商业综合体的发展前景

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商业综合体的发展前景范文第1篇

商业配套进入“3G”时代

以体验式商业为核心的商业配套形式，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。而对于投资者来说，则是如何顺应这种变化，从中寻找到更多的投资机会。

何谓的“3G”时代商业综合体？如果将大卖场加酒店或是写字楼为主要组合形式的传统模式形容为“2G”时代商业综合体，那么，随着大型居住社区的发展壮大，带来的直接影响就是人口数量大规模聚集以及消费需求的改变，从而对商业形态提出了新的要求。也就是说，在此基础上的升级版商业配套，可以视为“3G”时代商业综合体。

与传统相比，“3G”时代商业综合体最大的不同在于注入了体验式商业业态，商业零售的核心作用更加明显，同时在一定程度上出现了“去大卖场”趋势；此外这种商业综合体更为注重与公共交通尤其是轨道交通的接驳紧密程度。

洲联集团（WWW5A）总顾问刘力表示，此前很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其它物业的销售，要么只是满足内部其它物业的配套功能。但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是零售商业为核心的综合体日益增多。

刘力认为，产生这种转变的根本原因在于酒店和写字楼这两种物业类型所承载的业态已不再适合商业综合体的发展需求。在奢华酒店市场已相对饱和的情况下，商业综合体的定位不再适合经济型酒店进驻。而同时写字楼有高端化专业聚集的趋势，与商业综合体的形式也有冲突。这样的变化在上海已经有所反映，如位于上海闵行区的南方购物中心西侧，就建造了一座总建筑面积达6.4万平方米的友谊商场项目，业态则主要以零售业为主，主要销售国际二线品牌为主的服饰、钟表等。

另外一个值得注意的变化是“去卖场化”。卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，这样的案例比比皆是。但随着大卖场在国内布局的完成，已再无新开大卖场的空间，尤其是市中心区域，更是无法容纳大卖场，因此新开的商业综合体中，不再考虑这种业态。

商业综合体与共同交通直接的接驳也变得更为紧密。刘力表示，随着城市基础设施建设的新一轮高峰，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，其意图也非常明显，就是分享公共交通的人流，做足地块价值。

商业地产更受追捧

而从宏观层面来看，商业地产必将因为楼市调控而更受投资者关注。

“新八条”的出台，对投机性和投资性需求会形成严厉打击。据汉宇地产市场研究部近日获得的门店反馈来看，包括“限购”、“二套房首付六成”和“全额营业税”的具体措施，对房产投资有着巨大的影响。

具体来看，新“限购”政策对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限购”政策实际上已经剥夺了投资性需求的购房权利。“二套房首付六成”、“全额营业税”以及房产税试点等具体措施，使得房产投资在交易、持有等环节的成本都大幅上升，这在很大程度上也能够抑制投资需求。

专家分析认为，宏观调控力度的加大，商品住宅投资已无多少机会，这迫使部分社会资金寻找新的出路，商业地产势必成为新的出口。这种变化其实在去年已经得到体现，2010 年商业地产销售面积、销售额增速均高于市场平均水平。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长10.1%，商业营业用房增长29.9%，较住宅销售面积要高出20个百分点；商品房销售额5.25 万亿元，比上年增长18.3%，其中商业地产增幅更是高达46.3%，比住宅高出近32个百分点。

掘金“3G”商业综合体

针对商业综合体的发展趋势，投资者应调整自己的投资策略，顺应变化，从而让投资收益最大化。

专家表示，投资者需要把握的总体方向是选择适合零售类业态的商业物业。上海五合智库总经理邹毅表示，目前还有部分商业综合体在规划中考虑了酒店和写字楼物业，从大的发展趋势来看，这两种物业的功能将会偏离商业综合体的定位，从而沦为“配角”，这无疑会影响到其投资收益。而随着零售类业态在商业综合体中地位的加强，其租金水平会不断走高，进而影响到物业本身的价值，因此零售类商业物业的发展前景要好于酒店和写字楼物业。

当然，对于区域商业特色的研究也不能忽略。邹毅指出，区域特色商业可以吸引消费者购物的倾向，以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。但如果商业物业的定位与区域商业特色不相符，便无法吸引到消费者前来消费，从而影响到物业本身的升值潜力。

商业综合体的发展前景范文第2篇

产业基地呼唤服务配套

开发区以发展外向型经济为主导，目前累计兴办外商投资企业600余家、中资企业2000余家，常住和暂住人口约为22万人，企业众多，人口密集，建设完善的配套商业服务网络显得十分必要。近年来，开发区调整发展战略，将现代服务业作为重点产业开发的方向。结合产业特点和区位优势，开发区将其商业定位为“门户商业”。

对于“门户商业”，开发区管委会经济发展局副局长张斌的解读是，既要满足开发区与市区居民的需要，又要符合上海、苏州等地客商的需求，为开发区及周边的企业和居民带来完善的商业配套服务。

无锡人潘红强，是星湖智选假日酒店总经理。2011年受总公司委派，他来到了环境优美、格调雅致的星湖·101广场，经营这家国际连锁酒店。他说，一年多的时间，随着酒店的蒸蒸日上，他也见证了星湖101广场的逐步兴盛。这里良好的工作环境和一站式的生活配套，让他感到十分满意和舒心。

门户商业版图初具雏形

发展门户商业，自然离不开对商业中心的规划和建设。据张斌介绍，关于开发区商业中心的规划，有两个明确的区域。一个区域以能达商务区为中心。其中，能达商务区又以星湖大道为界，分为南北两片。北片以发展现代服务业中的总部经济、软件信息、服务外包、商贸物流等产业为主。在建的项目有12个，已经建成的项目17个，完成投资50亿元。南片以星湖街区、101广场为主导，主要发展酒店餐饮、文化旅游、休闲娱乐、购物和商务办公等为一体的综合商业项目。

2013年，星湖街区东扩项目计划启动。一个多元化的大型商业中心——星湖商业综合体，即将呼之欲出。星湖商业综合体项目，占地12万平方米，将引进购物中心、百货等多种业态形式，对星湖街区原有业态补充和提升。同时，星湖商业综合体的业态将与市区的南大街商圈形成合理区分，使两者互为补充，并相得益彰。

另外，这里还在筹备建成一个集汽车销售和汽车文化产业运营为一体的汽车城。规划面积为1000亩，预期引入40多个一线汽车品牌。汽车影院、汽车俱乐部等一些在国外已十分成熟的业态，或将引入其中。2013年，南通车管所的检测中心和上牌中心也将在这里设立分中心。在汽车城，市民将享受到一站式购车体验。就目前的形势看来，开发区正在运营的17家汽车4S店，2012年的营业收入超过40亿元，完成投资约5亿元，汽车城的发展前景十分看好。

此外，该区域还将着重开发高端地产项目，已有包括华润、景瑞、置业等7家房地产公司入驻，开发的体量在190万平方米左右，投资总额超过100亿元。如今，在能达商务区核心区内，328米的“新地标”润华国际已经封顶，30多幢高楼在建或筹建中。

开发区商业中心另一个区域，是以通富路为主轴的中心区域，规划建成一个成熟的品牌商业集聚区。乐天玛特、红星美凯龙、大地物流等30多家仓储、配送等物流及商贸服务企业已经汇集于此。在通富路品牌商业集聚区内，人气项目集中，投资规模大，项目品质高。其中，南通工业博览城、吉宝湖畔居、沃尔玛SAM店、SM综合体等一大批正在建设和正在推进的重大项目，为通富路品牌商业集聚区的发展铺平道路。

憧憬繁盛新商圈

商业综合体的发展前景范文第3篇

骏马伯乐齐聚一堂，集思广益求突破。作为第三届中国餐饮业博览会系列亮点活动之一，吸引了政府相关部门负责人，各地知名旅游、酒店和餐饮集团的董事长及高管代表，投资旅游地产或酒店的房地产开发商，商业地产之酒店与餐饮品牌招商项目，大型旅游娱乐综合体，还有参与及支持饭店业发展的金融界、国际著名投行，国内外主流媒体，集聚了300多位杰出代表，可谓是青梅煮酒侃资本，濠镜论道谋发展！

本届论坛深入探讨了餐饮业的最新动态，分析中国餐饮业的发展现状和趋势，研究加快餐饮企业和资本市场对接的合作模式，创新餐饮业投融资管道，聚焦资本助推下餐饮品牌的建设和发展，探索如何打造中国的世界餐饮品牌。

聚焦行业融资引领新动向

中国餐饮企业无论是在本土，还是在境外的股票市场，上市企业寥寥可数。与此同时，2009年以来披露的餐饮融资项目数量呈逐年下降趋势，融资总额在不断触底，行业急需资本杠杆撬开餐饮可持续发展大门。

在本届论坛上，餐饮企业将把目前在发展过程中遇到的最困难、最关心、最关键和最紧迫的问题提出，并探讨解决方案。俏江南集团股份有限公司董事长张兰就创新投融资模式，打造中国的世界餐饮品牌发表主题演讲；高盛（亚洲）有限公司董事总经理许明茵就企业核心竞争力的培育及私募基金选择餐饮企业的标准发表专题演讲；高盛高华证券有限责任公司董事总经理/中国股本融资部联李星就餐饮企业利用资本市场做大做强之法及关注事项发表专题演讲。此外，两场精彩纷呈的圆桌对话，受到欢迎。

专业平台为餐饮融资保驾护航

商业综合体的发展前景范文第4篇

关键词：地铁上盖；综合物业；开发

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

在城市发展区域扩展的进程中，随着地下轨道交通网络建设规模的快速增长，城市可利用土地资源的有限性使得大力发展地铁综合物业的趋势在城市建设中越来越明显。地铁综合物业包含地铁与地下空间及上盖物业三者密切结合形成的一个综合体，在地铁综合物业的设计过程中，需要吸收借鉴成功经验，在实践中不断提高设计能力，完善地铁综合物业设计。

1 地铁综合物业的形成背景

目前国内大城市中心属于快速增长阶段，城市中心区的快速增长带来了一系列的城市问题：地价不断上涨、交通拥挤、环境恶化……这些都是我们生活在城市中切身体会到的问题。人们已经从发展高层建筑，向高空要空间逐步开始过渡到发展地下空间，由此增强城市功能，改善城市环境，满足现代人对城市的种种需求。现代城市需要立体化开发，地铁这种地下交通方式应运而生，地铁方便了城市人的交通出行，为地下空间带来客流，也为地下商业的发展带来无限商机，如何处理地铁与上盖物业及地下空间的关系，成为目前城市建设的关键问题。总体来看，地铁综合物业开发有着特殊的优势。

据了解，我国目前几座大都市修建地铁，投资几乎全部采取国家独资，部分由地方政府从银行贷款，靠发行债券融资。但是，从地铁运营经济收益情况来看，全部是靠政府给予政策财政补贴亏损运营。靠售票收回的资金，连支付银行的贷款利息都不够，甚至都不够给员工开工资的。这不仅是我国，世界上绝大部分地铁也都是亏损运营。

如何解决这个问题，是摆在地铁建设者面前一个现实问题。而发展地铁综合物业，将地铁带来的“人流”转化为商业的“客流”，刚好可以从某种程度上解决上述地铁运营的资金问题，因此，如何协调好地铁与地铁商业的关系，成为当今发展地铁商业的一个关键问题。而在这个问题上，香港地铁无疑给大家提交了一个很好的答案，那就是大力发展地铁沿线的物业，在享受地铁运营后带来物业增值的同时，通过整合各种资源实现 “借鸡下蛋”，产生良性循环机制，形成长期盈利。

2 地铁综合物业的开发模式与功能定位

地铁综合物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。地铁的发展促使城市向近郊或远郊扩展，无形中把人们衣、食、住、行四大要素中的住与行连在一起，也就是将地铁跟物业联合起来。于是，在融合了所有需求的组合因素之后，地铁物业不可避免地造就了新的商业中心。像地处香港九龙东的九龙湾区，短短十多年，由人口稀疏的工厂区变成商住活动频繁的动感小区。地铁综合物业目前采用的开发模式是首先向政府取得发展车站上层及地下空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线地产不断增值。地铁建设方充分利用这一优势，在地铁建设中把沿线地产开发“捆绑”在一起。将地下车站大厅与地下空间和上层物业无缝衔接，同时发展。

由于地处地铁站 (特别是换乘站) 的周边区域，地铁综合物业应当充分利用地铁的便捷性和聚集效应，带动人流和人气。在功能定位和业态上应以商业为核心，同时兼顾写字楼、公寓、酒店。其中商业物业所占比例宜为50﹪左右，其余为公寓及写字楼 (酒店)。在经营策略上应借鉴香港地铁 “只租不售”的理念，同时在管理上应提供商户以优质的服务，对商户采取优胜劣汰，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。当然，地铁综合物业首先应协调好其与城市发展的关系，顺势而为，充分利用所在区位对于不同物业的需求，定位出合适的经营业态，这样才能充分发挥地铁带来的价值。

地铁综合物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。所以说，地铁综合物业这种交通优势无可替代，而又融合了商业、办公、酒店、公寓于一身的综合业态,其发展前景相当乐观。

3 地铁综合物业的规划设计

地铁综合物业的规划设计应在符合城市总体规划前提下，以人为本，满足其功能多样性对空间的不同需求，实现城市空间尺度的变化和统一，将环境绿化与建筑景观相互穿插与融合，做到与周边环境有机结合，塑造和谐统一的城市空间形象。在对地铁车站站点为载体进行的上盖及周边的物业规划设计时，应把握好以下原则:

3.1 地铁站点 100 m 的核心范围内尽量布置商业设施及高密度的商住综合楼;

3.2 地铁站点 100 m ～ 300 m 范围内可适当提高住宅用地及办公用地的比重;

3.3 地铁站点周边 300 m ～ 500 m 的用地范围内以住宅开发为主，并有良好的配套服务，使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、商业、办公、娱乐等功能的城市综合体;

4 地铁综合物业的建筑设计

由于涉及地铁跟上盖建筑与地下空间三者互相联系，密不可分，因此，地铁建设在工期、技术、安全、质量和管理等方面都存在特殊性，在地铁综合物业的建筑设计中，应充分考虑以下因素:

4.1 充分考虑环境因素，突出环境优势，妥善处理地下空间、地平面和建筑物的关系，体现地铁综合物业独特的建筑魅力；

4.2 注重居住区的私密性和商业商务区的开放性充分考虑环境因素，突出处理好不同分区间的衔接过渡；

4.3 强调功能分区的动静分离，功能空间的布置应错落有致、变化丰富、和谐统一；

4.4与地铁站厅直接连通的区域，可通过共享空间将地下商业与地上商业相连通，形成一个大的商业综合体；

4.5站厅层与地下空间尽量平层相接，使客流从站厅到地下商业共享空间减少空间分割的感觉，形成一个整体；

4.6由于一般情况下，都是地铁先期进行施工，而上盖物业和地下空间滞后进行，在地铁设计阶段要求建筑设计前期介入，配合完成地铁与地下空间和上盖物业的结构预留和基础设计。

4.7 在地铁综合物业工程技术限制的范围内，选择科学合理的结构形式，实现建筑体型的变化和统一；

4.8 坚持低碳性，积极引入低碳理念，将地铁综合体打造成节能环保的低碳建筑、绿色建筑。

5 地铁上盖物业建设中需要注意的问题

当然，我们还应看到，虽然地铁上盖物业有着其独特的一面，但是，与单体建筑、商业地产及大规模的区域建筑都有着不同的开发、经营模式和开发理念。因此，有必要对其进行单独的分析和研究，为新的地铁物业开发建设者提供一些借鉴。地铁上盖物业关键归根结底在于项目功能整体定位上，在这个问题上必须解决好四个问题: 首先，不能把地铁综合物业看作是一个“独立体”，而应充分考虑与城市规划、城市环境、城市经济发展的关系，只有这样才能更高效地利用城市土地、提升城市功能。其次，由于项目规模大、功能复合性强，在开发和经营、管理的运作过程中，需要雄厚的资金并整合各种资源，因此资本运作和资源整合的效果关系到项目的成败。第三，要充分挖掘项目的社会价值，获得政府与省会各界的广泛支持。最后，还需要科学的综合管理能力。无论是项目前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要科学的运筹安排。

6 结束语

随着我国城市化进程的推进，一座拥有几百万甚至上千万人口的大都市，交通拥挤是最令人头痛的事。到过北京的人都会感到，尽管交通发达，但由于人口密度过大，交通紧张状况仍然不尽人意。不管你办事有多着急，也经常遇到因交通堵塞而耽搁许多宝贵时间。有时即便坐在出租车里，其速度比自行车也快不了多少。这一情况，如果不是地铁每天疏散150 万左右人口，北京城市交通拥挤状况更是难以预料。地铁，是一座城市融入国际大都市现代化交通的显著标志。它不仅是一个国家的国力和科技水平的实力展现，而且是解决大都市交通紧张状况最理想的交通方式。

参考文献：

商业综合体的发展前景范文第5篇

关键词：地下空间；

1.背景

随着城市经济的发展，西安形成了以明城区为核心的中心城区，这里人流密集，交通拥挤，地面建筑无法满足高密度人口的需要。因此，利用地下空间将部分商业、交通、娱乐、仓储功能转入地下，既可以缓解中心城区商业、交通、人口拥挤的现象，又可以增加城市使用面积，提高经济效益。伴随着东大街地铁建设的发展，地铁建设对城市经济发展的带动作用也日渐显著。本文就是坐着通过对东大街地下空间实地调研的基础上结合地铁建设，合理规划地下空间，实现城市的集约化发展和可持续发展。

2.东大街地下空间发展潜力分析

东大街是西安市商业繁华地段之一，产业集中，交通拥堵，人车混行，城市问题突显。东大街两旁汇集各种名牌的服装店、餐饮、娱乐等场所。而在东大街沿线的各色小吃更是络绎不绝。另外购物方面除了临街的各种品牌的专卖店之外，还有开元、民生以及在建的万达购物广场等大型综合购物场所。金融机构、教育、医疗设施配套齐全。城内多数是老建筑物，无法成片拆迁，可供开发的土块都很小，所以开发地下空间资源成为解决问题的有效办法。住宅建筑较少，多数将来会外迁，为地下空间开发提供有力条件。地下空间的开发不仅要考虑地质、土壤等工程设计的因素，还要考虑地下空间与地上空间在功能、空间关系，以及与周围建筑和城市未来发展之间的关系，让地下空间的开发带动城市经济和文化发展。根据现场调研的结果，将地下空间的面积和名称进行整理得出（如表一）。

3.东大街地下空间开发动因

3.1消费群体广泛

满足消费者需求是商业街生存和发展的基本条件，也是商业街保持活力的关键因素。西安市最著名的精品专卖店大都汇集于此，因此东大街成为西安最繁华、最主要的购物区。东大街周边高校、住宅众多，消费群体广泛。休闲娱乐和旅游等新型功能需求兴起，迫使东大街全面改造和整合。基于消费群体不断扩展，探索东大街发展的路径研究，对于东大街的规划具有很强的指导意义。

3.2商业、办公及酒店建筑众多

东大街原有一批发展繁荣和附有特色的大型商业综合体，包括商业、餐饮、停车、住宿、娱乐、休闲等为一体的商业综合体，这些具有足够吸引力的大型商业综合体逐渐将地上人流引入地下空间，实现人车分流，发挥地下空间的资源优势。目前，随着城市经济发展，东大街处于发展变化的活跃期。其原有购物功能逐步衰落和弱化，急需进行结构性调整。

3.3地下交通及人防工程

随着西安地铁建设的不断发展，在建地铁六号线途径东大街，长41.08千米，共设车站26座，长乐门地下通道已经建成。东大街地下人防工程繁多，布置也较分散，地铁建设应该考虑结合现有地下人防工程进行，充分发挥人防工程的优势。开发时应尽可能地兼具防护功能，增强城市的防灾能力，城市人防工程应与城市地下空间统一规划。

3.4保护古城风貌

西安是六朝古都，有着丰富的文化资源和悠久的历史，对文物古迹的保护工作十分重视，大量的文物古迹和传统建筑使这里的地面建筑的高度和容积率有很大的限制。在东大街的建设中，为了不破坏古城风貌，建筑高度有一定限制，钟楼和长乐门附近建筑高度和层数都有明确规定。在开发地下空间时，应该避免在视觉上造成对古建筑的影响，保留古城风貌的完整性，开发地下空间为其提供了可供发展的有效措施。

4现状存在问题

4.1开发力度不够

1）地下空间开发深度不够

东大街地下空间利用工程包括单建式工程和附建式工程，西安的单建工程少，附建工程多。目前东大街还缺少比较有规模的地下街、地下快速路。开发层次主要还是以地下一到二层为主，缺少长远规划，基本是运营者或投资者独立开发，缺少统一和系统的规划意识。开发规模比较小，无法形成系统的地下商业体系，阻碍地下空间长远发展。

2）地下空间分布不均匀

东大街地下空间开发总量呈现由西向东依次减少。西侧大型商业综合体较多，地下空间总面积也较大，这里人流量车流量较大：向东人流和车流则呈现逐渐减少的趋势。

3）地下空间开发面积小

地下空间开发面积主要在1000~5000的居多，5000以上的大型地下空间开发项目的数量相对较少，例如开元商场、兴正元商场、万达广场（在建项目）、新天地尹时达地下面积超过5000以外，许多建筑地下空间的面积还保持在1000以下。地下空间难以形成规模，对以后地下空间的全面开发造成阻力，造成资源的浪费。

4.2地下空间利用率低

地下空间根据功能的不同使用率也不同，东大街地下空间一般为宾馆、酒店、商业及地下停车场，根据使用情况的调研，得出不同形式地下空间的使用情况并不理想（如表二）。即使有地下空间，由于使用不方便和设计的缺陷，地下空间的利用率仍然不高。

表二 东大街地下空间利用率

4.3独立分散开发

东大街商业建筑地下空间开发相对独立，缺乏统一的设计和规划，开发商自行开发地下空间，往往缺乏对该地块及其该地段和周围建筑之间关系的合理的认识，导致地下空间开发相对分散。产权关系不清晰，管理混乱，缺少对地下空间资源的共享意识。

4.4人车混行

东大街交通量和人流量很大，这里东郊车站较多，人们往往拥挤在车站周围，造成地面交通的拥堵，形成安全隐患，由于地铁建设还不够完善，地面交通状况仍然相对混乱。

4.5功能单一

东大街地下空间功能主要以商业、停车场、库房及设备用房为主，这种单一的功能布局不能打破传统的地下空间的束缚，没有发挥地下空间的优势，缺少文化建筑，例如博物馆、图书馆在东大街的数量相对较少，对这些采光要求不高的建筑，完全可以将其放在地下，更能发挥地下空间的优势。

4.6管理混乱

东大街地下空间的管理比较混乱，许多地下空间的归属不明确，经常出现有很多投资者共同使用地下空间的现象，还有些商家将地下室作为居住空间出租给别人，存在许多安全隐患，制定科学合理的管理制度是商业街区繁荣发展的保障。

4. 与地铁建设相结合

4.1地铁建设与周边建筑的结合

地铁建设与地下空间的开发相结合，正在修建的地铁六号线贯穿东大街，将地铁与周边大型地下空间通过地下通道连接，例如在开元商场和兴正元，人们可以通过地下通道直接抵达这些建筑的内部，不仅可以缩短路径、节约时间，还可以将一部分人流引入地下空间。

4.2形成地下空间体系

地下空间作为特殊条件下的人工环境，与地面空间相比，在空间环境的创造上具有很大的局限性，处理不当，容易使购物者甚至身处地下的经营者产生许多消极的心理反应，。地下商业街应注意相互连同，结合地上建筑的功能和空间形态，将建筑与建筑的地下空间通过通道连接起来，形成四通八道的地下空间网。

5.建议

5.1分层开发

根据调研，东大街即将在东大街设置钟楼、大差事两座地铁站，根据现场调研的结果，东大街地下空间的功能和地面建筑功能的不同，其开发措施也不同：

1）浅层地下空间的开发应该结合地面道路的状况进行，结合城市地面道路统一规划。

2）大型的地下公共建筑往往结合广场、绿地进行，满足人流的疏散要求。例如骡马市

广场。

3）地下通道结合地下空间进行，形成地下交通系统，在大型建筑地下空间形成连接。

5.2多功能的地下空间开发

地下空间的特点之一是环境相对安静，利用这一特点，将博物馆、图书馆等这些采光要求不高，同时需要环境相对安静的建筑布置咋地下空间，可以较好的解决地上空间不足的状况，又可以提高东大街的文化品位，使其更加具有吸引力。

5.3地上与地下建筑协调发展

地下空间开发结合地上建筑，地下空间的规划要与地面建筑使用相关，要与环境协调发展，在城市繁华地段建立地下商业街、地下综合体和大型娱乐场所。要根据地上建筑的不同特点，规划建设地下建筑。

5.4完善管理制度

完善地下空间的管理体制和运营机制，明确地下空间产权归属、地下空间使用权出让价格等问题予以科学界定。制定相应的地下空间技术、环境、安全、防火疏散等规范。

6.结语

城市地下空间是城市的宝贵资源，对城市现有地下空间现状的调研和分析工作，可以为城市地下空间设计以及长远建设提供科学依据，对西安东大街地下空间现状的分析可以帮助我们在设计时结合现有状况，作出更加合理和科学的建设方案，实现地下空间建设的可持续发展，使城市的发展更优化。

参考文献：

[1]童林旭. 地下建筑学[M ]. 山东科学技术出版社,1994. 2

[2]常 伟 张道宏 邬连东 基于消费行为特征的商业街功能定位问题研究――西安市东大街调研为例2008年第1期 上海经济研究

[3]胡 璇 王健麟 西安明城区地下空间发展前景的探究 西安建筑科技大学 2006年12月 地下空间与工程学报 第2卷 第7期

[4]李波 浅谈城市地下空间开发利用的途径与方法 吉林广播电视大学学报 2010年第5期