．，S．Vogt．，1995)。
其次，内部管理型REITs符合我国法律制度要求。根据新两规的要求，信托公司作为受托人必须亲自履行信托义务，即使因客观条件需要委托他人代为处理时，信托公司也应履行监督义务并对信托事务承担最终责任。因此，采用内部管理模式的信托型REITs更能够满足我国法律法规的要求。
此外，我们应当看到，由于我国物业管理水平较低，尤其是在大型商业物业上优秀的管理人才匮乏，因此在REITs初期应适时引入符合一定资质条件的专业资产运营顾问提供服务支持。
（四）发行流通渠道的选择
REITs作为标准化金融产品可以在资本市场上上市流通，在美国三分之二的REITs在主要的证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通
REITs上市可以规范其治理结构，也可以通过严格的信息披露制度达到信息透明，减少不对称程度，提高市场的外部监督水平的目的。但由于REITs在我国是一个新兴行业，国内中小投资者风险意识还不强。因此，REITs试点期间可以参考信贷资产证券化，以机构投资者为主先在银行间债券市场上市流通，待运作成熟后再到证券交易所上市流通，放开对中小投资者的投资限制。
四、我国发展REITs的政策建议
（一）建立完善的法律制度
1.出台REITs专项法规
为了规范REITs市场发展，我国必须尽快制定出符合我国国情的REITs专项法案，对REITs的设立、资产结构、收入结构、利润分配等方面作出具体规定。在现行金融市场环境下，由信托公司作为受托人和管理人设立REITs最具有可行性。因此，相关部门可以以专项管理办法或业务指引的方式确立信托公司在REITs业务中的地位及各参与主体在REITs业务各环节中的运作规范。
2.修改税法相关规定
税收优惠是REITs发展的巨大推动力。国家税务机关可以对合格REITs免征所得税；对REITs合格投资所承担的营业税、土地增值税予以减免；在物业交易环节仅对相同物业的交易一次征税，避免重复纳税；对REITs进行的房地产买卖行为免征印花税；同时也可以考虑在REITs发展初期对投资者减免所得税以培育REITs投资群体。
3.完善登记制度
REITs以收购成熟物业为主要运营方式，物业资产所有权的转让是REITs运作的核心环节。建议建设部对REITs中不动产的转让登记制定专门办法，明确房地产投资信托在产权登记上的合法地位，简化当前的所有权转移手续，制定具体的操作程序，为提高REITs的运行效率提供一个良好的环境。
（二）规范市场环境
REITs的投资被严格限制在房地产及相关领域，该领域的透明度远低于证券市场，其价值确定和财务状况很难被真正了解；同时REITs运营的双重关系有可能加大信息的不对称。因此，规范REITs的市场环境，包括REITs的治理机制、监督管理、建立发达的REITs二级市场是保证REITs持续健康发展的重要基石。
治理机制：第一要完善和规范房地产投资和开发市场的运作，以便为REITs的运行提供良好的运行环境；第二要在REITs内部建立全面的风险管理流程和内部控制制度、严格的信息披露制度，为REITs提供良好的内部环境；第三要建立一系列完整的经理人声誉评价、REITs治理机制评价方法，激励和约束管理者的行为，为REITs提供良好的配套体系。
严格监管：严格按照法律规定约束受托机构、管理机构、房地产商的行为；执行信息披露制度，严格按照要求披露季度、年度财务报告。
建立发达的二级市场：由于REITs具有长期性，除了个别机构投资者，真正能将REITs产品持有至到期的投资者较少。因此建立发达的交易平台，提高REITs的流动性、降低交易成本是REITs生存与发展的重要保证。
（三）培育合格的机构投资者队伍
目前，我国保险公司、社保基金、企业年金基金、投资基金、银行理财产品已经具有一定规模并表现出了强大生命力。REITs风险较低、收益稳定的特点能够满足此类机构投资者的要求。同时实证分析表明，在投资组合中加入REITs能够降低投资风险、提高收益率。因此政府相关部门应鼓励企业年金基金、投资基金、银行理财产品积极配置REITs产品。
（四）培养REITs专业化机构和专业人才
培养专业的受托机构：受托人在REITs 结构中起着核心作用。培养由经验丰富的房地产经营管理专家组成，能够识别成熟的房地产物业，挑选优质的房地产物业，熟悉项目的开发以及后续的经营管理的房地产信托机构是REITs健康发展的重要因素。
加快专业人才的培育：REITs作为一个专业化极强的金融创新产品，需要一批精通金融、税务、管理和房地产领域专业知识并拥有丰富经验的专业人才。因此，通过国际业务协作交流培养REITs专业团队，积极引进国际先进的REITs管理经验和优秀的管理人才能够为REITs的发展不断注入活力。
参考文献：
[1]Alvaro Rodrigo Lopez Astaburuaga, 2006. REITs,A Replicable Model for Chile.
[2]Brent Ambrose，Peter Linneman.REIT Organizational Structure and Operating Characteristics.
