商业不动产资产管理

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商业不动产资产管理范文第1篇

关键词：不动产管理 课程内容 教学方法与手段 创新培养模式

中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不动产管理是一门新兴的、应用性较强的专业课程，它坚持理论联系实际，把不动产管理的基本原理与我国不动产管理领域改革发展的实践密切结合起来，为学生分析不动产问题提供系统的理论知识和科学方法，提高学生在正确理论指导下研究解决实际问题的能力和方法，是自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理、不动产经营等专业的专业基础课和主要特色课程。

近年来，随着经济社会的迅速发展，特别是市场经济对权属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，我国现行不动产管理制度产生了越来越多的弊端，难以适应经济社会发展的需要，引起了相关部门的高度重视。十八届三中全会提出转变政府职能必须深化机构改革，这在一定程度上也推动了国家层面建立不动产登记局的进程。2013年11月20日总理主持召开国务院常务会议，要求将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。会议明确一是由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息依法依规互通共享。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益[1]。

我国不动产管理出现目前这种局面，也与现行专业设置有一定的关系，长期以来，忽视不动产管理方面的教学和研究，专业设置中没有不动产管理专业。根据调查了解，华南地区只有广州大学地理科学学院“资源环境与城乡规划管理”专业设置了不动产管理方向，开设了不动产管理及相关课程培养不动产管理专业型人才，目前已经培养六届毕业生毕业。社会对掌握不动产管理学基础知识和能力的复合型人才越来越紧俏，迫切需要能够灵活运用所学不动产管理理论和相关法律法规解决实践中出现的不动产市场、不动产经营和不动产管理等问题。要求不动产管理教学承担增强学生的理论知识水平，锻炼学生分析和解决问题的技能，树立可持续发展理念的教学任务，达到为社会长期输送不动产管理高级复合人才的教学目标。目前全国尚未编写统一的不动产管理教材，各高校往往结合自己的区位优势编写部分讲义或者专题材料。因此，尝试对不动产管理课程内容、教学方法与手段、教学实践、考核方式等方面进行改革与探索就非常重要。

1 不动产管理课程设置基本情况

1.1 课程的性质、地位、作用和任务

不动产管理是人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理等专业基础课程。该课程是一门应用性课程，是在本专业理论和相关课程学习以后，以各种类型的不动产的经营服务管理为核心，研究不动产市场的特点、市场研究方法、不动产管理的内容、方法与技能。通过学习使学生了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产税收与评估、不动产规划管理、不动产交易市场管理、不动产经营管理、不动产服务管理、不动产资产管理、不动产信息化管理等[2]。使学生对不动产管理有一个全面的了解，能胜任国土资源管理、规划、调查，房地产管理中资产经营管理、中介服务、物业咨询服务及不动产管理服务企事业的工作。

1.2 课程教学的目的和要求

（1）通过本课程的学习，使学生了解不动产的概念、类型、开发建设、区域分布特征，不动产管理的基本理论与研究方法，了解国内外不动产管理研究的前沿与发展趋势。

（2）通过本课程的学习，使学生认识不动产管理市场的特点与类型，掌握基本的市场研究内容与方法。

（3）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的目的、基本内容、方法和要求。

（4）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的技能技巧。

1.3 课时要求与安排

本课程需要安排56学时，其中32学时理论教学课时，24学时实践教学课时，最好同一学期进行，需要学生使用电脑上机练习不动产管理相关技术软件，要求配实验员一名。

1.4 课程与其它课程的联系

本课程的先修课程主要有：管理学原理、土地经济学、市场营销学、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理概论、土地资源管理等。

2 课程内容的改革与创新

为打破不动产管理课程没有现成教材的局面，笔者联合华南地区多所高校教师初步完成《不动产管理》一书的编写，该书内容大致可以分为以下三个部分。

第一部分为不动产管理概述和理论基础。不动产管理概述的内容包括不动产的含义、分类和特点；不动产管理的含义、职能、特征及其发展；还具体介绍了土地管理，房产管理和其他不动产资源管理。不动产管理的理论基础包括区位理论、城市地租理论、资源配置理论、服务理论等，此外还包括不动产管理制度分析。

第二部分为不动产服务管理。内容包括不动产服务管理概述；房地产经纪与管理、物业设施管理与物业管理；不动产产权产籍管理、土地产权产籍管理、房屋产权产籍管理；不动产资源信息化管理，信息系统的建设、管理及开发。

第三部分为不动产经营管理。不动产经营管理概述，包括不动产租赁管理、投资管理和融资管理，还有不动产资本经营和不动产证券化；不动产资产管理，包括国有资产管理、组织资产管理（企业）、商业资产管理、个人资产管理和跨国公司的不动产管理；不动产资源的规划管理，内容包括不动产资源分析，评估与规划修编，目前主要涉及多规融合、规划实施评估与修改、房屋资源规划及其影响因素等；不动产交易市场管理[3]，内容包括不动产交易与不动产交易市场、不动产交易市场的分类与特点，土地市场交易管理时机的选择、持有的土地和市场的发展，房地产开发市场、销售市场和二、三级市场管理，资本交易市场管理；不动产市场分析，内容包括不动产市场概述、不动产市场调查、不动产市场需求与供给分析、不动产市场区位分析和不同类型不动产市场分析；不动产税费（收）与评估，内容包括我国税收制度的建立与发展与不动产税收对区域经济的影响，不动产税收的属性、功能，不动产投资环节、交易环节、占有环节、所得环节的课税[4]，介绍美国、法国、台湾及香港的不动产税收，不动产评估与方法。

教学内容的设置希望通过对不动产进行概述，同时介绍其管理理论，使学生能在学习之初对相关概念及其原理有较全面的认识，为不动产的学习奠定坚实的理论基础；然后阐述不动产服务的相关管理，在原有的理论基础上进一步深入学习，通过理论联系实际的学习，目的是为了培养和提高学生从基本的不动产知识上升到能够拥有较高层次服务管理能力的跳跃；最后讲述了不动产的经营管理，内容主要包括资产、市场、税收等，使学生了解不动产经营方面的相应知识。教学内容从概念入手，由表及里的阐述不动产的边缘知识，具有较强的实用性和可操作性，结构紧凑、层层推进，内容全面、到位，对于有意愿锻炼从事不动产管理方面能力的学生而言，具有很好的指导作用；对于非本专业的学生来讲，本书也可以起到提纲挈领的点睛之效。

3 课程教学方法与手段的改革与创新

3.1 传统教学与现代多媒体相结合

不动产管理课程采用传统教学与多媒体技术相结合的教学手段。对课程重点难点知识采用传统教学方法讲解，实行传统“黑板+粉笔”式教学[5]，增强学生对重点难点知识的理解与记忆；以多媒体教学方式丰富课堂内容，实行“多媒体课件演示+网络课堂互动”，拓宽学生知识面。根据不动产管理课程具体篇、章、节教学内容、特点和教学目标的设置，将两种教学手段有机结合起来，实现传统教学方法与多媒体技术的灵活转换使用，以多媒体教学促进传统教学的改革创新，全面优化课堂教学，充分带动学生的学习积极性，极大提高课堂教学的效率。具体实施环节，采用创新式的教学模式，即将传授式教学、互动式教学与研讨式教学相结合[6]。对于不动产管理相关概念知识与理论基础，主要采用传授式的教学；对于不动产经营管理、不动产交易市场管理、不动产市场分析等学生有较大的发挥空间的，可以采用互动式教学；对于不动产资源信息化管理，可以采用研讨式教学方式，教师课前布置任务，把学生分成若干小组，每个小组扮演不同角色，到课上从所扮演角色的利益出发阐述自己的观点，这样既可以使大家通入课堂，也可以让大家今后参与工作可以从多角度进行思考问题。此外，也可以用展示法就某个内容让学生用PPT进行讲解。

3.2 理论结合典型案例分析法

在不动产管理课程教学过程中，在原有传统教学的基础上，采用理论与案例相结合的方式[7]。这种方式不仅可以活跃课堂气氛，调动学生学习的积极性，而且促进学生积极思考，增强了老师与学生之间的互动性，使课堂教学不只是老师单方面的授课形式，而是一个充满学习乐趣的探讨过程。案例导入的使用可以充分吸引学生的好奇点，让学生带着疑问、目的去听课，既提高课堂效率也让学生记忆犹新；通过具体某一部分内容的案例分析，既可以考察学生对特定内容的掌握情况以及运用水平，又丰富了教学内容；综合内容的案例分析让学生把不动产管理课程中所学到知识点进行全面、灵活地运用于现实的生活中，提高综合分析、解决问题的能力，把学以致用真正做到实处，为学生毕业后在工作岗位中创造良好业绩奠定坚实的基础。

教师在备课过程中选取的案例紧跟时代的脚步，具有突出的代表性，对时事热点及时反馈到教学当中。如不动产资源的规划管理，以市级土地利用规划为例子，需要对土地利用的现状以及存在的问题进行分析，针对不同的问题进行规划规划设计；不动产税费（收）与评估，以世界各国的不动产税为案例；不动产服务管理，以房地产企业的客户服务中心为案例；不动产资源的信息化管理，以市级国土资源和房屋管理局的系统为例开展典型案例的教学分析。目前我国不动产的统一管理还处于不断完善阶段，相关部门或者负责人会经常一些新消息，教师在教学过程中就会把相关的资料或者视频运用到课堂上，让学生了解最近的进展。

4 课程教学实践的改革与创新

商业不动产资产管理范文第2篇

[关键词]保险资金；不动产；投资；风险

保险资金的运用是保险公司将积聚的保险资金部分地用于投资，使保险资金保值增值的经营活动，是与保险公司收益密切相关的重要环节。由于我国的保险行业起步较晚，加之保险公司和被保险人权利义务在执行时间上的不确定性，保险公司对保险资金的运用存在很大的经营性风险，因此，我国保险资金的运用一直受到较为严格的管控。作为一种全新的业务领域，保险资金不动产投资的风险管理已成为业内和理论界争论和探索的前沿热点问题，本文将对作为保险资金不动产投资的主要风险及如何防范进行深入研究。

一、保险资金不动产投资中主要几种风险

（一）融资性售后包租风险

近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

（二）违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

（三）委托风险

1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

二、保险资金投资不动产的风险管理

房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

（一）内部风险控制体系

保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。

（二）外部监管机制

在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。

商业不动产资产管理范文第3篇

一、发达国家保险公司不动产投资概况

一近年来不动产直接投资比例显著下降

世纪年代以来，金融创新的蓬勃发展大大丰富了可供投资的金融工具，甚至将不动产也加以证券化。欧美保险公司不断持有更多的债券和股票，从而减少了对于不动产的直接投资，使其占总资产的比例显著降低。此外，股市长期走牛、互助保险公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差异，互助保险公司被认为比股份保险公司持有更多不动产投资潮流以及美国保险业风险资本监管规则等也起到了一定的促进作用。

二寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别不大

从美国的情况来看，年寿险业不动产直接投资占总资产比例为，非寿险業不动产直接投资占总资产比例为，两者相差个百分点；到了年，两者都变成了；××年，两者之差也仅为。从日本的情况来看，年不动产直接投资占总资产比例，寿险业为，非寿险业为，两者相差个百分点；年，非寿险业高出寿险业个百分点；××年，非寿险业仅高出寿险业。可见，寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别并不大，且近年来有进一步缩小的趋势。

三案例借鉴：美国国际集团的不动产投资

始创于年，是世界领先的保险公司，经营范围覆盖全球多个国家和地区。主要的业务分为类：寿险、非寿险、金融服务、养老服务和资产管理，其中寿险和非寿险是最核心的业务。××年，实现营业收入亿美元，资产总额达到亿美元。其中，保险类资产亿美元，绝大多数是债券，占比高达；不动产投资为亿元，约占。

于年设立了专门负责不动产投资的子公司——全球不动产投资公司。该公司广泛参与办公、工业、住房、零售和医院等不动产投资，各项占比如图所示。进行不动产投资具有鲜明的利润导向，它投资的兴趣并不在于将不动产用来构建投资组合或者简单的将资产的一部分转换为不动产，而是明确要求有丰厚的利润空间。因此，在不动产投资方面比较激进，特别崇尚反经济周期投资理念，在世界多个市场寻找经济衰退所带来的潜在机遇。到年，除在美国拥有项不动产外，还在亚洲拥有项、在欧洲项、拉丁美洲项、其他地区项。在投资方式上，全球不动产投资公司主要采取下设一些开发公司和参与投资基金来进行投资。年以来，已经参与了个私人性质的权益基金包括不动产基金，总投资约亿美元，基金的合资方主要是养老基金。在投资此类基金时，目标收益率要求在以上。

二、我国保险公司不动产投资现状

与发达国家保险业发展相比，我国保险业起步较晚，保险公司在投资方面经验非常欠缺，不动产投资上也经历了较大起落。年恢复办理国内保险业务后几年，保险公司的资金基本上进入到了银行，形成银行存款，几乎没有进行不动产投资。年至年，在外部经济增长过热、业内又无章可循的情况下，保险公司盲目投资于房地产、有价证券、信托、贷款等，形成了较大数量的不良资产。年以来，国家先后颁布《保险法》等有关金融法律法规，使得保险公司投资范围受到严格限制，不动产投资被迫停止。

目前，我国保险公司拥有的不动产比例不大，但基本上为自用或者是以往遗留下来的沉淀资产，很难藉此产生盈利。中国人寿集团的情况就很具代表性见图。底，中国人寿总资产亿元，不动产占比，为亿元。这其中房屋建筑物又占据了绝大多数，达到亿元；以盈利为目的投资物业仅为亿元，占不动产投资的。××年投资物业实现投资收益亿元，资产收益率仅为。

三、我国保险公司不动产投资前景及策略分析

一不动产投资放开是必然趋势

为进一步拓宽保险资金投资渠道，提高保险资金运用效率，完善保险公司资产负债管理，非常有必要放开保险公司对不动产的投资。我国《保险法》第条第款规定，“保险公司的资金运用，限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式”，这意味着只要经过国务院批准，保险公司就可以在不修改《保险法》的条件下实现对不动产的投资。从近期监管机构多次表态来看，不动产投资正处于研究阶段，其放开已经是必然趋势。

二投资范围和比例

在投资范围上，主要包括房地产和基础设施建设，也可包括土地上面的其他附着物，如林木等。其中，房地产包括工业、商业、住宅用房地产；基础设施建设包括高速公路、港口、石油储备基础设施、东北老工业基地建设等。联系到我国将要举办年奥运会和年世博会，保险资金也可被允许参与投资这两个大型重点建设工程项目。不动产投资比例上，可结合国外规范参见表和我国实际情况设定在—之间，而无须对寿险、非寿险公司加以区分。

×表部分国家和地区保险公司不动产投资比例上限单位：

×＇＇国家和地区

×＇＇＇＇美国

×＇＇＇＇德国

×＇＇＇＇日本

×＇＇＇＇台湾

×＇＇＇＇韩国

×＇＇＇＇新加坡

×＇＇＇＇不动产投资比例上限

×＇＇

×＇＇

×＇＇

×＇＇

×＇＇

×＇＇

资料来源：金融会计

作为不动产投资的突破口，保险资金可首先被允许投资基础设施建设。保险资金特别是寿险资金具有长期性、稳定性等特点，而基础设施项目建设具有投资金额大、建设和运营周期长、投资回报稳定和安全的特点。两者很好的结合起来，不仅可以支持国家经济建设，还可以提高保险资金使用效率，实现双赢的格局。××年月日，《国务院关于投资体制改革的决定》出台，明确提出“鼓励和促进保险资金间接投资基础设施和重点建设工程项目”，也在最高层次上为保险公司投资不动产指明了方向。

三投资模式

保险公司投资不动产应以间接投资为主，直接投资为辅。这是因为保险公司资金运用追求“安全性”、“流动性”和“赢利性”的“三性”平衡，不宜过多直接持有不动产。国际保险业的投资也是如此，保险公司越来越多的持有证券资产包括不动产证券而非直接持有不动产。

间接投资模式：

一证券化模式。购买不动产公司或项目的股票和债券来进行投资，在享有更大流动性的同时获取投资收益。

二信托模式。保险公司委托信托公司进行不动产投资，可以有效利用信托资产破产隔离制度，在确保资金安全的情况下获取收益。版权所有，全国公务员共同的天地!

三委托贷款或银保联合贷款模式。保险公司委托银行贷款给不动产企业或项目，发挥银行在贷款方面的专业优势，也可与银行联合起来共同放贷。

四抵押贷款模式。贷款人以不动产为抵押向保险公司申请借款，保险公司在这种方式下放贷也相当安全。发达国家保险公司就大量使用这种方式进行不动产投资。

五产业投资基金模式。保险公司以发起人身份组建产业投资基金，专门投向房地产、建设工程项目等。美国很多不动产投资者都采用不动产投资信托的方式，国内的平安保险公司不久前也向有关部门申报设立产业投资基金。

直接投资模式：

一金融租赁模式。保险公司可以发挥资金规模优势购置大型机器设备，并以金融租赁方式出租给受租人以获取稳定收益。

二直接参与模式。保险公司直接出资购置房地产以供出售或出租，还可以直接投资兴建基础设施和工程项目。

需要指出的是，目前我国正在积极探索资产证券化，初期试点有建设银行的房地产抵押贷款证券化和国家开发银行的基础设施贷款证券化。随着试点的成功及其后更大范围的推广实施，不动产证券化将日益普及，保险公司间接投资不动产投资的市场环境也将更加成熟和完善。

四投资风险管理

保险公司内部风险控制。

保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。

商业不动产资产管理范文第4篇

大资管时代真真切切来到身边，钱不是问题，花钱反倒成了问题。好的商业模式、好项目、好团队成为地产大资管时代的关键热词。投资商之间的项目争夺已演变成贴身巷战。

15分钟谈成一单大生意

赛富不动产基金合伙人王戈宏是国内新派白领公寓创始人。由他主导和操盘的天安门北河沿新派白领公寓（CYPA）隆重开业。这是“从来不投房地产”的赛富首席合伙人闫焱所投资的第一个涉“房”项目。位于国贸附近的第二个白领公寓——森德大厦也已完成收购，目前进入设计整改阶段。赛富不动产基金收购森德大厦的价格并不高，70年产权，单价为2.2万元/平方米，而周边物业的单价已达4万-5万元/平方米。未来，赛富不动产计划在上海、广州、深圳继续收购物业。

最让人称奇的是，王戈宏说服闫焱投资白领公寓，仅仅用了15分钟。王戈宏回忆道，2012年4月，他回国创建白领公寓基金。在一个论坛上偶遇闫焱。在短短15分钟交谈之后，闫焱便初步确定了与王戈宏合作的意向。第二次见面时，闫焱带来了公司整个投资团队，与其相谈甚欢，并让律师当场起草了合作协议，这一次会晤也仅仅用了15分钟。

王戈宏的白领公寓模式是受到美国同类产品启发派生的。王戈宏注意到，2008年次贷危机以来，公寓REITs每年的平均收益率超过40%，远远高于REITs全行业平均8%-12%的收益率。这使得公寓REITs的投资人在赚得满盆后，又加大对新公寓的收购与建造，出租公寓市场越来越繁荣。为简单验证一个城市出租公寓的数量，王戈宏从首都华盛顿市区沿着355公路向马里兰州驱车行进（这条公路贯穿两三个重要的商业、办公和居住区，房利美、万豪酒店总部、乔治华盛顿大学就在马路两旁），仅短短15公里，各种层次的出租公寓就有30多家。

王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人员带着参观。这家公寓有250个房间，管理人员不到10个。公寓REITs都是连锁经营，在同一个地区，维修人员可以共享，易耗维修品等也可以集中采购、配送，运营成本很低。其最大的成本，就是租户退租后的公寓翻新成本。

据《丹佛商业评论》报道，王戈宏曾

经求学的城市丹佛（是美国有线电视的中心，第二个高科技基地），2010年公寓REITs的各项收益指标排名全美第一，出租率达94.7% （全美平均92.2%），租金同比增长4.6%（全美平均增长2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金为每单元每月874美元。

再回到我们身边，如果全国有超过20座城市像北京那样，施行强有力的限购政策的话，那白领只能租房立家了。但问题是，类似于美国的标准化的连锁白领公寓产品国内几乎没有。

王戈宏由此联想到，中国白领的家到底会在哪里呢？他的想法得到了闫焱的认可。闫焱认为，中国未来最大的消费群体是白领。让白领用不到30%的工资，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娱乐都在30分钟生活圈内完成，可以实现幸福地居住。闫焱断定白领公寓将来是一个非常大的朝阳产业。

在白领公寓商业模式设计上，王戈宏采取了租赁和收购相结合的两种运作模式：整租下某物业数十年的整体经营权，出租给在周边写字楼上班的白领；同时发起赛富不动产基金，对外募集资金后收购核心地段物业，进行改造和精装修后出租给白领。

王戈宏声称，赛富不动产运用REITs的经营结构、管理结构和资产结构运作项目，未来一旦REITs资本市场开放，这些健康的资产就可以上市。

“我们的脚都是沾满泥的”

嘉实基金总裁赵学军曾这样说：“我若不做这个投资，就没法吃到大资管这块肉。”具体到怎么吃这块肉？赵学军不走寻常路。

2012年9月，嘉实基金总裁赵学军联合英国高富诺基金管理公司与原汉威资本的核心团队，独家组建了一个专注投资于大中华区的私募地产基金管理平台——嘉实地产投资管理有限公司，原汉威资本创始人和前行政总裁任荣出任嘉实地产的行政总裁。

嘉实地产总部设于香港，该团队之前管理过4只美元基金，管理资产规模逾35亿美元，与华润、万科、金融街和国内多家大型商业地产开发企业有多个成功的战略合作，整体基金年化回报扣除费用后均超过20%，是当时亚洲最大的房地产私募股权基金之一。

一家国有信托机构高管透露：“嘉实和我们信托公司的思路不一样。我们抢的是银行的客户，做债权投资，以量取胜，做大规模，尽可能地占有客户；嘉实地产则更看重项目的本质，他们每一单都做得很大，时间长，充分享有项目股权所带来的长期回报。”

每一单都做得很大、时间长，意味着嘉实地产投资要变身成开发商的角色？如果是这样，这就要求其团队成员同时有金融和开发经验。

嘉实地产基金副总裁陈文杰称，“嘉实地产专注于投资国内大型零售及商业物业。团队的成员都有超过12年以上资深地产和金融相关的海内外背景。我们用国外通行的房地产基金操作模式，先募集投资人所承诺的资金，然后在投资期内完成项目储备、尽调和投资；但最关键的，与其他资本市场上的纯财务投资人不同，我们采取主动式资产管理的机制，经理人的脚都是沾满泥的，每个项目都要亲自进到工地去看落实情况，从CEO到分析师都要奉行这套准则。”

“团队的核心竞争力在于对零售商业物业的定位、工程管理和运营管理，过去我们做合资的项目，IRR很难突破18%，但只要是我们持有100%股权的商业项目，透过自身的资产管理及增值服务，项目回报IRR一般都可以超过25%。”陈文杰说。

如何让脚上都沾满泥的团队卖命干活？赵学军为嘉实地产投资设计的公司股权结构是：嘉实基金占股50%，高富诺及任荣团队占股共50%。嘉实地产透过嘉实基金在国内的销售网络及资本市场的优势，为房地产基金产品与国内各方资金渠道打造了一个完整的平台。同时，嘉实地产辅以其本身原有的美元品牌及投资人覆盖，加上高富诺基金在全球的布局，形成了一个双币服务的房地产私募基金公司。

基金做地产，高管团队下沉到项目中去，通过股权捆绑，形成激励约束机制。基实地产投资趟出一条资管新路。

夹层基金驱动鼎晖投资

鼎晖投资董事总经理、夹层基金业务负责人胡宁这样宣称，“大资管时代的来临预示金融机构的牌照优势将逐渐被淡化，牌照红利时代将来会结束，金融机构最核心的竞争力还是如何为客户做好资产管理，为他们带来更安全、更高收益的金融产品。”

鼎晖的准备工作做得很早。2011年，PE起家的鼎晖投资观察到，黑石集团、阿波罗等国际大型机构开始向综合型的另类投资体系发展，尤其重视夹层基金业务。当年8月，鼎晖夹层基金团队成立，提前应对大资管时代的转型。

鼎晖董事长吴尚志从平安信托和其他优秀机构招募了资管团队，团队带头人曾为平安信托累计投资金额300亿元，合作对象包括中信、金地、绿城、雅居乐、宋都集团等。

鼎晖夹层基金的募资方式是主动管理型，不是通过银行理财产品和资金池，而是通过各大银行代销，用的是鼎晖夹层基金品牌，并向投资人阐明拟投资的储备项目。2012年两只夹层基金就募集了20多亿元。

鼎晖夹层基金的资金结构有三层：开发商资金作为劣后级，银行类金融机构资金是优先级，鼎晖基金则在这两层资金之间提供夹层股权投资服务。对优先级投资人而言，由于有鼎晖基金和开发商资金做劣后，其资金具有较高的安全系数；同时优先级投资人又为鼎晖夹层基金做了杠杆，提高鼎晖基金的收益。因此，鼎晖夹层基金使安全性和收益都能得到保障。

鼎晖夹层投资的决策机制沿袭了鼎晖投资一贯的稳健决策风格，董事长吴尚志、总裁焦震都是投资委员会的核心成员。

在产品模式上，鼎晖夹层基金通过股权、债权的结合，通过可转债、优先债、次级债、股权回购、股权分配等手段，实现固定收益类产品、固定+超额收益、股权+回购、危机（DistressHedge）投资等多种产品的投资。

也就是说，鼎晖不但在项目设计中可通过信托、有限合伙、项目股权方面灵活设计结构化安排，实现各类收益与项目进度的匹配，而且可对存在短期经营危机的项目进行投资，或收购资金链断裂的优质项目，退出方式要求开发商回购或按固定高息回购；也可对公开发行的高息危机债券和可转债金融产品进行投资。

鼎晖夹层基金坚持设计简单的交易结构，以利于投后的资产管理。例如，GP管理公司的收益不与项目利润挂钩，而是与项目销售价格挂钩。销售价格可在网上公开查询，价格上涨一定范围，鼎晖的收益就随之增加一个点。“简单的交易结构最易于管理，很多基金公司无法避免开发商隐藏利润的难题，就是交易结构设计的太复杂。”胡宁说。

鼎晖夹层投资与信用团队于2011年11月对上海项目进行了总规模4亿元、一年期的债权投资。该次投资通过信托计划的方式发行，由鼎晖认购其中的约1.4亿元信托份额，另外约2.6亿元由鼎晖主导公开募集。募得资金向交易对手100%控股的青浦公司（满足“432”规定）以信托计划提供一年期借款。每半年付息，到期还本。

商业不动产资产管理范文第5篇

在整个大资管行业中，公募基金是最具代表性的资产管理业务形态，按份募集、组合投资，管理人按照持有人利益优先原则履行谨慎勤勉职责，基金持有人按份承担风险、获取收益。与其他资产管理业态相比，公募基金最大的优势是《基金法》赋予了基金财产的独立性地位，信托法律关系落实到产品运作各个层面，包括风险自担的产品设计和销售规范、强制托管制度、每日估值制度、信息披露制度、公平交易制度以及严格的监管执法，是投资者权益保护最为充分的大众理财行业。

截至2016年底，公募基金资产规模达9.16万亿元，产品数量达3867只，是我国A股市场持股比例最高的专业机构投资者。公募基金个人有效账户数达到2亿户，85%的基金账户资产规模在5万元以下。自开放式基金成立以来至2016年末，偏股型基金年化收益率平均为16.52%，超出同期上证综指平均涨幅8.77个百分点；债券型基金年化收益率平均为8.05%，超出现行3年期银行定期存款基准利率5.3个百分点；公募基金已经成为普惠金融的典型代表，为上亿消费者创造了巨大收益和金融便利。公募基金在助力养老金保值增值方面也做出重大贡献。截至2015年底，全国社保基金资产规模约1.91万亿元，成立14年来年化收益率达到8.8%，超过同期年均通货膨胀率6.4个百分点，资产增值效果显著。基金管理公司作为全国社保基金最主要的委托投资资产管理人，在18家管理人中占16席，管理了超过40%的全国社保基金资产，在机构投资者中树立了良好声誉。

二、公募基金出现结构性失衡，遭遇发展困境

一是投资工具属性弱化，资本市场买方功能受到削弱。2012年以来，银、证、保等各类金融机构资产管理业务规模呈爆发式增长，但是，运作最为规范、真正做到“卖者有责、买者自负”的公募基金规模仅有9.16万亿元，占比不足10%。以精选标的为目标的股票型基金份额规模自2013年以来持续下降，与2012年末相比减少52.6%（2015年提高股票型基金持仓下限也是重要因素）。与此同时，混合型基金大量兴起，精选个股、长期投资让位于趋势择时，对投资标的内在价值的关注让位于短期波动收益，投资工具属性弱化。2008年以来，公募基金持有A股总市值的比重持续下降，由历史最高的7.9%下降到历史最低的3.4%。公募基金的价值投资、长期投资功能严重弱化，无论是作为大众理财的专业化工具，还是作为资本市场的买方代表，公募基金的主体地位远未体现。

二是资金流入流出波动大，缺少长期投资生态链条。从资金来源看，公募基金以散户化投资为主，真正的长期机构资金占比很小，养老金、保险资金等有长期配置需求的资金主要通过专户管理，对公募基金无法起到支持作用。产业链发育不足，过多依赖外部销售渠道，代销关系削弱了公募基金募集职责，销售利益最大化加剧频繁申赎，公募基金认申赎总量与资产余额之比达到320%，其中，货币型基金认申赎总量与资产余额之比高达550%；从持有期限看，多数基金投资者并没有把基金作为长期配置工具，平均持有期短，少于一年的占44%，少于三年的占67%。

三是公司治理偏离信托要求，投资人利益无法在治理层面得到充分保证。与上市公司类似，公募基金同样面临国有股话语权独大，股权治理僵化，董事会功能受限、受托责任履行不充分等问题，股东利益尤其是大股东利益主导管理人行为和管理绩效评价。从基金公司与投资者的关系看，公司治理困境导致公募基金过于追求短期规模和业绩增长，投资人利益无法在治理层面得到充分保证；从基金公司与员工的关系看，公司治理困境导致对人才专业价值重视不足，缺少长效激励约束机制，核心人才队伍不稳定，多年来人才流失严重，2015年基金经理离职率达24.4%，创历史新高（2016年有所降低，为12.5%）。

四是投资运作短期化，缺少长期核心价值。当前，短期功利主义是制约公募基金行业发展的重要原因，结构化产品、定增基金、定制基金等短期资金驱动型产品层出不穷，短期化行为突出。公募基金如果不能投资于未来，那么自身也就没有未来。环境保护、社会责任和公司治理即ESG原则是公募基金投资于未来的重要标准，全球诸多有影响力的机构投资者已经建立并遵循比较规范的ESG投资基准，有力推动了公募基金的发展，我国还停留在少数探索性实践阶段，缺少系统的、与我国资本市场和经济转型需求相匹配的ESG投资与评价体系。

五是大资管法律基础不统一，冲击信托文化根基。从整个资产管理行业看，各类资产管理业务的上位法既有《基金法》，也有《商业银行法》、《信托法》、《保险法》，导致在监管层面，既有信托关系主导的突出投资人利益优先原则的监管规则，也有民商关系主导的遵从平等合同主体地位的监管规则，受托财产法律属性不清晰，相关主体受托责任不明确，出现大量信贷业务与投资业务混同、违背委托人根本利益的现象，“刚性兑付”、“资金池”、“通道”、高杠杆结构化产品等违背资产管理本质的业务屡禁不止，助长了投机文化，冲击大众理财本质和信托文化根基。分业式监管叠加以机构为主的监管，导致大资管行业监管标准各异，监管标准与业务性质发生错配，风险无法得到充分披露和有效监管，监管空白和监管套利带来的负面影响已十分突出。

三、公募基金的出路与供给侧改革方向

以公募基金为代表的资产管理I需要一场全面的供给侧改革，完成行业的自我革命，真正承担起提供普惠金融和推动产业创新的责任。

一是按实质重于形式原则统一行业法律基础和监管规则。应当推动《证券法》和《基金法》成为规范资本市场各类活动的根本大法，摆脱部门法束缚，强化功能监管，统一同类业务行为规则。资产管理业应当全面遵循《基金法》作为信托关系专门法所确立的各项原则和规范，根据公开募集和非公开募集两类产品的特征制定针对性监管标准，统一公私募产品运作规范。公募类产品必须满足面向非特定对象募集的特定要求，保证产品结构简单，低杠杆或无杠杆，保证高流动性和申赎自由；私募类产品必须满足合格投资者要求，对投资者进行充分信息披露。各类资产管理业务均必须杜绝资金池业务，杜绝“保底保收益”，严守不“刚性兑付”的底线，回归“卖者尽责”、“买者自负”的受托理财本质。

二是完善股权治理和激励约束，建设行业信用文化。应积极推进基金管理公司健全以董事会为核心的公司治理机制，强化管理层信托责任和行业信用管理，推动基金管理公司股权构成多元化，鼓励专业人士、成熟私募机构参与设立基金管理公司。在私募基金领域，已经初步形成登记备案、资金募集、合同指引、内部控制、信息披露、投资顾问到资金托管和中介服务的完整自律规则体系，中国证券投资基金业协会将依托法律法规和自律规则要求，积极打造私募行业机构、人员诚信数据库，为从业人员建立完整的从业信用记录，使私募基金管理人成为公募基金管理人的合格后备军。公募基金管理人要优化激励约束机制，培养投资管理人的风险控制意识，以及对公司和客户利益的忠诚；坚持持有人利益优先原则，产品的业绩表现和风险控制相结合，打造股东、员工、持有人利益协调一致的可持续发展平台；创造鼓励创新、容忍失败的发展环境。

三是系统推进ESG责任投资，发挥公募基金长期价值。在基础资产端，应建立上市公司ESG评价指标体系，出台上市公司ESG相关信息披露指引，基于ESG信息披露开展对上市公司践行ESG有效性的评价，最终建立符合中国国情、价值观统一、真正创造长期收益的上市公司ESG指数。在投资工具端，应建立公募基金ESG投资评价体系，改变短期规模业绩导向，鼓励公募基金真正发挥买方优势和专业化价值，根据被投企业公司治理、社会与环境义务的改善和长期价值创造进行投资决策，提升长期回报能力。在资产配置端，应推动有税收递延优惠支持的三支柱养老金建设，将短期理财资金转化为以长期投资为目标的个人账户养老金或公募型FOF产品，遵循ESG原则进行长期资产配置，从资金端约束资产管理机构的投资行为，形成投资人、资产管理机构、企业经营者利益一致、行动一致的良性发展机制。由上市公司ESG评价体系与信息披露、基金ESG指数以及长期资金ESG配置基准构成的ESG发展原则有利于全面改善中国资本市场基础资产质量，激发经济增长的技术新动能，推动上市公司和公募基金履行社会公民责任，为全社会贡献长期价值增长。

四是发展不动产证券化和公募REITs，丰富长期投资工具。在绿色发展和经济提质增效过程中，将产生大量具有持续稳定现金流的优质公共基础设施和服务项目，对这些公共基础设施和服务项目进行资产证券化并上市交易，通过公募REITs完成标的挑选和组合持有，可以极大地拓展传统资本市场服务实体经济的广度和深度。不动产证券化+公募REITs可以实现公共不动产的社会化投资和长期持有，让长期资金与长期资产通过股权而非债权的方式有效对接，缩短融资链条，切实降低实体经济部门杠杆率。公募REITs可以充分发挥公募基金运作规范、监管透明的制度优势，在传统股票和债券之外，为公众投资于优质不动产、获取长期稳健收益提供专业化工具，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。