商业地产发展现状

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商业地产发展现状范文第1篇

【关键词】商业地产；风险；对策建议

房地产作为关系民生的重要行业，其发展状况越来越值得关注。近年来，国家不断出台房地产调控政策，希望借此有效的遏制房价的不断攀升，促进房地产行业回归理性化发展的道路。经过近两年多的实践证明，房地产调控政策的实施取得了显著的效果，有效的遏制了西安市场上投资性和投机性的购房需求。

而商业地产由于不受限购令等政策的影响，成为房地产开发企业开辟新市场的香饽饽，本文从目前西安市商业地产的发展状况出发，分析了商业地产蓬勃发展的原因以及可能面临的潜在风险，最后提出些许促进商业地产健康发展的对策建议。

一、商业地产发展现状分析

“十一五”期间西安出台了一系列招商引资政策，逐步建立起了红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街和万达广场等一大批商业地产项目，为西安市的经济发展添加了活力。“十二五”期间确立的建立关中天水经济区发展的规划的进一步推进，将为西安商业地产的发展带来难得的机遇。

（一）商业物业新开工面积创新高，成交量大增

从2010年下半年以来，在住宅市场受房地产调控政策影响步步收紧的情况下，商业地产却迎来契机。特别是浐灞新区、曲江新区等新兴开发区的建设步伐不断加快，更是加速了市场上对商业地产的需求。截至2011年底，西安商业物业的成交量达到87.4万平方米，成交金额达到127.5亿元，创2005年以来的新高。

（二）购房者投资商业地产热情高涨，推动商业用房贷款增速迅猛

由于“限购令”的实施，很多投资性和投机性的购房者没有资格购买商品住宅，他们纷纷将目光投向没有受到限购约束的商业地产。从“新国八条”出台前后的个人购房贷款来看，2010年全年新增个人商业用房贷款9.32亿元，政策出台后，个人商业用房贷款迅猛增长，截至2011年底，全年新增贷款19.44亿元，同比增长了108.62%。

（三）商业地产用地需求量不断增大

随着西安市经济的不断发展，商业地产的建设越来越快，对商业用地的需求也逐年提高。从2008年以来，商业地产用地需求量逐年增长，截至2011年12月末，商业用地成交均价为750万元/亩，楼面地价为168.34元/平方米，虽然，在2011年，全市土地成交面积受调控影响大幅下降，但是，商业用地成交面积在总成交面积中的占比处于不断上涨趋势。

二、商业地产蓬勃发展的原因分析

西安市商业地产的快速发展除了西安市在西北地区拥有的独特区位优势和龙头作用以外，房地产开发商的资金趋紧以及投资客的不断追涨也是造成商业地产蓬勃发展的原因。

（一）西安区位优势明显

西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位，西安的大发展必将带动整个西北地区的发展，明显的区位优势有力的促进了西安经济的发展。

（二）商业地产发展潜力大

近几年来，西安市不断优化产业发展布局，逐步形成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设的“四区一基地”的开发新区格局。2009年6月25日，国务院《关中-天水经济区发展规划》，提出了“加快推进西咸一体化建设，主力打造西安国际化大都市”的目标这一举措，为大西安的发展指明了道路，拓展了空间。随着各种开发区的建设以及关天一体化建设的不断推进和城镇化的不断加快，必然为西安地区商业地产的发展开拓出更为广阔的空间。

（三）房地产企业资金趋紧，纷纷转战商业地产

国家不断颁布实施的房地产调控政策有力的遏制了市场上的投资性和投机性购房需求，一些中小开发商逐渐感觉到住房市场项目开发难度加大，建设资金明显偏紧，特别是一些定位在高端楼盘、别墅区楼盘的房地产企业纷纷出现资金回笼紧张，项目进展缓慢的情况。面对住房市场的不景气，房地产企业纷纷将发展项目转向商业地产，谋求在商业地产中的利润，以期安然度过难关。

（四）投资者、投机者不断追涨

西安颁布的“限购令”并没有对公寓楼、写字楼和商铺进行限购。这样一来，原先很多将拥有住房作为保值、增值手段的投资者和投机者再没有资格购买二套，三套以上住房，而商业地产等由于不在“限购令”的限购范围内，在资本的逐利性影响下，投资者就将手中的资金转向商业地产，无形当中也推动了商业地产迅猛发展。

三、商业地产发展的隐忧分析

商业地产的快速建设和投入市场，并没有考虑到市场对其的接受能力和商业地产发展所需要的后期的运营能力，在经过近一年多的实践证明这种不合理的发展模式为房地产市场的健康发展埋下了一些隐患。

（一）商业地产的集中开建，增加了市场消化商业地产的负担

商业地产的集中开工建设和投入市场，一度造成西安市场商业地产供大于求的局面，有资料显示，截至2011年10月末，西安市商业地产结转可售量已达到476.23万平方米，其中商服用房为343.89万平方米，写字楼为132.34万平方米；而其消化能力却十分有限，商服用房与写字楼月均销售量分别为7.27万平方米和5.26万平方米，存量消化周期分别为65.38个月和18.2个月。

商业地产发展现状范文第2篇

于是，众多开发商你方唱罢我登场，纷纷扎进商业地产的激流之中，狗刨、蛙泳各种姿势齐上，向盈利、赚钱的彼岸游去。

在一次由中国房地产策划网举办的地产培训会上，在课后经验交流中，笔者听到湖南的一个开发商陈总在向中国房地产策划网总裁周帆请教一个问题。

背景因素分析：

陈总原是浙江杭州人，一直以来都是做住宅开发，从未涉足过商业地产。由于近几年商业地产被炒得热火朝天，加上朋友也一直向他不断地灌输商业地产的赢利模式，只要做商业，就肯定能挣钱，而且一定比做住宅挣得多、挣得快。在此情况下，陈总坐不住了，于是凭着做住宅积累的资金和对地产业的理解，在湖南A市拿到了一块商业用地，斥巨资打造“XX商业城”，他发誓，一定要把“XX商业城”做成本市最高档次、最大规模、最具知名度也最赚钱的商业地产，让别人一提到“XX商业城”就想到自己。

为了顺利实现这个目的，陈总专门请了一个非常专业的市场调查公司（此调查公司不是房地产策划公司）开始做市场调查。市场调查公司在接手调查工作任务后，调动了大批的人马在A市做了一个月的市场调查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他们还专门研究了A市原来做得比较好的一些商业成功案例，发现商业地产普遍采用的方法是向投资者进行充分的回报允诺――“五年回本，十年包赚一间铺”、“升值就在弹指间”、“抢银行也不如抢XX商业城的门头房”等等不一而足！可以说市场调查公司付出了很多的人力物力，提交给开发商的调查报告也厚达二百多页。

但结果呢？结果是让陈总做出了一次错误的决策，开发出来的“XX商业城”至今还是门前冷落车马稀，项目开业时间也在不断地后延。

失败因素探讨：

为此，陈总此次是专门带着问题来向周帆请教的。在认真听取了陈总详细的项目介绍并讨论后，周帆指出了项目失败的三大因素：

第一、 市场调查没有目的性。

在进行市场调查之初，陈总（包括市场调查公司）对本次市场调查并没有提出明确的目的，只是一心要做商业，但具体做什么却没有大方向的把握。市场上商业项目那么多，有做专业市场的，做大型MALL的，做购物中心的等等。如果事先不能对整个市场有全局的把握，市场调查就会轻重不分，结果就是不能给出一个明确的主题，做什么都可以。

陈总的项目就是典型的例子，在调查前没有明确具体的调查目的是什么。本来当时市场上在建的商业项目已有十多个，而做购物中心的已经有四个，加上原有的大型购物商场，A市的购物中心已经出现饱和。可市场调查公司还在不断地对购物中心进行调查，这样就无谓地浪费了很多时间，以致使对建材专业市场上的调查缺乏理论数据支持。而本来项目可以做建材专业市场的，最后却搞了个半建材半购物，从而失去了项目的核心竞争力。

第二、 市场调查没有分析研究市场的发展趋势和消费者的消费趋势

市场调查光靠了解市场的发展现状是远远不够的，对于这些大家都知道的东西是没有多大价值的，开发商如果只是凭着市场现状就去做项目的话，那样会死得很快。如果只是想了解一下市场的发展现状，也不需要请专业公司来做市场调查了，只要找几个朋友聊聊就可以知道。因此，专业公司的调查就是要在市场现状的基础上对市场的发展规律和趋势进行分析研究，并对各种影响市场变化的动态因素进行分析预测，从而真正把市场研究透，这样做出来的市场调查才能对开发商的决策起到有力的帮助。

而陈总的市场调查报告上面只有一大堆的数据、图表，对市场的发展趋势和前景只是一两句话轻轻带过，对消费者的消费习惯和趋势更是无从提及，从而在进行项目定位时却找不到市场依据，这是导致项目失败的主要原因。

第三、 市场调查没有对项目的经营业态进行分析研究

商业地产发展现状范文第3篇

经历了十年的高速发展，商业地产目前已经达到了相当庞大的规模。有数据显示，截至目前，中国商业地产开发总量已达到5.64亿平方米。一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右的速度在递增，到2025年预计要达到10000家。

“10年前，大家在问，什么是商业地产；5年前，大家在问，谁在做商业地产；今天，大家在问，谁没有做商业地产；5年后，大家会问，谁还在做商业地产。”业内人士如此总结出我国商业地产发展的大致脉络。

如此巨大的体量，随之出现的产能过剩问题可想而知了。据权威机构报告分析，目前国内各主要城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。商业地产开始面临产能过剩的威胁，泡沫化倾向越加显著，市场空置率增高的风险加大，商业地产触地就赚、拿地就赢的时代已经一去不返了。

下面我们就以商业地产中的购物中心为例，看一看商业地产过剩的原因和压力：

我们看到，随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多过剩“后遗症”出现。比如在国内一些大中城市商业设施的推迟开业、关门歇业甚至倒闭已经不是什么新鲜事。究其原因，一是商业设施的过度开发；二是消费增长乏力，而消费乏力更加剧了商业设施的过剩状况；三是商业设施缺乏布局和运营经验。

以万达关闭部分百货卖场为代表，显示出商业地产发展陷入一定的困境。某广场开张仅仅不到两年，由于人流量不足，整体销售业绩欠佳，万达这个商业巨无霸也不得不根据实际情况作出调整，将合同期尚未到期的商户劝退。

诸如此类的重大调整已经涉及全国很多家，而遭遇项目转型的百货卖场岂止万达广场？全国众多城市曾经门庭若市的著名大卖场都有关门停业的新闻出现，而更多的新建商业街、临街店铺出售难、招商难、经营难已经成为目前不言自明的普遍现象。

我们看到的现象是，商场越来越多，前来购物的人却越来越少，网购的方便、低价和选择面广，将商场的人们拉到了互联网，由此导致越来越多的铺面空置，进而牵连到商业地产的发展受阻。

在一些卖场内，儿童游乐项目、娱乐项目、餐饮项目开始成为重要的经营内容，但是这些互动体验式消费场所毕竟发展空间有限。如何进行错位经营，避免面对面的同质化竞争，大力引入文化、体育、室内探险、互动节目等，是业内人士需要正视的问题。

由此我们看到，在泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的发展现状正在走向困局。

目前，整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击却在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。在招商遭遇巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时，项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间将持续受限。自去年8月以来，长沙商业用房均价一直呈现走低趋势。上月，长沙市内六区新建商业用房网签均价为12161元/平方米，环比下降12.54%，创近一年以来新建商业用房成交价格的新低。同时，办公用房上月成交均价为8545元/平方米，低于一年以来绝大多数月份的成交价格。

商业地产发展现状范文第4篇

关键词：房地产市场；供给侧结构性改革；对策建议

2015年12月，中央会议提出在未来一段时期内，将要把“供给侧结构性改革”放在工作的首要位置。在供给侧改革的背景下，我国经济面临重大调整，房地产市场也将迎来新的机遇。以往我国房地产市场主要注重需求方面的调配与控制，具体表现为限购、限贷等。在我国快速工业化和城市化，以及广义货币供应量很高的背景下，各种需求是必然存在的，通过限购、限贷政策并不能从根本上解决投机问题，因此，应从另一角度着手，即从供给端来调控房地产市场。本文选择沈阳市进行研究，沈阳作为副省级城市，又是重要的新一线城市，其地理位置、经济发展水平与其房地产市场发展并不均衡。沈阳在城市土地学会的2015年和2016年《中国大陆主要城市房地产投资前景分析》中已经连续两年在主要城市投资与开发前景排名中垫底。在这样的背景下，沈阳急需谋划如何运用供给侧的思维，从自身的地理位置和房地产业现状出发，有针对性地制定房地产发展政策和策略。

1沈阳市房地产市场的发展现状

20世纪80年代，沈阳房地产市场起步，经历了漫长的十年才发展壮大，1999年，“住房分配货币化”政策颁布，加快了沈阳房地产市场发展的步伐，但是由于沈阳房地产市场的基数小、规模小等因素的制约，在启动至2003年的这20年间，并没有对经济带来大的影响。2003年中央提出“振兴东北老工业基地”政策，沈阳房地产市场正是抓住了这个机会得到了飞速发展，进入了一个崭新的时代，投资总额和销售总额均稳步平稳上涨，而且屡创新高，即使2008年的世界经济大萧条，也没有对沈阳房地产市场造成很大的抨击，在那时还被誉为“全国最好的房地产市场之一”。2014年，沈阳房地产市场发生了翻天覆地的变化，数量和价格都发生大幅度下跌，这也是在长期供需严重不平衡下发展的结果，因此对沈阳房地产市场造成了很大的冲击。自2015年以来，各级政府为解决“高库存，高产能”问题推进一系列宏观调控政策，但这对沈阳市房地产业的影响甚微。2016年，沈阳房地产市场的发展则更加严峻，所以解决高库存问题也迫在眉睫。

2沈阳市房地产市场发展中存在的问题

2.1库存规模巨大

2016年沈阳市商品房库存量与2015年相比虽有所下降，但是去化周期仍在较高水平。相关数据显示，住宅项目的去化周期最短，写字楼项目的去化周期最长，住宅项目为22个月，而写字楼项目则可能超过20年，房地产项目去化周期的标准通常在10～15个月，由此可以看出目前库存量巨大，而导致库存巨大的根本原因便是长期以来的供求失衡，另一方面，沈阳市土地资源有限，但是出让量却远远超过了实际需求，这也大大增加了沈阳房地产市场的库存压力。虽然近年来政府为了房地产市场的长效发展出台了一系列“去库存”政策，但是效果均不显著，所以想脱离目前这种高库存状态仍需一个漫长的过程。

2.2商业地产严重过剩

2010年国家为了抑制房地产投机现象，开始实施限购政策，但是这并没有抑制沈阳房地产业的发展，反而使沈阳商业地产呈现出空前的增长势头。截至2015年的数据显示，沈阳商业地产总存量为839万m2，人均面积1m2，未来五年内，沈阳商业地产存量将持续增加，预计到2020年，商业地产的库存量将到达1200万m2之多。虽然政府为降库存推出很多政策，但是并没有实质性的进展，最主要还是因为区域发展不协调，使得沈阳的商业地产聚集在金廊沿线，这里又聚集了各大购物中心，商圈体量庞大，商业地产的销售则格外困难。与此同时，三外环区域的商业配套设施水平低下，这也限制了该区域住宅项目的发展。

2.3区域发展不均衡

沈阳市在“十二五”之前就基本完成大面积的棚户区改造工作，此外随着我国城镇化进程的实施，市中心可供出让的土地逐渐减少，二环外的土地供应却不断增大，但是销售情况与投资情况并不平衡，新城区房地产项目的销售不理想，产生大量库存。这个现象之所以出现，是因为新城区人口聚集度不够，房地产项目配套设施也不完善，这些因素对消费者的购买意愿都产生了极大的影响，目前大多数开发商都是在价格上采取措施，凭借价格优势吸引消费者，然而在新常态经济环境下，这种方法的影响力已经微乎其微。

3供给侧改革的必要性分析

3.1需求侧管理已经不是拉动经济增长的持续动力

传统的需求侧管理就是用“出口、投资、消费”为主要调控手段，从而带动经济的增长。需求侧管理也是30多年来我国政府采用的主要宏观调控手段。改革开放以后，中国经济突飞猛进，2008年更是推出“四万亿”投资计划，这也使得中国经济走到了世界的前列。但是近几年受国际经济形势影响，需求侧的推动力不断下滑，我国经济也一直在走下坡路，给房地产市场带来了新的挑战，我国政府也出台了许多政策，目的是希望房地产市场回暖，通过拉动需求引导房地产业复苏，但是并没有什么起色，大多数城市的楼市持续下跌，所以传统的需求侧管理已经无法持续带动经济的增长。

3.2需求侧管理存在结构性不均衡

我国经济结构在需求侧存在严重不平衡现象，这也是投资与需求长期不均衡发展导致的。在我国，“投资”一直是经济政策的重心，以2008年的“四万亿”计划为例，诸如此类的政策使得投资需求在整个经济体系之中远远超过消费需求，导致二者严重失衡。虽然之前大多数研究都表明需求是拉动经济的主要动力，但是截止到2014年，我国投资率已经超出了正常的均衡水平，达到了46.04%，这就说明之前的结论已经不适于现在的经济环境，所以从供给侧进行改革才是关键。

3.3有效需求不足所引致供需结构错位

现阶段阻碍我国经济增长的罪魁祸首便是“供需结构错位”。在需求侧管理下，我国大部分产品的供给都依赖于国外进口，而不是自给自足，但是现在世界经济形势下滑，各国之间的贸易水平也不断下降，这就造成我国很多产品都出现“高库存”问题，房地产业更为严重。在这样的形势下，世界各国都在技术上不断创新，而我国却止步不前，这就产生生产率低下，质量也低的结果。这不仅阻碍了我国产品的向外输出，也满足不了内需，这也是造成国人去外国疯狂扫货的根本原因，在这样的发展背景下，想要消化过剩的产能，压力也越来越大。由此我们可以看出，一直以来，我国经济宏观调控的固化逻辑都是侧重需求端，这些政策已经无法解决阻碍经济发展的根本问题，所以供给侧改革应运而生。房地产市场也是一样，不管是过去的限购限贷还是其他一系列刺激住房消费的政策，也都无法解决房地产市场“一管就死、不管就乱”的问题，所以现在想要保证房地产市场健康稳定的发展，就必须从供给侧入手。

4沈阳市房地产市场供给侧结构性改革对策分析

4.1完善社保从而吸引外地人口迁入

在沈阳市人口中，有44%的劳动力在35～60岁之间，劳动力逐步趋于老龄化。老龄化严重不仅会阻碍经济的发展，更直接影响到未来的经济效益以及劳动力的供给，为了改善沈阳老龄化严重问题，政府可以采取完善人口政策与社会保障政策等，让外来人口在“医疗、保险、教育”等方面享有本地人同等的待遇，这样一来，一方面可以使外来人口有归属感，愿意长期居住，另一方面也使得外来人口能够持久参与区域经济建设，带动经济发展。在人口政策方面，更应关注大学生就业，近年来东北人才流失严重，为了吸引更多毕业生留在沈阳，可以出台优惠政策，提供更多的就业岗位，鼓励大学生创业。与此同时，可以将教育与房地产销售结合起来，地产与名校联手的方式促进房地产去库存。

4.2为转移人口提供适宜长期居住的住房环境

住房是人生活的关键，想要使转移人口长期居住，就要为他们营造适宜居住的环境。目前我国进城务工人员有一半以上都是住在单位的集体宿舍内，大约47%的人在附近郊区即所谓的“城中村”租住，只有0.7%的务工人员在城里买房，他们之中能够缴纳住房公积金的更是少之又少。由此我们可以发现，务工人员的居住条件很差，工资水平低是一方面，居住环境也是不容忽视的因素。所以沈阳想要吸引更多的农业转移人口进城，就必须积极改善其居住环境，上文也提到过三外环区域的商业配套设施比较匮乏，可以借此机会改善区域发展不协调现象，这样不仅能吸引农业转移人口买房，也能帮助沈阳房地产市场去库存。

4.3加大公租房供应以改变房地产供给模式

虽然现在沈阳市已放宽公租房入住标准，接纳有固定收入的外来人员进城入住，但由于房源过少，该政策并没有得到很好的实施。所以为了更好地提供公租房，政府应制定具体的政策，将更多库存房纳入公租房范畴，以满足大量转移人口的住房需求。另外政府可以出台优惠政策，以鼓励各个公司直接收购已建好的商品住宅用作企业员工宿舍，在公租房内可以推出“统包统租”的管理模式，效仿半封闭式管理，以提供更好的居住环境。

4.4通过完善房地产多源供给引导房地产供给侧改革

房地产企业的目的在于销售，所以根本任务就是为用户创造价值。为了更好地服务消费者，政府部门可以出善房地产多源供给的政策；房地产开发商可以推出新的产品，吸引顾客；销售部门则要进行营销升级，为客户提供更好的生活体验，从这三个方面共同着手，更有利于房地产去库存。与此同时，房地产企业应多关注国家出台的政策，进行业务转型，只有适应了社会的变化才能得到更好的发展。房地产市场想要加快供给侧改革的步伐，房地产企业的作用尤为重要。

5结语

目前房地产业已经进入了“新常态”的经济时代，过去的高增长所带来的问题也将越来越明显。本文通过分析沈阳市房地产业发展现状，找出目前存在的主要问题有“库存过剩”和“区域发展不均衡”，为解决以上两个问题，以供给侧角度提出四点有针对性的对策，希望为沈阳市房地产业推进供给侧结构性改革提供有益的建议，同时也为其他同类城市房地产业发展提供借鉴和参考。

参考文献

[1]陈平.基于供给侧改革视角下我国房地产业发展研究[J].时代金融,2016(7).

[2]邓磊,杜爽.我国供给侧结构性改革:新动力与新挑战[J].价格理论与实践,2015(12).

商业地产发展现状范文第5篇

关键词：商业地产；发展问题 ；影响因素；发展趋势

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）03-0169-02

中国商业地产发展时间相对较短，在发展进程中还存在着经营效率低下、管理水平落后缺乏科学决策引导等问题，使中国的商业地产受到了严重的阻碍。因此，探讨中国商业地产市场需求及其发展趋势，对于促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展，具有较大的现实意义。

一、中国商业地产发展中存在的问题

近几年来，除受国际金融危机影响之外，中国房地产业发展同样受到了国家的宏观调控，发展态势难以预测，进而长期以来中国商业地产发展中的潜在问题也凸显出来。

1.商业地产经营效率较低，商业地产市场供需失衡。目前大部分的开发商在投资商业地产的时候都缺少足够的调研论证，没有根据商业的类型而开发地产，都是单一的投资建造模式。由于缺少深入细致、科学的分析和研究，导致很多商业地产项目陷入困难的营运状况。近几年在一些城市出现了购物中心、大百货商场、商业街和批发市场倒闭的现象，这对商业地产的健康稳定发展造成严重的负面影响。受到全球金融危机影响，许多房地产开发商都把商业地产当成了避风港，商业地产的投资迅速增加，使得商业地产的供需失衡进一步加剧。商业地产存量逐年增加，造成商业地产的售价下降、租金下跌等严重后果，商业营业用房的空置率也不断上升，造成开发商资金链紧张，这些都不利于商业地产的长远发展。

2.商业地产融资渠道单一，没有充足的资金作保障。房地产类公司在资本市场和在金融机构的融资长期受住宅市场调控的影响，商业地产同样受到影响。中国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，对银行信贷依赖水平普遍较高，融资渠道单一，这就产生了在商业地产开发中商业经营与地产开发脱节的问题，只有拓宽融资渠道才有可能从根本上解决问题。

3.商业地产的管理运营水平落后，发展缺乏科学决策引导。优秀的商业地产项目都是建设与管理并重，招商建设与运营管理并重。但目前中国有很多商业地产开发商，注重前期销售效益，忽视长期经营价值。忽视后期的品牌招商和经营管理，从而导致商业地产行业混乱，管理落后缺乏服务意识，开发商不仅不能从商业地产中取得长期稳定的收益，而且还陷入经营困境。

随着中国城市化进程的不断加快，越来越多的城市都开始以CBD投资来带动当地经济发展，然而由于缺乏科学的决策引导，很多商业地产投入运营后并没能实现预期收益，也没有刺激当地的经济的发展，而且还导致投资失误资源严重浪费。

二、对商业地产市场需求影响因素分析

1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP 从1978年的2 683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。

2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17 175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45%以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不断增加，必然会带来巨大的商业地产需求。

3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。

三、中国商业地产市场的未来发展趋势

中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。

1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。

2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%～70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。

4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。

5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。

中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。

四、总结

中国商业房地产目前和未来仍处会于快速发展阶段，这一行业将吸引越来越多新的企业新的资金，而且国外著名的商业地产企业也开始进入国内商业地产领域。新的融资渠道、新的投资模型，新的市场空间正不断被发现挖掘，国外成熟的商业地产开发和管理方法与中国的实际情况相结合将产生更多的值得研究的新课题。例如，主力店群信托、产权商铺、泛商业地产投资等模式都需要我们去进一步研究和探讨。从长远来看，中国商业地产有很大的发展空间和机会，但是我们也要注重差异化发展以规避市场风险，根据不同城市和不同项目进行科学准确的深入分析研究，实现投资利益的最大化，并确保投资决策的安全性，这样商业地产才能长期稳定健康的发展。

参考文献：

[1] 齐晓斋.在当前世界经济危机背景下长三角商业地产发展趋势[J].上海商业，2009，（4）.

[2] 刘波.中国商业地产发展现状与趋势分析[J].国土资源，2009，（5）.