房产投资管理

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房产投资管理范文第1篇

［关键词］房地产企业；项目投资；决策优化

一、前言

众所周知，房地产经济在我国经济中占有举足轻重的地位。房地产投资指的是房地产企业通过筹集资本来进行项目投资，以期获得经济收益的活动。对地产商而言，项目投资是否能获益、产生的经济效益多少都会直接影响到企业能否顺利实现其经营目标。在投资行为的众多影响因素中，财务视角是非常直观且重要的一环，如何有效利用财务知识规避房地产企业面临的市场风险，从而提升企业的盈利能力和偿债能力成为房地产企业必不可少的研究内容。

二、房地产企业投资管理的现状和不足

（一）投资规模大，投资行为不合理

房地产行业是资金密集型行业，需要在建筑项目上投入大量的人力、物力、财力，行业整体的资本负债率一直居高不下，其资本投资决策的影响效应也居于行业首位。就目前的情况来看，虽然全国百强的房地产企业拥有融资优势，但房地产商整体负债比率仍然较大，行业内普遍存在投资规模大、资本结构不科学、财务杠杆利用不合理等问题。大部分地产商的财务杠杆水平都超过限定指数，企业的盈利很容易通过债息转移至负债方，融资风险较高，在一定程度上抑制了管理者的投资行为。再加上经过疫情后，部分企业面临的竞争和生存压力陡然增加，出现不少为求高收益而承担过高风险的不理智投资行为，这不仅会导致企业资金被占用，错失投资的良好时机，更可能致使企业的发展陷入破产危机之中。

（二）投资组合利用不足，现金流有风险

考察房地产企业的投资现状可知，很多企业虽然投入了大量资金，但回报率却不尽如意，且在投资选择上往往注重单个项目的利润回报，没有将风险与收益结合起来综合考虑。对于在特定风险情况下将财富进行分配，在不同的资产组合下获得最大化收益和最低风险的研究都显不足。同时，资本结构的不合理导致房地产企业过度依赖银行借款。虽然银行借款可以在短期内使企业获得充足的资金，但银行借款占据资金总额高达70%的比例也使得地产商的资金来源单一化，多样化融资工具相对匮乏，企业的筹资风险较高。此外，当企业的流动比率、速动比率都高于正常水平、无法抵御常见风险时，资金的周转速率就会明显降低，致使现金流出现问题3，流动性风险也随之上升。

（三）财务分析方式单一，缺乏针对性

财务分析方法是房地产行业在进行投资决策时常用的可行性分析方法,通过该方法可以直观量化目标项目的潜在风险,在多个项目中找寻到最具经济效益的选择。但是，当前的可行性分析主要采用内部收益率和净现值两个参考指标，选用这两个指标本身毋庸置疑，问题在于单一依靠这两个指标会带来一系列的片面问题，没有把握财务分析的整体应用，使得最终的评价效果难以达到预期。比如，在计算净现值时，房地产行业不同企业选择的折现率大多是根据资产定价模型或者戈登模型等而推出，未能与企业现实的融资成本、预期效益、预期风险等情况相结合，测算出的折现率和净现值的针对性不强，导致实际的可行性分析效果不佳。

三、高效率投资管理的应对措施

（一）合理安排债务杠杆

财务杠杆的利用对于房地产企业投资决策的重要性不可小觑，房地产企业的财务杠杆与投资之间呈现负相关关联。适当利用财务杠杆可以提高企业的投资效率，但过高的财务杠杆则代表债务资金占据资金来源的主要部分，偿还债务会导致企业的投资实力受损。所以，要想利用好财务杠杆这把“双刃剑”，必须让财务杠杆保持在合理区间内。为了做到这一点，财务人员在研究分析时需长期动态地考虑企业运行的真实情况、当前政府对市场的经济调控政策以及地产行业自身资金回笼期等多种因素，审慎均衡资本比例，确定区间范围。同时，应加强对现金流的管理，全面掌握企业的资金往来，谨慎投资，保证现金流合理充足。另外，考虑到当前房地产行业是政府调控的重点对象之一，面临的政策风险、回本压力都较大，在必要情况下房地产企业之间可进行合作投资，共担风险，共享收益。

（二）有效利用投资组合

要正确认识投资组合的理念，要系统性地认识到某一投资项目是否属于特定投资组合不仅取决于该项目自身的效益，还与其同投资组合之间的相关关系有关。比如，当将资金大量投入到某投资性商业购物中心或写字楼时，虽然可能会获得高收益，但企业却不能通过项目组合分散可能带来的高风险。因此，地产商在投资时，要避免“将鸡蛋放在同一个篮子里”，应科学组合测算各项目的投资回报率。鉴于各项目自身的风险值不同，组合投资时其分线波动就会相对平缓，从而降低风险、提高收益，使资金效用最大化。此外，近年来，银行的借款成本提高，借款条件也日渐严苛，企业过分依赖银行借款会加大融资风险。因此，企业可以充分利用债券市场、金融工具、期货、保险等多种方式融资，保障资金来源多样化。

（三）强化项目财务分析

房地产商在项目投资可行性分析过程中需综合考虑财务分析方式的客观性、评价效果、评价种类等多种因素，提高财务分析的准确性。因此，企业应切实优化、丰富财务分析的方式，增强项目针对性，具体可从两方面入手。一方面，提升实操技术水平。财务分析工作对于技术水平的要求较高，科学的财务分析不仅需要扎实的投资知识储备，还需要丰富的实操经验指导投资分析。随着房地产企业不再满足于单一的传统商品房开发项目，逐步向新兴产业地产、大型综合商场等领域扩张，财务分析方法也亟需针对不同的项目进行针对性调整。另一方面，要做好人才队伍建设。房地产企业需引进兼备知识储备和实操经验的高素质人才，充分发挥其专业优势。同时，引导高水平人才创新财务分析方法和财务机制，促进财务优化。

（四）完善投资决策机制

房地产企业的科学投资决策机制可以有效避免在决策时由主、被动因素导致的过于理想化，合理规避掉这些因素可以使企业的决策更客观，更有可能长效获益。因此，企业需要建立健全决策机制，全面了解企业经营活动的全过程和可能承担的各种风险，尽可能规避财务分析中认为的主观因素，科学投资。具体来看：一方面，要严格执行与决策机制相关的各项财务分析等规定，使相关规定发挥预期的管理效果；另一方面，要做好配套的监督工作，保障财务分析过程的合规性、合理性，使投资决策实现预期经营收益，可通过落实执行责任制、交叉复核、过程留痕等举措实现。

四、结语

对房地产企业而言，分析其投资行为的可行性并进行风险规避至关重要，对于维持企业良性发展有重要意义。本文从财务视角出发，主要研究了如何优化房地产企业的投资决策。通过对当前房地产企业的投资现状以及存在的问题进行分析，认为企业应该从加强财务杠杆合理性、进行投资组合、丰富财务分析方式和完善投资决策四个主要方面有效防范、化解企业的投资风险，以期优化房地产企业的投资决策分析能力。

［参考文献］

［1］诸坚.财务在房地产企业投资决策中的应用［J］.中国乡镇企业会计，2020（6）：86-87.

［2］王剑.财务分析视角下的房地产投资项目可行性分析［J］.财经界，2020（22）：161-162.

［3］杨荣欣.论投资组合理论与财务风险防范———以房地产企业为例［J］.商讯，2021（4）：11-12.

［4］贾静析.从财务分析角度看房地产市场投资风险［J］.商，2015（13）：203.

［5］陈浩.投资性商业购物中心财务风险度量分析［J］.现代商业，2020（14）：19-20.

房产投资管理范文第2篇

关键词：我国房地产项目工程；造价投资管理

随着社会的快速发展，房地产行业如雨后春笋般的建设，当前的房价已经极大超出了公民的购买力，因此降低房价，让百姓能够住得起房是社会安定很重要的因素。为了使公民能住上房，需要房地产开发商控制好总投资，根据工程的造价来控制成本。现有的房价模式中包括了许多不利于国家健康发展的因素，例如房地产的炒作、商品房的空置率、社会资金的不断涌入等，使现有房产供大于求。为了防止这种现象大面积的发生，国家出台了一些政策遏制房价的过快上涨，而房地产公司的造价投资管理措施能够更好地控制房价，在开拓市场的同时，有效管理企业资金流通方向，降低成本，增强企业的竞争力。

一、我国房地产项目工程中的造价投资管理方向分析

随着社会主义市场经济的发展，投资者往往为了追求更大的利润需要降低工程的造价，所以降低投资费用、按期或提前交工都是相当重要的。为了更好的控制房价的过高或快速增长，首先必须了解影响房地产建造价格的因素。一般房地产的造价成本由以下几个方面构成。

1. 房地产项目工程中的土地造价投资管理

地段的不同，使房地产的价格也不一样。处于市区良好的地段可以保障良好的销售率，此外，需要一定的资金来安置拆迁户。开发的房地产有一部分是用来为公共事业提供服务的，还有一部分要保障足够的绿化面积，这就提高了土地的使用成本。

2. 房地产项目工程中的设计造价投资管理

为了防止在建筑施工过程中造成不必要的浪费，需要科学的设计房地产项目和规划，这样可以降低成本，也可以带来效益。为了防止对后期施工和销售产生影响，前期的设计利用价值工程必不可少。

3. 房地产项目工程中的施工造价投资管理

在建筑工程中，施工成本一般为总工程成本的40%。随着经济社会的不断发展，建材的价格也不断上升，这就导致了施工成本也在不断上涨，使其他方面的成本也逐渐涨价，例如采购、储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择等许多方面。如果按工程价值原理，在控制好房价的同时，需要保障建筑的质量。

4. 房地产项目工程中的监督造价投资管理

在房地产开发过程中，项目的资金投入都是比较大的，在运行期间，资金会被大量占用，如果建筑施工的时间过长，会对成本和造价产生一定的影响。例如，房地产商在购买一块地皮后，需要向银行抵押贷款，如果施工中的时间过长，房地产商对银行就会支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地产商就可以调用资金，周转的次数就会很多，这样产生的收益是很客观的，当由于物价的过快上涨，资金也会随着时间的推退导致了资金不断贬值，加大建筑商的资金投入。所以在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影响了房地产成本的投入，也使项目的实际成本过高。

二、我国房地产项目工程中的造价投资管理手段分析

1.房地产项目计划规划阶段的造价投资管理手段

为了使项目在施工安装、项目完成周期和经济效果等方面能够更好的完成，需要在施工前规划房地产项目，这样可以在施工过程中全面实行计划的安排，在技术和经济下出色的完成建筑施工。房地产项目的规划是施工过程的指导和施工进程实施的方向，在控制工程造价上有很大的优势。在房地产规划中，需要咨询有丰富经验的工程造价师，让其在房地产建筑施工前参与项目的管理与设计，这样可以减少不必要的资金浪费，提高工程的投资效益，是工程的造价更合理；另外，可以根据价值工程原理来验证设计的方案是否符合实际的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考虑，从而找出更优的方案；在设计的方案中，需要限定一定的条件，确定设计标准、规模、原则的合理性。例如根据一些外在的环境来控制建成后的经济效力，水文、地质对工程造价的影响，地形、地面高度等方面对工程造价也有一定的影响；还可以根据地貌进行灵活多变的设计手法，充分利用原有的地形地貌，减少挖、填土石方量，在此基础上来降低工程造价。

2.房地产项目施工阶段的造价投资管理手段

在建筑施工中，建筑的进程是按项目的规划来进行的，但计划只是大体的总纲，在实际操作中，项目实施阶段即项目的实体阶段，是从计划到实际的具体化转变，施工沿着设计的思路，这是资金大量使用的阶段。从以前的施工过程来看，在具体施工时，资源节约的概率一般都较低，施工人员大都对建筑施工节约的意识较弱，这样就会造成大量的浪费，所以，严格控制资源的使用是相当迫切的。在建筑施工中，需要聘请专业的施工团队，这样就可以进行系统性管理，根据合同来施工，杜绝不必要的浪费，减小可以控制的部分，把项目的造价意识深深的植入每一个施工者脑中，让他们觉得每一份资源都要合理利用。为了在这个方面能有所提高，需要技术人员有相当强的经济概念和观念，培养他们认真负责的态度，严格执行工期规定的时间，让每一位施工人员牢记节约意识。另一方面，根据计划严格执行，防止因计划的大范围变动而造成一些不必要的浪费，所以，需要提高设计的标准和人员施工的标准；一般在工程中计划发生改变，要及时认真的处理。还可以通过现场签证来管理工程的进度，在施工过程中，需要工程技术人员和经济管理人员工作上能够相互配合，做到每天、每段时间签证，可以确保工程的进度，达到计划量化的要求。

3.房地产项目竣工结算阶段的造价投资管理手段

在控制造价的过程中，竣工阶段是控制造价的最后一个阶段，是需要按工程进度、施工合同、施工监理等根据工程的价款来结算的。一般在工程结算阶段，需要按合同的细则来确定工程的验收工作，通过考虑工程的质量、建材采购价格、工作人员工资等方面来确定合同；在结算前，查看工程的施工记录和验收记录，对隐蔽工程施工记录和验收签证方面进行严格的审核结算工作，工程的手续要确保完整，工程的施工量与竣工图的标准是一致的，这样才能完成工程的结算；对于投标过程中的所报的单价和签证价格，需要严格的按标准审查，防止出现高套单价；在结算时，根据合同和条款进行计费，严格计取各项费用；在结算的最后阶段，严格审查、复核，避免出现各项的计算误差。为了使工程实现造价的预期效果，需要合理的建立一个系统的、全面的动态管理过程，根据科学、系统的管理对工程的每一个阶段进行控制。

综上所述，作为房地产开发公司，在考虑利润的同时，也要考虑购房者的购买力，迅速占领市场，加速资金回报率和投资收益率，促进了资金的流通，防止因房价过高而导致死盘、烂盘等现象。从科学的发展观来看，需要建立建造标准，严格控制成本，保障民生的同时，并或得稳健的利润。

参考文献：

[1] 张妍妍，朱方明.当前中国房地产市场调控的理性思考[J]. 西南民族大学学报（人文社会科学版）. 2011（05）

房产投资管理范文第3篇

投资有风险，风险管理水平的高低往往决定着投资成败，尤其是房地产投资项目，具有投资金额大、投资周期长的特点，加上这些年房地产的不景气，房地产投资风险越来越大，很多房地产企业都因为投资失败而陷入财务困境之中，甚至倒闭。从目前房地产企业投资风险管理水平来看，在不断攀升的投资风险面前，呈现出来了“力有不逮”状况，如何针对自身投资风险管理中存在的短板以及问题进行不断创新，成为了房地产投资中必须要做好一项基础性工作。

一、房地产投资面临的主要风险

1．市场风险

市场风险是房地产投资面临的主要风险，我国房地产市场是一个竞争相对充分的市场，各个房地产企业在这一领域展开激烈的竞争，这使得房地产投资面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自于房地产投资项目不被市场接受，产品销售困难，在目前整个房地产市场供求形势出现逆转的情况下，市场风险越来越高。

2．利率风险

房地产行业是一个资本密集型的行业，整个行业的负债率要明显高于其他行业，因此资金成本是房地产投资的主要成本。房地产投资资金中很大一部分来自于借贷，因此利率变化将会给房地产投资带来很大的风险，举例而言，如果利率攀升，将会导致房地产投资资金成本的上升，从而带来财务风险。

3．政策风险

房地产行业是一个受政策影响很大的行业，这些年我国房地产的发展史就是一部调控史，不断出台的房地产调控政策使得房地产行业忽上忽下、忽冷忽热，这些都给房地产投资带来了巨大的风险，举例而言，各级政府普遍采用的限购措施就导致了房地产投资风险的大增。

二、房地产投资风险管理原则

1．统筹兼顾原则

房地产投资风险管理需要遵循统筹兼顾的原则，这是因为房地产投资风险是多元的，对于这些风险需要房地产投资者树立全面风险管理理念，对于各种投资风险要进行统筹兼顾，避免某种风险没有得到有效控制而成为投资失败的导火索。

2．重点应对原则

重点应对是指房地产投资各种风险有大有小，风险发生概率高低不一，风险带来的损失也不尽一致，因此房地产投资风险管理中需要坚持重点应对、有所侧重的原则，将主要精力集中在风险发生概率大、危害大风险领域。

3．不断调整原则

房地产投资风险客观上处于一个不断变化的状态，房地产投资不同阶段，所面临的风险是不同的，风险大小也存在差异性，因此风险管理需要根据风险的变化做到不断调整，确保风险管理措施的实效性。

4．预防为主原则

凡事预则立不预则废，房地产投资风险管理上策在于通过有效措施的采取，降低风险发生的可能性，提前将各种风险消除在萌芽状态，从而避免风险成为投资失败的诱因。这要求房地产投资中要建立起来完善的风险预警机制，及时发现风险，为风险应对措施的制定赢得时间。

三、房地产投资风险管理创新策略

1．风险理念创新

房地产投中风险管理创新中，首先就是理念的创新，风险管理理念层面需要做到与时俱进，不断创新，彻底摒弃落后的风险管理理念。房地产投资者要树立起来预防为主、主动干预、全面管理等理念，在这些理念的指导下，更好的去开展投资风险管理工作，将各种风险控制在可以承受的范围之内。

2．风险预防创新

风险预防是房地产投资风险管理的重要内容，在风险预防的创新方面，关键是要根据投资风险管理的需要，在风险预防措施方面进行改变，除了制定传统的风险预警体系这一手段之外，还可以引入主观预测分析、聘请专业机构进行分析等等手段，这样就能够更全面的把握投资风险变化趋势，从而制定有效的风险应对预案。

3．风险识别创新

在风险的识别创新方面，关键是要提升风险识别能力，引入更加有效的风险识别手段，从而对于各种潜在投资风险进行准确无误的识别。在风险识别方面，需要房地产投资者积极总结经验，大胆进行创新，制定一整套能够及时识别风险的制度、措施，从而及时将风险扼杀在萌芽状态。

4．风险评估创新

对于识别出来的房地产投资风险，需要进行风险大小的评估，毕竟并不是所有的风险都需要进行应对，一些风险应对成本甚至会超出其所带来的收益，因此就没有必要对于这些风险进行干预。风险评估方面需要引入定性与定性相结合的评估模式，在经验判断的基础之上，进行风险的精算，这样才能够更加直观全面的反映出来风险的大小，并根据风险的大小制定合适的应对策略，确保风险管理经济性的提升，力争最小的管理成本投入实现最大的风险管理收益。

5．风险应对创新

在房地产投资风险应对方面，关键是要综合运用好风险分散、转嫁、规避等措施，针对不同的风险采用不用的风险化解策略，从而实现风险的有效控制。举例而言，在风险分散方面，房地产投资可以多方筹资，分散投资风险，在投资风险变化的时候，选择战略投资者来进行风险的转嫁。

四、结束语

房产投资管理范文第4篇

近些年来，随着我国经济不断发展，房地产行业作为我国经济发展的支柱，对国民经济有着重要影响。在市场经济下，房地产企业之间的竞争愈加强烈，不仅是国内企业竞争，同时也存在着国际竞争，从而提高了房地产企业的运营风险，如果投资决策出现失误，会给房地产企业带来巨大损失。由于房地产企业前期投资量非常大，一次错误决策甚至会导致企业破产。由此可见，加强房地产企业投资管理工作的重要性。因此，在投资管理中，我们必须要能够结合企业内外部环境制定更加合理的管理制度，并采取相应的措施降低房地产企业经营风险。笔者认为，加强房地产企业投资管理和风险控制主要从以下几点出发：

1.强化房地产企业投资风险意识

随着我国市场经济不断发展，房地产企业的运营风险逐渐提高。虽然很多房地产企业在市场竞争中失去了主导地位，甚至部分企业都已经破产，但事在人为，很多投资失误都是由于人为因素造成的结果，因此，我们必须要提高决策者的风险意识，避免盲目追求利润最大化。在房地产企业日常运营中，决策者需要清楚的认识到企业发展战略目标，全力打造企业企业形象，从而推动房地产企业快速发展。

2.构动态的投资管理制度，构建风险模型

我国经济市场正处于高速发展期，市场环境也是变化莫测，为了能够全面提高房地产企业的投资管理质量，必须要有完善的制度支持，这样才能够降低房地产企业投资风险。由于很多房地产企业投资管理缺乏制度支持，导致项目决策存在很大随机性，再加上市场经济愈加复杂，最终导致决策失败。在信息时代下，企业发展必须要追寻智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投资管理制度，必须要包含信息管理制度，也就是将传统的单一制度转变为双向制度（线上制度和线下制度），这样才能够为企业投资决策管理工作奠定坚实的基础。此外，信息管理模式作为当代企业内部管理的主流形式，通过信息技术能够全面风险房地产市场环境与相关政策，这样才能够实现内外部风险控制，加强房地产企业日常运营的安全性，降低企业风险。

3.构建企业内部风险控制组织

对于房地产企业来说，由于当今大多数房地产企业都已经上市，股东在企业中有很大的权利，房地产企业长期投资权利绝对不是企业高层这么简单，同时也包括股东大会。因此，为了能够全面提高房地产企业风险控制质量，打破传统的组织机构，我们必须要实施组织结构再设计，根据上期股权投资业务流程将现有的职能部门整合成几大系统，并灵活调用。如将企业计划部分和决策部门整合成股权投资决策系统；将审计部门和财务部门整合成股权投资核算监督系统。这样才能够保障在投资前和决策阶段都能够有风险系统的参与，并通过加强规范管理，从而保障项目投资的合理性。由于房地产企业经济活动一旦实施，企业将面临整个消费市场，通过房地产市场现状与发展趋势进行调查，根据社会需求从而选择更适合企业发展的投资项目。在房地产项目开发过程中，房地产商要认真签订合同，明确相关价款指标和工期指标，尽量减少合同变更次数，并聘请专业工程监理人员开展全面的质量监管，从而降低房地产项目活动风险。

4.投资分散策略和投资组合决策

面对多元化的市场经济，我们必须要开展投资分散策略，并制定投资组合决策形式。其中，房地产企业投资分散主要是通过开发结构分散形式，从而达到减低运营风险的目的，通常包含投资区域分散、投资时间分散、共同投资等形式。房地产投资区域分散主要是将房地产投资分散到不同区域，这样能够避免某一个区域房地产经济不景气而带来的风险，从而实现降低风险的目的。时间分散主要是指选择合理的投资时间，避免市场环境变化带来的损失。共同投资也是风险分散的一种方式，也就是通过合作方实现风险共担、利益共享，充分调动合作企业的积极性，发挥不同合作企业的优势，从而起到降低风险的目的。此外，通过投资组合的策略同样能够降低运营风险，投资者根据房地产投资风险等级和工程获利能力，根据组合原则进行经济项目组合与搭配，“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”就是组合投资的理念，从而降低企业的投资风险，即使某个投资项目出现了决策失误，也能够通过其他项目的利润将空缺抹平，最终获得一个平均收益。

房产投资管理范文第5篇

关键词：投资控制；成本控制；投资管理

Abstract: with more and more money into real estate development in this field, real estate development the increasingly fierce competition. In an invincible position, small investment, large output, and is the developers the pursuit of the goal. However, with the consumer awareness and concepts of ascension, from planning of residential design, architectural design, and the door model design, building materials, function and quality to meet the requirements of the more and more is also high.

Key words: the investment control; Cost control; Investment management

中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：

1 决策阶段的投资控制

据有关资料统计，在项目建设各个阶段中，投资决策阶段影响工程成本投资的程度最高，达到70%~90%。因此决策阶段是成本控制的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。因此一个项目能否成功的控制投资成本，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。

2 规划设计阶段的投资控制

工程设计是科学技术应用于工程建设的纽带，也是体现工程建设价值的一面镜子。一项工程建设项目对资源利用是否经济合理，技术、工艺、流程是否科学，在很大程度上取决于设计的水平和质量。通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额的控制和管理，从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。据相关资料统计，初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计准备阶段对投资的影响约为25%。很显然，控制工程投资的关键在设计阶段。在设计一开始就将控制投资的思想植根于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

由于体制和传统习惯的原因，我国的工程设计工作往往是由建筑师等专业技术人员来完成。他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能，力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能，而对经济因素考虑较少。如果在设计阶段吸引造价工程师参与全过程设计，使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上，在作出重要决定时就能充分认识其经济后果。另外投资限额一旦确定以后，设计只能在确定的限额内进行，有利于建筑师发挥个人的创造力，选择一种最经济的方式实现技术目标，从而确保设计方案能较好的体现技术与经济的结合。另外，也不可忽视设计费用控制。特别注意设计费用低并不意味着项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。相反是同样的道理。

3招投标阶段的控制

工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工、监理招投标两个方面。通过招投标，开发商选择合适的施工、监理单位及材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中，开发商应注意与强调以下几点：

①招标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前，要严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象的出现，这对项目成本控制非常不利。

② 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲，尽量做到知己知彼，以利于日后的造价控制。

③合理低价中标。目前推行的是工程量清单计价报价与合理低价中标的方法。作为开发方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成价恶意竞争。所谓合

理低价，是在保证质量、工期的前提下的合理低价。

4施工阶段的投资控制

工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态变化资料，为了保证施工单位是在规定的时间内完成了规定的工作。所以要注意以下几方面：

①注意工程施工工期

工期控制不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方一一购房者的利益，是不个国家连环套，一节影响一节。如某公司有一工程因施工单位工期控制不好，造成延后竣工80多天，由此引起该公司延误交房使用，据购房合同承担违约责赔偿购房户就达20万元多。为此，房地产开发现场管理人员要督促施工企业结合工程实际，编制切实可行的施工组织设计和竣工交付使用，避免因延误交房而损失违约金。

②完善隐蔽工程现场签认手续

隐蔽工程是随着施工进展而发生，并在结算中较难掌握的项目，尤其在基础设施项目，隐蔽工程占的比重比较大，如缺乏完整的现场签认工作，将会增加工程结算难度，更有可能高估多算，造成不必要费用支出。应从以下几方面引起注意：凡是清单项目中有规定的项目不得进行签证；现场签证必须有甲方驻式地代表和施工单位有关负责人双方签字或盖章；现场签现内容要明确，项目要清楚，数量要准确；认真地对现场身份证逐一进行审核，对不合理的签证应予以废除，做到既堵塞漏洞，又公正合理。

5项目终结阶段的投资控制

工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但复杂繁琐，相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但复杂繁琐，相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任，使终结阶段的工作切实有人负责。

加强结算管理，严把审核关，严格审查工程量，根据施工合同要求，对工程量清单招标工程的结算，投标人的综合单价一次包死不作调整，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证以及设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定；工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度，监理工程师初审，企业预算部门复审，企业内部会审。另外要清楚地认识投资项目结算，不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费，还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和从这个建设项目中开支的全部费用。

除此之外，为了进一步做好项目投资造价管理，保证结算价合理、准确，建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核，发挥主要职能的专业单位特长，进一步把好造价关，降低投资成本。其次，终结阶段的费用控制也需注意，不可忽视建立费用限额与奖励结合制度，将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度，确保工程的使用价值完整，并能及时得到实现。

6. 结束语

对房地产开发投资的有效控制，应从项目投资的源头上开始，对实施的全过程进行有效的成本控制，运用科学系统的造价控制管理方式，使房地产开发投资得到合理化的控制，完善和健全房地产市场。

参考文献

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[4] 张金锁.工程项目管理学[M].北京：北京科学出版社，2000.