不动产登记业务流程
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不动产登记业务流程范文第1篇
中图分类号：F750 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）17-0134-01
由于不动产登记工作分散在多个政府部门，各个政府部门独立地对不动产登记工作进行管理，这就在一定程度上阻碍了不动产登记信息共享工作的发展。近年来，我国正加紧研究不动产登记信息数据整合及管理平台建设研究工作，该工作对不动产登记的发展产生了深远而巨大的影响，有效地促进了不动产信息登记管理工作的发展。
1.平台建设思路
1.1 顶层设计
在充分调研和研究分析已有的不动产（土地、房屋等）调查、登记簿册、图件成果、软件系统、和数据库成果的基础上，以《不动产登记暂行条例》和现行有关法律、法规、标准和规范为依据，通过梳理土地、房屋、相关权利登记业务流程，结合土地、房屋等不动产统一登记的管理需求，建设不动产登记发证系统，实现不动产登记业务全流程网上运行；通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，基本形成标准统一、内容全面、覆盖全市、时序清晰、相互关联、布局合理、实时更新的不动产登记数据资源体系；实现不动产登记信息与审批和交易信息网上实时互通共享；实现向同级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门共享的信息完备、准确、可靠；最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，实现对不动产的全面、统一的监管，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益。
1.2 开展不动产数据整合工作
按照中央和省政府的相关工作部署，为全面完成不动产统一登记工作，在对《不动产登记暂行条例》充分理解的基础上，遵循《不动产登记暂行条例》和信息化建设标准要求，以建设实用性、规范性的应用系统和数据库为目标，实现土地、房屋等不动产信息的统一确权登记。目前关于不动产整合的基础数据主要集中在不动产登记局。存在着土地档案数据未电子化、房产数据无矢量坐标、土地登记数据无固定坐标基准等诸多问题。要求不动产数据整合工作实现：统一整合标准，规范建设方案；加强整合力度，深挖数据价值；加强检查力度，确保数据质量；数据的继承性与可持续性。
不动产登记数据整合建库整体流程如下图1所示：
2.不动产登记管理基础平台的实现
2.1 基础平台的总体框架
以国家级《不动产登记信息管理基础平台》总体框架为指导，构建不动产登记数据汇交整合服务和不动产登记发证系统，对不动产登记资源、应用服务进行整合，统一配置、集中管理与调度，提供服务。不动产登记数据汇交整合和不动产登记发证系统的建设将采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的软件产品，基于面向服务的体系架构（SOA）进行设计，运用优秀的企业级软件开发框架开发建立系统应用框架。采用C/S与B/S结合的多层架构进行组织，确保系统的优越性。总体框架如下图2：
2.2 部署模式
采用大集中的部署模式，即不动产业务应用系统和不动产数据库均部署在不动产登记局，系统在部署上采用网络分布的B/S运行模式通过不动产业务专网实现不动产登记业务管理和不动产数据共享，县级不动产登记机构通过不动产业务专网连接到市级开展不动产业务办理、信息共享查询等工作。在不动产业务专网的基础上，提供不动产登记数据的共享、查询分析服务，为房产等相关审批交易部门提供数据推送共享服务。系统通过国土资源业务网，实现不动产登记数据上报省级平台。通过与互联网对接，提供公开查询功能，为社会公众提供公开查询服务（见图3）。
2.3 登记发证系统建设内容
2.3.1不动产登记权籍调查及应用管理系统
系统实现对所有不动产登记管理所需要的空间信息、属性信息等各类数据管理，支持不动产单元图形处理、数据分类查询等功能，为不动产登记提供数据支撑。提供不动产登记信息管理基础平台的后台管理功能，包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理等。
2.3.2不动产登记发证及档案管理系统
系统实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、缴费发证、归档全流程的网络化、信息化管理。通过不动产档案管理的标准化和规范化，实现电子档案的有效整合、档案数据安全的有效管理、档案信息的高效共享利用。
2.3.3不动产登记数据库管理系统
不动产登记数据库管理系统是按照特定策略组织存储的覆盖不动产登记结果数据的数据集合，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一组织、存储、管理、维护和更新，满足不动产登记数据的检查入库、组织管理、查询检索、导入导出、数据分发、专题制作、更新维护、日志管理、监测预警等要求。
2.3.4不动产登记信息共享查询分析系统
面向国土、住建、林业、农业等交易审批部门，实现不动产登记-审批-交易信息实时互通共享。同时系统面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，提供不动产登记信息共享服务，满足这些部门日常管理工作对不动产登记信息查验需求。
3. 结语
新的发展形势下做好不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究工作具有重要的现实意义，为此，广大平台研发人员应当积极学习先进的科学知识，善于总结借鉴优秀的技术经验，在实际工作中秉持认真严谨的精神，从而促进我国不动产登记工作的长足进步。
参考文献
[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学.2013（07）
不动产登记业务流程范文第2篇
一、农村登记工作现状分析
重庆市是全国唯一集体土地面积占全市幅员总面积超过90%的直辖市，“大城市、大农村”特征明显。不动产统一登记前，农村区域的登记工作有以下特点：
第一，多部门办理，权利人多跑路。机构整合前，各类登记业务分别由国土房管、农业和林业等部门办理。因此，农户所拥有的物权需向多个部门申请登记，再加上基层受理点少，办事极为不便（见表1）。
第二，农、林部门的登记从法律层面理解应属行政行为，而非登记行为。具体表现为物权与债权的混合登记，如：以土地承包经营合同为依据的“土地承包经营权登记” 是物权，即承包权（本权）；而以流转协议为依据的“土地承包经营权流转备案登记”却是债权，即经营权。另外，由于目前承包权与经营权的分离尚无法律支撑，故出现了同名不同质的现象。同为“土地承包经营权”的登记，一个是指承包权的登记，另一个却是指经营权的流转备案登记。
第三，各部门办理登记的依据、登记类型、登记流程及登记内容不一致。如：农林缺少“转移登记”类型，故只能将权利主体的转移纳入“变更登记”；登记内容缺少土地用途细化类别、农地等级及价格等客体要素。另外，各部门发出的权利证书之间存在权利重叠现象，如：退耕还林后农户取得了林权证，但农户手中持有的耕地的土地承包经营权证并未收回注销。
第四，用于登记的权籍调查成果差异较大。国土房管部门在宅基地使用权的登记发证中主要采用大比例尺“实地测量”和“调绘丈量”两种方式，前者精度高、相对关系准确，是理想的数据获取手段，但受经费制约，目前全市仅有长寿等个别区县采用此方法，多数区县仍采用后者。农、林部门由于在前两轮土地承包经营权确权颁证时并未严格按照《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，而是以“亩产面积”“估算面积”等习惯方式进行确权发证，后又以国土“二调数据”为控制进行面积平差后进行补充完善，故证载面积与实际面积差异较大。丰都试点对此进行了验证：试点3个社的农户实地地块数均大于权证记载地块数，平均差异约30%；实有地块面积也普遍大于证载面积，平均差异超50%。
第五，没有统一的登记数据库及信息平台。国土房管部门依托全市的地房籍信息系统和各区县自行采用的信息平台办理登记和实行数据库管理；农、林部门则多采取台帐式管理方式对确权颁证成果进行管理，由于没有开展测绘标准的空间调查，无法建立矢量图形数据库，仅靠文字描述区分地块的权属界线，造成权利无法落地、纠纷难以调处等诸多问题。
二、农村不动产登记业务整合、优化重在“简”
农村区域不动产登记相对于城镇而言，虽然其主体、客体及民事法律关系较为简单、清晰，登记类型和登记频次也较少，但却存在区域范围广、交通不便、服务窗口和工作人员少等实际问题，农村居民办事极为不便。因此，我们须在相关法律法规框架下，重新对农村区域各类不动产登记业务进行全面梳理、整合和优化，最大程度地方便群众，不能简单照搬城镇区域不动产登记体系。
首先，按照《物权法》所指，作为物权的土地承包权应纳入不动产统一登记，而债权类的经营权流转登记不纳入，仍由原部门进行行政管理。再依据《条例》第五条，我市农村区域不动产主要涉及以下九种权利：集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、建筑物及构筑物所有权、土地承包经营权、森林或林木所有权、地役权、抵押权，以及法律规定需要登记的其它不动产权利。
其次，笔者认为应按照上述权利类型，结合登记实务，可遵循以下规则进行业务归类：一是房地一体原则，将土地连同房屋一体登记，如宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记；二是将部分权利按其主导因素进一步细分后同级并列，如抵押权分为一般抵押权和最高抵押权，承包经营权分为以家庭承包方式取得和其他方式取得；三是查封、预告、更正等非权利登记业务在各种权利中尽管都涉及，但其设立、变更、解除的登记行为和类型有别于权利登记类，因此，可将其归入非权利类；四是为方便权利人多手业务并案办理，可根据需求合理设定打包业务，如：农房分家析产中先进行权利分割再进行转移的，两手业务可设定为打包业务，登记机构一次受理、一键登簿按逻辑关系形成各自登记簿，将会极大地提高工作效率（见表2）。
三、权籍调查成果数据的衔接重在“实”
权籍调查是不动产登记的基础。不动产统一登记前，集体土地所有权、使用权以及宅基地使用权一直由国土房管部门负责，有较好的基础，各区县可根据实际选择“实地测量”（长寿模式）或“调绘丈量”（丰都模式）即可，关键是要解决好与农、林原有成果数据的衔接。从丰都试点可以看出，农、林部门已颁发的权证数据与实际存在较大的差异，而《条例》之“稳定连续的原则”肯定了原有数据的合法性。因此，不动产统一登记后，对于土地承包经营权和林权类的权籍调查，我们必须新、旧区别对待。新增的权利调查可依据相关调查规程开展；原有部分的数据衔接应从以下方面寻找解决办法：一是从法律层面寻求支持，对现有法律、法规未明确的一方面可争取在《重庆市不动产登记条例》（起草中）予以明确，另一方面可与市级相关部门联合行文明确；二是通过技术层面科学处理，尽快在《重庆市不动产权籍调查细则》（编制中）中单独章节作分类规定；三是制定个案处理机制，由不动产登记机构经请示相关主管部门后个案处理。另外，《不动产单元编码规则》在应用于南方多数地区的土地承包经营权编码时存在位数不足而无法满足管理需要的现象，主要表现在“社级经济组织”和以家庭为承包主体的“农户”两个管理层级的信息无法在28位编码中得以体现。因此，我们应考虑符合国家要求的条件下进行地方创新，即在包含国家要求的28位编码的基础上，利用技术手段合理扩展3?-5位编码，既符合国家要求，又能满足地方的管理需要。
四、信息平台的打造重在“快”
信息平台建设应以满足不动产登记业务需要为目的，与权籍调查紧密结合。目前，我市的登记信息平台已初步搭建完成，考虑到城镇和农村的权调数据基础、登记业务流程设计等尚存区别，故平台建设可在符合国家相关要求的前提下暂将农村和城镇分开打造，条件具备后再合二为一。重点要解决好农、林版块的纳入问题：一是农林部门移交数据如何导入新数据库；二是在国家《不动产数据库建设规范》的框架下如何增加字段解决不动产单元编码的扩展需要；三是如何提高系统的兼容性，既符合国家要求，又满足现阶段实际工作的需要；四是如何做好系统的过渡，可考虑将农、林板块与土地房屋板块设计成外合内分、结构相同但对数据质量要求略有区别的登记系统，以便农林部门移交数据后即可顺利开展相关登记业务，从而保确农户日常办证的需要。
不动产登记业务流程范文第3篇
一、要解决这些问题，必须深入探讨我国建设用地使用权的本质，寻找切实可行的办法
我国房屋的所有权主体没有限制，而土地实行公有制，土地所有人只能是国家和集体，在所有权层面上土地和房屋就成了权利分开的不动产。土地所有权不能作为交易的客体，房屋所有权人虽然取得了房屋的所有权，但无法取得占用范围内的土地所有权，由此出现了房屋所有权没有正当土地权源的问题。
为解决这一问题，我国立法上借鉴了其他国家或地区的成熟立法例，在所有权和使用权或经营权两权分离方针的指导下，出现了“土地使用权”这一名词。其中，最常见的是建设用地使用权。建设用地使用权的社会机能在于调和土地与地上建筑物之间的利用关系，房屋不能脱离土地而存在，两者必须相互结合才能发挥经济效用。
建设用地土地使用权划拨或出让，划拨、出让的不是土地本身，而是土地的使用权，是一种建造和保有房屋的权利。实际上，虽然建设用地使用权是一种用益物权，但又具有类似所有权的一些权能。在处分上，我国《物权法》进一步确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”“地随房走”，即虽采房地分离主义立法模式，但坚持房地一体处分。
在这样的法律框架下，不动产登记工作中要把握好土地与房屋的物权关系，必须坚持以下几点：
一要遵从市场经济基本法理。我国建设用地使用权是土地使用人通过划拨或者有偿出让，取得在国家所有的土地上建造建筑物的权利，就是在国有土地上设立的建设建筑物、构筑物以及附属设施的地上权，具有世界上通行的地上权的一切特征，也是我国地上权的主要内容。同样，集体建设用地使用权、宅基地使用权也是典型的地上权，其设立、变更和消灭的规则，都m用于地上权的规则。
二要参照世界通行惯例。相较《德国民法典》而言，德国的《地上权条例》增强了对地上权人的保护，为了防止土地所有人挟经济上的优势，约定各种苛酷条款迫使地上权人接受以便获取暴利。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）提升了地上权人的法律地位，给予地上权人充分的法律保护，同时促进了地上权的融通。地上权本质上系结合建筑物而独立的不动产物权，为增加交换价值，《条例》尽量减少地上权消灭之原因，明定建筑物具有让与性。我们也应当充分保护土地使用权人的合法权益，促进不动产的交易流通，尽可能提供转让、抵押等各类处分的登记服务，发挥不动产的效用。
三要结合我国国情处理实务。不动产登记工作要以有利于保护权利、发挥物的效用、促进经济发展为宗旨，业务开展工作中要具体情况具体分析，合理处理各类问题，要为企业、群众多做实事，让企业群众对不动产登记改革有获得感。
以权利种类划分，不动产可以分为区分所有权和非区分所有权两类。非区分所有权是指机关事业单位建设项目、工矿仓储类建设项目等，宗地上虽然有多幢建筑物，但各个建筑物功能相互配套不宜拆分，一般应当按一个不动产单元设定。区分所有情形的主要是房地产项目，土地使用权及房屋所有权首次登记不能简单地按一个单元登记。同时，由于分期开发，开发企业一般都有土地抵押，要求整宗地上所有房屋竣工时，再做国有土地使用权抵押注销登记也是不现实的。登记实务主要有两方面问题：一是如何对开发企业的建设用地使用权进行登记来满足其抵押、预售、转让要求，这是一种动态权利的登记；二是如何对业主的土地使用权登记，保障其权利。通俗地讲，如何记载土地使用权，是否进行土地使用权分摊，这是一种静态权利的登记。
二、要解决这些问题，必须深入把握建设用地使用权在商品房全生命周期的作用体现，建立完善不动产登记管理体系
建设用地使用权，实际上就是在国有土地上进行建设房屋、保有房屋的权利。随着建设销售的进度，房地产开发企业逐步将其从土地出让时取得的建设用地使用权转化到房屋上，转移给业主，最终完全变为现实的房屋并转移给业主，由此可见，建设用地使用权作为一种具体的建设和保有房屋的权利，是可以量化的。同样，建设用地使用权在抵押时也是如此。
关于建设用地使用权量化的方式，国外（如瑞士等）有的是按照对应房屋的价值计算份额；国内有的城市（如重庆等）是按照建筑区划建筑规模分摊，有的城市（如苏州等）采用按幢设宗划分宗地的办法。笔者认为，以房屋价值计算建设用地使用权份额比较困难，并且房价变动频繁，不宜采用。按照规划确定的指标，用一幢房屋建筑面积占总建筑面积的比例，乘以宗地面积来计算其建设用地使用权，相对简单，操作可行。
这里对建设用地使用权的分割只是观念上的，并非物理上的。房屋占用范围内的土地使用权有几种不同的理解：一是房屋投影对应的土地使用权；二是房屋所在宗地的土地使用权；三是房屋对应的分摊土地使用权。目前没有统一的规定或者认识，对于如何分摊，也没有明确的规定。需要注意的是，在我国一些地方虽然开展了所谓国有土地使用权分割登记，但这并非是真正意义上的土地分割登记，而仅仅为了分摊登记房屋占用的土地使用权面积。
关于开发企业建设用地使用权的动态登记，可以根据商品房项目的建设周期，从建设用地使用权的本质内涵出发，量化宗地内的各单体建筑的土地使用权份额，建立房地一一对应关系，在商品房入网销售、转让和抵押登记等业务节点，核减开发企业建设用地使用权份额，形成地房一体变动的业务管理体系。
对于预售转让核减建设用地使用权份额易于理解，但对于设定抵押相对复杂。《物权法》第一百八十二条规定，以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。当该宗地上规划只有一幢房屋，且该房屋不属于区分所有，以该房屋设定抵押的，该宗地的建设用地使用权一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面积。当该宗地上规划有数幢房屋，权利人以其中部分房屋设定抵押的，该设押房屋所占该宗地的建设用地使用权份额一并抵押。
三、要解决这些问题，必须制定完善交易管理和不动产登记操作流程，明确详尽可行的业务路径
具体操作上，从商品房项目宗地上第一幢楼预测成果审核入库时，根据规划修建性详细规划总平图，理清宗地与楼幢关系，建立《宗地与房屋对应表》，到最后一幢楼权籍调查成果审核入库时，清理最终批准建筑规模与宗地建设用地使用权之间的关系。其业务流程包括以下几个方面：
（一）土地使用权首次登记，根据土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等相关资料办理土地使用权首次登记。
（二）第一幢楼入网销售前，因地上无房屋，无建筑规模变化，可按正常流程办理土地抵押或查封登记。同时注意，首次办理土地抵押登记只能办理整宗地抵押，不能办理分宗抵押登记。办理抵押或查封登记时须查看登记簿及内外网，确认此时宗地上没有房屋预售状况。
（三）宗地上第一幢楼预测成果审核时，按照规划修建性详细规划总平图，理清宗地与楼幢关系，按照入网销售的建筑规模，测算每幢房屋应分摊土地使用权份额，计算剩余的建筑规模和量化对应的土地使用权份额，建立宗地与房屋对应表。
（四）办理第一幢楼入网销售时，在原土地使用权登记附记栏注记建筑规模变动及土地使用权分摊情况；如有抵押的，同时在抵押权登记附记栏注记。
（五）第一幢楼入网销售至商品房首次登记之前，开发商申办土地抵押登记或接受查封登记，应以宗地与房屋对应表为依托进行规模核算管理，对有剩余规模的部分方能办理土地抵押或查封登记。办理抵押登记时应注意：1.对已入网销售楼幢的建筑规模应相应核减该建筑规模（以权籍调查审核入库的预测成果为准）。2.对表上标明的宗地批准房屋建筑规模或规划批准的建筑总规模扣除应核减建筑规模后，得到剩余规模为零或者虽有剩余规模但小于公共配套设施规模的，不予办理。若法院要求查封该宗地，则告知法院地上建筑规模变动情况，协助办理剩余规模的土地使用权份额查封。
（六）开发企业申请办理第一批商品房首次登记时，对原土地使用权登记进行变更登记，明确记载本宗地原批准建筑规模、已竣工登记规模、剩余建筑规模和对应的建设用地使用权份额。对于存在宗地抵押的，应当办理抵押变更登记（部分解押）。后续分批办理入网销售和首次登记，参照上述模式操作。
（七）宗地上最后一幢商品房办理首次登记时，要求开发企业申请办理土地变更（规模核减及权利人变更）登记，将土地使用权人变更为全体业主，只记载于登记簿，不发权证。此时，宗地上房屋已转移至业主名下（开发企业为未售房屋的业主），按照房地合一登记原则，该宗地实际上为全体业主共有，同时，将该宗地上其他独立成栋的共用房屋或设施等构筑物记载为全体业主所有。不动产登记后，虽统一了业务系统，但仍然是在土地、房屋不同的客体上登记，若此时不办理权利人的变更登记，宗地查询时仍可查到该宗地权利在开发企业名下，直接后果是可能被误查封或抵押。
登记流程是：开发商办理首次登记（附记建筑规模）-开发商办理宗地抵押-开发商申领预售许可证-入网销售房屋-部分楼幢房屋竣工-申请首次登记（有抵押的，申请抵押变更，解除拟首次登记的房屋对应的土地使用权抵押）。同时，办理原土地使用权变更，减去已经首次登记的建筑规模及对应分摊份额。最后一幢楼办理首次登记，解除全部土地抵押，注销原土地使用权登记，收回证书。
笔者认为，这样分析理解建设用地使用权，量化建设用地使用权份额，建立完善一整套业务操作流程，实行房地产开发企业建设用地使用权动态登记，可以解决房地产项目登记管理的现实问题。总体而言，一是符合法理，不违反国土部土地不得随意分宗、分割的规定。二是操作规范，系统走流程操作，登记簿可查询，避免手工备注，减少随意性。三是方便企业，动态管理满足开发企业资金周转需要，减轻开发企业负担。四是管理到位，对开发企业实行全流程管理。五是减少风险，抵押、查封不针对已入网销售商品房对应的土地使用权，方便小业主登记办证，减少社会群体性矛盾纠纷。
参考文献：
1.高圣平.土地与建筑物之间的物权利用关系辨析.法学.2012.09
2.梁慧星.中国民事立法评说.法律出版社.2010
不动产登记业务流程范文第4篇
关键词：“营改增”；税务风险；创新
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）11-82 -04
为响应供给侧改革，进一步减轻企业税收负担，财政部国家税务总局自2016年5月1日起，将全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税（以下简称“营改增”）。相较于营业税模式，增值税贯穿于整个业务始终，对企业财税管理要求更严格、管理更规范。“营改增”初期，对送变电公司造成较大的冲击，影响税负的变化。
一、“营改增”后送变电公司各项经营业务的税负分析
（一）经营业务涉及税率和征收率
1.送变电公司主营业务涉税情况
送变电公司主营业务为电力工程服务，包括送电线路服务、变电安装服务、土建工程服务等。
按照财税[2016]36号文规定，电力工程服务属于建筑服务，适用11%税率和3%征收率。其中，一般纳税人以清包工方式、甲供工程及为老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。“营改增”前，建筑业营业税税率为3%。
2.送变电公司非主营业务涉税情况
送变电公司非主营业务包括送变电特高压工器具租赁、材料销售（如：送变电水泥预制盖板销售）等。
（1）送变电特高压工器具租赁属于“营改增”现代服务业经营租赁服务“有形动产租赁”类，适用17%税率，根据财税[2013]106号文规定，有形动产租赁自2014年1月1日起已纳入“营改增”试点范围。
（2）销售水泥预制板属于增值税销售货物类，适用17%税率，属于原增值税纳税范围。
3.送变电公司其他业务涉税情况
送变电公司其他业务包括钢构件对外加工业务、出租不动产、承接上级单位的研发技术服务或提供专业技术服务和承办系统内施工技术教育培训业务等。
（1）送变电原钢构件对外加工业务属于增值税销售货物，适用17%税率，属于原增值税纳税范围。
（2）出租不动产属于“营改增”不动产租赁服务，适用17%税率，根据财税[2016]36号文规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。“营改增”前，出租不动产税率5%。
（3）承接上级单位的研发技术服务属于“营改增”研发和技术服务，适用6%税率。“营改增”前，服务业营业税税率为5%。
（4）承办系统内施工技术教育培训业务属于“营改增”生活服务，适用6%税率。“营改增”前，文化体育业营业税税率为3%。
（二）“营改增”后送变电公司税负分析
根据增值税原理，应纳税额的计算方法包括一般计税方法和简易计税方法。其中，一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。经上述“营改增”前后送变电公司经营业务涉税情况分析，税负发生变化的有：电力工程服务、出租不动产、研发技术服务和施工技术教育培训业务。
1.“营改增”后送变电公司税负下降的业务
增值税具有价外税特点，对于送变电公司提供电力工程服务和出租不动产业务在选择简易计税方法下，相较于原营业税体制，税负发生降低。但前提是送变电公司以清包工方式、甲供工程及为老项目提供的建筑服务和出租其2016年4月30日前取得的不动产，才可以选择适用简易计税方法。
2.“营改增”后送变电公司税负保持不变的业务
特高压工器具租赁、销售水泥预制板和原钢构件对外加工业务。
3.“营改增”后送变电公司税负潜在上升的业务
电力工程服务、出租不动产、研发技术服务和施工技术教育培训业务。除上述可选择简易计税业务外，其他业务均应按照一般计税方式，根据应纳税额计算公式，税负变化取决于企业对内部控制的建立健全和经营业务的流程管理。我们对2015年的业务数据进行模拟测算，具体结果如下：
通过对送变电三个主要施工业务的统计测算，比较“无进项税”与“应抵尽抵进项税（部分进项）”两种情况下的税负水平，我们发现企业在不进行增值税管理时，即获取进项税额抵扣情况最差，导致整体税率相较于“营改增”前增加约2.5%-4.5%、税负增加幅度约50%-70%；在送变电企业进行增值税管理，即风险控制体系最完善时，获取进项税额抵扣情况最为理想。随着企业税务管理的制度、流程越发完善，整体税负将逐步接近甚至低于3%，进而达到减轻企业负担、规范企业管理、控制涉税风险的战略目标。
二、“营改增”后导致送变电公司增值税税负上升的风险因素
“营改增”后，企业增值税管理体系若不完善，将导致送变电企业部分成本费用无法取得合规的增值税专用发票用于抵扣，造成增值税税负提高。包括如下方面：
（一）送变电企业采购方面
1.大宗采购
根据送变电企业采购规模，其自行购材的材料、工器具、配件等，其大部分供应商均为小规模纳税人，且开具3%的增值税普通发票，预计占全部物料成本比重不低于20%。同时，对于大宗采购，如土建及基础施工所需的砂石料采购等，由于供应方计税方式的选择或自身管理效益，无法开具增值税专用发票。因此，对于采购金额小、销售方是小规模纳税人，且经办人增值税知识普及程度、工作惯例等原因，导致无法获得增值税专用发票的风险。
2.零星采购
在建筑业成本结构中，项目部现场辅助材料因零星采购且单价较低，难以获取增值税专用发票。
（二）送变电企业支付人工费方面
因企业支付给职工的工资、奖金、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不属于增值税应税范围，无法取得增值税进项税额。实际工作中，根据建筑企业成本费用构成比例，人工费约占总成本费用的10%左右，送变电企业因工程体量小，其比重平均达到30%以上。
（三）送变电企业支付劳务派遣费方面
财税[2016]47号文规定，一般纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税方式，选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取的用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。由于人工费无法取得进项，多数劳务派遣公司选择差额纳税，即按照5%征收率计算缴纳增值税额。
（四）送变电企业工程分包方面
建筑业的明显特征是存在分包情况，在营业税模式下，因住建部门项目合同登记备案要求，相应不符合规定的分包合同不得进行登记备案，进而导致其难以在项目所在地开具发票成为业内常态。增值税模式下，上述影响因素仍然存在，并且长期以来形成的价格体系和分包单位已有观念，势必造成税金转嫁为总包单位承担的风险。
根据前期调研结果，部分分包单位属于自身无资质存在挂靠情况，导致在项目所在地预缴税款回机构所在地开具发票是否符合开具条件存在不确实性。同时，若送变电公司强制要求分包单位采用一般计税方式，开具增值税税率为11%的专用发票，则需在招标、结算文件中对造价部分予以弥补，进而导致成本费用增加的风险。
（五）送变电企业项目部异地房屋租赁方面
项目部异地施工，存在向当地居民租赁房屋情况，由于房屋出租方多为个人，且缺乏委托税务机关代开增值税专用发票认识，导致送变电公司难以获得增值税专用发票的风险。
三、“营改增”后送变电公司业务流程的增值税风险应对
（一）招投标环节
增加营销获取的信息要素，包括纳税人信息（如纳税人身份、所属行业、适用税率、社会信用代码等）、增值税开票信息（如注册地址、电话、开户行及银行账号等）。细化招标文件的评审，包括付款条件、付款节点、质保金、结算时间、投标保证金或保函、履约保函等因素。
（二）造价环节
“营改增”后，工程造价需按“价税分离”计价规则计算，具体要素价格及适用增值税税率根据财税部门的相关规定执行。税前工程造价为人工费、材料费、施工器具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各项费用均以不含税价格计算。因此，经营管理人员应建立不含税收入思维，建立增值税下测算综合税率的模型，根据增值税综合税率作为调整投标报价的依据，并以合理的方式向业主提出诉求，共同承担税制改革的成本，投标报价时应重点关注供应商的不含税价及可抵扣的增值税额。
（三）业务合同环节
增值税专用发票涉及到抵扣环节，无法取得增值税专用发票或增值税发票不合规，均造成法律和经济损失。因此，对于合同条款的细节描述，是决定后期增值税进项税抵扣关键。双方在拟定合同时，应在合同中明确不含税价和相应增值税额、双方增值税纳税人身份及开具发票类型的条款。由于增值税专用发票对合同双方名称、地址、纳税识别号等企业信息准确性、齐全性要求很高，且对后期增值税专用发票能否认证抵扣尤为关键，合同中相关信息应全面准确、表达完整。
（四）分包环节
一是增加对分包商收入规模、纳税情况、资信状况、纳税人身份、实际经营者与分包商的合同关系（社保缴纳证明）、价款支付与开具时间、发票与价格因素的登记、资料备查、年检、抽查等制度。二是结合实际情况推进挂靠分包队伍重组，针对存在建筑市场上挂靠分包队伍规模小、数量多、质量参差不齐等因素，努力推进优秀承包队伍的培训、重组，是保证公司施工队伍的稳定性和降低发票虚开风险。三是尽量保证业主报量与分包报量、材料款等进项时间匹配，确保预缴税款和申报税款时分包发票和进项税额能及时抵扣。
（五）物资采购环节
采购前应充分了解销货、提供劳务单位纳税资信评级，加强对材料供应商以及其他经常性供应商开具增值税专用发票的资质筛选、审查。采购过程中，在总价一致的基础上，优先选择开具增值税专用发票的一般纳税人供应商，其次选择代开增值税专用发票的小规模纳税人供应商，最后选择开具增值税普通发票的供应商。增加对供应商的结算管理，尽可能采取“先开票、后付款”的原则，增加当期增值税进项税额的抵扣。
（六）工程结算环节
竣工决算过程中，针对部分成本费用无法取得增值税进项税额的情况，寻求合理理由，以价税合计计入决算成本；决算金额确定后，应严格执行合同约定收款时间和开票时间，并加强对分包方开票内容规范性的监管。对于施工现场应加强对水电费、临时设施使用费及其他扣款票据的索取或者合同约定代扣成本的承担，避免全额开票、差额收款或已承担成本但无票据情况的出现。
四、“营改增”后送变电公司的创新举措
增值税具有环环相扣的特点，严格按照规定计算增值税应纳税额，做到及时、足额缴纳增值税，是规避增值税风险的目标。企业在已有制度基础上，引进专业税务服务机构，优化增值税管理制度，并形成操作文件，有效控制涉税风险，做到涉税处理有章可循并符合政策规定。面对“营改增”，送变电公司在增值税管理上探索如下创新：
（一）全员重视，引进专业税务服务机构共同应对“营改增”
1.2015年下半年，公司就已开始重视“营改增”对建筑业的影响及应对，一是组织专门的工作组，以财务总监牵头，各部门主要负责人参与；二是成立“营改增”应对小组，举办多场内部增值税专业知识讲座和培训；三是积极进行测算和试运行的增值税模式管理，为“营改增”展开积累了丰富经验和感性认知。
2.2016年3月，公司与AAAAA级中瑞岳华税务师事务所签订合作协议，引入“营改增”专项税务服务，在专业税务师事务所的指导下顺利出台《“营改增”风险分析咨询报告》《“营改增”操作手册》和《增值税发票管理办法》，在业务流程改造、信息化管理、增值税风险控制等方面提供制度保障。
（二）强化依法纳税意识，在增值税发票管理上探索创新
1.依托真实业务交易的原则。增值税发票的开具和取得均以实际发生业务为基础，依托真实业务交易为准绳，严禁在没有交易或者改变交易内容情况下开具或取得发票，对于不属于增值税纳税范围的收取款项（如罚款、拆迁款等），不应开具增值税发票，涉及其他不得进项抵扣的支付款项（如餐费、利息、职工集体福利等）不得要求对方变换项目，违规开具增值税专用发票。
2.首办负责制的原则。增值税发票的开具和取得直接影响公司销项税额、进项税额及收入成本，有的甚至涉及刑事责任，任何一个环节不得出现违法违规行为。申请开具增值税发票部门或者经办人和取得增值税发票的部门或经办人为第一责任人，凡增值税发票涉及问题均由上述首办人负责处理（重新开具、换取等），并承担因此造成的责任。
（三）建立健全增值税管理制度，有效控制涉税风险
1.优化业务部门增值税管理职责
增值税管理体系，包括建立健全增值税管理制度、办法，制度中明确增值税管理相关岗位及职责权限，详细列明增值税专用发票管理及进项税发票的认证、抵扣，增值税纳税申报、税款缴纳及增值税相关会计核算等工作，支付款项时，审核款项与合同、服务、发票四流合一的执行，组织开展“营改增”业务培训工作，不断提高财务人员增值税管理水平。
2.规范增值税发票日常管理工作
规范增值税发票日常管理工作，有利于送变电公司总部各职能部门及各分公司、项目部开具和取得增值税发票（含增值税普通和专用发票）的管理，强化相关基础工作，明确增值税发票管理责任，完善管理流程，建立满足税务机关管理要求和内部增值税风险管控体系。增值税发票管理主要包括岗位设定及职责划分，增值税发票的开具、取得、认证抵扣等流程规范以及特殊事项的处理。
3.增设增值税风险管理考核标准
考核目的包括提升税收风险意识，提高涉税岗位的职业操守和专业胜任能力；完善税务资料传递审核，健全税务管理机构和信息沟通机制，有效控制税收成本，创造税务管理效益。考核过程中，注意企业是否按期申报，增值税专用发票应取未取次数、专票丢失张数以及专票未及时认证张数等。
4.建立增值税突发事项处理机制
突发事项主要是较大金额（50 万元以上）的专票丢失、未按期认证或申报抵扣、接受虚开增值税专用发票、税务稽查及税企较大争议协调等事项的处理流程和应急措施。发生突发事项经办人需第一时间告知所属单位分管领导，上报公司总部财务资产部。突发事项处理完毕后，专门小组进行总结整理，并对相关过错责任人提出处理建议。
（四）改造完善经营业务流程，形成增值税一体化管控体系
增值税管理贯穿于整个业务始终，梳理经营业务流程，系提高增值税管理效率的关键。企业经营环节主要包括市场营销、投标报价、拟定业务合同、物资集采、分包管理、工程结算及设施设置的购置调配等。企业财务部门加强与其他职能部门的沟通协调，找出各环节税收风险关键点。针对关键点，进行业务流程管理工作底稿的完善和改造，把增值税风险控制点串联起来，环环相扣，互动预警，形成反馈、分析、评价一体化的管控体系。
（五）组织“营改增”专题培训研讨，提高增值税管理水平
为确保公司财务人员及时掌握“营改增”知识及实务操作，企业定期组织开展增值税专题培训，不断提高与工作相关的专业技能，以适用新形势下的税务管理岗位要求而不断努力。
五、结语
在增值税模式下，企业通过对经营活动的事先安排、事中控制、事后审阅和复核基础上，结合制度、流程管控，免于或降低税务处罚，并在不违反国家税收法规及政策的前提下尽可能地节约税收成本，降低或规避税务风险，为实现集团税务管理战略目标提供支撑。
参考文献：
[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[Z].财税[2016]36号.
[2]中华人民共和国营业税暂行例[Z].中华人民共和国国务院令第 540号，2008.
[3]财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知[Z].财税[2013]106号.
[4]中华人民共和国增值税暂行条例[Z].中华人民共和国国务院令第 538号，2009.
不动产登记业务流程范文第5篇
【关键词】房产建筑业 税收 专业化管理
近年来我国房产建筑业得到迅猛发展，在改善广大居民居住条件，提高生活质量的同时也带动其他项目的发展，产生了大量的税收收入，增加了地方财力，对各项社会事业的发展提供了资金保障，加强对房产建筑业税收管理，有利于提高税收征管水平，确保税法的有效执行，本文就如何开展房产建筑业税收专业化管理进行探讨。
一、房产建筑业税收专业化管理的必要性
目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1～1.5个百分点，即目前我国GDP约10%的增速中，有1%～1.5%是房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点，如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%，毫无疑问成为征管上重点监控的行业。同时，房产建筑业是地方营业税收入的重要来源，尤其在营改增全面推开后，对房产建筑业进行分类管理，也是加强营业税的单税种管理的需要。
另外，房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、发票使用等税源信息，存在着极其密切的联系，构成了一个小的产业集群，对房产建筑业进行分类管理，方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析，找出潜在的风险监控目标，有利于建立行业管理模板、风险指标，提高房产建筑业税务管理的综合效能。
二、房产建筑业税收专业化管理的现状
全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试。从组织形式来讲，包括成立房产建筑业管理办公室，建立房产建筑业管理分局等，机构设置和人员配备不尽相同。从管户多少和重点税源管理两个因素出发，建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向。
房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样，包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能，相对来讲偏重于管户。在这方面，将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端：管理员在日常管理下户巡查时，属地管理的纳税人因为地域集中，方便管理，而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道，地域广泛，基础工作反而因此增加了难度。因此，在日常管理环节，这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化，税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势。
在对纳税人税源监控管理层面，房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩，从风险查找分析角度看，其征管对象是各种房产建筑项目，基本以管事为主。从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象，如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息，项目登记管理，房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题，要能进行全面应对，则必须要对各种功能进行细分，进行专业化管理。
目前来看，在以管户为主要模式的管理制度下，日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理，疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务，却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量，或由于专业化知识缺失，不能将获取的信息转化为风险监控目标，进行深一步的专业化管理。所以，成立组织机构，不过是房产建筑业专业化管理的第一步。建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系，实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础。
三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离
（一）征――日常基础管理
日常基础管理，属地管理具有不能替代的优越性，在成立专业管理分局的前提下，应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员。基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定，主要工作有：
1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作，包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务，以及催报催缴、日常管理等，坚持管户和管事相结合，通过整合简化流程，减少管理员下户密度和工作量。
2.基于风险分析识别的具体指向，开展规定的项目调查。如对房产税和城镇土地使用税申报，税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查。
（二）管――开展征管信息情报收集和后台数据分析
这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点。征管信息情报收集，是指根据规定目录、格式和程序要求，获取税源分析原始数据。后台数据分析是指通过数据分析，建立纳税风险指标分析体系，为风险管理提供量化参考依据。该环节应配置专业化人才，即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才。同时要保持人员基本稳定，以保证政策执行的连贯性。一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑，另一方面，专业岗位的设置也有助于培养专业化人才，实现良性循环。主要工作有：
1.收集必要的征管基础数据和资料。包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料，《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料。收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息。
2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，建立预警风险指标体系。
（1）建筑业的纳税风险指标分析体系。
首先是建筑安装项目收付款情况预警，按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。
其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警。按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况，如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。
还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警，对跨省建安企业的总分机构，系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
（2）不动产项目税收评估预警。
第一是不动产项目税款征收情况预警（按月）。按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。
第二是土地增值税分类预征、清算预警。跟踪不动产项目的《商品房预（销）售许可证》的预售时间和销售面积。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒。
（三）查――风险应对
风险应对主要是指“预警分析――风险提示――纳税人自查――工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查”中的工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查四个环节。
1.根据各类预警指标做进一步工作核查。对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核。对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目基本信息、立项登记信息，项目建设情况、程开工情况，楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积，建设单位付款情况。
对建筑安装工程项目登记信息进行审核，对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额，材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款。
2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查。通过对纳税人相关数据信息的分析，建立房地产业纳税评估平台，逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。
（四）控――对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估
房产建筑业专业化管理，在整个税务管理中占有极为重要的地位，必须通过iso9000质量管理体系，对风险管理每一个环节进行监控，及时纠正风险管理的具体运行与风险管理总体目标之间的偏差；定期进行风险绩效评估，对风险过程的各主要环节做出的评价，并从税法遵从度和征管成本效益两方面对房产建筑业专业化管理的管和核两个环节的管理质量和效率做出评判，以促进风险管理持续改进。
