商业地产发展趋势
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商业地产发展趋势范文第1篇
一、目前我国商业地产经济的发展现状
商业地产业是我国国民经济的基础性产业之一，由于商业地产业上下游关联的产业链条广泛，一直以来商业地产业都是地方经济发展的优先环节。一直以来，每一个地方经济实体都把发展商业地产业作为本地区经济发展的优先发展产业，这一方面引导促进了我国商业地产业的快速发展，另外一方面过度的产业引导也使得商业地产业存在很多问题。
首先，我国商业地产业在历经将近10年的快速发展趋势后在近期呈现出发展速度大幅度下滑甚至个别地区倒退的局面。伴随着我国城镇化进程不断加快，刚性住房需求与投资性住房需求不断强劲，加之国家产业政策的调整，商业地产业经历了10年的黄金发展期，这一阶段商业地产业呈现出高速增长，高利率的产业状态。这一方面是因为市场中存在着大量的投资性甚至投机性资金主导了一部分商业地产市场的走势，同时大量城镇化的新增人口刚性住房需求巨大，短时间内得不到有效满足，加之国家货币政策持续宽松，造成市场资金流动性充裕，进一步放大了商业地产的需求。
其次，快速发展的商业地产市场的超额利润使得许多不具备商业地产开发资质的企业进入了商业地产市场，造成商业地产市场企业质量良莠不齐。房价的过快上涨也促使了更多的土地以各种形式流入到商业地产市场，一些林地，农耕地也通过非法的变更土地性质开发商业地产，使得我国本来就匮乏的土地资源更加不合理利用，很多情况下的强拆，强占行为也引发了社会矛盾和社会问题。
二、我国商业地产经济的发展趋势
首先商业地产业的高速增长已经不存在，未来商业地产将会持续下行发展。中国家庭购房主要需求仍然来自投资性需求，但由于大量空置房的存在，同时商业地产市场将在未来5-10年持续处于下行趋势，目前已不是买房投资的好时机，未来真正健康的商业地产市场将是改善型需求为主。未来我国商业地产市场将持续缓慢下行。
第一，产业利润的下降促使商业地产企业多元化经营。
在传统住宅行业面临拐点的前提下，商业地产企业多元化经营趋势明显加快。商业地产企业的多元化经营一方面围绕商业地产的不同行业进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，商业地产企业积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，大型商业地产企业的转型也将逐步落地。
第二，投资性买房需求较少，未来房价由市场决定。
房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。十后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。
第三，创新与互联网将是商业地产业发展的动力。
互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个商业地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。
三、结论
虽然我国商业地产市场未来的发展趋势是整体趋于缓慢下行，但这是一个产业从野蛮发展到健康发展的必然过程。未来政府和商业地产企业更多的应该是抓住市场的力量，避免过度政策性干预，努力做到调整结构，增强企业核心竞争力，促进产业健康可持续发展。商业地产作为国民经济的基础性产业之一，不仅仅需要国家政策的有效，也许商业地产行业本身的规范和竞争，在这个基础上我国商业地产业才能更好的发展。
参考文献：
[1]姬建朝.我国商业地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资，2012（07）：74.
[2]戴胜兰.我国商业地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].现代经济信息，2012（11）：279.
商业地产发展趋势范文第2篇
关键词：低碳经济；低碳城市；产业调整；创意产业园区
中图分类号：F129.9
文献标识码：A
经济增长过程中的二氧化碳排放过剩引起的日益严峻的环境形势，催生了当前以低能耗、低污染、低排放为特性的“低碳经济”（Low Carbon Economy）发展模式。而城市作为人类生产生活的中心，消费了全球能源的75%，占全球温室气体排放的80%。例如伦敦市的碳排放量就占全英国碳排放量的8%，并且可能在2025年上升至15%。所以，城市的低碳化是实现低碳经济的关键。发达国家的众多城市，如伦敦、东京等均制定了一系列低碳行动计划，是低碳城市规划和实践的先行者。上海作为一个拥有深厚工业文明积淀，并正向国际化时尚都市迈进的城市，在低碳城市建设上也应走在全国的前列。
近年来，上海将城市中的工业老厂房等文明遗存加以改造，积极发展创意产业并形成了一定的产业优势。上海的创意产业园区发展体现了现代创意艺术与历史文化的有机结合，它在优化城市产业发展结构、创造巨大经济效益的同时，又以极低的能耗盘活了城市中的工业遗存，提升了上海的城市形象。基于以上认识，本文旨在从低碳经济视角分析上海的创意产业园区发展，论证上海能否利用创意产业园区进行低碳城市的建设，并希望从低碳视角找到今后上海发展创意产业园区的也应走在全国的前列。
1 理论背景
1.1 低碳经济与低碳城市
低碳经济概念于2003年在英国政府发表题为“我们未来的能源：创建低碳经济（Our Energy Future：Creating a Low Carbon Economy）”的《能源白皮书》中首次提出，意指通过更少的自然资源消耗和更少的环境污染，获得更多的经济产出的一种发展模式。它是低碳发展、低碳产业、低碳技术、低碳生活等一类经济形态的总称，其实质在于提升能源的高效利用、促进产品的低碳开发和维持全球的生态平衡，其核心是使经济增长和碳排放脱钩。实施低碳经济的战略思想有两点：一是改进现有状态，如使用低碳技术去改造优化已有的工业基础设施；二是拓展新领域，如清洁能源、可再生能源等低碳能源的开发。发展低碳特征产业、调整目前产业结构及产业特征（工业和农业）、建设低碳城市、扩大碳汇、加强碳排放交易等均为推进低碳经济的可行路径。
低碳城市就是在城市实行低碳经济，建设低碳城市就是要通过经济发展模式、消费理念和生活方式的转变，在保证生活质量不断提高的前提下，实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式。与低碳经济战略不同的是，低碳城市不光包括低碳生产，还强调了城市生活中的低碳消费。故建设低碳城市除了在能源、技术上的低碳化，更加强调调整城市产业结构以实现经济发展的低碳化，以及改变人们的消费方式以实现社会发展的低碳化。
1.2 低碳经济、低碳城市与产业调整的相关研究
由低碳经济与低碳城市的发展战略可以看出，积极发展低碳产业，调整产业结构是发展低碳经济、建设低碳城市的一条重要途径。冯之浚提出低碳经济将创造一个新的游戏规则，碳排放是其新的价值衡量标准；低碳经济也将创造新的龙头产业。所以未来低碳产业的投资与发展前景巨大。吴垠提出低碳经济发展模式的产业基础必然转向以低碳乃至非碳消耗的新兴产业或产业簇群，而此类新型产业的核心问题便是要解决产业生产力与生态生产力相互融合的问题。鲍健强等认为调整产业结构必须要限制高碳产业的市场准入，发展具有低碳特征的产业，如知识密集型产业。以集群经济为核心推进产业结构创新，以知识经济为核心推进内涵发展创新是低碳城市发展模式的重要步骤。付允用数据论证了城市产业结构的变化对产业能源消费结构的影响，其中第二产业能耗最大，第三产业能耗最低。由此，范建华提出第三产业所占比重越多，低碳经济发展的状态越好，但也有学者认为，不能为减排而调低第二产业比重，而应通过优化发展降低其碳排放量实现。总之，低碳经济的发展不能凭空进行，要借助于产业与产业结构升级，即产业结构升级低碳化。针对低碳城市建设，戴亦欣认为低碳产业和与其相关的环保产业将形成低碳城市新的经济增长点，如何积极开发低碳产品，引导低碳消费，在市场的运作机制中嵌入低碳因素，是建立低碳城市不可或缺的方面。另外，由于中国仍处于工业化中期，所以与发达国家后工业化的低碳发展不同，刘志林认为，中国低碳城市建设应以产业结构升级、产业能耗降低为主，不能盲目模仿英国、日本等国家以交通、商业与公用建筑以及住宅能耗问题为重点领域。
总之，从相关文献综述可以看出，低碳战略已经是当前经济发展所应保持的基本态度，而在众多低碳经济推行策略中，发展以低碳为特征的新产业、积极调整产业结构，是非常重要的途径之一。所以，了解创意产业的兴起与产业调整的关系，是建立创意产业与低碳经济联系性的有效视角。
2 创意产业发展与产业调整
创意产业是后工业化时代产业调整过程中兴起的新型产业。当全球经济逐步迈入后工业化时代，一方面，巨大的能源消耗和环境压力逐渐增加，经济的新一轮增长要求产业结构调整向微笑曲线附加价值更高的两端提升；另一方面，人们对消费的需求开始不仅仅满足于温饱等基本要求，而逐渐转向对产品和服务的个性化及精神文化层面的需要。这时观念价值，即商品与服务背后包含的能与一些社会群体的精神追求或文化崇尚产生共鸣的附加物，譬如品位、情趣等，逐渐开始取代使用价值在商品市场价值中的决定性地位。这促使了注重个人创意、技巧及才华，通过知识产权的开发和运用，创造财富和就业的新型产业——创意产业的产生。创意产业独特的价值创造模式使之处于微笑曲线两端位置，同时创意的设计、个性化的服务极大的满足了人们对商品观念价值的需求。创意产业是迎合后工业化时代产业结构调整需求的产物，它使新的经济增长与社会发展得以以智力资源为动力，摆脱了原先发展障碍的困扰。其中的发展障碍就包括工业化时代的高碳经济模式所造成的环境和资源压力等。
上海是中国当代的经济与金融中心，2009年实现人均GDPIl320.41美元，列中国大陆各省市第一。经济的极大丰富使城市居民有能力并倾向于追求商品与服务的消费上附加的观念价值，这为上海率先发展创意产业提供了坚实的物质基础；同时，上海又是近代中国工业的发源地，在20世纪末经济转型的环境下，上海以工业为主的旧式产业结构不再符合现代国际化大都市的定位要求。所以，很多高污染高能耗的传统产业实施了外迁，大量工业建筑历史逐渐空置或废弃。在这种情况下，众多具有开放思维的艺术家和创意工作者纷纷租赁改造这些旧厂房，这使城市中优秀的工业文明遗迹得到了保护，并以一种崭新的姿态创造价值。这种行为逐渐得到上海市经委等政府部门的支持，多个创意产业集聚区由此形成。据统计，2009年上海创意产业总产出达3900亿，占全市GDP比重从5.8%提高到7.7%以上。上海目前拥有M50、田子坊等一批国内外知名的创意产业园区，已经形成了一定的创意产业品牌效应和产业优势。
可以看出，创意产业的兴起是伴随后工业化时代产业结构调整形成的必然结果，而上海的创意产业园区发展正是创意产业发展史的典型体现。另外，由前述可知：产业调整是有效的低碳战略之一，所以，创意产业与发展低碳经济、建设低碳城市具备理论联系性。但创意产业是否是具有低碳特征的新型产业，需要进一步对比分析两者的特征契合性。
3 低碳经济与创意产业的特征契合性分析
低碳经济以“三低三高”为显著特征，即低能耗、低排放、低污染，高效能、高效率、高效益。
3.1 创意产业与“三低”特征的契合性
首先，创意产业的知识密集型属性契合低碳经济的三低要求。创意产业是随着知识经济对社会分工的影响深入，一些专门研究、开发、创新知识的工作从传统产业中逐步脱离出来而发展形成的一个独立产业。故创意产业是典型的知识密集型产业，其以文化、创意理念为核心，强调创新性，是人的知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现。这一属性决定了创意产业也是通过满足人的精神需求，即实现产品的观念价值而产生社会和经济效益。其不同于对土地、资源存在巨大需求的传统制造业，消耗自然资源少且无污染，符合低碳经济“三低”要求。
其次，创意产业的空间存在形式是适应低碳经济特征的产物。创意产业常以旧城区、旧工业建筑改造的创意集聚区形式存在。例如纽约的苏荷原为19世纪的厂房仓库，伦敦的泰德艺术馆原为准备拆除的火力发电厂，上海的M50原为停产的纺织厂。目前，在上海已经授牌的81家创意产业集聚区中，由工业老建筑改造而成的占了2/3以上。这些由旧厂房仓库改造而来的创意产业集聚区首先节省了建造成本，符合低能耗要求；其次以高碳为特征的工业化时期遗存所特有的历史底蕴和文化内涵得以保留和延伸，不仅使得其高碳经济引致的面临废弃的城市旧区可重新焕发价值，而且形成了符合低碳经济特征的低排放、低污染的城市创意新景观。所以，创意产业这种特殊的空间改造形式本身就是高碳城市向低碳城市转型的典型表现。
3.2 创意产业与“三高”特征的契合性
首先，创意产业的高附加值属性体现了低碳经济的高效能、高效益特征。由微笑曲线可知，产业链中间生产制造环节附加值低，处于两端的产品设计和品牌营销环节附加值高。创意产业不仅以创造性的点子、设计为主要价值起点，并且通过赋予商品观念价值而实现了品牌营销，故创意产业属于处于产业链两端的高附加值产业，是名副其实的高效能产业。另外，创意产业还有一次投资、多次收益的延伸性特点，故其所衍生的附加价值使之产生更高效益。例如一部《哈里·波特》自1997年问世，图书销售量超过4亿册，由其改编的系列电影全球票房已达45亿美元，DVD销售收入达27亿美元。这部小说是其作者J·K·罗琳的思维创意成果，它不仅使其由一个靠政府救济生活的个人成为比“英国女王”还富有的作家，更使其投资公司华纳兄弟以一次投资获得了数以百倍计的多次收益，仅衍生品相关授权项目就为其带了数十亿美元的收入。即使电影在2011年完结后退出大银幕，投资者还可以通过各种不同投资形式，例如筹建主题乐园等，继续从这个经典创意中创造更多财富。也有调查表明投资一美元的创意产品，其相关衍生产品可以带来三至五美元的收益回报。
其次，创意产业的强融合性契合低碳经济的高效率要求。创意产业以创新的思想、技术和设计为其他行业生产提供服务，这使其更容易与其他产业融合，从而实现传统产业的价值创新，并容易衍生出新的产业。创意旅游、创意农业等概念均是创意产业与传统产业融合衍生的产物。创意产业以其居于价值链高端的地位渗透融合其他产业，不仅为其他产业带来了额外附加值，而且参与了更多的利润分配，这使得创意产业的价值创造更加具有效率。例如创意农业就改变了现代农业“研发、生产、加工和销售”的产业发展模式，强调用文化元素提升农业产业附加值，通过创意的投入使农产品更具有市场吸引力和竞争力，创造出新价值和新市场空间的手段，从而实现农产品和产业的增值。
4 低碳视角的上海创意产业园区实践分析——以M50为例
4.1 M50发展沿革
M50创意产业园位于中国民族工业的发源地之一，上海普陀区苏州河南岸莫干山路50号。其前身为上海纺织控股集团下属企业“上海春明粗纺厂”，原厂房建于1933年，工厂主要生产“孔雀牌”、“红蝙蝠牌”呢绒和“金羊牌”毛毯。这些著名的毛纺品牌曾经记录了近代工业的辉煌。
上世纪80年代末90年代初，上海产业结构从适应性调整转向战略性调整，制订了“优先发展第三产业、积极调整第二产业、稳定提高第一产业”的产业调整方针。在产业布局上，上海以“壮士断腕”的勇气，将不符合中心城区发展需要的、占地面积大、有污染的纺织、传统制造业等搬迁到郊区。1999年春明粗纺厂随之停产歇业，老厂房腾空。
第一阶段，M50在探索中转型。为了解决土地闲置与下岗工人安置问题，留守的30多名员工对老厂房进行“整旧如旧”的适度包装并出租。2002年，M50被上海市经委命名为“上海春明都市型工业园区”，当时园区的定位是建设技术含量高的工业园区。但是，很快遇到了能耗高，原有的电力配置不够，环保成本高，建筑陈旧不符合现代工业要求等问题，作为工业园区，M50运营一直不太好。但同时，园区内拥有的自上世纪30年代以来各个历史时期的工业建筑群，其独特的气质吸引了众多艺术家前来入驻。所以，这一时期工厂与艺术家一度并存。
第二阶段，M50主动向创意园区转型。在2001与2002年之交，此地块准备转让并动迁改造。但同时越来越多的艺术家及创意工作者们进驻园区，此时也正是国外创意产业概念刚刚蓬勃兴起之时，他们第一时间吸收了国外先进的产业理念，并以此来论证莫干山工业建筑群的历史文化价值。M50就此引发了来自社会各界、文化研究工作者以及政府对创意产业概念的关注。2004年上海召开了文化创意产业发展研讨会，正式提出了文化创意产业的概念，并把莫干山路50号作为基地之一。
第三阶段，M50正式发展为著名的创意产业集聚区。M50自2005年4月被上海市经委挂牌为上海第一批创意产业聚集区之一，曾先后获得“上海十大优秀创意产业集聚区”、“全国工业旅游示范点”等称号。园区收入达两千万元以上。园区入驻企业130多家，年上缴税收已达三千万以上。
4.2 M50低碳经济理念体现
第一，M50探索转型为工业园区的失败体现了城市低碳化的必然。为了适应上海的产业结构调整要求，M50在进行转型调整的第一阶段首先定位为工业园区，但实际情况却不尽如人意。究其原因是由于M50在探索转型初期，没有实质上把握产业结构调整应遵循的原则，即摒弃高污染、高能耗的高碳经济模式，向低污染、低能耗的低碳经济模式转变。实际上，工业园区的发展方向没有从本质上改变原粗纺厂的高碳模式，所以遭遇了能耗、环保等一系列高碳模式具有的障碍。这一失败从事实的角度证明了城市产业结构调整必然要走低碳化道路。
第二，M50主动转型为创意园区的过程是创意产业顺应低碳经济潮流兴起的缩影。M50吸引艺术家自主入驻体现了创意产业园区随时代兴起的一种必然性，而M50主动向创意园区转型则是在社会各界进一步认清产业结构调整应遵循低碳化原则，认识到创意产业本质上顺应了低碳经济潮流的基础上，创意工作者、政府及园区管理者三方积极努力的成果。M50创意园的形成时间和方式与国外创意产业兴起发展过程接近，并且由于M50经历了工业园与艺术园、拆迁与保护的争论，使之更具有典型性。
第三，M50创意园目前取得的成绩是创意产业适应低碳城市建设的有利证据。M50由于发展创意产业，首先使得苏州河畔最完整的民族纺织工业建筑群得以保留，其包含的历史文化价值得以延续；其次，粗纺厂以极低的改建成本重新倍数发挥其价值创造能力；并且，由于M50创意园主要产出物为画、艺术品等，较之前的粗纺厂，其能耗、污染极低，而经济效益极高。总之，M50创意园不仅成功将原先污染严重的城市旧区盘活，并且以更加时尚且具有文化底蕴的姿态成为展示上海的独特窗口，提升了上海国际化低碳时尚城市形象。
5 上海在低碳视角下发展创意产业园区的建议
本文通过对低碳经济、产业调整以及创意产业发展三者的两两关系研究，建立了创意产业与低碳经济建设的理论联系性，并进一步通过对两者的特征契合性分析和M50创意园案例研究证实了上海发展创意产业园区符合发展低碳经济、建设低碳城市的时代要求。在此基础上，本文试图从低碳化视角对今后上海发展创意产业园区提出一些建议。
第一，鼓励运用创意产业集聚区形式进行旧城空间改造，实现低碳经济与城市文明的有效结合。创意产业园区一般具有明显边界和隶属管理单位，而集聚区往往是由旧城的街道、里弄和小厂房联合自发形成的边界不明显的区域。一旦这样的区域自发形成创意产业集聚，它们不但与旧厂房改建而来的创意产业园区一样具有明显的低碳化特征，而且会辐射和影响周边普通居民的生活，从而更有利于低碳消费的形成，田子坊就是有力的例证。实际上现在上海由旧厂房改造而来的创意产业园区占绝大多数，而自发形成的创意产业集聚区相对较少。鼓励创意产业集聚区的建立，将会更好的发挥创意产业的低碳影响力。
商业地产发展趋势范文第3篇
一、商业地产是增强城市核心竞争力的强力支撑
(一)发展商业地产是应对金融危机、调整产业结构的必然取向。应对金融危机,必须使经济增长步入以消费内需为主要推动力的轨道。发展服务业,扩大消费内需,并以此推动经济转型,是中心城区经济应对金融危机的主要措施。商业地产是服务业发展的主要载体,提高商业地产比例,推动商业地产调整升级,是提升服务业,推动中心城区经济快速、健康协调发展的重要途径。
(二)发展商业地产是增强城市经济核心竞争力的必然选择。从经济发展总体方向看,发展商业地产,加快服务业发展,是中心城区产业升级的关键;从地方政府政策利益取向看,发展商业地产,加快服务业发展是保持中心城区地方财政持续增收的关键。只有不断引导和培养,不断调整结构,才能增强城市核心竞争力。商业地产是可持续、具备长期收益的产业,与住宅地产相比抗风险能力更强。而且,据业界测算,商业地产占房地产相对合理的比例为35%左右,而以青羊区为例,商业地产仅占房地产总量的20%左右,商业地产发展潜力较大。因此,从住宅开发向商业地产转型成为未来市场开发的趋势,商业地产开发市场将上升到一个崭新平台。
(三)商业地产是统筹城乡发展的重要着力点。统筹城乡发展是科学发展观的主要内容之一。统筹城乡发展,必须统筹城乡建设、产业和民生。对于不宜发展传统工业的中心城区而言,商业地产既是城市建设的重要力量和载体,又将进一步推动城乡商业化,并以商业化加快城市化进程。同时,发展商业地产是解决居民就业、满足消费需求、提供生活服务的重要途径,提高城乡居民生活品质,也必须大力发展商业地产。
二、因地制宜探索青羊区特色的商业地产发展模式
“天府之国”成都是中国西部地区重要的中心城市和著名的历史文化名城。近年来,成都深入实施城乡统筹、“四位一体”的科学发展战略,走上了一条城乡同发展共繁荣的科学发展、全面现代化的路径。2008年,在“5.12”汶川地震和全球性金融危机对经济发展造成巨大冲击、全球经济进入调整期的情况下,成都经济仍然保持了平稳较快发展。青羊区是成都市政治、经济、文化中心区域,是成都市打造金融中心和现代服务业基地、发展高新技术产业的核心区。在成都市规划的服务业“一核集聚、四城辐射、两带带动”的发展布局中,青羊区处于核心地位,是重点中的重点:“一核”的三大集聚区,中央商务区核心区在青羊区,文化集聚区90%的区域在青羊区;“四城”中的西部健康休闲城大部分区域在青羊新区内;一批优质商业地产项目正在陆续推出。
经过长期发展,青羊区商业地产发展已经呈现由单一商业形态向综合商业体发展、由单一商业向商旅文相结合发展、商业地产由单中心向多中心发展、企业总部非中心化发展、商业地产生态休闲化发展的趋势。为此,我们顺应发展趋势,按照城市功能分区,因地制宜布局商业商务项目,错位发展,融合发展,形成了五种具有青羊特色的发展模式。
(一)顺应商业地产由单一商业形态向综合商业体发展的趋势,在城市中心区域,构建“高端写字楼+综合商业体”发展模式。紧邻天府广场的“城市之心”二期不再是单一的甲级写字楼项目,而是写字楼和星级酒店相结合;爱美高华置广场项目是高端写字楼、高端酒店、高档商场、高级住宅的综合体;富力熊猫城更是囊括了甲级写字楼、高档商业、五星级酒店、会议中心、豪华公寓等多种商业业态。
(二)顺应商业地产由单一商业向商旅文相结合的趋势,在文化旅游景点周边区域和传统商业街,打造特色商业街区,构建“文化旅游+商业街区”的发展模式。商业地产的新增需求量,休闲消费类需求不断增加。承载古蜀文化的金沙遗址,承载汉唐文化的琴台路、老成都原真建筑风格的宽窄巷子、代表成都民俗文化的文殊坊,既是商业街区,又是历史文化旅游景点。太升南路是西部最大的通讯终端产品集散地,承载了成都时尚消费文化,也是来蓉游客必游之地。全区初步形成16个特色商业街区,上述5个特色商业街区已在国内外享有一定声誉,被誉为“都市五朵金花”。
(三)顺应商业地产由单中心向多中心发展的趋势,在三环路两侧,面向中小企业发展商务地产和综合商业地产,构建“微型CBD+综合商业体”的模式。金沙片区的万瑞金沙项目就是典型的微型CBD,周边分布了以金沙国际商城为代表的住宅、文化、餐饮、娱乐等多种业态,形成分工细致、结合紧密的产业链。商业面积达50万平方米的综合性商业中心――青羊新区商业中心项目即将实施。由于微型CBD环境更加优美、配套更加完善,且租售价格远低于二环以内的甲级写字楼,深受企业欢迎。
(四)顺应企业总部非中心化发展的趋势,在中心城区延伸带,发展低建筑密度、高投资强度的总部基地,构建总部基地模式。三环路外的青羊工业总部基地,已建成低密度的独栋总部楼宇总面积25.7万平方米,在建面积24.8万平方米。目前已入住企业总部109家,投资强度达到480万元/亩•年,税收贡献达到100万元/亩•年。
(五)顺应商业地产生态休闲化发展的趋势,在城市绿地,建设生态、休闲和商业办公相结合的生态性商业群落,构建“生态绿地+商业地产”的模式。改变传统的政府投资建绿地的模式,在青羊辖区15300亩绿地内,通过拆院并院,规划了占地12000余亩绿地公园、近900亩总部基地和542亩新型社区,创造性地将绿地建设与文化旅游、高端社区、商业办公、运动休闲相结合,开发大型复合型商业地产。目前,税源总部基地已建成楼宇10余万平方米。
目前,五种发展模式已经打造了新的增长极。2008年,我区服务业增加值增长25%,社会消费品零售总额增长22%,全年新增商业商务面积63万平方米。今年,全年实施亿元以上商业商务项目30个,总投资达332亿元,年度计划投资53亿元,建成后新增商业商务面积116万平方米。
三、立足三大片区打造中国西部中心城区商务高地
下一步,我们将突出三大重点区域,积极完善规划,调整产业结构,强化政策扶持和运营服务,进一步加快商业地产发展,倾力打造中国西部中心城区商务高地。
(一)打造成都中央商务区核心区。立足天府广场、骡马市和太升路片区,因地制宜,整合资源,把成都CBD青羊核心区建设成为现代化的金融集聚区、高端商务办公集聚区和标志性的文化展示区;随着明年地铁的运营,把传统的骡马商圈改造升级为以高端商务商业为主的品牌商圈,在太升路片区建成配套更加完善的综合商业体。
(二)打造城西商务走廊。立足清江路―成温路、青华路―光华大道沿线,以金沙•光华片区和青羊新区为核心,打造以商务办公、创意设计、大型购物、特色餐饮、运动休闲等为重点的区域性商务商贸中心。
(三)打造历史文化商务区。立足金沙遗址、宽窄巷子、琴台路、文殊坊、太升路等特色商业街区,充分挖掘街区的建筑、文化、产业、旅游资源,通过开展风貌改造、统筹宣传营销、发展特色经济、健全管理机制等方式,实现商业、旅游、文化相融合,进一步提升凝聚力、辐射力和承载力,把以“都市五朵金花”为代表的16个特色商业街区,建设成为文化特色明显、品牌优势突出的文化创意与时尚消费集聚区。
商业地产发展趋势范文第4篇
关键词 商业地产 项目开发 成本控制
近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。
一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述
近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。
随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。
二、商业地产项目开发成本控制的重要意义
随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。
三、商业地产项目开发的成本控制方法分析
（一）精细化成本控制体系的应用
商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。
（二）目标化成本控制体系的应用
商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。
（三）科技化成本控制体系的应用
商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。
四、结语
近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。
参考文献
商业地产发展趋势范文第5篇
万达模式：订单商业的典范
万达自2001年开始进入商业地产领域，提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升；其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。
堪称“订单商业”典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至汀单商业产生质疑。实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。
尽管万达面临资金、人才等方面问题，但万达己在商业地产市场确立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。“订单商业”模式并非万达首创，国外已有成功先例，但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。因此，后续的效仿者虽然研究、模仿，但鲜有成功者。这就证明，再好的模式也要因时因地因企业而异。
SOHO模式：分散销售，快速变现
与万达的定制模式不同，SOHO中国则是将项目分散销售。这种模式可以快速回笼资金，短时间变现，SOHO中国正是因此而创造了百亿销售额的佳绩。然而，与此同时出现的则是SOHO项目租户的惨淡经营。据业内专家分析，商业地产散售成功几率很小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。
可能这是一种理想的状态，但散售模式所暴露出的弊端却是现实。SOHO商业主要以散售为主，业权分散，一旦出现问题，容易发生纠纷。分散销售模式不合理之处在于：一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成恶性循环。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低，可能都与此有关。
实际上，商铺散售在国外以及港澳地区早己销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。散售能快速回笼资金，能够将利益最大化，但没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，特别是对SOHO中国这样的上市公司来说更为不利。因此，潘石屹也在逐渐调整企业战略，他明确表示，80HO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型，此外光华路80HOII、朝阳门SOHO的三期都会持有一部分物业，并透露以后每年持有的物业量都要增大。加大持有物业的比例，对SOHO中国来说，人才和资金都是需要解决的问题，但毫无疑问，如果想在商业地产领域长期发展，战略转型是必须的。
同样，对于初涉商业地产的开发商，销售还是持有是应该做长远考虑的。如果出于快速变现的目的开发商业地产，可以采取销售的模式；如果想依靠商业项目带来稳定现金流，无疑自持并管理是最佳选择。
凯德模式：全部自持，双基金配置
有人说，像SOHO中国那样的散售模式不是商业地产，成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营。姑且不论孰是孰非，但可以肯定的是，长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。
凯德是开发商、运营商，也是物业管理者。来福士是其旗下的商业综合体品牌，集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，己在北京、上海、成都等地成功复制。来福士商业模式持续在中国复制，与“来福士中国基金”的财务支持不无关系。这家来自新加坡的房地产公司早己娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金(REITs)嵌入到项目投资、开发和经营管理中。
来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金，成立于2008年，初定运作年数为8年，嘉德集团持有50％权益，并充当管理者，其余50％为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有，目前基金资本额已经达到11.8亿美元。房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。凯德置地认为，将项目注入基金，保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。自1994年进入中国至今，凯德置地全国40个城市的开发总业绩约450亿元，而支持项目开发的房地产基金规模则达40亿美元。
一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，前者分享物业升值利润，后者则分享长期稳定现金流。
作为一种成熟的商业地产运作模式，凯德己将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起，而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。凯德模式可资借鉴之处：一是在于全部持有物业的经营思路，只有长期持有才能带来稳定的现金流，为企业长期可持续发展打下坚实基础；二是融资手段的创新，双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。
