物业后勤服务管理

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物业后勤服务管理范文第1篇

一、核电企业后勤保障管理的主要职能

1、核电企业后勤保障管理的服务性职能

核电企业后勤保障管理职能主要是以服务为宗旨，为公司的职能活动提供服务保障的机构。服务性职能主要表现在，为企业开展工程建设，生产运营提供必要的资源保障。保证每项服务措施合理且服务到位，后勤管理应充分发挥应有的作用，为企业提供多角度，全方位的后勤服务，才能保证企业有充足的动力运转。

2、核电企业后勤保障管理的保障性职能

核电企业后勤保障职能主要在日常运行的过程能够更好的为员工提供较好的生活保障以及办公、生产环境，从而保证企业运营得到正常的运作，核电企业后勤保障管理的保障性职能，主要是针对生产一线的大小修，抢修，应急的员工提供加班、值班的交通，住宿，就餐服务及时有效的保障。

二、提升后勤保障的策略与措施

1、进一步提高管理者对后勤工作重要性的认识

领导重视是提升企业后勤服务保障能力的前提。在新形势下，后勤保障的管理难度相应增大，企业无论在文化建设，活动创建还是提高员工的工作积极性方面都需要一个优美的生活与工作环境，这些都需要后勤管理工作来实现。因此加强对后勤的管理意识，在制定企业发展战略时提高对后勤的重视，在后勤建设及服务中把员工生活的舒适度、幸福度作为后勤管理的指标。在后勤基础建设及服务投入较高的人力物力。

2、后勤管理的社会化，市场化

核电企业大多是新公司，因此要从公司刚组建时就按现代企业制度的要求，走后勤社会化的道路。经过几年的工作实践，基本形成公司精简、优质、高效的后勤管理体系，不承担或尽可能少承担生活后勤任务的具体工作从一开始就把能交社会服务的工作交社会来做，如物业，餐饮、医疗、交通由专业化公司依据合同提供后勤服务，为员工提供系统化、标准化、周到化的服务。使后勤队伍较少的管理人员提供了公司上千人的后勤保障，并为生产一线的大、小修承包商提供服务支持。这种模式让公司的后勤队伍不庞大，后勤管理人员不进行烦琐的后勤事务，而是从管理与监督、创新上提高后勤服务的质量。

3、后勤设施的规划与建设

在核电现场的总体规划中，后勤设施作为规划中的重要内容，需要明确现场后勤服务的定位问题。科学准确、实事求是的定位，关系到后勤服务的发展方向、工作重心和管理模式。在核电一期后勤设施建设中，行政后勤部门作为最终用户，从用户需求角度参与了后勤设施的规划、设计和评审，从餐厅的功能，餐厅的设计及餐厅的配套设施，宿舍的酒店管理方式、开放的办公室设计，职工文体活动厂所及设施等提出大量的建议，减少了设施投用后的改造。后勤资源建设行政后勤从员工住宿、办公、就餐的舒适度，美观度，实用度进行全方位的参与与讨论，这种人性化的设计从源头上就提高后勤保障的能力与水平。

4、后勤管理的标准化、信息化、创新化

标准化：后勤保障工作涉及到各个部门及个人的切身利益，只有严格按照标准制度执行才能确保生产活动的顺利进行。后勤服务的固化与提高，离不开后勤服务管理的标准化建设，服务合同监督，资源分配，管理巡视频次，检查内容，承包商操作规程，承包商考核评价都进行标准化建设，并随着公司的发展不断完善与修订。核电后勤保障的管理程序，服务标准，管理巡视，承包商激励都进入规范化、标准化的管理阶段，并将标准化延升到承包商的操作规程及操作流程，有效提高了管理效率并保障了企业的快速发展。

信息化：信息化是企业转型的基础和必经之路，目前企业信息化转型正在快速发展，这就需要相应的后勤保障工作的信息化与其相适应。要积极构建信息化的后勤保障生活管理平台，一站式的客服服务平台，提高信息沟通的速度与精度，保证客户诉求渠道的畅通；财务管理系统的建设使后勤成本管理节约化；物资管理系统的建设保障了公司资产管理信息的准确性，实现物资管理精细化。借助信息化使企业由粗放向集约转型成为可能和必然。

创新化：核心竞争力是企业内部一系列互补的技能和知识的结合,对核电企业来说，生产一线的技术创新是其主要的核心竞争力，但只有技术创新而无管理创新是不足的。而核电企业的后勤保障又是其最为重要的管理工作之一，因此,核电越来越注重后勤保障管理的创新，在保障机组大小修方面，后勤已走进一线贴进核岛并提供24小时就餐、开通夜间班车等服务，制定为员工做实事的计划与方案，为留住人才做坚实的后盾，力争打造公司超越竞争对手的优势。

5、贴心服务员工，提升员工的满意度

提高员工的忠诚度，增加员工队伍的稳定性，不仅需要为员工创造良好的生活条件，更需要良好的企业文化氛围。当满意度达到一定水平后，后勤服务的重点就转向了提升管理，重视员工的期望值。在提供后勤服务时，还要做到“四个统一”：共性需求与个性需求的统一；方便、舒适与艰苦奋斗的统一；员工优惠待遇与市场化的统一；勤俭节约与安全、高效的统一。因此，为提高员工满意度，行政后勤推出增值、便民服务如提供邮件包裹收取、职工探亲房、引进理发室、便民超市、宿舍送水等服务，实实在在解决员工的生活顾虑，提高职工的生活质量。

6、实施差异化服务，对服务对象进行分类管理

随着社会的进步，科技的发展，服务要求也越来越高，细分客户，分类管理，提供个性化服务是提高服务的必经之路。行政后勤部门将服务对象分为VIP客户、新员工、老员工、重点客户、外来人员，根据每一类客户的特点和服务需求，实行差异化管理和服务：VIP客户的特点工作忙，无时间打理生活，客户服务就提供细心周到的增值服务。新员工的特点对公司文化不理解，入职时的接待、住宿及入职生活后勤保障的培训提供及时全面。运行人员的特点倒班，客户服务提供送餐服务要饭热汤鲜，住宿要安静、清洁。细分客户，提供争对有效提高了后勤保障的效率，起到事半功倍的效果。

7、建设一支高素质能战斗的后勤队伍

   建设一支高素质的后勤管理队伍，是搞好后勤管理的一项关键性工作，随着物业自动化、信息化、现代化等科技含量的提高，服务对象需求的多样化，服务对象环境意识的增强以及对服务水平的要求越来越高，当前的后勤管理，要从提高后勤队伍的思想，知识素质上下功夫，要加大培训力度，倡导在工作中学习，在学习中工作，构筑团队学习的氛围，促进全面提高，要建设一支懂管理，会经营的后勤干部队伍，因为后勤管理只有适应服务对象的需求，才有生存的必要与发展的可能。企业文化培训，在岗培训，程序学习，团队建设，达成最佳绩效，计算机、英语、系统建设等培训套餐已深入到员工的工作与生活中，使行政后勤有精干、年轻的后勤管理队伍，由较少的管理人员提供了公司住宿、物业、交通，餐饮、办公、物资采购高效安全的后勤服务保障，展示了企业的风采。

结束语：

  核电企业后勤服务管理坚持市场化、专业化和标准化的方向，在后勤资源建设，服务支持、物资管理、交通管理等方面进行了有效的探索与尝试。后勤服务改进是持续没有止境的，后勤服务水平的提升需要公司管理层的重视与全体员工的支持和服务承包商的协作，需要有一种持续改进服务品质的精神，围绕企业的中心工作开展后勤服务工作，从而体现服务的价值。

物业后勤服务管理范文第2篇

【关键词】事业单位；后勤管理；对策

后勤服务和后勤补给的统称就是后勤管理。包括人员定位、后勤采购、物品发放等方面的服务工作都属于后勤服务；而对于各项工作的顺利完成，通过后勤计划、补给以及后勤服务来更好地进行保证就是后勤管理。具备计划、统筹、协调以及管理性就是后勤管理的最佳方式。因此想达到理想的管理目标要求后勤管理者应该运用科学的手段和方法。对于事业单位的发展而言，管理方法的优劣可以起到直接的影响，并且对于单位的人性化管理以及操作人员的工作积极性也可以起到重要影响。所以，保证事业单位工作正常运行的关键一点，就是怎样才能在日常工作中体现出后勤管理工作的重要性、对事业单位后勤管理的建设怎样进行加强以及后勤管理的作用怎样才能更好地发挥。

一、完善相关的制度规范

对于现有的后勤管理制度，应该以本单位的工作实际为基础进行适当的改革和调整，要设定更加科学、高效、合理的后勤管理制度，要能够符合新的社会环境对事业单位的发展需求，这样才能使后勤管理工作更加规范。同时，后勤管理团队也应该进行专门的建设，并且要对其进行编制入档，相关的部门人员在开展后勤管理工作时，最重要的就是要严格地按照相关的规章制度进行，要充分配合单位物资的调遣。新型后勤管理制度的严肃性和权威性想要得到更好的保障，监管必须进行明确，严肃处理一些不符合规章制度的行为。应该详细地核查和落实在后勤管理下的单位每一项财产和物资的使用情况和去向，这样才能更有效地避免腐败和贪污。

二、丰富人员的业余生活

任务繁重、数量庞大就是后勤管理工作的常态，因此后勤管理部门员工的业余生活常常处于很贫乏的状态中。所以，为了更好地丰富员工的业余生活，事业单位应该定期举办一些文化活动，像是增添运动设施、举办运动会、创建阅览室等等，让员工在这样丰富的活动中放松自己在工作中紧绷的神经，使员工的身心都能够更加愉快。在后勤管理工作中还应该将食品安全纳入其中，在营养和安全上，挝皇程玫姆共艘有充分的保证。

三、加强思想教育

对事业单位后勤管理理念进行创新，对后勤职工的业务技术水平进行有效的增强。必须结合服务、业务、质量来进行后勤的思想教育，各项工作的先导和核心就是思想教育。主动性、自觉性这两种素质是后勤管理者必须具备的，想要对工作进行创新，首先就要对理念进行创新，而决定这一点的就是后勤工作的性质。后勤承担的任务是复杂且繁重的，也是不可替代、非常重要的，因此后勤管理部门可以说是单位中非常重要的部门。所以，思想上足够的认识是后勤工作人员必须具备的，在实际工作中，将后勤工作的有效开展和中心工作的推进结合起来，克服工作中的消极因素，更加主动，充满信心地做好后勤工作。

四、财务管理是重中之重

人、财、物这三个方面在后勤工作中都会被涉及，想要有效避免错误和浪费情况的出现，就要把这项管理工作好好地抓起来认真地对待。应该在具体工作中实行“一支笔”审批制度，而知法懂法是基础，也是非常重要的，审批者必须具备这种素质，财务人员的严格把关可以更好地保障资金的合理使用。有效做好经费的保障。对于后勤财务工作的有效开展，每位后勤工作人员都负有重要的责任和义务。

在后勤工作当中有一项非常重要的工作就是材料的管理。生产材料的名目经过了升级改造已经产生了很大的变化，同时材料管理工作随着事业单位的改制和新的运营也带来了新的要求，因此，对于材料和库管的工作制度应该进行有效的建立、健全和完善，要严格地对各个环节进行把关，每个环节负责的工作都要进行明确；定期清点原有的材料，列出因设备更新而切实无用的材料清单，对其进行集中清理和处置，使库存积压有效减少，从而使管理更加高效，而针对新设备的新材料账，应该及时建立，材料库也要进行编号和分类；每个月材料会计都应该统计材料的使用情况并且上报，每年都对材料资产进行认真清点，做到账物相符。

有一项后勤工作我们必须给予足够的重视，并且要常抓不懈，这项工作就是职工的培训再教育。任何工作想要做好都要以人为本，对于后勤人员的素质要加强培养，职工的培训计划每年都要进行制定，要定期组织职工进行业务技能、岗位安全、思想道德等方面的培训，对于上级部门的专门培训要组织特殊工种人员参加。

总之，在事业单位中，只有将后勤工作有效做好才能使其他各项工作顺利地开展，后勤工作对各项工作的开展起到了很大的推动作用。后勤工作的支持对单位各项工作的开展是非常重要的，而事业单位的一个重要发展目标就是怎样更加有效地开展后勤管理工作，所以，在日常的工作中对于各项后勤工作应该利用科学的手段和方法进行协调，努力建设更加标准化的事业单位。

【参考文献】

物业后勤服务管理范文第3篇

1.1后勤服务的重要性

供电企业高层在提升企业后勤服务时，需要切实认识后勤部门对供电企业的重要性。古话说“兵马未动，粮草先行”，供电企业在市场中的运作与打仗相同，没有强有力的后勤保障，没有高效、快速的后勤服务，企业的运作将混乱不堪，无法与其他竞争对手一较高下。

1.2后勤人员的利益

后勤部门的运作质量关系着后勤职工的切身利益。因此，在改革后勤服务时，要考虑到后勤服务人员对企业的贡献，不能只为了管理而管理，而应为了发展而管理。实施“一刀切”的裁员管理是不可行的，不能因员工无法继续在一线工作就不考虑其对企业的贡献。

1.3企业自身的状况

企业在提高后勤期服务的能力时需量力而为，要综合考虑企业的效益和资金。目前，我局为了提高后勤的效益而大肆投资，比如，在两网改造上投入了大量的资金，导致企业后勤部门的建设资金短缺，进而给整个公司的运作带来巨大压力。因此，要想提高供电企业的后勤服务能力，不能单单依靠资金投入、裁员或减少岗位，还应从多方面开展改革工作，有计划、有步骤地解决当前后勤服务中存在的问题，从而保障供电企业发展的可持续性。在提升企业后勤服务能力时，供电企业除了应给予必要的资源外，还要给予足够的重视，同时，还需从后勤部门内部着手，发掘后勤部门的潜力，创新后勤管理。

2提高后勤服务水平的措施

2.1资金投入

供电企业不应忽视改善后勤人员的生活环境、改进后勤设施。因此，资金投入是必不可少的，应在财政许可的前提下，增加必要的后勤配套设备，比如改建、扩建职工文化活动中心、增加停车位和更换老旧设备。此外，还应加大扶持后勤实体的力度，并提升后勤服务实体自我“造血”的能力。

2.2创新改革——推行物业管理

供电企业后勤部门在性质上与市场上的物业管理公司是相同的，然而，供电企业后勤管理的服务水平与物业管理公司相比，却有着较大的差距。供电企业后勤管理部门的服务是免费的，而物业管理公司的物业管理是收费的，导致两者员工的工作态度截然不同。因此，应将供电企业的部分产业交给物业公司管理，这样不仅能减轻供电企业的管理负担，还能借助物业公司的优质服务管理提升整个供电企业的后勤服务水平。但物业改革势必会对一些项目收费，这会涉及到部分员工的利益。因此，在物业管理改革时，除了要做好必要的宣传引导，改变企业员工的消费理念外，还要采取分步骤、怀柔政策进行涉及员工利益的改革。

2.3提高后勤人员的素质

提高后勤人员的素质能为后勤管理提供更加高效的作业速度。后勤服务部门中存在较多一线安置来的员工，这些员工本身的专业与后勤工作不符，且多数年纪偏大，行为上或多或少存在一些缺点，思想也不稳定。而后勤服务涉及的内容极多，工作繁杂，很多工作与企业领导的工作有很大关系，后勤部门必须快速领会领导的意志，并雷厉风行地完成任务，一旦因员工服务素质低下而导致后勤工作没有快速、有效执行，则势必会影响企业的正常运作。因此，提高后勤人员的素质是当务之急，我们可从以下4个方面入手：①加强培训。包括岗位培训、技能培训和职业道德培训等，从而为打造强大的后勤管理团队奠定基础。②加强后勤文化建设。通过后勤文化建设，组建有共同理念和价值观的服务团队，并借助企业文化的引导，在后勤部门中形成良好的工作、生活氛围，以不断提高后勤服务的竞争力。③积极引进高素质人才。④实施绩效薪酬管理机制，以激励后勤人员的工作积极性，激发团队协作的精神，从而全面提高后勤服务的水平。

2.4实施表单化精益管理

后勤工作的特点可概括为“杂、高、急”，而业务流程表单化后，最大的好处是使后勤人员能快速地了解工作的职责、内容，并按照表单中的要求，快速完成企业的各种后勤任务。这改变了以往后勤人员工作职责不明确、多任务指向不确定、制度查找烦琐等状况。由于制度、规范的内容较多，很多员工无法牢记每一条内容，而表单化后，员工能够在表单的详细指导下正确完成工作任务。这样不仅提高了员工的工作效率，也满足了管理的规范化要求。要想实现表单化，需要将后勤服务管理制度化，进而很好地规范员工的行为。在制度化后，还要将制度表单化，即对制度、规定、记录进行表单化处理，这样可将制度以工作表单的形式呈现在员工面前，而员工只需要按照作业表单中的要求完成工作即可。此外，还要进行流程化管理，使表单流程化，从而提高流水线式企业管理的成效。

3结束语

物业后勤服务管理范文第4篇

关键词 高校 后勤 教育 服务 管理

高校后勤工作作为高校教育教学工作和师生活动服务的部门，是高校管理工作中不可缺少的一个组成部分，对于高校科学合理的整体运行起着至关重要的作用。基于此，本文就如何做好高校后勤服务工作做一些初浅的探讨。

一、 加强思想教育，树立服务意识

后勤工作是高校的重要工作之一，它直接影响着高校的教学和科研工作的正常运转，直接关系到高校的稳定和发展，与师生的生活密切相关。高校后勤服务的最终目的是为高校发展服务，为高校教学科研服务，为高校师生生活服务。高校后勤人员要本着“为高校服务、为教学服务、为师生服务”的宗旨，加强思想道德建设，强化后勤人员的服务意识，使他们增强服务观念，明确服务宗旨，这是搞好后勤工作的根本。后勤人员要增强服务观念，积极发挥主观能动性，以文明礼貌的服务态度、灵活多样的服务形式为教学科研服务，为师生排忧解难。后勤人员要思教务之所需，想教学之所想，急生活之所急，要有甘当勤务员的思想，竭诚服务的意识和热情。

二、提升人员素质，提高服务质量

高校后勤管理水平的高低和服务质量的好坏直接影响到教育教学质量，影响到高校的发展。服务水平和质量的高低与后勤人员的素质有着密不可分的关系，因此，建立一支良好的后勤人员队伍，不断提高现有人员素质，以适应高校后勤工作的需要就显得尤为重要。

高校后勤人员必须具备良好服务技能，单凭一股工作热情，而缺乏一定的服务技能，提高服务质量只是一句空话。因此，高校后勤人员也面临一个培训与教育的问题，作为后勤人员要积极参加业务培训，不断提高业务素质和管理水平。要组织后勤人员开展“互帮互学，取长补短，结对帮护”等活动，以相互促进，共同提高；参观学习同行的一些行之有效的做法，并结合高校实际，改善工作效率与效果；开展技术练兵活动，不断提高后勤人员的自身素质，使其真正做到一技多能，以适应高校发展的要求。

三、完善规章制度，强化服务管理

高校后勤管理要以搞好服务保障为基础，以目标管理为指引，以规章制度管理为手段，以提高效益为目的，这样才能达到良好的工作效果。提升后勤服务质量，就要建立健全各项规章制度，并落实好规章制度。建立了各项规章制度，才能从制度上规范、约束人的行为，建立和完善岗位责任制和奖惩制度，鼓励员工积极地开展后勤服务工作。严格按照规范执行各项制度，制度才有效力，管理才有效果，才能做到物尽其用、财尽其力、人尽其才。高校后勤工作涉及到很多方面，如教学物资的保证，教学设施的配置，生活上的吃喝拉撒睡等等，为了避免工作无序，高校后勤管理必须有分条切块的规范服务程序。一般高校的后勤管理分为直接为教育教学服务和为生活服务两块，可根据两种不同的情况，制定相应的服务标准、流程及要求。

四、整合各种资源，创新服务手段

高校后勤部门要积极整合校内外各种资源，努力做好细节服务和精益化管理工作，不断提升服务水平和保障能力，创新各种服务形式，如“724小时服务热线”，实现食堂、物业、经警护卫等多“多中心”联动机制，实行“首问负责制、限时办结”，开展“校园服务月”、“校园廉洁勤俭周”、“校园文明日”等活动，将食堂建成“师生之家”，成为学生的第二讲堂，扎实推进各项工作，为高校师生提供优质、高效的服务，把师生的“满意度”作为优质服务的检验尺度。

五、抓好基础建设，完善服务设施

后勤服务设施与物资是搞好高校后勤服务工作，提高高校后勤服务质量和服务水平的坚实后盾与物质基础。高校后勤服务主要包括教学楼、报告厅、办公楼、食堂、宿舍、操场、体育场、绿化带等楼堂馆所的建设及管理维护，水、电、气、暖的供应，网络、电话、有线电视的管理维护，各类税费的收缴清算，还包括高校车辆的配置、调度、使用、管理，校园文化环境卫生的清洁、亮化、美化、绿化，教学物资、基础建设设备、日常生活用品、办公物品等的采购、发放，以及高校的安全与护卫等，这些均与高校师生的学习、生活息息相关。因而，在后勤服务设施建设中，要优先选用节能减排设备与器械，及时淘汰落后、有安全隐患的设备与设施，增加美化绿化面积，配置公用设施和娱乐活动场馆等等。为广大师生提供干净舒适、安全有效、保障有力、管理有序、服务周全的后勤服务基础设施体系。

参考文献：

[1]唐志成，构建和谐社会，创造幸福美化明天[J].高校后勤研究，2005，02 .

[2]张海强.浅谈事业单位后勤改革后的物业管理[J].现代物业， 2008，05.

[3]郭林松，王劲峰.高校后勤社会化管理模式研究及其管理创新思考[J].现代商业，2010，35.

[4]朱宝忠.当前实施高校后勤物业管理创新的有效策略[J].中国科技信息，2011，05 .

物业后勤服务管理范文第5篇

随着经济、信息的全球化发展，物业服务外包的出现为高校物业服务提供了新的途径。利用专业物业管理机构的优势来提高物业服务水平与服务质量，同时也促进了高校在教育、科研与教学上更多地投入，使高校综合竞争力得以提升。纵观高校物业服务外包，既有成功经验也有失败教训，本文在对高校物业服务外包的必要性以及外包的优劣进行分析的基础上，对高校物业服务外包的发展提出了几点建议。

［关键词］

高校;物业服务;外包;利弊

高校后勤部门尽管不是教育教学机构，但为高校教育教学提供了重要的服务保障。长期以来，我国高校的后勤机构均由学校自行管理负责，而在改革开放、市场经济发展、高校间竞争不断加剧的形势下，高校后勤传统的管理模式已经无法适应当代需求。在高校相继改革创新的趋势下，部分高校物业服务采用了外包模式，“外包”又被称为资源外包或者外部购买，指的是企业在内部资源有限情况下，为获得更大的竞争优势，保留自身最具优势的业务，而将其他业务委托给其他更专业、更具成本优势的企业［1］。高校物业服务外包包括学生宿舍、教师公寓物业管理等外包，使物业品质得到了大幅度的提升。但部分高校在后勤管理体制的变革与创新过程中面临着诸多的问题，导致变革创新停滞不前，后勤服务质量无法进一步地提升。究其原因，一方面是因为我国高校后勤体制改革正处于探索与初始阶段，另一方面是因为高校管理人员管理理念陈旧，对新事物存在一定的排斥心理，进而在一定程度上对高校后勤管理的变革与创新造成阻碍。

一、高校物业服务外包的必要性

在高校看来，物业管理并不是工作的重点，但其为高校教育、科研活动、师生生活等提供服务，而学校的前进与发展也离不开良好的物业服务质量。学校与企业有着较大的差别，物业管理并没有营利性，高校物业管理看上去并不像专业物业管理机构一样精细化，但其物业管理运作与服务质量同样不容许差错出现。当前，我国高校物业管理缺乏专业、科学的管理体制，存在机构大但杂乱的情况。绝大部分的高校物业管理属于自给自足，较为封闭，有学者将这种物业管理称之为“全包型物业管理”［2］。但在市场经济体制下，这种管理服务模式并不与之相适应，这种管理模式将重点放在投入上，而并不重视产出效益，偏重于公共服务与师生的福利，往往忽视了经济效益与学校的经济实力。尽管高校是非营利机构，物业服务业并不以盈利为目的，但物业管理模式的滞后为学校造成额外的经济负担，需要将部分学校经费用以补贴物业管理，这使得学校无法将所有精力致力于教育、科研、教学等工作，而物业服务质量也较为低下，学校良性发展受到影响。同时，这种物业管理模式下将造成资源的重复浪费，增大高校物业运营的风险［1］。在这种形势下，高校物业管理改革势在必行，科学、合理与高效的物业管理是改革的目标。

二、高校物业服务外包的利弊

(一)高校物业服务外包的优越性高校物业服务管理有着其自身的特点，与企业不同，并不能完全将其放手外包，而是将一些与学校核心管理无关、次要的工作外包给专业组织，进而充分利用其专业优势与管理效率做到取长补短，让学校从繁琐与低效的物业服务管理工作中解脱出来，将更多的精力放在教育、科研与教学工作中。这种物业服务外包模式与传统学校的“全包型物业管理”相比更具有优势，具体体现在以下几个方面:首先，减少高校办学成本，提升学校的综合竞争力。传统的高校物业管理统归于后勤管理机构，在这种管理模式下，后勤机构设置普遍表现为机构臃肿、人员冗杂、工作效率低等状况，这使得物业管理运营成本增加，资源浪费严重。实现高校物业服务外包，通过利用专业组织的优势与高效率，一方面可简化原组织结构，大幅缩减编制，而从业人员也更专业，进而改善高校物业服务效率，提高物业服务质量，节约运营成本，塑造学校良好办学形象;另一方面可提高高校的办学水平与效益，提升综合竞争力。其次，能够有效地避免不必要的责任纠纷，降低高校物业管理风险。高校在为国家培育人才、进行学术研究、为社会经济发展提供服务的同时，需要做好校园的安全管理以及服务工作，而这都是物业后勤的主要任务。学校管理者对在校人员有保障人身财产安全的主要责任，当学生等相关人员的人身财产安全遭到损害时，问责对象往往是高校的管理机构，也使得学校管理风险增高。通过对高校物业服务管理模式的改革，将物业服务外包，可通过对校外力量、市场机制调节作用的合理利用，促进高校后勤管理效率与质量的提升，降低学校管理风险。再次，有利于推动校外服务产业的发展，使得社会资源得以最大限度的优化配置。将高校物业服务进行外包，可节省学校的经济开支，减轻经济负担，让学校投入更多的精力到教育、科研与教学工作中，并利用专业组织的优势提升物业服务质量。同时，实施高校物业服务管理外包可有效地扩大高校物业管理外包服务市场，扩展服务行业产业链，让专业物业管理机构能够公开、公平与公正地参与竞标，形成行业的良性竞争;加上科学理念与制度的引进，优秀物业管理人才的任用，实现社会资源配置的优化。

(二)高校物业服务外包所面临的问题首先，信息存在不流畅与不对称，为高校物业服务管理的改革带来困难。高校实施物业服务改革的目的在于减少办学成本，并通过专业物业机构提供物业服务，配置资源，提高服务质量。而在实际运行过程中，往往存在信息不流畅与不对称的情况，尤其是在高校物业服务管理初始阶段，因高校缺乏对社会物业管理机构的了解，加上尚不完善的物业外包机制，缺乏配套的法律法规，使得物业行业体制并不完善，让高校物业服务管理人员陷入困境，若对物业管理机构选择不当，不仅无法提高物业服务管理质量与效率，反而会增加更多的风险。其次，高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在这个过程中，物业服务管理机构为获得中标服务机会，仅仅需要最大限度地降低投标价格即可成为最大可能的中标者。物业服务管理机构在报价过程中往往容易出现恶意压低价格以达到抢占市场的目的，甚至有企业通过联合来互相陪标，使高校利益遭到损害。另一方面，在外包物业管理机构开始服务后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校缺少对这类行为行之有效的惩罚，因此外包物业管理机构往往不顾及与高校间的长期发展，仅仅将高校作为一次性合作对象［3］。再次，高校原有后勤物业服务管理机制与社会物业管理机制之间无法做到有机协调。高校物业服务管理包括学生宿舍管理、教师公寓管理等，这使得校外专业物业管理机构在与高校物业服务进行接管的过程中，因服务对象与社会人员存在较大的差异，服务业务范畴不完全相同不可避免地存在着无法协调的矛盾［3］。高校是为国家培育人才的基地，因此高校物业外包也是社会高度关注的一个问题。高校物业服务管理与校外社会物业管理的差异，短时间内将造成物业管理机构无所适从的感觉。现阶段，高校物业服务外包还处于探索阶段，部分高校找到了适合自身发展的物业服务管理机制，而大部分学校还处于探索阶段。由于政府相关部门并未对高校物业服务外包出台相关的政策法规，这使得高校本身在实施物业服务外包的改革过程中对改革的目标与计划并不确定，多数是对其他院校改革的模仿，因此高校物业服务外包的顺利实施，实现物业服务质量与水平的提升，需要多方面的共同努力。

三、高校物业服务外包发展的几点建议

(一)把握高校物业管理改革重点，对物业服务外包项目与模式慎重选择高校物业服务管理为学校师生提供服务保障，发挥着十分重要的作用，为实现物业管理体制的改革，需要考虑以下几个方面的问题。第一，考虑高校物业服务外包是否符合高校物业管理体制的改革。合理的物业管理体制对服务质量起着优化作用，并关系着学校的发展大局，因此高校物业服务外包需要明确管理目标，并制定完善的实施计划以及风险应对措施。第二，当高校实施物业服务外包时，需要确定外包的服务项目［4］。当前，高校后勤服务机构的服务项目较为完善，包括基础设施的维修、环境保护、宿舍管理等等，物业服务管理者需要在周密论证后决定需要外包的服务项目，并将必要的项目留由学校管理。第三，科学选择物业服务外包的时间节点。高校物业服务外包时间非常关键，需要充分评估学校的情况，并考虑学校的经济情况，以及学校所在地的经济与物业管理发展情况，在做好各方面的准备后进行实施，进而促进高校物业管理的改革与创新，若缺乏充分的前期准备工作，则将增加失败的风险。第四，所选的外包物业服务管理机构应适合学校的发展。选择优秀的外包物业服务管理机构能够提供优质、高效的物业服务，同时对高校物业管理改革起着积极的促进作用。在对外包物业服务管理机构进行遴选的过程中，由于高校对物业管理机构的全部情况并不能完全了解，因此高校需要通过竞标等方式来选择物业管理机构，并从中挑选出适合学校发展的，具有良好信誉与丰富经验的物业管理机构作为合作对象。在整个过程中有两个重点，一是确定外包物业管理机构的管理原则，二是确定其评价准则与标准。第五，选择正确的外包形式。高校物业服务怎样进行服务外包，选择高水平、经验丰富的物业管理机构与高校物业改革质量有着直接的关系，因此高校物业服务外包必须制定出合理的规划步骤，制定透明、公正与公开的招标制度，明确合同条款，在物业服务外包后建立起服务质量监督体系，以确保服务质量获得有效保证［5］。

(二)严格落实监督管理制度，提高高校物业服务外包管理水平纵观实施物业改革的高校，既有成功经验也有失败的教训，其失败之处在于外包物业机构对合同要求表现出无视、钻合同漏洞等，进而导致物业服务质量与服务水平无法获得保障。究其原因，主要是因高校管理部门忽视了对物业服务外包的监管。因此，高校管理者需要从思想上增强对物业服务外包管理的意识，转变工作作风，建立并完善管理机制。具体包括:成立专门管理外包物业机构的部门，以实现对外包物业管理机构的有效监管;制定并实施明确的监管标准，借鉴国内外先进经验，对管理机制进行不断地完善，确保监管工作的顺利进行;提高管理人员的工作态度，强化对外包物业管理机构的监管，杜绝违规操作，确保物业服务的有序性。

(三)建立并完善评价制度与激励机制为确保物业服务质量与服务水平，制定完善的考评制度与激励机制是行之有效的方法。对物业服务各项工作内容、工作方式等一系列细节制定具体的考核条文，通过外包物业管理机构自身、高校以及师生对外包物业管理机构及其人员的考核来对物业服务进行评价，并由高校物业改革领导小组进行定时的评审，在公布考核结果后，根据奖惩制度予以奖励与惩罚。外包物业管理机构应虚心接受师生的建议，及时对问题进行改进，提高物业服务质量。同时，可委托专业评价机构对物业服务进行评价，为提升服务质量提供数据支持。

(四)切实做到经济性与公益性、长期计划与短期计划的结合校外物业管理机构接受高校物业管理需求的主要目的在于获取经济利益。在提供服务的过程中，不可避免地会出现成本过高的问题，而这与高校物业管理的公益性是相矛盾的。因此，在维护高校物业管理机构公益性的同时，还需要考虑到外包物业管理机构的利益，通过对学校资源的优化与整合，发挥高校的优势，对各种资源充分利用，给予酌情补助，考虑到二者合作的长远利益［6］。

四、结语

服务外包是市场机制下完成物业服务的一种手段，是高校自身物业管理发展的一种战略选择，并与市场进行互动。在市场规模较小、诚信体系不完善、机制不成熟下，高校物业外包面临着较大的风险，大部分高校对于物业服务外包持保守态度;在市场初具规模，诚信体系对企业起到一定约束作用，市场机制相对成熟下，高校物业服务外包形式才能够得以生存发展，获得高校与企业的双赢。

［参考文献］

［1］邱珊珊．物业管理服务外包关键问题分析［J］．中小企业管理与科技(中旬刊)，2014，(12):62－64．

［2］李岳珅．高校物业管理服务外包思考［J］．新西部(理论版)，2015，(12):116－117．

［3］韩莹．Z高校后勤社会化经营问题研究［D］．青岛:中国海洋大学，2013．

［4］王连华．高等教育机构服务外包良性发展研究［J］．开放教育研究，2007，(5):55－60．

［5］李文忠．浅析物业管理服务外包的两个关键问题［J］．知识经济，2012，(16):112－113．