房地产项目经营管理
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产项目经营管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产项目经营管理范文第1篇
引言：随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。
1.房地产项目的规划设计管理
1.1设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。
这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年负责。细节看起来是小事，其实有大隐患， “规划方案无小事”。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
1.2规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
1.3必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的。这就是设计师背离项目定位的情形。2.房地产开发规划设计的要点
2.1总体开发设想
房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2.2道路系统规划
路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。
2.3配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
2.4综合管网的规划
综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
2.5绿化与景观系统规划
如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。
2.6生态与节能规划
鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。
2.7建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。
3.工程成本控制
3.1前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
3.2工程施工和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
4.结束语
目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目开发规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究。
参考文献:
[1].吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）
[2].张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）
房地产项目经营管理范文第2篇
【关键词】房地产；绿色经营管理体系；绿色生产；环境效益
社会经济的发展和城市化进程的加快推动着我国房地产业迅速扩张，但是在这个过程中，房地产的经营管理存在许多问题，造成了社会资源的急剧消耗和浪费。为了协调人类与自然、发展与环境的关系，可持续发展观逐渐由理论转向实践，绿色经济浪潮也由此到来，在一定程度上影响并改变着房地产业传统的经营管理模式。房地产的绿色经营管理体系结构主要以可持续发展为目标，为房地产的绿色经营提供了多方位的发展视觉和发展模式，也促进着房地产绿色经营管理目标的实现。
1.房地产的绿色经营管理体系结构
1.1房地产绿色经营管理的目标
对于房地产业来说，实施绿色经营管理的主要目标是协调、优化企业的经济效益、社会效益以及生态效益，尽可能降低企业的生产经营活动对自然生态环境的负面影响，同时降低能耗，提高资源的利用率。
1.2房地产绿色经营管理的实施对象
房地产绿色经营管理的实施对象是参与工程项目整个生命周期的各个主体，包括土地供应商、材料供应商、工程设计单位、施工企业、市场营销商、消费群体、物流企业等，因此，房地产企业必须根据各个主体、工程项目、生产经营的实际情况制定严格的环境管理标准，在实际管理过程中必须严格遵守这些标准，保证房地产绿色经营管理目标的顺利实现。
1.3房地产绿色经营管理的专题技术
所谓的专题技术是房地产在实施绿色经营管理过程中，通过系统工程的理论、观点对整个房地产项目的管理包括征地、土地购买、合同签订、规划设计、施工过程、竣工验收、回收处理、环境处理、技术处理、资源处理等进行综合分析，将绿色经营管理理念贯穿于房地产项目的整个生命周期，推进绿色征地、绿色采购、绿色施工、绿色设计、绿色营销、绿色处理、绿色消费等。
1.4房地产绿色经营管理的支撑体系
房地产绿色经营管理是在原有的经营管理的基础上，将环境保护、可持续发展的绿色观念融入其中，多了一份对自然生态环境与人类发展关系的考虑。所以，在房地产绿色经营管理的实施过程中，必须解决环境信息与经营信息的集成问题，确保各种数据和信息的共享，这就需要建立一个与房地产绿色经营管理相符合的、包含数据库、知识库的信息管理系统，此外，还要研究、开发绿色经营管理评估体系、决策支持系统，为房地产的绿色经营管理提供技术支持。
2.房地产的绿色经营管理体系结构发展对策
2.1明确经营目标，树立绿色理念
在房地产绿色经营管理体系下，绿色经营有其内在要求，也有实现的可能性，因此，各房地产企业应明确经营目标，从单纯的追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益的协调发展，在房地产绿色经营管理中，必须不断提高房地产项目的技术含量；房地产企业参与市场竞争的优势通常依靠价格优势和成本优势，在绿色经营管理模式下，房地产企业必须树立绿色效益观，清楚认识到自身的非价格优势，比如售后服务优势、环保优势、技术优势等，以这些非价格优势参与市场竞争；房地产绿色经营管理中，企业应对需求和资源的供给关系进行协调，关注人类对环境质量的需求，将自然资源的价值纳入核算体系当中去，贯彻到整个房地产项目的生命周期，从材料的供应、土地的开发、设计、施工、运输、营销等整个物流过程中不会对环境产生破坏或会对环境产生破坏的因素进行控制，使环境资源达到自净。房地产的绿色经营管理是与房地产项目相关的所有主体密切联系着的，而不仅仅是房地产企业或者是个人的事情，也不仅仅是环保部门的事情，所以，相关主体企业必须向广大员工宣传绿色理念，引导员工的绿色行为，使每个员工都能够树立绿色需求观、绿色资源观、绿色环境观和绿色效益观。
2.2重视清洁生产，提供绿色支持
清洁生产是指在房地产项目生命周期的实施过程中，将综合预防的环境策略贯穿其中，从而减少生产活动对人类和自然生态环境带来的影响。实现清洁生产，就要努力提高资源利用率，降低耗能，减少环境污染，保证房地产项目的生产经营与环境相融合，这也就决定了需要采用绿色技术为房地产项目整个生命周期提供绿色化支持，将绿色设计、绿色施工、绿色销售、绿色物流、绿色处理等贯穿于房地产项目生命周期的全过程，最大限度降低房地产生产经营活动对环境的影响，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益、环境效益的优化协调。
2.3通过环境认证，创新环境管理体系
房地产绿色经营管理中，不应仅以环保部门为主，与房地产项目生命周期全过程有关的主体和人员都应加入进来，特别是房地产企业，可以进行整合，使得内部形成完整的环境管理制度，推进环境管理制度向标准化转换，IS014000质量认证要求房地产项目经济效益、社会效益和环境效益的统一，对于促进企业向生态化方向发展具有重要作用，也有利于环境高新技术的投资，能够为房地产绿色经营管理提供制度支持，这就要求政府不断对环保体制进行深化改革，不断完善相关环保制度，并为环保制度的实施提供法律支持和保障；企业全体人员应加大对IS014000质量认证标准的研究和学习，改变原有工作观念和方法，提高参与房地产绿色经营管理工作的积极性，推进企业环境管理体系的创新和改革。
2.4实施绿色营销，促进绿色消费
在房地产绿色经营管理模式下，企业绿色经营管理系统的重点就是事实绿色营销，综合考虑企业利益、消费者利益、环境利益和社会利益，注重对消费者绿色消费的引导，推进绿色文化，制定绿色价格，形成绿色消费的趋势；发展绿色技术和绿色生产，对房地产项目生命周期全过程进行控制，实现项目节能降耗目标，保证经济效益的最大化。在可持续发展和绿色经营管理下，房地产企业首先应加大对绿色生产的宣传，开展绿色培训，从企业管理层到基层施工人员，都必须掌握绿色生产相关知识和技能；要广开渠道，多方面为绿色生产进行资金的筹措，并注重对先进技术、先进经验和工艺流程的引进，建立绿色机构，完善绿色制度，促进绿色产品的开发，塑造企业的绿色形象；政府应充分发挥作用，加快房地产生产绿色政策、法律法规制度的出台，为房地产的绿色经营管理提供政策支持。
3.结语
当今时代是绿色经济时代，绿色经营管理思想已成为房地产业生存和发展的主要指导细想，而坚持以人为本，实现发展与生态环境的协调、可持续的发展也已成为房地产业发展的必由之路，因此，推动房地产的绿色经营管理体系结构发展是实现可持续发展的必然选择。房地产的绿色经营管理体系结构是房地产绿色经营管理目标、对象、技术要求、支撑体系多方面的集合，为房地产的绿色经营目标的实现提供了全方位的发展模式和发展视觉，对于房地产业的可持续发展具有重要现实意义。
参考文献：
[1]刘雪峰.房地产经营管理的发展分析[J].黑龙江科技信息.2013，18（7）：163.
[2]郑善国，王志英.基于循环经济的房地产经营管理研究[J].中国集体经济.2008，5（1）：53-54.
房地产项目经营管理范文第3篇
【关键词】房地产；项目开发；运营管理
一、房地产项目开发运营管理内容概述
在房地产企业发展过程中，最关键的环节便是做好房地产项目开发运营管理工作。房地产项目是房地产企业获利的直接来源，只有做好项目运营管理，房地产企业才能赢得可靠的经济效益，方可为其发展建立基础。通常情况下，房地产项目运营管理涉及范围较大，部门跨度大、时间周期较长，易受到各类风险因素影响。以往房地产运营管理偏重于计划管理，强调各职能部门按照最初制定的项目关键节点来完成任务，但计划经理却得不到应有的职权。特别是在跨部门协调工作当中，由于计划经理缺乏实权，无法给出专业意见，所以计划管理显得粗放，影响了整体运营效果。从本质上来看，运营管理的核心目标是实现资源效率最大化。因此，在运行管理过程中，要从项目进度、质量、成本及现金流方向入手，实现全面精细化管理。在关注项目整体运作的同时，也要重视资金运作、经济效益产出及投资收益率，并不断对管理流程进行优化，这样才能让房地产项目开发运营管理工作真正意义上发挥成效。
二、房地产项目开发运营模式比较分析
职能式管理模式与强矩阵式管理模式是当前房地产项目开发运营过程中的两种主要管理模式。职能式组织架构应用于项目管理当中，其主要的问题是跨部门项目计划无法在其他部门中有效执行。部门负责人一般只受制于分管副总或总经理，计划经理对项目计划执行并无足够的权责。房地产行业发展至今，跨区域、多项目发展已经屡见不鲜。由于受限于空间距离、工作方式等因素，集团公司与城市公司的纵向协同管理存在一定的困难。一旦出现多项目并联开发，职能部门横向协同管理效率就将急剧下降，导致管理质量骤降。
强矩阵式管理模式实施过程中，房地产集团企业会成立集团运营管理部，对某区域或一线项目整体运营状况全权负责，其核心在于建立合理的进度管理体系。通过落实维护工作与监控工作，让实际管理工作按照计划管理流程实施。换句话说，在项目运营过程中，集团的主要职责体现为建立规章制度体系及执行监督，并且对运营关键节点进行管控。区域运营中心的主要职责在于控制项目运营关键节点，并对相关运营指标进行监控，促使业务工作质量达到预期要求。
三、增强房地产项目开发运营管理的有效举措
1.加强投资收益管理
对于不同类型的房地产企业而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差异，所对应的经营策略及发展战略也会有所不同。因此，在投资收益管理工作实施过程中，应根据实际情况进行动态调整。但无论何种房地产开发项目，都应该遵从以下关键性原则：（1）任何投资收益指标都要具备明确的管理价值，核心指标数目不能过多（多于4个），这样才能让价值聚焦，从而将指标对企业不同项目的适用性反映出来，以便于横向比较。（2）必须保证投资收益管理相关数据的真实性与准确性，以此来反映出项目真实的运营情况。（3）在保证数据可靠性的同时，还要便于跟踪，且指标要具备可靠的计算模型。另外，指标的更新时间不得超过一个季度，以保证数据的时效性。
2.加强项目计划管理
在项目计划管理过程中，要重视关键节点控制。首先，结合企业发展方向、资源情况，制定出科学的经营目标，并将目标分解至各个项目。再结合企业标准工期倒排出项目建设的主要节点。其次，确认主要节点后，由项目团队对已经排定的节点给予意见反馈，由公司批准后形成关键节点。确认关键节点后，要重视关键节点的动态监控。再者，要将关键节点计划单整合为专门的报告，并根据报告内容提前配置资源，充分做好准备工作，以规避风险。另外，在计划执行过程中，若实际情况与计划出现偏差，便要对项目计划进行合理调整。
3.加强项目成本管理
在项目成本管理期间，可遵循成本策划成本管理成本控制合同管理成本核算的实施路线。在成本策划过程中，需站在投资者的立场，根据投资管理者与客户的双重需求实施具体策划。管理者要将成本策划与企业经营战略关联起来，并根据项目定位与成本总控目标，细致分析在设计、工程、营销等各个环节的成本配置。特别是在不变成本、可变成本与成本投放侧重点等方面制定出针对性的控制策略，确认成本目标，再落实相关成本合同管理。成本策划要基于客户价值，做好范围内管控，并制定出精细的投资效率计划。成本管理期间则要对成本目标进行动态优化，通过预算管理及成本盘点，以指导后期经营性现金流管理。成本管理后期阶段，要加强责任成本、动态成本监控，达到成本可知、可控的目标。
四、结语
房地产项目开发运营管理与项目收益密切相关。在具体管理工作实施过程中，要善于作出动态调整，根据实际环境、市场变化等作出有效应对，让管理工作充分发挥效用，以实现项目效益最大化。
参考文献：
[1]马铁军.国有房地产开发企业运营管理[J].科技资讯，2015（23）：118-120.
房地产项目经营管理范文第4篇
商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2％，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9％，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5％，年增长率为13.9％，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9％，年增长率为18.3％，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4％；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8％，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4％，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3％，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8％，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6％；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5％，年实际增长率为9.9％，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4％，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5％，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8％。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。
二、商业房地产项目经营管理存在的风险
为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：1.不确定性商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。2.固定性商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。
三、商业房地产开发过程受建设周边固定
环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。3.投资金额大商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。4.回报周期长商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。5.易被影响商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。
四、商业房地产风险管控的研究意义
商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。
五、现阶段商业房地产风险管控的问题
1.市场存在不正当竞争经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。2.风险管控方式简单为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。3.风险识别水平低我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。4.项目决策盲目化民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。5.业务流程混乱性商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。6.监管机制形式化我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。
六、商业房地产风险管控的程序与原则
1.商业房地产风险管控的程序商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。2.商业房地产风险管控的原则商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。
七、结论
房地产项目经营管理范文第5篇
关键词：房地产开发项目；工程造价；影响因素；对策
房地产开发项目的工程造价是指在房地产项目建设全过程所支付的费用的总和，它贯穿在项目立项到工程竣工交付使用的整个过程中。在项目实施的过程中工程造价具有不确定性，而仅从成本控制方面对不确定事项进行预防，很难在竞争中获得优势，所以需要深入剖析工程造价的影响因素，有针对性地对房地产开发项目的全过程进行有效的控制与管理。
一、房地产开发项目工程造价的影响因素
为了从本质上分析影响房地产项目全过程的工程造价的因素，把房地产开发项目工程造价的影响因素概括为四方面：工程造价构成要素、市场条件要素、经营管理要素和其他影响因素。
（一）工程造价构成要素
按照现行工程项目费用的组成内容来看，房地产开发工程费用的构成包括直接费、间接费、利润和税金四部分。其中，对房地产开发工程费用影响比较显著的是直接费和间接费即工程的直接成本费。
1.工程直接费。直接费由直接工程费和措施费构成，直接工程费又是由人工费、材料费、机械台班使用费构成的。
2.间接费用。间接费用包括规费和企业管理费。间接费用虽然不直接由施工的工艺和实施过程而引起，但与工程的具体条件有密切的关系，是为组织施工、进行经营管理以及间接生产服务的各项费用。
3.利润。利润是指施工企业完成所承包的建设工程项目获得的盈利。在市场经济条件下，利润就是指施工企业的经营利润，也就是承包合同价格减去工程成本和必缴税费后的余额。
4.税费。税费是按照国家税法规定的应计入房地产项目工程造价内的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。
（二）市场条件因素
市场条件的影响主要有两点：一是供求状况的影响；二是竞争状况的影响。
1. 供求状况的影响。对于房地产建设项目的工程造价，市场供求状况对其的影响因素不是建筑产品本身，而是建造建设项目的各种生产要素。在各生产要素中，对工程造价构成影响较显著的生产要素有人工费用、材料价格和机械台班价格。
2.竞争状况的影响。当今我国房地产建筑市场，施工力量供应远远大于施工需求，属于买方市场。所以，建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。而他们之间的竞争主要表现在价格上的竞争，在招投标条件下，一般都采用低价策略中标，为了能够中标，承包商就会竞相压价。而投资者，会利用买方市场这一特殊的优势压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔导致的价格调整持保守的态度。这就使承包商承担着比投资者更大的价格风险和压力。
（三） 经营管理因素
房地产开发项目建设的经营管理与其它商品生产的经营管理有很大的差别。房地产开发项目的经营管理活动贯穿于房地产开发建设的全过程，科学有效的管理能够减少项目的成本，提高企业的经营效益，所以高校的经营管理对一个开发项目建设来说非常重要。房地产开发项目建设的经营管理包括计价依据的使用、计价方式的选择、合同的签订方式、投资者和承包商参与造价活动的关注程度和能力、竣工结算的方法等。
（四） 其他影响因素
工程造价的影响因素还有许多不可忽视的方面，如：国家的法律、法规、价格政策、金融政策、税收政策、建设政策、外汇政策等国家政策方面的因素；建设行政主管部门的有关规定；国家制定的固定资产投资规模、方向、结构及方式因素；建设行业的技术发展水平；国家和地区的经济发展水平和宏观管理水平等因素。
二、控制房地产开发项目工程造价的对策建议
在进行房地产开发项目工程造价科学管理和有效控制时，应在全面考虑其影响因素的基础上，对房地产建设的各个阶段对工程造价进行针对性的管理和控制，从而使工程造价达到科学合理有效控制。
（一）前期准备阶段的有效控制
1.项目可行性研究阶段造价控制
房地产开发项目可行性研究是指对所建项目有关的社会、技术、经济等条件进行深入的市场调研，进行全面、系统的技术经济分析和论证，得出项目投资是否可行的结论。在做可行性研究时，一方面要注重功能定位，满足市场需求；另一方面要设置有效的组织机构，优化配置专业性人才。一项房地产投资决策的完成集中了多方面专业人才的集体智慧，如需要市场营销人员提供市场需求偏好；需要规划设计人员提品设计方案；需要工程技术人员提供施工的技术可行性和进度预测；需要造价人员提供成本的预算；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合管理人才。
2.设计阶段的工程造价控制
设计阶段的造价控制是整个房地产项目工程造价控制的重点。设计费用虽然只占工程建设成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响度达到了75%以上。可见，把握好设计阶段的工程造价，就把握住了项目造价控制的关键。加强设计阶段的工程造价控制应重点把握以下环节：（1）项目造价管理部门要对设计阶段的预算把好关；（2）在满足设计任务书和相关标准的前提下，设计人员要采用科学合理的工艺技术、材料设备和结构形式进行设计，最大限度地降低成本；（3）采用设计招标形式，对设计方案进行比较，选择经济合理的设计方案，来降低工程费用。
（二）实施阶段工程造价的控制
1.招投标阶段的工程造价控制
招投标阶段的工程造价控制主要包括三方面内容：工程量清单招标、材料设备招标和施工合同的签订。工程量清单招标是指对工程造价进行较快速和准确的计量和计价，对申请投标单位的实力、业绩、信誉、管理水平等进行审查和考察，保证“优中选优”；做好材料设备招标，要求对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯等主要材料设备组织单独招标采购，做到既保证质量，又节约成本；建设工程施工合同的签订是招投标阶段工程造价控制的最终成果，包括工期、质量、造价、安全等方面内容。
2. 施工阶段的工程造价控制
项目施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。做好项目施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：（1）技术措施。通过提出多个不同的技术方案，并对不同的技术方案进行技术经济分析来完成技术纠偏过程。（2）施工组织设计。作为施工建设的纲领性文件，是保证工程工期、工程质量、控制工程造价的重要工具。（3）编制资金使用计划，确定、分解施工成本管理目标。
（三）竣工结算阶段的造价控制
竣工结算阶段工程造价控制的内容主要包括：竣工结算的编制与审查，竣工决算的编制，保修费用的处理，建设项目后评估等。加强工程联系单的签证审核管理，尽量减少施工变更费用；合理计取各项费用。建筑安装工程的取费标准应按合同要求执行，或按项目建设期间与计价定额配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行；落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算；按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。
结论：
在进行房地产开发项目工程造价科学管理和有效控制时，应从多角度、多方位全面考虑影响房地产工程造价的各种因素，对房地产建设工程的各个阶段有针对性提出对工程造价管理和控制的对策建议，从而使房地产开发项目工程造价达到科学合理有效控制。
参考文献
[1] 张征志. 设计阶段造价管理和控制的一些思考[J]. 企业科技与发展. 2010（20）
