不动产管理的特征
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不动产管理的特征范文第1篇
房地产档案转型不动产档案数字化，就是通过一些信息技术手段，比如计算机、扫描设备、数据库技术以及多媒体储存技术等具有鲜明的信息化特征的先进、科学、发达的技术，有效实现将各类不动产档案转化为明确的数字信息，并且讲这些信息储存在数据库里，借助网络将全国的不动产档案信息统合起来，并且通过计算机、大数据挖掘等技术进行统一管理，目标就是要建立一个系统、前面、科学、完备、安全的不动产信息数据库，供社会各界人士在国家机关的允许之下使用。这种方式极大方便了房产档案的集中管理与高效传输，在很大程度上实现了数字资源在全社会的共享。
2 实现房地产档案转型不动产档案数字化管理的重要性
在经济快速发展的今天，房地产已经成为了我国经济的支柱性产业，房产交易数量自2002年以来一直保持在高位，同时还在不断扩大，同时房地产交易的方式也发生的重大改变，传统的房地产档案管理模式已经无法适应新形势下房地产业的发展形势。不动产档案数字化管理可以很好的克服传统的房产档案的很多缺陷，信息取得方面、信息传输、信息分析的处理速度大幅度提升。同时不动产档案登记时可以采用数字化的方式，记录更多的信息，比如图像甚至是视频资料。在档案保存方面，由于是数字化的档案，只需要建设完备的数据储存设备既可。完全不需要像传统的房产档案那般，需要保存大量的纸质档案，同时还要注意档案的分类、整理、储存，传统的管理方式查询档案也是一件非常繁琐的工作。而数字化的档案管理工作，只需要设置好管理逻辑，就可以自动进行不动产档案的分类、整理、储存，档案调取也极为方便。这些优势能够不断推动不动产档案的管理水平提升，推动不动产档案管理的发展，更好的为国家掌握详实数据、为房地产企业发展提供正确、科学的信息提供帮助，为我国房地产事业发展提供最专业、最规范、最方便的数据服务。
3 提高不动产档案数字化管理水平的有效策略
3.1 加强不动产档案数字化管理的认知
近年来，虽然不动产档案管理方式方法在不断改进和完善，但是进度不快，效果并不是很明显，一个很主要的原因就是不动产档案管理人员以及各地地税房地产管理部门没有对不动产档案数字化管理的认识不足，重视程度不够。很多的相关人员及部门，将不动产档案数字化管理仅仅视为简单的文案处理工作，忽视了这项工作成果对于国家和房地产行业的重要作用。因此，在实际的管理实施过程中，没有对信息采集和分类工作抱有足够严谨的工作态度，使得信息收集过程形式化过重，严重破坏了信息的完整与准确，从而降低了使用价值，也耽误了工作时间，影响效率。
3.2 提升管理人员的业务能力和专业水平
应当正确认识的是，不动产档案数字化管理已经早已超越了传统的手工劳动范畴，而发展到了知识型技能型的工作。我国缺乏不动产档案数字化管理的相关专业人才，管理人员只要具有相当的级别才会有相应的档案管理专业的人员，其余人员也没有经过严格的识别与培训，有的是其他人员富余的岗位补充过来的人员，这些人对于不动产档案数字化管理的重要性认识不足，也没有相关工作经验及技能，无法有效开展相关工作。
数字化管理不动产档案，是一项复杂的工作，涉及到的工?N多、专业多，对于专业能力和技术能力有着很高的要求。数字化管理不动产档案的相关人才，必须要有全面系统的知识框架、强大的观察能力与数据处理能力，同时还要有缜密的思维以及细致的工作作风。管理部门必须要培养一支专业素质高、思想观念好、文化水平高的卓越的不动产档案数字化管理人才。这些人才还要熟练掌握各种自动化办公设备的应用。相关单位和企业应当重视培养专业的不动产档案数字化管理人才，目的就是要培养一支专业、敬业、精业的团队。
3.3 其他措施
实现不动产档案数字化管理的目的在于科学、系统得管理房产档案，方便数字档案的调用、查阅以及相关部门与房地产企业及其他单位合法研究，为此就要保证档案的完整、权威、科学与便利，为国家以及企业管理者制定决策提供科学的参考依据。如果档案管理过程因为管理不善，导致档案内容缺少、信息记录不完整、不规范，这一定会导致档案信息的全面性、真实性和适用性大打折扣，进而失去了数字化不动产档案的存在意义。想要快速有效实现不动产档案的数字化管理，必须要不断提高数字化管理不动产档案的工作能力与工作效率，相关机构与单位应当从思想入手，深化人员不动产档案的数字化管理重要性的认识，让员工充分认识到不动产档案的数字化管理对于我国房地产业发展以及政府的有效管理的重要性。然后再管理过程中，不断加大人力与经费的投入，以最快速度消除不动产档案的数字化管理工作存在的弊端，推动相关工作向着更好、更快、更完备的方向发展，促进档案管理现代化建设。
不动产管理的特征范文第2篇
Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
关键词： 房产；不动产；房产登记
Key words: estate；real estate；real estate registration
中图分类号：C916 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于规范和完善。
1我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题
不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。
我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围。
当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登记制度的建立和规范。
我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中；这些零散的法律法规相互冲突、不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成了不少问题。
1.1 目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象。
1.2 由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、登记权属证书不统一的状况。
1.3 目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。
2对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考
2.1 为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。
2.2 为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。
2.3 目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动、进行物权公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权；由于土地登记部门设立这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，就会为该物权又设定一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成重复抵押，造成权利重复实现。这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。
综上所述，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，本人认为对我国的不动产实行统一登记、统一管理，势在必行！
参考文献：
[1]陈信勇.房地产法原理[M]，浙江大学出版社2002.
[2]曲珍英.房产登记的法理和登记机关的选择[J]，政法论从，2000（2）.
不动产管理的特征范文第3篇
论文关键词：投资收益，偿付能力，保险资金运用，房地产
一、我国保险资金投资现状和意义
中国保监会统计的数据显示，截止到2010年上半年全国保费收入7998.6亿元，同比增长33.6％，增速较去年同期提高27.1个百分点。其中，财产险增长33.5％，人身险增长33.7％。截至6月底，保险公司资金运用余额4.17万亿元，较年初增长11.3％。其中，银行存款占比30.5％，债券占比51.8％，投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1％，其他投资占比2.6％。上半年，保险公司共实现资金运用收益755.2亿元偿付能力，投资收益率1.93％。 经营效益方面，财产险公司上半年实现承保利润39.6亿元，实现承保盈利的公司24家，较去年同期增加13家，车险业务扭亏为盈，承保盈利22.7亿元。与此同时，业务结构调整成效初步显现，人身险公司预计利润总额295.2亿元，实现盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保险资金运用和保险保费收入一样，是推动保险业持续发展的双轮之一。保险公司一个重要的利润来源就是运用保险资金，运用保险资金也就是保险投资。保险合同是一种长期契约，保费进入保险公司后，重要的是如何通过保险资金的投资运用使保费保值增值论文提纲怎么写。因此，保险投资在保险公司的经营中占有举足轻重的地位，资金运用是保险公司防范风险的重要手段，是对保险公司产品创新的有力支持，是发挥保险资金融通功能的基础和前提。2009年10月1日，新《保险法》开始施行。新《保险法》与时俱进，适应保险资金运用的新形势和新要求，新修订的保险法拓宽了保险资金的运用渠道，对保险资金运用方面作出了重要的修改和完善，必将进一步促进保险资金的科学、稳健、安全运用。
二、保险资金投资变动的主要方向
新《保险法》第106条第2款规定：“保险公司的资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。增加了“投资股票、证券投资基金份额等有价证券”、“投资不动产”的规定，删除了“保险公司的资金不得用于设立证券经营机构，不得用于设立保险业以外的企业”之条文。随后，2010年8月《保险资金运用管理暂行办法》公布偿付能力，并于8月31日起正式实施，打破先前规定的保险资金直接投资股票和购买基金的比例，打开进入创业板的大门。2010年9月保监会又出台了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，分别规定了保险资金进入不动产领域的投资规则和保险资金投资未上市企业股权的规则。
保险资金投资不动产成为此次保险法中最引人关注的内容之一。不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。放开该渠道可发挥保险的资本融通功能，支持国家经济建设，并优化保险资产结构，科学合理地防范金融风险。
保险公司资金涉足不动产是伴随着中国经济发展过程中房地产行业跌宕起伏而不断变化的。早在90年代初，保险公司与其他领域企业一样，对于房地产热潮兴奋不已。当时国家还没有制定相关的政策法规来约束，保险公司已经挖了不动产第一桶金，开辟了不动产处女地。随着中国保监会的成立，国家相关监管政策也陆续出台。保险公司资金涉足不动产转变为利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。在新保险法出台之前，各家比较大的保险公司在不动产方面的投资已经初具规模，它们通过直接和间接方式投资不动产的保险资金，已经在市场上形成一种不可小视的力量：如，中国平安借助平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域；中国人保和中国人寿也有各自得意之作，他们在金融街的办公大楼已经成为醒目标志；泰康人寿和民生人寿在京城东三环购置的两栋大厦，价值已经翻番；泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投资10亿元打造泰康养老社区；新华人寿在长安街购置的楼宇，太平保险在上海大手笔购置的大楼。并且保险公司还通过签订协议，为未来拓展做好准备，如：2009年人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司在北京签署100亿元战略合作协议；国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议；中国平安借助旗下信托公司与地产巨头金地集团和绿城集团签署战略合作协议。2009年12月30日偿付能力，生命人寿与佳兆业及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议，将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。
就不动产市场而言，有商业地产、养老地产和写字楼建设及疗养院、廉租房建设等等。商业地产和写字楼建设是获利丰厚的领域。《保险资金投资不动产暂行办法》中对保险资金不动产投资规则的划定，可以看成是对保险资金不动产投资的正式启动论文提纲怎么写。《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。而《办法》中明确规定了保险资金投资不动产的“三不”原则：不得投资或销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。《办法》要求保险机构不得以投资股票的方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。对超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资金额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内向中国保监会报告。以上也可以看做是保监会对保险资金的风险控制措施。
三、保险资金投资不动产的风险管理
保险公司资金投资不动产，目的是为了防范风险，实现资金长期匹配，获得稳定收益。房地产市场资金密集性的特征决定了保险公司的资金可能大量投资在此，保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。那么从保护投保人利益以及保险资金安全方面考虑，在保监会出台了相关的政策措施以后，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制。保险公司必须从全局和战略的高度，统一思想认识，强化风险意识偿付能力，增强改善保险资金风险管理的责任感和紧迫感。要健全制度，完善机制，规范运作，强化披露，采取新的方式，运用新的手段，科学评估保险资金管理风险，逐步构建全面覆盖、全程管理、全员参与的新型风险管理体系。
1、强化公司内部控制
强化公司内部控制是加强保险资金风险管理的重要措施。首先，细化流程，规范风险管理行为。各级保险公司要高度重视员工教育和职业培训，树立依法合规管理观念，不断提高各级管理人员的业务素质和职业道德修养。制定铁的规则，依法合规运作，严格财经纪律，防范资金管理风险。其次，改进技术，完善系统，增强风险管理能力。加快引进成熟市场的风险管理技术和经验，实施资产负债匹配管理，完善技术支持系统，推动风险管理由定性管理向定性与定量管理相结合方向转变，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生。此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。保险公司可以通过购买保险来转移风险，一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险论文提纲怎么写。
2、完善政策保障
外部调控在当前国际国内复杂的经济形势下是非常必要的偿付能力，因为我国保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全，我国不动产市场仍不够规范。因此各种宏观调控措施应配合使用，不能顾此失彼。目前已经出台多部规定，但这些规定必须要经历时间的检验。监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
保监会已经明确不允许险资投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发，这样要求是有必要的。但是由于这种要求主要是禁止投资普通商品住宅，但是如果保险资金投资写字楼的话，写字楼价格上去了会产生比价效应。另外可能有曲线投资和擦边球的现象。这样会对已经高的离谱的房价产生推高作用，对正在实施且困难重重的房地产调控产生不利影响。在当前的经济形势下，中国老百姓买不起房子的还有很多，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；中国还有很多地方老百姓需要价格低廉的房子，所以建议保险公司先考虑廉租房建设。国家给予适当的税收减免和保监会可以给予高度支持和放宽投资比例。
参考文献：
[1]魏巧琴.保险公司经营管理[M].上海：上海财经大学出版社，2010.
[2]段善雨.论我国保险资金的投资渠道及其风险管理[J].经济论坛，2006，（21）.
[3]保险业5年斩获7000亿收益投资路径曝光［EB/OL］.
soufun.com/money/2010-01-11/3019706.htm
不动产管理的特征范文第4篇
【关键词】：林权登记；基础问题；措施
随着不动产登记工作的逐步开展，林权登记工作逐步开始引起重视，林权登记管理对我国国民经济的发展起着重要的促进作用。本文结合我县不动产登记管理工作中存在的问题进行了总结与分析，并就相应的改进措施提出了一些见解，希望对这方面的研究工作有所帮助。
1、 我县林权登记现状及管理中存在的问题
1.1登记现状
我县共有林地面积42万亩，其中公益林7万亩，商品林35万亩。自2008年我县启动集体林权制度改革以来，共确权林地面积37万亩，颁发林权证19万余本。通过2年林改，我县集体确权发证工作取得了很大进展，但也存在林权到户率偏低等问题，造成林权不够清晰、发证到户进度偏慢、经营管理不够到位，影响了林改的进一步深化。
1.2存在的主要问题及原因分析
1.2.1存在问题
根据我国相关法律条文的规定，在林权登记中如果有共同持有林权的，要由共同持有人共同进行申请登记，登记部门分别向权利人发放不动产登记证书。同时在证书中要标明林权共有人等，这种林权管理制度下可以保证林权证发放到林权的所有持有人手中，但是在实际的操作中，还是存在一些问题，比如在相关的法律中对林权证的使用并没有一个明解的规定。（2）林权证中涉及的内容核查质量有待提高
目前在不动产的登记中对于林地权属的确认存在一定的困难，这就造成了在不硬登记之后会产生一些异议，主要有两个方面：①在林权证书下发以后，权利人对林权登记证书中的内容存在异议，要求行政复议；②前期权属核查工作存在一定的偏差，对林权证书的颁发造成影响。
（3）林权登记无法动态管理
对不动产的实时、动态管理是一个十分复杂而困难的工作，同样对林权的动态管理难度也很大，随着林权登记管理工作的深入开展，老的林权登记证书也逐渐被新的证书所代替，但是由于老的林权登记证书存在各类问题，比如对权属不清、面积不准等，如果新的林权登记证书按照老的证书来登记的话，就会造成很大的遗漏甚至错误，但是我们一些地方在林权登记管理中对这方面的工作不够重视，这样登记出来的林权证书，也就无法保证其准确性。
（4）林权登记职责划分不清
目前的林权登记工作，处于一种林地管理与产权登记分离的状态。两者由于在不动产登记制度改革后工作职能没有具体划分界定，明确责任，加上林权登记涉农问题复杂，矛盾突出，导致在工作中容易出现敷衍塞责、推诿扯皮现象。
1.2.2原因分析
（1）最初发放林权证的过程中，由于林业站人员不足，为了完成上级交给的林权证任务，在其他部门抽调人员，业务培训时间不足，而且时间紧迫，这就造成了早期林权发证过程中出现边界不清，权属不清，程序不合规范等造成的林权纠纷。
（2）宣传力度不到位：林权发证过程中，群众的积极性不高，林权证的认识概念比较模糊，没有充分认识到林权证的重要性。
（3） 林改的前期工作不实，由于各村林权改革的不严密和以前合同的不规范，经常出现“一林二主”，这些给发证工作带来了一定的困难。
（4）少量证质量存在问题，有的是因前期外业有误，宗地勾绘有偏差导致证书的正确性。
2、改善林权登记管理问题的建议
2.1提高林权登记专业人员的业务技能
根据《不动产登记暂行条例》及其《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律规定，依法进行林权登记工作。同时由于林业资源也是我国国民经济发展的重要资源，所以林权登记工作对我国经济的发展也会形成极大的影响。基层国土及林业主管部门，要依据相关法律的规定，不断完善自身的职责，加强自身建设，做好相应的林权登记管理工作，明确林权登记流程、完善相关工作岗位职责，建立与健全林权登记管理制度。
2.2理顺林权登记职能。政府应明确不动产登记中心与林业部门的职能划分，特别是要明确乡镇林业站的工作责任，调动其工作积极性。建立不动产登记与林业管理之间信息交换、资料传递等工作联系机制，做到部门协调配合，高效便民服务，登记安全准确。
2.3规范林权登记工作
登记部门要严格落实依申请登记的林权登记原则，依法登记，规范登记。比如林权要明确是否为共同所有，对于共同所有的要明确到每一个共有人。又如在签署承包合同时，如果有共同承包人，要在承包合同内清楚写明每个共同承包人的份额、面积、名字等信息。再如，对于存在有林权争议的，林业主管部门和登记中心应当承担调解处置责任，在没有达成调解意见或者相关法律意见情况下，登记中心不得颁发相应的林权证书。同时，要加强林权证书办理审查。
2.4提高林权登记管理工作信息化水平
近年来，随着信息化技术的不断发展，各个行业都开始使用信息化技术，以提高自身的管理水平，不动产登记工作也开始采用计算机管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不动产登记中心使用的软件还处开发初期，严重制约了不动产登记工作开展，同时，林地勾绘技术也相对落后，一般都是采取人工测量的方法，相关勾绘数据往往存在较大误差。因此应该加快开发相应的管理软件，逐步实现登记管理平台的统一化、无纸化，这样可以大大提高林权登记的信息化水平。
2.5加快林业单行法与《物权法》、《担保法》等法律的有效结合
我国《森林法》正面临着大修改的趋势，在《森林法》的修正中与《物权法》、《担保法》等法律的有效结合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明确初始登记、抵押登记等类型，并清楚地认识到这些登记类型所属的特征以及适用情况。二是根据林权登记中所需了解的相关资料信息进行归档并记录，做好林权登记档案的公开与资源的共享工作。
结束语
综上所述，一个完善的不动产登记制度需具备稳定、精确等相关原则，因此不断健全与完善林权登记管理制度很重要，确保林权管理制度的科学化与有效化，对提高我国综合实力有一定的促进作用。
【参考文献】：
[1]李启胜。林权登记发证工作的思考[J].产业与科技论坛，2013，（17）：42-43.
不动产管理的特征范文第5篇
关键词：相邻关系 地役权 界限
不动产的权利主体在占有、使用其不动产过程中不可避免会与相邻不动产的权利人发生利益冲突。能否得到妥善处理，关系到不动产经济效用的发挥，邻里关系的和睦，甚至整个社会制度的和谐与稳定。
一、二者的起源与发展
在罗马法中，并没有“相邻关系”这一法律概念，但并不乏相关规定。其中一部分是采用所有权保护与所有权限制来加以规范。而在实践中主要是通过诉讼保护相邻关系的土地权利，例如排放雨水之诉和关于收获果实的令状等。除此之外，大部分相邻关系不动产的权利义务关系是通过地役权制度调整的。罗马法并没有对相邻关系作出专门划分，许多相邻关系包含于地役权制度中，二者界限并不清晰，但其诸多基本理念及规范内容为后世民法留下了丰富的法律遗产，并在以后近千年不断发展和扩充，对各国产生了深远影响。
目前，我国大多数学者赞同“相邻关系的实质就是不动产权利内容的扩张和限制。这种限制是所有权内容限制的一种，是所有权社会化的具体体现。”而地役权关系的本质，是土地使用关系，即为土地利用的必需而使用临界的他人的土地，故地役权为用益物权的一种模式。
中国社会科学院法学所梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》，在所有权编中规定有“不动产相邻关系”，另单独设“邻地利用权”编。而中国人民大学王利明教授主持的物权法草案建议稿所有权编规定有“相邻关系”，用益物权编中规定了“地役权”。二者在体系设置和某些观点上存在分歧，但都不约而同地采用了相邻关系与地役权并存模式。
我国最终颁布的《物权法》借鉴了德国相邻关系与地役权并存的立法模式，将相邻关系与地役权分别在第七章和第十四章作了专门规定，表明了在民事权利日益彰显、民事关系交错繁杂的当代社会，立法者力图有效调整民事关系、促进社会和谐的良苦用心。
二、二者之间的价值追求是两者之间最根本的区别
法律作为调整人们行为和社会关系的规范，其价值包括秩序、自由、正义等。从静态上来看，秩序是指不同部分在整体当中处在适当位置，相处之间形成一种相对稳定的秩序，强调的是空间中的位序；从动态上看，是指不同部分在运动过程当中具有确定性和连续性，强调的是时间中的位序。社会发展过程中，秩序的前提是法律。从立法上讲，通过立法调整社会冲突的利益主张，形成秩序。
“法不禁止即自由”被奉为圣经，诚然，自由作为人们社会生活的一种理想，代表着一种高度的价值。就法学意义而言，自由指的是公民和团体在国家权力允许的范围内活动。现实中人们总是通过制定规范、建立秩序来确定自由。自由的实现离不开秩序，它必须有一个合理的限度，行为一旦超过这个限度就是不被许可和保护的。
（一）、相邻关系的背后
1. 社会基础：邻里和睦共处
中国自古有“远亲不如近邻”之说。相邻各方应遵循孔子“礼之用，和为贵”的古训，牢记“与人方便自己方便”，多进行换位思考，发扬团结互助的精神，建立睦邻友好关系。“相邻关系本质上是立法者根据一方权利的需要，从社会的整体利益考虑做出规定。”双方当事人之间的权利义务由法律直接规定告之人们在处理相邻关系时应当遵循的行为标准包括积极行为与消极行为，这样，相邻人就可以在不损害对方的情形下，保护自己的合法权益，使相邻不动产所有人和使用人和睦相处，实现双方共赢，避免一些不必要的冲突和矛盾。
2. 经济基础：资源稀缺性的要求
人类生活在一个资源稀缺的世界，合理利用有限的资源颇为重要。不动产具有价值大、位置固定、不可移动等特征，不动产地理位置相互毗邻，使不动产所有人或使用人之间的权利支配范围出现了重合和交叉，而物权的排他性又不允许这种重合的存在。为了调整这种冲突，有必要通过规范相邻不动产所有人或使用人的财产利用行为，来调和资源短缺的矛盾，以充分发挥不动产的经济效用。
3. 诚实信用原则的体现
意思自治和诚实信用都是民法基本原则。其中，意思自治原则是对自由的保护，是扩展自由；而诚实信用原则是对自由的约束。相邻关系对相邻不动产占有者的限制实际是要求不动产权利人按照诚实信用的要求，容忍相邻不动产占有人的某些行为；同时，享有权利利用相邻不动产当事人，应当尽量避免对相对的不动产权利人造成损害。即诚实信用原则要求相邻不动产权利人在满足自己利益前提下应尽量满足他人生产生活的实际需要。
可见，法律设置相邻关系制度的目的，是对所有权进行限制或延伸，在实现物的基本经济效用的同时平衡当事人利益，最终维护社会公共秩序。
（二）、地役权的立法价值――意思自治
地役权在本质上是相邻土地各方所有人意定的产物，构成一项独立的物权。它可实现当事人决策自己人事务的机会公平，从而调动当事人对不动产管理的积极性和创造力，实现对不动产的充分利用，以利于国民经济的发展。
1. 对相邻关系与物权法定原则的漏洞补充功能
相邻关系是法律对毗邻不动产的利用进行最低限度调节的结果，只能基本保障权利人有效利用其不动产。地役权作为当事人超越相邻关系的限度而约定的权利，对不动产权利的限制和扩张的程度较大，可以更加充分地满足权利人的需要。
地役权制度赋予当事人较为宽松的自治领域。人们可通过设定地役权满足各自的需求，追求不动产的最大价值，可以适应客观现实需要，更准确地表达到自己的目的――利益协调、共同繁荣，体现“最大利益原则”。另外，地役权制度可在一定程度上弥补物权法定原则所带来的不足。地役权内容的不确定性，权利创设目的的自由性等特点，为我们大家提供了极大的自由协商空间。
2. 具有适应现代社会经济需要的发展空间
地役权的内容相当繁多，均由双方当事人给予意思表示达成一致予以约定，而非基于法律明文规定。当通过相邻关系得不到调整或相邻不动产义务人没有义务提供便利时，即可通过约定加以弥补。地役权可以根据当事人的需要改变或排除相邻关系，通过在供役地上设定负担，让其提供更大的便利，使需役地在现有价值基础上增值，实现社会效益的优化。同时，地役权人可以付出尽可能小的代价实现自己的需要，相对于其他的土地利用方式，地役权的效益更高。
随着社会经济的日益活跃，人们不再满足相邻关系制度提供的法律保障，由于地役权的设定扩大了相邻不动产权利人利用财产的自由，能够在一定程度上实现社会资源的最大化利用，因此时至今日这一古老的法律制度依然具有其存在的合理性，并越来越受人们的青睐。
