房产投资管理

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房产投资管理范文第1篇

［关键词］房地产企业；项目投资；决策优化

一、前言

众所周知，房地产经济在我国经济中占有举足轻重的地位。房地产投资指的是房地产企业通过筹集资本来进行项目投资，以期获得经济收益的活动。对地产商而言，项目投资是否能获益、产生的经济效益多少都会直接影响到企业能否顺利实现其经营目标。在投资行为的众多影响因素中，财务视角是非常直观且重要的一环，如何有效利用财务知识规避房地产企业面临的市场风险，从而提升企业的盈利能力和偿债能力成为房地产企业必不可少的研究内容。

二、房地产企业投资管理的现状和不足

（一）投资规模大，投资行为不合理

房地产行业是资金密集型行业，需要在建筑项目上投入大量的人力、物力、财力，行业整体的资本负债率一直居高不下，其资本投资决策的影响效应也居于行业首位。就目前的情况来看，虽然全国百强的房地产企业拥有融资优势，但房地产商整体负债比率仍然较大，行业内普遍存在投资规模大、资本结构不科学、财务杠杆利用不合理等问题。大部分地产商的财务杠杆水平都超过限定指数，企业的盈利很容易通过债息转移至负债方，融资风险较高，在一定程度上抑制了管理者的投资行为。再加上经过疫情后，部分企业面临的竞争和生存压力陡然增加，出现不少为求高收益而承担过高风险的不理智投资行为，这不仅会导致企业资金被占用，错失投资的良好时机，更可能致使企业的发展陷入破产危机之中。

（二）投资组合利用不足，现金流有风险

考察房地产企业的投资现状可知，很多企业虽然投入了大量资金，但回报率却不尽如意，且在投资选择上往往注重单个项目的利润回报，没有将风险与收益结合起来综合考虑。对于在特定风险情况下将财富进行分配，在不同的资产组合下获得最大化收益和最低风险的研究都显不足。同时，资本结构的不合理导致房地产企业过度依赖银行借款。虽然银行借款可以在短期内使企业获得充足的资金，但银行借款占据资金总额高达70%的比例也使得地产商的资金来源单一化，多样化融资工具相对匮乏，企业的筹资风险较高。此外，当企业的流动比率、速动比率都高于正常水平、无法抵御常见风险时，资金的周转速率就会明显降低，致使现金流出现问题3，流动性风险也随之上升。

（三）财务分析方式单一，缺乏针对性

财务分析方法是房地产行业在进行投资决策时常用的可行性分析方法,通过该方法可以直观量化目标项目的潜在风险,在多个项目中找寻到最具经济效益的选择。但是，当前的可行性分析主要采用内部收益率和净现值两个参考指标，选用这两个指标本身毋庸置疑，问题在于单一依靠这两个指标会带来一系列的片面问题，没有把握财务分析的整体应用，使得最终的评价效果难以达到预期。比如，在计算净现值时，房地产行业不同企业选择的折现率大多是根据资产定价模型或者戈登模型等而推出，未能与企业现实的融资成本、预期效益、预期风险等情况相结合，测算出的折现率和净现值的针对性不强，导致实际的可行性分析效果不佳。

三、高效率投资管理的应对措施

（一）合理安排债务杠杆

财务杠杆的利用对于房地产企业投资决策的重要性不可小觑，房地产企业的财务杠杆与投资之间呈现负相关关联。适当利用财务杠杆可以提高企业的投资效率，但过高的财务杠杆则代表债务资金占据资金来源的主要部分，偿还债务会导致企业的投资实力受损。所以，要想利用好财务杠杆这把“双刃剑”，必须让财务杠杆保持在合理区间内。为了做到这一点，财务人员在研究分析时需长期动态地考虑企业运行的真实情况、当前政府对市场的经济调控政策以及地产行业自身资金回笼期等多种因素，审慎均衡资本比例，确定区间范围。同时，应加强对现金流的管理，全面掌握企业的资金往来，谨慎投资，保证现金流合理充足。另外，考虑到当前房地产行业是政府调控的重点对象之一，面临的政策风险、回本压力都较大，在必要情况下房地产企业之间可进行合作投资，共担风险，共享收益。

（二）有效利用投资组合

要正确认识投资组合的理念，要系统性地认识到某一投资项目是否属于特定投资组合不仅取决于该项目自身的效益，还与其同投资组合之间的相关关系有关。比如，当将资金大量投入到某投资性商业购物中心或写字楼时，虽然可能会获得高收益，但企业却不能通过项目组合分散可能带来的高风险。因此，地产商在投资时，要避免“将鸡蛋放在同一个篮子里”，应科学组合测算各项目的投资回报率。鉴于各项目自身的风险值不同，组合投资时其分线波动就会相对平缓，从而降低风险、提高收益，使资金效用最大化。此外，近年来，银行的借款成本提高，借款条件也日渐严苛，企业过分依赖银行借款会加大融资风险。因此，企业可以充分利用债券市场、金融工具、期货、保险等多种方式融资，保障资金来源多样化。

（三）强化项目财务分析

房地产商在项目投资可行性分析过程中需综合考虑财务分析方式的客观性、评价效果、评价种类等多种因素，提高财务分析的准确性。因此，企业应切实优化、丰富财务分析的方式，增强项目针对性，具体可从两方面入手。一方面，提升实操技术水平。财务分析工作对于技术水平的要求较高，科学的财务分析不仅需要扎实的投资知识储备，还需要丰富的实操经验指导投资分析。随着房地产企业不再满足于单一的传统商品房开发项目，逐步向新兴产业地产、大型综合商场等领域扩张，财务分析方法也亟需针对不同的项目进行针对性调整。另一方面，要做好人才队伍建设。房地产企业需引进兼备知识储备和实操经验的高素质人才，充分发挥其专业优势。同时，引导高水平人才创新财务分析方法和财务机制，促进财务优化。

（四）完善投资决策机制

房地产企业的科学投资决策机制可以有效避免在决策时由主、被动因素导致的过于理想化，合理规避掉这些因素可以使企业的决策更客观，更有可能长效获益。因此，企业需要建立健全决策机制，全面了解企业经营活动的全过程和可能承担的各种风险，尽可能规避财务分析中认为的主观因素，科学投资。具体来看：一方面，要严格执行与决策机制相关的各项财务分析等规定，使相关规定发挥预期的管理效果；另一方面，要做好配套的监督工作，保障财务分析过程的合规性、合理性，使投资决策实现预期经营收益，可通过落实执行责任制、交叉复核、过程留痕等举措实现。

四、结语

对房地产企业而言，分析其投资行为的可行性并进行风险规避至关重要，对于维持企业良性发展有重要意义。本文从财务视角出发，主要研究了如何优化房地产企业的投资决策。通过对当前房地产企业的投资现状以及存在的问题进行分析，认为企业应该从加强财务杠杆合理性、进行投资组合、丰富财务分析方式和完善投资决策四个主要方面有效防范、化解企业的投资风险，以期优化房地产企业的投资决策分析能力。

［参考文献］

［1］诸坚.财务在房地产企业投资决策中的应用［J］.中国乡镇企业会计，2020（6）：86-87.

［2］王剑.财务分析视角下的房地产投资项目可行性分析［J］.财经界，2020（22）：161-162.

［3］杨荣欣.论投资组合理论与财务风险防范———以房地产企业为例［J］.商讯，2021（4）：11-12.

［4］贾静析.从财务分析角度看房地产市场投资风险［J］.商，2015（13）：203.

［5］陈浩.投资性商业购物中心财务风险度量分析［J］.现代商业，2020（14）：19-20.

房产投资管理范文第2篇

关键词：我国房地产项目工程；造价投资管理

随着社会的快速发展，房地产行业如雨后春笋般的建设，当前的房价已经极大超出了公民的购买力，因此降低房价，让百姓能够住得起房是社会安定很重要的因素。为了使公民能住上房，需要房地产开发商控制好总投资，根据工程的造价来控制成本。现有的房价模式中包括了许多不利于国家健康发展的因素，例如房地产的炒作、商品房的空置率、社会资金的不断涌入等，使现有房产供大于求。为了防止这种现象大面积的发生，国家出台了一些政策遏制房价的过快上涨，而房地产公司的造价投资管理措施能够更好地控制房价，在开拓市场的同时，有效管理企业资金流通方向，降低成本，增强企业的竞争力。

一、我国房地产项目工程中的造价投资管理方向分析

随着社会主义市场经济的发展，投资者往往为了追求更大的利润需要降低工程的造价，所以降低投资费用、按期或提前交工都是相当重要的。为了更好的控制房价的过高或快速增长，首先必须了解影响房地产建造价格的因素。一般房地产的造价成本由以下几个方面构成。

1. 房地产项目工程中的土地造价投资管理

地段的不同，使房地产的价格也不一样。处于市区良好的地段可以保障良好的销售率，此外，需要一定的资金来安置拆迁户。开发的房地产有一部分是用来为公共事业提供服务的，还有一部分要保障足够的绿化面积，这就提高了土地的使用成本。

2. 房地产项目工程中的设计造价投资管理

为了防止在建筑施工过程中造成不必要的浪费，需要科学的设计房地产项目和规划，这样可以降低成本，也可以带来效益。为了防止对后期施工和销售产生影响，前期的设计利用价值工程必不可少。

3. 房地产项目工程中的施工造价投资管理

在建筑工程中，施工成本一般为总工程成本的40%。随着经济社会的不断发展，建材的价格也不断上升，这就导致了施工成本也在不断上涨，使其他方面的成本也逐渐涨价，例如采购、储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择等许多方面。如果按工程价值原理，在控制好房价的同时，需要保障建筑的质量。

4. 房地产项目工程中的监督造价投资管理

在房地产开发过程中，项目的资金投入都是比较大的，在运行期间，资金会被大量占用，如果建筑施工的时间过长，会对成本和造价产生一定的影响。例如，房地产商在购买一块地皮后，需要向银行抵押贷款，如果施工中的时间过长，房地产商对银行就会支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地产商就可以调用资金，周转的次数就会很多，这样产生的收益是很客观的，当由于物价的过快上涨，资金也会随着时间的推退导致了资金不断贬值，加大建筑商的资金投入。所以在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影响了房地产成本的投入，也使项目的实际成本过高。

二、我国房地产项目工程中的造价投资管理手段分析

1.房地产项目计划规划阶段的造价投资管理手段

为了使项目在施工安装、项目完成周期和经济效果等方面能够更好的完成，需要在施工前规划房地产项目，这样可以在施工过程中全面实行计划的安排，在技术和经济下出色的完成建筑施工。房地产项目的规划是施工过程的指导和施工进程实施的方向，在控制工程造价上有很大的优势。在房地产规划中，需要咨询有丰富经验的工程造价师，让其在房地产建筑施工前参与项目的管理与设计，这样可以减少不必要的资金浪费，提高工程的投资效益，是工程的造价更合理；另外，可以根据价值工程原理来验证设计的方案是否符合实际的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考虑，从而找出更优的方案；在设计的方案中，需要限定一定的条件，确定设计标准、规模、原则的合理性。例如根据一些外在的环境来控制建成后的经济效力，水文、地质对工程造价的影响，地形、地面高度等方面对工程造价也有一定的影响；还可以根据地貌进行灵活多变的设计手法，充分利用原有的地形地貌，减少挖、填土石方量，在此基础上来降低工程造价。

2.房地产项目施工阶段的造价投资管理手段

在建筑施工中，建筑的进程是按项目的规划来进行的，但计划只是大体的总纲，在实际操作中，项目实施阶段即项目的实体阶段，是从计划到实际的具体化转变，施工沿着设计的思路，这是资金大量使用的阶段。从以前的施工过程来看，在具体施工时，资源节约的概率一般都较低，施工人员大都对建筑施工节约的意识较弱，这样就会造成大量的浪费，所以，严格控制资源的使用是相当迫切的。在建筑施工中，需要聘请专业的施工团队，这样就可以进行系统性管理，根据合同来施工，杜绝不必要的浪费，减小可以控制的部分，把项目的造价意识深深的植入每一个施工者脑中，让他们觉得每一份资源都要合理利用。为了在这个方面能有所提高，需要技术人员有相当强的经济概念和观念，培养他们认真负责的态度，严格执行工期规定的时间，让每一位施工人员牢记节约意识。另一方面，根据计划严格执行，防止因计划的大范围变动而造成一些不必要的浪费，所以，需要提高设计的标准和人员施工的标准；一般在工程中计划发生改变，要及时认真的处理。还可以通过现场签证来管理工程的进度，在施工过程中，需要工程技术人员和经济管理人员工作上能够相互配合，做到每天、每段时间签证，可以确保工程的进度，达到计划量化的要求。

3.房地产项目竣工结算阶段的造价投资管理手段

在控制造价的过程中，竣工阶段是控制造价的最后一个阶段，是需要按工程进度、施工合同、施工监理等根据工程的价款来结算的。一般在工程结算阶段，需要按合同的细则来确定工程的验收工作，通过考虑工程的质量、建材采购价格、工作人员工资等方面来确定合同；在结算前，查看工程的施工记录和验收记录，对隐蔽工程施工记录和验收签证方面进行严格的审核结算工作，工程的手续要确保完整，工程的施工量与竣工图的标准是一致的，这样才能完成工程的结算；对于投标过程中的所报的单价和签证价格，需要严格的按标准审查，防止出现高套单价；在结算时，根据合同和条款进行计费，严格计取各项费用；在结算的最后阶段，严格审查、复核，避免出现各项的计算误差。为了使工程实现造价的预期效果，需要合理的建立一个系统的、全面的动态管理过程，根据科学、系统的管理对工程的每一个阶段进行控制。

综上所述，作为房地产开发公司，在考虑利润的同时，也要考虑购房者的购买力，迅速占领市场，加速资金回报率和投资收益率，促进了资金的流通，防止因房价过高而导致死盘、烂盘等现象。从科学的发展观来看，需要建立建造标准，严格控制成本，保障民生的同时，并或得稳健的利润。

参考文献：

[1] 张妍妍，朱方明.当前中国房地产市场调控的理性思考[J]. 西南民族大学学报（人文社会科学版）. 2011（05）

房产投资管理范文第3篇

投资有风险，风险管理水平的高低往往决定着投资成败，尤其是房地产投资项目，具有投资金额大、投资周期长的特点，加上这些年房地产的不景气，房地产投资风险越来越大，很多房地产企业都因为投资失败而陷入财务困境之中，甚至倒闭。从目前房地产企业投资风险管理水平来看，在不断攀升的投资风险面前，呈现出来了“力有不逮”状况，如何针对自身投资风险管理中存在的短板以及问题进行不断创新，成为了房地产投资中必须要做好一项基础性工作。

一、房地产投资面临的主要风险

1．市场风险

市场风险是房地产投资面临的主要风险，我国房地产市场是一个竞争相对充分的市场，各个房地产企业在这一领域展开激烈的竞争，这使得房地产投资面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自于房地产投资项目不被市场接受，产品销售困难，在目前整个房地产市场供求形势出现逆转的情况下，市场风险越来越高。

2．利率风险

房地产行业是一个资本密集型的行业，整个行业的负债率要明显高于其他行业，因此资金成本是房地产投资的主要成本。房地产投资资金中很大一部分来自于借贷，因此利率变化将会给房地产投资带来很大的风险，举例而言，如果利率攀升，将会导致房地产投资资金成本的上升，从而带来财务风险。

3．政策风险

房地产行业是一个受政策影响很大的行业，这些年我国房地产的发展史就是一部调控史，不断出台的房地产调控政策使得房地产行业忽上忽下、忽冷忽热，这些都给房地产投资带来了巨大的风险，举例而言，各级政府普遍采用的限购措施就导致了房地产投资风险的大增。

二、房地产投资风险管理原则

1．统筹兼顾原则

房地产投资风险管理需要遵循统筹兼顾的原则，这是因为房地产投资风险是多元的，对于这些风险需要房地产投资者树立全面风险管理理念，对于各种投资风险要进行统筹兼顾，避免某种风险没有得到有效控制而成为投资失败的导火索。

2．重点应对原则

重点应对是指房地产投资各种风险有大有小，风险发生概率高低不一，风险带来的损失也不尽一致，因此房地产投资风险管理中需要坚持重点应对、有所侧重的原则，将主要精力集中在风险发生概率大、危害大风险领域。

3．不断调整原则

房地产投资风险客观上处于一个不断变化的状态，房地产投资不同阶段，所面临的风险是不同的，风险大小也存在差异性，因此风险管理需要根据风险的变化做到不断调整，确保风险管理措施的实效性。

4．预防为主原则

凡事预则立不预则废，房地产投资风险管理上策在于通过有效措施的采取，降低风险发生的可能性，提前将各种风险消除在萌芽状态，从而避免风险成为投资失败的诱因。这要求房地产投资中要建立起来完善的风险预警机制，及时发现风险，为风险应对措施的制定赢得时间。

三、房地产投资风险管理创新策略

1．风险理念创新

房地产投中风险管理创新中，首先就是理念的创新，风险管理理念层面需要做到与时俱进，不断创新，彻底摒弃落后的风险管理理念。房地产投资者要树立起来预防为主、主动干预、全面管理等理念，在这些理念的指导下，更好的去开展投资风险管理工作，将各种风险控制在可以承受的范围之内。

2．风险预防创新

风险预防是房地产投资风险管理的重要内容，在风险预防的创新方面，关键是要根据投资风险管理的需要，在风险预防措施方面进行改变，除了制定传统的风险预警体系这一手段之外，还可以引入主观预测分析、聘请专业机构进行分析等等手段，这样就能够更全面的把握投资风险变化趋势，从而制定有效的风险应对预案。

3．风险识别创新

在风险的识别创新方面，关键是要提升风险识别能力，引入更加有效的风险识别手段，从而对于各种潜在投资风险进行准确无误的识别。在风险识别方面，需要房地产投资者积极总结经验，大胆进行创新，制定一整套能够及时识别风险的制度、措施，从而及时将风险扼杀在萌芽状态。

4．风险评估创新

对于识别出来的房地产投资风险，需要进行风险大小的评估，毕竟并不是所有的风险都需要进行应对，一些风险应对成本甚至会超出其所带来的收益，因此就没有必要对于这些风险进行干预。风险评估方面需要引入定性与定性相结合的评估模式，在经验判断的基础之上，进行风险的精算，这样才能够更加直观全面的反映出来风险的大小，并根据风险的大小制定合适的应对策略，确保风险管理经济性的提升，力争最小的管理成本投入实现最大的风险管理收益。

5．风险应对创新

在房地产投资风险应对方面，关键是要综合运用好风险分散、转嫁、规避等措施，针对不同的风险采用不用的风险化解策略，从而实现风险的有效控制。举例而言，在风险分散方面，房地产投资可以多方筹资，分散投资风险，在投资风险变化的时候，选择战略投资者来进行风险的转嫁。

四、结束语

房产投资管理范文第4篇

关键词：房地产；开发项目；投资收益

房地产企业的主要经营业务包含土地建造、土地开发、销售商业用房、销售住宅、开发其他建筑、配套设施和附着物等[1]。房地产企业经营的项目商品具有特殊性。房地产经营业务项目开发的各个环节都受我国有关房地产开发政策法规的调控和约束。经营项目的开发必须严格响应当地城市的规划，开发过程必须遵守国家有关的法规法律和产业政策[2]。

一、投资收益管理及其重要性

投资收益的管理包括投资前收益的测算和建设过程中收益的管理。项目投资是指从产生的投资意向、房地产商品出售到资金回收的全部过程，具有动态性的特点。根据不同的工作阶段分为投资决策、前期工作、开发建设和销售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至开发项目建设完成两个阶段。土地取得之前的收益管理是对投资利润的简单分析和确立收益目标，土地取得后至开发项目建设完成的收益管理是对项目收益的动态管理过程。根据开发项目的开发类指标、成本类指标、销售类指标和现金类指标四方面分析投资收益的总指标，并据此判断房地产项目开发的可行性。开发类包括竣工面积、拆迁面积、施工面积和新开工面积等。成本类包括汇款金额、结算金额、销售面积、销售金额、结算面积等。现金类包括总净现金、投资活动、筹资活动金的流量等。财务类包括主营业务成本及收入、净利润、毛利润等。

投资收益管理的重要性体现在以下几点：（1）开发项目投资收益的管理有利于房地产企业在调控政策从紧的环境下实现对经营业务的全面管理，加快自身企业的转型和发展，加大房地产业务资源的全面整合，创新适合自身企业长期发展的发展模式，才能实现长期、持续、稳定发展的战略目标。（2）在开发项目的建设过程中，市场消费人群的需求、国家有关政策、政治经济的宏观形势、劳动力价格和建筑所需材料的价格等方面都会发生变化，作为房地产企业的管理者更应当不断加强投资收益的管理，观察投资收益各方面的动态变化。（3）随着房地产产业的快速发展，国家相关部门为了对房地产企业加强调控和管理，制定了一系列相关的法规政策等，房地产企业面临的压力日益增大，如果不能适应市场和法规政策的要求就会遭到淘汰，对企业的长期发展十分不利，加强对投资收益的管理可以对成本进行控制，对资金进行全面管理，保障企业收益实现最大化，才能顺应时代的发展，适应市场的激烈竞争。（4）房地产企业的经营者、投资人、财务总监和管理团队等也可以通过投资收益管理准确、及时的了解开发项目的利润、收益率等数据。

二、投资收益管理存在的问题

投资收益管理中存在的问题体现在以下几点：（1）大多数房地产企业经营者对投资收益的管理缺乏正确认识，仅仅重视投资前的测算，不重视建设过程中的跟踪管理，导致管理不全面。（2）很多经营者即使实现了全面管理，经营者、投资人、财务总监和管理团队在管理过程中没有正确分析项目指标的变化，如进度计划、成本、项目设计、项目配置标准、市场环境、消费需求、资金计划、收入等的变化，使建设过程中的跟踪管理缺乏意义。（3）大多数房地产企业对投资收益的管理力度不足，跟踪管理所需要的数据收集起来较困难，开发项目的各个部门缺乏紧密的相互协作，项目数据得不到长期积累，不能对市场环境和消费需求进行准确、有效的判断和分析。（4）很多房地产企业缺乏对投资收益的动态管理，没有建立起管理数据模型，导致动态管理可靠性较低，管理模糊。

三、加强投资收益管理的建议

1、加强管理意识和力度

房地产企业经营者应当正确认识投资收益管理的重要性和必要性，确定投资收益的管理目标和管理价值，并以实现管理目标和管理价值为发展目标全面执行投资前的测算和建设过程中的跟踪管理，使投资收益管理实现自身的管理价值，保证企业的长期、稳定、持续发展。房地产企业领导层应当正确认识投资风险的各类因素，包括政治风险、社会风险、自然风险、技术风险、内部管理决策风险和经济风险。其中政治风险包括经济体改、产业政策、土地使用制度的改革、相关法规政策变化等。经济风险包括财务、市场供给、地价等。内部管理决策风险包括项目种类选择、项目选址、投资方式等。

2、建立投资收益的管理模型

房地产企业领导层应当根据自身的企业经营策略、发展战略目标及管理模式建立适合本企业发展的投资收益管理模型。投资前的测算内容包括前期开发、主体安装、土地费用、主体建筑、开发间接费、园林环境、社区管网、配套设施等。建立时需要遵循以下几点原则：（1）选取具有一定管理价值的模型核心指标；（2）管理模型中的数据必须具有极强的逻辑性和准确性，为数据模型的计算提供准确、可靠、清晰的数据支撑。（3）各个部门的工作人员应当对已经发生的数据进行积累，在积累过程中相互配合，提高实时积累能力，并对未发生的数据进行缜密、可靠的预测。（4）合理控制回顾周期，防止周期过长对项目的管理、控制和指导造成影响，一旦项目出现纠偏或影响收益的其他类因素时不能及时控制。回顾周期以一季度一次为宜。

结束语：

房地产产业具有涉及范围广、资金周转较慢、建设周期较长、投资金额较大等特点，受国家有关政策法规的宏观调控和约束[3]。在建设过程中，很多外界因素会对开发项目的资金流动、开发周期、销售计划和投资成本等造成影响，进一步影响开发项目的投资收益。加强开发项目投资收益的管理有利于实现企业长期战略发展目标。本文简单分析了房地产开发项目投资收益管理的重要性及存在的问题，并提出了几点建议，供学者参考。

参考文献：

[1] 汪恭怀，尹双辉，黄文瑾，杨辉，刘学应.房地产开发项目投资分析[J].乡镇经济研究，2012，14（21）：58-59.

房产投资管理范文第5篇

【关键词】房地产；投资；造价管理；探究

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

随着市场经济的不断发展，我国的各行业也是日新月异，房地产作为我国的支柱产业之一，其的发展好坏直接关系着我国的经济发展，同时也对人们的居住条件产生重大影响，因此，必须对房地产的造价管理进行相应的研究，使房地产业得到更好的发展。

二、各阶段造价控制问题分析

1、决策阶段造价控制问题分析

（1）可行性研究

可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究,也是对未来事件作出的研究、分析、论证, 所以对可行性研究必须谨慎从事, 尽可能的将各种因素考虑周到, 以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可行性研究的编制要注重几点: 1)市场调研的广泛性, 真实性, 科学性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求规范化、标准化, 要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析,仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据；3) 可行性研究具有时效性，时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据, 需要重新进行可行性研究；4) 可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。

（2）投资估算

作为可行性研究的核心投资估算, 是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算, 是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据, 也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键, 直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。

2、设计阶段造价控制问题分析

（1）优化设计方案

工程性价比是否最优,设计质量和安全规范是否达到国家规定标准,功能是否满足使用要求, 不仅关系到建设项目一次性投资的多少, 而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时, 要重视设计方案的优化,利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较, 慎重确定设计方案。

（2）合理控制设计指标

在确定建设项目的设计标准时, 需考虑周边的地理、人文环境, 考虑周边经济发展及需求现状, 由此考虑影响项目的设计指标, 如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、配套绿化等。

（3）积极推行限额设计

在设计控制计划中, 要求各专业在保证达到使用功能的前提下, 按前期批准的控制概算限额设计, 严格控制不合理变更, 保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法, 它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部分项工程, 通过层层分解, 实现对投资限额的控制和管理。

3、招投标及合同阶段造价控制问题分析

（1）招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件, 它将直接影响工程造价的确定与控制。所以,在编制过程中, 应力求在文字上表达清楚, 内容上表达全面；将开发商的开发中控制造价, 形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。

（2）工程量清单是招标人编制标底的依据,是投标人报价的依据, 也是工程竣工结算调整的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；计算是否准确无误；材料及设备价格的计取依据是否可行；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理等相关造价的所有内容。

（3）建筑合同是为完成某建筑安装工程项目或为提供某项建筑材料设备、为提供某项相关建设项目的服务, 明确甲、乙双方权利和义务的协议, 是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。必须保证合同的严肃性, 合同一经签订, 是严格受到国家法律保护的。

三、影响房地产投资造价管理的要素

1、决策阶段及设计阶段

统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。

2、建筑材料

在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的；另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。

3、进度款

进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。

4、变更签证

一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。

5、竣工决算

在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。

6、管理团队

“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要，工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等，哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。

四、明确工作程序

1、建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。

2、确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。

3、确定控制措施

目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：

(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。

(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核。

(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。

4 合同管理

在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。

（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；

（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；

（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；

（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

五、结束语

房地产业近年来在经济快速发展的刺激下，也发展的相当迅速。为我国发展创造了更大的经济效益，为了使房地产业得到更好的发展，就必须对房地产投资的造价管理给予高度重视，并且努力钻研其相关内容。

参考文献

[1]张凌云.工程造价控制[M].中国建筑工业出版社,2004.

[2]风山勇.浅析工程造价控制[J].中国论文下载中心,2010.