不动产财富管理

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不动产财富管理范文第1篇

1、不动产证是指国土资源部制定的不动产登记簿证，于2015年3月1日起正式施行，国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。

2、便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束对不动产登记管理的混乱状况；

3、便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益；

4、便于维护社会公平，促进物尽其用，定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足，将会给老百姓带来一份实实在在的实惠。

（来源：文章屋网 ）

不动产财富管理范文第2篇

关键词：家族信托；不动产；信托登记

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.02.067

1 中国式家族信托的法律困境

与我国国家税收改革不断深化相对应，未来我国房产税、遗产税或将不断出台，家庭信托产品将越来越多的高净值人的尊敬和信任。根据市场的需求分析和家族信托内含的功能作用，未来我国信托市场的发展前景辽阔。但处于现阶段的家庭信托，也存在着巨大的隐患。信托行业和其他的金融业一样，都必须要在合理、规范、健全的法律环境之下才能有序发展。

1.1 信托财产所有权归属不明

信托财产的独立性设计赋予家族信托在面临企业破产、债务追偿、夫妻离婚、遗产继承等风险时，起到有效隔离保护和资产保障功能。在我国，真正决定信托财产有无独立性的是信托财产所有权真正归属于哪一方。《信托法》第2条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人。”立法中用“委托给”代替了国外信托法中定义的“转让”，两者区别的关键在于信托财产所有权的转移。一种观点以周小明博士为代表，主张所有权归受托人所有，持有另一种观点的张淳教授则认为信托财产应该归委托人所有。

考察立法者制定本法的意图和原因，了解到立法者有意模糊财产权的转移。信托制度源于英美法系的国家，其双重所有权的特点有效解决所有权归属问题，而当信托制度移植中国时，由于严格遵循一物一权、所有权绝对原则，同一物上不可能融合两个所有权，立法者索性规避这个敏感问题，使用“委托给”的字眼，信托财产所有权是否发生转移，不得而知。财产所有权归属不明意味着信托财产独立性难以保障，由此将引发一系列的法律问题。

1.2 家族信托登记的缺位

无论从理论上探讨还是实务界分析来看，我国尚未建立起信托登记制度。《信托法》第十条，明确我国实行财产转移登记制度和信托登记制度，但无具体条文明确信托登记的具体内容和详细规则，因此我们不能从笼统的条文上得出中国已经建立起信托登记制度的结论。基于信托登记制度的缺位，目前家族信托主要还是以资金为主，涉及非资金家族信托的占少数，主要原因在于信托登记是财产信托生效的前提条件，以现金作为信托财产的交付无需办理登记即可成立有效信托，而股权、房地产等非现金财产需要办理信托登记手续才产生信托效力。信托公司开展股权家族信托或不动产家族信托将面临无效信托的法律风险，这也将导致在我国信托制度发展受限，不能像国外一样有健全的法律制度予以保障。

缺乏信托登记制度，一方面，导致需要登记的非货币性资产只能通过贸易、资金转移财产转移过程的销售过程，产生很高的税收成本。另一方面，信托财产如果过于单一，以非现金财产管理为主导的家族信托难以真正回归本色，无法区别于一般类型的信托，更难以满足广大客户的多样化需求。

1.3 理论上双重征税，实践中无人纳税

在实践中，在没有信托财产在转移过程中税务负担的具体规定时，适用一般纳税准则，将信托财产转移行为界定为第三方交易过户，导致的后果是重复纳税。

2 不动产家族信托的尴尬处境

近日，中信银行联合中信信托，成功与财富客户签署业界领先的家族信托产品。与常见的长期资金管理型家族信托所不同的是，此次推出的首单家族信托产品辐射的对象除了现金，还可承接客户包括股权、不动产等非现金类资产，信托财产的多样化满足了一大批以非现金资产为主的客户需求，但同时对于非现金资产的管理也对受托人提出更高的要求。

中信信托联合中信银行签约的家族信托产品曾被媒体报道中国打破现金为主的财产种类，开始首单不动产家族信托的尝试，实际上所谓的不动产家族信托无非只是先以现金设立信托，然后再使用该现金置换委托人名下的不动产，究其本质也属于资金信托的范畴，算不上纯粹意义上的不动产家族信托。

目前不动产家族信托在国内面临的最大尴尬是信托登记制度的缺失。《信托法》第10条规定：设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。我国《物权法》属于此类法律，其中强制性规定不动产必须统一办理变更登记，并采取登记生效主义，这是物权变动的效力。如果以不硬作为信托财产，则需要办理信托登记才发生信托效力，即我国采取信托登记生效主义。但由于信托登记制度的缺失，我国法律未明确规定信托登记的登记机关和操作规程，导致在现实中此类不动产无法设立信托，这是目前我国家族信托发展的最大障碍。

2006年6月，国内首家信托登记中心――上海信托登记中心就在浦东新区设立了。从登记的基本内容来分，信托登记可分为三类，即信托产品登记、信托文件登记和信托财产登记。但登记中心在性质上只限于地方机构，未涵盖全国所有信托公司，而且办理信托登记属于自愿行为，不做强制性规定，上海信托登记中心从目前看来只是自贸区的信托登记试点，仍未建设成全国性的信托登记中心。2015年施行的《不动产登记暂行条例》，也没有规定信托登记，从信托法颁布至今已近15年，信托登记的立法和实践至今仍是一片空白。

3 不动产家族信托本土化的法律构建

3.1 明确信托财产的独立性

我国立法者使用“委托给”而有意规避信托财产所有权归属问题，是出于我国一物一权原则下的无奈之举，如今要理解信托财产的本质属性，应对信托财产的所有权归属做出科学界定，这也是确保信托财产独立性的前提要素。

笔者认为明确规定信托财产归属于受托人所有，不仅是必要的而且切实可行。我们应摆脱传统民法体系中所有权不可分离的固有观念，用一种灵活的眼光看待信托，由受托人以所有人的名义占有、使用、处分信托财产，由受益人享有对信托财产的收益权。一旦享有信托财产的所有权，受托人以自己的名义管理、执行信托事宜就有了法律依据，当然受托人对信托财产的处理应受到一定限制，受托人应按照信托文件的要求享有权利承担义务，不可将信托财产视为自有财产随意挥霍。明确信托财产的独立性，首先应厘清信托财产的所有权归属问题，将信托财产所有权归属于受托人名下，不仅有效发挥受托人的积极性，而且实现信托财产独立性和风险隔离的优势。

3.2 建立信托登记制度

我国信托行业发展的困境和瓶颈主要在于一直以来信托登记制度的缺失，建立全国统一的信托登记制度，对构建信托发展的基础性平台、保护三方当事人的合法权益、满足客户家族信托财产种类多样化需求等具有重大意义。

建立完善的信托登记制度应明确以下几点：

3.2.1 信托登记的对象

笔者认为，出于对信托财产独立性和风险隔离的目的，保护受益人的受益权，避免受托人对信托财产的破坏，我国构建的信托登记制度应是对信托财产的权属和性质进行登记。

3.2.2 信托登记的机关

目前我国已经成立一家上海信托登记中心，但仍处于试点阶段，且在实践中是否认可登记中心的登记效力存在质疑，还应考虑信托登记与权属登记的对接关系。我国应尽早建立信托登记制度，但是否有必要建立统一的信托登记机构还处于争议中。从我国目前的立法现状来看，权属登记部门根据财产属性的不同由不同部门分别管理，若在此基础上再建立统一的信托登记机构，当事人在设立信托后，应先办理权属登记，再到信托登记机构办理信托登记，不免环节过于复杂效率不高，且权属登记与信托登记难以实现所有权归属的一致性。综上分析，结合我国目前的现状和国情发展，从效率和资源配置的角度出发，最适宜的做法就是将权属登记部门与信托登记部门两者合二为一，权属登记部门再多一项职能――信托登记。

3.2.3 信托登记的效力

我国《信托法》规定设立信托后应当办理信托登记，未按照规定办理信托登记，不产生信托效力，即我国目前实行强制信托登记。但并不是所有信托都应办理登记，根据信托财产的不同种类，只对那些财产转移需要办理登记的财产种类必须办理信托登记，并且实行登记生效主义。

3.3 完善信托税收制度

家族信托不同于传统信托的主要优势在于税务筹划，实现合法避税。在信托税收筹划过程中，首先需要明确信托登记制度实质上是属于财产的非交易过户，以所有权转移的形式实现信托财产的有效隔离，在税收方面既要避免双重征税对纳税人造成严重的税收负担，又要防止税收流失、影响国家税收安排。

首先，在信托财产交付前端的所有权转移不同于一般的交易行为，因为财产转移是为了设立家族信托，所以，不应当征收任何税收；其次，在受托人管理处分信托财产的运营阶段，信托财产在本金的基础上有所增值和收益，对于增值收益部分理应按照税收的一般法律规定进行征收；最后阶段是信托财产的发配端，是否应该征税以及有无造成重复征税的可能，应当分情况讨论。若受益人为委托人自己，则不再征收；若受益人为委托人子女，这种情况在家族信托中最为多见，在未推出遗产税的情况下一般不对收益部分征税；若受益人为他人，则对收益部分征税不产生重复征税的问题。

3.4 不动产家族信托：曲折中寻找希望

在中国，高净值人群中的财富种类普遍以不动产居多，不动产家族信托所面临的法律风险和尴尬处境也是我们亟需要解决的问题所在。

除了建立信托登记制度及完善相关税收配套设计，不动产所有权的转移不应视为交易，故而在交付前端不用征收税费。一方面是这是符合信托法的有关规定，普遍使用于不动产、股权等非现金资产，另一方面也是出于鼓励不动产家族信托业务的顺利开展，不给委托人太大的税负压力。

此外，目前的以现金方式为内容的家族信托和不动产家族信托相比较，在操作框架上可以说一脉相承，但是由于不动产的经营管理和维护修缮远较单纯现金方式繁杂，因此对于不动产信托相关的信托契约及交易架构必然要求更具前瞻性的设计和考量，这也是信托法学者需要研究的方向。

参考文献

[1]汤淑梅.“信托登记制度的构建”[J].法学杂志，2008，（06）.

[2]王舒.“论信托财产独立性――兼析《信托法》第16条”[J].中国地质大学学报，2002，（03）.

不动产财富管理范文第3篇

1国外和我国港台地区估价立法概况

1.1没有一部统一的估价法律

美国、英国、日本等发达国家以及我国香港、台湾地区，目前还没有一部统一的覆盖各种估价专业的估价法律。

德国在联邦层面上，于1991年颁布了一部名称为《评估法》（Bewertungsgesetz，缩写为BewG）的法律。这个法律的名称很容易让人误解，以为是一部适用于所有估价专业和估价目的的法律，而事实上它是一部针对房地产课税估价的法律。

1.2有专门的房地产估价法律

对于房地产估价，日本、德国、荷兰、澳大利亚、南非、韩国和我国台湾地区等，有专门的法律。例如，日本将房地产估价称为不动产鉴定评价，于1963颁布了《不动产鉴定评价法》，此外还有《不动产鉴定评价法施行令》、《不动产鉴定评价施行规则》、《不动产鉴定评价基准》。德国颁布了《房地产交易价值估价基本原则条例》（Wertermittlungsverordnung）。荷兰颁布了《荷兰房地产估价法》（DutchRealEstateValuationLaw）。澳大利亚1960年颁布了《土地估价法》（ValuationofLandAct1960）。南非2000年颁布了《房地产估价师职业法》（PropertyValuersProfessionAct2000）。我国台湾地区2000年颁布了《不动产估价师法》，2001年颁布了与之相配套的《不动产估价师法施行细则》及《不动产估价技术规则》。

除了上述专门的房地产估价法律，在国外综合性的法律中也有一些对房地产估价作了规定，例如，英国的《业主和承租人法》（LandlordandTenantAct）、《城乡规划法》（TownandCountryPlanningAct），德国的《建设法典》（Baugesetzbuch，缩写为BauGB）、《评估法》、《土地购置税法》、《土地税法》、《继承税与捐赠税法》等。

1.3房地产估价法律的主要内容

日本的《不动产鉴定评价法》共有6章，分别是总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则。“总则”一章主要规定了不动产鉴定评价的目的，以及不动产鉴定评价、不动产鉴定业、不动产鉴定评价业者的定义。“不动产鉴定士及不动产鉴定士补”一章分为考试和登记两部分。考试部分规定欲担任不动产鉴定士者，应参加考试，考试共分3次。登记部分规定有不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者，应向国土厅登记才能正式取得资格。“不动产鉴定业”一章规定欲经营不动产鉴定业者应向国土厅或者都道府县登记。登记的有效期间为3年，期满后如欲继续营业则需要重新登记。不动产鉴定业者如果其本身不是不动产鉴定士，则必须在其事务所聘请1人以上专任不动产鉴定士。不具备不动产鉴定士或不动产鉴定士补资格者，不得从事不动产鉴定评价行为。“监督”一章规定了行政监督的具体内容。“杂则”一章主要规定为举办不动产鉴定士考试，设置考试委员会。“罚则”一章规定对不动产鉴定士或不动产鉴定业者的不当行为，给予各种不同程度的拘役或罚款。

德国的《房地产交易价值估价基本原则条例》对房地产估价的有关概念、估价方法选用、估价所需参数的推导、具体的估价方法等作了明确规定。特别是德国的《建设法典》，它是关于建设方面最高层次的法律。依据该法典，德国在市和县的范围内建立了估价委员会，由它授权搜集、土地价格数据并且承担公共的土地估价。《建设法典》还规定，由估价委员会负责收集交易案例。

我国台湾地区的《不动产估价师法》分为总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩、附则6章，共46条。其主要内容如下：

1.不动产估价师资格只有经考试及格才能取得。如该法第1条规定：“经不动产估价师考试及格，并依本法领有不动产估价师证书者，得充任不动产估价师。”

2.不动产估价师执业还需具有二年以上的估价经验，并应设立事务所。如该法第5条规定：“领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者，得申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。”第9条规定：“不动产估价师开业，应设立不动产估价师事务所执行业务，或由二个以上估价师组织联合事务所，共同执行业务。”

3.违反有关规定使委托人或者利害关系人受到损害的，应当赔偿。如该法第16条规定：“不动产估价师受委托办理各项业务，应遵守诚实信用之原则，不得有不正当行为及违反或废弛其业务上应尽之义务。不动产估价师违反前项规定，致委托人或利害关系人受有损害者，应负损害赔偿责任。”

4.不动产估价师必须加入估价行业组织，实行当然会员制。如该法第22条规定：“不动产估价师领得开业证书后，非加入该管直辖市或县（市）不动产估价师公会，不得执行业务。不动产估价师公会对具有资格之不动产估价师之申请入会，不得拒绝。”

5.外国人取得不动产估价师资格也必须经不动产估价师考试及格，其执行不动产估价师业务应经中央主管机关许可，并遵守一切法令及不动产估价师公会章程，所为的文件、图说应是中文。

该法还规定，不动产估价师设立事务所以一处为限，不得设立分事务所；受委托办理业务应与委托人于事前订立书面契约；不得允诺他人以其名义执行业务；对于因业务知悉的秘密，除主管机关检查其业务的需要或经委托人的同意外，不得泄漏；对于委托估价案件的委托书及估价工作记录数据应至少保存15年；开业证书的有效期限为4年，期满前应完成专业训练36个小时以上或与专业训练相当的证明文件，向直辖？？或县（？？）政府办理换证。

2国外和我国港台地区估价行业管理体制

2.1估价专业划分

目前，国外和我国香港、台湾地区都没有可以从事所有估价专业的估价师，估价专家普遍认为这是难以做到的。许多国家和地区除房地产估价师外，甚至没有其他专业的估价师，即使有，人数也很少。究其原因，一是需要专业估价服务的资产必须同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，因此许多资产并不需要专业估价服务。二是房地产“量大面广”，一个国家的财富中房地产占大部分，一般为50%-70%，其他资产的数量相对较少。三是其他资产通常是在交易的情况下才需要估价；而房地产，除了交易需要估价，抵押、课税、征收征用、保险等活动也需要估价。

英国对估价专业的划分主要是：房地产、机器设备、矿物、艺术品和古董，其中房地产是最大的专业门类，其他都较小。在英国，估价一般是指房地产估价。社会普遍认可的估价师是“皇家特许测量师学会”（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，简称RICS）的产业测量师（即房地产估价师）。

日本不存在可以评估所有专业的估价师，房地产、珠宝、文物都有不同的专业鉴定人员。

我国香港地区目前只有香港测量师学会授予的“产业测量师”（相当于内地的房地产估价师），没有其他估价专业资格。香港上市公司的房地产市值估价，也是由产业测量师来完成的。2004年，按照中央政府与香港特别行政区政府签署的“内地与香港更紧密经贸关系安排（CEPA）”，内地房地产估价师与香港产业测量师实现了资格互认，111名内地房地产估价师取得了香港测量师资格，包括香港行政会议召集人梁振英先生在内的97名香港产业测量师取得了内地房地产估价师资格。

2.2估价人员资格

鉴于房地产估价的特殊性，国外和我国港台地区对于房地产估价人员，均有资格认证，实行牌照管理方式，其性质和形式有两种：一是政府发牌，以政府监管为主；二是成为行业组织会员，以行业自律管理为主。对于其他估价专业人员，基本上没有政府发牌的，主要是成为行业组织会员；有些甚至没有行业组织，从而也就无资格认证可言。例如，香港除了香港测量师学会的“产业测量师”（即房地产估价师）之外，没有其他估价师名称。

美国在1989年以前，主要是由行业组织对房地产估价人员进行监管。1989年之后，因房地产泡沫的出现，带来巨大的金融风险，各州政府认识到房地产估价在社会经济中的重要性，特别是直接涉及到金融安全和社会稳定，开始对房地产估价人员实行政府牌照管理。而对其他估价人员至今尚未实行政府牌照管理。

日本估价行业中只有不动产鉴定士（相当于我们的房地产估价师）是国家法律认可的执业资格，在社会上享有很高的声誉，与律师、公认会计师被认为是三大执业资格。日本政府下设一个专门机构负责不动产鉴定士的考试工作。要取得不动产鉴定士资格必须通过三次考试。三次考试均通过者才可以称为不动产鉴定士，只通过第二次考试者称为不动产鉴定士补。目前，日本全国具有不动产鉴定士资格者有8000多人，其中6000多人专业从事不动产估价活动。而从事动产估价的专业人才，政府机构不进行考试认可，由相关行业组织进行认定，甚至不需要任何组织认定，任何人都可以进行除房地产估价以外的估价活动。

英国是由“皇家特许测量师学会”负责估价人员的资格认证。其估价学部（ValuationFaculty）负责房地产估价人员的资格认证，机器与工商资产学部（MachineryandBusinessAssetsFaculty）负责机器设备估价人员的资格认证，矿物与废物处理学部（MineralsandWasteManagementFaculty）负责矿物估价人员的资格认证，艺术品与古董学部（ArtsandAntiquesFaculty）负责艺术品和古董估价人员的资格认证。英国没有法规规定只有“皇家特许测量师学会”认证的估价人员才可以从事估价工作。但社会上的惯例是只有“皇家特许测量师学会”认证的估价人员才能获得工商团体、银行和金融机构、政府及其他国际机构的认可。

2.3估价行业组织设立

美国、英国、新加坡等许多国家和我国香港、台湾地区，都有估价、特别是房地产估价行业组织，而且一些国家和地区同时存在着多个估价行业组织。最典型的是美国，它有“估价学会”（AppraisalInstitute）、“美国估价师协会”（AmericanSocietyofAppraisers，简称ASA）、“全国资深估价师协会”（NationalAssociationofMasterAppraisers，简称NAIOP）、“全国房地产估价师协会”（NationalSocietyofRealEstateAppraisers，简称NSREA）、“全国独立收费估价师协会”（NationalAssociationofIndependentFeeAppraisers，简称NAIFA）。上述估价行业组织，除ASA是包括较广范围估价领域的估价专业组织外，其余均是房地产估价专业组织。其中，美国“估价学会”是1991年由美国房地产估价师学会（AmericanInstituteofRealEstateAppraisers）（1932年成立）与房地产估价师协会（SocietyofRealEstateAppraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美国最有影响和最大的估价行业组织，现有会员1.8万余人（与此相对照，ASA共有会员6千余人）。在美国持有房地产估价执照的人员超过10万人，只有这些人当中的优秀人才，再经过考核后才可以加入“估价学会”。

英国目前有“皇家特许测量师学会”。过去，英国有多个估价行业组织，由于“皇家特许测量师学会”的房地产估价专业在社会上的影响力不断扩大，一些规模较小的估价专业组织主动加入或并入“皇家特许测量师学会”，从而“皇家特许测量师学会”成为了英国目前规模最大、最有影响力的行业组织。

另外，新加坡有“新加坡测量师和估价师学会”（SingaporeInstituteofsurveyors&valuers，简称SISV），我国香港地区有“香港测量师学会”（HongKongInstituteofSurveyors，简称HKIS），我国台湾地区有“不动产估价师公会全国联合会”、“不动产估价学会”、“土地估价学会”。

目前，估价方面的国际组织有多个，包括：国际测量师联合会（InternationalFederationofSurveyors，简称FIG，于1878年在法国巴黎成立）、国际估价标准委员会（InternationalValuationStandardsCommittee，简称IVSC）、世界估价组织联合会（WorldAssociationofValuationOrganizations，简称WAVO）。

3借鉴发达国家和地区的做法搞好我国估价立法工作

3.1应当重视房地产估价立法

国外和港台地区虽然没有覆盖各种估价专业的法律，但是基于房地产及其估价的重要性、特殊性和专业性，许多国家和地区非常重视房地产估价立法工作，专门制定了房地产估价的法律。目前我们尚无专门的房地产估价法律，主要是在《城市房地产管理法》中规定“国家实行房地产价格评估制度”（第33条），“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”（第58条）。因此，建议借鉴市场经济发达、成熟国家和地区的经验，重视、加快我国房地产估价立法工作，如制定《房地产估价法》或者《房地产估价师法》。

3.2不同估价专业人员资格可以采取不同的方式取得

对于不同估价专业人员资格，应当区别不同情况采取行政许可和行业组织会员注册的管理制度，而不是“一刀切”。鉴于美国、日本和我国台湾地区等许多国家和地区，对于房地产估价人员实行的是类似于我们行政许可的牌照管理制度，我们现行的房地产估价师执业资格考试和注册的行政许可制度是符合国际惯例的，应当继续实行。

3.3估价行业组织的发展应当遵循市场经济规律

目前我国并存着多个估价行业组织，这种状况有其历史原因和客观需要，一些市场经济国家如美国的情况也如此，而且主要是房地产估价行业组织。因此，我国目前估价行业组织并存的状况宜维持，不宜采取行政手段强制干预它们的拆分或合并。至于各估价行业组织的未来发展状况，应当遵循市场经济规律，靠各个估价行业组织自身的服务和影响力生存。对于各个估价专业目前面临的共同性问题，可以由各个估价行业组织间的相互沟通、协商来解决。

3.4尊重客观规律，走专业化发展道路，切实解决实际问题

不动产财富管理范文第4篇

摘 要 随着我国社会主义市场经济的进一步繁荣和发展。近几年房地产市场呈现火爆场面，房价持续快速走高。给普通民众的生活带来诸多影响，政府基于国计民生的考虑，采取了各种措施对房地产市场予以调控，有关征收物业税的问题也开始进入人们的视野，就物业税的经济法层面的价值作相关分析。

关键词 物业税 社会本位 价值

一、物业税概述

一般意义上的物业税主要是指土地、房屋等不动产所有者或承租人对其所有或使用的该不动产按期缴付一定税额的税种，其税额额度随不动产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中。物业税已经成为重要的税种之一，其在这些国家实行的过程中体现了以下特征：

（1）坚持“宽税基、简税种、低税率”的原则。

（2）根据不动产使用性质的不同确定不同的税率。

（3）征税范围既包括城镇，也包括农村，公共、宗教、慈善等机构的不动产在免征范围内，这一点更注重不动产范围的界定，即城镇和农村的不动产均在征收范围内，以及征收上的地域差异，使其征收规则与实际情况结合更紧。

（4）物业税在财税划分体制中属于地方税种，是地方财政收入的来源。针对目前中央地方财权事权的划分情况，把物业税纳入地方税种范围是十分必要的。

（5）各国都建立了完善的房地产登记和评估制度与之相配套。

二、经济法的社会本位属性

法的各个部门在处理社会整体和个体的关系方面，有不同的主旨和调整方式，对国家和非公共组织、个人的保护和制约也有不同的侧重，从而区分出不同的法律调整模式。相对行政法的权力本位和民法个人权利本位，经济法以社会整体利益为最高准则。

经济法作为调整经济管理关系、维护公平竞争关系、组织管理性的流转和协作关系的法律规范的总和，其本质上是体现社会本位的。事实上，社会利益独立于国家利益和个人利益的存在是经济法产生的根本原因，也是其得以存在的完全而充分的理由，正是基于此，经济法在调整上述三种经济关系的过程中，始终立足于社会整体，强调国家对经济的干预与市场机制的有机结合，保持干预的适度性，追求社会公共利益的最大化，以保证社会经济的良性运行，这也就是经济法的社会本位的主要内容。

税收体制作为经济法律制度的重要组成部分，也理所当然的具有社会本位的特质。国家在制定相关税收制度和政策时，必须依法合理的行使权力，对社会负责，不能够只求扩大税收收入，设定不合理的税种税率；企业和个人等经济主体也要在法律的框架内行使权利，不得片面强调自身的财产利益，置社会利益于不顾，以行使权利为借口对抗行政干预而损害他人乃至社会整体利益；社会中间层主题则要独立于前二者，为政府干预市场和市场主体交易活动服务。在整个经济环境中。任何主体的活动都是依照经济法的规定，以社会整体利益为基准的。

三、物业税的经济法价值

（1）从消费环节抑制需求，打击“炒楼”、“圈地”等投机行为。现行房地产税费制度，无论在税种、税率设置、计税依据方面，还是在税收征收成本和奉行成本方面。都不能很好的限制房地产产业的投机行为，导致了政府宏观调控的缺位。而物业税的开征会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并能够在一定程度上抑制房地产投资和投机需求，从而在消费环节减少房屋的需求量，对房价起到一定的引导作用，使社会大部分个体从中受益。

（2）有利于确立一个稳定的地方财政收入来源。根据世界各国的实践，物业税均被归为地方税，再加上我国目前的税收状况呈现出。中央富地方穷”的局面，所以我们有充分的理由将物业税所得“分地方一杯羹”，甚至可以将物业税作为地方的主体税种，以持续和稳定的水源保证地方财政税收收入的增长，改变现阶段地方政府卖地筹钱的根本动因，协调中央和地方财权、事权分配的平衡。这种平衡使地方有足够的资金支持区域性公共产品的供给，而中央政府也能够提供足够的全国性公共产品，最终达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求，促进社会整体利益的实现。

（3）有利于缩小贫富差距。按照西方税收理论，物业税是否具有收入与财譬分配功能取决于对其税负归宿的分析，如果税负归宿相对于财富分布具有累进性，那么它就具有调节收入与财富分配、缩小贫富差距的作用，反之则否。结合我国开征物业税的实际，本文倾向于不动产税具有累迸性的观点，主要原因在于，我国的物业税很有可能采取使用性质不同、省区不同，则税率不同的征收方式。

总的来讲，物业税的征收可以从开发商、消费者、投资者、政府等各个市场管理和活动主体的层面，对其行为进行间接或直接的规制，使“有形的手”在不动产领域充分发挥其调控作用，给初涉市场的房地产产业一剂高效的镇定剂，解决目前市场出现的盲目投资、滥占农地等短视行为引发的一系列环境社会问题。更重要的是，物业税的征收在完善我国税制的同时，给社会法制进程的深化和公共利益保障制度的建设提供了一条进路，是国家公共产品的供给更加趋于符合社会的需求，经济法的价值得到更好的实现。

参考文献：

[1]吕忠梅,陈虹.经济法原论.北京:法律出版社.2007.

不动产财富管理范文第5篇

    关键词：有体物；有形物；无形物；虚拟财产；动产；不动产

    物权的客体为物，此乃采用物权概念的大陆法系国家和地区的普遍看法。然而，在考虑物权变动的规则以及物权公示的方式选择时，“物”本身的理论问题又常常困扰着学者和立法专家。因此，在我国《物权法》正在起草之际，笔者拟对此陈一己之见，以期有益于我国物权法的理论与实践。

    一、物是否仅指有体物以及有体物如何界定

    民法上的物，从古到今都处于不断发展当中，但有体物和无体物的划分都一直是被广泛肯定的。罗马法学家盖尤士认为，有体物（nescorporales）是具有客体存在并且可以凭借人的感官而触觉的物，如土地、房屋、牛、马等；无体物（incorporales）系“法律上拟制之关系” （quaeconsistentinjure），是指没有实体，而仅由法律所拟制的物（即权利），如地役权、用益权等。〔1〕有体物仅指可以感觉的有形物。实体性即是物的要件，客体物的有体意味着有形。在罗马社会，物权标的物确实都是可感知的、可触觉的。“物，在具体的和特定的意义上（即与物权相联系），是指外部世界的某一有限部分，它在社会意识中是孤立的并被视为一个自在的经济客体。罗马法物权的标的只能是这种意义上的物，即实体的物，罗马法上也称它为‘物体’（corpus）”。〔2〕无体物有以下主要特征：第一，系抽象物，为人们主观所拟制的某种利益，因此被视为区别于有体物的无体物；第二， 以能用金钱来衡量为条件，家长权、夫权、自由权等没有财产内容所以不能视为无体物；第三，所有权虽然较主观抽象，但罗马人认为该项权利与物同在，并且是最完整的物权，应区别于其他一般财产权利。因此，所有权被划归有体物的范围。基于此，在罗马法上，物之有体即为有形，权利属于制度产物，无体物实际上是所有权之外的财产权利。可以说，由于社会生产力和人的认识能力的局限，有体物之“体”拘泥于外在之“形”。〔3〕英国法学家梅因在分析罗马法的要式移转物即土地、奴隶及负重牲畜时，猜想出该类商品最初即称为“物件”（res）或“财产”（proprietas）。〔4〕法国学者在述及权利客体时，往往将财产分为动产、不动产和知识财产，并将其统一概括到“物”的概念之中。法国《拉鲁斯大百科全书》认为，凡能构成财产的一部分并可占为己有的财富即为物。这种物既可以是有体物，即具有实体存在，可以被人们感知的物，包括一切动产与不动产；也可以是无体物，即没有实体存在，而由人们主观拟制的物，包括与物有关的各种权利（如用益权、债权）和与物无关的其他权利（如著作权、工业产权）。德国民法否认罗马法以来的物的分类方法，提出了“物必有体”的观念，在学理上，物权法中的物（德文sache），即为狭义的具体的可见物品。德国民法不仅不承认以特定财产权利为指向的无体物，而且没有像法国民法那样在客体类别中采取财产与物通用的说法。所谓“不动产”与“动产”，依德文原意只能称为“不可动之物”（unbeweglichsache）与“可动之物” （beweglichesache）。按照德国学者的解释，财产与物的意义是不能等同的。在英美法中，由于法律传统的差异，极少使用客体物的概念，而普遍采用财产的说法。当代英国学者编纂的《牛律法律大辞典》在表述权利客体的物（things）与财产（property）时，作出了实产（realproperty）或不动产与属人财产（personalproperty）或动产的相同分类，前者即是可请求返还特定物的财产，后者则是可请求给予损害赔偿的财产。这表明物与财产两者的概念、内涵是一样的。在我国的法律用语中，一般认为物是指占有一定空间，能够为人力所支配并能满足人们需要的物体。这一观点同于德国民法关于物的含义。我国民法也在不同意义上使用财产这一概念，例如，我国《民法通则》第5章第1节题为 “财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，此处的“财产”显然指的是有体物；我国《继承法》第3条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，其“财产”则泛指有体物和财产权利（无体物）。〔5〕

    由上述分析可以认为，以下三点是可以肯定的：（1）关于物的外延问题，在大陆法系国家形成了“狭义物主义”和“广义物主义”两种立法例。前者认为物即有体物，如德国民法典第90条规定：“本法所称的物仅指有体物。”后者认为物包括有体物和无体物，如法国、意大利、奥地利、荷兰等国的民法。如法国民法典第526条规定，不动产的用益权、地役权或土地使用权和旨在请求返还不动产的诉权按其所附着的客体均为不动产。意大利民法典第810条规定，所有能够成为权利客体的物品都是财产。奥地利民法第285条规定，任何在人以外的并且用做人的使用的物被称作法律意义上的财产；第292条规定，根据其性质的不同，财产可以分为有体的与无体的，动产和不动产的，消耗的与不可消耗的，可估价的与不可估价的。荷兰民法典第三编第2条规定，物是可由人力控制的有体客体。这两种学说和立法例各有利弊，以德国民法为代表的“狭义物主义”对于物权客体的范围规定得过于狭小，从而使权利上的物权不能纳入物权的范畴。而“广义物主义”将许多财产权利作为物看待，没有区分权利和权利客体，也不完全妥当。〔6〕实际上，即使是主张“物必有体”的德、日等国，亦在立法文件中有灵活规定。他们虽明文规认物仅为有体物，但在担保物权制度中则规定权利可以为其客体。日本有些学者甚至主张，通过对民法关于物的概念的扩张解释，使无体物能够被承认为所有权的客体。（2）从罗马法时代直至现代，所谓物即指有体物，物权的客体主要是有体物，但随着市场经济的发展，许多财产权利进入交易领域，从而成为他物权的客体。财富证券化、权利化的发展趋势，促使物的概念不断为财产的概念所取代，而财产的概念中既包括了物又包括了权利。正如英国学者Vinding所说，无论动产或是不动产，无论有体物还是无体物（证券），无论是所有权还是其他权利，都可以包括在这个概念之中。〔7〕其实，从西方语言中的“财产”概念分析，goods（英文）、bien（法文）、hene（意文）、bienes（西文）、bem（葡文）都同时有“好的”的意思。将作为一种主观价值评价的“好”，与“财产”相勾连，表明了某物只有在与人发生关系，并且能够为人所利用，得到积极评价时才具有“财产”的属性。西方主要语言中，表明“物”的词，除了有一组单独的指称：res（拉文）、thing（英文）、chose（法文）、cosa（意文）、cosa（西文）、coisa（葡文）之外，同时还有一组另外的词：objiectus（拉丁文），object（英文）、objet （法文）、oggetto（意文）、objto（西文）、objecto（葡文）。它们都同时具有“物”、“对象”、“客体”的内涵，同时，以 “objiect”为词根的词，在作动词使用的时候，同时还有“针对”，“反对”，“对立”的意思。这些语义上的关联，表明了“物”的概念与“客体”概念联系密切，在特定的情况下甚至可以互换。〔8〕（3）有体物为与无体物相对应的法律概念，有体物为具有一定的物质形态且能够为人们感觉到的物，无体物仅指除所有权以外的财产权利。古代罗马法的无体物，特指以有体物为对象的财产权利；而现代法国法的无体物，除上述权利外，还包括不以物为指向的知识产权。英国法上没有物的概念，不存在有体物与无体物的分类，其无形财产的归类标准，一是须为区别于实物动产的无体物，二是须为象征财产利益的抽象物。〔9〕

    如此一来，有体物即有形物的观点就应当在民法理论与民事立法中被摒弃。诚如郑玉波先生所言：“时至今日，科学发达，物之范围扩张，如自然力（水力、电力）， 亦应列入物之范畴，因而吾人对于‘有体’二字之解释，固不必再斤斤于‘有形’矣”。〔10〕在立法例上，瑞士民法、韩国民法有类似规定。德国民法虽未明确规定，但对物作了扩张解释，将自然力作为物权客体，根据其“物必有体”的原则，自然力也应视为有体物。将无外在之形的自然力归类于有体物，其理由有两点： 第一，有体物之“体”，表现为物的客观实在性。有体物独立于民事主体之外，是民事主体以外的客观事物，是不依赖于人们感觉而存在的客观实在。第二，有体物之“体”既为人所感知又能为人所控制。诸如光线、电力、热能、频道、磁场等自然力，虽不能为人们感官所感知，但可以采用现代技术手段对其进行度、量、衡。此外，自然力必须能够为人所控制，天空中无拘束存在之大气、火山口散射之热能等，由于人类不能控制，则不能视为民法上的物。因此，笔者认为传统民法上的有体物可以再细分为二类：（1）有形物；（2）无形物。传统民法所说的有体物实际就仅是有形物，无形的有体物则为现代民法的功绩。在德国1887年的一个案例中，某人因盗窃他人电被提起诉讼，法院认为，电既不是气体，也不是液体，而只是一种状态，从物理状态来看，它并不是一种物，不能作为所有权的客体。但从公平正义的观念来看，盗窃他人电力会对他人造成损害，因此也应当受到惩罚。至1901年4月9日德国专门颁布了一个法律规定，规定窃电应视为盗窃。〔11〕对于电、热、声、光以及空阳物理上表现为无形状态的物，本质上为有体财产的延伸，仍然属于有体物的范畴，因为它尽管是以一种无形的状态表现的，但它仍然是一种不依赖人们意志的客观存在，而且能够为人们所支配。实际上，许多国家民法典也明确规定电力等自然力为可以支配的物。〔12〕

    无形物除如光线、电力、热能、频道、磁场等自然力外，在现代社会还有一种十分重要的类型。即网络空间中的虚拟财产究竟是不是物？有没有真正价值？这是极值得研究的问题。按照习惯性思维和传统的财产权观点，游戏参与者在网络游戏中获得的财物、身份等完全是虚拟的，只是特定游戏中的内容信息，如同在比赛中取得的分数，本身不具有价值。但是，我们必须认识到，在网络已经广泛渗透到社会各方面的今天，人们通过网络进行商务、消费、创作等多种活动，其中产生的数据普遍被认为是有价值的，网络游戏参与者在游戏规则范围内通过特定的行为获取的虚拟财物，也当然具有价值。〔13〕更具体来说，虚拟空间中的财产如果是物，也应当属于民法上的物的范畴。其理由主要有：〔14〕第一，虚拟财产主要是游戏参与者通过个人的劳动而获得的，同时客观存在着伴随性财产投入。获得虚拟财产的最主要方式，是网络游戏的参与者在游戏中可以通过攻关和解决游戏难题的方式，不断升级虚拟角色的身份，并同时根据自己的努力而获得虚拟财物，并以此作为参与游戏的主要目的。在这一过程中，游戏参与者获得的虚拟财产，往往是通过数百小时乃至数千小时的时间和精力投入，以及个人智力投入来获取的，有的人技巧性较差的，甚至花费了数百小时而一无所得。这种长时间的游戏参与，实际上是以上网费用为代价的。因此，网络游戏参与者通过劳动和金钱投入，苦心经营而得到的虚拟财产，其价值以及重要性，绝对不亚于实体世界里的真实财产。第二，虚拟财产的获得，可以通过实际购买点数的方式获得，游戏劳动不是惟一的方式。应当认识到，计算机空间存在的虚拟财产，包括虚拟的游戏工具，并不全部属于无价格的，并不全部是当事人通过自己的游戏过程而未付对等金钱价格得来的，同时，还不可否认地存在实际购买上述虚拟财产的情况，包括以支付金钱为前提购买游戏工具的情况。网络游戏开发商提供在线的网络游戏的目的，在于获取现实的经济收益。因此，除了销售游戏产品本身以外，销售虚拟财产目前是一项重要的收入。从目前网络游戏的现状来看，销售网络游戏产品本身已经在开发商的整体收益中居于次位，而销售游戏中虚拟财产的收益所占整体收益的比例已经越来越大。网络游戏开发商的普遍的做法是，网络游戏参与者在下载游戏的客户端程序后，即可登录到运营商的服务器，用购买的点数卡换成游戏时间，方可进行游戏，而运营商以出售点数卡的收入为利润来源。同时，游戏中使用的虚拟“宝物”、“武器”、“工具”、“经验值”等，也可以直接加以购买。因此，对于这一部分通过直接购买方式获得的虚拟财产，其真实价值是不言而喻的。第三，现实存在着换算机制：虚拟财产与真实财产之间存在着市场交易。目前客观存在的现实情况是，虚拟财产和真实财产在网络上存在一整套固有的、自发的换算与交易机制。其主要形态包括离线交易和网上交易。客观地讲，网络游戏参与者群体之间目前不可否认地流行着以现实金钱来交易“网络货币”、“宝物”、“武器”等虚拟财产的机制。由此而导致玩家的虚拟财产不仅在网络游戏中具有使用价值，而且由于形成了现实需求，已经成为可以交易的一种现实化的商品。不少游戏社群网站就另辟“讨论区”让玩家自由询价交易。比如台湾游戏社群网站游戏基地的热门线上游戏讨论区中，就有“虚拟宝物参考价格”，玩家可依此买进卖出。目前，在各大拍卖网站上经常会发现网络游戏中的虚拟道具、财物等进行拍卖。〔15〕第四，虚拟财产与真实货币的固定兑换方式已经存在。伴随着网络游戏多样性的发展，虚拟财产与真实货币之间的固定转换体系逐渐开始出现。某些网络游戏已经开始尝试确立一种新的机制：游戏程序与参与者之间形成财产由虚拟向真实性之间过渡的机制。这种游戏是传统的投币参与游戏但可以获取奖励的赌博游戏的一种延续，但是其潜在的赌博因素大为下降。在中国大陆，上海威迪图像数据通信工程有限公司联合上海奕腾信息科技有限公司设立的“游戏之家”网站，游戏之家点数与实际人民币之间换算关系为1点对应1分人民币。〔16〕基于此，我国台湾地区有学者明确指出，虚拟世界与真实世界的距离越来越近，虚拟世界的交易模式也与现实社会的交易模式相当，甚至于虚拟世界的交易，不但包括“虚拟货币”，甚至于也涉及真实世界的新台币交易。〔17〕所以，笔者赞同物权的客体主要是有体物的观点，〔18〕同时认为，有体物有有形物和无形物之分，物权的次要客体为所有权之外的财产权利。二、如何区分动产和不动产在传统民法上，区分动产和不动产的标准是物是否能够移动以及移动后是否改变其性质、损害其价值。〔19〕罗马法中，动产则称为可动物，是指能够自行移动或者用外力移动而不改变其性质或价值的有体物；不动产称为不动物，是指不能自行移动也不能用外力移动，否则就会改变其性质或者减损其价值的有体物。〔20〕即以能否实现物理意义上的“移动”作为标准对物进行分类。依此标准，不动产在罗马法上可以分为三类：土地（建筑物在当时被视为土地，因而此处的土地事实上包括土地和建筑物）；动产附着于不动产而成为不动产；因标的的性质而成为不动产的他物权。在罗马人的头脑中存在这样一种常识性的认识，土地、房屋等物对人很重要，于是就有了把这些物集中起来加以管理和保护的必要，而这些物又都具有不能移动这一个统一的物理特性，且此标准能为具有一般理智之人所掌握，在实务中简便易行。法国民法继承了罗马法关于物的这种划分方法。《法国民法典》对于动产和不动产的确定方法作了明确的表述：第527条规定， “财产之为动产，或按其性质，或按法律的规定”；第517条规定，“财产之为不动产，或依其性质，或按其用途，或按其所附着的客体”。在德国民法中，“动产和不动产的划分对整个《德国民法典》，尤其是对德国民法物权体系有着根本性的意义”。〔21〕该法典整个物权编完全建立在对不动产和动产的区别对待上面，不动产和动产的法律规范也有着明显的区分。〔22〕

    在法国，不动产和动产的分类始自13世纪。不动产的特点即在于其不可移动性，这一概念借用了罗马法的基本观念，同时又保留了日耳曼法分类的某些特点，形成了双重影响，从而也导致了某些含混之处的出现。“除某些例外的情形，《法国民法典》对动产与不动产的分类标准基本上是物理性的。”〔23〕但“某些例外情形”是指什么呢？“除物理标准外，动产与不动产的分类的基本思想是：不动产是贵重的长期存在的和能够产生收益的财产；动产则是具有较低的价值且不能长久存在的财产。动产的这种属性通过下列格言予以表述：动产的价值是脆弱的 （resmobilisresvilis）。〔24〕由此可知，法国民法在将财产进行分类时，除物理标准之外，又融入了价值标准。实际上，法国对动产和不动产区分的物理标准，包括纯粹的物理标准和不完全的物理标准。依纯粹的物理标准，土地及其附着物为不动产，亦即不动产包括土地及其一切定着于土地的建筑物、植物等或”渗入“的物；〔25〕动产则为可以自行移动或被移动的财产。〔26〕不完全的物理标准即是对纯粹物理标准进行修正，基于财产的用途，法律有时赋予其与其物理属性不同的法律属性。主要有三种情形：一是依照财产在未来的状态，”提前“赋予不动产以动产的法律地位，即所谓”预置动产“；二是在动产因”附属“于不动产而与不动产居于”同一体系“时，依财产”现在“的用途，将动产称为”不动产附着物“；三是当财产的用途发生变化从而导致动产代替不动产时，让动产在某些情况下发生原不动产的同样效果。〔27〕法国民法典给不动产定义采取了所谓”纯粹的物理标准“，但不动产的法律体系却建立于不动产是一些重要价值的财产的思想基础上，这一方面表现在不动产在确定方法上有极强的物理性，另一方面，为了强调不动产的重要性，将之限于一些价值极大的财产，对不动产的确定标准因之不能不有所改变。这种改变具有对应性：根据纯粹的物理标准，一些财产因附着于土地本应成为不动产，但因其价值不太大，却被归入动产行列； 同理，一些财产并未附着于土地本应归入动产范围，但却被视为不动产。