不动产过户管理规定
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不动产过户管理规定范文第1篇
【关键词】注册会计师；设立验资；不动产；财产权转移；预告登记
一、问题的提出
《中国注册会计师审计准则1602号——验资》第15条规定：“对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。”《指南》进一步指出：“无论是设立验资还是变更验资，对出资者以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。”在设立验资中，由于被审验单位尚未成立，未确立其民事主体资格，无法办理有权证的财产（本文以房屋、土地使用权等不动产为例）的财产权转移手续，因此在验资实务中注册会计师均认为不动产不能作为首次出资，只能等公司成立后以增资的方式出资。笔者认为，不动产是否能够作为首次出资是法律（而不是审计准则）所规范的问题，注册会计师不能简单地否定不动产首次出资的可行性，而是应该关注：（1）法律是否允许出资者（本文以有限责任公司的股东为例）以不动产作为首次出资。（2）股东以不动产首次出资时如何办理财产权转移手续，提供什么形式的财产权转移手续的证明文件。
二、公司法允许股东以不动产作为首次出资
《公司法》（2005）第27条规定在公司设立时，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；……”。2005年修改后的《公司法》放宽了对股东出资方式的限制，体现了鼓励投资的原则。《公司法》（2005）第28条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。……”依照该规定，以不动产在首次出资时，由于公司尚未成立，如何办理财产权转移手续就成为了问题。但是1993年《公司法》第25条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时账户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。……”对非货币财产出资，新旧公司法的立场是一致的，都可以在公司设立时出资，都要求办理财产权转移手续。如果仅仅是因为办理财产权转移手续的程序性要求，使股东以不动产首次出资的实体权利受到剥夺，那么鼓励投资原则就难以落实。
国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》（2004）第9条规定：“公司设立登记，以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的，公司章程应当就上述出资的转移事宜作出规定，并于公司成立后六个月内依照有关规定办理转移过户手续，报公司登记机关备案。”该规定设立“宽限期”制度来解决非货币财产出资的财产权转移问题。笔者认为，给予6个月宽限期办理财产权转移手续是根本上违反公司法的。因为在公司成立后的一定期限内，股东出资的不动产等非货币财产未发生财产权的转移，是违反公司法关于“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”的规定的。另外，在办理财产权转移手续之前，如果股东将用于出资的不动产转让给第三人，并办理了财产权转移手续，则公司必定无法获得该不动产的财产权，导致注册资本的不实。2005年12月27日修改后的《公司注册资本登记管理规定》第12条第2款规定：“公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。”注册会计师通常据此认为2005年修改后的《公司注册资本登记管理规定》是不允许不动产作为首次出资的。笔者认为2005年修改的《公司注册资本登记管理规定》仅仅是纠正了原来“给予宽限期办理财产权转移手续”的错误规定，而不是创设新的规范；要求提交“已办理财产权转移手续的证明文件”是落实了公司法的立法精神，而不是规定不动产不得作为首次出资。
《公司法》（2005）第7条规定：“……公司营业执照签发日期为公司成立日期。……”在设立验资中，公司（被审验单位）尚未成立，对于任何出资方式都面临一个不存在的民事主体问题。然而设立中的公司并非没有任何法律权利的，设立中的公司在名称获得预先核准后就可以从事一定的民事行为（例如可以以核准的公司名称在银行开立账户，可以与股东签订出资协议，可以与股东办理动产出资的交付手续等），因此以货币或者以动产类非货币资产（例如机械设备、原材料和库存商品等）首次出资，在理论上和实践中都未受到质疑。既然货币或者以动产类非货币资产可以在公司成立之前出资，则仅以公司尚未成立，无法办理不动产财产权转移手续为依据，论证不动产不能作为首次出资，是不能令人信服的。
三、不动产首次出资财产权转移手续：依据物权法办理
正是因为公司名称的预先核准制度，使得设立中的公司取得了“准民事主体”的法律地位，从而当股东以货币出资时，可以以预先核准的公司名称的名义在银行开设账户，以完成货币出资的交付手续，当股东以动产类非货币财产出资时，可以适用拟制交付的方式完成财产权转移手续。例如《民法通则》、《合同法》和《物权法》都为动产的拟制交付提供了制度基础。《民法通则》第72条规定：“……按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于我国法律已经对不动产转移作出了特别规定，所以该规定的所有权转移时间只适用于动产。《物权法》为动产拟制交付提供了比较系统的规定，《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”为动产类非货币财产出资提供了十分有效的途径，很好的解决了在公司设立阶段难以现实交付方式履行动产类非货币财产出资的问题。因此，公司名称的预先核准制配合动产的拟制交付制度，顺利的实现了动产类非货币财产首次出资时办理财产权转移手续的要求。
上述思路为解决不动产首次出资的难题提供了答案。虽然公司尚未成立，无法现实地办理不动产财产权的变更登记手续，但是可以利用“债权的物权化”手段达到实质意义上的财产权转移的目的，从而实现不动产首次出资时财产权转移手续的证明要求。该“债权的物权化”的基本思路是：以预先核准的公司名义与以不动产出资人订立不动产出资协议，然后依据物权法上的预告登记制度，将该不动产出资协议办理预告登记，以保全将来成立的公司实现物权。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从该规定我们可以看出，设立预告登记制度的原因，是因为不动产财产权转移的现实条件还不具备，而预告登记的目的和价值就是保全将来请求不动产物权变动的权利。很明显，不动产首次出资遇到的难题，法律和审计准则对财产权转移的要求，正是预告登记制度存在的基础和价值。由于公司尚未成立，以不动产出资办理过户登记的现实条件欠缺，但通过对不动产出资协议办理预告登记，基于预告登记的物权效力，保全了成立后的公司取得出资不动产所有权的目的不致落空，从而实现了《公司法》（2005）第28条的立法目的和基本要求。而经过预告登记的不动产出资协议，可以证明该不动产出资前归属于出资者，出资后归属于被审验单位，是不动产财产权转移手续的证明文件，可以作为注册会计师审验依据。
四、结语
以无法办理不动产财产权转移手续否定股东不动产首次出资的权利，是对《公司法》（2005）第28条的误读。以不动产首次出资的难题，并非是公司法引起的。事实上，在公司尚未成立之时，以货币方式出资也面临同样的困境。既然理论和实践都对货币首次出资的正当性予以了认可，则以非货币财产（包括不动产）首次出资同样可以从货币出资的经验中找到正当化的基础。正是这样的一个认识基础，为我们找到了解决不动产首次出资难题的钥匙。这把钥匙，就是物权法所规定的预告登记制度。
公司法为落实“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”这一规定所安排的制度不只是验资制度，更为重要和有效的是公司强制审计制度。《公司法》（2005）第165条规定：“公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。……”《企业年度检验办法》（2006）第7条关于“企业申报年检应当提交材料”中规定了：“企业法人应当提交年度资产负债表和损益表，公司和外商投资企业还应当提交由会计师事务所出具的审计报告。”公司强制审计制度的存在和执行，使得验资不再是监督股东缴纳出资的唯一途径。注册会计师在对财务会计报告进行审计时，应该检查股东是否已经将货币出资足额存入公司在银行开设的账户，是否办理了非货币财产的财产权转移手续。股东以不动产首次出资时，注册会计师检查“经过预告登记的不动产出资协议”后，就可以确认已经办理财产权转移手续。审验不动产出资协议是否已经预告登记是验资责任，检查不动产财产权是否实际转移是审计责任。公司强制审计制度是不动产首次出资财产权实际转移的制度保证。
参考文献
[1]蒋品洪.浅谈《物权法》对验资中物权确认的影响[J].中国注册会计师，2008（6）：72-75.
[2]钱玉林.以非货币财产首次出资何以成为问题——为《公司法》第28条辩护[J].法学，2011（5）：72-77.
不动产过户管理规定范文第2篇
优化营商环境实施方案
为深入贯彻落实《优化营商环境条例》，持续深化“放管服”改革，优化营商环境，激发市场活力，制定本实施方案。
一、打造便利的市场环境
（一）深化商事制度改革（牵头单位：市市场监管局）。
1．优化开办企业服务。简化住所登记要求，推行住所（经营场所）申报承诺制，推动“一照多址”“一址多照”。完善企业名称筛查规则，提升自主申报系统智能化水平。加强企业名称权利保护，建立争议行政裁决机制。对不涉及许可的一般经营项目企业设立登记试行登记确认制。建立健全成渝地区市场准入异地同标便利化准入机制。
2．增强开办企业“一网通”平台功能。依托“渝快办”平台推出电脑端实名身份认证、手机端开办企业“E企办”，实现“一个终端”全办结。提升“一网通”平台智能化水平，商业银行实时生成企业账户预约账号，员工参保自动办理，引导企业通过“一网通”平台首次办理税务和社保事项，实现“一个平台”全覆盖。
3．推广电子营业执照及电子印章应用。企业设立即免费发放电子营业执照和电子印章。拓宽电子营业执照和电子印章在政务服务中的应用场景，并逐步扩大到公共事业、商务活动等领域。
4．持续深化“证照分离”改革。加快部门间信息共享对接，对涉企经营许可事项应减尽减。推动行政审批改为行政备案的事项有序纳入“多证合一”范围，试点开展“一企一证”改革，探索“一照通”登记许可服务新模式，实现“一网受理、一单告知、一表申请、一标核准、一窗发照”。
5．完善企业退出制度。深化企业简易注销改革，建立简易注销容错机制，试点企业强制退出制度，探索简化普通注销程序。优化企业注销“一网通”平台功能，将企业注销信息实时与公安、银行、住房公积金管理等单位共享，便于企业快捷办理公章注销、银行账户注销、公积金账户注销等事项。
（二）优化水电气接入服务（牵头单位：市城市管理局、市经济信息委、国网市电力公司、重庆燃气集团）。
6．压减接入时间。获得用水一般项目用户全流程总用时不超过9个工作日。获得用电低压小微用户全流程总用时不超过8个工作日，10千伏城镇用户全流程平均用时不超过30个工作日。获得用气用户办理总用时不超过13个工作日。
7．实现外线工程“零投资”。在城镇规划建设用地范围内，除法律法规和相关政策另有规定外，不得由用户承担建筑区划红线外发生的任何费用。
8．优化办理方式。推行全流程“一站式”集成服务和帮办服务，精简受理材料，实现报装、查询、缴费等业务全程网上办理。坚持政企协同，通过“渝快办”平动推送开办企业、规划许可和施工许可信息，供水供电供气企业提前介入、主动服务。
（三）有效提升融资便利度（牵头单位：市金融监管局）。
9．提升企业融资服务水平。引导金融机构提升中小微企业融资服务效率，运用科技手段增强风险管控能力，完善贷款标准、优化放贷流程，推行线上服务、“不见面审批”等便捷服务。继续落实普惠小微企业贷款延期还本付息、普惠小微企业信用贷款等惠企政策。大力发展政府性融资担保体系，优先为小微企业“首贷户”提供贷款担保。支持符合条件的市场主体通过发行公司信用类债券开展直接融资。鼓励市场主体积极发行符合国家战略的绿色债、乡村振兴债、双创债券、资产支持证券等。
10．依托信用建设加强金融产品创新。推动商业价值信用贷款、科技型企业知识价值信用贷款、“银税互动”扩面放量。建成全国中小企业融资综合信用服务平台（重庆站），提供信用查询、融资对接等服务。鼓励税务、社保、公共服务机构与金融机构数据信息共享，引导金融机构加大信用贷款规模。提升地方征信机构服务能力，为金融机构提供信息支持，推动信用产品和服务创新，逐步提高小微企业信用贷款余额比重。
11．完善银企融资对接机制。全面推进民营小微企业首贷续贷中心建设，组织商业银行集中入驻办公，打造金融服务“直通车”。持续开展银企对接专项活动，完善融资信息供需平台。优化“渝快融”功能，持续丰富企业融资主题数据库数据。持续拓展“渝企金服”平台功能，深化普惠金融服务。
（四）促进政府采购规范有序（牵头单位：市财政局）。
12．完善电子采购平台。健全政府采购网、政府采购APP功能，提升用户使用便利度。推进政府采购电子招投标，加快实现远程电子开标、异地电子评审和在线信用评价。
13．优化采购流程。严格落实政府采购意向公开，便利供应商提前了解采购需求及相关信息。加强招标机构管理，建立完善政府采购机构基本信息数据库。压减签约等待时间，采购单位原则上应在中标（成交）通知书发出之日起20日内和中标（成交）供应商签订政府采购合同，无正当理由不得拒绝或拖延合同签订。
14．强化合同管理。不定期开展政府采购合同公告和合同备案监督检查，推动政府采购合同公告和备案及时、规范。合同执行完毕，采购单位或采购机构原则上应在7个工作日内组织履约情况验收，不得无故拖延或附加额外条件。
15．加强支付和交付监管。对满足合同约定支付条件的，采购单位原则上应在收到发票后5个工作日内按程序办理支付手续。提高预付款比例，推动实现预付款支付比例不低于30%（中小企业不低于50%），减轻中标企业资金压力。
（五）推动招标投标开放公平（牵头单位：市公共资源交易监管局）。
16．深入推进“互联网+招标投标”。全面推行招标投标全流程电子化，加快推进“不见面开标”。完善招标投标平台体系，推动实现招标投标信息与行业主管部门信息互联共享，提高招标投标活动便利度、透明度。
17．降低招标投标参与成本。鼓励以电子保函形式进行投标担保、低价风险担保、履约担保、支付担保，减轻市场主体资金占用压力。加快制定并推行覆盖所有行业的标准招标文件和合同示范文本，提高招标文件编制效率，促进招标投标行为公平、公正。
18．建立公平有效的投诉机制。修订重庆市招标投标活动投诉处理实施细则，完善投诉处理机制，严控回复办理时限。畅通投标人质疑投诉渠道，为投标人提供更加高效快捷的维权服务。探索将招标投标市场主体违法违规失信行为纳入诚信体系并予以公示。
19．优化低风险简易工程建设项目全生命周期建设管理。推进低风险简易工程建设项目招标投标全流程电子化，加快实现中标通知书网上推送、合同签订网上办理。强化项目建设全生命周期信息公开，加强全过程监管。
（六）强化包容普惠创新（牵头单位：市发展改革委）。
20．重点围绕科技创新、人才流动、市场开放、基本公共服务、生态环境、交通出行等领域，全面提升城市的承载力和竞争力，提高企业群众的满意度和获得感。推进国家新一代人工智能创新发展试验区建设，加快培育国家级创新创业孵化平台。优化市场化引才机制，大力培育和发展人力资源市场，推动“互联网+人才服务”，提升人力资源服务业发展水平。深化加工贸易示范区建设，加快发展外贸新业态，升级外商投资全流程服务体系，出台外商投资投诉协调管理办法。
二、打造高效的政务环境
（一）全面提升政务服务水平（牵头单位：市政府办公厅）。
21．持续推进行政审批服务便民化。深化减证便民措施，推广证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制，逐步扩大告知承诺事项覆盖度。完善“渝快办”平台移动端“亮证”“扫码”功能，加强高频电子证照在企业开办、不动产登记、社保、卫生、公安、住房城乡建设、民政等领域的应用，推动更多政务服务事项“掌上办、一次办”。
22．加快推进“跨省通办”。推动74项高频政务服务事项今年内实现“跨省通办”。加快推动第二批“川渝通办”事项落地见效，今年10月底前实现同一事项在成渝地区双城经济圈同标准受理、无差别办理、行政审批结果互认。积极扩大“跨省通办”范围，建立西南五省（区、市）政务服务“跨省通办”协作机制。
23．提升“渝快办”平台服务效能。优化“渝快办”平台技术架构，规范系统对接标准，持续提升平台安全性、稳定性。大力拓展电子政务外网覆盖范围，推动非涉密业务专网与电子政务外网对接整合，提升网络承载能力，提高全程网办事项运行速度。开展“渝快办”平台使用体验评估，大幅度提升界面友好度。
24．健全“渝快办”平台管理机制。制定“渝快办”平台运行管理办法，进一步规范管理服务事项、数据资源、运行维护、安全保障等。研究建立数据资源确权、开放、流通、交易相关制度体系，构建大数据交易平台和政务数据开放平台。加快数据共享交换体制机制建设，持续提高数据共享交换效率、完善数据资源目录。积极探索建立“渝快办”平台专业化运营体系。
（二）深化工程建设项目审批制度改革（牵头单位：市住房城乡建委）。
25．深化社会投资小型低风险建设项目（以下简称小低项目）全流程改革。探索扩大小低项目政策覆盖范围，逐步推行小低项目办理建筑许可告知承诺制。小低项目免办建设用地规划许可证，取消建设工程规划许可证办理过程中的放验线手续。强化小低项目供排水接入“三零”服务，进一步优化供排水接入办理流程，加强供排水部门协同合作，实现供排水一次性查勘、一次性接入。全面落实小低项目简易验收制度，优化竣工规划核实、不动产登记办理流程。
26．加强建筑质量控制。全面落实工程质量风险分级管控制度，根据风险等级确定质量安全监督检查频次和内容，小低项目只进行1次质量安全监督检查。完善小低项目施工后用途控制，超出规定用途范围的必须取得规划自然资源、住房城乡建设等部门许可。完善工程质量潜在缺陷保险制度，建立建设工程风险保障机制，提升工程质量。
27．提升工程建设项目审批服务水平。深入推进工程建设项目分级分类管理，精简规范工程建设项目全流程涉及的审批事项、技术审查和中介服务事项。加快推动工程建设项目全流程在线审批，实现投资项目在线监管服务平台、国土空间规划业务协同平台等业务系统数据实时共享。加快落实区域评估，明确节能评价、地质灾害危险性评价、水资源论证评价、环境影响评价等事项的区域整体评价评估的实施细则和技术要求，对区域内建设项目可采取直接准入、告知承诺制、容缺受理等方式简化审批流程。全面推进“多测合一”，深化规划核实测量、绿地核实测量、人防工程核实测量、地籍测绘、房产测绘等5个测绘事项标准制定和流程再造，实现一次委托、一次完成，出具一份测绘报告。
（三）持续提升不动产登记便利度（牵头单位：市规划自然资源局）。
28．深化不动产登记“一窗办理、即办即取”改革。在不动产登记服务大厅安装电子签批屏，提升身份核验办理体验。完善电子完税证明和电子票据应用流程，推进不动产登记全流程在线办理。加大电子不动产登记证书（证明）、不动产登记资料查询证明等推广力度，推动部门间协同互认，扩大电子权证应用场景。提供纸质不动产登记证书（证明）邮寄服务。
29．加强不动产登记信息管理运用。健全第三方不动产登记和地籍测绘独立投诉机制，开通线上投诉专栏。建立单一入口的不动产综合信息查询系统，分阶段整合加入企业登记注册信息、企业经营状况信息、完税信息等，免费提供尽职调查所涉及的全部信息。探索推行不动产登记信息经产权人授权即可查询。推动不动产登记信息与供水、供电、供气等公共企事业单位共享，探索同步过户。
（四）推行优质高效税费服务（牵头单位：重庆市税务局、市财政局）。
30．压减税费缴纳次数和时间。推行“十一税合一”，实现财产和行为税、资源和环境税、企业所得税跨税种合并申报。提升办税服务大厅服务水平，优化预约服务，试点推广24小时自助办税终端和智能税务机器人，提高窗口使用效率，缩短办税等候时间。精简享受优惠政策办理流程和手续，扩大“自行判别、自行申报、事后监管”范围。加快推进增值税专用发票电子化试点。
31．改进办税缴费方式。扩大“非接触式”办税缴费服务范围，所有涉税政务服务事项基本实现网上可办。扩大财税一体化功能覆盖面，便利纳税人通过财务软件系统直接申报、纳税。优化电子税务局增值税申报辅助功能，实现小规模纳税人申报“零材料”。
32．优化报税后流程。优化电子税务局申请增值税增量留抵退税功能，推行增值税“报退合一”，纳税人填报留抵退税申请即实现退税申请基础信息自动填入，压减留抵退税办理时间。
（五）促进跨境贸易便利化（牵头单位：市政府口岸物流办）。
33．深入推进通关模式改革。深化应用“提前申报”“两步申报”“两段准入”等改革模式，持续试点推广进口货物“船边直提”和出口货物“抵港直装”，进一步优化“离港确认”模式。优化海关查验作业模式，提高非侵入式检查比例，扩大“智能审图”等覆盖范围。推动查验模式改革，实行预约查验、货主可不到场查验（收发货人可以委托监管作业场所经营人、运输工具负责人等到场查验）。
34．持续优化物流运营组织模式。稳定高效开行“沪渝直达快线”，提升“沪渝直达快线”运行品质。依托大数据、云计算、人工智能和区块链技术建设智慧长江物流工程（重庆水运口岸营商环境优化系统二期工程），推动船舶快速有序过闸。
35．引导和规范口岸收费行为。指导口岸收费主体及时通过重庆国际贸易“单一窗口”动态维护进出口收费目录清单，公开收费标准、服务项目等信息，清单之外一律不得收费。持续加强口岸收费监管，规范口岸收费行为，依法查处口岸违法违规行为。
36．推进区域跨境贸易便利化协作。健全川渝大通关合作机制，进一步增强口岸集疏运效能，促进川渝港口联动发展。充分发挥长江黄金水道作用，联合开行“沪渝川直达快线”，在确保航行安全的前提下，提升川渝水运物流效率，降低进出口企业负担。加强西部陆海新通道合作共建，与周边国家共同推进跨境运输便利化，探索与新加坡开展中国—东盟国际贸易“单一窗口”互联互通试点。
三、打造公平公正的法治环境
（一）全面提升监管执法水平（牵头单位：市市场监管局）。
37．全面推进“双随机、一公开”监管。充分发挥市场监管领域部门联合“双随机、一公开”监管联席会议作用，逐步扩大联席会议成员单位参与联合抽查检查的覆盖面，推进部门联合“双随机、一公开”监管常态化。统筹制定市级和区县年度联合抽查计划。加快建立完善“检查对象名录库”“执法检查人员名录库”并实行动态管理。
38．加强信用监管。制定《深入推进信用分级分类监管工作方案》，开展公共信用综合评价，推进信用分级分类差异化监管。建立商贸流通领域企业信用信息征集共享机制，健全电子商务企业客户信用管理和交易信用评估制度，完善中介服务机构及其从业人员的信用记录和披露制度，制定广告业信用分类管理制度。健全信用修复机制，明确信用修复方式和程序，对符合修复条件的，及时终止失信信息共享公开。强化政务诚信建设，全面清理政府部门、事业单位拖欠市场主体账款、不兑现政策、未履行承诺等情况，持续开展涉政府机构失信被执行人专项治理。积极探索川渝两地信用平台对接互通，推进重点领域跨区域联合奖惩。
39．强化“互联网+监管”。深入推进“互联网+监管”平台建设，推动行业监管事项应上尽上、动态管理。加强监管数据归集整合，实时汇聚司法判决、违法失信、抽查抽检等重点监管领域数据，同步接入社会咨询投诉、互联网等第三方信息。强化对监管数据的分析和运用，依托“互联网+监管”平台实现风险预警、线索推送等功能。推行以远程监管、移动监管为特征的非现场监管，提升监管的精准化、智能化水平。规范“互联网+监管”平台使用，推动实现行业监管事项清单梳理完成率、监管信息归集率、投诉举报处理率、协同监管响应率达100%。
40．严格规范执法行为。全面落实行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度，实现行政执法信息及时准确公示、行政执法全过程留痕和可回溯管理、重大行政执法决定法制审核全覆盖。强化部门间数据共享交换，将抽查情况及查处结果等数据纳入政务数据资源目录，并及时向社会公示，提高监管执法信息公开率。建立健全行政处罚裁量基准，合理划分裁量阶次，明确适用不同阶次的具体情形，规范行政自由裁量权。
41．探索实施包容审慎监管。对新技术、新产业、新业态、新模式等实行包容审慎监管，针对其性质、特点分类制定和实行相应的监管规则和标准，探索开展沙盒监管、触发式监管、“无事不扰”“无举报不实地核查”等监管创新。完善“免罚清单”制度，逐步扩大轻微违法经营行为免罚清单范围，符合条件的可免予行政处罚。探索建立不予实施行政强制措施清单，对采取非强制手段能够达到行政管理目的的，不得实施行政强制措施；确需实施行政强制的，应当限定在所必需的范围内，尽可能减少对市场主体正常生产经营活动的影响。
（二）加强知识产权创造、保护和运用（牵头单位：市知识产权局）。
42．完善知识产权服务。健全知识产权制度政策体系，知识产权保护和运用“十四五”规划，推动修订《重庆市专利促进与保护条例》。开通国家知识产权局重庆业务受理窗口，实现我市专利、商标业务“一窗通办”。健全知识产权协作机制，构建知识产权管理机构、执法保护机构、支持机构沟通渠道，增强机构间联合办公频次。
43．提升知识产权创造质量和运用效益。推广知识产权证券化，推动各类知识产权金融产品和衍生品创新。将专利机构纳入“双随机、一公开”监管范围，加强对非正常专利申请和商标恶意注册、囤积行为的监管。举办西部（重庆）科学城第二届双高赛，推动高价值专利培育运营、高质量成果转化落地。
44．加强知识产权全面保护。筹建中国（重庆）知识产权保护中心，建立知识产权保护联席会议制度。强化知识产权司法保护，加大对侵权假冒行为的惩戒力度，推动实施知识产权惩罚性赔偿制度。开展知识产权专项整治，严厉查处商标、专利、地理标志等领域侵权假冒违法行为。推进成渝地区双城经济圈知识产权协同保护，新一批知识产权重点保护名录。
（三）加强中小投资者保护（牵头单位：重庆证监局）。
45．推动完善公司治理。充分发挥重庆市证券期货业协会、重庆上市公司协会自律服务职能，深化协作机制，加强对股东权益保护相关法律法规以及金融知识的宣传普及和教育培训，提高股东权益保护意识和公司治理能力。
46．创新多元化纠纷化解。完善多元化纠纷化解机制，充分利用调解、诉讼等方式有效化解金融纠纷。强化法院典型案例示范引导，建立典型案例库并及时向社会公布。对证券期货纠纷示范判决机制作出明确、可执行的指引与规定，推动形成实践案例。
（四）优化劳动力市场监管（牵头单位：市人力社保局）。
47．构建和谐劳动关系。完善和谐劳动关系创建标准体系，对创建达标企业开展正向激励。加强企业用工合规监管，建立劳动纠纷预警防范机制，探索劳动纠纷就近、简易化解，及时有效保护劳动者合法权益。开展金牌劳动人事争议调解组织的培育、选树工作，健全劳动争议调解组织，探索设立劳动仲裁派出庭，提高争议处理效率。启动“和谐同行”能力提升三年行动计划，今年内评选AAA级和谐企业100家，培育金牌和谐劳动关系协调员100名。
48．优化就业创业服务。推动失业保险关系接续、失业保险待遇核准支付等就业事项即办即结，失业补助金、失业保险金申领不超过1个工作日。加大企业稳岗留工支持力度，实施重点企业用工调度保障机制，落实一次性留工补贴、留渝见习生活费补贴和职业技能培训补贴，开发消杀防疫、社区服务等临时公益性岗位过渡安置困难员工。组织就业援助月、春风行动等专项活动，广泛开展职业指导、岗位推介、技能培训等公共就业服务。
（五）强化民商事案件司法保障（牵头单位：市高法院）。
49．推进“智慧法院”建设。推广运用电子诉讼平台，强化系统培训提升使用频率。推进诉讼服务电子化，凡在线提供有效电子资料的，不再要求提供纸质材料。全面推行电子送达，扩大电子送达适用率。完善企业送达地址承诺制，全面录入存量企业信息，提高法律文书送达效率。
50．提高审判效率。深化民事诉讼繁简分流改革，提高简易程序及小额诉讼程序适用率，减少开庭次数。完善审判管理系统，优化“数智说”平台，提升时间节点管理的智能化水平，压减数次开庭之间、开庭到作出判决之间的间隔时间。
51．提高执行效率。强化生效判决自动生成查询机制，确保当事人申请执行不再需要纸质生效证明。制定动产执行流程管理规定，优化动产处置执行准备、执行立案、首次拍卖、二次拍卖等流程，减少执行耗时。加快财产查控，提高财产保全工作效率。加强案款管理，及时分配执行案款。
（六）提升破产案件办理质效（牵头单位：市高法院）。
52．提高破产案件审理效率。推行破产案件繁简分流，细化快速审理案件适用范围，扩大适用快速审理案件的比例，缩短案件审理周期。优化破产清算和重整之间的程序转换，合并同类环节，缩短案件审理时间。
53．降低破产企业处置成本。优化破产管理人选任机制，以市场化方式降低破产管理费用。推广以网络拍卖方式处置债务人财产，规范破产管理人处置行为，提高财产处置效率。落实破产案件财产处置税费减免政策，规范破产程序中的涉税事宜。
54．完善办理破产配套机制。持续巩固“府院”协调机制，统筹推进企业破产过程中信息共享、信用修复、财产处置、企业注销、涉税办理、风险防范等事项。推动建立破产企业职工权益保障机制，协调解决职工社会保险关系转移、退休人员社会化管理、档案接转等事项，保证职工合法权益。制定具体保障措施，推动和保障破产管理人在破产程序中依法履职。
四、加强优化营商环境实施保障
（一）加强组织领导。完善市、区县两级优化营商环境工作推进机制，形成领导小组统筹协调、专项小组分工牵头、各部门协同推进的工作格局。各区县（自治县，以下简称区县）政府、市级有关部门要压实工作责任，加强营商环境专班建设，配齐配强工作力量，高位推动优化营商环境各项改革任务。对不符合优化营商环境要求的地方性法规规章、行政规范性文件和其他政策文件，各区县政府、市级有关部门应及时清理或提出修改意见，按程序报请修订或废止。
（二）狠抓措施落实。各指标牵头单位应建立改革工作台账并报领导小组办公室，逐条逐项细化目标任务、工作措施和责任分工，清单化打表推进。各区县政府要主动与市级有关部门对接，同向发力、同步推进，确保各项改革措施落地见效。加快设置政务服务大厅综合窗口，加强线上线下融合，大力推行线下“一窗综办”、线上“一网通办”。高标准编制办事指南，强化窗口服务人员培训，提升政务服务专业化、规范化水平。
（三）强化评估督导。加强日常跟踪督查，重点对政策落实情况、窗口运行情况及宣传培训情况等开展督查督办。持续开展明察暗访，对懒政怠政、不作为、乱作为等损害营商环境的反面典型予以通报。抓好总结评估，对行之有效的经验做法及时复制推广，对落实不力的予以追责问责。
（四）加大宣传力度。持续推介优化营商环境相关政策文件，集中展示优化营商环境改革成效。依托微信、微博、短视频等新媒体拓展传播渠道，推动营商环境宣传进园区、进企业，扩大宣传覆盖面，营造浓厚舆论宣传氛围。
不动产过户管理规定范文第3篇
一、预售合同的法律性质
（一）预售合同是否属于买卖合同
房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物呈有一个“成长”过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。我国正在起草的《合同法草案》中将房屋预售称为待建房屋的买卖，将其列在买卖合同一章中规定。〔1〕因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。
预售合同的买卖性质还是较明显的，但在70年代的台湾地区，房屋预售制度发展历史中，曾出现大量预售合同的变形——委建合同，对它是否属于买卖合同曾颇有争议。
所谓委建合同是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。〔2〕关于委建合同的性质有“买卖契约说、制作物供给契约说，承揽契约说，承揽与买卖混合契约说、承揽、委托与买卖之混合契约说。”〔3〕刘得宽在《委建契约与房屋所有权之归属》一文中认为：“委建契约实质上是一种代购地基及材料委任与承揽建屋之混合契约，如土地所有权已属于承建人（开发商）所有，则委建契约为地基买卖与建屋承揽之混合契约。”〔4〕
对于这种委建合同性质之争，主要可集中到买卖与承揽两种，不同性质的认定对于双方的权利义务与赋税有一定影响。如视为承揽合同，则房屋峻工之后所有权直接归委建人（实为预购人）所有，这样对保护委建人（多为经济上较弱的消费者）是有利的，对开发商则较为不利。但因这种情况下不认为双方之间有买卖行为，所以委建人和开发商可以不纳契税，另外开发商也可降低建筑营业额与所得额，从而减轻捐税负担。于是，为了减轻税赋，双方假借委建之名，谓购屋客户委托建筑商代为建造房屋之做法大为盛兴。后来因建筑纠纷增多，台湾行政机关规定，预售房屋无论是何种类型，均应先有建筑执照，凡起造人名义变更仍应按买卖核课契税，委建契约则减少甚多。同时因为在委建契约下建筑物所有权第一次登记时，应以有起造人身份的消费者名义为之，于建筑商较为不利，因此更促使委建契约锐减。〔5〕
从台湾地区委建合同发展状况来看，委任、预售之目的都是开发商出售房屋，预购人购买房屋。所以在台湾司法实务上为简化法律关系，探求当事人真意，倾向于把委建合同认定为房屋预售。台最高法院62年壹上字第1546号判例认为：“上诉人与建房屋之某建筑公司所订之委建房屋合约书，核其内容是上诉人将价款交付某建筑公司，于房屋建成后由该公司将土地及房屋过户与上诉人，名为委建，其实质仍为房屋之买卖，上诉人自不能主张是原始建筑人而取得其所有权”。
对于这种委建合同，因我大陆地区房地产业初兴，而且不允许建筑许可证的变更，所以尚未出现此种变通做法。但也应以此为鉴，对于今后类似问题应依照预售合同处理，以求严格贯彻房屋预售制度，维护房地产开发与融资秩序。
（二）预售契约是预约还是本约
合同有本约与预约之分，两者有不同的性质及效力。预约是约定将来订立一定合同（本约）的契约，本约则是因履行该预约而订立的契约。预约的权利人仅可以请求对方履行订立本约的义务，不得直接依预定之本约内容请求履行。
目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定：“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记，过户手续。”北京市1994年2月24日的《外销商品房管理规定》第7条规定：“房屋交用之日起30日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。”就上述理论分析和实际立法来看，预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。
预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有误差。所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交屋证明。也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给办理过户登记。这种“换约”做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。退一步讲，即使这种“换约”做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。而预售契约与换本后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。承认了这一点，也就说明了预售合同应是本约，这与“换约”做法并不矛盾。
（三）房屋预售是不是分期付款买卖
预售房屋价金的交付，无论其名目为工程款，公司无息贷款还是优惠贷款，从定金、签约金、开工款开始，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有房屋销售看好，客户一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。
所谓分期付款买卖，顾名思义就是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖制度是方便买受人利益而设立，买卖的标的物于合同生效之时仍属出卖人所有，但标的物必须交付给买受人使用收益。买受人虽然经济能力较差，无力一次支付标的物的全部价金，但可通过分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致负担过重；同时对买方而言，则可扩大销售，促进生产。
分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区别之一。且分期付款的价金必须在标的物交付给买受人后，尚有二期以上的价金尚未支付；预售房屋则无此限制，事实上一般预售房屋的买卖在交屋前，开发商均要求预购人以贷款缴付价金完毕或以现金付清剩余房款，更不是在标的物交付后尚有二期以上的价金需支付，此为二者不同之二。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。
另外从预购人转卖期房的权利观察，预售房屋尤其与分期付款的性质不同，如将房屋预售的买卖类型解释为分期付款买卖，对于预购人不免有严重损害。虽交易的标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖虽交易的标的物已经存在，且买受人已可享受标的物的管理、使用和收益等权利，却因无所有权而不得予以转卖。
二、预售合同登记的性质及效力
《城市房地产管理法》和各地方法规都规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。例如《北京市外销商品房管理规定》第7条规定：《外销商品房预售契约》签订后30日内，买卖双方必须向北京市房地产管理局市场处办理预售预购登记。该规定的附件一《外销商品房预售契约》第9条规定：本契约由双方签字并在办理预售预购登记后生效。
从上述情况可以看出，房屋预售合同要以办理登记为生效要件。通过这种登记制度使房屋预售情况载明在固定的簿册上，公之于众。在签订合同之前预购人可以查阅登记簿了解到预购房屋的权属状况，避免其因不知情而做出错误决择和受蒙骗，这样，对于确保房屋交易安全的作用是十分显明的。另外在合同登记的过程中市场管理机关还要对合同的真实、合法性进行审查，保护双方当事人的权益（但对于何种合同不予登记，也就是办理登记的条件，目前尚无明文规定）。上述两点是预售合同登记的直接效果。但这种房屋预售登记与现房买卖去办理的产权登记有何异同，登记后取得的权利是否相同，则难从现有立法规定中直接找出结论。
在此需先分析一下现房买卖登记的性质及效力。《城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须办理登记，不经登记者不发生产权移转的效力。一般民法原理认为：“房屋买卖登记是取得所有权的必要条件，登记是不动产权属发生、变化的依据和凭证。通过登记制度，人们还可以凭借它了解物权变动的事实，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。”由此可见，在房屋买卖中产权登记是房屋所有权移转的形式要件，非经登记者不发生产权移转的效力。与之相比，在房屋预售中预购人能通过合同登记取得房屋所有权吗？基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，我们认为，预购人依据合同登记取得的权利不是房屋所有权。因为：
1.在房屋预售合同生效之时，房屋尚未存在，而所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，则在权利观念上难以说明如何成就一种排他性权利。另外如承认预购人对“未来房屋”取得所有权，那么在房屋建成之时，预购人应即时取得房屋所有权。但依据买卖合同特性，标的物必须存在前一个主人的所有权，才会产生后一个主人的所有权。而预售房屋建成时，却直接归第二个主人拥有，那么第一个主人的所有权人于何时存在呢？这一点，如依前述假设，则不能解释。
2.建筑期间房屋所有权的归属对于风险承担也有重要影响。在买卖合同中，风险由所有权人承担，如此时房屋归预购人所有，则其要承担标的物意外灭失的风险，这无疑是加重了广大消费者的负担。
3.在建房屋所有权如归预购人所有会影响到建筑商的利益。因为建筑商与开发商订有建筑承包合同，如开发商不能支付酬金和费用，建筑商可以依法对承建房屋行使留置权。但如在建房屋所有权归预购人所有，建筑商则不能对房屋行使留置权，因留置权只能针对开发商的财产行使。这样如发生开发商不付建筑费用情况，建筑商利益必受损害。为排除这种风险，建筑商会不愿与开发商签订合同，而要求直接与预购人签订合同，这又是极不现实的。一是预购人人数众多，常易变动；二是预购人已将全部房屋价款（包括建筑成本）支付给了开发商，其是不会再对建筑商承担义务的。
4.如在建期间房屋所有权归预购人所有，对开发商也是不利的。因为房屋所有权在合同登记之时转归预购人所有，在分期付款中，预购人如拒付房款，开发商不能对房屋主张所有权保护，只是享有债上请求权，这对其不利。另外在实践中开发商在房屋建设中，为了发挥经济效益，往往将在建房屋中可供使用但未竣工验收的部分开辟为自己的临时办公用房和售楼服务点。如在建房屋归预购人所有，开发商则无权使用。
经上述分析，笔者认为预售合同登记后预购人取得的权利不是所有权，而只能等待房屋建成，开发商交屋并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。预购、预售登记是合同生效的形式要件，依此产生的权利仍是一种债权，但这种债权应不同于一般债权。理由是：
1.依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，亦即此种经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。
2.应赋予这种经过登记的债权以强制执行力。要求开发商在房屋建成时必须交付房屋，不允许临时毁约（尤其是在房价上涨之时，开发商常易拒绝交屋），届时如不交屋并办理产权登记，预购人应有权直接依据预售合同请求办理过户登记，取得房屋所有权，增强预购人债权的强制执行力是与房屋预售制度的利益基础相符的。因为如期取得房屋是预购人（多次炒卖期房中是指最后的预购人）的根本目的所在，通过如期取得房屋把自己的预期利益安排在一个合理的限度内。如果因开发商拒不交屋使预购人到头来仅得到一些普通债权和诉讼纠纷，那么会极大损害其预购房屋的积极性。通过利益平衡，预购人会更多地考虑购买现房。倘如此，房屋预售制度的融资目的必将受挫，这会阻碍房地产业发展，最终开发商的利益也会受损。
三、对预购人权利保护的问题
在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如，有时开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求首期已经付过的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。〔6〕在预售合同中购房人只是买了一张图纸，一个许诺。因为没有实际房产存在，购房者只能凭开发商的介绍和文字材料来想象房产的质量。等房屋竣工后，经常会出现实际房屋质量与介绍和文字材料相去甚远的情况。这时购房者早已付清最后一笔房价款，已经变得非常被动和无能为力了。
除上述房屋本身情况不确定外，在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡。由于预售协议除法定标准合同之外，其余补充协议和合同附件都由开发商事先拟订好，并在售屋现场签订，加之买方法律知识和建筑知识的欠缺，所以，实际上买方很少有能力对签约进行讨价还价。一些对已不利的约定条款也不得不接受，如交屋时间确定，不可抗力条款的解释，共有面积的确定分摊，公共设施的开发利用及物业管理等方面问题常有开发商在合同上大做手脚。
就上述分析可见，在房屋预售中预购人的实力远弱于开发商，其烦忧也重于一般现房购买人。另外，因现代都市空间紧张，一栋建筑物常分成众多单元给预购者，消费者也是积多年之蓄购屋安居，一旦开发商情况不妙，涉及对象众多，会引起广泛的社会问题。基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑，各国房屋预售法律制度都十分注意加强保护预购人的利益，预防纠纷的发生。我国在吸收境外先进经验的基础之上，在预售制度发展之初便十分注意这一问题，采取了一些较为完善的措施。根据现行实践情况和理论设想，笔者认为还应注意加强和采取如下方面的措施。
（一）行政管理方面
这些措施主要是指国家行政机关通过加强对建筑行业、银行业的管理和约束开发商的行为来保护预购人的利益。
1.严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些滥竽充数，资信不良者随意进行房地产开发，给利用开发搞诈骗之行滋生基础。
2.严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。对非法预售的开发商要严厉查处，因其性质已类似非法发行股票、债券之类的集资行为。
3.严格执行统一的预售合同登记措施，对不合乎法律，显失公平的合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。
4.严格贯彻执行法定标准预售合同，对于不使用法定标准合同者或补充协议内容与标准合同冲突者认定为无效，以避免开发商利用经济上或事实上的优越地位，强迫预购人接受不利的合同条款。
5.加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。房屋完工验收时，应严格依照《建筑质量管理条例》，对于房屋之主要构造，室内间隔及建筑物设备等与设计图纸是否相符，面积计算是否准确等应特别检查，以求能彻底防止偷工减料，不按时施工，公用面积重复计算等流弊。
6.应加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，在房屋预售中也应借鉴此种做法。可考虑责令由银行或信托机构负责对预售款项进行监管，确保工程款项充分供给，对于监管机构由开发商给付报酬。如有挪用资金者应严厉处罚，并可考虑由监管机构承担适当保证之责，以增强预购人资金的安全使用。
7.加强对房屋预售广告、宣传的管理，如《北京市外销商品房管理规定》规定广告宣传中必须标明预售许可证号，表明预售的合法性。另外对售楼广告、宣传的真实性，广告管理机关应进行认真核查，以防欺诈之嫌。
（二）合同法保护措施
房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人利益的保护，除谋求行政机关从整个社会公益角度进行监管工作之外，对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个问题：
1.寻求签约机会平等
（1）要寻找合适的交易对象。购房者在选购房产时，应同时对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。
（2）合同条款的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此购房人应亲自或委托自己的律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。如对合同中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算，加大客户的名义面积使客户多付款。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。
2.在签约之后对合同的执行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害赔偿或解除合同。
（三）物权法保护措施
完善的合同是保护预购人的重要手段，但合同债权保护有时面对开发商的恶境是间接、滞后的。相对来说物权是一种排他性、支配权，对预购人利益的保护更稳妥一些。为此，可考虑在立法上采取以下几方面物权保护手段。
1.应赋予登记经过的预售合同的排他效力。登记是一种物权公示措施，因预售房屋尚不存在，只能对合同登记。依据此登记契约产生的权利在理论上不好说是一种物权，但在其实践功能上赋予其物权效力并无不可。基于此，可考虑将预购人对待建房屋拥有的权利视为一种准物权，具有特别效力，关于效力的具体内容本文第二部分已有详论，此处不再赘述。
2.应设立预购人对预售房屋的法定抵押权制度。主要是考虑到开发商在建筑期间如有破产、毁约停建的情况，这时房屋尚未建成，预购人自不能依据合同直接请求办理所有权移转登记，主张所有权保护。而只能请求开发商赔偿损失、主张普通债权，与其他债权平等受偿，这样预购人的利益是没有保障的，对其甚为不利。这种在建房屋又是主要利用预购人资金兴办的产业，所以应考虑对预购人提供特别物权保护，由法律直接规定在房屋停建的情况下，预购人对在建房屋有抵押权，保证其优先受偿。
3.为确保预售房屋房地合一，应限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。法律规定开发商必须取得土地使用权才能预售，但在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。这种做法目前法无禁止规定，但其会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻之后。因此虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但笔者认为抵押物出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。如不能兼顾扩大融资与保障融资安全，应以安全为主，注意保护广大预购人的利益。因此笔者建议，对于这种设有土地抵押权的在建房屋不准预售，对于已预售的房屋不允许再就土地使用权设定抵押。
注：
〔1〕参见梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，第478页，法律出版社。
〔2〕〔3〕杨玉龄著：《房屋之买卖、委建或承揽》，正中法律出版社，第392，396页。
〔4〕刘德宽著：《民法诸问题与新展望》第101页，台北三民书局。
不动产过户管理规定范文第4篇
上诉人张成欣因与被上诉人A银行、被上诉人王大未抵押合同纠纷一案，不服东正市西政新区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。
2005年6月3日，王大未向A银行提出贷款申请。6月9日，双方签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定：王大未为购买东正市大槐树路420弄1号301室房屋，向A银行申请借款并愿意以上述所购并有权处分的住房作为担保；借款金额为人民币60万元（以下币种同），借款期限为240个月，合同自东正市房屋抵押登记机构办理登记之日起生效等条款。此后，将抵押房产办理了抵押登记，A银行按约向王大未发放了贷款。
2008年8月4日，东正市成大区人民法院作出刑事判决，认定：2005年，被告人郑从化以投资为名，诱骗姜本都将姜本都与丈夫张成欣共同居住的本市大槐树路420弄1号301室房屋进行虚假买卖。同年6月13日，王大未受指使与姜本都签订了虚假的房地产买卖合同，并持该合同向A银行申请个人住房抵押借款60万元作为购房款，2005年7月8日，A银行根据王大未的申请，将上述借款60万元划入姜本都开设在该行的账户内，当日，郑从化将上述款项转出用于归还其个人欠款，根据上述事实，法院认定郑从化构成诈骗罪。
2009年5月4日，东正市成大区人民法院作出民事判决，认为2005年5月18日姜本都与王大未签订的房地产买卖合同，并非作为系争房屋原权利人之一的张成欣所签，对系争房屋作出的处分，未经原告张成欣同意，且经过法院刑事审判，法院已认定该房产买卖合同系虚假买卖合同，故判决：姜本都与王大未于2005年5月18日签订的《东正市房地产买卖合同》无效。
王大未向A银行提出贷款申请后，A银行委托上海才富律师事务所就王大未为购买张成欣、姜本都的涉案房产，向A银行申请个人住房（二手房）抵押借款的过程（包括房地产买卖双方的身份，出让人持有的房地产权证，《房地产买卖合同》、《个人住房（二手房）抵押借款合同》以及相关法律文书的签署和房地产交易中心交易、抵押登记等交易行为）进行了见证。见证过程中，姜本都出示了本人身份证、户口簿、结婚证、所拟出让的房地产权证，并代张成欣出示了身份证原件。办理房地产过户交易时，张成欣本人未到东正市成大区房地产交易中心办理过户手续，由其公证的委托人姜本都代为办理。
张成欣提起本案诉讼，请求确认A银行与王大未签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分无效。两审法院均裁决所争议的抵押合同合法有效，而未支持张成欣基于买卖合同无效而主张借款合同和抵押合同无效。
争议的焦点问题
本案争议的焦点问题在于房屋买卖合同的无效是否必然导致借款合同和抵押合同的无效。
上诉人张成欣认为，因房屋买卖合同无效，从而主张涉案抵押借款合同无效。上诉人张成欣在上诉中称，被上诉人A银行在涉案贷款放贷过程中未尽到严格的审核义务，存在明显过错，不能主张善意取得，原审法院以自身有误的律师见证文书即认定被上诉人没有过错，显属不当；涉案房屋买卖合同已经法院认定为无效，与其相关联的系争贷款抵押合同的合同目的已无从实现，应当予以解除或认定无效；系争抵押合同系犯罪分子实施诈骗的工具，不是当事人的真实意思表示，依法应认定其无效；本案抵押事实发生在我国物权法施行之前，故不应当适用物权法中关于不动产善意取得的相关规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人A银行辩称，不同意上诉人张成欣的上诉请求及理由。涉案抵押权善意取得是受当时的法律保护的，上诉人张成欣无限扩大被上诉人的合同义务没有依据；系争抵押合同当属有效，应受法律的保护。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，被上诉人王大未为购买系争房屋而向被上诉人A银行提出贷款60万元的申请，并以系争房屋作为抵押，上诉人所签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和内容上并无违反法律规定的情形，被上诉人A银行作了必要的审核，签订合同的过程进行了律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，由此，系争《个人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，当属有效，签约双方均应恪守履行。被上诉人A银行将涉案贷款60万元按被上诉人王大未的申请划入了姜本都开设在该行的账户内，按约履行了向被上诉人王大未发放贷款的义务，然而该笔款项系由诈骗罪被告人郑从化于当日即将上述款项转出并用于归还其个人欠款的事实，被法院认定构成诈骗罪，并依法予以了处置。造成该笔款项无法偿还的后果，责任在犯罪分子郑从化，被上诉人王大未及案外人姜本都亦有一定过错。尚无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，被上诉人A银行已尽到其合理的合同审核义务，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。相关房地产买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，并不必然导致相关买受人所签订的抵押借款合同无效。上诉人张成欣的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，故不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。
笔者认为，本案的裁判有助于维护正常的金融秩序，有助于制裁试图攫取不正当利益的当事人，有助于保护金融交易中银行的正当权益。过于机械地推行买卖合同与借款合同、担保合同的主从关系法则，可能为一些非法攫取不正利益的主体创造条件。
对银行的启示
正确处理房屋买卖合同与借款合同的关系、抵押担保的关系
尤其是在抗辩过程中，应该清晰、准确地分析三者的关系。诚然，我国法律法规和司法解释对主从合同关系做了明确规范，强化了从合同对主合同的依赖性，即主合同无效将导致从合同无效。值得注意的是，房屋买卖合同与借款合同或者担保合同并不是主从合同的关系，只有借款合同与抵押担保合同才存在主从合同关系。在房屋买卖和借贷法律关系中，常常存在将抵押担保关系视为房屋买卖合同的从合同。实际上一些地方性法院的规范性文件中明确强调了两者的区别性，例如广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下文简称《指导意见》）明确规定“在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。
在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。”《指导意见》还进一步明确了借款合同及其从合同、房屋买卖合同与借款合同关系的性质及其相互作用的法律机制：“在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。”前述规定具有以下几个特点：其一，在借款合同与其从合同关系上，肯定了借款合同无效将导致抵押合同和保证合同的无效；另一方面也设定了例外机制，即当事人在抵押合同和保证合同中另有约定的除外。其二，在房屋买卖合同与借款合同关系上，则明确否定了两者的主从关系。其三，房屋买卖合同无效虽然不能直接导致抵押担保及保证的无效，但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，势必导致借款合同的目的无法实现，因此当事人针对房屋买卖合同无效而请求解除借款合同时，人民法院应予支持。这实际上导致了房屋买卖合同无效将可能引发借款解除，借款合同的解除是否直接导致其从合同的解除或者无效，则在此处未作明确。
银行应该积极主张房屋买卖合同无效并不必然导致借款合同、抵押合同的无效
为此银行应该在诉讼过程中积极提供其尽职尽责的相关证据，本案一二审法院之所以支持银行的主张，其原因在于银行与借款人之间的借款合同在形式和内容上并无违反法律规定的情形，银行对借款事项按照其内部规定履行了必要的审核，而且签订合同的过程还有律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，故而借款合同及其抵押依法成立，当属有效。另外，被上诉人A银行将涉案贷款划入了借款人指定账户，并无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。基于此，尽管有关房屋买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，但并不必然导致抵押借款合同无效。
不动产过户管理规定范文第5篇
酒店承包经营合同书范文1甲方:
乙方:
丙方:
甲、乙、丙三方经友好协商，就乙方整体承包经营丙方大酒店及其相关事宜，签订如下合 同：
一、基本约定
1、丙方系由甲方全额投资的下属全资独立法人。
2、乙方愿整体承包经营酒店，并向甲方支付承包金。甲、丙双方有权对乙方的承包经营行为监督检查。
3、丙方对此表示确认和同意。
二、整体承包经营的范围及条件
1、甲方下属的全资独立法人丙方酒店位于
2、乙方整体承包经营丙方酒店的餐饮部营业用房包括营业大厅、包房、后厨、粗加工房，二楼至五楼的客房，六楼的商务房间。
3、上述餐饮部营业用房、客房、商务房的相应设备设施、一并由乙方承包经营使用。
三、承包金的数额及其支付方式
1、乙方承包经营酒店第一年的承包金为人民币 万元，以后每年的承包金在前一年应缴纳承包金上递增2%。
2、在合同生效之日起七日内，乙方向甲方支付第一年的承包金人民币19.2万元。
3、以后乙方应在本年年底，即12月31 日之前向甲方支付下一年的承包金。
4、乙方应向甲方支付酒店设备完好押金人民币2万元，酒店建筑物完好押金人民币1万元， 共 计人民币3 万元，在合同生效之日起十五日内，乙方将上述钱款支付到甲方帐户中。
四、承包经营期限
1、甲方承包经营华铁酒店的期限为 年，自 年12月31日起至 年12月30日止。
2、在本合同的有效期内，甲、乙、丙三方经协商一致， 可 以提前解除本合同，终止甲方对酒店的承包经营。
五、合同三方的权利义务
(一)、甲方的权利
1、甲方负责保管甲方的产权证明和丙方的营业执照、印章、发票、支票、工商税务登记证、安全卫生合格证等证章。
乙方在需要使用丙方的上述证章时，得经甲方审核 后，由甲方具体使用。
2、在承包经营期间，甲方有权监督乙方应遵循国家的法律、法规。监督乙方依法经营、依法纳税。监督乙方严格执行有关部门安全、消防、卫生等方面规定。
3、在承包经营期间，甲方鼓励并支持乙方在正常营业范围内合法地开拓各种新的经营业务，不断扩大营业额和获取更多的利润。
4、在承包经营期间，甲方有权不定期检查华铁酒店的建筑物、设备设施、安全卫生等状况，有权要求乙方对不合格的地方作出及时整改。
5、甲方有权了解乙方承包经营状况，查阅乙方经营报表、财务报表、年检资料等材料。但甲方对上述情况负有保密义务。
(二)甲方的义务
1、在承包经营期间，甲方有义务积极配合乙方办理华铁酒店的各种年检手续。
2、根据乙方正常经营的需要，并经自身审核同意，甲方应按规定出示营业执照、印章等证照，并提供上述证照的复印件。
3、在合同生效之日起七日内，甲方有义务向乙方介绍华铁酒店原经营情况、设备设施状况及提供酒店部分资料，供乙方参考。
(三)乙方的权利
1、为使酒店能满足正常的承包经营需要，在事先征得甲方的书面同意，乙方有权对华铁酒店进行必要的整改和装饰。
2、乙方有权在营业执照的经营范围内不断扩展业务，创造更多的利润，增加大酒店知名度，提高其良好的信誉。
3、根据经营需要，乙方有权按《劳动法》的规定自行招聘酒店的工作人员，录用的工作人员名单在双方劳动合同签订后一个月内报甲方人事部备案。甲方对此负有保密义务。
(四)乙方的义务
1、在承包经营期间，乙方应在酒店正常经营范围内从事经营活动，违反正常经营范围所引起的一切后果均由乙方承担，甲不承担任何责任。
2、在承包经营间，乙方以大酒店名义所造成的债权债务均由乙方承受，与甲方无关。
3、乙方需以丙方名义对外签订各类合同或协议时，须经甲方审核同意，并由甲方具体使用酒店的证章。甲方对上述合同和协议的内容负有保密义务。基于上述合同和协议所发生的债权债务，均由乙方承担，与甲方无关。
4、未经甲方审核同意，乙方不得以酒店名义对外担保或举债等。
5、在承包经营期间，未经甲方同意，乙方不得擅自将酒店转让给第三方承包经营。
6、在承包经营期间，酒店的各种年检手续均由乙方负责办理，相关费用也由乙方承担。
7、在承包经营期间，乙方不得擅自改变酒店的名称。确需变更，须事先征得甲方的书面同意，变更手续及相关费用均由乙方承担。
8、在承包经营期间，乙方应严格遵循国家的法律法规，严格执行安全，消防、卫生等方面的有关规定。乙方应依法经营、守法经营、依法纳税。
9、在承包经营期间，酒店的经营报表、财务报表、年检资料等材料应报甲方备案，甲方对乙方的上述商业秘密负有保密义务。
10、在承包经营期间，甲方只能在酒店范围内使用丙方原有的设备设施及各类用具用品等，乙方不得将其携带或搬出大酒店范围之外使用。
11、在承包经营期间，乙方应对酒店的建筑物、设备设施、日常用品、低值物品、工具等，必须精心维护、定期保养、及时维修，甲方有权进行检查和监督。
12、酒店的六楼为商务房，乙方在经营时只得将其用作公司注册地或办公场所，不得另作他用。
13、华铁酒店原来的建筑结构与布局设施等不得随意变动。因经营之需确要作局部变动，例如装修、供电增容等，须事先征得甲方的书面同意。所发生的一切费用均由乙方承担。
14、酒店现拥有餐饮、客房及商务三种不同功能的用房，乙方不应随意改变。确需局部调整，须事先征得甲方书面同意。所发生的一切费用均由乙方承担。
15在承包经营期间，乙方不得作有损于甲方和丙方形象的各种宣传或广告，否则乙方应承担由此产生的一切后果与责任。
16、乙方同意甲方每年将其在酒店的全部资产以甲方名义办理商业保险，保险费由乙方承担，保险手续由甲方负责办理，乙方有协助的义务。
保险赔偿金归甲方所有。
17、酒店中乙方自购设备的商业保险由乙方自行办理，保险赔偿金归乙方所有。
18、第一年的保险手续双方应在本合同生效之日起半个月内办理完毕，以后下一年的保险手续在本年年底前及时延续、办理。
19、签订本合同时，乙方应把其营业执照、税务登记证、身份证、相关产权证明等交予甲方查验。在承包经营期间，乙方应将上述证照的复印件留存甲方处以备案。
20、承包经营酒店期间所发生的一切费用均由乙方按规定自行缴纳。承包经营所需的各类低值消耗品、物品也由乙方承担。
(五)丙方的权利与义务
丙方负责办妥酒店的工商营业执照、按食品卫生合格证消防验收合格证等一系列证照。
六、违约责任
1、在承包经营期间，甲、乙、丙三方经协商一致，可以提前解除本承包经营合同。
2、在本合同的有效期内，合同任何一方违反本合同的约定，合同的相对方(守约方)都有权解除本合同，并要求违约方赔偿损失。赔偿标准为：当年总经营承包费乘以提前终止合同的年数的10%计。
3、在本合同履行过程中，若甲方违反本合同的约定，乙方有权解除本合同，甲方除按六/2条款进行赔偿外，乙方还可要求甲方赔偿其在承包经营期间对大酒店进行整改与装饰等的投入。赔偿标准定为： 投入总费用(有准确的凭证)×15%×提前终止合同年数
4、在本合同履行过程中，若乙方违反本合同的约定，甲方有权解除本合同，乙方除按六/2条款进行赔偿外，乙方在承包经营期间对大酒店所进行的整改与装饰等均无偿归甲方所有，乙方对此放弃抗辩权。
5、在承包经营期间，由于乙方自身的原因而被迫终止对酒店的承包经营，乙方已向甲方支付的承包金，甲方不予退还。
6、由于乙方违法经营被有关部门查处而使甲、丙双方在再继续经营受到损失，乙方应负责予以赔偿。赔偿标准为：影响时间天数×年承包费/365天计为经济赔偿额。
七、承包经营的终止
1、承包经营期满，乙方应按规定将华铁酒店返还给甲、丙双方。酒店的建筑物、资产、设备设施、用具等，客房内的办公桌、椅、床、柜、沙发及办公用品等物品应与原清册相符，并返还给甲、丙双方。 如有减少或不符，乙方应按市价向甲丙双方负责赔偿。
2、承包经营期满，乙方因经营需要而对酒店添置的设备设施及增加的其他不动产均一律无偿归甲方所有，不得拆除或损坏。
3、酒店原有的10门通讯有直拨电话、一台小型自动程控交换机及分机若干门，承包期满后转让给乙方，转让过户费由乙方承担。
4、酒店的全部资产、设备设施、各类物品、用具完好地归还给甲方后，甲方即应把押金人民币三万元等退还给乙方。
5、乙方承包经营酒店所发生的债权债务，其应在承包经营期届满时处理完毕。尚未处理完毕的债权债务由乙方继续承受，与甲方无关。
八、其他
1、如因发生不可抗力致使本合同不能继续履行，本合同自动解除，甲、乙、丙三方的权利义务自行终止。
2、在本合同履行过程中，甲、乙、丙三方若发生争议，应协商解决，协商不成，应由 人民法院诉讼管辖。
3、本合同一式陆份，叁方各执二份，如甲、乙方同意，本合同可以公证，公证费由甲、乙双方各半承担。
4、本合同自签章之日起生效。
5、若有其他未尽事宜，甲、乙、丙三方可另列补充协议。
甲方： 乙方： 丙方：
年月日：
酒店承包经营合同书范文2甲方：
乙方：
第一章 总 则
第一条 根据国家有关法律、法规，结合企业的实际状况，本着实事求是、真诚合作、互惠互利的原则，杭州余杭美凯大酒店有限公司将美凯大酒店承包给乙方经营，经双方友好协商达成共识，特达成以下约定。
第二条 甲方将美凯大酒店的整体服务经营权交乙方承包经营。甲方同意乙方采取自主经营，独立核算的运行模式。
第三条 乙方应依据国家有关政策及规定，参照旅游业旅馆、饭店服务标准，做好服务。
第四条 甲方有义务协助乙方做好对外协调工作及与营业证照相关文件的年审、变更等工作。
第二章 承包经营期限、承包金支付
第五条 本合同有效期5年，自20xx年04月1日起至20xx年03月31日止。
第六条 合同期满，双方可自愿续签合同，在同等条件下，乙方享有优先续签权。
第七条 为了照顾乙方的实际经营情况。甲方同意第一年承包金基数为80万元;第二年起按承包金基数的20%递增计96万元;第三年按20%递增计115.2万元;第四年按20%递增计138.24万元;第五年按20%递增计165.888万元;连续递增4年;
第八条 双方约定乙方每年分四期支付承包金。即每季度支付一次。在合同执行之日支付第一期承包金20万元。以后每期承包金必须提前10天支付。
第九条 双方约定乙方支付承包资产押金为100万元。合同期满时如数退还或作为后期承包租金逐步抵扣。考虑到乙方初次营业需要调整，投入较多的费用进行整改，甲方同意在合同签约时预缴押金50万元，其余50万元甲方同意乙方在3个月内付清，即20xx年6月30日前付清。
第三章 双方的权利和义务
第十条 甲方权利
一、按照合同约定向乙方收取承包金。移交给乙方经营。
二、对移交给乙方承包经营管理的房产、设施、设备等资产享有法定所有权，并享有监督权。
三、为乙方行使权利和义务的监督机构，监督乙方合法经营，甲方不干预乙方的正常经营活动。
四、有权对乙方员工进行健康抽查，对乙方客房、餐饮及娱乐业收费标准适时进行审核监督、依照《中华人民共和国食品卫生法》和省市旅馆饭店服务业管理规定对乙方进行监督检查，对存在的问题，甲方有权要求乙方改进。
五、对乙方经营服务中由于乙方原因所发生的员工伤害事故、食物中毒以及其它重大安全事故，依照本合同和有关法律法规由乙方独立承担刑事责任和民事赔偿责任，甲方有督促权。
第十一条 甲方义务
一、向乙方提供美凯大酒店现有经营场所、符合国家规定的完整营业手续。将美凯大酒店移交给乙方经营。酒店内现有设备。设施、家具及其它一些营业物品提供给乙方使用。交接时提供《财产移交清单》
二、协助乙方努力做好承包期间的诸如与房屋所有人、消防、工商、税务、卫生、特行等部门的协调工作和有关证照的年检及审查工作。
三、努力为乙方创造良好的经营服务环境，保障乙方水、电、气、暖的正常供应。
四、协助乙方努力做好突发事件和重大事故的处置工作。
五、在乙方承包经营过程中，如遇国家行政执行机关按法律规定要求，必须要对美凯大酒店宾馆进行安全消防等方面的整改，应由甲方出面处理，并承担相应的改造费用。
六、酒店自身的给排水系统或房屋的修缮等与房屋本身结构有关的维修，应由甲方出面处理，并承担相应费用。
第十二条 乙方的权利
一、乙方在签订合同缴纳第一期承包押金之时，即为经营权交割之日。甲方配合乙方办理经营手续及酒店财产的移交。当日的营业收入由乙方收取。
二、在合同期内，乙方对美凯大酒店的再投入装修及的资产(必须经甲方确认)，在店内投入的资产享有所有权和处置权。如因非乙方原因造成合同无法正常履行而给乙方造成的损失的，乙方有权力向甲方提出赔偿。
三、乙方拥有在合同规定范围内的自主经营权和收益权。
第十三条 乙方义务
一、诚实经营，树立良好的企业形象，建立良好的社会关系，自觉遵守国家有关特种行业的各项管理规定，在承包期内必须按规定做好营业台账、按时交纳营业税金，水、电等相关费用。其它一切经营费用均由乙方承担。
二、做好经营期间的各项安全工作，特别是要严格执行消防和食品、卫生、安全等工作，自觉接受有关部门的监督检查。
第四章 承包期满或合同解除
第十四条 承包期满或合同解除，甲方按原《财产移交清单》进行清点验收，如有财产短缺损坏，乙方应承担赔偿责任。同时乙方应及时搬出乙方的全部物资，如3天后仍有余物。视为乙方自动放弃，由甲方处理。
第十五条 承包期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿由此而引起的损失。按承包金1%一天计算。
第十六章 在承包期内，如乙方从事违法犯罪活动或其它损害甲方及酒店形象和声誉的活动，而导致酒店停业而造成的损失，由乙方自行承担。如影响到甲方的利益、而造成损失的，则甲方有权单方解除合同。乙方负赔偿责任。
第五章 印章的使用与管理
第十七章 酒店的所有印章由甲方负责保管，乙方不得以如何理由私刻与酒店有关的印章。乙方对外业务以公司营运部的名义开展工作。确实因业务需要盖具与酒店有关的印章，必须先征得甲方的同意并登记备案。
第六章 违约责任
第十八条 甲乙双方任何一方违背本合同条款的行为均为违约行为，守约方有权依据合同文书及《中华人民共和国经济合同法》追究违约方法律责任和经济责任。
第十九条 任何一方单方面要求提前解除合同，应提前2个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任。如遇不可抗力致使本合同无法继续履行，可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决。对无故提前解除合同或有严重的违约行为的须支付违约金50万元。
第二十条 考虑到乙方初次投入营运费用较高，合同签约时预缴押金50万元，其余50万元甲方同意乙方在3个月内付清，即20xx年6月 日前付清。如果乙方不按期支付承包金并连续两期不能按时支付应上缴的承包费用，甲方有权力终止本合同。
第七章 争议解决
第二十一条 如甲乙双方在合同执行过程中发生的争议，双方应本着实事求是的态度协商解决，若协商不成，则应提请杭州市仲裁机构进行仲裁，直至通过相应的法律程序解决。
第八章 附则
第二十二条 本合同未尽事宜，双方同意以《中华人民共和国经济合同法》之有关规定，经双方协商一致后予以修改、另行补充。本合同若有与国家新颁布的法规文件相冲突之处，则以国家新法规文件为准。
第二十三条 本合同双方签字盖章后生效。
第二十四条 本合同一式6份，甲乙双方各执3份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
酒店承包经营合同书范文3甲方： (以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
甲乙双方在平等协商的基础上，本着互惠互利、诚信合作、共同促进旅游接待业务在甲方酒店深度合作的原则，以“酒店内所有住店客人”为资源，甲乙双方共同派员相互渗透开展旅游咨询和预定业务，签署以下《协议书》，具体为：
一、合作内容：
1、乙方负责派驻一名业务人员到酒店工作，甲方在现有员工中安排一人兼职或专职从事旅游接待工作。乙方负责所属人员工资福利的发放，甲方负责所属人员工资福利的发放;员工奖金提成从双方利润中分配。员工业务管理由乙方负责。
2、甲方在大堂显要位置提供旅游部办公场所，员工制服、办公桌椅，电话，宽带等由甲方提供，电脑，打印传真机由乙方自行承担。
3、合作期限为三年，自20xx年1日至年月30日止。合作期满后，乙方在同等条件下拥有优先合作权，合作分成期间，乙方为甲方在酒店内的唯一旅游承接商。
二、 甲方权利与义务
1、甲方应保证酒店各部门积极配合乙方做好各项旅游接待和服务工作，甲方配合乙方杜绝和打击酒店任何员工私自承接旅游业务转交他方的行为。
2、以下业务(但不局限于以下)由乙方独家唯一：
1)酒店内部所有会议的旅游接待和相关延伸服务;
2)住店散客、团体旅游和相关延伸服务;
3)承包经营期间，乙方代表酒店推广和经营酒店的官方网站，网站会议订房和旅游计入双方合作分成利润;
3、甲方优先确保乙方的订房需求，并适当给予乙方提供全年优惠价格;
二、 乙方权利与义务
1、乙方向甲方提供合法的营业执照复印件;乙方需要有被甲方认可并具有国家法定旅游和相关产品执业资格并可以为甲方客户提供旅游品牌咨询和旅游预订的服务单位;
2、乙方有义务定期为人员提供必要的旅游业务培训和操作流程培训。
3、乙方有义务定期向甲方提供主要线路底价，做到价格透明化;
4、协议到期后，乙方享有优先与甲方继续进行战略式全面合作的权利;
三、合作方式：
黄山市内散客拼团线路游、酒店小包价旅游、会议旅游等等：合作返利方式：按所有业务利润的(对客报价-成本)对半合作分成方式;
四、其他
1、合作期间内，不得变更协议或终止本协议。若一方擅自变更或终止本协议，则需赔偿对方因此而遭受的经济及声誉损失;本协议的全部内容系甲乙双方协商后的合意，并非一方决定并提供的格式条款。
2、本协议到期后，由双方友好协商另行签订续约合同;在签订本协议时，甲乙双方对协议的所有条款均无疑义并对各自有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确无误的理解。
3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议经双方盖章或签字后生效。本协议由甲乙双方商定并于20xx 年7月1日签署生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
