房地产营销精细化管理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产营销精细化管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产营销精细化管理范文第1篇

摘 要 由于房地产项目投资巨大，房地产成本控制和管理成为房地产企业关注的重点内容。房地产项目中全过程工程造价控制对实现房地产成本管理的有效性，促进房地产企业经济效益和社会效益最大化具有重要的意义。下面我们就详细房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用价值。

关键词 房地产 成本管理 全过程控制 应用

引言：随着国家调控的深入，我国房地产企业的竞争也越来越激烈，再加上可利用资源的减少，例如现在不少地方政府已经没有储备土地，或者储备土地越来越少，使得土地的价格不断攀升，“地王”屡创新高，这都是房地产商不愿看到的局面。在国家各种限购政策的出台下，销售价格不断受到国家政策的打压，在如此严峻的情况下，成本全过程控制是确保利润的重要条件和关键环节。

一、房地产项目的成本

近年来我国房地产在市场规模、专业化等方面获得了极大的发展，而我国房地产成本的控制却远远落后于整个产业的发展，房地产成本的管理也远远不如我国制造业成本管理精细而房地产企业本身由于资金链的问题，巨大的项目投入，过长的资金线，资金回收周期长，以及行业内部面临着惨烈的市场竞争。房地产企业要想生存的更健康，发展的更好，走精细化的管理之路成为了企业的必须面对的现实。

二、全过程控制在房地产成本控制中的应用

1、房地产项目开发全过程的成本控制

成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，房地产项目的成本构成主要有以下几个方面：（1）土地开发费用，包括地价，向政府征地的费用，原土地居民的拆迁、搬迁等其他费用（2）前期投入的费用，例如项目的规划、设计、可行性研究以及土地的勘察、测绘等。（3）建筑安装费用，房地产企业以自营或者支付承包单位的建筑安装费用。还有其他的费用，例如物业支出，项目管理费等等。

二、房地产施工过程中的全成本控制

现阶段房地产企业在项目开发过程中存在一系列的成本管理问题。（1）缺乏有效的投资评估体系，尤其是在项目前期的那地阶段，对成本的市场调查不完善；（2）缺乏可以实施的成本管理计划，没有对规划设计阶段进行有效的成本管理预期，使支出超过计划；（3）工程实施过程中工程设计经常变更，导致物料成本的增加，和因为工期延长而产生新的人力成本支出，从而产生了额外的成本支出。房地产企业只有真正面对这些突出的问题，进行更加严谨的成本管理，才能够在愈来愈严峻的市场中提高自己的竞争力。

要有效的控制成本，应该注意一下几个方面。

1.处理好成本和工程进度的关系。工程进度直接影响了项目的成本，二者之间是相互矛盾对立的。如果只追求项目的进度，可以有效降低成本，带来可观的经济效益，然而，如果单方面的追求速度就会带来一系列的问题，例如人工成本、机械成本、材料成本等支出会大幅度的提升，还有相应的社会成本，这样做就会得不偿失。同时，房地产的特殊性例如项目的建设周期长，项目内容的纷繁复杂，使得项目的进度受到了多方面的干扰，各种不可控的事情都有可能发生，例如工程设计的变更等。只有正确处理好工程进度和成本之间的关系才能达到最佳效果。

2.处理好成本和工程质量的关系。工程质量占了成本的一大部分，由于房子的持续时间久，关系到千家万户的安全和健康，关于工程质量，国家有关法律法规做了严格的规定和强制性标准，在此条件下，开发商在满足质量的前提下，尽可能的节约成本，采用熟练的施工技术，减少浪费和其他费用。

3.成本和市场营销的关系。房地产营销的目的是为了促进房地产交易，使房地产商品在市场上表现出价值，进而实现其价格。市场营销虽然处于项目开发的末端，但是却是房地产商最为重视的阶段，商品只有流通才会实现其价值，才会表现出价格。制定合理的价格，保持正常的利润率，既不使价格高的让消费者觉得难以企及，也不要让价格低的离谱，所以要做好前期的市场调查研究，把握好国家政策和消费者的心理，制定出完善的营销策略和计划。而现在营销成本日益上升，占整个项目开发成本的比例日益扩大，正确处理好成本和营销的关系可以显著的提高企业利润。

三、项目完成后的成本控制的经验总结

在所有的项目完成后，房地产企业要及时的进行成本控制的分析总结，以便在以后的项目实施中吸取经验，积累必要的资料，避免犯同样的错误。对此阶段的成本总结要注意一下几个方面：（1）对项目中的材料采购、施工工艺进行分析研究，建立部件配置数据；（2）对不同类型的产品成本和相关技术建立数据资料库。

综上所述，通过对不同阶段成本问题的研究，使我们发现房地产企业的成本控制做的远远不够。不仅要改变以前的成本管理方式，更重要的是要改变成本控制的观念，走精细化的成本管理道路，建立成本管理的信息化系统，对成本支出进行动态监控；在项目完成后，要及时进行成本控制总结，为后续工作积累丰富的经验，减少不必要的成本支出。只有这样才会让一个房地产企业实现盈利的最大化，走的更远。

参考文献：

[1]朱玲，郑卫萍.全过程工程造价管理与控制的探讨.科技资讯.2011（28）：120-122.

[2]叶清梅.如何加强建筑工程项目的成本管理控制工程造价.城市建设.2010（35）：79-80.

房地产营销精细化管理范文第2篇

关键词：物业 ， 管理 ， 发展

Abstract: in recent years, real estate developers established brand specialization, standardization management property companies develop their own property management is the trend of The Times. This article from the current situation of the study of property company the future trend of development.

Keywords: property, management and development

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

一、房地产开发商成立物业公司的作用

（一）成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善

物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主提供物业管理服务。

具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出谋划策；建设施工阶段的现场安全管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。

（二）成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售

简单的说就是“海尔现象”在房地产企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。

（三）把控接管验收关，避免不必要的损失

接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。

二、市场现状

（一） 物业公司市场现状

目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销售快速获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。

（二）市场盈亏平衡状况

根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡线点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。

物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。这是公司布局房地产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌具有积极作用。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。

三、物业公司趋势分析及定位

（一）物业公司管理趋势

随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生。二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争.

品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。

（二）物业公司发展趋势

在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护公司开发的各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，作为配合公司开展房地产营销的手段，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续的现金流。主要业务经营模式如下：

（1）住宅物业管理模块

为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、房屋中介及销售等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。

（2）商业物业管理模块

1、写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司与开发公司签订统一包租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同；

2、写字楼酒店管理：日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。

（3）绿化模块

1）苗圃基地：以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场；

2）绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。

四、新趋势下经营风险及解决方法

（一）物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风险来源于经营风险。具体如下：

1．公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。

2．项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。

3．物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应，影响企业社会形象。

（二）风险防范措施：

1．资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。

2．管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。

3．与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。

参考文献：

1、赵涛.物业经营管理.北京:北京工业大学出版社,2006

房地产营销精细化管理范文第3篇

【摘 要】保障性住房；设计；阶段；成本；控制

保障性住房是政府为收入困难的家庭在特定的标准中限定其价格或者租金的住房，它是与商品房是相反的概念，分为廉租、经济和政策性租赁住房几部分构成，在我国的建设中加大对保障房的保障建设，从而群众可以在住房方面获得较好较高的水平，也同时对房地产的发展有较好的控制，使其健康的发展。

政府在建设保障房的过程中，降低了开发商在建设过程中所得到的利润，把利润控制在一定的范围内不得超过，这使得建设单位不得不在建设的时候控制工程造价，其目的是获得更恰当的利润。通过数据统计，工程的造价中设计费用只有1%左右，虽然只是占了1%但是对工程造价的影响却为70%，这些都说明了在建设项目全过程的设计阶段进行成本控制的重要性。笔者在保障性住房的建设过程中站在业主的角度上对设计阶段加强保障性住房的成本控制提出一些方法以供参考。

1．推行设计招标制度

只有在竞争中才会展现出最好的设计方案，所以需要充分的吸收外界先进事物，推广施行设计招标，使其把建筑和经济方案相结合，在方案的竞争中通过专家的专业评选，选出优秀的设计单位，通过这样的竞争还能加强设计方案在整体的布局中对各个细节的要求，例如对建筑的造型以及对在使用功能上的创新，在项目规划方面的设计质量有着很大的提高。在经过评委对设计单位提供的设计方案是否设计的合理，在建设中是否经济，设备是否先进等众多方面都进行了细致的评定。在评定的过程中有必要将工程造价、工程管理和房地产营销专家邀请来对方案进行评定。

2．实行限额设计

限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。初步设计的限额设计目标是在初步设计开始前，根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的；同样，施工图设计的限额设计目标是在施工图设计开始前，根据批准的初步设计文件及其投资概算确定的。限额设计分为两类：（1）经济性技术指标：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如建筑结构钢筋含量、砼含量。（2）造价指标：即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如平米造价、单方造价。

3．通过控制建筑含钢量等来控制造价

市场经济高速发展的情况下，建筑开发商为降低房屋造价，较以往更为重视结构含钢量。一般在设计合同内对含钢量加以限制，这就对结构设计提出了更高的要求。作为结构设计师总是希望越安全越好，但作为投资方总是希望成本越低越好。建筑结构设计原则应该是：在安全、符合现行国家规范前提下，做到经济合理。控制含钢量须从宏观上定性掌握，有合理的建筑方案，合理的电算计算参数，在确保结构方案尽可能合理的前提下，从微观上定量控制，对各结构构件进行精细化设计，采用适度的构造措施。只有深刻理解规范条文，结合当前时代的社会情况，不断优化建筑结构设计，才能做出安全合理又经济的保障房。结构设计人员应积极介入建筑方案的设计过程，提醒方案设计人员在满足建筑功能布局要求的前提下尽量考虑到保障房成本方面的限制。

4．保障房成本控制在设计方案中的运用

4.1合理控制建筑的体形系数，减少建筑表面凹凸

建筑物与室外大气接触的外表面与其所包围的体积的比值称之为建筑的体形系数，在其他条件相同的情况下，建筑物耗热量指标与体形系数是成正比的。在保障房建筑设计中应尽量避免建造单元过少，特别是点式平面的多层住宅。建筑的平立面尽量规整，避免出现过多的凹凸面。住宅套型设计在满足使用功能的要求下应减少面宽，增加进深，降低层高，这些均能相应地减少建筑的体形系数。

4.2 避免结构异型的建筑造型

异型建筑也有着自身的弊端。异型建筑追求外形的新、奇、特，造型非常不规则，与现行的建筑规范和结构安全规范之间存在一些矛盾，结构上存在一定的差异，而且异型建筑导致建筑成本有较大程度的提高。异型建筑因其外观独特、跨度宽、空间大等特点而越来越受到欢迎，但却无形中提高了工程的造价。保障房造价控制是异型建筑设计者要考虑的问题。

4.3 降低层高

建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下应尽可能降低。因为在相同建筑面积的条件下，受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化：如整体建筑高度加大其基础设计随荷载的加大而增加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的增加；因空间体积加大而造成的水、暖、电等等，从而造成了工程总造价的增加。可见，合理降低层高必然会降低建筑造价。

4.4 保障房住宅必须坚持有限总价

我国正处于城市化、城镇化快速推进阶段，新建住宅规模庞大。要实现低碳住宅的大规模发展，首先要考虑到的是国家的经济承受能力，以及老百姓的实际支付能力，在商品住宅领域，强调运用最新技术，片面追求低碳的做法，导致造价、未来设备更新等成本居高不下，这只适合于特定阶层。在保障房住宅领域，对于节能减排指标和科技含量过高追求也会导致单位面积造价的攀升和使用成本的增加，这是现阶段我国政府和民众无法承受的。

5．保障房建筑规范

为实现《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的未来五年将建设3600万套保障房、使全国保障性住房覆盖面达到20%左右的发展目标，住房和城乡建设部同意住宅产业化促进中心建立保障性住房建设材料，提高保障性住房的建设质量和性能，降低建设成本，推进保障性住房的可持续发展。遵循公开、公平、公正的原则，具有公益的性质，充分吸收广大优秀知名住宅部品部件、材料和适用技术，为保障性住房提供质优价廉的产品。规范保障性住房建设者的采购行为，加强对保障性住房产品和材料使用的监管，切实提高保障性住房的建设质量和性能。通过规模化、标准化等产业化方式为保障性住房降低采购成本。

综上所述，为了全面实现政府对保障型住房的社会效益中所起到的作用，其中保障性住房工程项目建设任单位的利益关键就在于对保障性住房在设计阶段进行成本方面的控制，设计单位进行设计的时候需要充分考虑建筑的成本、面积，结构等多种方面要素的设计需求，在控制保障性住房成本的基础上实现保障房的建设要求。

参考文献

[1] 王忠伟．房地产开发项目的成本优化控制[ J ] ．开发与建设， 2006．2．

[2] 黄儒东．经济适用住房的成本控制[ J ] ． 中国房地产，2001(8)：40~ 42．

[3] 冯立军.冯圆圆 ．基于调控保障性住房视角的住房建设规划研究．山西建筑, 2010(10).