商业地产发展报告

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商业地产发展报告范文第1篇

>> 商业地产开发运营策略研究 商业地产开发运营模式的分析与选择 商业地产的开发建设及运营管理 商业地产的电商试验 商业地产的开发与运营 商业地产开发的风险分析及对策防范 电商能否击败商业地产？ 商业地产开发与运营 完善商业地产开发与运营模式探析 刘爱明电商对商业地产的冲击是伪命题 商业地产或是开发商转型机遇 快时尚：紧跟商业地产开发商 商业地产开发的风险管理 商业地产同质化的对策 商业地产去库存的对策 基于宏观视角的商业地产企业走出融资困境的对策 论中国现代商业地产的运营模式 整合运营商业地产的经营之道？ 商业地产的收益与运营管理模式 浅析重庆商业地产的运营模式选择 常见问题解答 当前所在位置：l.

[2]商业地产[EB/OL].（2014-03-14）[2014-04-20]..

[5]2015年全年社会消费品零售总额30.09万亿同比增长10.7%[EB/OL].（2016-01-19）[2016-03-26].

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[7]2015中国商业地产市场发展情况分析一览[EB/OL].（2016-04-29）[2016-06-28]..

[8]中国新城市招股一波三折：商业地产行业亟待模式创新[EB/OL].（2014-06-29）[2014-08-20]..

[9]2014年eBay大中华区移动商务报告[EB/OL].（2014-06-13）[2014-06-20]..

Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times

FU Yan-wen

（Xiamen City University，Xiamen，Fujian 361008，China）

商业地产发展报告范文第2篇

经历了十年的高速发展，商业地产目前已经达到了相当庞大的规模。有数据显示，截至目前，中国商业地产开发总量已达到5.64亿平方米。一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右的速度在递增，到2025年预计要达到10000家。

“10年前，大家在问，什么是商业地产；5年前，大家在问，谁在做商业地产；今天，大家在问，谁没有做商业地产；5年后，大家会问，谁还在做商业地产。”业内人士如此总结出我国商业地产发展的大致脉络。

如此巨大的体量，随之出现的产能过剩问题可想而知了。据权威机构报告分析，目前国内各主要城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。商业地产开始面临产能过剩的威胁，泡沫化倾向越加显著，市场空置率增高的风险加大，商业地产触地就赚、拿地就赢的时代已经一去不返了。

下面我们就以商业地产中的购物中心为例，看一看商业地产过剩的原因和压力：

我们看到，随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多过剩“后遗症”出现。比如在国内一些大中城市商业设施的推迟开业、关门歇业甚至倒闭已经不是什么新鲜事。究其原因，一是商业设施的过度开发；二是消费增长乏力，而消费乏力更加剧了商业设施的过剩状况；三是商业设施缺乏布局和运营经验。

以万达关闭部分百货卖场为代表，显示出商业地产发展陷入一定的困境。某广场开张仅仅不到两年，由于人流量不足，整体销售业绩欠佳，万达这个商业巨无霸也不得不根据实际情况作出调整，将合同期尚未到期的商户劝退。

诸如此类的重大调整已经涉及全国很多家，而遭遇项目转型的百货卖场岂止万达广场？全国众多城市曾经门庭若市的著名大卖场都有关门停业的新闻出现，而更多的新建商业街、临街店铺出售难、招商难、经营难已经成为目前不言自明的普遍现象。

我们看到的现象是，商场越来越多，前来购物的人却越来越少，网购的方便、低价和选择面广，将商场的人们拉到了互联网，由此导致越来越多的铺面空置，进而牵连到商业地产的发展受阻。

在一些卖场内，儿童游乐项目、娱乐项目、餐饮项目开始成为重要的经营内容，但是这些互动体验式消费场所毕竟发展空间有限。如何进行错位经营，避免面对面的同质化竞争，大力引入文化、体育、室内探险、互动节目等，是业内人士需要正视的问题。

由此我们看到，在泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的发展现状正在走向困局。

目前，整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击却在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。在招商遭遇巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时，项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间将持续受限。自去年8月以来，长沙商业用房均价一直呈现走低趋势。上月，长沙市内六区新建商业用房网签均价为12161元/平方米，环比下降12.54%，创近一年以来新建商业用房成交价格的新低。同时，办公用房上月成交均价为8545元/平方米，低于一年以来绝大多数月份的成交价格。

商业地产发展报告范文第3篇

一、商业地产企业内部控制的问题

1.领导者意识淡薄

在我国商业地产企业发展过程中，能够明显看出企业产权结果存在问题，主要的原因就是股东的持有率太高，让小股东的利益和权利都受到了影响。这样的企业内部结构根本不利于企业内部执行监督权、控制权以及执行权，我国商业地产企业在近些年的发展非常快速，在市场表现中也比较好，有着较好的前景，这就让商业地产企业将主要的经营精力都放在了地产的销售以及开发上，过于重视外部市场，在内部控制上有所忽视，领导也没有意识到企业内部产权结构出现了问题，所以引发了内部人员的矛盾，这对企业的和谐发展来说是非常不利的。

2.缺少组织架构

多数的商业地产企业都自行制定了内部控制机制，但是通常都是流于形式，在执行效果上并不好，出现这种情况的主要原因在于商业地产市场好，让企业的重点都放在了商业地产的开发和销售上，并不重视内部控制；另一方面是多数的企业在内部控制上都不够上心，企业内部没有健全的组织结构，导致内部控制缺乏科学性，甚至直接引入其他企业的内部控制方案，这并不适合自身企业的内部管理，在一些细节问题上更是状况百出。这种内部控制严格缺乏实用性，影响着商业地产企业的健康发展。

3.企业的监督力度不够

商业地产内部控制出现问题的主要表现还在于内部审计以及内部监督工作的缺失，没有合理的激励机制，内控控制目标实现的有效途径就是严格的内部审计以及监督，如果在这方面有所缺失，也就会导致内部控制失去实际意义。内部控制应该是和治理结构、业务流程以及机构设置等形成一种相互监督、相互制约的局面，同时企业内部控制也应该和企业的业务范围、企业规模等一些实际情况进行改变的。要是一个企业的内部控制不能实际应用于工作中，其内部制度再好再完美也没有实际意义，从我国商业地产企业来看，多数都是内部控制制度不够完善，缺点过于明显，在执行力度上也不够，更没有较好的奖惩机制，企业员工再工作中不能更好地执行内部控制机制。

4.企业员工的业务素质及职业道德和内部控制需求不相符

多数的企业员工都没有足够的敬业精神和职业理想，总是觉得工作忙，没有多余的时间去充实自己，让自己的思想和时代的发展步伐相吻合，这也使得企业员工不能够很好地依法办事，遵纪守法。尤其是会计部门员工，经常会无视企业内部审计工作，让内部审计流于形式，检查作用和监督作用都不能发挥出来。同时，在企业进行年度账目处理工作中，也经常会受到检查范围、检查人员的疏忽以及时间上的局限，让内部控制监督力度减小，应付差事，从而导致企业内部控制的监督没有时效性。

5.信息化能力缺乏

当今是信息化时代，我国在信息化发展起点上本来就低，加上企业对信息化的认识程度不够，所以导致企业内部控制根本无法满足信息化发展。在信息系统中，企业的数据都在计算机系统中保存，在实际工作中，要是没有授权的人也可以通过信息数据的盗取以及伪造，对信息数据进行串改，这也是企业内部控制信息化程度不高的主要表现，信息系统不够完善，进而导致企业内部控制工作不能更好的实现。

二、商业地产的内部控制的对策

1.提高企业领导的重视度

企业内部控制主要是为了达到一定的目的而进行的管理工作，在内部控制中通常伴有风险管理方法，也是对风险的控制过程。通过内部控制能够让企业的风险程度控制在一定范围，让企业依据既定的目标继续发展。所这也能够看出内部控制对于企业管理和发展来说是非常重要的，作为企业的领导要对其有所重视，以便于对企业进行有效的管理。

2.完善投资决策

商业地产投资一直以来都不能确保完全盈利，而当前一些商业地产企业还是依照传统的经验进行大笔资金的投入，追求资产增长，并不顾及负债程度，对资金回笼也有所忽视，之看重短期的收益，这种情况并不能让商业地产企业更好的发展。完善内部控制，进而完善投资决策，能够有效规避错误的投资决策，让企业的资金资产有较好的安全度，更能让企业的盈利几率有所增加。

3.做好预算控制

在内控控制中，商业地产企业还要考虑到自身的日常活动，对项目预算以及资金预算工作有所明确。项目预算的对象主要是企业将要开发的产业目标。预算内容包括：项目建设的可行性、对投资费用的设计规划、项目开发成本及期间费用、借款计划和最终受益等。

4.加强资本结构管理和?营资本管理，使商业地产的资金得到最合理有效的运用

要加强资本结构管理和运营资本管理，使商业地产的资金得到最合理有效的运用。就要通过努力降低成本和提高员工工作效率的方法提高效益。要通过财务报告中现金流量净额这一指标的分析，来了解企业的财务状况。具体包括：现金流出的变化指标可以预测企业是否将会面临财务危机，现金流入的指标结合相应的成本数据可以反映企业的真实活力情况。

5.建立高效的商业地产企业的信息化管理系统

信息化管理是商业地产行业未来发展的重要环节。每一个商业地产企业也都应当运用计算机和各种先进的网络技术，建立起本公司的信息管理系统，从搜集到储存，到加工，以及输出和使用等各个环节都要密切关注，以保证信息资料的完整、准确、及时、权威和易于使用，用以满足企业对信息的需求。没有充分有效的信息资源，企业其他资源的运动就失去方向，内部控制就无从谈起，也不再需要。

商业地产发展报告范文第4篇

企业财务状况的好坏会直接影响企业的发展，从而影响我国经济的健康发展和社会的稳定，因此，对企业进行财务风险管理的系统和深入研究具有极为重要的意义。本文主要研究商业地产该如何有效地控制财务风险，从理论分析着手，结合国内外现阶段关于财务风险的研究思路和研究方法，阐述了财务风险的成因以及主要特征、主要类型，并结合实际情况讨论我国目前商业地产财务风险的主要表现，针对不同的情况做出相应的措施来防范财务风险。

关键词：

商业地产；财务风险；成因分析；防范与控制

1商业地产财务风险的基本理论

财务风险是一种经济上的风险现象，它在实物界和理论界都得到了广泛的重视。在实际财务工作中，企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济损失，甚至可能会导致企业破产。因此，财务风险在理论界也渐渐上升为现代财务管理理论的核心内容之一。对财务风险的定义上有广义和狭义之分。广义上的财务风险是指，在企业财务活动中，受各种不可控因素的影响，在一定时期内，企业的预期财务收益与实际的财务收益不同，因而可能会蒙受的损失。一般包括筹资风险、投资风险、利率风险和汇率风险等。狭义上的财务风险是指，企业因为举债而给企业财务的成果带来的不确定性。一方面，它提高了企业的收益，满足了投资需要，扩大了规模；另一方面，它也增加了企业筹资的负担。由于市场情况瞬息万变，企业之间竞争激烈，这都可能导致决策失误或管理措施失当，从而使筹集资金的使用效益有很大的不确定性，因此产生了筹资风险。只有负债经营的企业才存在这种狭义的财务风险。笔者认为，财务管理的本质应体现在财务风险的概念中，即资金运动以及其所体现的相关经济关系，它包含筹资风险，也包括理财活动的所有环节。也就是说，理财事务中，所有的不确定性因素给企业带来的实际收益与预期发生偏离的可能，使得企业财务收益与预期发生负偏离，从而造成蒙受经济损失的可能。

2我国商业地产财务风险的现状及成因分析

2.1我国商业地产财务风险现状商业地产运营是一种高投入、高回报和高风险的投资活动，加之我国商业地产起步较晚、基础较差、规模小，和国外商业地产相比，我国的企业财务风险管理远没有实现规范化，很多商业地产的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，所以，商业地产承担着巨大的财务风险。再加上受国际经济形势和国家政策的影响，我国商业地产为求生存、谋发展而迫切需要解决的问题之一就是财务风险。目前，我国商业地产的资产负债率平均值在75%以上，远高于国际公认的60%的警戒水平。但在高回报率的驱使下，我国仍有很多商业地产不顾到期是否能偿还本金及高额利息，盲目地、过度地进行各种筹资活动，大面额存单转贷、借贷短期流动资金、资金空转等，都为企业埋下了财务风险的隐患。其中，利率变动是商业地产多种财务风险中最为致命的风险之一。受金融信贷政策不断紧缩的影响，资本市场融资的门槛越来越高，本文认为，当前我国商业地产突出的财务风险，具体有以下几个方面。

2.1.1降价促销，回笼资金近两年来，商业地产形势有所回暖，更有房产市场以降价促销的方式来加快销售进度，以加速回笼资金缓解资金压力。个别楼市甚至打出7.5折优惠促销，有的楼盘不惜打出买房送花园或送装修的活动。

2.1.2土地转让项目日益突出2014年以来，商业地产之间土地项目转让情况明显增多，这与企业资金紧张，对未来市场信心不足有关。如某大型商业地产公开挂牌转让土地，被疑因为资金紧张。中国土地一级开发网的信息显示，2014年5月份，中小型房地产业转让项目的信息就有45条，项目来自多个省份。这么多省份不同程度地出现这种现象，说明当前我国中小企业的资金十分紧张，财务管理存在比较大的风险隐患。

2.1.3商业地产经营活动的现金流净值多为负值企业财务存在风险隐患可以在企业财务指标上反映出来。从公布的房地产上市企业季度报告中可以发现，2014年第三季度经营性活动现金流净值多为负值，其中不乏大型商业地产，这在某些程度上表明当前商业地产的现金流普遍比较紧张。

2.2我国商业地产财务风险的成因分析企业的财务状况体现了该企业所面临的风险，所以从某种意义上说，企业面临的风险有可能引发企业的财务风险。

2.2.1企业财务风险管理主体的局限性受到决策者信息处理能力的影响，管理者不会总是做出完全正确的判断。如果掌握的相关信息越多，做出来的决策就越正确。但受成本效益原则的限制，管理者不可能收集到那么多相关的信息，这必然会影响到决策的结果。

2.2.2信息不对称性和不完全性随着计算机的不断发展，企业所拥有的财务信息量越来越大，财务控制主体不可能完全拥有客体的信息。特别是商业地产，项目种类多且投资额大，投资决策存在很多变量，每个变量的小变化都可能会影响整个决策。在房地产投资项目中，委托者所掌握的信息永远都少于者，这就是信息的不对称性。所以，决策主体拥有的信息不对称和不完整，是财务风险的主要成因。

2.2.3企业内部员工的“道德风险”股东们的目标常常与经营者的目标发生冲突。一个是企业财富最大化，一个是个人利益最大化。这就是企业存在的“道德风险”问题。在一些企业更是存在为了应付相关管理部门的检查，账目仅仅是走形式。如此一来，财务报表便无法正确地反映出企业的财务状况和经营成果，而企业决策者很难根据财务报表进行正确的决策，这就造成了企业决策的失误。

3探索企业财务风险的防范与控制措施

3.1筹资方面商业地产属于投资高且投资密集型的行业，所以便利的筹资途径就显得尤为重要。JY房地产公司对近十年的房地产业财务报告进行了研究，发现土地储备量并不是房地产公司发展的关键，有些企业虽然有大量的土地储备，但仍旧经营亏损。JY公司在长期的发展中不断加强对融资风险的控制与防范，并制定了严格的筹资管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好稳定的银企合作关系JK公司因为一直秉承着诚实守信的经营理念，在努力创造经济效益的同时，又积极地回报社会，所以树立了较好的社会形象，因此与各大银行都有着长期的、稳定的、互惠的战略合作关系，这对于JY的发展至关重要。

3.1.2拓宽筹资渠道企业融资不能仅仅依靠银行，JY地产公司的融资渠道有多个方面，主要包括上市、股权收购、信托基金、引进外资、上市、合作开发、融资租赁、发行债券、私募基金等。多样的融资渠道是企业长期发展重要的保障。

3.1.3筹资管理制度科学、规范、高效JY房地产公司的资金来源主要有三方面：预收账款、留存收益及长期银行借款。资料显示，JY公司的长期负债占总负债额的38%，长期还款压力不大。JY公司安排了合理的贷款期限，并确定了企业最佳贷款额度，建立了合理的融资结构，并且有效控制了筹资成本。JY公司编制了五年期的滚动资金预算，每个月更新滚动一次，能够实时预测未来一定时期的资金需求量，让企业能够及早安排资金。

3.2投资方面商业地产的单个项目投资额大，所以一个房地产项目投资失败，那么整个公司就可能面临破产的风险。因此，企业必须高度重视每个项目的投资，JY房地产公司对投资风险方面的防范和控制有以下几个方面。(1)JY房地产公司容易受国家宏观政策的影响，因此，公司专门设立了政策研究部门，该部门主要是在符合政府规定的前提下，研制相关政策的应对措施，为公司的投资规模及方向做出指导。(2)JY公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行性、成本分析，并根据实际情况做出具体的市场调研、客户定位和产品定位，以此来降低投资风险。(3)JY房地产公司在共同投资方面统筹安排资源，与合作者利益共享，风险同担，充分调动了投资方的积极性，争取最大限度地发挥各自优势以降低风险。

3.3日常资金运作方面商业地产的资金量大，若发生资金短缺，那么公司将很难运作下去。JY房地产公司设立“资金结算中心”来应对资金运作中的风险，同时加强对现金流量的预测，保证借款能够及时偿还，这样既保持了资金的流动性，又提高了资金的利用效率。与此同时，JY房地产公司也制定了催款措施，来往款项的管理和对账要由专人负责，并按规定责任落实到人，并将其计入绩效考核中来。JY房地产公司建立了客户资信评价系统，加强了客户资信管理，对于资信较差的客户，公司规定了更严格的收款条件和更短的交款期限，以此来降低坏账发生的可能性。中国的房地产行业发展迅猛，但在行业高速发展的同时，管理者们也应该时刻警惕并关注企业财务风险，制定和完善企业内部的相关制度，并将其严格实施。尽管本文以大型房产企业JY公司为例分析了防范和控制企业财务风险的措施，但是，每个房产企业内部也要制定适合自己企业文化和企业发展的相应措施，以保证企业能够在健康稳定的基础上快速发展。

参考文献

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商业地产发展报告范文第5篇

【关键词】商业地产 融资模式

一、商业地产的融资特点

由于商业地产在开发及运营上相对其他房地产项目有区别，它的投融资过程也相对复杂，具体可分为如下两个阶段。首先是商业地产的开发阶段。商业地产投资规模大，因此资金需求也大，又因商业地产不像住宅地产具有资金回收的功能，所以开发阶段投融资的成功并不代表整个商业地产项目的投融资成功。其次是商业地产的运营阶段。虽然在这个阶段，商业物业逐步产生了净现金流入，但是由于开发阶段融资规模大，因此运营阶段的还款压力较大。

（一）开发阶段的融资特点

开发阶段是指从购入土地到落成地产建筑物这个阶段。主要包括商业选项、土地购买以及建筑物的建设、配套设施安装等。此阶段融资主要有如下特征：

1.投资规模大。商业地产需要区位较好的地块，所以土地成本较高。同时在规划设计、建筑标准及配套设施建设等方面也具有很高的要求。因此，商业地产的资金需求显著高于普通住宅地产。

2.预期收益难以预测。由于开发阶段只是实现了地产实体的落成，而并没有形成成熟的商业物业，在没有经历很多商业运作环节，比如：公关、广告、招商等一系列内容之前，是很难准确预测其未来收益的，因此现金流也表现为净流出。

3.风险集中，影响深远。由于开发阶段商业地产的商业物业运营还没有开始。与后期阶段相比，这一阶段的主要风险为开发风险，且风险集中在地产建筑物能否如期在整体规划内顺利落成。但是，开发阶段的风险却可能带来非常深远的影响，如果项目选项和开发建设过程两者没有很好配合，后期的运营管理便会受到影响，尤其在后期运营阶段是很难再对项目建筑物进行改造的，一旦开发阶段产生负面影响，这个影响将很难消除。

（二）运营阶段的融资特点

1.影响现金流稳定的风险存在期长。商业地产与住宅地产最重要的区别在于终端消费群体的不同。房屋购买者是住宅地产的终端消费者，而商业地产的终端消费者是商业服务的消费者以及商品的购物者。如果商业地产不仅开发阶段做得好，后期运营管理阶段也做得好，该商业地产的价值才会实现最大化。运营阶段的成功关键体现在业态组合、租金设置、广告效应、服务是否周到几个方面，从而吸引来更多的消费者，实现其品牌及经济效益的最大化。因此，运营阶段影响现金流稳定的风险期较长，需要在商业物业成熟之后，风险才会逐渐降低。

2.形成现金流链接的矛盾点。由于开发阶段投资较大，因此商业地产在后期运营阶段还款压力大，但为了实现公司品牌及经济效益的最大化，商业地产是不会将物业分割出售进行还款的，因此造成了运营阶段现金流链接的矛盾点。

二、我国商业地产融资的主要模式及存在问题

目前我国许多大型房地产开发企业既在做商业地产，又在做住宅地产，另外还有一些商业地产开发企业也是由纯住宅开发企业转型而来，这些企业在融资模式上主要还是在利用传统模式融资，例如银行贷款、上市融资、债券融资及项目融资等。

（一）我国商业地产的主要融资模式

1.银行贷款。银行贷款是房地产企业最常用的融资方式之一，但也是最重要的一种。房地产企业目前常用的主要有信用贷款和抵押贷款。信用贷款主要依据房企的曾经业绩、项目前景以及过去的信用记录来确认额度及是否发放，同时需要第三方给予该房企信用担保。抵押贷款需要房地产企业以其资产作抵押物，包括土地产权、开发权或房地产建筑物做抵押。就我国目前来看，银行贷款仍然是房地产企业的最主要融资来源。2013年国内房地产行业资金来源合计为122122亿元，其中国内贷款为19673亿元，占比为16%。近年来我国房地产企业资金来源情况如下表所示：

从图中可以看出，我国房地产企业资金来源于银行贷款的金额在2009年前呈递增趋势，其中在09年增加额较多，这与当年我国的四万亿经济刺激政策有关。但是，我们也可以看到2009年后的2010～2013年，银行贷款占比下降较快，这是由于我国宏观政策调控房地产行业所致。

2.上市融资。上市融资的优点在于可以较大规模融资，不仅不会给企业带来还款压力，企业可以长期使用，同时改善企业的资产负债表。对于商业地产开发这类需要较大规模资金的项目，比较适合利用上市融资。然而发行股票上市并不容易，不仅对企业资质有严格要求，而且申请上市的过程相当繁冗，同时也要付出较高的成本。正因为这些因素，使得很多房地产开发企业无法利用上市融资来满足其融资需求。经过数据查证，到2013年底，沪深上市房地产公司仅135家，大陆在港上市房地产公司仅45家。

3.债券融资。债券融资的优点在于债券融资成本比上市融资低，同时不会分散公司股权，产生分散企业控制权的风险。如果债券利息率低于企业的税前利润率，还可以实现财务杠杆效应，增加股东利益。不仅如此，债券利息还可以抵税。但是在我国，由于对发债企业的要求较高，我国能满足发债要求的企业较少，同时，我国债券市场运作机制还不够完善，品种以及交易方式都有待丰富，保障机制也待完善，这些都构成了我国房地产企业利用债券融资偏少的原因。

4.项目融资。房地产企业在开发新项目时，往往会单独成立一家项目公司，以该项目公司对项目进行开发等一系列操作。项目融资就是以项目公司的股权质押或者公司资产抵押的方式来贷款，并以项目公司未来收益作为还款来源。

（二）我国商业地产融资存在的问题

从我国目前商业地产融资的状况分析，存在的问题主要在以下几个方面：

1.融资渠道较单一。目前我国商业地产的融资渠道不多，从表1中就可以看出银行资金在房地产资金来源中独占鳌头，在商业地产开发中银行贷款基本上参与了整个过程。另外，我国目前商业地产的运营管理还不够成熟，各地已出现商业地产开发过热的势头，再加上电商的竞争，各地已显现出商业地产空置率上升的现象，一旦现金净流入出现问题，就会提升银行坏账的风险，银行的不良贷款增加。

2.融资与运营相互制约。商业地产项目的成功，主要体现在该商业地产在运营阶段是否实现了品牌及经济效益的最大化。如果不能保持该商业项目规划和运营的整体性，将很难实现效益的最大化。但是，从我国商业地产的实际运营情况来看，由于融资额度及时间限制，很多房地产企业在地产建成之后将其整体分割出售或者出售一部分，目的为了尽快偿还贷款或其他中短期融资，然而却破坏了该商业项目规划和运营的整体性，改变了它的运营模式，导致该项目的价值大打折扣，对项目后期的持续健康发展和利润的实现造成了不良的影响，使整个商业地产未来的净现金流量减少，利润率降低。同时房地产企业的信用评级也会因此受到影响，形成了恶性循环。

3.缺少针对商业地产特点的融资方式。商业地产作为一种有别于住宅地产的物业类型，有其独特的融资要求。在我国现阶段金融市场上，还比较缺乏针对商业地产融资特点的融资方式。首先，银行贷款的设置针对住宅地产开发的比较多，很难满足我国商业地产发展的资金需求。其次，虽然目前国内已经有了住宅抵押贷款支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等融资方式，但商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）这种模式，目前在我国也还只不过是理论上的引入，在我国广泛应用还有待时日。此外，对于国际上比较符合商业地产融资特点的房地产投资信托基金（REITS），我国现在也还停留在私募形式上，业务主要方向也不在商业地产这块，主要集中于住宅地产开发，并且这种私募形式的资金在我国暂时还不能满足商业地产发展的需求。

正因为我国还缺少适合商业地产融资需要的融资模式，我国商业地产融资面临着许多困难，也就出现了上述所提到的融资与运营相互制约的问题，使我国商业地产的健康和可持续发展受到严重影响。因此，迫切需要发展适合我国商业地产融资需求的融资模式。

参考文献

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