商业综合体概念规划
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商业综合体概念规划范文第1篇
城市综合体是商业地产的重要组成部分，引领城市建设发展潮流。市场需求一种集购物娱乐、休闲观光、都市文化于一体的大型综合商业产业--购物中心（Shopping Mall），其复合、多样化空间的特点，商住皆有，聚集人流物流优势，结合传统商业历史、品牌、地段优势，以高强度、高密度、高速度的趋势蓬勃兴起，向超大规模的新一轮城市建设发展。城市综合体热潮是中国经济发展城市化推进的必然结果。是对城市规划、人口与自然资源的重新配置，也是对城市升级及审美形象的重新塑造。城市综合体已经成为中国商业地产发展的主流模式，形成了较为成熟的市场格局。不仅是带动区域性经济发展的驱动力，也给城市风貌增光添彩，增加了城市的竞争力。
一、项目概况与背景描述
重庆中迪九龙城金融广场项目位于重庆九龙坡区杨家坪正街。毗邻杨家坪环道，紧靠核心商圈，建设用地面积43383平方米 ，地块南北两块组成，南北长450米，东西宽96.4米。东北杨家坪正街，西南规划支路。西北大洋支路，西南杨九路，。地势南低北高，交通环绕便利。
图1中迪九龙城金融广场鸟瞰图
中迪九龙城金融广场概念性规划设计方案采取国际邀请投标，华东建筑设计研究院有限公司方案为中标方案。建筑总面积70万平方米，其中地上建筑面积51万平方米，地下建筑19万平方米，建筑控高250米。规划总体方案设计采用南北地块设置7层裙房，天街贯通南北裙房，上部设有6栋塔楼，南北地块之间各设一栋250米超高层五星酒店及5A办公塔楼，构成双塔倚角呼应的地标性建筑，4栋140-150米高超高层集群建筑为精品公寓及SOHO建筑，3层地下建筑设有商业超市及车库设备用房和地铁车站，高层塔楼连线并列布置，形成半围合众星揽月九龙腾飞的空间序列综合体。
二、总体功能规划、空间区位架构
中迪九龙城金融广场项目总体规划结合现代城市综合体的特点与发展状态，力求对规划范围的定位原则进行优化布局。分析城市综合体的空间架构，功能集约、高效低耗、持续发展是其核心构成，功能区位差异性及形态结构立体性是城市综合体集约化效能发挥的基本属性，是超大型城市综合体走向节约型集约化的有效途径。
图2中迪九龙城金融广场总平面图
九龙坡区是重庆市主城区的核心功能区，是重庆市中部城区向西部城区拓展的战略枢纽，城乡一体化的先行示范区。中迪九龙城金融广场基于商业策划研究，综合多个设计方案研究，定位高端奢华，引领时尚消费。底层沿杨家坪正街设置商业入口广场，人流集聚，打造城市客厅，对城市展示面进一步提炼，以重庆大舞台概念为事件发生器，尊重人的自然属性，趋众性，趋光性，首层及天街概念引入，下沉式共享中庭扶摇直上贯通天街，玻璃穹顶天光漫射而下，飞天梯穿梭各层，商业主动线贯穿南北地块，次动线环绕相辅相成，形成立体城市+商业双重体验模式，集中商业+室外步行街体系。商业裙房商位大气，山水天街整体感强，南北地块间规划二路设置酒店办公入口，精品公寓，SOHO集群建筑入口分别置于南北两端，裙房上部集中布局5A甲级写字楼 ，服务高端办公及居住客群。地下车库设有4个出入口，布置在不同的街区，减缓城市交通的压力。注重项目外形打造及细节推敲，上善若水双塔地标整体形象灵动自然，简洁流畅大气成熟，落地性强实施性高，空间层次丰富，色调明快构图新颖，形成强大的视角冲击力。
规划布局研究特征如下：
（1）城市综合体是以商业带动区域价值的提升，以商业购物、商务办公、休闲娱乐、居住公寓及其它配套等功能空间组合，并在各部分功能间建立一种相互依存的能动关系， 实现多功能、高效率的空间架构。
（2） 城市综合体的建设以先进科学的开发理念为依据，以丰富规范的管理经验为手段，以盈利创收可持续发展为目标，构建市民工作生活休闲娱乐的便捷场所，是城市创新进程的必由之路。
三 业态功能模块化，动线流程体系化
实现业态多元化发展战略，多业态共存协调的目的。业态功能模块化，动线流程体系化，规划组合重点化，配比特色多元化。使消费者在综合体内享受到优质完善的服务，同时满足不同层次客群的消费欲望，给开发商、商家等利益主体带来丰厚回报。
中迪九龙城金融广场项目迎合了人们“一站式”购物需求，又以业态丰富、环境舒适的优势拥有相当的竞争力，百货商业细分化、娱乐休闲个性化。项目位临杨家坪正街约450米长，体量47万平方米 ，地铁上盖商业综合体，人口密集区，利用体量优势，最大化的利用展示面，提供良好的展示空间 ，合理规划商业功能板块，导入复合型的客群，区域商业带来发展契机，开启商圈升级时代。丰富的业态组合以满足客群的需求， 为区域居民提供了新的生活方式。购物中心规划有生活超市、五星级国际影院、品牌服饰专卖店、中西餐饮、娱乐休闲名店、纤体中心、电玩城等国际潮流品牌店，引进工业遗存博览馆和川美名人艺术画廊。通过与地铁站点连接将消费人群导入商业区，通过对业态、品牌的调整增强竞争力，将其打造为杨家坪商圈的流行新地标。传承重庆文化，挖掘城市潜力，激活旧有街区，打造商业新地标，成为体验商业新楷模，绿色生态智慧城市。
四 回顾与展望
打造业态特色化、规划合理化、空间舒适化的商业综合体，形成品牌效应，带动商圈升级扩容，九龙城金融广场项目建成后，成为杨家坪核心商圈的特色娱乐购物街，滨江时尚步行街及九龙民间美食街，成为区域代表性的节能绿色新型城市综合体，实现商圈进入重庆主城前三甲的使命。展望未来大型购物中心的建设仍将有较大的发展空间。
参考文献
[1]王 晓 闫春林编著《现代商业建筑设计》，中国建筑工业出版社，2005
商业综合体概念规划范文第2篇
【关键词】城市综合体；商业设计；建筑设计；营销管理
一、引言
随着我国经济和社会的发展，以及城市化进程的加快，城市综合体这一商业地产类项目的塔尖极致形态必将为其注入新的活力，有力地带动了区域经济的发展。不过，由于城市综合体的体量等相对较大，其对策划、设计、招商、运营管理以及资金管理等都有着较高的要求。同时，对商业综合体的投资和决策也务必要更加理性，一旦考虑不周，就可能会带来较大的损失。因此，本文结合笔者在城市综合体商业设计中的实践经验对相关的内容进行了深入的分析。
二、城市综合体的相关理论
城市综合体在不同的文献中有着不同的定义，而认清城市综合体的基本概念是对其进行商业设计的必要前提。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在当前的现实中，百分之六十五的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。
三、城市综合体建筑的主要特点
总体来说，城市综合体建筑主要具备以下几种主要的特点：
首先，城市综合体建筑的空间尺度往往比较大，在通常情况下，城市综合体建筑往往和所在城市的区域经济总量、城市规模，而且与城市的主干道也有着密切的联系，其建筑体量一般比较大，对于设计师的主要要求便是考量设计师掌控能力重要因素之一。其次，城市综合体建筑的交通呈现树形化与立体化。从业态和交通构成上，人流、车流形成立体的交通组 织，将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，形成了庞大而复杂的系统。而且，城市综合体的机电设备系统往往配置比较复杂，而且随着社会的发展和科技的进步，新的节能环保技术和材料的运用必将是未来的主要发展方向。基于该种背景必然会对业主方、设计方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市综合体的商业设计要点分析
（1）重视商业策划
在城市综合体的商业设计之前，进行商业策划就显得尤为必要，在商业策划中，需要首先进行商业定位、市场定位、投资模拟分析以及预招商等等。通过仔细而又充分的前提调研，会给商业综合体的定位提供重要的依据。比如，商业综合体所处的位置是否为配套齐全、居住生活条件优越的区域，或者传统的商业、金融环境如何等。设计师要紧密结合商业综合体所在的区域客观情况做好商业策划工作，通过紧密对市场的实际需求进行结合，从而合理安排不同性质、类型的商业，以达到实现利益最大化的目的。
（2）一体化的整合设计理念
当前，我国大部分建筑设计都采用着“前期规划、方案设计、施工图设计”的传统模式，而很多商业项目也在沿袭这个模式，不过该种方式很容易造成施工重复、工期拖延以及投资浪费等一系列问题，不过更重要的是，该种模式很难达到理想的商业环境效果。因此，需要在建筑设计的基础上，引入商业形象概念、综合体内外景观、标识和色彩等内容。而在城市综合体的商业形象设计中，主要需要考虑到建筑造型、建筑表皮、灯光景观、广告展示、标识系统，以及商业细节把控。比如，下图为北京三里屯Village商业综合体就是对建筑表皮进行了细致的考虑：
再如，下图为杭州万象城，其综合对标识系统进行了考虑：
同时还要加强对设计阶段的成本、进度和质量的控制，而且需要极高的各专业的协调配合。而这给人一种比较分散的感觉，其实在国外先进的国家中都已经普遍采用了建筑设计、商业形象、色彩、室内外环境景观以及标识等一体化的整合设计理念，不仅能够达到良好的效果，而且可以事半功倍。明显可以看出，建筑设计并非城市综合体设计的全部内容，而只是其中非常重要的一个方面而已。笔者通过对当前我国的城市综合体的商业设计体系进行分析后发现，虽然其还不太完善，但是在规划、建筑、景观以及室内都有着较为成熟的条件，能够引导商业项目向着更加成功与高效的方向前进。
（3）专业化的营销与管理
商业综合体和一般的建筑相比，其在建筑体量等各方面都存在着较大的差距，从而使得其需要专业化的营销招商与运营管理操作。专业化的营销与管理主要包括营销策划、市场推广、招商策略的制定与执行等重要内容，这是商业地产成功与否在执行层面的关键与核心所在。而与此同时，城市综合体运营管理系统的建立、物业管理、团队组建以及资产管理等等，都和城市商业综合体能否长期而且良性发展有着非常紧密的联系。
五、结束语
总之，商业设计是城市综合体的重要组成部分，而建筑设计并非是商业设计的全部，仅仅是其中非常重要的一环，要尤其重视其他商业色彩与建筑设计的融合。同时，商业综合体作为城市的重要组成部分，必然会与城市产生紧密的联系，因此，还要从整体角度上把控二者的协调和互通。
参考文献：
[1]周智勇. 关于大型城市综合体给排水设计要点分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 浅谈中小型城市综合体建筑设计[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
商业综合体概念规划范文第3篇
关键词：城市综合体；商业模式；城市价值
一、城市综合体相关概念
城市综合体是由国外传入到国内的一种城市空间形态，英文简称为HOPSCA，即Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。城市综合体是指将城市中的商业、办公、酒店、餐饮、会议、娱乐、居住、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并使各功能之间形成一种相互补充、促进的关系，最终形成一个多功能、多业态的城市综合建筑群。
城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，其建筑空间形态最早出现在发达国家，经过几十年的发展，发达国家呈现出一批典型的城市综合体建筑群，例如巴黎拉德芳斯、日本新宿、纽约洛克菲勒中心等都是全球经典的大型城市综合体，特别是巴黎拉德芳斯建于上世纪50年代，至今仍保持着旺盛的生命力。
城市综合体对于我国来说是一种“舶来品”，直到上世纪九十年代才传入我国，如北京国际贸易中心、上海新天地等。城市综合体在国内经过二十几年的快速发展，经过地产企业的改进，已经成为国内城市商业、娱乐休闲、酒店、会议的综合载体，成为现代城市文化中不可或缺的一部分。
二、城市综合体的商业模式
目前国内城市综合体的开发和运营主要由房地产开发企业负责，国内比较成功的开发商包括万达、宝龙等，这些开发企业的商业模式已经日趋成熟，满足大型城市综合体的开发、运营要求。但是不同的城市、不同的开发商所运用的商业模式存在巨大差别。
1.开发体量
城市综合体的开发体量在一二线城市之间存在着较大的差异，小的城市综合体建筑面积约在30万方左右，大的城市综合体建筑面积约在100万方左右。
一线城市北京、上海、广州、深圳在项目规划时，往往会将项目体量控制在100万方左右，具有建筑面积大，商业业态齐全的特点，而且开发商均是国内外知名开发商，具有较强的现金流、品牌效应和实践经验，使项目可以依托公司/集团强大的实力进行规划设计、招商运营。一线城市的城市综合体具备HOPSCA的所有功能，包括休闲娱乐、高端零售、甲级写字楼、高星级酒店和住宅产品。
二线城市（如武汉、杭州、南京）商业综合体项目的建筑面积主要集中在50万-80万方。项目开发体量大小主要根据当地市场容量的大小和潜在的需求量，在功能上涵盖中高端零售、甲级写字楼、中高端住宅和休息娱乐功能，项目中的星级酒店一般是国外或国内星级酒店。在二线城市进行开发的开发商与一线城市开发商一样。
三四线开发建设的城市综合体体量较小，功能具备城市综合体的基本功能。
2.开发建设周期
写字楼、商业零售、娱乐休闲、酒店餐饮和住宅是商业综合体项目在规划设计中必备的核心功能业态。其中，写字楼和零售业态是标志，作为投资高、功能齐全、体量大的建筑群，对开发商控制项目的能力要求很高，否则项目会出现亏损甚至烂尾。
城市综合体的开发周期长，投资回收周期更长，开发商一般需要3年-5年（万达集团除外，万达广场从拿地到开业的周期一般会保持在2年以内）的开发建设周期。也有很多项目由于集团开发策略，开发能力的限制，需要制定分期开发的方式，采用这种开发方式会使开发建设周期延长，如上海开发建设周期达15年之久的新天地。
3.空间规划布局
房地产开发企业在进行项目规划设计的时候需要从多个角度考虑。首先，要根据国家政策和城市中长期规划，对项目所在城市的总体发展趋势、社会零售总额、住宅、酒店、办公的现在和趋势进行分析总结。其次，项目开发方要考虑项目周边的基础设施（如交通的可达性、公共交通便利性、停车位、货物运输及装卸等）条件，充分考察项目周边的民风民情，最终实现项目与周边城市环境相融合。
项目规划设计过程中要充分结合周边环境，特别是进出项目动线的设计和项目可达性，这包括地铁口的衔接、下沉式广场运用，以及人流的导入系统。实现进入项目动线达到三维一体，设计出一套完善的内外部动线体系。
4.目标客群一致性
商业综合体具有包容性强，功能布局选择弹性大的特点。从项目的实际运行中发现，项目不成功的一个重要原因是项目规划布局存在问题，而规划布局中最核心的是项目进驻品牌的目标客群是否一致，能否在项目内部实现互补。
商业综合体项目是通过将购物、休闲娱乐、办公及居住的功能进行整合，达到各建筑形态之间相互兼容，实现一体个整体的概念。而具体建筑面积的分配比例需要结合很多因素，包括：地块经济指标、企业与政府达成的协议、国家/城市社会经济发展、开发方规划设计和内部投资收益率。
商业综合体所处的城市、区域不同，对业态的定位也不同，即使同一区域的不同项目定位也会存在差异。这主要是因为在不同区域的城市综合体定位存在差异，定位的差异导致商业功能配比不同。在城市商业中心、城市商业副中心、新兴商业区和社区商业区所辐射的范围和商圈定位不同，导致出现的客群也存在很大差异。所以，在进行商业综合体也太配比和招商过程中需要对品牌进行梳理，实现品牌之间的优势互补，提高项目客流量。
5.开发建设模式
商业综合体项目在确定开放建设模式的时候需要针对不同的投资要求，结合对项目所在区域、城市调研的数据，最终确定项目的开发建设模式。通过对国内外商业地产开发的经验总结后发现商业综合体具有三种开发建设模式：①独立开发模式，由实力较强的房地产开发企业或财团独立投资运营的开发模式；②企业――政府模式，往往是由于政府暂时无法承担项目土地整理、规划的费用，需要企业参与协助，并将某一地块通过协议的方式给予企业进行开发；③企业联合开发模式，现在城市综合体的投资规划对企业的要求越来越高，单凭一家企业有时很难承担，所以企业往往强强联手，各自发挥自身优势，联合搭建商业综合体开发建设模式的全新平台。
6.运营模式
城市综合体的投资开发对于许多有实力的开发商只要资金到位就可以，但是项目建成后的运营相比开发建设则要困难。因为后期运营的好坏决定项目投资回报周期的长短或者盈亏的多少，万达之所以有现在的成就是经过前两代产品摸索出来的，创造出“订单式”运营模式。
项目能否盈利虽然与开发建设模式有直接的联系，但是真正对项目盈利产生影响的是项目交付后的运营模式。如何确定项目的运营模式对提高项目内部收益率至关重要，目前城市综合体项目广泛运用的运营模式包括两种：①将坚持物业全部持有出租，通过租金获取收益，例如中粮大悦城系列；②出售部分物业弥补资金短缺，同时持有项目中黄金位置的物业，即租售结合模式，例如万达广场系列。
三、城市综合体价值
商业综合体对区域/城市最大的贡献是通过最佳的业态组合提高区域的客流量，从而带动区域经济的发展。
商业综合体之所以具有城市价值，主要是因为商业综合体具有丰富、多样化的业态组合，标准的商业综合体项目涵盖酒店、办公、购物、娱乐休闲和居住等功能，为消费者提供“一站式”购物体验，消费者能够在项目内部实现“衣食住行娱”。另外，商业综合体项目的运营可以为当地政府提供上千个工作岗位。因此，商业综合体项目的价值主要体现在商业和社会两个方面。
1.商业价值
商业综合体对于城市最大的商业价值是带动人流。经济的发展必须依靠人的流动，只有发生人的流动便会产生交易行为。商业综合体作为区域内大型“一站式”购物天堂，必将吸引其辐射范围内的消费者进行消费。另一方面，成功的商业购物中心的发展必将培养起区域内商业氛围，进而提高项目自身和区域内的土地价值、商业价值，以及促进第三产业的发展。例如，商业地产龙头万达每进驻一个新兴商业中心必定会抬高区域地价和房价，并迅速将项目转换成区域商业中心。
2.社会价值
成功的商业综合体在创造城市商业价值的同时也会创造相应的社会价值。
社会价值一方面体现在提升城市整体形象，运营成功的商业项目往往会成为城市对外宣传的名片和城市的标志，甚至会成为城市的旅游景点之一。例如，上海的南京路、成都的宽窄巷子、武汉的“楚河汉街”等。另一方面，商业中心的运营将带来大量的工作岗位，这些岗位大多以体力劳动为主，因此为城市的失业者提供再就业机会，对维护社会问题具有不可估量的作用。
四、总结
城市综合体项目是城市社会经济发展的产物，同时城市综合体的出现也促进城市社会经济的发展。未来随着城市间、城市内部商业竞争日趋激烈，城市综合体的商业模式将直接决定项目的成败，更决定项目对城市价值的大小，重视项目商业模式对于每个商业地产企业显得日益重要。
参考文献：
商业综合体概念规划范文第4篇
关键词：文化旅游 文化旅游综合体
中图分类号：F59 文献标识码： A
1、文化旅游综合体的相关理论
1.1 背景
旅游业是我国国民经济的支柱产业之一，我国的旅游业也已迈入了全方位、多元化、复合型的“泛旅游”时代。从发达国家的经验来看，当GDP指数人均达到1000～3000美元，恩格尔系数将至50%以下时，人们对文化的消费需求将大幅上涨，而2005年我国就已普遍达到了此水平。2006年开始政府层面的一系列相关政策的出台给文化旅游业创造了良好氛围，尤其是2009年由国家旅游局和文化部的联合文件――《关于促进文化和旅游结合发展的指导意见》，表明文化旅游的发展已上升至国家战略层面。所以说，在经济和政策的共同引导下，我国文化旅游产业将迎来一个黄金时期。
1.2 文化旅游综合体的概念
文化旅游综合体的概念源自于城市综合体，是城市综合体发展到一定层次的衍生物。一般意义上认为，城市综合体是指在城市中的商业、办公、酒店、居住、餐饮、展览、交通、文娱、社交等各类功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体【1】。城市综合体在我国已经过了探索期和成长期，在目前成熟和衍生阶段，不应单纯的从收益和商业经营角度来开发，对其要求也有新的高度――为城市有所贡献，比如提供城市公共空间、带动区域发展、提升城市品牌等。而文化旅游综合体也就是在这一时期衍生而来的。文化旅游综合体是以文化旅游为主导产业的城市综合体，即以文化为核心，依托旅游资源，并综合商业、展览、会议、酒店、居住等相关业态功能的集约型、复合型、互相作用的街区群体。
1.3 文化旅游综合体特点
文化旅游综合体秉承了城市综合体的主要特点：土地利用的集约化和功能业态的符合化。在土地资源日益紧张的当下，也正是因为其对土地的高效利用，使得文化旅游综合体为开发的主要模式之一。而人们对文化旅游活动空间越来越高的要求，在一定的空间和时间内满足尽可能所有的活动需求。
区别于其它类型的城市综合体，文化旅游综合体又有其自身的特点。首先是注重城市文脉和文化内涵，从而为满足对象的精神层面的需求塑造空间；其次更加重视从社会公共角度出发，规划设计一定的城市公共空间；另外其活动对象通常包含外地游客和一定比例的本地居民，部分文化旅游综合体兼顾区域商业中心的职能。
2、 延安金延安项目规划设计
2.1项目概况
2012年陕西旅游集团和延安市政府计划共同打造“延安圣地河谷文化旅游产业园区”，它是可观、可感、可参与、可消费的体验式红色旅游引领项目，以弘扬地方文化、塑造城市特色、保护生态环境为基本任务，担当延安市西北部区域的经济增长级。
金延安板块是圣地河谷文化旅游产业园区的文化核心，是园区重要组成部分。它集旅游集散服务、红色主题娱乐、休闲度假、人文居住等多种功能于一体，渗透立体城市和智慧城市的城市发展理念的高端综合型城市主题旅游目的地。
2.2 设计要点
通过对金延安板块在园区和区域的定位的思考，及对场地特点的分析研究，提出了“镜像历史，写意延安”的设计理念。金延安是一座新城，建设者和设计者想在这座新城中缅怀30年年代的老城，传承延安精神。所以把握现代与传统、继承和创新就是一个关键点，如何为项目赋予准确的文化定位也是一个难点。
金延安规划和建筑设计就从各个方面“阐述”其文化内涵。用厚重的、简洁的建筑体量、朴实天然的材料、灰和土黄等素色展现金延安粗犷大气，古朴厚重的性格。延安的红色革命精神也是一种积极向上的精神信仰，并不全是战斗事迹的堆叠。因此在呈现红色革命文化这一相对“敏感”的话题时，建筑应该以平静地叙事方式来表现红色主题。在革命历史面前，建筑应该尽量谦虚和简洁，以凸显展示主题。在表现延安精神和延安历史时，用空间光影来引发人们心中的情感共鸣；用细高的空间来表现神圣感；用较多的踏步来表现革命的艰辛等。
2.3 功能结构
金延安是区域的文化中心、商业中心。以文化消费促进商业升级，是集体效应和商业化并重的商业业态，是本地消费和旅游消费的统一。项目涉及文化展馆、高端商业、旅馆酒店、特色餐饮、艺术会所、休闲娱乐等各个方面，满足游客与市民的品质消费需求；作为延安市首个大规模将文化旅游与城市商业、高端住宅相结合的综合区，金延安板块承载着整个延安市文化旅游产业发展的使命。
2.4 空间结构
金延安项目的空间结构为一个中心、两条轴线。一个中心是：以钟楼为中心的核心文化商业区；两条轴线是：东西轴――红色文化与现代都市商业相结合，南北轴――地域文化与历史民俗文化相结合。
两条轴线形成两条主要特色步行街，东西轴为60m宽的大型商业林荫道，步行层下面链接起来作为大型shopping mall，轴线由西向东渐次升高，跨越高速公路，最终直接通向山里。南北轴线形成民俗风情步行街，节点建筑如戏台、新华书店、教堂、邮局等穿插其中，形成拼贴城市的自然、有机之感。
2.5 立体交通系统
金延安项目的场地是位于延河边上的低洼地，源于满足防洪要求，需要建立起高于地面约8米的堤防，设计巧妙了利用了这一高差将人行和步行有机分开。人在与堤顶同高的广场层上走，车在地面上行驶。利用垂直交通连接不同标高，形成的丰富多变的空间。
3、文化旅游综合体规划设计原则
3.1 重视文化力量
文化旅游综合体，文化是“魂”，是决定其发展兴衰成败的命脉。建筑实体可以复制，但是文化有其不可复制性。文化旅游综合体的规划设计之初，应该花大量精力去研究地方文化、城市文脉，为项目准确的文化定位寻找依据。另一方面，一个城市之内文化具有同一性，为项目在此之下培育文化特色也是有必要的。文化是项目的核心竞争力，更是无形资产。
3.2 明确功能构成
文化旅游综合体中旅游活动成为城市活力的主要来源。资源和资产的投入不应只以确保旅游业发展为主要目标，功能趋向单一的综合体是极其脆弱的，一旦主导功能因故受阻，作为副业存在的其它功能很有可能遭受致命的打击。所以其它功能不能被单纯的看做是旅游功能的完善和补充，健康的结构模式应该是优先考虑旅游功能的情况下，协同发展其它类型的城市功能，如居住、商业、餐饮等等，建立一个文化定位明确、主题突出、具有多样性、活力充足的文化旅游综合体。
3.3 构建合理交通系统
文化旅游综合体的交通体系结构由外部交通和内部交通构成。文化旅游综合体一般都是区域的文化中心、旅游中心、商业中心，对外交通系统既要有可达性、又要满足一定的换乘需要。而综合体因为功能复合、建筑复杂，内部交通系统必须结合空间规划、商业规划等建立基于行为需求和活动导向的合理内部交通系统，而一般步行交通体系是整合一切的核心。
3.4 打造宜人公共空间
文化旅游综合体是以旅游功能为主，必然要满足一定游憩功能。所以在文化旅游综合体规划设计打造至少一个公共空间是必要的，可以使自然景观，也可以是人造的，亦或是二者合一。它会成为综合体未来人们活动和交往的互动空间，更有可能成为吸引人气的场所，是不可少的。公共空间的景观小品设计，应该贴合文化主题，具有特色。
4、结语
文化旅游综合体的开发建设，对引领行业发展，完善城市功能，优化产业结构，美化生态环境，提升生活品质均具有重要意义。作者通过在金延安项目的规划设计工作中的总结，认为文化旅游综合体的规划设计和开发建设应当在重视文化力量，明确功能构成，构建合理的交通系统和打造宜人的公共空间四方面有所侧重。更加期望从实际项目中的一些思考和总结对今后相关项目有所启发。
参考文献：
【1】国内外城市综合体的发展特征和类型模式。 黄彬 武前波 崔万珍
《经济地理》
商业综合体概念规划范文第5篇
关键词：商业综合体；成功；途径
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
城市化的急剧发展改变了人们关于建筑和城市的时空观念，建筑社会化和巨型化与城市设计立体化和室内化的双向互动催产了城市・建筑一体化的思潮和实践。诚如吴良镛教授所言：“城市化急剧发展，已经不能就建筑论建筑，迫切需要用城市的观念来从事建筑活动。在未来的世纪里，建筑师如果不注视城市，不具有正确的城市观，就不能了解世界，也不能全然了解建筑的任务。”可见，城市・建筑一体化是一种必然趋势。而城市建筑一体化的设计目标就是城市建筑综合体系。多元综合已成为当今建筑空间发展的一大趋势，综合体内部多种功能间相互协调、相互激发，使得建筑更加能动地发挥其职能和功效，这种功能互动带来了“整体大于部分之和”的集聚效应，产生了更大的经济效益。
1、城市商业综合体种类及特点
1.1、单栋综合体
建筑单栋综合体建筑从外形上来看，属于内封闭建筑形态，出入口处仅与城市交通量较大的城市道路相连，入口较大，具有较强的识别性，常以此来彰显标志性外观;可以将单栋综合体建筑看成是开放性内街空间，即空间形态为线性空间或具有节点型的中庭空间;空间结构是由回游式、穿越式和网络式组成的;商场交通常以扶梯为主，其是结合坡道、室内景观电梯等元素而进行设计的。
1.2、多栋综合体建筑
多栋综合体建筑常应用于旧城区改造中，一般位于占地面积为3万平方米左右，且原本就有一定规模的城市商业中心和社区中心;设计时常以原有的街道空间尺度为依托对商业、娱乐、休闲、餐饮等功能进行整合，为购物者创造自然、亲切的氛围;该综合体会以一个片区街道为主轴，各种高档专卖店、普通综合性商店、步行街及相关体育设施等。
2、城市综合体介绍
“城市综合体”是将办公、商业、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能，三项以上组合在一起，发挥各功能相互依存、价值互补的作用，形成多样、高效的复合建筑群，或综合大楼。
2.1、城市综合体的出现是城市发展和城市化过程中合理而又必然的产物，随着城市的发展，会受到人口剧增、用地紧张、交通拥挤等条件制约，城市就会有发展城市综合体的需求。它在城市区位中有两种关系：
2.1.1、都市CBD区，在城市的核心区为减少商务成本、完善城市功能。
2.1.2、城市副中心或CBD与副中心之外的优越区位，城市综合体起到转承聚集的中心作用。
2.2、城市综合体的主要特征：交通高可达性；高密度、规模大；物业复合互补；标志性；对外辐射性强。
2.3、城市综合体一般有五种发展模式：
2.3.1、商业核心模式，如深圳华润万象城。
2.3.2、酒店核心模式，如上海商城。
2.3.3、写字楼核心模式，如深圳皇岗世纪中心。
2.3.4、住宅核心模式，如深圳星河国际。
2.3.5、均衡发展模式，如香港环贸广场。
2.4、城市综合体由于其巨大规模和复杂功能等特征，成为城市服务、信息、物资等的重要载体，对城市发展具有巨大的影响和价值，大致有以下五点：
2.4.1、城市空间价值：丰富城市空间，引申延展并接纳更多的城市职能。
2.4.2、城市经济价值：提供就业，增加税收，促进城市化进程，带来巨大的经济价值。
2.4.3、城市文化价值：有利于打造城市品牌、标榜城市精神的符号象征，是城市文化和灵魂的标志。
2.4.4、城市复合效应：是区域社会、经济、文化娱乐中心，辐射作用强，升值潜力大。
3、商业综合体成功之道分析
运营者的考虑是必须具备有足够的人流，合理的动线设计，业态分布合理，有价值的人流，直接产生更多的经营效益，消费需求有漂亮的购物环境，物超所值的服务。而投资者的考虑，首先是资金流、租金、售价，其次是投资回报（想要达到8%~10%回报）。同时还要考虑获得地方政府的资源、资金的支持以及成熟的商业运营商，这样才能达到事半功倍的效果。优质商业地产运营模式是资源整合（资源无限放大溢出）订单商业（项目动工前与商户签订合同和招商合同签订）+低价拿地（动用有效的政府资源）+全产业链扩张（利用自身的商业资源）。
3.1、设计体系的整合
因规划的前瞻性、统筹性不足和缺乏人文关怀等问题，导致实际设计过程中出现了诸多问题，因此应该完善设计体系，通过规划与设计的整合使二者有机衔接．总体规划是控制、引导设计的重要因素．规划管理部门将规划原则、概念、控制要求等层层分解、落实到具体的项目设计上，以实现规划的目标，这是一个相当复杂的规划设计过程．简而言之，设计是面向实施的“设计”，是开发的行为；而规划是面向设计的“设计”，是控制的行为，两者本身存在着内在联系．对于城市综合体空间的开发建设，因地下空间资源本身不可逆的特点，必须从前期决策到整体规划、再到项目的具体方案，每一步设计都要用可持续发展的眼光做详细的分析论证，减少盲目性，加强前瞻性．日本东京六本木新城项目通过整体规划设计，定位为集高端住宅、高端写字楼、大型商业中心、凯悦酒店、电视广播中心、影院于一体的城市综合体．由于按照整体规划统一设计，各功能之间有很强的互补性和联动性，使得居住、购物、办公都极其便利，形成最具活力的复合功能城市街区．此外，该项目在设计过程中还体现了对人文的关怀，考虑融入文化、生活和休闲娱乐等建筑元素，使其成为东京具有文化品位的城市综合体，知名的城市购物中心和旅游中心．归根结底，其成功正是得益于其科学地整体统筹规划，注重“自上而下”的整体性与协调性，体现了以人为本的设计理念，做到了规划与设计的整合。
3.2、商业综合体经济性分析
城市商业综合体是一种以利益为主的经济价值体系，整体设计过程中，特别是交通空间设计时需对其经济适用性进行考虑。交通空间是城市综合体的辅助空间，虽其不具备盈利，但是其对商业建筑经营和利润有间接的影响。确保每个商铺都能拥有最大的临客流界面，或独特的空间，以吸引更多的客流。综合体建筑在整体形象上强调可识别性，在局部设计上则讲究横、竖线条的立面设计，对跟人发生亲密接触的元素如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，追求精细的细节设计。如商业综合体的主广场可以设计标志性的演艺中心为背景，将综合体外的人流有效引入综合体内部。综合体内部步行街的次广场要与地下出入口相连，并通过精心设计的铺地、小品、绿化，增加两侧商业店铺的活力。设计过程中要根据人们的活动心态，创造极具魅力的消费氛围，如过街桥、楼梯、自动扶梯、坡道的精心设计组合，形成综合体内部富有趣味的空间形态，在整个空间构成中，可以穿插设计了水池、花坛、台阶、树木、广告牌等景观要素。使商业综合体在弥漫营业气息的同时，也能达到经济适用的目的。
3.3、商业综合体商业销售阶段
第一，销售处设计：分为规划沙盘和本项目实际运营商业沙盘。第二，销售团队组建，销售团队最好是男性，尽量选择有财务专业或商业营销。第三，销售策略：商业销售时间选择最好在项目开业前一个月；集中签约仪式在后一周，商铺阶级开盘（租售留比、可售性：隔铺销售价格，价值不一样）；销售、招商要合作，销售速度1拖2带3，1~2楼连售、分售，面积宽、进深越浅越好卖；商业铺面进深是面宽的1:2和1:3的比例，餐饮进深13~15米为宜；价格策略，分为自己持有和销售。
4、结语
城市商业建筑综合体作为城市的重要载体之一，其已具有广泛的城市含义。在组织其外部形态，考虑其组合方式美观的同时，一方面要考虑到对周边城市环境的影响，尽量做到与周边环境的和谐，提高区域竞争力；另一方面要考虑其巨大的体态，尽量做到化整为零，在人们的视觉上弱化其体形，或者以细部优化分散人们的注意力。
参考文献
[1]郭雷.城市商业综合体交通空间设计研究[D].合肥工业大学,2012.
