产品特性分析报告

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产品特性分析报告范文第1篇

关键词：关键过程 质量控制

0、引言

随着经济的发展由数量型增长向质量型增长的转变，质量管理工作已经越来越为各行各业的企业所重视。从事军品生产和服务并按照GJB9001B-2010质量管理体系要求，实施质量管理的企业不可避免的要遇到关键过程和特殊过程。相比GJB9001A，在GJB9001B更加强调过程方法的应用[1][2]。产品中关键过程的识别和控制，是提高产品和服务水平的重点，但是目前对于关键过程的理解还存在一些偏差。

1、关键过程的定义

根据GJB190《特性分类》，特性按其重要程度分为三类：关键特性，重要特性和一般特性。关键特性指如果不满足要求，将危及人身安全并导致产品不能完成主要任务的特性。重要特性指如果不满足要求，将导致产品不能完成主要任务的特性。关键过程是指对形成产品质量起决定作用的过程。一般包括形成关键、重要特性的过程和加工难度大、质量不稳定、易造成重大经济损失的过程等[3]。

从形成关键、重要特性的关键过程的意义上讲，特性分类是确定关键过程的基础。需要说明的是，关键过程是对形成产品质量起决定作用的过程，检验、试验、交付等过程均不是形成产品质量的过程，所以均不应定为关键过程。在军品生产建设过程中，关键过程就是指对产品质量起决定作用的过程，包括可能会造成重大经济损失的过程。

2、产品特性分类及标识

在划定特性分类之前，应对产品进行特性分析，内容包括：技术指标分析（功能、持续工作时间、环境条件、维修性、失效）、设计分析（材料、工艺要求、互换性、协调性、寿命、失效、安全、裕度）、选定检验单元。

特性分类由设计部门负责，关键特性代号G，重要特性代号Z，一般特性不标注。另外，根据产品的特殊性及用户的特殊需求，在特性分类号后增加补充代号，补充代号分为四类：A表示产品单独使用时，该特性为关键或重要特性，而在用作高一级分项工程或装配中检验或试验时为一般特性；B表示装配前复验；C表示工艺过程数据作为检验数据；D表示要求特殊的试验或检验。

对具有关键特性或重要特性的产品的图样在醒目位置明显标注“关键件”、“重要件”或“G”、“Z”字样。当图样上某技术要求被分类为关键特性或重要特性时，在该项技术要求后或技术要求前标注特性分类符号，但对同一产品其标注应一致。如硬度值为重要特性，工艺数据为验收依据：热处理HRC=32～36（Z102C）。当零件的材料为关键特性或重要特性时，在图样的材料栏标注特性分类符号如圆钢45GB699-65（Z101）。

3、关键件和重要件的质量控制措施

设计部门根据特性分析报告编制“关键件、重要件项目明细表”。在设计图纸和工艺文件上标识关键特性/重要特性、关键件/重要件。

关键件、重要件所用器材被定为关键、重要特性时，其订货状态和验收标准以及进场复验项目必须明确规定。复验合格或检验合格的器材要求单独存放并作特殊标记。原材料（例如制造产品所需的钢材等）进行牌号代料时，必须经过充分的试验或验证。对关键件、重要件所用的外购器材编制合格的器材供应商名单，实施定点供应。

关键件、重要件工艺流程的封面或首页流程卡和检验合格证上，要求分别标记关键件、重要件字样。严格批次管理，确保关键件的可追溯性。所有关键件、重要件的质量记录必须具有可追溯性。

关键件、重要件在存放、周转和运输过程中，应采取保护措施，防止锈蚀、变形。

4、关键过程的控制要求

（1）关键过程控制内容首先应符合GJB9001B-2010标准生产和服务提供的控制的要求。包括必要时获得作业指导书，对首件产品进行自检和专检，并对首件作出标记，按规定控制温度、湿度、清洁度、多余物等环境条件等等。

（2）编制“关键过程目录”。

（3）关键过程必须实行“三定”。即定过程、定人员、定设备。

（4）关键过程必须在工艺规程上加盖“关键过程”标记。

（5）设置控制点，对过程参数和产品关键或重要特性进行监视和控制。

（6）可行时，对关键或重要特性实施百分之百检验。

5、须注意的问题

（1）提高过程的识别能力

关键过程识别是保证关键过程质量受控的重要一环，而有些关键过程设定过于随意，给操作者带来困惑。从关键过程的定义着手，进行有效地识别和标识。识别出的关键过程应由工艺主管部门审定，质量部门会签，报总工艺师或总工程师批准，在本单位应由主管所领导或副总批准。

（2）关键、重要的外购器材及外协件的入厂验收过程

即使外购器材的供方满足合格供方资质，但不同产品有不同的技术要求和生产方法。因此，对关键、重要的外购器材及外协件，甲方应主动提出要求，会同乙方共同编制质量控制要求，参与乙方的过程质量监督，对交付的产品严格按验收细则实施验收，该验收过程应定为关键过程。

参考文献：

[1]GJB9001A-2001 质量管理体系要求[S]

[2]GJB9001B-2010 质量管理体系要求[S]

[3]GJB190-1986 特性分类[S]

产品特性分析报告范文第2篇

关键词：设计质量；经济效益；新产品；设计开发流程；优化方案

引言

铁路行业竞争越来越激烈，想要做这个市场的领头羊，首先要有高品质的产品，机车产品更要通过提高产品的设计水平来生产出高品质产品，而新产品设计开发需要一个成熟的周期，这一系列因素将新产品设计开发程序的重要性提到了空前的高度。新产品开发的水平直接关系着企业的前途和命运，而且它在整个寿命周期中的影响也是极其深远的，决定了产品的“先天质量”，因此好的新产品开发流程可以取得以点带面，最后达到全面突破的效果。

1新产品设计开发流程历史状况分析

在2013年之前，戚墅堰机车有限公司的新产品开发流程仍延续着国有企业约定俗成的方式，远远满足不了当前竞争形式的需要，还存在着一系列的问题：①新产品开发流程中产生的数据和流程本身没有关联②新产品开发流程各阶段所使用的不同系统之间集成不充分③好的流程方式没有固化形成延续④新产品开发周期长⑤设计修改频繁等。

2013年开始产品设计部以HXN5B、澳大利亚PN、泰国SDA3等车型为载体，归纳、统计新产品开发流程实施过程中的不足和优点，并不断提炼、固化、改进、总结，形成了新产品开发流程，基本流程图如图1。但在该流程实施过程中，发现仍有不足之处：①评审不够全面②缺乏设计成本的控制③设计确认目管控不够全面④设计验证项目管控不够全面。2新产品设计开发流程优化及应用

为了满足日趋增多的市场订单，能够按时完成高品质的产品设计，通过产品设计部近几年重大项目的实施，如：时速160公里交流传动客运内燃机车、喀麦隆大轴重机车项目、3000马力节能环保调车机车项目、阿根廷贝尔格拉诺机车等项目，进一步优化及改进新产品开发流程，如图2。

优化后的流程图为正在实行的新产品开发流程，下面就以网检车为例，具体介绍现有机车新产品设计开发流程及各阶段的主要工作。

2.1新产品设计开发立项

网检车项目为订单项目，于2016年6月30日，戚墅堰机车有限公司与广州地铁签订了项目采购合同，产品设计部根据合同开展技术可行性分析工作后向技术管理部提出立项申请。

2.2新产品设计开发策划

项目立项获准后，网检车成立了项目设计团队开展设计策划工作。编制了研发项目团队成员及职责表、设计计划书、设计质量控制计划、设计验证计划、设计确认计划等文件。除了流程上的优化，输出文件此阶段增加了《设计确认计划》和《设计验证计划》如图3。

2.3新产品设计开发输入

2.3.1设计和开发输入

此阶段设计团队编制了技术要求逐条响应表、技术要求偏离跟踪表、技术要求标准法律法规识别响应表、新技术新产品清单、设计经验借鉴表、设计输入评审表、设计策划及设计输入总结报告等输出文件。并于2016年8月8日，完成设计策划及设计输入会签评审、并。

2.4新产品设计开发方案设计及技术设计

2.4.1分系统设计开发方案设计及技术设计

设计团队根据设计策划、设计输入开展方案设计及技术设计工作，2016年8月12日完成了各分系统方案设计评审工作，2016年10月10日完成了各分系统技术设计评审工作。编制了危险登记册、各子系统及总体方案设计说明书、各子系统及总体技术设计说明书、相关计算报告，系统结构树、FMECA表格、产品检修策略说明、设计成本分析报告、零部件质量特性重要度分级清单、零部件质量特性重要度分类清单、各系统评审会议纪要、评审意见处理报告、评审意见落实报告、阶段总结报告等。方案设计及技术设计阶段均增加了《成本分析报告》，如图4。

2.4.2整车设计开发方案设计及技术设计

各分系统设计评审意见处理情况关闭后，在2016年8月22日完成了整车方案设计评审，2016年10月14日完成了整车技术设计评审工作。

网检车在此次设计中，任命了专门的成本控制专员，在项目各个阶段严格把握及控制项目成本，在技术设计评审中，新提供了《新增采购件汇总表》，如图5，对新增外购项点进行评审，进一步控制设计及采购成本。

2.5新产品开发施工设计

设计团队2016年10月24日了《网检车施工设计计划A》，由于设计联络会未召开等原因，网检车在2016年12月2日和2016年12月22日提交了两份计划延期申请，并了《网检车施工设计计划B》，目前设计团队按照施工设计计划完成了图纸会签归档工作。

2.6新产品开发样车试制

网检车作为公司A类项目，试制工作由公司年度经营计划下达执行；特定情况下，由项目管理中心根据总部决定，临时通知执行。

2.7设计和开发验证

确保设计和开发输出满足输入的要求，设计团队依据设计和开发策划，安排对整机、分系统的设计和开发进行设计验证。

2.8设计和开发确认

根据产品的特点，选择下述确认方式：

产品经检验合格，由营销部、国际贸易中心提交顾客使用一段时间，顾客出具“客户试用报告”，说明顾客对样机，样品使用满意，或对适用性作出正面评价，顾客满意即是对设计开发的确认。

3新产品设计开发流程优化建议

3.1增加子系统内部预评审环节

为提高子系统评审质量及评审效率，建议在机车子系统方案设计评审及技术设计评审时，各业务组需先组内进行预评审，评审通过后方可提交评审资料。

3.2增加整车内部预评审环节

为提高整车评审质量及评审效率，建议在申请机车公司级方案设计及技术设计评审前需部内进行整车预评审，评审通过后方可提交评审资料。

3.3增加对产品平台的应用

产品平台已建立并应用了一段时间，对产品设计质量的提高有很大帮助，为了对产品平台更好的利用，建议在原有要求提供的评审资料基础上，增加对已有产品平台的应用评审。

3.4增加对新增采购件的控制

为了更加有效的控制设计成本，新增采购件是重要环节之一，建议在原有要求提供的评审资料基础上，增加对新增采购件的评审。

3.5增加对知识产权的管理与保护

为加强知识产权的管理、保护和利用，建议在评审环节增加对项目知识产权的评审。

产品特性分析报告范文第3篇

【关键词】集成电路；失效分析；电性分析；物理分析

失效分析就是判断失效的模式，查找失效原因，弄清失效机理，并且预防类似失效情况再次发生。集成电路失效分析在提高集成电路的可靠性方面有着至关重要的作用，对集成电路进行失效分析可以促进企业纠正设计、实验和生产过程中的问题，实施控制和改进措施，防止和减少同样的失效模式和失效机理重复出现，预防同类失效现象再次发生。本文主要讲述集成电路失效分析的技术和方法。

1.集成电路失效分析步骤

集成电路的失效分析分为四个步骤。在确认失效现象后，第一步是开封前检查。在开封前要进行的检查都是无损失效分析。开封前会进行外观检查、X光检查以及扫描声学显微镜检查。第二步是打开封装并进行镜检。第三步是电性分析。电性分析包括缺陷定位技术、电路分析以及微探针检测分析。第四步是物理分析。物理分析包括剥层、聚焦离子束（FIB）、扫描电子显微镜（SEM）、透射电子显微镜（TEM）以及VC定位技术。通过上述分析得出分析结论，完成分析报告，将分析报告交给相关技术人员。相关技术人员根据相应的缺陷进行改进，以此来实现对集成电路失效分析的意义。

2.无损失效分析技术

所谓无损失效分析，就是在不损害分析样品，不去掉芯片封装的情况下，对该样品进行失效分析。无损失效分析技术包括外观检查、X射线检查和扫描声学显微镜检查。在外观检查中，主要是凭借肉眼检查是否有明显的缺陷，如塑脂封装是否开裂，芯片的管脚是否接触良好等等。X射线检查则是利用X射线的透视性能对被测样品进行X射线照射，样品的缺陷部分会吸收X射线，导致X射线照射成像出现异常情况。X射线检测主要是检测集成电路中引线损坏的问题，根据电子器件的大小及电子器件构造情况选择合适的波长，这样就会得到合适的分辨率。而扫描声学显微镜检测是利用超声波探测样品内部的缺陷，主要原理是发射超声波到样品内部，然后由样品内部返回。根据反射时间以及反射距离可以得到检测波形，然后对比正常样品的波形找出存在缺陷的位置。这种检测方法主要检测的是由于集成电路塑封时水气或者高温对器件的损坏，这种损坏常为裂缝或者是脱层。相对于有损失效分析方法的容易损坏样品、遗失样品信息的缺点，无损失效分析技术有其特有的优势，是集成电路失效分析的重要技术。[1]

3.有损失效分析技术

无损失效分析技术只能对集成电路的明显缺陷做出判断，而对于存在于芯片内部电路上的缺陷则无能为力。所以就要进行有损失效分析，有损失效分析技术包括打开封装、电性分析以及物理分析。

3.1 打开封装

有损失效分析首先是对集成电路进行开封处理，开封处理要做到不损坏芯片内部电路。根据对集成电路的封装方式或分析目的不同，采取相应的开封措施。方法一是全剥离法，此法是将集成电路完全损坏，只留下完整的芯片内部电路。缺陷是由于内部电路和引线全部被破坏，将无法进行通电动态分析。方法二是局部去除法，此法是利用研磨机研磨集成电路表面的树脂直到芯片。优点是开封过程中不损坏内部电路和引线，开封后可以进行通电动态分析。方法三是全自动法，此法是利用硫酸喷射来达到局部去除法的效果。[2]

3.2 电性分析

电性分析技术包括缺陷定位、电路分析以及微探针检测分析。

3.2.1 缺陷定位

定位具体失效位置在集成电路失效分析中是一个重要而困难的项目，只有在对缺陷的位置有了明确定位后，才能继而发现失效机理以及缺陷的特性。缺陷定位技术的应用是缺陷定位的关键。Emission显微镜技术、OBIRCH（Optical Beam Induce Resistance Change）技术以及液晶热点检测技术为集成电路失效分析提供了快捷准确的定位方法。

Emission显微镜具有非破坏性和快速精准定位的特性。它使用光子探测器来检测产生光电效应的区域。由于在硅片上发生损坏的部位，通常会发生不断增长的电子-空穴再结合而产生强烈的光子辐射。因而这些区域可以通过Emission显微镜技术检测到。OBIRCH技术是利用激光束感应材料电阻率变化的测试技术。对不同材料经激光束扫描可测得不同的材料阻值的变化；对于同一种材料若材料由于某种因素导致变性后，同样也可测得这一种材质电阻率的变化。我们就是借助于这一方法来探测金属布线内部的那些可靠患。液晶热点检测是一种非常有效的分析手段，主要是利用液晶的特性来进行检测。但液晶热点检测技术的要求较高，尤其是对于液晶的选择，只有恰当的液晶才能使检测工作顺利进行。液晶热点检测设备一般由偏振显微镜、可以调节温度的样品台以及控制电路构成。在由晶体各向异性转变为晶体各向同性时所需要的临界温度的能量要很小，以此来提高灵敏度。同时相变温度应控制在30-90摄氏度的可操作范围内，偏振显微镜要在正交偏振光下使用，这样可以提高液晶相变反应的灵敏度。[3]

3.2.2 电路分析

电路分析就是根据芯片电路的版图和原理图，结合芯片失效现象，逐步缩小缺陷部位的电路范围，最后是利用微探针检测技术来定位缺陷器件，从而达到对于缺陷器件定位的要求。

3.2.3 微探针检测技术

微探针的作用是测量内部器件上的电参数值，如工作点电压、电流、伏安特性曲线等。微探针检测技术一般是伴随电路分析配合使用的，两者的结合可以较快的搜寻失效器件。

3.3 物理分析

物理分析技术包括聚焦离子束、扫描电子显微镜、透射电子显微镜以及VC定位技术。

3.3.1 聚焦离子束（FIB）

聚焦离子束就是利用电透镜将离子束聚焦成为微小尺寸的显微切割器，聚焦离子束系统由离子源、离子束聚焦和样品台组成。聚焦离子束的主要应用是对集成电路进行剖面，传统的方法是手工研磨或者是采用硫酸喷剂，这两种方法虽然可以得到剖面，但是在日益精细的集成电路中，手工操作速度慢而且失误率高，所以这两种方法显然不适用。聚焦离子束的微细精准切割结合扫描电子显微镜高分辨率成像就可以很好的解决剖面问题。聚焦离子束对被剖面的集成电路没有限制，定位精度可以达到0.1um以下，同时剖面过程中集成电路受到的应力很小，完整地保存了集成电路，使得检测结果更加准确。

3.3.2 扫描电子显微镜（SEM）

扫描电子显微镜作为一种高分辨率的微观仪器，在集成电路的失效分析中有着很好的运用。扫描电子显微镜是由扫描系统和信号检测放大系统组成，原理是利用聚焦的电子束轰击器件表面从而产生许多电子信号，将这些电子信号放大作为调制信号，连接荧光屏便可得到器件表面的图像。对于不同层次的信号采集可以选用不同的电子信号，那样所得到的图像也将不同。

3.3.3 透射电子显微镜（TEM）

透射电子显微镜的分辨率可以达到0.1nm，其大大优于扫描电子显微镜。集成电路的器件尺寸在时代的发展中变得越来越小，运用透射电子显微镜可以更好的研究产品性能，在集成电路失效分析中，透射电子显微镜可以清晰地分析器件缺陷。透射电子显微镜将更好地满足集成电路失效分析对检测工具的解析度要求。

3.3.4 VC定位技术

前文讲述的利用Emission/OBIRCH/液晶技术来定位集成电路中的失效器件，在实际应用过程中热点的位置往往面积偏大，甚至会偏离失效点几十个微米，这就需要一种更精确的定位技术，可以把失效范围进一步缩小。VC（Voltage Contrast）定位技术基于SEM或FIB，可以把失效范围进一步缩小，很好地解决了这一难题。VC定位技术是利用SEM或者FIB的一次电子束或离子束在样品表面进行扫描。硅片表面不同部位具有不同电势，表现出来不同的明亮对比度。VC定位技术可以通过检测不同的明亮对比度，找出异常亮度的点，从而定位失效点的位置。

4.总结

我们认识了常用的集成电路失效分析技术和方法，而更深刻地了解各种技术的应用还需要在实际的分析工作当中积累经验，再认识再提高。

参考文献

[1]刘迪，陆坚，梁海莲，顾晓峰.SOI专用集成电路的静态电流监测和失效分析[J].固体电子学研究与进展，2013，2.

产品特性分析报告范文第4篇

关键词:软件工程技术;数据库设计;价值;实践分析

积极了解软件工程技术的主要特点，在软件开发中，需要对相关信息进行有效整合，以满足客户需求为主，全面掌握软件产品和数据库设计的主要内容，创新数据库设计方式，认真阅读软件设计说明书，将有价值的信息及时保存下来，进一步强化数据库设计的有效性。将软件工程技术充分运用在数据库设计环节，及时分析软件设计的可行性，保障软件系统安全，对数据库进行及时考察，有效提升数据库设计的有效性。严格按照标准化流程进行数据库设计，制定开发计划，保证界面清晰，从而被客户接受。

一、软件工程技术在数据库设计中的运用价值

在数据库设计中积极运用软件工程技术，可以将软件工程技术的优势及时体现出来，促进数据库设计水平的有效提升，更好的保障数据库设计效果。软件工程技术的运用，不仅是数据库设计工作的技术需求，还是时展的必然趋势，软件工程技术代替传统的设计技术，帮助技术人员快速分析数据库设计方案的可行性，正确把握数据库设计工作要点。［1］在运用软件工程技术的基础上，提高了人员的工作效率，保证最佳的数据库设计效果，这对行业发展具有深远影响。

二、数据库设计中软件工程技术的运用途径

(一)软件工程技术在可行性分析中的运用

将数据库设计任务及时划分，如资源管理服务器设计、桌面版设计、手机版设计等多个部分，充分运用软件工程技术进行软件开发，架构客户端－服务器，采取移动网络、无限网络等途径来促进软件系统更新和升级。［2］为保证数据库设计的有效性，加强对现代技术:软件工程技术的运用，及时采集相应的设计信息，将基本信息记录下来，便于积极打造高品质的设计成果，通过社交网络来搜集相关资料，加大对软件工程技术的运用力度，进行在线采集，并对软件可行性的设计过程进行全程监督，只有这样方可更好的满足现代用户需求。［3］本地数据库支持模块，对于服务器消息管理界面、数据库备份、界面恢复、列表管理等方面加强可行性分析，坚持以用户需求为主要目标，网络通信支持模块，及时完成身份验证，构建远程操控数据库，更好的确保了数据库设计的有效性。

(二)软件工程技术在项目开发中的运用

项目开发过程中积极渗透软件工程技术，及时明确项目开发方案，根据项目开发实际工作任务成立项目小组，小组内有二十名技术人员来负责项目开发，完善现有的项目开发方案，及时储备更多的技术型人才，由此组建一支项目开发团队。［4］了解数据库系统开发与设计的特性，从根本出发，保证系统应用开发与创意设计的有效融合，更好的满足客户需求。认真制作编码，形成一个完善系统，进行测试验收，掌握技术规范方面的内容，引导客户进行系统维护，比如在计划编制阶段，技术人员及时设计一个可执行的进度计划，以项目需要满足的商业需求为考虑，严格遵循技术要求来完成数据库设计，并及时进行有效的质量验收，将验收质量过关的系统及时移交给产品。［5］在总结阶段，及时进行产品接收，在此环节，人员及时发现在数据库设计中存在的不足之处，及时及时整改，总结工作经验，将现有的技术资源进行有效整合，更重要的是将技术资源、源程序、全部技术文档等移交给管理部门进行统一保管。

(三)软件工程技术在用户需求分析中的运用

及时明确运用数据库可以做什么，运用软件工程技术来分析用户对数据库功能的需求，尊重用户的需求，尽可能将用户需求体现在数据库设计中，确定数据库设计与其他系统元素之间的接口细节，掌握软件设计的有效性需求。［6］将用户需求及时分类，如:软件原型、使用策略等，及时构建数据库模型，强化结构化分析，运用数据模型来描述实体与图之间的联系性。分析需求规格说明书的具体内容，并以书面形式准确描述用户对数据库设计的需求，制定软件工程标准的生命周期，将生命周期中内容不完善的地方及时修正过来，逐渐使其成熟。还要考虑系统功能需求、运行环境需求、数据需求、系统性能需求、升级需求等内容，由此生成系统需求分析报告，尽量将用户需求都体现出来，始终坚持界面简化、功能完备的基本原则。

三、结语

在数据库设计中积极运用软件工程技术，需要对相关信息进行有效整合，以满足客户需求为主，全面掌握软件产品和数据库设计的主要内容。软件工程技术分别运用在可行性分析、项目开发、用户需求分析等过程中，及时保证数据库设计的有效性，对于服务器消息管理界面、数据库备份、界面恢复、列表管理等方面加强可行性分析，掌握软件设计的有效性需求，运用软件工程技术来分析用户对数据库功能的需求，最终确保系统界面简化、功能完备。

参考文献:

［1］王璐．计算机软件数据库的设计原则与方式［J］．电子技术与软件工程，2017(4):175．

［2］林海敏．计算机网络设计中关系数据库技术的运用探讨［J］．电子技术与软件工程，2016(12):184．

［3］王鹏远．基于人才管理系统的数据库设计与实现研究［J］．电子技术与软件工程，2014(19):204．

［4］徐亮，陈潇．数据库设计理论在软件开发中的有效运用［J］．电子技术与软件工程，2017(20):46．

产品特性分析报告范文第5篇

【关键词】房地产项目；前期风险；管理

1 引言

近十几年来，我国房地产市场迅猛发展。房地产项目的开发通常包含投资决策、前期、建设和租售这四个阶段。随着房地产项目的进行，地产开发商对可能发生的结果了解得越多，所面临的风险因素也越少。房地产项目前期面临的风险和不确定性因素最多，因此，前期风险管理是房地产项目风险研究的重点。[1]

所谓房地产风险管理，是指房地产开发商有意识、有目的地对房地产项目的风险进行识别和分析，并通过合理的经济手段、技术手段进行防范和应对，以最小的成本获得最大的安全保障的管理活动。房地产是高风险行业，在我国房地产项目风险管理还是一个全新的概念。目前大多数房地产开发企业还没有专职的风险管理部门和人员配备，对房地产项目风险的反应滞后，对风险的系统管理更是缺失。因此，在这样的背景下探讨房地产项目前期风险的管理具有重要的现实意义。本文主要对房地产项目前期风险的识别、分析、应对和监控进行了分析和探讨，以期为同行提供参考。

2 房地产项目前期风险的识别

有效识别房地产项目的风险是房地产项目风险管理的基础和前提。所谓房地产项目风险识别，是指确定哪些风险事件能对房地产项目产生影响，并把这些风险的特性整理成相应的文档。笔者认为，房地产项目前期阶段存在的风险主要有以下三种：

第一，规划设计和手续报批风险。前期规划设计和手续报批风险主要是指项目规划和报批文件的合规性、项目的规划设计和项目定位的一致性、法律法规的变动性以及政府审批部门工作严谨性包括审批人员的差异性造成的风险。

第二，市场研究和产品定位风险。这主要是指由于房地产项目开发前市场研究不充分和产品定位不准确等造成的风险。

第三，项目施工图设计风险。这主要是指由于设计单位的选择不恰当、施工图设计技术欠缺、设计质量差等对房地产项目的安全性、经济性和适用性造成的风险。

3 房地产项目前期风险的分析

对房地产项目前期风险进行识别仅仅能从宏观上对风险进行一定的辨别和了解，如果要确切地认识风险产生的根源，还必须对风险进行分析。所谓房地产项目前期风险分析，即是指在识别前期风险的基础上，对项目前期风险进行风险估计和评价。具体来讲，房地产项目前期风险的分析主要包含以下三个方面的内容：

首先，对前期规划设计和手续报批的风险进行分析。这主要是指从宏观上判断房地产项目所在地前期手续报批面临的不确定性因素和主要风险，并对政府有关部门对房地产项目报批的影响进行定性分析。

其次，对市场研究和产品定位的风险进行分析。这主要是指全面收集、分析房地产项目市场研究、产品定位、客户定位、价格定位及未来房地产市场发展趋势，其中包括对房地产市场的规模进行估计，对房地产市场的需求进行预测等。

最后，对房地产项目施工图设计的风险进行分析。这主要是指确定施工图设计单位的选择会对房地产项目的成本、工期和质量造成影响的风险，并根据房地产项目的实际情况分析影响施工图设计质量的风险因素。

4 房地产项目前期风险的应对

房地产项目前期风险的应对主要是指对项目前期风险如何处理提出意见和对策，这样做的目的是为了提高项目目标实现的机会、降低对项目目标的威胁。一般而言，应对房地产行业风险的方法主要有风险预防、风险规避、风险转移、风险损失减轻和风险自留几种。笔者认为，风险规避、风险转移和风险损失减轻这三种方法在应对房地产项目前期风险的过程中具有重要作用。

风险规避是指考虑到房地产项目中某些风险事件存在及发生的可能性非常大，发生的后果也很严重，又没有其它应对策略可用时，拒绝实施或主动放弃可能导致风险损失的方案。风险规避是一种消极的应对风险的措施，因为它使房地产开发商因为风险遭受经济损失的可能性消失，同时，也让地产开发商丧失了潜在的获得的机会。

风险转移是指房地产开发商在项目开的过程中，想方设法把风险和应对风险的责任转移到第三方的身上。由此可见，风险转移只是将风险暂时转移到另一方，并未真正消除风险。在房地产行业，开发商往往利用保险和合同转移项目前期风险。例如，在项目前期阶段，由相关部门的指定单位或下属单位签订有关合同，完成报批手续，如环境影响报告、日照分析报告、测绘报告、交通影响报告等。

风险损失减轻是指在出现风险事件后，采取相应的措施来减少风险带来的损失。这是一种较为积极的应对房地产前期风险的方法，和风险预防相比，这种方法喝不能减小风险事件发生的可能性，但能减少风险带来的损失。房地产开发商可以通过选择专业公司报批、选择合作单位联合报批、专业设计单位负责设计、通过招标确定项目规划设计方案等具体方式来减少房地产项目前期风险有可能带来的损失。

5 房地产项目前期风险的监控

通常而言，房地产项目的风险要经历风险积聚、风险显现和造成后果三个阶段。房地产项目前期风险的监控就是通过制定和实施各种前期风险的防范和处理措施。

在前期风险积聚的阶段，开发商要建立相应的风险预警机制，及时发现和消除各种潜在风险；在前期风险显现的阶段，要启动应急方案，通过积极的应对努力将风险导致的损失减少到最小；在前期风险造成后果的阶段，要对风险损失进行充分的补偿，在最短的时间内，排除直接损失给项目带来的干扰，并努力减少间接损失。