城中村调研方案

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城中村调研方案范文第1篇

摘 要 “城中村”是指伴随产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落。武汉作为华中重镇，房地产开发如火如荼，城市的快速发展不可避免的造成了“城中村”现象的出现。鉴于武汉城中村存在的违法建筑集中、居民居住环境恶劣等诸多问题，2004 年底武汉市开始了城中村的综合改造工作。涉及城中村居民、政府、开发商三方主体利益的拆迁安置补偿问题是武汉市城中村改造的核心所在，具有较强的研究价值。本文就武汉市城中村拆迁安置补偿现状进行调研，针对其中存在的问题，旨在探求能协调各方利益的拆迁安置补偿方案。

关键词 武汉市 城中村 拆迁安置补偿

武汉市的城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。

鉴于武汉城中村存在的人口杂乱、土地使用不规范，违法建筑相集中，居民居住环境恶劣等情况，2004 年底武汉市开始对二环线内的147个城中村进行综合改造工作。拆迁安置补偿是武汉市城中村改造中难度最大、工作量最大的一项工作。拆迁安置补偿政策是否合理、统一直接牵涉到各住户及村集体的切身利益，关系到城中村改造工作能否顺利实施。但在现实操作过程中，出现的居民抱怨拆迁补偿过低而拒绝搬迁、拆迁办采用暴力进行强制拆迁等现象，引起了社会各界的广泛关注。

一、武汉市城中村拆迁安置补偿中存在的问题

笔者分别针对武汉市口区额头湾居民、青山区五一村居民、洪山区团结村居民发放了问卷调查，并访谈调研了武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局雷副局长及负责团结村改造的武汉市福星惠誉房地产有限责任公司设计管理部的向总经理，同时走访调研了团结村的居民，了解洪山区团结村拆迁安置补偿的相关现状及其中存在的问题。笔者以武汉市团结村城中村的具体案例为依托，以对普通群众和对城中村居民的调查问卷为参考，结合查阅的关于武汉市以及我国其他地区城中村建设中拆迁安置补偿方面的资料，对武汉市城中村改造中的拆迁安置补偿现状进行了较为科学的理解与分析。笔者认为，武汉市城中村拆迁安置补偿中主要存在如下的问题。

（一）拆迁安置补偿政策的宣传力度不够，信息传播渠道较少

武汉市城市规划国土资源管理局相关负责人表示，政府一般会在拆迁前期以及拆迁过程中在武汉市国土资源和规划局的官方网站上相关公告公布现行拆迁政策，但在受访的群众中，绝大多数人（48.6%）并不知道我国关于土地拆迁的最高法律，对于当地的拆迁政策大部分人（58.84%）也仅仅只是一般了解，甚至还有不少群众（4.27%）根本不了解。其中大部分人还表示，一般居民对政府的官方网站关注甚少，所以政府的拆迁政策宣传并没有达到预期效果。此外，还有居民反映，政府相关部门对给予的房屋面积补偿所在区域未做明确说明，导致居民心里没有底，担心政府会在比较偏的地方给予自己房屋面积的补偿，这样一来的话，居民的经济损失将进一步扩大。

（二）拆迁补偿标准制定程序不透明

尽管通过武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局雷金水副局长的访谈调研中，我们了解到团结村的拆迁补偿标准由拆迁户投票选出的估计机构对待拆迁房屋进行估价后确定。但在对团结村被拆迁居民的走访调研中，我们发现拆迁补偿标准的实际制定过程却并不民主，存在拆迁人与估价机构提前进行恶意串通侵害老百姓利益的行为。而且拆迁人仅向外界公告拆迁补偿价格，并不向被拆迁户详细说明其制定程序、计算公式及量化指标。导致公众对政府公布的指导价格存在种种猜想甚至曲解，使得拆迁户对其认可度和接受度普遍比较低。我们对城中村居民的调查问卷显示，26%的居民认为评估机构存在通过不正当手段为自身或开发商牟利的违规行为，并表示评估机构的这种做法，严重损害了被拆迁居民的合法权益，应该受到处罚。46.646%的城中村居民认为最好的补偿定价机制最好由政府、开发商、城中村居民三方主体组成，这反映了城中村居民对能参与拆迁安置补偿制度的制定，与政府、开发商进行平等对话，应维护自身合法权益的渴望。

（三）拆迁补偿标准无法保障现有居民的生活水平

在对团结村的走访调查中，有居民认为现有的补偿标准偏低，无法保障他们原有的生活水平。选择货币补偿的居民接受的房屋补偿价为2280元／平方，该价格标准高于同类地区同类房屋的二手房交易价格10%－20%，但略低于同区域普通商品房均价。导致部分居民购买不起同区域与原住房相同面积的普通商品房。此外，部分居民的家庭收入的很大一部分来源于房屋出租费用，一旦拆迁，将导致家庭收入减少，生活质量下降，针对此种状况政府并无给予相应的补偿。此外团结村很多临街的一楼房屋都开门打洞，作为门面从事经营。在拆迁补偿政策上，营业用房的市场评估价格远远高出住宅价格，但房屋评估机构基本上都是按照住宅用房进行认定评估，导致居民得到的补偿费用减少。

二、武汉市城中村拆迁安置补偿问题解决方案探讨

针对武汉市城中村拆迁安置补偿过程中存在的问题，笔者认为可尝试采取以下拆迁安置补偿办法使政府、居民、开发商三方矛盾得以缓解。

（一）土地入股法

我们假设城中村的居民全部同意将土地作为资产折算成股份，参与到自己房产所在地块的新房的建设当中，我们假设这个参股比例是a。毋庸置疑的是，开发商在承包项目之前，都会有自己的预期收益，我们假设承包商的收益是I，那么城中村居民的资产收益的折现值是Ia，即城中村居民可以在开发商将楼盘建成并全部销售完毕之后获得总计Ia的资产收益值，然后再将这些收益以楼房为单位分给居民。这是一种理想化的方案，即所有的城中村居民都通过将土地入股，参与新城建设。

（二）股份出售法

城中居民由于需要现金，直接提出现金形式的一次性补偿。在这种情况下，我们假设居民的参股比例依然是a，开发商开发相应楼盘的预期最低收益是i，提出现金诉求的城中村居民所占的股份比例是a1，那么我们将按照开发商的最低预期收益为标准，向村民支付一次性的现金补偿，即ia1。这种方案相当于村民向开发商出售看跌期权，将自己的股份折算成折现值出售给开发商。

（三）现金实物相结合法

居民既有现金需求，又有居住需求，我们采取现金补偿与实物补偿相结合的形式。首先是对城中居民原住房进行科学的丈量与折旧处理，然后换算成实际有效面积。在新建成的楼盘中选取面积相近的进行补偿，原住房的实际有效面积大于补贴住房面子的，给予现金补足损失的面积；原住房实际有效面积小于补贴住房面积的，村民只需以成本价付给开发商多出部分面积即可。同时开发商给予村民一定的拆迁安置费用作为拆迁及楼盘在建和投入使用之前的安置与生活费用。

三、结语

城中村调研方案范文第2篇

2009年5月20日上午。

三门峡经济开发区，魏野花园。

是时，艳阳高照，彩球飘扬，鞭炮齐鸣，一片喜庆，魏野花园公寓楼奠基仪式隆重举行。

这标志着三门峡经济开发区城中村改造工作正式拉开大幕。

魏野花园公寓楼是三门峡经济开发区第一批安置房工程，位于虢国路北、甘棠路西，占地面积18亩，计划总投资约1.2亿元，拟建两栋17层商住两用房，总建筑面积5.2万平方米，除商业用房外，尚有住房360套作为城中村改造时被拆迁户安置房。

该工程的建成和投入使用可大大改善三里桥村村民的居住条件，同时为村民增加了就业和经商机会，为推动全村经济可持续发展奠定了良好基础。

城中村改造，不仅使基础设施建设与城市融为一体，更重要的是从精神上把被现代化建设“裹挟”而来的大批农民带到城市生活中来。城中村改造项目完成后，不仅会彻底改善群众居住条件，提高群众生活水平，而且会完善城市功能，改善市区面貌，提高城市品位和形象，将成为城市的新亮点。

生活在这里的人们，已经看到了崭新的明天。

不让群众吃亏

镜头之一：

2008年12月23日，三门峡经济开发区组织向阳村村组干部、群众代表组成60人的队伍，乘坐大巴风尘仆仆地赶往西安市碑林区西何家村“取经”，学习城中村改造的经验和做法。

西何家村的成功经验，使开发区前往考察人员大开眼界，深受启发。一路看，一路思，一路议，不少人拿起相机拍照，掏出笔记本记录。“看看人家想想咱，有什么思想疙瘩解不开?”向阳村群众代表告诉记者：“城中村改造关系到我们的切身利益，有了开发区领导的高度重视，我们对城中村改造充满信心。”

三门峡经济开发区工委书记、管委会常务副主任张北超明确表态：城中村改造首先要打消群众顾虑，不为难群众，不让群众吃亏，让群众吃透政策、得到实惠。

镜头之二：

2009年3月2日，雪花飘飞，三门峡开发区领导张北超、贺崇阁、董项虎、田书勤等带领管委会办公室相关人员来到三里桥村。

“临时安置住房找到了没有?拆迁安置补助费拿到手没有?家中还有什么问题和困难需要帮助解决……”开发区工委书记、管委会常务副主任张北超在城中村改造拆迁现场深情地握着60多岁的三里桥村村民董国成的手，认真地倾听董国成对城中村改造的建议和意见，耐心地解答这位老人的疑惑。

张北超走进被拆迁户家中，详细了解被拆迁户的思想状况、精神状态，认真听取被拆迁户的意见和建议。张北超告诫在场负责人员，城中村改造是件利国利民的好事，要通过深入宣传、广泛发动，兑现政策，解决困难，取得群众的支持参与。在城中村改造过程中，群众舍弃祖祖辈辈居住的家园，对他们来说无疑是一次革命，他们对城中村改造工作的理解和支持，也是对政府工作最大的支持，我们应该感谢他们，充分理解他们。

“改造中坚持公开、公平、公正的原则，严格落实政策规定，决不能让群众利益受到损失，争取把好事办好、办实。通过改造，使村民生活水平得到提高，就业得到保障，生活环境得到改善，城市景观环境得到改善。”在接受记者采访时，张北超如是说。

打造新家园

根据省、市有关部门关于加快城中村改造工作的部署和要求，三门峡经济开发区城中村改造范围涉及向阳、三里桥、后川、南关、韩庄等5个行政村。为尽快解决当前农村基础设施落后、村政管理松散、村民生活质量提速慢和就业、就医、就学难度大以及居住环境、生活质量、集体经济与城市发展的差距等问题，三门峡经济开发区结合实际，找准突破口，采取试点先行，确保城中村改造工作有序进行。

2008年初，三门峡经济开发区城中村改造准备工作正式启动。

随后，开发区认真按照省、市关于城中村改造的相关精神部署，积极行动，采取得力措施，实现了城中村改造工作的新突破。一是成立了城中村改造工作领导小组，多次深入外地考察城中村改造经验，研究制定了《开发区城中村改造宣传提纲》；二是编制了开发区向阳村、三里桥村改造控制性规划，并经市政府审核通过，完成了向阳村概念性设计，对规划布局定位进行调研，对群众进行政策宣传和入户调查摸底工作；三是制订了《城中村改造实施方案》，确定了城中村改造的指导思想、关键点、基本方针、原则、方式、方法，采取以三里桥村为突破口，重点突破，分步实施的方法进行改造；四是开发区多次召开专题会议研究城中村改造工作，指导精神是在改造中充分体现出“自我开发、自我安置、自我发展”的原则，使改造过程真正实现“自我开发、自我收益、全民参与”。

2009年2月1日，开发区管委会办公室进一步细化《城中村改造实施方案》，进一步完善城中村改造的指导思想和基本方针。

2月5日，三里桥村以村委名义发出了《三里桥村民委员会致全体村民的一封公开信》及《禁止私搭乱建公告》，召开全村村组干部、全体党员、村民代表及三里桥村一期拆迁户等100余人参加的会议进行动员，对村民进行政策宣传工作。

2月6日，房产管理局、建设土地局、财政局、城市建设管理局、社会事业局、开发区公安局组成的5个工作组，对确定三里桥村一期改造的34户村民，1家工业企业(京峡化工厂)房屋、地面附着物丈量进行汇总、复核、认定。

城中村调研方案范文第3篇

按照所处地理位置、产业结构和收入来源，城市行政区域中的农村大体可以分为三类（如图1所示）：第一类是位于城市主城区，如图中所示A，虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已基本完全征用了农民原先的生存基础――土地，农民失去了土地，从生活来源与工作渠道上都已经与第一产业脱离关系，主要从事第二、三产业。由于这类城中村主要分布在城市中心区，城中村改造较早，已基本完成，现已看不到村落形态，成为居民小区或其他商业公用建筑，可以称其为成熟城中村或城市社区；第二类是位于次中心城区或城郊结合部，如图中所示B和C，有些村落尚有少量的农用地，村民亦工亦农，但交通便利，流动人口繁多，租房经济繁荣而“脏乱差”现象严重。该区的土地流向多为城市道路等公用设施、商贸市场、商品住宅等；村民极少数还从事农业生产，大多转向第二、三产业，村民在宅基地上建起私有房屋住宅楼，楼层不等，房屋租金是家庭收入的主要来源。这一类是真正意义上的城中村。村落是高楼大厦，村内高低不等的丑陋建筑林立，故称其为城中村。第三类村庄，如图中所示D和E，从地理位置上看，它们处于一个城市的郊区或边缘地带，这里的村庄发展还有待于城市化向城郊的进一步推进，该区的产业结构较单一，农民还有农用地，不少农户依赖土地为生，村落周围较少有高楼大厦，因此称为城郊村。

依据以上陈述，可将城市行政区域内的村庄进行分类（见表1）。

从表1可以看出，第一类村庄已经完成城中村改造，第三类村庄属于城郊村，尚不具备城中村的特点，而第二类村庄属于真正意义的城中村，是城中村改造的重点。

但是，一些大中城市在确定城中村名录时，往往根据本市的行政区划，将各个区的村庄汇总，都涵括在所谓的城中村里。那么，这里的一个误区就是将本市所有的村落都包括在内，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的远郊村，无形当中给城中村改造增加了工作量和工作难度，尤其是将后者与城中村混淆的现象非常严重。对这两类村庄进行区分界定，实施不同改造方案，对城中村改造工作顺利开展有着重要的意义。

二、城中村与城郊村的主要区别

（一）地理位置的区别

从地理位置来看，城中村主要指的是分散在城市市区内，具有较好的区位优势，交通便利，也即通常所说的“都市里的村庄”，它们分属于城市各区的各个街办，生存在城市繁荣之下，掩映在高楼大厦之间，自然村已经被居民小区或其他商业公用建筑包围。

城郊村一般处于城市，游离于城市之外，是一种城市与农村互相结合的经济地理区域单元。既不同于单纯的城市区域，又不同于纯粹的农村区域，兼有城区风貌和乡村特点的一种经济地理空间。通常情况下村村相接或相离不远，城市的这些村落呈圆圈状将城市市区包围。

（二） 生存环境的区别

城中村由于地处城市市区之内，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影响，与普通市民共同生活在一个城市之内，共享交通、通讯、公共娱乐场所和基础设施，但以宅基地建房集聚，与周围城市建设相隔离，基本呈现“村里有城，城里有村”的相互融合状态。总体来讲，该区流动人口集中、人口职业构成复杂、居民的小农思想严重、治安混乱、社会问题与安全隐患众多。

城郊村位于城乡结合部或城市周边，村民尚有不少土地，务农为生，村落形态保持完整。部分村庄由于城市的工业园区、高新技术开发区在此安家落户，土地被征用，村民逐渐以务工为主，收入逐渐增加，生活环境改善，开始显现城中村特点，但大部分村庄仍然相对落后，离城市生活环境还有很大距离。

（三）村民收入的区别

城中村村民收入较城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村内紧俏的租房经济。城市的发展，必然有一部分外来人口的流入，而老城区内的生活设施难以承载这些浩浩荡荡突如其来的外来人员，城中村利用良好的地缘优势和几乎不计成本的宅基地填补了这一巨大的廉价出租屋市场缺口。尚未改造的城中村村里，家家户户在自家宅基地上建楼房，大量的外来人口就租住在此。根据调研数据，出租房屋的收入几乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具体收入还因城市繁华程度和地段优势不同，每户年收入在十几万到上百万元不等。

城郊村尚存很多农用地，村民依赖土地为生。大多数的城郊村村民从事农业，生产蔬菜、瓜果、花卉等能够供应城市的土地作物，少量城郊村村民或进城打工、或自主创业、或在本村的企业务工。不同村庄由于发展不同，村办或个人企业或多或少。村内也有一部分面向外来人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的经济实力相对较弱。

（四）流动人口的比较

城中村由于优越的地理位置，吸引了大量的外来流动人口租住，便利的交通方便了这些流动人口在市区工作，低廉的房租给流动人口提供了安身之所，因此城中村是外来流动人口的一个聚集地。例如，太原市万柏林区后北屯村是典型的城中村实例。在总面积1平方公里的土地上，聚集了3.66万人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在这里的是大量的外来流动人口。人口密度达到了全市平均人口密度的70倍。村内建筑密度高达70％，一些房屋间距不到2米。

由于离市区较远，城郊村流动人口不多，村内只有少量房屋出租。租金也明显低于城中村的房屋租金。

（五） 村内房屋建筑的比较

城中村内的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，楼层从3-7层不等，房东一般住在一层，二层以上出租，租房对象为广大的外来流动人口。强大的利润驱使村民建起了一幢又一幢楼房，而且屡禁不止，城中村中丑陋建筑云集。“一线天”、“握手楼”比比皆是，交通、通讯等设施不配套，安全隐患很大。大部分楼房的建造毫无规划可言，完全是按村民个人意愿盖起，有的楼与楼之间的距离仅能供一两人通过，不少低层的房间更是见不到太阳。“这房子暗是暗了点，可照样租的出去，人们白天都在外上班或上学，到晚上才回来。亮堂的房间也有，但租金每间要贵几十块钱。”太原市北张村内一栋楼房的房东说。村里的出租房建筑密度都很高，较之周围的城市建设层数又低，基础设施不完善，配套公共设施不完备，村内道路狭窄。

城郊村因为没有固定的租房人源，村内的租房经济并不火爆，村民的大部分精力也不会放在出租房屋和加盖、翻盖房屋上。一般来讲，村民建房是为了满足自己居住的需要，如有闲置房屋，再考虑出租。村内建筑多为2-3层建筑，也有平房，总体布局为一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起来齐整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村还存在其他一些区别，如村民的户籍差异，城中村村民基本已完成了农转非，城郊村村民大多为农业户口等。城中村多位于城市次中心城区和城郊结合部，村民逐渐脱离了农业生产，以二、三产业为生。城中村的特点主要为：违章建筑多，“脏乱差”严重；流动人口较集中；交通便利；村民房租收益大，拆迁改造难。而城郊村主要位于城郊或城郊结合部，离主城区较远，仍保持村落形态，村民以农业为主要收入来源，兼具其它二、三产业，属城市即将或未来发展的区域。

综上所述，城中村并不能涵盖城郊村，若将两者混为一谈或者将城郊村也作为城中村一起进行改造，除了给改造工作增加难度，也极容易造成人力、物力、财力的浪费。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，准确分类、区别对待是做好改造工作的关键。以太原市为例，太原市共有154个城中村，人口约26万，占地面积约28.63平方公里。中心区共有42个城中村，人口约8.7万，土地约35.9平方公里。城中村改造工作于2003年启动，2007年开始全面推进，确定了城中村连片改造新模式。经过了七八年的努力，虽然也取得了一些成绩，但总体改造进度还是很慢，没有达到预期目标，除亲贤村等个别自身实力较强、改造较早的村庄已经完成改造外，截止到2010年，绝大多数城中村或陷于停顿或依然在改造进程中①。

经过走访，发现造成各地改造工作进程缓慢的共性问题主要是：拆迁难、赔偿高、村民不配合改造、缺乏改造周转资金等。但是改造对象没有重点突出也是影响改造进程的一个重要原因。太原市城中村名录上共有154个城中村，其中包括一部分城郊村。这154个城中村发展状况不尽相同，改造方案和改造顺序必然应当有所侧重，如北张村、后北屯村，这些典型的城中村位于城市市区；而诸如万柏林区的南社村、流村，杏花岭区的杨家峪、淖马等村，村里尚有农用地，是典型的城郊村。如果将这些自然村笼统地划归为城中村，势必分散改造的总体力量，影响改造进程。

现以城市村庄分类为基础，结合太原市的行政区划，选取5个村落作为城市社区、城中村和城郊村的典型进行实证分析。

图1中，A为亲贤村，是太原市中心城区内的典型成熟城中村，现已改造完毕；B为北张村，是城郊结合部内的城中村，其附近高校云集。C为后北屯村，毗邻太原理工大学和迎泽大街，与B一样交通便利且商贸繁荣，二者为典型城中村；D为流村，地处太原市西北郊区，邻近高速路。E为赵庄，附近为太钢工业集团有限公司，这两者为典型的城郊村。

显而易见，地处城市中心区内的亲贤村已经没有改造的必要性，昔日的村庄早已经不复存在，取而代之的是高档住宅小区和写字楼，如亲贤苑、文华苑等。

北张村与后北屯处于次中心城区或城郊结合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商贸繁荣或是高校云集，均属于城区且交通便利，外来流动人口众多，租房非常便利，村民基本脱离了农业生产，村内租房经济火爆，房租是村民收入的主要来源。这一类村庄正是城中村改造的重点。改造中，可以基于它担负了城市廉租房功能而实施政策性租赁房建设方案，于城中村改造的同时建成“高层公寓楼群”；也可以“拆旧区，建新区”，以地换房，成片开发，利用宅基地、自建房，换取商品住宅、商铺等等。

城中村改造工作的进展，要有前瞻性，合理规划，否则不排除其发展为新的城中村的可能。比如流村就是一个很好的例子，这里交通相对便利，通往市外的高速路从这里穿过。村民尚存一部分土地，除了从事农业还做一些诸如运输、进城务工等工作。但由于地处市郊，发展缓慢，流路长期成为运输线，堵车、灰尘、交通安全隐患等给村民生活带来很多不便。城市规划局在改造这类村庄时要优先考虑将一些工业园区等能够带动郊区发展的基础设施引进城郊村，以带动郊区的发展。在这些工业园区、高新技术开发区的周边建成居住小区，将城郊村村民整体搬迁进现代化的小区，旧村落通过整合拆迁可以另作它用。可以给村民提供劳动技能培训，劳动岗位优先录用等服务，倡导村民发展新型农业如园艺、花卉等，帮助村民解决生活来源，同时应加大力度发展农村社会保障，让村民生活没有后顾之忧。

而对于赵庄，村体基本被太钢工业集团有限公司占据。随着该集团的发展，会将周围一些村庄也涵盖在内，土地被太钢工业集团整体收购。这一类的城郊村因为毗邻大企业集团或者开发区，在规划建设过程中，应一方面保持村庄的完整性，尽量不要去拆迁村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建设中加大公寓宿舍的建设，减少外来人口涌向村庄，防止形成新的城中村；此外占地企业应当肩负一定的社会责任，给村民提供一些工作岗位，弥补和增加村民收入。

四、结语

城中村与城郊村有很大的差异，改造前必须因地制宜，具体分析。如对于城中村改造，以拆旧建新为主，建政策性租赁房、商贸区、商品住宅小区和公共设施等等。改造过程中关键是要合理补偿村民的宅基地和产权房屋，必须保证村民的长久收益。而对于城郊村，因为其发展空间还很大，政府的正确引导是关键，应当合理规划，稳步推进，将其建设为能与市区发展配套的城市新功能区。建议在现阶段不破坏村落的原始形态，不进行大规模拆迁，有的放矢，集中主要精力先进行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由发展，防止新的城中村的产生。

总之，城中村改造是城市全面落实科学发展观、建设创新型城市、提高城市竞争力的一项战略性任务。为了加快城中村改造的进程，应当依据村庄的实际情况，准确区分、合理归类，来确定城中村改造名录，对不同类型的改造对象使用不同的改造方案，确保城中村改造工作顺利进行。

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城中村调研方案范文第4篇

【关键词】城中村改造利益关系政府角色

“城中村”即都市里的村庄,它笼统地指坐落于城市之中或位于城市周边的产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。它是在我国特有的土地所有制和文化背景下,快速推进城市化过程中出现的一种城市化问题,它的存在已严重阻碍了城市的进一步发展,影响到城市整体功能的发挥。因此,近年来一些城市相继开展了“城中村”的改造工作。但“城中村”改造工作是一个涉及多方利益主体的过程,所以在进行二元结构制度变迁的同时,调节好各方利益关系达到多方共赢,对于“城中村”改造的顺利进行和最后成功至关重要。

一、“城中村”改造中的多重利益关系

“城中村”改造存在着四方利益相关主体:政府、村民、村集体和开发商。各利益主体间形成了以政府为核心,其他各利益主体之间互为制衡的利益关系。

一是政府与村民间的关系。政府以社会多元利益(包括社会公共利益、政府自身政治利益和经济利益)代表的身份来推动“城中村”改造。解决改造前后房地产产权确认和补偿问题是处理政府和村民之间关系的主要内容。通过政策工具防止出现改造烂尾及村民无法回迁等问题,也是政府的职责所在。

二是政府与村集体间的利益关系。“城中村”的村集体与一般的村委会不同,在行政的隶属关系上它是区一级政府的派出机构,在经济上又是一种“变异的新村社共同体”。它有自己的经济利益,有自己的村办公室和自身的大量物业,因而有自身利益的保护需求。但它又是政府的得力助手,包括改造的发动和村民的组织动员都离不开村集体的协作配合。

三是政府与开发商间的关系。政府在确保城市发展规划要求的前提下,兼顾开发商的利益,确定合适的开发强度,分担合理的市政配套设施。同时还要考虑如何采取地价优惠或补贴的方式,给开发商适当让利。因此,让利幅度的大小就成为双方能否开展合作的前提。

四是村民与村集体间的关系。虽然两者间总体利益是一致的,但由于信息的不对称,村族群关系复杂、综合素质不高等原因,村民的利益在一定程度上是掌握在他们的代言人――村集体手中,两者间往往村集体处于强势主导地位。村集体在改造中既要保护好村民的切身利益和自身利益,又要配合好上级政府开展工作,村集体在改造中始终扮演着十分重要的角色。

五是村民与开发商间的关系。两者间主要是拆迁安置补偿问题,主要考虑开发商以何种方式、标准对村民进行安置补偿的问题。

六是村集体与开发商间的关系。开发商获得“城中村”改造权后,同样离不开村集体的支持和配合。由于村集体的特殊角色,必须得到开发商的支持,这是开发商成功改造的重要保障。

“城中村”的最终改造方案,实际上是政府、开发商、村集体和村民这四方利益平衡的和约安排。其改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、村民、村集体与开发商四者间的利益关系。

二、政府协调各利益主体的对策

政府作为市场规则的制定者肩负着协调各方利益主体之间关系的重任,依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益,统筹兼顾国家、社会、集体、个人及投资者的利益。由于政府在政治理性约束下,追求的目标是多元利益,包括政治利益、公共利益与维护村民、村集体的既得利益及开发商介入的社会平均收益,可依赖的资源是其掌控的公共权利和政策手段,故应采取组织化动员的策略来动员相关利益方参与改造。

第一,政府应成立“城中村”改造工作领导小组或办公室,负责“城中村”改造有关政策的调研、制定,重大项目的决策、协调工作;审批“城中村”改造专项规划和改造详细规划以及改造计划和专项资金使用计划;审定“城中村”改造项目及改造项目的设计、建设及监理单位;制定“城中村”改造项目建设审批程序、制定或审批“城中村”改造工作方案、具体的改造实施计划和方案;协调、监管“城中村”改造项目的建设实施,对拆迁安置、房屋销售、优惠政策收益进行监督管理;对改造建设单位与被拆迁户签订的差遣补偿安置协议进行审批。

第二,“城中村”改造要实现彻底的农村、社会、经济、管理体制的“无形改制”,及旧村的拆除(改建)和新社区建设的“有形改造”。政府应当组织、协调好“城中村”改造办、规划、国土资源、建设、农业、市政、园林、市容环卫、房地产、民政、计划生育、公安消防、发展计划、财政、审计、监察、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门,使其在各自的职责范围内,互相配合。也只有实行政府主导下的改造,“城中村”改制及改造建设管理工作才能顺利完成。尤其是“无形改制”中集体土地依法全部转为国有土地,村民由农业户口转为居民户口。依照有关规定撤消村委会设立社区居民委员会,农村集体资产依法进行清产核资和股份量化后转变为股份或混合所有制经济,这些工作完全需要政府协调完成。“有形改造”中还需要政府颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证、房产证等。

第三,统筹安排“城中村”土地资源,根据土地用途确定供应方式。土地问题特别是如何供应、使用土地是“城中村”改造必须解决的一个难题。按照国家有关政策规定,国有土地供应分为划拨和出让两种方式。用于城市公用设施建设的土地可以划拨,用于经营性设施建设的土地必须通过出让方式获得。群众安置用房享受经济适用房政策,可使用划拨用地,开发商及经济组织经营用地实行“招、拍、挂”出让。“城中村”涉及的土地问题比较复杂,性质大多是集体建设用地,这一性质的用地如果仅用于村民安置建房或以地入股开展集体经济经营活动可由区政府审批直接使用。但如果用于经营性开发,则必须按有关程序征收国有土地后通过“招、拍、挂”获得。否则,开发商拿不到国有土地使用证,建设的房屋也无法办理能够上市交易的房产手续。在具体改造中,采取何种方式,由村组织根据本村实际情况自行选择。在确定拍卖起始价时,将投资者与群众商定的附着物补偿及住房安置费用剔除,兼顾政府收益和投资商利润,必要时(如拆迁安置成本过大)政府可以让出收益,即能收益多少,起始价就定多少,然后由市场竞拍决定。

第四,“城中村”按城市管理体制统一规划、建设、管理。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。“城中村”改造的小区规划布局要合理,配套设施要到位,要配套建设绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾收集站等各项基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施,注重安全设施的完善和生活污水处理设施的建设,加强“城中村”改造后的社区精神文明建设。社区以改造后的居委会为核心,发挥其特殊的管理和服务功能,按照符合这些城市新型市民心理的要求,开展各种生动活泼、喜闻乐见并且有益于精神文明建设的活动,把先进的文化和理念传输给新市民,提高他们的整体素质,从不断地改善其生活水平和生存环境,使他们更容易融入到城市生活之中,以促进整个城市的和谐发展。

第五,政府应当制定全面、系统、积极的“城中村”转制后原村民就业政策与社会保障政策,提供财政和资金支持。“城中村”的村民转为城市居民后,其就业应统一纳入城市就业管理,并享受职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。“城中村”改造中增加的就业岗位应优先安置村民。政府应建立健全改造后的社会保障制度,将户籍管理制度改革之后的农民纳入完整的城市最低生活保障、医疗、失业、养老等保障体系中。对“城中村”改造中违反规划、土地、城市管理及“城中村”改造管理等有关法律、法规及不能履行责任或不负责任的开发商、建设、勘察、设计、施工、监理,“城中村”改造相关管理单位及人员应给与必要的处罚和制裁,对拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的,由公安部门依照《治安管理处罚法》相关规定给与处理,情节严重构成犯罪的,应依法追究其刑事责任。

第六,政府对“城中村”开发改造项目应给与扶持政策。在财政政策方面,改造实现的收益包括土地净收益、捆绑项目收益、安置房建设溢价收益等,按一定比例用于社区基础设施建设以及村民社会保障、生活福利或用于村改造建设公司经济发展等。在税费政策方面,改造中的城市基础设施配套费、人防工程建设费、经营服务性收费等有关项目,政府应出台政策规定给予减免,凡符合国家产业政策和税收优惠政策的,都应当给予减免。

第七,加强制度改革和创新。要彻底解决“城中村”改造问题就必须解决好“城中村”中流动人口、低收入家庭的居住问题。在“城中村”改造中政府应加强流动人口的管理,遏止新的“城中村”产生。同时,遏制城市房价非理性上升,平抑房价,大规模发展和建设廉租房,满足流动人口或低收入家庭(暂住人口)的居住要求。

【参考文献】

[1] 蓝宇蕴:都市里的村庄[M].三联书店,2005.

城中村调研方案范文第5篇

关键词：城中村;改造;调查;新市区

现实“城中村”存在着诸多问题，“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”[1～2]。如何解决“城中村”改造过程中的问题。客观需要认真研究不同区域“城中村”改造过程中面临的具体问题，深入剖析这些问题产生的根源，提出行之有效的解决问题的措施及对策。

一、研究区城中村现状调查分析

乌鲁木齐是新疆首府城市，全疆的政治、经济和文化中心，是全疆经济社会跨越式发展的引擎，起着示范和标杆的作用。高新区（新市区）（以下简称“新区”）的城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。新市区包括南区、中区和北区两个城中村分布片区。

南区城中村分布点多、总建筑面积大、容积率高。南区是城中村分布点最多、最散乱、建筑密度最高、和城市交织的最为紧密的区域。中区城中村分布相对较少、较集中，总体规模不大。主要分布在河北东路北侧、四平路两侧、长春路西侧、鲤鱼山路东侧。北区城中村分布点多、单片规模巨大。主要分布在长春路两侧、城北主干道南侧、安宁渠路两侧、迎宾路两侧、中亚北路两侧。城中村市政基础设施比较差。市政基础设施配套建设与快速发展的城市建设不均衡。城市基础设施管网未能够全面覆盖，特别是城中村、撤村建居区域的市政基础设施、环卫设施等受用地现状局限。

二、城中村改造的关键问题

1.城中村改造要与城市总体功能定位协调的问题。城中村改造是主城区城市综合功能提升迫切。需要城中村的形成与我国的城乡二元管理体制是分不开的，在我国的城市化进程中，有些村庄从界址范围来看已经在城区范畴之内，还是行政村的行政管理模式。因而村庄和外界形成了独立的区域，纯粹以经济利益为主导，偏离了城市化进程的目标和要求。城中村问题形成的根本原因在于城市北扩发展一直缺乏长远有效的规划，在于长期专注于解决眼前问题、谋求短期利益，回避了困难、堆积了问题，城中村问题只是后遗症之一。

2.村民合理安置补偿和生活可持续改善的问题。房屋补偿面积认定问题。补偿面积认定是制定补偿标准、达成补偿协议的关键。国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：补偿协议包括：“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。”村民生产、生活可持续改善能力有待提高。村民受教育程度普遍较低，缺少职业培训，就业能力低、门路少;部分村民主要靠出租房屋、开店铺维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而难免会提出过高的拆迁补偿要求。

3.改造可利用土地空间不足与管理体制不顺的矛盾。公建配套占用大，缺少安置开发用地。南区城中村内房屋建筑密度高、间距小，被称为“握手楼”“一线天”;周边已和城市相互交织，银川北路东侧尚有小块土地，四平路东侧空地也已被圈占。房屋征收与补偿由政府部门组织实施，先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动等。面对由此带来的巨额房屋征收补偿费用与新区有限财力矛盾的困境，如何运作市场化改造，如何实现和谐拆迁，缺少可借鉴的经验，需要寻求有效的解决方法和路径。

4.城中村改造周期长、不确定因素多，进行风险控制的问题。严防突击迁户、抢建违建、钉子户等问题。城中村改造项目前期补偿安置投入大、改造周期长，出现钉子户必然影响改造项目的实施进程，增大项目的财务成本和风险。城中村改造项目一旦实施，大量房源上市，产品结构、供应量与市场需求、容量的协调也是一个不容忽视的问题。积极研究应对与城中村改造相关政策，增大改造项目招商引资的难度，需要认真分析研究对策。

5.改造模式选择的问题。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投资模式、市场化改造模式三种。采用村民自主改造模式，即村集体、村民通过集资、引资自主进行改造，需要村集体、村民有较为雄厚的经济实力，改造也须满足发展规划，这与现状不符，基本不具备可行性。采用政府直接投资模式改造，即由政府直接出资进行改造，无论是采用实物补偿还是货币补偿方式改造，都需要直接投入大量资金，安置补偿资金筹集是最大难题[3]。采用市场化模式改造，即通过招商引资吸引开发商参与改造[4]，需要进行项目经济平衡测算，涉及到安置成本，开发商的收益保证，政府在土地、税收、费用等方面的政策配套，以及房地产市场情况等;需要解决好项目筹划、运作、管理等方面的问题。

三、对策建议

1.加强地方农民的宣传教育及相关单位协调工作。城中村改造是一个系统工程，各方诉求不同、利益关系复杂，故必须首先应地方政府应做好农民的宣传教育工作，同时也需要加强相关单位的协调工作，理清利益关系、统筹各方资源、兼顾各方利益，要把握好各利益方的重点，共同推动城中村改造工作的进程[5]。地方政府在进行城中村改造中，首先应对当地农民进行宣传：改造工作首先是立足保障村民的利益为第一前提，主要体现在安置补偿标准和方式上;其次，村集体经济的发展将是对村民生活水平改善提供了必要的基础。同时区政府力促地方经济建设、城市建设、社会事业全面改善和提高，市政府要将新区内的国有储备用地予以配套供给，为改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐渐引入市场化机制。城中村改造工作，首先是政府为了城市发展、改善居民生活环境等方面考虑，提出的政策性工程，政府是主导者[9～10];其次就是改造过程是需要企业和相关部门参加的，在这项系统工作中，需要更多的企业参与，这就需要对改造工程提出市场化运作。政府作为城中村改造主体，在整个改造工作中做好管理者角色。实时给予企业参与扶持政策，政府做到让利、配套土地，逐渐降低项目的启动成本。新市区政府对于土地出让金政府应先征后返，税收地方留成部分政策返还，比照棚户区改造工程优惠各项费用[11]。同时，协调乌鲁木齐市政府将国有储备用地划拨新区为城中村改造配套，土地出让金的征收、返还，交由新区支配。

3.完善改造规划，建立科学的管理机制。政府主导、规划先行。新市区将城中村改造作为一项长期重点工程纳入新区党委、政府的议事日程，并组织领导小组，完善城中村改造规划。同时新区设立专业部门统一负责拆迁工作，统一规划、规划先行，高起点规划、高标准改造。将规划、经济、产业等相关部门共同协调配合参与改造规划的编修工作，实施过程要确保规划科学性和实施有效性。特别是对于各乡镇、城中村禁止批准新的宅基地和房屋建设项目，应及时给予协调处理，避免新建问题出现。同时对于项目区各乡镇、城中村冻结新的户籍迁入，避免引起对集体经济相关问题[12～13]。

四、小结

本文对新市区主城区的城中村改造进行调查研究，对中区、北区和南区城中村的特点和改造中存在的问题还有待进一步加大力度调查研究，为下一步改造方案打下基础。需要针对随时可能出现的新问题、新矛盾，及时找出应对对策。在城市不断发展的过程中，城中村的改造已经是势在必行，面对改造过程中的诸多困难和问题。新市区城中村改造工作也积累了一些经验和教训。

参考文献：

[1] 姜崇洲.试论促进产权明晰的规划管制改革[J].城市规划，2002，（12）：23-31.

[2] 王先文.城中村的亚文化性探讨[J].安徽建筑，2002，（2）：53-61.

[3] 胡莹.城中村的文化冲融――以广州市石牌村为例[J].城市问题，2002，（2）：73-81.

[4] 周锐波.城中村的文化透视[J].规划师，2004，（5）：43-49.

[5] 闰晓培.快速城市化地区城乡关系协调研究[J].城市规划，2004，（3）：23-45.

[6] 龚兆先.利用城中村自然优势完善城市生态景观体系[J].城市问题，2004，（2）：73-75.

[7] 张鹏程.西安市“城中村”改造问题研究[D].西安：长安大学硕士学位论文，2009.

[8] 胡长海.重庆市“城中村”存在的主要问题及改造对策研究――以Z村为个案[D].重庆：重庆大学硕士学位论文，2008.

[9] 上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.乌鲁木齐新市区、高新区部分片区――控制性详细规划[Z].2010.

[10] 上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.《乌鲁木齐新市区、高新区部分片区―控制性详细规划》专题

研究报告[R].2010.

[11] 高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题领导小组.高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题工作汇报[R].2011.