房地产行业信用管理
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房地产行业信用管理范文第1篇
Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.
P键词： 房地产；估价；信用体系；内容；问题；对策
Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0237-04
0 引言
诚信乃房地产估价行业存在之根本。目前，我国的房地产估价行业在诚信制度方面还有一定的欠缺，这对房地产行业的发展造成了一定的阻碍。因此，本文旨在通过加强我国房地产估价行业信用体系的建立，有效地推动我国房地产事业的稳健发展，为国家的经济发展做贡献。
1 房地产估价行业信用体系建设现状与存在问题
进入到二十一世纪后，我国的房地产行业的发展呈现出一派繁荣的景象，这也进一步推动了房地产估价行业的快速发展。我国的房地产估价行业一直处在政府部门的主要管辖下，从宏观上能对房地产估价行业起到一定的促进作用，但是结合社会整体的经济发展势态，处在政府部门统筹下的房地产估价行业在其发展上也受到了一定的限制。我国的房地产估价行业在近十年的蓬勃发展中已经建立起了一系列相关的法律法规，相应的职业资格制度也在不断的更新和完善，其业务范围也是在不断扩展。另外，随着社会经济市场的不断发展，诚信经济的概念已经深入到每一个经营的环节中，像房地产这种涉及范围广泛，涉及的资金庞大的行业更是应该将诚信的理念贯彻到每一个经营环节中，因此，信用体系的创建和完善在房地产行业中显得尤为重要。但是，房地产行业目前的发展情况就是市场规范不到位，信用体系不健全，还存在欺瞒消费者，侵害消费者合法权益的现象。2006年，一份有关于北京市房地行业的消费者关于该行业诚信度问卷调查的结果显示出只有百分之六的人对目前的房地产行业的诚信度较为满意的，而超过半成的人认为目前的房地产行业的诚信度很低，经过了十年的发展，目前相关的消费者对房地产行业的诚信度依旧不是很满意。总的来说，目前我国的房地产行业出现了很严重的信用危机，针对这种情况，房地产行业应该及时地采取措施，建立起一套完整的信用体系，为促进房地产行业的稳定发展提供有效的保证。
目前，在房地产估价行业快速发展过程中，行业协会对于其健康发展十分重视，2005年协会第三届理事会选举后，提出了加强行业研究的设想，并做出相关数据调查。以上海为例，有估价资产的房地产估价公司共有一百余家，其中外地估价公司在上海开设的分支机构有5家，一级估价结构相对较多，与此同时，对上海八达、城市、国城等三个估价公司展开调查，从调查结果来看，受访公司的平均员工30人，估价报告二千份，二级和三级估价公司差别相对较小。与此同时，房地产估价行业的估价师占全国的10%，但是专职房地产估价师只有300名左右，数据调查结果显示，大部分估价师出拥有此职业资格证之外，还有其他的资格证，估价师的专业化水平和对行业的认可度还有待提升。
其中绝大部分估价公司信息建设投入明显不足，信用体系不完善，所以，主要通过公司高层的人际关系进行客户维护，与此同时，其中仅有百分之25%的估价公司成立的专门的客服部门提高其信用度，此外，其中95%的估价公司由估价师自己寻找所学资料，所以其服务质量和专业水平仍有待提高，设立研究部门手机市场资料的估价公司进展25%，自身研究能力相对较弱，严重阻碍了房地产股价行业信用体系的构建和完善。
2 国外房地产估价行业信用体系建设经验与借鉴
信用体系的成熟度很大程度上可以对市场经济的稳定和发展起到促进作用。分析国内外信用体系的建立成果，我们不难发现发达国家都是具有较为完善的信用系统的，而我国的信用体系的建立起步晚，发展慢，较发达国家还有很长的一段距离要走。
2.1 国外信用体系的分析
就国外的房地产相关行业信用体系建设而言，以美国为代表的发达国家都具有一套完整的信用系统，主要由信用管理体系以及与之对应的法律体系和信用服务公司组成。到目前为止，这些发达国家的信用体系体现出来了以下特点：
2.1.1 有效的法律保障和监管机制
一些发达国家的信用体系发展历史长达数百年，因此，发展到现在，相关的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美国针对于市场信用体系颁布的法律政策接近20部，相应的管理手段和有关的政策也是不停的在更新和发展。
另外，国外一些发达国家对信用体系的监管是采用政府和相关的协会共同协助来完成的，这样的监管手段能有效的结合二者在信用体系建设过程中发现的问题，政府部门起主要的监管作用，行业协会根据行业的特点在政府部门和行业企业中起到枢纽的作用，综合的从国家发展和民生建设两方面来监督和管理市场信用体系的建设和发展。并且，一些发达国家的政务信息是公开透明的，这种透明的监管制度也能更好地督促社会信用体制的建设和发展。
2.1.2 很强的市场信用意识
除了有效的法律监管手段之外，国外发达国家对于信用体系中涉及的信用服务机构和征信公司都采取了有效的管理政策，能对信用信息的采集、分类和更新起到很好的督促作用，同时还能有效地促进信用产品生产和改革创新。此外，发达国家的政府部门对于采集到的信用信息会进行分析管理，对于信用记录较为差劲的企业和个人都会采取相应的制约手段，用以限制其在生活和工作中的信用消费行为。又因为征信公开透明化，在这种背景中，一些公司在选择服务和合作对象时，会将信用记录差的公司和个人排除在外。因此，发达国家市场主体都会具有很强的信用在这种执行政策下，国家的市场主体部分都会自觉的形成很强的信用意识，这对信用体系的建设和管理有很大的促进作用。
2.1.3 严厉的惩罚制度
任何体系的建立和形成都离不开严明的奖惩制度，一些国家针对失信行为建立的惩罚制度也是信用体系的重要组成部分。例如，美国对于企业和个人的失信行为有着非常明确的惩罚机制，不仅将失信的内容扩大和公开化，更是将其失信的行为永久记录在案，除此之外，还会进行相应的经济和劳动处罚，对一些出现严重失信行为的公司和个人将会直接取缔其营业资格，使其付出惨痛的代价。通过建立这种惩罚制度，可以有效地促使企业和个人形成良好的诚心习惯，以保证信用体系能健康的发展。
2.1.4 完善的信用体系
在国外，其房地产评估信用体系相对完善，就目前其发展状况来讲，远远超过我国房地产估价行业的发展水平，同时，在国外，包括美国、英国等国家在内的发达国家，其房地产估价信用体系构建过程中主要倾向于估价的技术路线的研究，同时也包括对估价工具的重视，此外，这些国家在构建房地产估价行业信用体系过程中，更加侧重于估价实践的效率和公平，因此建立了较为完善的信用体系，企业信用通常包括五个方面的基本要素，其中涉及到企业品格、能力、资本、担保、环境。在财富全球100强企业中有一半以上被称之为诚信企业，其信用体系相对完善，诚信是其企业文化的重要组成部分。
2.1.5 专业组织的创建
英国皇家特许测量时协会目前是一个全球性的专业组织，主要以维护公共利益为目的，并以此代表、规范、推广特许测量师这一职业。1881年学会被允许皇家注册，名称至今。一百多年来，英国皇家特许测量时协会与很多相似道德组织合并，不断发展，直接带动了其房地产估价行业的进一步发展。
2.2 国内信用体系
对比国外房地产市场拥有的一套完善的信用体系，我国在这方面的建设还存在很大的不足，具体来讲有以下几个方面：
2.2.1 法律制度和监管职责不完善
由上面的介绍我们不难看出，国外的信用体系在建设的过程中都注重法律制度的规范性。相比较之下，在我国，与信用体系相关的法律规范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用体系作为主要内容的法律规范一个也没有。另外，我国的房地产信用体系是在政府部门单独的监管下实施的，相比较国外的政府部门和行业协会共同监管，我国的这种监管情况没有充分的发挥行业协会的作用，很容易因为片面性而出现一些纰漏，在这种情况下，我国的信用体系建设必会受到很大的阻碍。
2.2.2 信息公_程度不够，市场信用意识不够强烈
对比国外的政务信息公开透明化来说，我国在信息公开方面还存在很大的不足。我国对于企业和个人的失信行为不会将其公之于众，导致行业部门在经营的过程中不会强烈的约束自己的行为，对于一些失信行为也不会给与足够的重视，最终呈现出来的就是行业经营过程中信用意识不强烈，因此出现了很多经济和合同纠纷。
2.2.3 缺乏明确的奖惩制度
我国的关于房地产信用体系的建设过程中缺乏对失信行为的惩罚行为，对比国外对失信行为的严厉惩罚而言，国内的信用体系似乎缺乏对失信行为的明确定义和管理。也没有像发达国家一样，对社会群体和个人的失信行为登记在案，更没有将其扩大化和严肃化。另外，在对失信行为的经济和劳动惩罚中，也没有明确的惩罚机制，其惩罚力度也是一般，最终出现的结果就是失信行为在行业内部恶性循环。
3 体系框架
对于我国目前的房地产估价行业而言，综合考虑房地产行业和国家市场经济的发展，针对其信用体系的整体框架而言，具体来讲应该包括以下几个部分：
3.1 主要内容
房地产估价行业的信用体系在建立之初就应该明确其涉及的主体对象，提供估价服务的房地产建设公司、中介公司等，提供监督管理的政府职能部门，以及相应的从业人员和服务对象。另外一个不可或缺的就是支持房地产估价行业信用体系的法律和法规，任何一个体系的完善都离不开法律制度的支持和保护，因此，建立一套与之相关的法律和法规，有效的针对失信行为给与相应的法律处分，在信用体系实施的过程中作为其后盾的存在，能有效地促进信用体系的改革和发展。
3.2 运行过程
房地产估价行业的信用体系建立完成后，应该怎么运行就变得十分的重要了。首先要说的就是该体系的执行方式了。体系建立完成，明确了主体对象之后必须确定信用体系的实施方式，按我国现有的发展模式来看，我们应该借鉴国外成功的经验，将信用体系的监控主题由原来的政府部门主管改变成为政府部门和相应的房地产估价行业协会公共监督管理，该行业涉及的群体和个人应该严格按照体系的要求展开工作内容，做到令行禁止。
当信用体系成功运行起来后，就应该严格的按要求执行，一旦出现不按要求执行的，又有违反法律法规的行为时，相应的惩罚制度就显得尤为重要。因此，整个体系的框架结构中应该留出一部分作为针对失信行为实行的惩罚制度，通过在体系的运行过程中实行对失信行为不同程度的惩罚来约束该行业相关人员的失信行为。
与此同时，还要着重发挥政府在此过程中的相关职能，其中包括监督、抽查和审核等监管机制，众所周知，在经济生活中，信用可以发挥制度规范作用，但是在此过程中，必须满足一下几个条件，其一，市场中的行为主体更加倾向于关注长期利益，其二，构建畅通的信息渠道，最后是行为主体认识到不诚信行为会受到相应处罚，基于此，政府需要不断加强监督和引导，针对估价行业发展过程中的失信行为进行相关处罚条例的颁布和实施，并进行适当监管和抽查，避免法律漏洞带来的信用缺失。
房地产估价行业在构建信用体系过程中，大体可以针对以下几个方向，建立信用管理制形象。其中信用建设的基础是信用管理制度的构建，其中不仅包括估价机构诚信档案制度，同时也包括房地产股价行业从业人员的职业道德守则以及政府的信用监督，从而使不守信的估价师和估价机构收到相应的惩戒，从而引领整个股价行业的健康良性发展，并保障守信的估价师以及估计机构收到相应鼓励和褒奖，从而带动良性风气的树立和形成。
房地产估价行业信用体系的构建还应该自身行业的自律和不断规范化，在此过程中，可以加大自身企业信用宣传，树立企业信用形象，并在此过程中，不断提高自身的服务水平和信用程度，提高服务质量的同时，形成带有自身准则的信用服务意识，总而促进估价行业的健康可持续发展。房地产行业信用体系的构建不仅是为了提高股价是自身的道德准则和职业素养，同时也是为了将房地产股价行业发展成为一个经济所需、社会所欢迎和认可、群众所支持和尊重的健康行业。
4 评价体系的机制
社会经济市场上的诚信问题日益严重，虽然信用体系建立已经有一段时间了，但是相应的评价机制还未成型，特别是房地产估价行业的评价机制，几乎还处在零起步的位置。因此，针对房地产估价市场存在的评价机制空白的问题，建立有效的评价体系机制变得极其重要。通过分析目前存在于市场经济中其他各行业中的诚信评价机制，结合国外一些较为成功的诚信评价机制的建立过程，我国房地产估价行业的诚信评价机制的建立应该由以下几个部分组成：
4.1 企业素质
企业自身的素质从很大程度上可以决定企业完成业务的能力，也能对企业的诚信度产生很大的影响。企业自身的素质主要由企业资质、注册资金、从业时间以及企业内部员工的数量这四个部分组成。这四个部分中，企业资质等级越高，相关的管理机制也就越完善，注册资金的金额越大，其承担的失信风险也就越高，而从业时间越长也就意味着企业的诚信度结较高，最后的员工数量就可以显示出企业规模，对这四部分进行综合的评价就能大致上确定该企业在诚信评价中是否占据优势。
4.2 员工素质
评价体系机制中，纳入对员工素质的综合分析，主要的分析内容包括了对员工的学历以及考取的专业资格以及业务能力，通过这些分析可以看出与房地产估价行业相关的管理和从业人员的专业知识技能和业务能力是否具有较高的水平。这也是反应房地产估价行业诚信度的一个重要的因素。
4.3 经营能力
经营能力指的是房地产估价企业展开的有关于估价行为的经营方式和取得的成果。经营能力很大程度上是与该公司的业务收入挂钩的，一个拥有良好经营能力的企业必定也具有很强的市场竞争力。因此，将企业的经营能力纳入评价体系机制的内容中能有效地提高企业的诚信度，促进企业更好的发展。
4.4 信用记录
作为评价企业诚信体系的几个机制，有关于企业的信用记录是不能缺少的。信用记录能够反映出该企业在经营的过程中接受的来自外界，包括了政府部门、同行业竞争者以及客户群的信用反馈。通过一套完整的信用管理档案，我们可以很好的对企业的诚信水平做出评价，从而更好地实现对企业信用的督促。
5 完善房地产估价行业信用体系建设的对策
针对目前房地产市场出现的信用缺失和相关监督制度不够完善的情况，在此提出以下几点建议：
5.1 完善监督制度
完善房地产估价行业的监督制度主要就是提高国家和行业协会的监控能力，国家应针对目前房地产估价行业存在的问题提出与之相对应的法律条文，对于细节部分也应该更加完善和充足，从法律根本上杜绝房地产企业的侥幸心理。另外，有关房地产估价行业协会应该有针对性的对行业内部的违法乱纪现象制定相应的行业规则，保证房地产行业的正规经营。
5.2 提高企业自身的素养
房地产估价行业存在的一些问题从根本上来说与企业自身的素质文化有很大的关系，从企业内部的企业文化，到专业知识技能的培训，再到员工的职业素养，各方面都对房地产估价行业的信用a生了影响，因此，从企业自身来说，创建企业文化知识，加大对职工素养的培训，提升企业整体的职业素养很有必要。
5.3 消费者及时的监督举报
任何一个行业，其失信行为都会给消费者造成一定的经济损失，针对房地产估价行业的失信行为，消费者应该持有冷静客观的态度，一发现任何违反诚信现象就应该及时的举报，坚决不姑息任何有违信用体系建立的行为。相信通过消费者的监督一定能够对房地产估价行业信用体系的建立起到促进的作用。
6 结语
诚信是立人之本，也是一个行业存在于市场的根本所在。房地产估价行业信用体系的建立对于目前该行业的发展有着重要的作用，用一套完整的信用体系对房地产估价行业的服务行为进行约束和规范，以保证我国房地产市场的稳定发展。
参考文献：
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房地产行业信用管理范文第2篇
关键词：商业银行；经济环境；风险管理；信用
一、经济下行趋势对商业银行的影响分析
2015年来，我国经济下行的趋势明显，表现在多个行业领域方面，而经济下行带来的行业领域的影响，则直接影响到商业银行的发展。首先，从房地产行业的角度来讲，房地产行业的发展关系着我国的经济稳定，同时，房地产行业的资金链又离不开商业银行，可以说，在一定程度上，商业银行与房地产业的发展是息息相关的。经济下行的趋势对于房地产行业的发展有着直接的影响，房地产市场的不景气，其资金链的维护就会受到负面影响，一旦房地产企业的资金链发生断裂，那么在整个市场中，商业银行受到的影响将是巨大的。很多房地产企业的发展，其资金的来源都是依靠商业银行放出的贷款，市场的滑坡，经济的下滑，房地产市场的经营收到负面影响，这些企业在还贷方面的能力自然也会受到影响，从这个角度来讲，商业银行就成为经济下行的间接受影响者。其次，从股票市场的发展角度来讲，股票市场也就是资本市场，经济发展的形式对于资本市场的触动是最为明显的，资本市场往往能够为经济发展环境的变化提供非常明显的反馈。从2015年的股市发展环境中，可以明显的看出当年的经济环境的下行特点明显，中国整体的经济形势表现出来的负面特点还是比较突出的。而股市的动荡，股市环境的变化，对于商业银行的影响也是非常明显的。股市是资本流动的大环境，资本的流动也是企业发展的动力，但是我国很多企业在发展中对于商业银行资本的依赖性比较大，商业银行提供给他们的资金支持也是其资本依赖的重要方面。因此，在整体的市场资本流动过程中，股市的发展发挥着十分重要的影响作用，在股市动荡的环境中，企业的资本融合能力也会受到影响，因而，整体的资本市场对于企业的影响就会在一定程度上反馈到商业银行的发展环境中来。当企业无法在资本市场获得足够的资本支撑的时候，那么其信用能力也会受到相应的削弱，给商业银行的资本信用管理带来风险和隐患。
二、经济下行趋势下商业银行的风险管理
在经济下行的大环境下，整体的商业环境面临的问题和压力也非常明显，在这样的情况下，商业银行应该做好风险管理，提升风险管理的能力，防范经济下行带来的各种风险问题。
1.加强信用风险管理未来，商业银行要加强对不良贷款和融资平台的监管，从自身的角度来讲，商业银行应该从行业发展的角度出发，对于国家的产业政策调整进行及时的分析和研究，从政策的调整过程中适当的对自身的信贷政策进行调整和改变，这一点是商业银行自主防范各种信用风险的一种重要对策，通过这种政策分析，能够让商业银行在政策的推行过程中，更好地适应产业调整的步伐，也能够在产业的政策变动方面，更加规范自身的信贷政策，保障信贷业务的发展能够更加适应市场的变动，强化对商业银行的信贷保障。此外，对于信贷资本的流通过程中的因素，也就是贷款方面的企业，要注重加强对贷款企业的信用管理，商业银行注重发展信贷业务自然是好事，但是这种信贷业务的发展能否更好地提升商业银行的发展能力，这一点还需要作为信贷主体的企业能够有比较好的信用能力。所以，为了更好地加强自身的风险管理能力，商业银行应该对贷款企业进行更加严格的风险分析，做好贷前调查，对于有不良信用记录的企业能够做到及时发现，从源头控制信贷风险，保障商业银行的健康发展。
2.强化信贷后的管理，防范信贷风险信贷后的管理风险防范问题，也是商业银行风险管理工作的另一个重点。风险管理应该是贯穿商业银行管理工作始终的，是强化贷后管理，在整个贷款额度的存续期内，贷后管理不仅是一个风险管理概念，更是一个经营战略概念，是银行最重要的基础性管理工作，通过深入细致的跟踪、专业的组合分析发现客户可能违约的蛛丝马迹。要做好贷后的风险管理，就需要对影响还款的各项因素进行统计分析，如：贷款用途是否按照规定使用，贷款合同是否如期履行，贷款抵押品，贷款的还款情况等。同时，还应该加强对企业的调查研究，要及时跟踪企业所处行业、产业链上下游和企业本身的财务状况，一旦发现潜在风险，就要及时采取措施，或选择退出，或增加风险缓释措施，或采取保全手段等等，以化解风险或减少风险。
3.从以人为本的角度提升商业银行的风险管理能力经济下行的趋势下，商业银行风险管理，一个重点是从人的角度进行管控和信用能力的提升，因此，从这个角度来讲，未来的商业银行信用风险管理工作中，应该坚持以人为本的管理标准，从多角度来提升全社会人民的信用风险认识能力，提升社会中的个人对于信用的认识。未来，社会信用风险管理工作的运行，应该从人的角度入手，提升人的积极性、主动性和创造性，在社会中建立一支高能力高素质水平的风险管理工作团队，提升团队主体中的人对于风险管理的认知和管理能力，通过人的角度来管控各种风险。此外，在未来的风险管理工作中，还应该注重加强对信贷主体的人，企业中的管理主体的信用风险能力的培养，提升他们对信用能力的认识，进而更加规范信用管理的各项指标。
三、结论
经济下行是我国社会经济发展中的一个必经阶段，如何在经济下行趋势基础上，提升商业银行的风险管理能力，是当前乃至未来商业银行信用风险管理工作的重要目标。在实际工作中，要处理好风险管理和扩展业务的辩证关系，不能因噎废食，一方面要加强商业银行的风险管理和内部控制，把风险控制在可承受范围之内；另一方面要努力开展业务，要用长远的眼光来衡量客户，注重扶持行业的龙头企业，完善服务渠道，为商业银行进一步发展提供动力和契机。
参考文献
[1]陈宏.基于风险管理的商业银行信贷业务内部控制的研究[J].会计之友，2010，（2）：53-54.
房地产行业信用管理范文第3篇
摘 要 美国的次贷危机波及全球，对我国的金融市场也造成了一定的冲击，进一步加大了中国商业银行住房信贷业务的风险。本文意在通过借鉴美国次贷危机的启示，对商业银行的房屋贷款的风险因素分析，进而寻找有效的防范措施，推动其更好地发展。
关键词 商业银行 房贷 风险
我国现阶段房地产市场存在的问题与美国次贷危机形成和发展的原因有很多相似特征，而且客观的说，我们并不具备向美国那样发达的金融避险工具，美国的金融危机为正处于高速发展中的我国经济敲响了警钟，我们必须从中得到启示，根据国内房地产市场运行和风险现状研究出更完善的风险管理策略，进一步完善我国的房贷市场。
一、美国次贷危机对中国商业银行房贷的启示
（一）不应夸大按揭房贷的安全性
美国的次贷危机借款者主要对象是收入相对较低、信用记录不佳的借款者。当经济环境不稳定时，借款人极可能集中发生拖欠行为，造成次贷市场的系统性风险。自2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加，与此同时，住房市场持续降温，引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期。
因此我们可以看出，当房地产市场行情较好时，房地产价格的上涨会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；相反，当市场行情不好时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。因此银行不能一味只看到房贷所带来的收益性，应全面客观的评价其风险，再做出理性决策。
（二）要看到金融创新的双刃剑作用
在美国，通过资产证券化的方式将次级贷款变为次级抵押贷款债券的确对于风险的分散起到了非常大的作用，它大大减少了住房贷款机构的流动性风险，使其在短时间内获得资金融通从而开展新一轮的放贷活动。但我们要看到的是，金融体系中存在着监管缺失或监管漏洞难辞其咎，金融衍生品的创新并不能有及时的监管是促使危机发生的重要原因。我国金融监管机构应引以为戒，对相似情形应有预警能力，加大对各类投资基金的监管力度。
二、房贷风险管理的必要性
我国的房地产市场近些年来波动较大，自2003年开始升温，直到2007年都一直持续升温，直到最高点，这期间全国各地房价不断飙升，尤其是北京、上海、深圳等地。但随着美国次贷危机的爆发，我国的楼市开始逐渐降温。2008年初，国家出台了若干相关政策，房地产市场开始逐渐回暖。
为了衡量房地产行业的健康程度，产生了房价收入比的概念，即一个地方居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。20世纪90年代初世界银行专家黑马先生在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例：合理的住房价格应该是相当于每户居民3―6年的平均收入。可是纵观我国房地产行业今年来的发展，特别好似2003年以来，房价收入比明显上升，出现严重的失衡，购房者还贷压力增大。
显然，在金融业日益全球化的新形势下，加强我国商业银行的内部评级体系和风险度量模型的研究，缩小与国外同行的差距，已成为刻不容缓的工作。
三、我国商业银行房地产信贷存在的风险
近年来，我国商业银行房地产信贷业务呈现高速扩张的趋势，在银行贷款总量中，房地产开发贷款和个人住房贷款占据了相当大的比重，相对的，风险隐患也在加大。我国商业银行房地产信贷的风险主要体现在在以下几个方面：
（一）市场风险的存在
经济发展具有一定的周期性，同样的，房地产市场也呈现出一定的周期性。在经济较为繁荣的时期，人们的收入稳定，生活水平较高，对生产用房、商业用房的需求也增加，另外由于投机炒房者的存在更促使了房价的进一步上涨；相应的，当经济处于衰退期的时候，房屋价格下跌。
随着我国经济的持续快速发展，房地产行业发展势头猛进，该行业的开发投资资金不断扩大，银行投放其中的资金也不断上升，这无疑加大了风险。但伴随着金融危机的出现，房地产的泡沫开始暴露出来，房产价格下跌，一些作为抵押物的房产出现严重的贬值，市场风险被逐步扩大。
（二）信用风险
商业银行房贷还存在系列的信用风险。由于个人住房贷款期限较长，贷款期间银行对借款人经济状况难以预测，对借款人的财务状况和财产持有状况也难以持续监控。我国目前尚未建立个人信用等级制度，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，造成银行放贷风险。随着房地产业进入调整期，房价若跌到商品房剩余价值比期房价款更低的时候，借款人就会产生拖欠还款的动机；一旦房地产开发商与购房者因为质量问题或其他问题产生纠纷使用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。
（三）政策性风险
对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。2003年以来，为了抑制房地产市场过热及商业银行的放贷冲动，国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策。中国人民银行在2007年连续五次加息，同时上调住房信贷利率，足以体现央行力图通过金融手段来引导房地产市场发展、加强对房地产市场的调控、进一步抑制房价上涨。这些措施在对房价的上涨起到抑制作用的同时，也使商业银行住房信贷业务的发展受到影响。预计今后相当长的一段时间，针对房地产行业持续的宏观调控会进一步加大，房地产这一周期性行业景气水平的变动频度和幅度将会进一步加剧，房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出。
四、几点建议
商业银行快速扩张的房地产信贷业务应该而且必须慢下来，与渐进变化的市场环境相适应；在现实状况中已处于明显淡薄和弱化趋势的房地产信贷风险意识必须尽快扭转，高度的风险控制意识必须贯穿于房地产信贷业务的全过程。
（一）逐步完善金融市场的宏观环境，分散市场风险
房地产金融涉及社会生活的各个方面，惟有各级政府、有关部门通过法律、行政、经济等手段为商业银行等金融机构营造良好的社会环境，才能促进房地产金融的良性、协调发展。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障，政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对个人住房贷款的监控力度，各地政府要根据各地区不同的情况，把握地区特色，有针对性地开发土地资源，理性规划本地房地产业的开发，确立合理的商品房开发结构，保持商品房价格稳步增长。
（二）我国商业银行应加强信用管理水平
目前我国的信用体系还不够健全，没有好的途径使得金融产品的开发与个人信用紧密联系在一起，这样也就加剧了风险。内部控制是规避风险的第一道防线，在申请房贷的贷款人中，很多人都高报个人收入，因此加强银行内控，加强银行体系的稳定性，在一定程度上可以杜绝商业银行存在的类似“假按揭”的各种风险。
银行要加强对贷款申请人的资信审查，客观、准确地对申请人的整体信用进行评估；除此之外，还要加强对贷款发放流程的监督和审核；还要强化贷款后期的管理力度，及时进行跟踪调查。同时，应酌情提高贷款人的首付比例，甚至于对于信用状况不良的贷款者，银行应不予发放按揭贷款。
（三）应密切关注国家政策变更
密切关注和深入了解、认真研究和准确把握政策动态及变数，有效规避政策性风险。提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识，改变把房地产信贷当作低风险品种开发、过度放大房地产贷款对当期的利润贡献、仅顾及短期业绩提升的做法。理性适度拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，将贷款的重点主要放在普通商品房和经济适用房项目，以及个人自住性住房需求等方面。
（四）加强金融监管
我国要关注发达国家金融市场的发展趋势，学习先进的风险管理方法，根据实际情况及时调整监管和管理策略，同时监管部门应密切监视房地产信贷市场的经济运行情况，加强对商业银行的房贷监管，及时向相关部门发出预警，以便降低银行风险。
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房地产行业信用管理范文第4篇
关键词：企业；三角债
“三角债”是人们对企业之间超过托收承付期或约定付款期应当付而未付的拖欠货款的俗称，是企业之间拖欠货款所形成的连锁债务关系。“三角债”问题给企业带来的危害是显而易见的。企业间的“三角债”使企业流动资金周转速度放缓、周转周期加长，甚至使部分资金滞留或压死。同时，企业间的“三角债” 容易使部分使企业出现超前消费的现象，为企业经营埋下风险。
笔者由于工作关系，于2012年下半年参加了陕西省部分企业“三角债”问题调研研究，被调查企业中，包含电子类企业16家，房地产企业25家，钢铁类企业9家，化工类企业17家，机械类企业24家，煤炭类企业26家。
一、 调研的基本情况
（一）从资产负债率指标来看，化工类企业最高，其他几类企业
相差不大。调查显示，化工类企业资产负债率最高，基本维持在80%，企业经营风险及偿债压力较大。其他几类企业资产负债率则基本位于50%左右。其中，钢铁类企业资产负债率出现逐年攀升趋势，机械类企业资产负债率则稳步下降。
（二）煤炭、机械类企业经营效益较好，电子、化工类企业则亏损较为严重。 从企业净利润指标来看，煤炭、机械类企业净利润率较高，这与陕西省资源、机械行业发展较快的产业特色密切相关。电子、化工类企业盈利状况则不理想，长期处于亏损状态。2010年以后，房地产业净利润率则在逐年下降。
（三）房地产行业流动比率最好，煤炭行业次之，化工类行业最差。流动比率即为企业流动资产与流动负债的比值，其反映了企业偿还债务尤其是短期债务的能力大小。问卷显示，陕西省内房地产行业流动比例较高，基本能维持在2左右，偿债能力有所保障；煤炭企业次之，流动比例在1.5上下浮动；而化工类企业流动比率长期小于1，只有0.6左右，发生短期债务危机的风险较大，应予以关注。
（四）钢铁、房地产、化工类企业资金周转速度快，资金利用效率较高，机械、煤炭、电子类企业则相对较慢。调查显示各个行业的资金周转率基本固定在某一范围内，这主要与本行业特性有关。钢铁、化工类企业生产周期较短，房地产企业销售则时间较为集中，这三类企业资金回笼速度较快，资金利率较高。相比之下，机械、电子类企业生产周期较长，煤炭类企业销售周期长，直接影响了资金周转速度。
（五）煤炭、化工类企业应收账款行业集中度高。参与调研的企业中，煤炭、化工企业的应收账款高度集中于本行业内，行业集中度比例均超过80%，相比之下，机械，电子、钢铁、房地产行业的应收账款本行业集中度相比煤炭及化工类企业低，但也超过40%。
（六）化工、机械类企业应付账款行业集中度高。调研结果显示化工、机械类企业应付账款行业集中度较高，其中化工类企业超过90%，机械类企业则为87%。值得注意的是，房地产类企业的应付账款流向本行业企业的仅为不到20%，为六个行业中本行业集中度最低的，而流向属于基建类的钢铁企业的应收账款则为23%，这也符合房地产行业特点。
二、调研中所反映的问题
（一）企业资产负债率普遍较高，盈利状况不理想
被调查各类企业资产负债率均处于较高水平，化工类企业超过80%，其他行业则在50%左右。尽管在高的负债率下，若经营得当，可以获得高额的资本回报率，并迅速扩大企业生产规模；但是，一旦企业经营出现较大波动，则容易出现资金周转不畅、无力偿还贷款等诸多问题，同时还会影响与其有关联交易的其他企业，造成连锁反应。此外，由于目前国际国内经济形势的不确定性，企业的盈利情况也不甚乐观，从问卷结果来看，除优势行业煤炭类企业外，其他类型企业经营仅有微利甚至处于亏损状态，再加上企业负债率高，导致企业经营风险不断加剧。
（二）应收及应付账款行业集中度高，容易形成“三角债”
部分被调查企业间应收及应付账款行业集中度高，则较易出现上下游企业互相拖欠，形成“三角债”现象，风险相对较为集中。如果某一企业尤其行业内规模较大企业由于经营不善导致资金链断裂时，则对本行业内其他企业会造成较大冲击，形成多米诺效应，并扩散至其他行业。
（三）经济大环境不佳，导致企业应收账款增加
2012年，无论从国际经济环境还是国内环境来看，都是极其复杂的一年，在欧洲债务危机、国内经济增长速度放缓及结构转型等因素作用下，国内企业的经营受到很大冲击，企业经营波动加大，盈利状况出现明显下滑，企业之间拖欠账款现象屡有发生。此外，在货币政策方面，相比于前几年的适度宽松，今年主要以稳健的货币政策为主，银行信贷有所收紧，企业融资尤其是中小企业融资仍然存在很大难度，也是导致企业应收账款增加的重要原因。
三、 缓解企业“三角债”问题的建议
（一） 企业自身要加强企业应收账款管理，防范三角债风险
一是建立专门的企业信用管理部门。配置专门人员对客户的信用情况进行调查，对企业应收账款进行调查、分析以及进行专业化的管理和控制。二是建立完善的企业客户信息管理系统。建立客户资源管理系统，对客户情况进行详细的记录，并对客户的信用风险情况进行评价，如果客户出现延迟交款的情况，企业有足够的资料可以保护自身的利益。三是加强销售环节的管理。销售部门在同客户签订合同时，要保持严谨的态度，尽可能在合同中设置保护性条款。这样企业可以根据合同的规定享有自身的权利，以防信用欺诈现象的发生。四是充分发挥内部审计部门的监督作用，加强对应收账款的管理监督。通过内部审计可以检查企业的内部控制是否有效执行，同时检查应收账款有无异常现象，此外，也要发挥注册会计师审计的作用，通过他们的监督以及审计中发现的问题，及时给予企业积极的对策，保证企业经济利益。
（二）从宏观上构建完善企业征信体系
一是完善企业信用的内生机制。明晰的产权关系是履约的基本保证。加快企业产权制度改革，包括建立所有者对企业和银行经营的监督约束机制，将企业改造成为产权明晰的市场主体，使信用交易的授信方有清晰的产权边界，能够独立地承担起相应的责任。二是完善企业信用评估机制。建立既适合中国企业发展实际又符合国际惯例的信用评级及确定企业信用级别的理论和方法，形成一整套科学统一的信用评级指标体系。三是完善企业信用担保机制。企业融资难尤其是中小企业融资难，很重要的因素就是企业的信用程度差，而我国又缺乏企业融资支持辅助体系，如贷款担保、贷款风险补偿机制、财政利息补贴等，从而加剧了融资难的状况。因此，解决中小企业融资难，关键在于提高企业信用，这就需要通过成立各种形式的信用担保公司，完善多层次的企业信用担保体系。
房地产行业信用管理范文第5篇
摘 要 我国电梯行业属于特种行业，其产品质量要求高，维护保养也是销售的主要环节，加上其客户是资金密集型企业，因而其应收款管理具有很大难度，本文结合笔者自身工作实际，就如何加强电梯行业应收账款管理进行了探讨，对强化应收款管理，确保资金安全，实现电梯企业健康、持续发展具有一定的指导意义。
关键词 电梯行业 应收账款 管理
电梯行业属于特种行业，从生产、发运、安装、验收到免费质保期结束，周期较长，同时电梯安全性关乎着芸芸众生的生命，所有电梯均需经过国家安全质量监督部门验收。客户为保障工期顺利进行及质保期内的服务质量，都留有一定的工程进度款、验收后款及质保金。电梯销售企业最大的客户群体是房地产企业，房地产行业又是资金密集行业，一般资金缺口较大，惯用做法是尽可能利用上游供应商的信用额度，使用较长的账期，推迟付款。电梯维修质保期为一般为验收合格后一年，这期间电梯销售企业必须定期维修保养，如服务不能满足客户需求，则验收款及质保金就难以收回。
对安全性的特殊要求及客户对资金的依赖性，决定了电梯生产、销售企业应收账款管理难度远高于其他行业。应收账款管理难度在于：如果对购货企业应收账款管得太松，会影响企业资金运作，甚至形成大量呆账、死账。但如管得太严，如不给钱不发货，紧缩供货，又会导致部分客户流失，影响自身销售。
结合笔者十多年在电梯企业的工作经验，企业应收账款管理的重点，就是根据企业的实际经营情况和客户的信誉情况制定企业合理的信用政策，在合同投标、合同评审、生产、发运、安装、验收及质保期等环节，采取切实可行的监控措施及推进办法。
1、建立信用管理部门，形成组织保障。企业信用风险管理是一项专业性、技术性和综合性较强的工作，对赊销的信用管理需要专业人员大量的调查、分析和专业化的管理和控制，须特定的部门或组织才能完成。因此必须建立专门的合同管理部门，独立于财务与销售部门，专门负责制定信用政策，评估客户信用与授信管理，形成严密的应收账款内部控制系统。笔者曾分别供职过国企、大型外企的电梯制造企业，感觉国企在这方面基本上是一片空白，而大型的电梯外资企业一般在这方面做得比较到位。我国电梯企业需要高度重视，加快管理步伐。
2、完善管理制度，形成制度保障。要制定切实可行的应收账款、信用管理制度及相应的合同管理制度。应收账款的管理始终是围绕合同管理展开的，所以企业首先应建立合同管理制度，规范合同洽谈、合同评审、生产、发货、安装、验收、质保期各个环节的工作。其次要根据企业自身财务状况制定适合的应收账款、信用管理制度，规范客户的信用评级标准及跟踪办法、合同执行各环节信用控制及应收账款的管理。
3、加强应收账款的日常管理。对应收账款的日常管理，应实行严格的审核制度、岗位责任制度和交接管理。企业应选择合适的合同管理软件，将合同管理电子化、信息化，使销售部门、合同管理部门、财务部门、生产部门、技术部门、安装维保部门等与合同执行相关的部门可以过管理软件及时掌握合同执行的具体状态。财务部门对发生的应收账款应及时登记，并定期利用比率、比较、趋势、结构等分析方法对应收账款进行分析，编制应收账款账户分析，详细列示各笔应收款的账龄、形成原因、金额、合同收款期限、责任人、行动计划、预计可收回时间等，每周将分析资料提交公司主管领导。按合同应收款日期及发票日期分别计算应收账款账龄，逐笔分析。财务部门至少每月组织销售部门、合同管理部门、质量部门、技术部门、安装维保部门共同参与的应收账款会议。业务人员调动，要经财务部门审查，对所办业务进行清理，没有清理完的不得办理调动手续。
4、建立应收帐款的防范机制。应收帐款管理首先应从源头控制，防患于未然，因而防范机制的建立是十分必要的。为防患于未然，做好应收帐款的事前控制，要建立客户动态资源管理系统，由合同管理部门对客户进行风险管理。客户的动态资源管理就是动态监督客户，了解客户的资信情况，给客户建立资信档案并根据收集的信息进行动态管理。通过销售部门业务员掌握的客户资料、管理人员的实地考察、客户的其他供应商调查的情况、网络数据、第三方资讯公司和其他公开的信息等渠道，对客户的品质、能力、资本、抵押等状况，以及客户与企业往来的历史记录，客户的规模、财务状况、发展前景、行业的风险程度等方面进行评估，以确定客户的资信状况。对于收款风险过高超过公司风险承受能力的客户，可直接舍弃，从而实现对应收帐款的事前控制。
5、建立应收帐款的监控体系。应收帐款的监控体系应包括赊销的发生、收帐、逾期风险预警等环节。电梯从投标、生产、发运、安装验收到质保期结束，具有较长的合同执行周期，因此对于销售监控应主要包括：一是投标前由信用管理部门和市场部调查业主资信状况、项目审批手续、资金来源渠道等，选择诚信、合法、有实力的业主参与投标。二是在生产过程中积极做好中期计量支付工作，对甲方的延期支付问题积极向信用管理部门反映，以确定正确的处理方法。三是在安装验收阶段要做好电梯的检验交付工作，为项目尾款、投标保证金、质量保证金的回收做好准备。最后，在完工后积极做好电梯售后免保工作和产品使用情况回访工作，搜集业主资金状况的信息，以加强各种款项的回收并快速识别坏帐风险。
合同管理部门和销售部门要做好应收帐款跟踪管理服务。从合同签订到应收帐款到期日前，对客户进行跟踪、监督，从而确保客户正常支付货款，最大限度地防止逾期帐款的发生。通过应收帐款跟踪管理服务，保持与客户经常联系，提醒付款到期日，催促付款，让客户感觉到压力，从而不轻易推迟付款，极大地提高应收帐款的回收率。通过应收帐款跟踪管理服务，可以快速识别应收帐款的逾期风险，以便选择有效的追讨手段。
建立应收账款内部清欠责任制，将货款清欠列入员工绩效考核。对业务人员明确谁销售，谁收回，明确欠款清收责任制，使每笔欠款落实到人，并制定欠款清收考核办法和考核指标，规定具体的奖惩办法，以激励销售人员积极推销产品。对于难点客户，可通过法律手段，如：发律师函、等，及时催收货款，从而确保企业资金安全，实现健康、持续地发展。
参考文献：
