旅游景区规划的定义
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇旅游景区规划的定义范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
旅游景区规划的定义范文第1篇
在我国，旅游业经过多年发展，其在社会经济生活中的地位越来越重要，从1986年被列入国家社会经济发展总体规划、1988年在中央经济工作会议上被作为新的国民经济增长点之后，旅游业发展至今已经成为我国一项战略性支柱产业。作为旅游项目开发建设指导的旅游规划，“旅游发展、规划先行”已经成为普遍共识，旅游规划的重要性得到普遍认可。在我国旅游规划发展过程中，从最初地理、历史、建筑、经济各相关专业广泛涉足、邀请国际专家编制旅游规划到以城市规划编制要求为蓝本出台我国第一部具有普遍指导意义的旅游规划编制标准――《旅游规划通则》，我国旅游规划不断向专业化、正规化方向发展。经过30多年发展，大范围的旅游规划已基本完成，之后更多的是修编规划以及更加精准的专项规划，中小尺度的旅游规划工作将更加频繁，在这样的发展形势下，旅游规划理念与具体方法都需要进行相应的调整，进一步探索细分的旅游规划编制显得十分必要。
一、中小型景区旅游规划的基本概念
“中小型景区”相对于“大型景区”而言，一直以来，学者们对“中小型景区”的概念界定莫衷一是，对其范围界定存在模糊性，研究中小型景区旅游规划编制，对其明确的概念界定必不可少。
（一）中小型景区概念定义
建设部1999年的《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）中对风景区按照用地规模大小进行了划分：小型风景区面积在20km2以下，中型风景区范围在21-100km2，大型风景区范围包括101-500km2，特大型风景区一般面积在500 km2以上。王星在《中小型景区的旅游体验营销探析――以四川安县寻龙山为例》一文中参考风景区面积标准界定“中小型景区”，大型风景区一般指国家级和省级风景区，通常覆盖面积在几百平方公里以上，中小型风景区一般指县市级风景区，其面积小、资源单一、产品单一。这一划分标准将旅游景区完全等同于风景名胜区，从概念定义上大大缩小了旅游景区的内涵。
胡红梅在《试论中小型景区的创新发展》中结合国家A级景区划分标准进行区别：国家4A、5A级旅游景区为大型景区、1A、2A、3A级和一些新开发、未定级的景区为中小型景区。这一划分标准同样存在问题，国家A级景区评定是综合交通、游览、旅游安全、购物、卫生、经营管理、邮电、资源环境保护、市场吸引力及旅游资源吸引力等方面因素而评定，其划分标准与资源吸引力及景区各项设施的完善程度息息相关，仅以资源吸引力低、各项设施不完善定义“中小型景区”不够全面。
曹伟在《小规模旅游景区的发展战略研究》一文中将“小规模景区”定义为：那些投资规模在一千万以下，年接待游客三十万人次以下，特别包括那些个人投资新开发的景区。对于这一划分标准，景区投资和游客量对于尚未开发的景区无从统计，且各地对于中小型景区的信息收集未必完善。同样，这一评定标准也存在缺陷。
赵小远等在《洛阳市小型景区发展问题及对策研究》中定义：大型景区指国家级和省级的景区，通常覆盖面积几百平方公里，设施完善，游客接待量较多；小型景区规模小、服务设施落后、游客接待量低；中型景区介于二者之间。这一划分标准同样泛泛而谈，对于中小型景区定义存在模糊性。
综上所述，“中小型景区”概念定义仍然不能明确。本文在吸收借鉴前期研究成果的基础上对其进行概念界定。首先，参照国家风景名胜区及前人对大小型风景区的面积划分，“中小型旅游景区”主要指那些面积在20km2以下的县市级旅游景区。需要注意的是，这一范围标准并不是绝对的，其具有相对性，在具体操作过程中还需要根据各旅游区实际情况做具体分析，不能一概而论。同时，为了更加形象的定义中小型旅游景区，摆脱单一的面积评定法的局限性，具体从其资源、开发属性、内部环境等多方面综合界定其内涵。从资源方面看，“中小型旅游景区”内部资源相对单一，类型有限，且其中并不涉及国家规定要求保护的重点资源类型，如湿地、重要地质景观、重点森林片区等；从开发属性看，这类景区一般以个人投资为主，开发资金相对有限，对项目规划期限、可操作性要求较高；从景区内部环境来看，景区内一般基础服务设施相对落后，知名度低、发展历史短或是新开发景区。
（二）中小型景区旅游规划
“规划”即对未来事务发展的预测、谋划，卢云亭（1991）认为“旅游规划是（对）旅游未来状况的设想，或是发展旅游事业的长远的、全面的计划”；吴必虎认为：“旅游规划是对未来某个地区旅游业的发展方向、产品开发、宣传促销及环境保护等一系列重要事项的总体安排，它对该地区旅游业的发展具有宏观指导和动态调控的作用”。马勇、李玺（2006）提出：“旅游规划是在旅游地及其旅游资源调查评价的基础上，针对旅游地及其旅游资源的属性、特色和旅游市场的发展规律，根据社会、经济和文化发展趋势特别是旅游市场的需求，对旅游资源进行科学的保护和开发利用，并寻求旅游业对社会发展的经济效益和环境效益的最优贡献的统筹部署和具体安排”。
综合学者前期研究可以看出，旅游规划即对旅游系统进行的规划，是根据市场环境的变化与区域特色，对规划区土地、资源、景观、人力、资金等进行的优化配置。中小型景区旅游规划即以中小型景区内旅游系统各组成部分为规划对象，对区域内土地、资源、景观进行详细规划，合理安排资金、人力、物力等各有效因素，通过详细具体的规划设计吸引游客，推动景区发展。
二、中小型景区旅游规划市场实践
在当前规划市场上，面对中小型景区的规划要求，分别编制三层次规划显得费时费力，规划成果的实用价值也会大大降低。在实际规划过程中，一些旅游规划编制单位就中小型景区规划进行了一些新的尝试，通过编制一个“1+1的复合型”规划，即“总体规划+重点建设地段修建性详细规划”或“控规+近期建设地段修建性详细规划”的编制形式，满足甲方一步到位的规划要求，完成中小型景区旅游规划。这一规划编制体系在保证规划内容尽可能完整的前提下大大提高了规划的可操作性，是对当前规划编制的一种创新，但这一编制形式明显不符合《通则》要求。
当前我国旅游规划编制主要依照于《旅游规划通则》，其中规定“旅游区在开发、建设之初，原则上应当编制总体规划。小型旅游区可直接编制控制性详细规划”。言外之意，一般而言，旅游区规划需要分三步：编制总规、控规、修规三项规划，而且相互之间是上下统属、前后递进的关系。小型景区可以不编总规，直接编制下一阶段规划，但没有总规的方向指导，控规和修规的可靠性便会受到质疑，若规划方向不恰当，控规和修规的编制将毫无意义。反观现实规划案例，复合型规划明显不符合通则要求，三项规划中选取其中两项进行编制，另一项编制内容的缺失一定程度上必然会造成规划内容的不完善，从而影响规划效果，在这样的发展形势下，整合当前市场上出现的各类编制形式，探索一种更加全面的中小型景区旅游规划编制体系，推动《通则》要求完善，是符合当前规划市场实践与理论需求的一项重要内容。
三、中小型景区旅游规划编制要求
从中小型景区特征来看，其规划面临着一个既简单又复杂的局面。简单在于规划区范围较小，区域内资源本底相对简单，决定了这类型景区规划是一个“小”规划，这就要求规划编制要“小”而“精”，以较少的组织配备完成规划编制，尽可能减少各项人力、财力、物力的浪费；另一方面，其复杂性就在于这类型景区对规划成果要求较高，规划内容建设周期较短，规划成果要具有较高的实用性，从这一层面来讲，规划内容就要更多的侧重于修建性详细规划。
同时，按照原有通则要求，在规划过程中，还需要遵循以下原则：
（一）依据国家和地区社会经济发展战略，以旅游业发展方针、政策及法规为基础，与城市总体规划、土地利用规划及其他相关规划相协调。
（二）以旅游市场为导向，以旅游资源为基础，以旅游产品为主体，经济、社会和环境效益可持续发展。
（三）突出地方特色，注重区域协同，强调空间一体化发展，避免近距离不合理重复建设，加强对旅游资源的保护，减少对旅游资源的浪费。
（四）采用先进方法和技术，编制过程中应当进行多方案的比较，并征求各有关行政管理部门的意见，尤其是当地居民的意见。
（五）旅游规划技术指标，应当适应旅游业发展的长远需要，具有适度超前性。
（六）旅游规划编制人员应有比较广泛的专业构成，如旅游、经济、资源、环境、城市规划、建筑等方面。
从上述研究可以看出，中小型景区规划不仅要符合一般旅游景区规划的编制要求，对规划编制思想、基本原则、编制手段、技术人员等严格控制，同时要结合中小型景区特色进行规划编制，从规划内容、规划形式等方面探索更加符合其要求的规划编制体系。
四、中小型景区旅游规划编制创新研究
结合《通则》规划要求与当前市场上出现的编制创新形式，本文提出“三规合一”的综合性规划编制体系应对中小型景区旅游规划。
“三规合一”旅游规划编制体系，并不是单纯的将原有三项规划内容拿过来合在一个规划中，也不是完全背离原有规划编制体系，否定原有规划另起炉灶，而是在综合原有规划体系的基础上，根据实践情况，立足更加实际的指导景区开发建设这一中心，对原有三项规划进行横、纵两方面整合。横向整合“总体规划”、“控制性详细规划”及“修建性详细规划”三项规划编制体系于一体，纵向对原有三项规划体系中的各自内容有所取舍，适度整合，创新规划编制体系，形成一项综合性规划，将三项规划内容集合于一项规划中。“三规合一”旅游规划的提出主要针对中小型景区旅游规划，融合规划要求的刚性约束与规划内容的弹性需求，达到规划与设计、发展与建设的双向需求。
“三规合一”旅游规划作为一种全新的规划形式，具有以下特点：
（一）规划主体的一致性
在“三规合一”旅游规划体系中，整个项目从前期的规划定位、方向构思、规划布局到确定各地块技术控制指标以及具体项目景观设计，均由一家规划编制单位完成，这就避免了原有三项规划中由不同单位编制完成时造成的规划理念不一致、思路衔接问题等矛盾，能够很好的保证上下位规划之间的对接，同时又能大量节省规划时间，保证规划的实效性。
（二）规划形式的整合性
“三规合一”旅游规划编制在形式上整合了原有三项规划的编制过程，将原有规划过程中需要重复进行的资源调查、方向讨论在一个规划过程中完成；将各规划结果评审以中期专家论证的形式予以承接；将原有三项规划中各自的文本、图件、附件及说明书的规划成果统一整合于一项规划成果，在规划形式上实现三项规划的整合。
（三）规划内容的全面性
“三规合一”旅游规划从内容上涵盖了原有三项规划的精髓，汲取总规、控规、修规中主要内容，将一些重复、不具有可操作性、空洞化的规划要求省去，在包含总规的空间布局、控规建设控制的基础上，以各项建筑和工程设施的修建性详细规划为重点进行编制，规划内容全面，实践操作性更强。
（四）规划成果的实用性
“三规合一”规划编制整合后，规划成果更加全面且准确，委托方能够迅速理清规划方向、规划主体与重点项目，短时间内完成规划编制，将有限的资金投入到景区开发建设中，大大提高了规划的可操作性，规划成果实用价值更高。
“三规合一”旅游规划编制体系的提出，对于整合当前市场上各类规划编制形式，形成一项对中小型景区具有普遍适用性的编制体系具有重大意义：将三项规划编制集中于一体，大大避免了一个规划项目分属于不同编制单位时产生的项目理解、规划构思与项目认知方面的差异；“三规合一”综合性规划能够在规划编制过程中根据现实需求统一协调规划内容，保持规划思路的完整性，有效组织规划编制。同时，“三规合一”旅游规划融合总规、控规、修规于一体，以修建性详细规划为重点，在一项规划中实现了方向引导、建设控制与重点项目设计的统一，规划形式更加简洁，规划成本更低，规划可操作性更高。这一新型编制体系的研究对于进一步完善《旅游规划通则》相关标准有重要意义。
五、结语
旅游景区规划的定义范文第2篇
的理论体系。本文对生态旅游景区的概念、规划原则与内容三方面进行了归纳.并以庐山石门涧景区为例,在总结规划的现状和问题的基础上,提出了解决景区规划问题的
措施。
【关键词】生态旅游;景区规划;庐山石门涧景区
生态旅游的研究源于20世纪80年代初期,它强调保护生态环境与谋富当地社区,被认是旅游业可持续发展的最佳模式之~。生态旅游获得成功的关键是对生态旅游景区进行科学的规划。本文以庐山石门涧景区为例,进行生态旅游景区规划理论和实践的研究,将研究对象置于生态旅游景区规划的理论框架内,分析其在旅游规划与管理中存在的问题和实施的策略,以便为其逐渐走上良性循环的发展轨道提供依据。
生态旅游一词最早是南墨西哥的Ceba一110s—Lascurain于1983年提出的,后来进一步给出了生态旅游的定义,即人们到相对原始的自然区域,以探求和欣赏自然风光、野生动植物及当地文化特色为目的的旅游活动
生态旅游景区概念生态旅游景的概念是在生态旅游以及旅游景区概念的基础上提出的。目前,旅游学术界对它的界定至今尚未达成一致意见。笔者在综合了学者观点的基础上,作了如下定义:生态旅游景区是指由一系列生态旅游景点组合而成的,具有吸引生态旅游者前往游览的吸引力因素及明确地域界限,并能提供各种必要的旅游附属设施、服务及环境保育措施,追求社会、经济、环境三大效益综合平衡的旅游经营管理系统。生态旅游景区在中国通常指自然保护区、森林公园、风景名胜区、地质公园等。…
生态旅游景区规划的原则生态旅游必须以生态旅游景区内资源为主,贯彻“保护、利用、保护”的方针,坚持以自然为主,景观协调,工程设施具有特殊性、新奇感,又有天然性、艺术性、科学性、实用性和效益性,以促进景区自然保护与利用的协调发展。具体来说应遵循如下原则:
(一)保护优先原则
任何生态旅游的开发都必须以保护作为首要的出发点,这是生态旅游景区别于大众旅游旅游景区的核心所在。
(二)整体优化原则
生态旅游的场所不仅有生物和环境条件因素,还包括人类活动的社会、政治、经济条件,是多因子、多层次组成的集食、住、行、游、购、娱等于一体的综合产业,因此应该从整体}}{发、综合衡量、全面考虑,实现整体最优化利用。
(三)开发与保护相结合原则
生态旅游景区开发是以当地自然资和人文资源为依托,要使旅游资源得到可持续利用就必须加强对其保护。开发应服从保护,在保护前提下进行开发,这是生态旅游景区规划的首要原则。
(四)特色原则
生态旅游景区区别于一股的旅游景区的特色就是它的原始性和自然性,在规划中一定要体现这一点。以便在以后的开发中能保持当地独特的自然资源及具有地方特色的风土人情。同时也要坚持以自然景观、人文历史遗迹等资源的开发为主,充分体现本地特色,挖掘自然景观的美学、文化及艺术价值,以满足不同层次游人的游览要求。
(五)鼓励当地居民参与原则
促进当地社区经济发展,提高当地居民收入和生活水平是开展生态旅游的重要功能。让当地居民积极参与生态旅游景区的规划,才能使规划切合实际,才能被当地居民接受。
三、生态旅游景区的规划内容
(一)确立地方风格
确立地方风格是制定旅游开发方案的第一步。任何旅游地的开发都要根据区域自然与人文环境的背景和旅游资源特征,寻求国际、国内或区域的比较优势。根据不同区域的自然地理特征、历史文化背景和区域经济环境的条件,确定旅游开
发的层次和风格。
(二)功能分区。
最早的分区模式是美国景观建筑师Richard.Forster(1973)提出的同心圆模式。141后来,Nieuwkamp(1996)提出将生态旅游地分为四大区域:野生保护区、野生游憩区、密集游憩区和自然环境区。这些分区模式都在保护景区生态系统中发挥了重要作用。生态旅游地担负着保护自然资源和维护生态平衡的重要任务,同时为旅游者提供高质量的旅游体验。因此,生态旅游地的开发必须根据目的地区域生态系统的层次与特点规划出合理的功能区。
(三)旅游接待设施规划
作为一个旅游景区,必须要为游客提供相配套的基础设施。但盲目地兴建各种旅游服务设施,会明显改变原有自然或人文景观,导致景区严重的城市化。特别是一些人工景点和服务设施建筑,与景区景观相融性很差,由此会给生态旅游景区经营产生很大的影响。因此在设计上要结合景区的实际情况,通盘考虑动植物群落分布及地理因素,充分体现生态原理。
(四)生态旅游产品规划
生态旅游产品规划是生态旅游景区规划的核心内容。产品规划一般包括旅游线路的设计组织,各种游乐活动规划以及专项旅游规划。并不是所有的旅游活动项目都适宜在生态旅游景区开展,而是必须在功能分区的基础上进行恰当的生态旅游产品规划。
(五)生态旅游商品开发规划
生态旅游商品是指资源消耗低、环境污染小、健康安全的旅游商品,它除具有普通旅游商品的地方性、民族性之外,还具有环保性和生态性。因此,生态旅游商品的设计与开发,应综合考虑可能给景区带来的经济、生态、社会、文化等方面的影响,除注重地方性和民族性外,应突出其生态性、环保性和可持续性。
(六)解说教育系统规划
生态旅游的一个重要功能就是使游客接受环境教育,因此在生态旅游景区的规划中也要充分体现这一点。解说是指通过人员讲解或物品展示等形式向公众介绍有关生态旅游景区知识的宣传过程,以使游客更好地了解和认识有关景区生态环境知识及其价值,提高游客的生态环境意识,悉知并遵守旅游行为准则,积极配合与支持旅游管理工作。
(七)人才聘用、培训规划
生态旅游景区开发的成功与否关键要看是否有一批具有专业生态保护知识的管理人员、服务人员等。因此,人才培训是生态旅游景区规划的重要内容。在录用时要经过考察、考试,把好聘任第一关。人员录用后,要分层次抓好旅游生态环境保护的职业培训,实施生态旅游培训上岗制度,普及有关科普知识,掌握相关的法律、法规、政策,努力提高他们的生态保
护素质。
庐山石门涧景区的规划与管理
(一)庐山石门涧景区资源
庐山石门涧景区位于庐山西麓,距九江市区12公里,距京九铁路庐山站7公里,为庐山的西大门,因有海拔近千米的天池、铁船二峰对峙如门,内有瀑布高悬垂落形成壮丽多姿、长达3000余米溪涧大峡谷而得名。景区最高点海拔950米,景区最大落差160米,景区面积600公顷、景观百余处。景区内有高等植物3900余种,昆虫2500余种,鸟类200余种,珍惜濒危野生动植物320余种,为国家4A级景区。是一座地质变化、生物进化、自然造化、历史文化的综合大观园。
(二)庐山石门涧景区规划的现状
1.旅游接待设施规划
目前庐山石门涧景区有食宿点各一个,餐饮点为“石门山庄”,主要供应地方特色小菜,其中以苗家风格的“竹筒烧饭”最为着名。住宿点为“风情竹吊楼”,可提供床位50张,旅社的建筑采用竹制材料,与景区的天然风格相互呼应。景区内共有公共劂所6处,全部采用免冲式建设,采用化粪池的方式处理产生的垃圾。景区内建有电站大坝,由于庐山地势东高西低,因此庐山的三大水库芦林湖、如琴湖和莲花台的水全部流入电站。无洪期电站大坝主要提供周边居民饮用水以及供庐山发电厂发电:雨量超过100毫米时,则进行泄洪。
2.解说教育系统规划
迄今为止,庐山石门涧景区已经通过报刊、杂志、广播、电视等多种宣传手段对景区进行了宣传。在中央电视台综合频道的《夕阳红》栏目以及中央电视台国际频道的《快乐中国学汉语》栏目中都有庐山石门涧景区的身影出现。除了对景区本身的宣传之外,景区内还制定了许多相关规章管理制度对生态旅游的常识进行了宣传,包括《日常安全管理制度》、《防火管理制度》、《导游管理制度》、《应急预案》等;同时,景区内还设置了多处提醒游客注意环境卫生的指示牌及与环境协调的废物收集系统。
3.人才聘用、培训规划
庐山石门涧景区内共有统一管理的导游人员6名,均经过专业培训持证上岗。户外运动部共有经过特殊训练的专职教练7名,专门负责景区内滑锁及其他野外生存训练项目的培训、心理疏导以及救援工作。
旅游景区规划的定义范文第3篇
一、营销策略制定原则
制定营销策略的过程中，需要综合考虑多方面因素，只有在思维理念和基本环节稳扎稳打，才能保证营销效果的可观性。现有营销策略的施展需要遵循以下四项基本原则。
（一）可持续发展原则
自然景区是社会公共资源，在欣赏和使用的过程中，必然需要对其加以保护。它承载着资源保护、教育、文化弘扬的多种功能，一旦遭到破坏将严重影响旅游体验，也会在社会上引发较大影响。可持续发展策略的出台，使我们在开发自然资源的过程中开始注重“度”的限制。与营销管理的初级理念相契合，成为可持续发展绿色营销、永续经营的执行依据。为避免过度开发、票价随意波动、促销手段滞后等多种问题的发生产生良好的治理效果。
（二）多方效益结合原则
旅游景区的开发和营销应充分重视游客的需求，在市场细分、市场定位、产品策略等多个角度入手，通过多方效益组合，实现社会、经济、环境等多方位的共同发展。景区营销策略制定及改进需重视市场导向，提高景区的经济效益，同时讲求社会效益和环境效益，谋求综合效益的全面提升。
（三）?I销适度超前原则
营销策略的制定需要具备一定的超前性，以发展的眼光制定长期的营销策略。旅游景区的营销过程中适度遵循超前原则对于提高收益、预测市场需求、打造更加富有竞争力和富有特色的旅游产品提供很大帮助。
（四）关注竞争者原则
在制定自然景区营销策略时需要时刻关注竞争者产品规划和行为状况。通过对比找出与对手之间的差异，借鉴并加以模仿，或者与竞争对手之间达成联盟，共同开发设计优质旅游产品。尤其在定价方面，联合定价可以帮助双方取长补短，避免终端渠道竞争，节约成本的同时，提高双方的综合竞争实力。
二、营销策略影响因素
（一）区位条件
交通投入是区位条件影响营销的主要表现。目前我国多数景区地处山沟，远离城市的偏远地区，交通不畅、配套设施不齐全，游客想要进去游玩必定要饱受舟车劳顿之苦。因此，景区必然需要加大交通投入，打造交通便利的景区环境，才能吸引更多的游客前来观光。当然景区的区位也会影响到景区的产品类型，一般距离市区较远的偏远山岭地带，就不适合组织休闲类型的旅游。
（二）景区资源
景区资源是影响景区特色、景区类型的关键环节。景区资源的特色是吸引大量游客观光的核心要素，只有景区资源极具特色时，才能更加吸引游客前来游玩。倘若景区设置单一，景区风景较为普遍，则很难吸引远方的客人，这也是限制旅游景区发展的主要原因之一。景区资源的类型主要包括山地、森林、水源、洞穴等，景区类型的不同对于其营销策略的发展将产生重要影响。所属景区资源的旅游景区规模实力，包括财务、地方支持、范围等，对于产品的丰富性、景区的特色性也将产生很大影响。
（三）营销目标
营销目标的合理性，也是影响旅游景区营销策略的关键一环。目前我国较为常见的旅游景区多属于公共资源，不仅具备经济价值还有资源保护、科教、文化弘扬等多种功能。因此，政府部门的大力投入将促进营销策略的执行，为更好地经营旅游产品提供支持。当然，对于景区的营销目标的设定也要避免僵化和短视，单纯以利益为导向的营销方向只会增加旅游产品的经济效果，而包含在景区中的人文情感、文化体验都会大打折扣。营销者落后的营销观念只能导致经营效果不断恶化，景区发展和营销过程的可持续性难以得到保障。
三、我国景区营销策略的几点建议
（一）塑造景区品牌形象
由于旅游者在旅游之前不能体验景区产品的价值，所以对于景区品牌、口碑的树立将对无论是休闲类还是观光类的景区打造知名度，吸引游客都产生积极地影响效果。品牌景区的打造能够激发游客对景区的联想和想象，以形象化的口号让游客心中自然萌生一种记忆性。正如我国九寨沟景区就以“九寨归来不看水”、“水景之王”等形象让游客记忆犹新、流连忘返，一旦想要看水，首先就会联想到九寨沟，营销效果十分明显。此外，从社会效益上入手，例如在营销的过程中传递景区保护、和谐景区等理念，会对景区的品牌形象的塑造产生积极效果。
（二）注重景区路线的规划
景区路线的设计是吸引游客的又一大亮点。如果能够实现景区之间的串联，重点摄取景区中的精华部分，也能在一定程度上提高满意度，打造物美价廉的旅游产品。但旅游路线的设计基本很难更新，所以在旅游路线的规划上，最好做到“一次成功”。路线规划应避免重复，通过移步换景的视觉效果，发挥景点的整体效益，避免由于游客们的相互碰撞，道路阻塞而影响旅游体验。环线设计、步行路线的宜曲不宜直，更能为游客带来曲径通幽、柳暗花明的体验。
（三）产品配套营销策略
建立在衣、食、住、行、游、购、娱六个环节之上的任何一环出现差错都会给游客的旅游体验大打折扣。因此，可持续发展原则在营销策划中发挥的作用不容小觑。要使景区中的各项要素协调统一，将景区的道路、停车场、休闲旅游中心、厕所、食宿设施、商业圈等一系列的配套设施有计划的联系起立，通过协调各方面职权，实现景区旅游产品的配套性。
（四）季节性定价策略
旅游景区在淡季和旺季的旅客流量有着明显的差异。因此，景区在价格的设置上，应当考虑到不同时期的游客量，按季区分门票价格和各项旅游产品的定价。旅游旺季，可考虑实行联票制，每张票上综合涵盖门票、餐饮、住宿和特种项目。也可针对不同的购票群体，开发家庭套票和学生票、团体票等票种。淡季时，则可开发一些免费性观光游览项目，比如景区的纪念馆、科技馆、展示区等。让游客更多地去体验景区的人文氛围。
旅游景区规划的定义范文第4篇
关键词：旅游景区经营权出让问题对策
根据萨缪尔森给出的公共产品的经典定义，公共产品具有使用上的排他性和消费上的非竞争性这两个本质特征。在这两种极端之间的物品被称为“准公共产品”[1]。我国景区的旅游资源为全民所有，景区资源对于任何景区都是有一定空间范畴、时间范畴和生态容量的，当游客数量达到某种临界点，每增加一个游客将降低所有游客的旅游效用，因此景区旅游资源既不属于公共产品也不属于私有产品，而是准公共产品。对于旅游景区的准公共产品的这种属性，为旅游景区采取多种经营方式提供了更多了理论依据。
旅游研究学者一般将景区经营权理解为“旅游企业在一定时期内对旅游资源的占有、使用和享有收益的权利”（杨广虎，2003）。其他学者都没有下过明确的定义，对经营权的理解也无甚异议。景区经营权出让是以提高资源利用效益为目的的，以保证资源所有权人的权益为前提，通过有偿转让的方式将旅游景区经营权在一定年限内转让给资本所有者、民营企业、非公有制经济主体的行为。景区经营权出让是在市场经济条件下使景区资源更好的实现其价值高效率运作的一种有效方式。
一、我国景区经营权出让现状
1997年中国大通实业有限公司（北京）和马来西亚一家公司全国首次分别以委托经营和租赁经营的方式获得了张家界黄龙洞和宝峰湖的投资经营权。1998年初，万贯集团以协议开发方式获得了四川碧霞峰等景区50年的独家垄断经营权，并创造了“碧霞峰模式”。自此之后，景区经营权出让在全国迅速扩展。先后有国家级景区井冈山的龙潭景区向国内外招商引资，以拍卖合作的方式分20年、30年出让经营权；宋城集团和万象集团以协议方式分别开发浙江龙泉山国家公园、千岛湖。到2005年4月底，云南省已将33个旅游区经营权出让给国内外大企业，出让资金达30亿元。
由于这些景区资源品味较高，经营利润较其他产业要高得多，企业都积极支持。但建设部指出任何地区和部门都没有转让景区给企业经营的权利。然而国家在这方面尚未出台相应法规政策，景区经营权出让事件愈来愈多了。最终由于2002年新希望集团欲买断桂林遇龙河景区因国家主管部门直接干预未果一事，使景区经营权出让有所趋缓。但截止2005年底，全国已经出让或鼓励出让景区经营权的省、直辖市、自治区有20多个，已有超过300多个景区（点）以不同的形式出让了经营权。下表是景区经营权出让的情况粗略统计：
部分出让经营权的旅游景区
（资料来源：本资料通过相关网站收集并归纳而得）
由上表可知：获得景区经营权的大多使旅游业发展较好的省市，每年都有很多景区出让经营权，景区经营权出让成为一种景区发展趋势。以上所列的景区不包括决定出让经营权的景区。目前，全国大多数省份都有意向出让景区经营权。要出让经营权的景区将会越来越多。
二、景区经营权出让需要面对的问题
景区经营权出让无疑是景区发展过程中的重大改革，改革就不免出现差错，面临阻力。由于目前还没有明确规范景区经营权出让的法律，经营者资质也良莠不齐，新旧经营管理体制交错混乱等原因，因此目前需要考虑以下问题：
1．国有资产流失
有些景区一直处于亏损状态，急于出让景区以改善接待条件、扩大游客量，出现了许多问题：其一，在招商引资中对资源价值过于低估导致廉价出让经营权；其二，景区经营权出让的付款方式，考虑到经营权转让初期投入大，资金回收慢，不少景区采取了初期付款较少，以后逐年增加的付款方式。如张家界某景区，当时以6000万标的出让40年经营权，而受让企业当年的门票收入就达4000多万[2]。以此推算，一年半回收成本，此后长达30多年的收入为企业纯收益。其三，出让方式大都未公开招标，缺乏公开、公正、公平的竞争的机制，出让的透明度令人置疑，容易出现“寻租”行为[3]。但其并不真正投资开发，而是将其转手，不断地从倒卖资源中获益。还有一部分受让者获得景区经营权后，借旅游开发之名在景区开发房地产或从事其他经济活动。这些都可能造成国有资产流失。
2．惟利是图，破坏资源环境
投资主体在开发旅游资源过程中，考虑得更多的是经济效益，难免会出现一些短期行为，如仅做小额投资，简单作些建设，忽视景区环境承受能力，在景区内增设过多的接待设施，超负荷接待游客而不对资源采取任何保护措施。对生态环境的威胁还可能来自于企业自身的认识水平和技术条件的限制而在开发中对资源造成了破坏。如旅游公司用水冲洗孔庙建筑，给古建筑的油漆彩绘及其他文物造成了很大损失；张家界因建设滑索破坏了风景而遭遇联合国科教文组织亮黄牌。有些企业对旅游人力资源过度开发，若完成不了经营指标就扣工资奖金，影响了景区的人文环境和愉快的旅游氛围。
3．出让者管理过死或过松
景区经营权出让在我国旅游发展史上是一次新的尝试，没有先例可循。在转让过程中容易出现两种偏差：一种情况是出让者虽与受让企业签订了经营权转让合同，但由于传统观念和传统管理模式的影响，出让者仍不断插手景区经营，使景区经营权转让名不副实。另一种情况是政府部门与受让者签订了转让合同后，产生了“甩掉了包袱”的心理。以为经营权和盘托出，可以不再过问了。事实上，经营权出让后，其责任更大了，政府要将代表全民行使其管理职能，监督经营行为，确保景区资源的有效永续利用。
三、解决景区经营权出让问题的措施
第一，科学评估资源的价值，通过各种途径防治治国资流失。确定景区资源的价值，客观上要综合景区的资源属性和级别、资源的市场需求、景区现有收入、前期已投入的资产价值及经营权出让年限等；主观上要组织专门的资产评估小组，其成员须包括与旅游领域专家、各相关行政管理机构、当地社区代表等共同来科学评估景区资源的价值及经营权出让的额度。不能认为无形资产很难做出科学客观的估计，就任意作价出让。防治国资流失，方法如下：在转让合同的撰写上要做到尽可能的具体、细致；尽量避免错误、笼统和粗糙；受让方要交纳保证金，对无形资产和不可再生资源要有抵押或担保，责令受让者对景区重要资源投保，在合同上明确其一旦违约的高额赔偿经费。
第二，尽快出台针对性的法律法规[4]，规范景区经营权出让程序及方式。目前景区经营权出让处于无法可依、监管混乱的状态，出台针对性的法律十分迫切。对于规范经营权出让的程序及方式：首先要成立专门的景区经营权转让的机构，负责收集和消息、组织景区资源评估、组织拍卖会、监督企业的经营行为；其次要认真评定受让企业的资质。在确定经营者的资格时，要通过旅游有关的各界专业人士、银行、当地居民等综合评审，确认其经济实力、资信情况、管理水平、建设和维护景区原有生态和文化环境的能力，进行慎重而有条件的转让。再次，考虑景区的生命周期、企业的生命周期及管理的延续性的前提下，适度延长出让年限。签约期较长无形中促使企业考虑短期收益与资源可持续利用的关系。只注重眼前利益，破坏景区环境的潜在后果也将由其承担，因此民营企业必然考虑资源的承载力及旅游活动对景区环境的长期影响。另外，要尽快统一出让的标准，严格采取公开招标等公平竞争性手段出让，严禁暗箱操作，坚决杜绝“寻租行为”。
第三，强化规划管理，定期对环境进行评估。将有资格的规划单位存档，审核部门须严把审批关，经审批的规划方案要严格执行，若确须变动，须将改动后的规划申报审批后实施。对出让经营权的景区要定期组织专家对景区环境进行评价，强化经营者的环保意识，督促其采取措施，尽力减少开发经营对环境的负面影响，同时增加保护资源的资金投入，对不合格的受让者采取警告、罚款、收回经营权等各种方式严肃处理。
第四，强化行政部门监管职能。首先要建立政府对经营者的约束和监管机制，使各方不能私自扩大利益范围或规避责任。其次政府要找准自己的位置和角色：（1）完善规章制度。景区的工作要做到有法可依、有章可循，必须具体规定景区经营各事宜，这就需要政府强化监督机制，充分发挥社会监督、群众监督和舆论监督的作用。对任何违反规定的企业给予相应的处罚。（2）负责完善景区基础设施。景区的道路、水电系统等基础设施的建设要与当地的发展规划一致，政府要出面协调与规划。（3）旅游市场信息[5]。旅游市场存在着严重的信息不对称，存在经营者损害旅游者利益和违法行为。政府要加强旅游信息的收集和工作，协调社会各界创造有利于景区发展的宏观环境。
参考文献
[1]依绍华．《私营资本开发旅游景区的理论与实证研究》[M]．北京：旅游教育出版社,2004.5:(151-156).
[2]姜红莹．关于旅游景区（点）经营权出让问题的思考[J]．湖南省社会主义学院学报．2004,(5):57-59．
[3]依绍华.民营企业进行旅游景区开发的现状分析及发展趋势[J].中国社会科学院研究生院学报.2003,(3):38-41.
旅游景区规划的定义范文第5篇
关键词：旅游用地；地价；影响因素
中图分类号：F592.99文献标识码：A文章编号：1672-3309（2009）05-0017-04
旅游业被誉为“无烟产业”和“朝阳产业”，旅游业的健康发展不但可以拉动内需、增加创汇、调整产业结构、促进社会就业与文化建设，而且更能有力地促进地区经济的繁荣与社会发展，快速提高当地人民的物质生活水平。鉴于此，我国许多地区都把旅游业定位于主导或支柱产业，纷纷实施旅游发展战略，各种旅游开发与建设项目如火如荼地展开。
土地是旅游业赖以生存与发展的基础，任何旅游资源都必须以土地为物质载体。伴随着旅游业的高速发展，以旅游风景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场开始活跃。但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远。因此，明确旅游用地地价影响因素，并进行地价评估方法的探讨成为旅游景区地价确定的关键。
一、旅游用地的概念及特性
(一)旅游用地概念的界定
随着旅游业的蓬勃发展，关于旅游用地的研究早就成为众多学者关注的热点，但旅游用地作为一种新的土地利用方式，就其定义，还没有形成统一的规定与提法，在2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合《土地利用现状分类》中，只提及风景名胜设施用地，对旅游用地也未作具体归类。但是，关于旅游用地的定义却十分丰富。举在《土地评价》中认为，旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德在《土地经济学》中认为，旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，其实质是旅游景区内的土地利用与功能布局。这是一种狭义的理解。而广义的理解则认为，旅游用地就是旅游业用地。黄养山在《旅游规划》中将旅游用地分为旅游服务用地、基础设施用地和生产管理用地三大类，分别包括游憩、接待、商业、疗养、交通设施、基础设施、管理、居住、旅游加工和旅游农副业用地，其范围涵盖了所有的旅游业用地。
就我国目前而言，广义的旅游用地虽然在分类中更加详细，更能比较科学地反映土地资源的实质，但是其内涵广泛，具体用地类型多样，从实践的角度考虑，不利于对于每一种用地类型进行统计、评估等实际操作，因此，本文中所涉及到的旅游用地是狭义的一般性旅游用地，即为以景区景点为依托，以旅游服务为盈利手段，以度假、休闲、观光、娱乐为主要活动方式的旅游风景区，包括为实现景区旅游功能而配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。
(二)旅游用地的特性
旅游用地是一种特殊的土地资源，其形成原理、利用机制不同于其它土地，具有鲜明的个性特征，主要表现在：
1.旅游用地效益的综合性
旅游用地的开发利用可以获得经济、社会、生态等综合效益。人们通过休憩、游览、科学考察等一系列活动获得知识和信息，提高了人们的审美能力和创造能力，满足精神文化需求，体现旅游用地的社会效益。而旅游景区吸引游客前来参观游览，游客在当地的消费促进了经济发展，获得经济效益。发展旅游业还有利于保护生态环境，维持土地生态系统平衡，产生良好的生态效益。但这种特性同时具有反面性，旅游用地开发利用不当，不但会大幅降低旅游用地效益，甚至还会破坏旅游资源与生态环境，严重影响旅游业的健康发展。
2.旅游用地空间的复合性
一方面，旅游业是一个综合性的行业，旅游业的六大要素必然要求有相应的土地利用作支撑，这表现为在某用地区域内旅游功能的叠加；另一方面，旅游用地是具有空间性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、点系统组成的地域综合体，包括自然因素以及人类为开发旅游资源所付出的各种劳动，这表现为旅游地域空间的综合。旅游用地的复合性决定了旅游用地空间是一个巨大的复合系统。
3.旅游用地利用方式的差异性
旅游用地是由不同的土地利用类型组成，包括农用地、建设用地以及未利用地，由于旅游资源的景观异质性不同，旅游资源的开发利用方式存在一定差异。农用地往往维持日常的种植活动，或在其中修建基本服务设施；文物古迹等建设用地则保持原貌；未利用地或进行建设项目开发或保持原貌。
4.旅游用地利用的持续性
旅游用地是开发建设性用地，具有可持续性利用的特点，一经开发，便可永久使用，只要开发合理，保护适当，就不会对旅游资源构成破坏，旅游用地的持续性利用可以通过旅游用地的变动性实现。随着社会进步，旅游用地的内涵也发生变化，要求旅游用地的开发利用必须具有适应人们不同时期需求的变动性和灵活性。持续性在旅游用地利用方式的差异性上同样得到体现。
二、旅游用地地价的影响因素
在市场经济条件下，旅游用地地价受到诸多因素的影响，这些因素相互作用、相互影响，从不同方面、不同程度上决定着地价水平的高低。在《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）中，将城镇土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三类。一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等；区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的商业服务业繁华程度及其在城镇中的位置、交通条件、公共设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等；个别因素则主要包括宗地自身自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。旅游景区用地与一般的住宅、商业以及工业用地等相比不同，其是景观功能和服务功能的自然经济综合体，具有更为鲜明的个性特征，因此，旅游用地地价的影响因素除与一般用地相同之外，还具有其独特的影响因素。在借鉴城镇土地地价影响因素的基础上，根据旅游景区用地的本质特性，其根本的地价影响因素可以总结为：
(一)旅游用地的景观质量
旅游用地地价的高低与其旅游景观质量等级息息相关。旅游景观是旅游目的地上具有审美意义的自然和人文多种要素有规律组合的地域综合体，是各种景观要素的组合。旅游景观质量的高低主要取决于各种景观要素及其价值，通常按照其价值高低进行景观质量评价，从而确定旅游景观质量等级。其中，自然旅游景观是由自然地理要素为主体的构景要素，在特定区域内表现出来的美感组合体，由地质、地貌、水文、气候、生物等要素组成，而人文旅游景观的形成受历史、经济、文化、科技、民族、地域环境等人文地理要素的综合影响，其构景要素除了景观的体量、形态、材料、色彩、结构和工艺等物象景观之外，还包括丰富的文化信息、审美意味、历史舞台效果和时间立体性等。综合考虑自然旅游景观和人文旅游景观的组成要素之后，在其观赏价值、文化价值、科学考察价值、旅游项目和旅游内容丰度、地理环境、季节差异以及其他特殊价值等方面对其进行具体评价，得出旅游用地的综合性景观质量结果。如果旅游用地景观质量较高，则会对旅游者产生巨大吸引力，从而保障和增加了客源数量，对开发商来说将产生高额的经济效益，旅游用地的地价自然就会较高；相反，如果旅游景观质量低，无法满足旅游者对旅游资源新、奇、特的心理需求，旅游者数量则会减少，或根本达不到开发建设对游客数量的最低要求，那么旅游景观用地的经济效益将会受到严重影响，其地价往往会较低。
（二）旅游用地的经济位置
旅游用地的经济位置即经济地理位置对地价的影响，主要表现在两个方面：一是旅游目的地的可及性；二是旅游目的地的客源市场的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通运输条件为主要指标，如果旅游目的地地理位置较为偏僻或通达交通条件差，旅游目的地的可进入性不高，一方面会影响旅游者到达旅游目的地的便捷程度，另一方面会影响旅游者旅行的舒适程度，旅游者则通常会放弃此类景区而选择去其它具有同等景观质量的旅游目的地，如果改善交通条件，提高景区的可进入性，则又会增加开发成本，提高投资额度。所以，旅游目的地的可进入性是旅游资源开发的重要制约因素，一定程度上影响着旅游景区用地的价格。旅游客源市场是旅游者的集中来源地，客源市场的地理位置与旅游目的地之间的距离对于旅游者来说至关重要，如果二者之间距离较近，则方便旅游者的抵达，旅游者花费成本较低；如果二者之间距离较远，旅游者到达旅游目的地的时间成本和经济成本会大幅增加，旅游者不愿支付这些成本或支付能力有限，则会慎重考虑选择旅游目的地，从而会影响此类旅游目的地的客源数量，造成旅游景区效益的低下，较高的旅游景区地价已成为不可能。
（三）旅游用地的基础设施状况
土地利用开发现状是决定旅游用地价格的又一重要因素，尤其是基础设施和服务设施的开发利用状况对投资成本来说至关重要，是节约成本的关键一项。一般而言，完善的旅游景区要进行“三通一平”或“五通一平”的基础设施建设，主要包括通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地（如停车场、缆车站等），以及餐饮、旅馆、导游商店、环卫和医疗设施等建设内容。对旅游目的地地价进行评估要考虑到基础设施的现实状况。基础设施完善，则可减少开发成本，从而降低地价，但是，处于评估时点的旅游目的地如果基础设施不完善，则要进行必要的基础设施建设，从而增加了景区开发成本，旅游景区地价会相应提高。
（四）旅游用地的经营周期
根据旅游地生命周期理论，任何一个旅游景区都要经过探索、参与、发展、巩固、停滞、衰落(或复苏)6个阶段，旅游景区在不同的发展阶段则表现出不同的特点和规律。探索阶段，即旅游景区开发初期，只有零散游客，无特别设施；参与阶段，旅游者数量渐多，基本膳宿设施、交通条件有所改善；发展阶段，旅游广告加大，游客数量持续增多，外来投资增长，大规模、现代化的设施出现；巩固阶段，游客增长率下降，旅游地功能分区明显，地方经济活动与旅游业紧密相连，常住居民中开始对旅游产生反感和不满；停滞阶段，旅游地自然和文化的吸引力被“人造设施”代替，旅游地良好形象已不再时兴，市场维持艰难，旅游环境容量超载；衰落或复苏阶段，旅游市场衰落，进而房地产的转卖率很高，旅游设施也大量消失，最终旅游地将变成“旅游贫民窟”，另一方面，旅游地也可能采取增加人造景观、开发新的旅游资源等措施，增强旅游地的吸引力，从而进入复苏阶段。根据不同的发展阶段，旅游景区在每一时期都有各自的发展重点、建设内容和工作要务。在探索和参与阶段，旅游景区处于开发初期，此时的开发建设成本相对较高，其地价相对较低；在发展和巩固阶段，旅游景区处于发展的黄金期，各项设施已经完善，旅游者数量达到最多，此时景区的经济效益最大，景区地价也相应最高；在衰退和复苏阶段，旅游景区失去对旅游者的吸引力，基础设施也大量消失，旅游景区处于生命的终结期，要想恢复旅游景区的繁荣，则必须开发新的旅游资源，加大各项基础设施建设力度和景区宣传力度，但这样势必会消耗大量资金，而且恢复前景堪忧，在这种情况下，景区地价与景区在发展和巩固时期的地价相比要低很多。因此，在不同的发展时期，景区地价的评估结果会有所不同。
（五）旅游用地的环境容量
旅游环境容量，又称为旅游容量或旅游承载力，是指旅游地在旅游环境保持稳定、不被破坏的情况下，旅游地环境与生态、旅游地社会与经济能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活动量或游客数量。如果超过合理的旅游环境容量，则称为旅游超饱和或旅游超载，旅游活动质量和旅游环境就会受到一定的损坏和破坏。合理的旅游环境容量的确定，一方面可以保护旅游环境免遭退化和破坏，另一方面也保证了旅游者在游览时的旅游质量。旅游环境的基本容量包括旅游空间容量、旅游心理容量、旅游生态容量、旅游社会容量以及旅游经济发展容量。旅游空间环境和旅游生态容量过小，则景区容纳的游客数量或旅游活动量有限；旅游心理容量过小，则会影响游客的旅游活动质量；旅游社会容量过小，则容易引起当地居民对旅游者的抵制情绪和行为；旅游经济发展容量过小，则会影响景区或当地的旅游接待容纳能力。总之，各种旅游环境基本容量的综合是一个度的概念，超过这个度，对景区的生态保护、游客数量、接待能力以及游客的旅游质量都会产生重要影响，而这些方面正是衡量一个景区经营好坏的重要因素，对景区的地价具有重要的影响作用。所以，旅游景区环境容量的大小同样对其地价起着关键的影响和作用。
三、结论
旅游用地作为一种新型的土地利用类型，对其地价的确定不但能够合理配置旅游生产要素，完善旅游要素市场，而且还能够规范、培育旅游用地市场，保护土地资源，防止国有或集体土地资产的流失。因此，科学、系统地对旅游用地地价的影响因素进行分析，将对旅游用地的可持续利用与社会、经济和生态效益的综合发挥起到重要影响。本文基于对旅游用地概念的界定，初步分析了旅游用地的特性，并在此基础上着重总结出了影响旅游用地地价的关键因素，即为旅游用地景观质量、旅游用地经济位置、旅游用地基础设施状况、旅游用地经营周期、旅游用地环境容量等，以此探索旅游用地地价评估实践，进一步促进地价评估理论体系的建设。
参考文献：
［1］ 举.土地评价[M].北京:中国大地出版社,1996.
［2］ 毕宝德.土地经济学(第三版)[M].北京:中国人民大学出版社,2000.
［3］ 保继刚、楚义芳.旅游地理学[M].北京:高等教育出版社,1999.
