商业地产发展前景
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商业地产发展前景范文第1篇
开发商战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势。今年，很多公司战略顾问公司都会对开发商有这样的建议：目前国家在商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，应注意商业地产的发展前景。
中国城市商业网点建设管理联合会会长苟培路曾对中国的商业地产前景有过量化的判断：商业地产当前的机遇首先是扩大内需，9000亿元保障性住房建设。国家投资4万亿元，其中四分之一是保障性住房，10％是商业地产配套。改革开放之初的1978年我国商品零售总额是1559亿元，今年有望超过12.5万亿元。尽管如此，美国3亿人，社会商品零售总额高达4.5万亿美元，是我国的13倍，这些差距说明我们发展空间很大，商业地产开发还有很长的路要走。
另外，城市化高速发展也为商业地产带来了发展机遇。我国正进入城市化高速发展时期，城市化率增加1％，那么每年度将新增城市人口1300多万人，如果按照城乡部的统计，若人均住房27平方米，就需要3.64亿平方米住宅配套，商业配套为10％的话，就是3640万平方米，可见大规模的建设还会持续30～35年。
然而刚刚开始升温的商业地产也面临着系列问题。
首先就是前文中所述，长期以来国内对于商业地产的概念并不明晰，历次宏观调控政策对住宅与商业地产没有区别对待，对商业地产抑制性规定过于苛刻，商业地产需要重新“定位”。
另外，如有一些地方政府缺乏科学的城市规划，没有将商业地产的开发纳入城市的整体规划中，也没有严格执行国家的商业网点布局规范，造成盲目开发、重复建设、商业网点布局不合理、因过度开发形成恶性竞争等状况，也是商业地产开发中迫切需要解决的问题。
然而资金是制约我国商业地产发展的最大瓶颈。商业地产基本的生存方式就是REITs，尽管近年关于REITs也在不断推进，但是即使政府现在推出了REITs，因为商业地产目前租金收益总体很低，抵不了银行存款利率。这种情况下REITs推出，大家只能是将其当做与其他股票一样去炒。也就是说目前REITs推出在政策上也许不存在很大障碍，但是在市场上至少在相当长一段时间会变成炒作工具，直到有一天房地产行业经过一轮大跌后，REITs的分红收益足以吸引真正的投资者，这还需要一个过程。
万达、宝龙等率先涉足商业地产的房企都曾经出售商铺，不过目前这种形势正在好转，在综合体开发成为主流的当下，很多开发商主要以出售住宅类产品回笼资金，商业部分更多选择持有。
商业地产发展前景范文第2篇
随着新型城镇化的推广，三线城市有了翻天覆地的变化，经济迅速发展、消费水平不断提高，外来投资者不断涌入，商业地产也逐渐升温。黄洁的表姐去年在锦州繁华地带购买了一套100平米左右的商铺，每平4500元。由于地段好、人流旺盛，周边项目不断完善，一年之后这一位置的商铺已经涨到每平6000元，租金也不断上涨，现在，仅靠租金就足够生活日常开销。与表姐聊天结束后，黄洁开始慎重考虑投资机会无限的三线城市商业地产。
投资机会大于一二线城市
“城镇化推动了一二线城市向三线城市产业转移，三线城市对于商业地产的需求大大增加，因此，我认为在未来一段时期内，三线城市商业地产更具投资价值”，在海南三线城市从事商业地产、旅游地产投资的陈经理说道。
“以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”是国家推进新型城镇化的具体要求，新型城镇化将重点放在城镇化率低的区域和三四线城市，人口聚集促使产业转移，未来城镇化最大的受益者将是三线城市。早就看到这一机遇的房企在今年年初就大力布阵三线城市，商业地产投资则是“重中之重”。2013年5月30日，华润置地在四川泸州市投资30亿元开发“区域商业中心+住宅”的宜居宜业城市综合体，同时，华润零售也表示拟投资6至7亿，在泸州茜草CBD城北商业综合体等恰当地点建设大卖场或购物中心，并建造区域配送中心。保定炫彩SOHO商业部总监马腾飞表示，三线城市商业地产起步较晚，2010年之前，三线城市的大型商超、写字楼，包括商用公寓项目，都非常少。尽管2010年开始，一些地产公司向商业转换，但到目前为止，商业地产市场存量依然很小。
锦州亿隆置业执行董事陈训蒿认为，一二线城市基础综合配套现已相当完善，商业地产的投资门类虽然很多，但基本已趋向饱和，投资成本巨大，难度也大，更有可能投资与收益不成正比。与一二线城市相比，三线城市投资成本相对低廉，这样能够大大降低投资的风险。同时一二线城市房产的价格已经趋向稳定，升值空间不会太大，但是大部分三线城市综合配套还有待开发完善，有一定发展升值空间；其次，三线城市某些商业领域存在空白，但是在一二线发展成熟的城市，这样的机遇很少，所以抓住三线城市的可开发空间，将会带给投资者前所未有的回报。
选择三线城市，切忌摸黑抓鱼
投资三线城市商业地产，选择城市是关键，并不是所有的三线城市都能做到高回报。衡量标准之一则是城镇化率的高低。2012年，我国城镇化率达到52.57%，低于之一标准的南通、保定、锦州等三线城市，发展空间更大。而以鄂尔多斯为代表的城市，由于遭到过度开发，市场饱和，泡沫严重，则不适合作为投资目标城市。
同时，三线城市消费水平也是重要的考量之一，陈训蒿选择三线城市锦州作为投资地，有自己的道理。锦州是中国沿海最北部的港口开放城市，是辽西地区的交通枢纽，是辽宁省“五点一线” 国家发展战略格局中的重要城市，人口密度达到100万人，综合这些区位、交通、政策利好和文化因素，陈训蒿认为锦州的经济发展和投资价值可以说是三线城市中的佼佼者。选择三线城市商业地产，不能摸黑抓鱼。
市场、地段、特色、定位、运营，
一个都不能少
投资商业地产，并不是一个孤立的考量。从商业地产市场、规划、地段、定位、招商到运营，每一个都是要综合考察的因素。
商业地产投资要求投资者具备多方面的素质。首先，在投资之前要对这座城市充分了解，包括城市历史、风土人情、自然人文环境、经济发展和区域状况等，然后评估这座城市以及你想要投资的商业门类的前景，有没有投资必要。除此之外，地段当然是着重考虑的重要因素，在人气够足的好地段投资商业，是成功收益的有力保障，而对于多样的商业地产形态，
海南从事商业地产的陈经理认为，商铺投资现对于写字楼、商住两用住宅及其他商业地产形态会有更高的回报，但值得提醒的是，高回报也意味着高风险，然而对于风险的控制则取悦于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整个市场的规范程度。
锦州亿隆置业执行董事陈训蒿则认为，投资商业地产不分种类重要在于选择的眼光。“一个优秀的投资人不应被投资类型所束缚，首先应该注重的是投资地段和项目开发商。拿亿隆·国际广场的产权商铺来说，涵盖购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等多种业态。最关键的是亿隆携手兴隆大家庭，两大品牌联合为投资者做后盾，投资者完全不用担心人气和宣传的后顾之忧，投资其中哪种形态的商业地产都没问题，重要是自身的投资业态要有特色、准确定位、有品质”。
入乡随俗，
三线城市避不开的“烦恼”
投资三线城市商业地产，与一二线不同，三线城市更注重传统，且具有很强的排他性。因此，投资三线城市商业过程中，入乡随俗是不得不考虑的一个问题。
商业地产发展前景范文第3篇
旅游与住宅之地产属性差异大
尤其是这阵子愈来愈多人质疑我：作为论坛主要的学术支持单位与策划者，却对旅游地产如此看空，岂不是搬石头砸自己的脚？让我深感有必要把对旅游地产的前景判断，作更详尽的说明与剖析。
国务院于2011年底《中国旅游业“十二五“发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业，和国人更加满意的现代服务业。可见旅游地产对于未来中国经济所扮演的角色极其重要，也因此吸引众多房企由住宅地产转型从事旅游地产开发。
惟旅游地产与住宅地产差异之巨，何止以道里计。首先，长期以来住宅地产一直被视为整体房地产的支撑产业，于是住宅地产以外的领域被笼统地划入商业地产，但商业地产其实相当多元化，它是以地产为载体，以产业为依托的，不同的产业下形成了不同的地产模式，如：工业地产（园区）、旅游地产（景区）、商业地产（商办、商铺、商场）、养生与养老地产等，使得其操作性较住宅地产复杂得多，尤其是住宅地产开发完毕便基本获利了结，而旅游地产作为相当比例的持有型产业，建筑物兴建完毕才是面对运营风险的开端，在过程中有压力、有成本、有许多不可测的变数。
“说故事”是旅游地产的关键技术
旅游地产开发商必须清楚地知道，并不因你有特殊的山水资源，就可以做成、做好、做大旅游地产，毕竟在同样的区段里，存在其他同业的竞争，如何在产品差异化方面准确市场定位？是重中之重！这并非“市场区隔”这么简单，而是在非常窄的间隙里，“活出自在”、找到自己生存壮大的契机与空间。
换言之，怎么样跟竞争对手不一样？这个“不一样”又能够被市场所接受、所欢迎，这就需要可持续的整合型创意策划，不是某一个点子、某一个想法便能成事，当然你必须随时保持警惕及戒慎恐惧，关注同业变化与招徕技巧，不断推陈出新，乃至具备“说（动人）故事”的能力，否则不仅容易自陷窼臼，甚至你自以为独到的创意做法，其实别的旅游地产早就用过，譬如：自己摘葡萄做红酒。总而言之，旅游地产必须不断创造惊喜、欢乐，乃至温馨、休闲氛围的塑造（视产品属性而定），这就要有一个庞大的、有实力的创意策划团队来加以有效落实。但这容易吗？有多少业者能够做到？又有多少开发商在介入之后，想的是永续经营而非卖完地产就急于脱手解套？
旅游地产“剩”者为王
如此一来，短进短出、从未想过长期持有的“温州模式”，当然就是旅游地产面临的发展瓶颈。因为产业升级、产品优化非常困难且所费不赀，同质化问题严重，也就在情理之中，而旅游地产恰恰追求的是个性化、独特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地产。
商业地产发展前景范文第4篇
【关键词】借壳上市 京蓝科技 重组
一、案例
2014年6月18日，京蓝控股与天伦控股签署《股份转让协议》，协议受让天伦控股持有的天伦置业3000万股，转让总价合计3.5亿元，并在当年7月17日办理完成过户手续，占总股本的18.65%，成为黑龙江天伦置业股份有限公司第一大股东。原控股股东天伦控股持股8%，为公司第二大股东，实际控制人由张国明变更为梁辉。
该事项属于非上市公司通过收购上市公司股份达到控股地位，从而获得对上市公司壳的控制权，上述股权转让之后，代码为“000711”的股票，由“天伦置业”更名为“京蓝科技”。
二、重组经过及相关收益分析
京蓝控股成立于2013年10月，主营业务是投资管理等，由于公司主营业务的性质，截至2013年12月31日，公司财务报表中资产总计为4887.2千万元，负债总数为3.6万元，其资产主要由所有者投入的资本构成，负债率较低，而公司并没有收入，亏损116.4万元，可见成立时间短，且无法满足连续盈利三年的要求，公司想要进入资本市场，借壳是首选。选择000711，京蓝控股给出的理由是看好天伦置业的未来发展前景及长期投资价值，将通过进一步资本运作，优化资源配置，全面提升天伦置业的持续经营能力，与全体股东特别是中小投资者分享天伦置业未来发展所创造的价值。而就天伦置业本身来讲，其本身是民企，且具有市值小、股价较低同时业绩不佳等特点，适合作为壳资源。
京蓝控股在协议受让天伦置业股份时，每股价格是11.68元，而公司因相关事宜停牌之前最后一天的收盘价仅为6.47元，相当于溢价80%来获得一家上市公司的控制权，明显的溢价受让股权部分为1.56亿元。借壳时溢价支付的投资能否收回，一方面源于资本市场对该事件的反应，另一方面源于公司重组之后的经营情况是否改善。重组之后复牌，000711的股价整体保持着上升的趋势，最高达到每股28元，是自天伦置业上市以来的最高价。如果以每股28元来衡量借壳上市后原股东所持股份价值的增值，价值共计2.77亿元。而借壳费用的本质可以认为是壳公司控制人从借壳中获得的利益，是转让壳公司控制权的隐形对价。结合上述计算过程，可以得出京蓝控股借壳天伦置业会使得公司有超过4亿元的利益，一方面是受让股份时支付的明显的溢价部分，另一方面是由于公司进行股权受让以及各种资本运作的行动形成的市值的增加。可见，资本市场给出的反应是认可公司的重组，公司的原股东由于这次重组而受益，但是运营情况如何还需要继续分析。
三、企业经营状况面临危机
公司2012年微利219.87万元，2013年及2014年都亏损千万以上，按照规定，公司从2015年3月11日开始正式实施退市风险警示。从2015年前三季度的净利润数据来看，已经亏损5.46亿元，亏损额是2014年同期的17倍左右，公司在面临暂停上市的巨大压力下，为了保壳，2015年采取了一系列行动。
四、“保壳”措施
（一）“定增”预案未通过，又施“剥离”
2014年8月，京蓝科技公布定增预案，拟向京蓝控股、盈创嘉业等五名特定对象以不低于5.88元每股定增不超过2.38亿股，募资总额不超过14亿元，用于收购远江信息等项目，意图切入智慧城市领域。其中，上市公司控股股东京蓝控股及其一致行动人盈创嘉业拟合计斥资9亿元参与认购。因北京杨树创投持有远江信息18.92%股权，而杨树创投的实际控制人也是梁辉，此次定增募资收购股权其实已构成关联交易。而就在完成易主，并推出定增预案的同时，京蓝科技还宣布终止向广东恒健投资控股有限公司出售子公司的重大资产重组事项，说明其资本运作的方式变化很大。不过，此次定增最终未能通过证监会审核，在2015年4月被否决。定增失败之后，京蓝科技选择通过剥离已经无法给企业带来利润的主营业务来实现当期收益的增加，避免暂停上市。
（二）京蓝重组，拟出售部分资产及子公司，集中资源发展优势产业
从2015年6月24日到9月30日，停牌三个多月的京蓝科技宣布重组方案：公司拟将除尚未支付的吉源煤矿收购款以外的商业地产板块及煤炭、矿业板块的全部资产和负债剥离出上市公司，交易价格约4.02亿元，由前大股东、现公司二股东天伦控股的控股子公司海口启润接手。本次出售资产包括三个部分：一是除尚未支付的吉源煤矿收购款以外，上市公司直接持有的与商业地产板块和煤炭、矿业板块相关的资产和负债：其他应收款、投资性房地产、短期借款、应付利息及其他应付款；二是上市公司持有的商业地产板块子公司股权；三是上市公司持有的煤炭、矿业板块子公司股权。双方根据评估资产确定交易价格为4.02亿元。京蓝科技意图通过本次交易，将近几年利润不断下滑的主营业务、发展前景不明的商业地产业务和煤炭、矿业业务剥离，同时获得较多现金，有利于公司集中资源发展优势产业，推进业务转型升级，开拓信息系统集成服务、计算机软硬件及辅助设备销售、绿色智慧城市规划建设和投资运营等业务，提高公司盈利能力。
（三）停牌延期，重组继续
既然上述措施并不能够保证公司弥补前三季度的亏损，京蓝科技还需要采取其他的措施以争取盈利。公司于11月18日再次停牌，拟向乌力吉等购买其合计持有的内蒙古沐禾金土地节水工程设备有限公司100%股权，同时募集配套资金。且初步定于12月18日复牌。但是公司在2015年12月16日公告称，该重组事项将要延期两个月，原因是中介机构要开展尽职调查等工作以及合作双方继续就具体条款的进行协商。
商业地产发展前景范文第5篇
星湖商业板块由星湖街区和星湖101广场两个项目组成，主要是为南通经济技术开发区提供商业配套服务。星湖街区由24栋明清风格建筑组成，是一条以餐饮、休闲为主的商业街。业态主要涵盖了星级酒店、商务酒店、大型主力餐饮、品牌连锁餐饮、高档洗浴休闲会所、足疗保健、KTV娱乐等。星湖101广场则以现代建筑风格为主，由8栋单体建筑构成，其中4栋为时尚动感的商业建筑体，1栋为高101米的5A级写字楼，3栋为精装酒店式公寓楼。整个广场设有亲水主题的水景和层叠的垂直景观，并辟有两处风格各异的广场，建有屋顶公园和连廊设计形成的空中绿色走廊。该项目通过环境、建筑及装饰的独特风格，营造出别致多样的休闲消费场所，成为南通第一个真正意义上集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公、旅游、文化为一体的“一站式”体验消费中心和商业旗舰。2011年，星湖街区和星湖101广场一起被江苏省住房和城乡建设厅评为“江苏省高品质城市空间示范项目”。在最近揭晓的南通市首届“濠河杯”优质楼盘评选中，这两个项目又双双荣获商业地产类“优质楼盘”综合大奖。
二、如何看待商业地产的开发与经营
从星湖商业板块开发与运营的成功实践中可以看出，商业地产确实是一个具有良好发展前景和发展潜力的行业，但是潜力并不一定等于机会，机会只属于坚持持续运营的决策者和建设者，属于有专业判断力、执行力的战略投资人和执行人，这就要求商业地产必须尽快从传统单一的地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变，从开发时代向运营时代转变。
为了实现上述转变，商业地产开发商和投资者需要强化三种认识。一是对商业地产价值认识要深化，要加强对商业运营价值和商业运营技术的研究和分析，适应商业地产从开发向运营的转变，使开发、招商和运营之间保持互通和互助能力；二是对商业地产实质认识要深化，商业地产的投资目标上应尽快从单纯的地产产品向商业不动产价值提升型产品转变，只有实现了这样的转变，才能更加准确地反映商业地产复合性、专业性、商用性、持续性、经营性、增值性的六大特征；三是对商业地产回报理解要深化，要变追求短期房产销售利润为商业地产的持续经营回报和长期物业回报，切实扭转商业地产是暴利行业的误区。
依据目前商业地产行业的发展状态，笔者认为只有从政府和企业层面严格商业地产规划和专业操作程序，在一定的原则前提下确定好专业开发、招商和运营的逻辑序列，才能确保城市建设与商业地产开发之间的和谐关系。
1.商业地产项目一定要符合城市发展的总体目标
一方面，商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，是需要不断改善和提高的商业经营场所，也是城市再开发的战略承担者。商业地产与城市长期性、持续性发展特征具有相结合的内在机理，城市开发战略应坚持“以城建商、以商兴城”，把商业地产作为城市基础设施极为重要的组成部分来进行科学合理的规划，切实做到政府调控和专业完善并重。我们必须看到，商业地产与城市发展之间存在“双刃剑”的特殊关系，促进意义与破坏风险同时存在。因此商业地产投资必须紧贴城市规划的要求，而城市规划也要通过其他公用设施的建设，来助力经过严格规划和专业评估的商业地产项目。在这一点上，星湖商业板块的开发和建设就完全遵循了这样的原则。
另一方面，商业地产项目必须在城市功能指导下实施开发规划，其功能布局应与城市功能布局相协调，并与城市的招商引资形成统筹关系，与城市环境、商业、交通的改善相协调。在进行星湖商业板块的前期市场调研时，笔者曾发现国内不少地方的商业地产面临较为普遍的一个问题就是，政府在城市新区建设中强调更多的是建筑本身，而对招商统筹的重视程度还远远不够，这是造成很多地方“有场无商”的主要原因。因此，星湖商业板块在开发建设中，从一开始就把招商引资作为重中之重的工作来抓。借助开发区多年来内引外联的丰富经验，通过大范围的预招商工作，尽力做到相对准确地确定主要商业店铺的具置、面积及相关建筑要求，进而通过合理的规划布局，确保提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度地保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享。
2.在商业与地产的关系上，应以社会消费力为基础，与生活方式改善相协调
商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业才能在更大范围内吸引消费者。商业地产开发必须以长期投资回报为目标，并与其他形式的投资回报相协调，杜绝暴利行业的理解。商业地产开发商也要密切关注商业零售业、服务业和消费力的变化，关注入驻商业企业的经营效率、承租能力，并以此为依据调整自身的开发、招商和运营策略，从而满足市场消费、零售企业拓展以及投资者资产管理的需要。只有把握好上述商业地产发展的各项基础条件和专业条件，商业地产的金融合作才能收到实际效果，金融机构也才能真正对商业地产项目产生直接的资金支持和资金拉动。
3.专业化的商业经营与个性化的地产开发紧密结合
商业地产是商业和地产中的“高科技产品”，需要遵循专业化的程序和逻辑序列，核心的要求是一切从商业运营出发。首先，商业地产的价值取决于开发、招商、运营的统筹能力，应该形成招商持续改善的业务过程，使招商成为商业运营的组成部分。其次，商业地产所具有的六大特征都与租户组合及其经营状况有直接的关联，所以商业地产要“经营好租户关系”。同时，在商业地产的开发运营中，我们需要遵循“在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划”，以长期的商业运营体系为基准，确定合理的商业组合，根据商户的需要开发物业，以创新经营增进租户销售和利润增长，这是提高商业地产成功率的专业条件。
以星湖101广场的运营为例，其采用了全盘持有的现代商业地产经营模式，设有商业管理公司，拥有自己的商业管理团队，聘请了专业的物业管理公司，力争达到5A级物业管理水平。广场引入了ERP（企业信息管理）商业管理系统，引领南通市现代商业管理的潮流。星湖101广场还重金聘请设计公司免费给入驻商家做店招、灯光设计，保证商业街的景观和灯光的设计效果，重金聘请商业与文化活动策划公司，不间断地举行商业推介活动，实施营造品牌工作，有效提升了项目的整体商业价值。
