物业管理案例及分析

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物业管理案例及分析范文第1篇

【关键词】 财务管理；财务预测与预算；有价值的创意；财务制度

21世纪是数字信息和财经主导的时代，越来越多的人认识到财务管理对企业的重要性。财务管理已贯穿于企业生产经营的方方面面，它是企业制定决策、实施决策的基础和依据。要搞好企业财务管理，职业经理人必须充分认识和运用企业资金运动的规律，牢固地树立财务管理的一些经典理念，然后才能灵活地付诸实践、指导实践。鉴于此，本文总结了企业财务管理中的一些经典理念并进行了案例分析，以供读者借鉴。

一、预则立，不预则废――树立财务预测与预算的理念

财务管理，是指企业组织四大财务活动：筹资、投资、运营、分配，并处理四大财务活动中发生的诸多财务关系的一项综合性的管理工作。财务管理的目标是实现所有者（股东）财富最大化。财务管理的实施步骤包括财务预测、财务决策、财务预算、财务控制及财务分析和考核。

财务预测是财务管理的首要环节，是指根据企业财务活动的历史资料，并结合当前正在影响财务活动的若干个因素，运用科学的预测方法对企业未来财务活动的发展作出预测和判断，最终找出未来财务活动发展变化的诸多可能性。然后在此基础上作出应对各种可能变化的规划或计划，即编制财务预算。公司理财中一定要树立起财务预测与预算的理念，要有防患于未然的规划意识。理念是行动的先导，有备方能无患。下面先看几则故事：

（一）扁鹊的医术

魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢？”扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。”文王再问：“那么为什么你最出名呢？”扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去；中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明，名气因此响遍全国。”

（二）曲突徙薪

有位客人到某人家里做客，看见主人家的灶上烟囱是直的，旁边又有很多木材。客人告诉主人说，烟囱要改曲，木材须移去，否则将来可能会有火灾，主人听了没有做任何表示。 不久主人家里果然失火，四周的邻居赶紧跑来救火，最后火被扑灭了，于是主人烹羊宰牛，宴请四邻，以酬谢他们救火的功劳，但是并没有请当初建议他将木材移走、烟囱改曲的人。 有人对主人说：“如果当初听了那位先生的话，今天也不用准备筵席，而且没有火灾的损失，现在论功行赏，原先给你建议的人没有被感恩，而救火的人却是座上客，真是很奇怪的事呢！”主人顿时省悟，赶紧去邀请当初给予建议的那个客人来吃酒。

这两则故事给了我们什么样的启示呢？一般企业的财务管理还是停留在“头痛了才去医头、脚痛了才去医脚”的事后控制阶段，缺乏防患于未然的财务预测意识，导致的结果就是管理人员成天扮演“救火员”的角色，到处扑火，而一旦碰到特大火灾，公司的所有财产就会灰飞烟灭；或者讳疾忌医，等到病入膏肓才想到去看“企业医生”，但往往错过了治疗的最佳时机。可见，事后诸葛亮于事无补，防患于未然才能从根本上解决问题。正确的管理思路应该是先从企业的战略出发，规划好企业的财务战略，建立健全财务制度、预算管理制度和内部控制制度，按胜任力模型选择合适的财务人员，加强财务知识的培训普及工作，强化财务预测与预算的理念，做到事前有规划、事中有控制、事后有分析，才能把财务风险消灭于萌芽状态当中，为企业的健康发展保驾护航。

（三）麦道克报业的债务危机

英国《泰晤士报》的东道主，全球最大的新闻出版商卢伯特麦道克经营一个营业收入达60亿美元的报业王国，该王国举债24亿美元，有146家债主。在西方经济繁荣的经济形势下，虽然他的债务大、债主多，麦克道经营得力，一路顺风。可是，祸兮福所依，福兮祸所存，就在20世纪90年代初经济形势衰退的苗头刚露之时，麦道克报业王国几乎被区区1 000万美元的债务拖垮。原来，有一家小银行贷给麦道克1 000万美元，风闻其支付能力不佳，就通知麦道克要全额现金收回贷款，麦道克最初也毫不在意，认为筹措1 000万美元轻而易举，可后来实际筹措时竟然都遭到拒绝，最终，还是通过他的大债主花旗银行，费了好大的周折对该小银行施加压力，要它到期续款，不得收回，麦道克才得以渡过难关。然而，他的支付能力的弱点已暴露在资金市场上。此后半年，他仍处在生死攸关的困境中，同时，他才充分认识到他的资金支付能力的低下，才采取措施进行调整和改善，最后终于摆脱了财务困境。

这个案例启示我们：万事都要做好预测和规划，“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域”。即使企业处在高速发展的繁荣时期，也要充分预计各种可能出现的危机，并做好规划，如果没有预测或预测不到位，则“一棵稻草也可以压垮一个巨人”，正所谓“预则立，不预则废”。

二、有价值的创意可以增加企业财富――树立“创新”创造价值的理念

财务管理的目标，是追求股东财富的最大化，尤其是追求股东财富的增加值最大。要使财富增加，关键是要创造价值。怎么才能创造价值？有价值的创意能有效实现财富的增加。先看两则小故事：

（一）让每磅铜的价格翻一万倍

1947年，自由女神像翻新后留下了大量的废料，美国政府为了清理这些废料，向社会广泛招标。但是由于美国政府出价太低，好几个月过去了，依然没有人应标。此时，远在他国的一位犹太人听说了此事，立即飞到纽约，在看过自由女神像下面堆积如山的铜块、螺丝和木料后，他未提任何条件，当即揽了下来。许多人为他这一愚蠢举动暗自发笑，因为在纽约州，对垃圾的处理有严格的规定，弄不好就准备受到环保组织的。就在一些人准备看这个犹太人笑话的时候，他开始组织工人对废料进行分类。他让人把废铜熔化，铸成小自由女神像；把水泥块和木头加工成底座，甚至把从自由女神身上扫下来的灰尘都包装起来，出售给花店。不到三个月时间，他让这堆废料变成了350万美元，使每磅铜的价格整整翻了一万倍!

（二）情侣苹果的故事

元旦，某高校饭堂前，一老妇守着两筐大苹果叫卖，5毛钱一只（成本4毛），因为天寒，问者寥寥。一教授见此情形，上前与老妇商量几句，然后走到附近商店花3元钱买来节日织花用的红彩带，并与老妇一起将苹果两两一扎，接着高叫道：“情侣苹果哟！两元一对！”，经过的情侣们甚觉新鲜，用红彩带扎在一起的一对苹果看起来很有情趣，因而买者甚众，不消一会就将200个苹果卖光。扣除3元红彩带的费用，老妇还多赚了97元（原来就算能卖完也只能赚20元），对教授感激不尽。

这两则故事告诉了我们什么？财务管理的首要任务就是要使股东价值最大或企业价值最大化。为了达到此目标，必须在开源节流两方面狠下功夫。首先说开源，所谓的开源就是要广开财富增加的来源，那么，怎样才能找到财富增加的源泉呢？有价值的创意能有效实现财富的增加。譬如自由女神像翻新后留下的废料按照平常的做法是把它卖给收破烂的，能收回一点残值也就算了，但经过犹太人的包装改造以后，平淡无奇的东西也成了价值不菲的收藏品！而两筐卖不出去的苹果系上红彩带加上“情侣苹果”这一充满创意的命名，一下子就脱销，还比原来多赚了5倍！可见，卖产品不要光盯着产品本身，要跳出产品以外寻找价值创造的闪光点、创新点，才能做到“开源”有术，财源滚滚。

三、减少成本就等于增加财富――确立成本控制的“精益管理”理念

要实现财务管理的企业价值最大化目标，要使股东的财富增加，除了“开源”还得“节流”，所谓节流就是节约流出、支出，流出支出即“成本”，节流即控制成本，控制企业的支出，成本控制是企业增加盈利的根本途径，因此对成本进行精益管理是另一发财之道。看下面两则故事：

（一）煮蛋的学问

有一家日本餐厅和一家中国餐厅都卖煮鸡蛋，两家餐厅的蛋都一样受欢迎，价钱也一样，但日本餐厅赚的钱却比中国餐厅多，旁人大惑不解。成本控制专家对日本餐厅和中国餐厅煮蛋的过程进行比较，终于找到了答案：日本餐厅的煮蛋方式：用一个长宽高各4厘米的特制容器，放进鸡蛋，加水（估计只能加50毫升左右），盖上盖子，打火，1分钟左右水开，再过3分钟关火，利用余热煮3分钟。中国餐厅的煮蛋方式：打开液化器，放上锅，添进一瓢凉水（大约250毫升），放进鸡蛋，盖锅盖，3分钟左右水开，再煮大约10分钟，关火。专家计算的结果：前者起码节约4/5的水、2/3以上的煤气和将近一半的时间，所以日本餐厅在水和煤气上就比中国餐厅节省了将近70%的成本，并且日本餐厅利用节省的一半时间提供了更快捷的服务。

（二）不拉马的士兵

一位年轻有为的炮兵军官上任伊始，到下属部队视察训练情况。他在几个部队发现相同的情况：在一个单位训练中，总有一名士兵自始至终站在大炮的炮管下面，纹丝不动。军官不解，询问原因，得到的答案是：训练条例就是这样要求的！军官回去后反复查阅军事文献，终于发现，长期以来，炮兵的训练条例仍因循非机械化时代的规则。在过去，大炮是由马车运载到前线的，站在炮管下的士兵的任务是负责拉住马的缰绳，以便在大炮发射后调整由于后坐力产生的距离偏差，减少再次瞄准所需的时间。现在大炮的自动化和机械化程度很高，已经不再需要这样一个角色了，而马车拉炮也早就不存在了，但训练条例没有及时调整，因此才出现了“不拉马的士兵”。军官的发现使他获得了国防部的嘉奖。

这两则故事令人感悟颇深：煮鸡蛋很简单，谁都会煮，但不同的煮法带来不同的效益；“不拉马的士兵”大家都司空见惯，谁也不去寻根究底，只有坚持价值分析的军官发现了其不合理性。从故事当中，我们体验到了“精益管理思想”这一成本控制之道的精髓：企业要时刻关注其每一项经济活动能否实实在在创造价值，要把所有不能创造价值的流程进行精简、合并、优化，甚至剔除掉，以便更好地节省时间成本和费用成本，把更多资源进行有效安排，进而创造出更多的企业价值。“精益五原则”包括价值、价值流、流动、拉动、尽善尽美，在企业运作过程中我们要从精益角度出发，从设计、采购、库存、生产、品质、销售、现场等入手，对成本运作进行剖析和改善，不断发现“不拉马的士兵”，优化“煮蛋”流程，同时结合成本的规划，完善成本控制，实现节流，在不影响价值创造的基础上节约开销，降低生产成本，使企业增加利润、增强竞争力。

四、行之有效的财务制度是财富创造的保障――树立制度是基础的理财理念

制度是指均衡企业中各利益相关者责权利关系的一系列规范的总称。财务制度分为广义和狭义两种。广义的财务制度是指用来规范企业与各相关方面经济关系的法律、法规、准则及办法的总和。狭义的财务制度又可称为企业内部财务制度，是指与企业财务有关的制度，是由政府企业管理部门制定的用来规范企业内部财务活动、处理企业内部财务关系的具体规章制度，如财务管理制度、财务核算制度等。广义的财务制度是狭义财务制度实施的外部环境，狭义的财务制度是广义的财务制度在企业内部的具体及延伸。其作用是维系企业的存在并保障企业的发展。

看两则故事：

（一）决堤与修堤

春秋时期，楚国令尹孙叔敖在苟陂县一带修建了一条南北水渠。这条水渠又宽又长，足以灌溉沿渠的万顷农田，可是一到天旱的时候，沿堤的农民就在渠水退去的堤岸边种植庄稼，有的甚至还把农作物种到了堤中央。等到雨水一多，渠水上进，这些农民为了保住庄稼和渠田，便偷偷地在堤坝上挖开口子放水。这样的情况越来越严重，一条辛苦挖成的水渠，被弄得遍体鳞伤，面目全非，因决口而经常发生水灾，变水利为水害了。 面对这种情形，历代苟陂县的行政官员都无可奈何。每当渠水暴涨成灾时，便调动军队去修筑堤坝，堵塞滑洞。后来宋代李若谷出任知县时，也碰到了决堤修堤这个头疼的问题，他便贴出告示说，“今后凡是水渠决口，不再调动军队修堤，只抽调沿渠的百姓，让他们自己把决口的堤坝修好。”这布告贴出以后，再也没有人偷偷地去决堤放水了。

（二）七个和尚分粥记

有七个和尚曾经住在寺庙里，每天分一大桶粥。要命的是，粥每天都是不够的。一开始，他们抓阄决定谁来分粥，每天轮一个。于是乎每周下来，他们只有一天是饱的，就是自己分粥的那一天。后来他们开始推选出一个道德高尚的僧人出来分粥。强权就会产生腐败，大家开始挖空心思去讨好他，贿赂他，搞得整个小团体乌烟瘴气。然后大家开始组成三人的分粥委员会及四人的评选委员会，互相攻击扯皮下来，粥吃到嘴里全是凉的。最后想出来一个方法：轮流分粥，但分粥的人要等其他人都挑完后拿剩下的最后一碗。为了不让自己吃到最少的，每人都尽量分得平均，就算不平，也只能认了。大家快快乐乐，和和气气，日子越过越好。

从以上故事可以看出：不同的管理制度会带来不同的效果，财务管理也不例外，只有一开始就把财务制度制订好，才能保障企业的健康发展。但如何才能制订出一套行之有效的财务制度呢？有效的财务制度必须做好以下四点：一要平衡利益，把公司的利益与员工的利益有机的结合在一起，特别是把人性自私的弱点与缺点都充分考虑进去，才能让财务制度经得起实践的考验；二要明确标准，像《七个和尚分粥记》中的和尚一样要事先把财务的游戏规则明明白白地告诉员工，告诉他们什么能做，什么不能做，怎么做是对的，怎么做是错的；三要制约控制，对资金的流入流出进行跨岗位控制、跨部门控制、上下级控制和外部控制，通过他们互相监督；四要分清责任，像《决堤与修堤》故事中的知县一样明确地告诉员工不按财务制度执行会有什么后果，会有什么经济损失，必须承担什么责任，处罚的标准是什么，才能让财务制度的执行不会成为无源之水、无本之木。

综上所述，财务管理中还有许多其他的经典理念，笔者在以后会继续积累总结，以供借鉴。

【主要参考文献】

［1］ 财政部会计资格评价中心.财务管理［M］.第一版.北京：中国财政经济出版社，2008:2.

［2］ 梁莱歆.公司理财［M］.第一版.北京：清华大学出版社，2009:59-60.

物业管理案例及分析范文第2篇

为了提高物业管理专业学生的实践操作能力，适应物业服务3.0时代的需求，提出针对物业管理信息系统课程进行教学改革与实践,调整理论教学、实验教学和课程设计3个教学环节的顺序，采用案例项目任务驱动教学法贯穿各教学环节，并在实验教学和课程设计环节采用项目管理技术进行管理和考核。

关键词：

物业管理信息系统；案例；任务驱动；项目管理

0引言

近年来我国经济发展迅猛，人们的生活水平不断提高。伴随着信息技术的不断进步，在“互联网+”的大环境下，利用移动互联、大数据、云计算等现代化技术,采用多种手段对物业进行综合管理的现代化物业管理将更加依赖先进的物业管理信息系统。物业服务3.0时代的物业管理信息系统，在提高物业管理企业竞争力的同时，也推动了我国物业管理行业整体水平的提高，是物业管理行业实现管理现代化的必由之路。

1物业管理信息系统课程的重要性

物业管理信息系统课程一直以来都是物业管理专业的核心课程，该系统是一个由人、计算机等组成的，能进行物业管理信息的搜集、传递、储存、加工、维护和使用的系统。它可以及时提供物业管理者需要的数据和信息以及未来发展趋势预测等，帮助管理者进行物业经营管理决策[1]。在物业管理专业的教学计划中，支持物业管理信息系统课程的先修课有计算机文化基础、VisualBasic程序设计、数据库与程序设计和物业管理实务。物业管理信息系统课程的学时设置为32学时理论+16学时实验+64学时课程设计。课程的教学目标是学生通过学习该课程能够明确物业管理知识、管理流程、系统涉及的所有业务以及各业务之间的关系；能够熟练使用现行系统分析存在的问题和不足；对现行系统的简单功能进行二次开发；自行开发功能和结构相对简单的小型物业管理信息系统。

2物业管理信息系统教学中的难点问题

物业管理信息系统是一门理论性和实践性都很强的交叉性学科，在教学过程中面临诸多问题。

（1）大多数学生认为物业管理信息系统课程抽象、枯燥，而且难学，从而产生了困惑和畏难情绪，影响了学习兴趣和积极性。

（2）大多数物业管理信息系统教材及相关参考书中案例较少，理论讲解过多，致使学生在对物业管理信息系统没有感性认识的前提下被动地接受相关理论，无法将所学理论知识应用到实际，在遇到实际问题时不知如何入手。

（3）学生对软件开发和数据库等知识的掌握水平参差不齐，只有部分学生具有高级语言编程的能力，而其他学生仅掌握计算机操作的基本技能，教师很难确定讲授知识的广度和深度。

（4）随着信息技术的发展，物业管理理念和范畴不断发生变化，物业管理信息系统的表现形式也不断推陈出新，教师备课的难度不断增加，教学内容的选择和组织工作日益艰巨。若想应对这些挑战，做好该课程的教学，传统的教学方法已经力不从心。只有综合应用多种教学理念、方法和手段，把教学内容以一种有主题的、合乎逻辑的、相互关联的形式整合在一起开展教学，才能有效解决上述矛盾和问题。在课程教学改革实践过程中，我们运用基于案例项目任务驱动教学方法和基于项目管理技术的课程设计管理考核方式，事实证明两者相结合的合作学习教学模式行之有效，取得了理想的效果[2]。

3案例项目任务驱动教学方法与项目管理技术结合的教学模式实践

3.1教学环节之间顺序的调整

物业管理信息系统课程教学通常采用的方式如图1所示，按照先理论、后实验、最后课程设计的顺序进行。这种串行教学过程存在诸多问题：理论授课之后，上机实验学时不足以加深学生对理论知识的理解和掌握；集中到学期末进行课程设计，两周时间内进行调研、需求分析、设计和实施，并生成设计报告，过程太仓促；学生提交了设计报告和系统软件，课程设计已接近尾声，教师来不及进行反馈和指导，设计质量难以保证。因此，我们在课程教学改革实施过程中对教学环节的顺序进行了调整。改变课程教学和课程设计原有的串行方式，建立“理论教学—实验教学—课程设计”3个教学环节并行进行，在时间安排上相互协调，在教学内容上相互照应。

3.2案例项目任务驱动教学方法的运用

理顺了教学环节和教学内容之间的关系后，在教学过程中还需要科学的教学方法作为支撑，将物业管理信息系统课程教学改革综合案例教学、项目教学、任务驱动教学等方法运用到课程的教学实践中。各教学环节和教学内容与案例项目任务驱动教学方法之间的关系如图4所示，以“案例”作为理论教学“引导”，以“项目”作为课程设计和实践教学的“主线”，把项目分解为若干“任务”模块，将教学中重点知识融入各个任务模块；以“任务”模块“驱动”学生对具体“案例”进行模仿，最后把各个任务模块“组装”，构成一个完整的项目，完成课程设计任务。这种教学方法的优势是结合理论知识与实验操作，将“教师引导—学生模仿—积极学习—自主创新”的学习过程科学合理地融入教学[2]。

3.2.1案例项目的选择

在讲授理论知识之前，教师根据具体课程内容，精心挑选一个和物业管理专业关系紧密、功能完整的项目（如小区物业管理信息系统），进行相关教学资源的收集和整理。案例讲解是从高年级学生的作品中选取功能较为完备、更贴近学生实际水平的课程设计作品进行讲解，从而激发学生学习的积极性和自信心。

3.2.2项目分解

根据理论教学和实践教学的内容，我们对挑选出的案例进行剖析和设计，构成相对独立、简单的多个案例模块。分解项目过程中要注意几个问题：首先，要与教学内容相结合进行合理分解；其次，重新组合之后，分解的案例模块在功能上仍然具有完整性，而且前后各模块应具备一定的可扩展性，前后模块之间具有一定的渐进性。以小区物业管理信息系统为例，可以分解成系统需求及功能分析、业务流程分析、数据流程分析、数据字典、数据库设计、住户资料管理、住户投诉管理、住户报修管理、住户缴费管理、停车车位管理10个模块。分解的案例模块之间存在着先后关系，如完成“需求分析和系统功能分析”模块后，才可进行“业务流程分析”模块；完成了“业务流程分析”模块，才可进行“数据流程分析”模块的工作。

3.2.3任务安排

按照提出问题、分析问题、解决问题和扩展问题的步骤完成每个案例模块的学习后，教师给定一个项目，编写如下材料：项目任务驱动教案、教学过程设计、项目任务书和任务完成评价表等教学资料；然后，引导学生按照理论课程讲解的“案例”，把项目分解成相应的任务，通过模仿、讨论、查阅相关资料，充分利用教学资源等自主学习方式；同时，指导学生参考案例，把知识逐步深化，每完成一个任务模块，就将其与前面的任务模块进行“组装”，最终组成一个完整的物业管理信息系统[1-3]。

3.3基于项目管理技术的实践教学管理与考核

案例分析和演示之后，就进入学生实践操作环节（实验教学、课程设计同时进行），教师在该教学过程中起辅助和指导作用，要充分发挥学生的主体能动作用，在上机实验过程中对知识技能的理解和掌握逐步深化。在物业管理信息系统教学改革中把项目管理的思想应用于实践教学，具体操作如下。

（1）在项目任务完成过程中采取2~3人的“项目小组”形式，每个项目小组选择一个组长作为项目负责人，负责制订项目的相关计划、本组人员的监督和协调、组员的绩效考评等工作，是项目组至关重要的角色。

（2）为每项任务、课程设计过程制订进度表，监督和检查各小组是否在规定时间完成各阶段的工作，保证课程设计能够按时顺利完成。

（3）严格审查每项任务的完成情况和阶段性的课程设计成果，加强质量监控，及时解决学生遇到的问题和困难，保证设计作品的质量。

（4）借鉴项目管理中的绩效管理和目标管理机制，利用考核给学生一定的压力和约束，但也给予充分的指导和激励，从而提高学生的学习兴趣，激发学生的主动性、创造性和团队合作精神。实践教学成绩考核分为过程和结果两个部分。过程考核包括态度纪律、工作计划的执行两个方面；结果考核主要包括设计报告、作品和创新3个部分。根据以上5个考核指标汇总成绩，最后按照各项指标所占比例计算总分。

4结语

把案例教学、项目教学、任务驱动教学等多种教学方法运用到课程的教学实践中，能够做到理论联系实际，将“教师引导—学生模仿—积极学习—自主创新”的学习过程科学合理地融入教学过程。在实践教学过程中运用项目管理技术进行管理和考核，不仅能够使学生保质保量、按时完成课程设计内容,还可以让学生切身体会如何进行物业管理信息系统项目开发和管理，以适应现代物业管理的实际需要。案例项目任务驱动与项目管理技术结合的教学模式，从实际的教学效果看，取得了较好的反响，不仅可以提高学生综合分析问题、实际操作解决问题的能力以及团队合作精神，还有助于培养学生独立思考、实干、创新的行为习惯。由于改革时间不长，缺乏足够的经验，仍然有许多困难需要克服，希望在今后的实践中进一步完善该课程的教学改革。

作者：王晓松 单位：山东工商学院管理科学与工程学院

参考文献：

[1]邓晓红,赵锦锴.基于项目管理技术的管理信息系统课程设计教学改革[J].中国管理信息化,2008,11(12):107-109.

[2]徐昊.基于案例项目任务驱动教学法在程序设计实践教学中的应用价值趋势探究[J].商情,2009(32):56-57.

[3]付力,王皓宇.物业管理信息系统课程改革的探索[J].现代科技:现代物业(下旬刊),2009,8(11):87-88.

[4]邓晓红.管理信息系统实验指导与课程设计[M].北京:机械工业出版社,2006.

物业管理案例及分析范文第3篇

关键词：中职；物业管理法规；教学

物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。

目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。

《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。

笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：

讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。

讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。

讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。

多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。

适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。

总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。

参考文献：

[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.

物业管理案例及分析范文第4篇

整个系列活动具体如下：

一、组织一次物业管理条例培训（月——月）

⒈在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备，全国公务员共同天地。

⒉公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。

⒊培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。

⒋组织一次现场开卷知识竞赛。

二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。（月底完成）

三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。（月开始），主要内容包括：

⒈法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。

⒉案例分析：近期有代表性的案件。

⒊便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条。

⒋网上调查：对市民关心的问题，进行调查。

⒌网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。

⒍房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。

四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。（月开始）

五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。（——月底）

六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。（——月）

七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。（——月），全国公务员共同天地

八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。

九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。（月）

⒈开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。

⒉悬挂横幅。

物业管理案例及分析范文第5篇

一、乱建简易房，必须拆除、损失自担

[案例]张某购买了某小区楼房首层的一套带小院的房屋。该小区前期开发公司明确告知张某小院内只允许业主种植花草、美化环境，不得违章建筑。张某入住后趁该小区尚未成立业主委员会之机，在小院内一侧建简易房2间。开发公司发现后，多次要求张某拆除未果后，及时向城市行政管理局报告。城市管理监察部门向张某发出了《责令改正通知书》，迫于行政执法机关的压力。张某不得不自行拆除违章建筑，其所造成的损失只能自己承担。

[分析]楼房首层外的空间是小区业主的专有部分和全体业主共有部分的交界区域，权利界限相对模糊，一些业主以为自己的购房款中包括了小院。殊不知，即便该区域地盘在购房的小院内，但业主只有依约定植花草、美化环境之义务，绝没有私搭乱建房屋的权力。因为无论在何处建房，都必须由相关部门批准。因此，对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定以及是否对其他业利或公共利益造成侵害，如果是，则必须承担拆除责任，若因私搭乱建行为给他人造成损害后果，还要承担损害赔偿责任。

二、名人乱建，物业有权禁止

[案例]某媒体知名主持人李某购置阳光小区别墅房后，与物业公司签署《承诺书》中承诺遵守《物业管理公约》内的一切条款，包括不得擅自改动房屋结构、外貌等。可两年后，李某为自家方便，不仅加筑别墅台阶，还在别墅院一侧搭建简易健身房。物业公司依据物业管理公约，多次要求其停止改建并恢复原状。李某以为该新建小区物业没成立业主委员会，且物业公司没有行政执法权，将物业公司的要求置于脑后，迟迟未予拆除。物业公司依法将李某诉至法院，请求判令李某拆除违章建筑、恢复原状。

法院经审理认为，《物业管理公约》是某物业公司进行物业管理的依据，该小区虽尚未成立业主委员会，但物业管理企业有权向违反物业管理公约的业主主张权利。遂判决支持原告诉讼请求限令李某于10日拆除违章建筑。

[分析]《物业管理条例》第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。该条例表明，对小区业主的私自违章建筑行为，有两项管理权：“应当制止”、“向有关行政管理部门报告”。而依法就是制止的一种方式。特别是对名人私搭乱建，关系到社会价值引导问题。要从根本上消除住宅小区内私搭乱建的现象，既需名人敬畏法律，自觉守法，更需要物业公司等有管理职权者依法履行职责。

三、私搭乱建，邻居有权要求排除妨碍、恢复原状

[案例]宋晓、王辛均为某老旧小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，要求宋晓拆除、排除妨碍。宋晓虽口头答应，但迟迟不肯拆除。王辛多次理论后，宋某竟然置之不理。无奈之下，王某一纸诉状将宋女士告上法庭。法院经审理后，确认宋女士的建筑为违章建筑，遂判令宋女士拆除其违章建筑。

[分析]《物权法》第八十三条还规定：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提讼。《民法通则》第八十三条也规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案宋女士私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻里的利益。此时作为具有利害关系的相邻业主有权要求对方拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。

四、私挖地下室虽无后果，也涉嫌犯罪

[案例]刘某购置一处四合院平房用于商业经营活动。为了扩大经营面积，刘某擅自将自家经营的平房内挖掘大面积地下室，当挖掘至1米深时，不仅自家的平房墙壁出现裂缝、倾斜，相邻多家住户的平房均出现裂缝。经邻居报案，当地公安机关以涉嫌危害公共安全罪对刘某立案侦查。

[分析]我国刑法修正案（三）将刑法第一百一十四条、第一百一十五条第一款修改为：“放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。”刘某擅自在低密度住宅和城镇居住区的楼间，大面积开挖超过1米深的基坑的行为，虽然暂时尚未造成危害后果，但其行为已经足以危害公共安全，就已涉嫌构成以其他危险方法危害公共安全犯罪。刘某应对自己的违法犯罪行为承担刑事责任。

五、私挖乱建房屋导致他人损失，承担民事、刑罚双责