房地产测绘管理办法

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房地产测绘管理办法范文第1篇

【关键词】房产测绘；存在的问题；对策；措施

在现实生活中，诸如房产发证面和房屋的实际面积有所出入的情况屡见不鲜，虽然《房产测绘管理办法》的颁布对房产测绘机构带来了深远的改革，但由于一些城市相关管理部门工作不到位，致使产权人的利益得不到全面的保障，这势必会引发房产开发商与产权人之间的许多矛盾，给社会秩序的稳定带来不利影响，为此，房产管理部门应尽快着手完善相关管理机制，从根本上解决这一难题。

1.房产测绘概述

所谓的房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，作为房产权等房地产管理工作提供依据。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

2.我国房产测绘业中存在的问题

2.1房产测绘市场机制有待完善

当前，由于《房地产测绘管理办法》的颁布，已将房产测绘从行政体质中剥离出来，变成一种市场经济下的专业技术服务行业，但这种市场经济由于没有完善的机制对其进行约束，造成了许多不公平、不正当的竞争行为的发生，一些房产测绘公司在竞争中大打价格战，为了接到业务而不惜将价格压到更低的水平，造成市场收费秩序的混乱，如此恶性循环下去，严重的影响到了房产测绘市场的经济秩序。主要表现在房产测绘市场没有完善的质量保证体系和监督机制，相关管理部门对测绘企业的审查、监督、指导工作力度不强，起不到其应发挥的监管和检验作用，更不用说去保障产权人的合法权益了。

2.2地区间存在管理差异，标准不一

现场外业测量、绘图以及数据的计算处理等工作都是房产测绘的重要组成部分，在对于这些工作处理，在不同地区都会存在很大的差异，而且不同的测绘机构、不同的测绘人员，其测绘方式、数据处理方法及资料的保存形式都会有所不同，比如在测量顶盖的不完全遮盖的未封闭阳台时，有的是以顶盖水平投影线为定位基准，有的却是以阳台维护结构水平投影线，这就给管理部门在评定技术成果方面增加工作量及工作难度，阻碍测绘机构之间的交流工作，从大方面来讲，也会对房地产市场的稳定、健康发展带来不利的影响。

2.3行业人员职业素质亟待提高

按照房产测绘业的要求，测量人员应熟练掌握相关的法律法规、测绘技术专业知识等，但现实情况却不容乐观，许多房产测绘部门在专业测量技术人员编制上不达标，测绘工作水平与所承接业务不对等，严重影响到测绘工作的开展，这种现象在二线城市和县、镇的房产测绘部门最为常见。

2.4建筑面积计算不尽合理

按照城市商品房的建筑面积计算规则，房屋的建筑面积包括屋内的建筑面积加上公用分摊面积，屋内建筑面积的计算是有很具体的标准的，它由墙体面积、使用面积和阳台面积组合而成，但公用分摊面积的计算，按道理是依照“谁使用，谁分摊”的原则，但在实际情况中，没有具体的划分标准，无法具体明确使用范围。另外在对无顶盖室外楼梯的计算规则中，按规定是按各层水平投影面积的一半计算，但对这个规定的理解确存在很大的分歧，有的是把上一层楼梯看作下一层楼梯的顶盖，无顶盖的定义只是针对于顶层，无顶盖室外楼梯顶层面积按一半计算；有的是按室外楼梯各层水平投影面积之和的一半。

3.改进房产测绘工作对策

3.1加快房产测绘市场化规范进程

在加快房产测绘市场化步伐的同时，规范市场竞争行为，将测绘与管理工作分离开来，实行资格准入制度，严禁乱挂靠、无标准收费的行为发生，测绘管理部门在测绘机构的资质审查工作上要务必严抓，防止无资质或资质不够的机构承接测绘工作，推进房产测绘市场化、专业化、规范化的进程。另外，要加强对房产测绘行业诚信体系的建立，严防降价等恶心竞争行为，保证测绘业的公平、公开、工作，杜绝暗箱操作等不良行为；明确职责，建立测绘成果责任追究制度，测绘机构在完成测绘工作后，要对其成果承担相应的责任，对于弄虚作假的行为和出现重大质量事故的机构要严加处理，追究其法律责任，必要时取消其从业资格，保障房产测绘市场的健康发展。

3.2提升房产测绘工作人员素质

房产测绘专业人员在熟练掌握相关的法律法规、测绘技术专业知识的同时，还要拥有高度的工作责任心，能够恪守职业道德，认真、仔细的按照相关房产测量规范进行测量作业。对于测绘专业人才比较匮乏的县、镇等，就需要相关政府部门的大力扶持，培养人才、引进人才、留住人才。在这个科技信息化的新时代，房产测绘机构还要加强计算机技术、网络信息技术的运用，将高科技有效的融合到房产测绘行业，建立上岗考核制度和培训开发制度，建立诸如注册建造师、注册结构师的“注册测量师”制度，为房产测绘行业提供必要的人才储备保障。

3.3建立房产测绘信息平台，统一管理，加强沟通与合作

将信息化技术应用于房产测绘行业，建立房产测绘技术信息系统平台，以相关管理部门制定统一的技术标准和操作规程为依据，形成一个统一的监督、管理机制，既可以统一房产测绘的运作模式，又可以将勘测、绘图、审核、收费、发证、归档进行全自动化工作。既能保证现场外业测量、绘图以及数据的计算处理等统一，又方便了测绘机构之间的信息交流及测绘管理部门的管理与指导，；既可以起到规范房产测绘行为，又能保证房产成果的权益。另外，各个区域可以通过相关院校之间的交流来达到测绘技术、资源的共享，促进地区之间的交流与合作，扫除以往的地区差异性，达到房产测绘业健康、稳定发展的目的。

4.结语

综上所述，我国房产测绘业已取得了巨大的进步，但是在房地产的测绘工作中仍然存在着很多的问题，实现各种目标的前提是保证数据的准确，如何保证测绘数据的正确性，这是我国房地产测绘行业值得深思的问题。

参考文献：

房地产测绘管理办法范文第2篇

关键词：房产测绘；测绘成果；行政审批

Abstract: In this paper, the actual situation of the Donggang Real Estate Mapping, Real Estate Mapping results of administrative review of the content and methods to explore.Keywords: Real Estate Mapping; surveying and mapping results; administrative examination and approval

中图分类号：TB2 文献标识码： A 文章编号：

O引言

现今社会建房屋不仅仅是人们生产生活的必要场所，同时作为一种特殊商品体现着更多的货币价值。房产测绘成果作为房屋权属登记的主要部分，也就越显重要。根据《房产测绘管理办法》第十八条规定，用于房屋权属登记的房产测绘成果、权属登记部门必须对其相关内容进行审核，审核后的房产测绘成果作为产权产籍管理的重要基础材料。随着测管分离，房产测绘市场已打破长期以来房产主管部门行政垄断局面，房产测绘成果的行政审核变得越来越重要。目前，对房产测绘成果行政审核的内容和方式全国各地做法不一，对其认识的观点也很不一致，导致实际工作中越来越突出。因此，很有必要进行认真探讨，尽快形成全面统一的规范文件，以利于房产测绘行业的健康发展。下文、结合东港市实际就房产测绘成果应具备哪些内容、应审核哪些内容以及如何审核进行探讨。

1房产测绘成果应具备的内容

⑴房产测绘成果的法律基础

房屋确权是一个依法登记的过程，用于权属登记的房产测绘成果一经采用后便具有法律效应，由此看来，用于权属登记的房产测绘属于法律测量的范畴，其房产测绘成果必须建立在法律基础之上，否则，权属登记部门就不能采用。那么房产测绘成果应建立在一种什么样的法律基础之上呢？有以下四个方面：

房产测绘部门应具备房产测绘资质。

用于房产测绘生产的仪器设备，包括测绘软件应依法检定符合标准。

②有合法的房产测绘技术标准，包括房产面积测算的依据及其质量控制方法、房产测绘内容、测绘企业质量管理机构。

③从事房产测绘的工作人员应具有承担相应工作法律责任的从业资格，熟练掌握和运用房产测绘法律规范等。

⑵房屋产权产籍管理对房产测绘成果的要求

A房产测绘的分类

根据房屋权属登记类别，对其房屋的测绘可分为初始测绘、变更测绘及房屋面积鉴证测绘。

房屋初始测绘是指新建房屋（包括拆除重建）的测绘工作。东港市针对商品房的初始测绘又分未竣工商品房预测及已竣工商品房实测。变更测绘是指房屋初始测绘后，房屋部分拆除或扩建后的房屋测绘。房屋面积鉴证测绘是指受房屋产权人、司法、行政委托，对面积有异议的房屋进行重新测绘的工作。

B房屋权属登记对房产测绘成果的要求：

用于权属登记的房产测绘成果应满足产权登记中所需要的相关信息，可分为自然属性和社会属性信息两类。

①自然属性信息是指描述房屋客观状况方面的信息，如房屋的几何尺寸、层数、房屋的各类面积，以及房屋的建筑结构、建成年份等等。

②社会属性信息是指描述房屋主观状况方面的信息，如房屋的权属界限、产别以房屋坐落、房屋设计用途等等。以上信息均应按照《房产测绘规范》在房产测绘成果中准确描述，除此以外，由于确权中涉及到对房屋实际状况与规划部门批准文件有某些差别的处理，还涉及到对房屋主观状况一些特殊问题的描述。总结我市的实际工作，具体有以下几种情况均应在房产测绘成果中描述清楚：

房屋建设是否符合规划部门批准建筑施工图的要求。

房屋规划为平层实际建设为阁楼、复式、跃成的描述。

房屋夹层、插层、阁楼层等层高超过2.2米计算面积的处理。

房屋公用面积的分摊方法。

为多栋房屋服务的公用面积的处理及其描述。

多种设计用途房屋对各个权属单元房屋设计用途的描述。

房屋地下室为人防工程的描述。

房屋权属界线的描述。

房屋座落地址及门牌号的描述。

房屋规划中许可的配套用房的描述。

以上十类情况在权属登记职非常重要，相应问题未描述清楚就可能影确权的正确性面形成错案。

C房屋产籍管理对房产测绘成果的要求：

城镇房屋产籍的宏观管理，通过房产分幅图、房产分丘图测绘来实现，并通过及时的修补测来保证房产图纸的现势性。现在，全面一些有条件的城市已先后建立了地理信息系统，为实现现代化产籍管理打下了扎实的基础。

为了避免重复工作，房屋的初始测绘、变更测绘应与修补测相结合，同时，通过更新房产图信息及时给初始测绘房屋编制丘号的幢号，以利用房屋的主客观测绘信息及时导入数据库权登记采用。

2、房产测绘成果审核的内容

《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房屋管理的房产测绘成果，房地产行政管理部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点的准确性。面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。该条规定对审核内容似乎规定得很明确，但实际工作却不好实施。

⑴《房产测绘管理办法》对审核得规定仍不明确

①房地产行政管理部门对房产测绘成果是进行程序性审核还是实质性审核，其规定模棱两可。

②对测绘成果适用性的内涵不好把握，也没有操作标准。

③房地产行政主管部门需要的某些信息没有包括在审核内容中，在产权登记中导致确权发证的正确与否，却没有列入规定的审核内容。

⑵房产测绘成果审核的内容

用于房屋权属登记的房产测绘成果，房地产行政主管部门对其进行审核时，应审核以下内容：

施测单位的资格和相关成果的工作人员的从业资格。

按照权属登记部门规定应具备的测绘信息是否齐全。

③采用面积测算的依据是否得当。

④采用的测量仪器设施和电脑软件是否依法鉴定有效。⑤测绘成果是否符合规划等相关行政文件要求。

3、房产测绘成果审核方法

建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）中第二条指出：“根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责”。只要房产测绘单位按审核内容提供完整的房产测绘成果，房地产行政管理部门则只需要进行程序性审核，主要注意以下几点：L

⑴房产测绘成果资料齐全，符合审核内容及格式文本要求。

⑵房产图修补测信息符合地理信息系统的编辑技术要求，并已完成系统编辑，导入数据库准确无误。

⑶面积测算依据符合测量内容的要求。

⑷按照权属登记部门规定应具备的测绘信息已作出了完整描述。

至于基础测绘成果是否与《房产测量规范》要求相符，则不必进行审核。

4结语

在我国房产市场飞速发展的今天，房产测绘发展前景广阔，只有大力加强房产测绘成果的行政审核管理，才能使房产测绘步入健康有序的发展轨道，从而使广大人民群众的合法利益得到保障。

参考文献：

【1】《房产测绘管理办法》国家测绘局第83号。

房地产测绘管理办法范文第3篇

1、虚假广告宣传误导消费者。

《广告法》规定，广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。

2、商品房开发证照不全且没有告知消费者商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现。

3、房屋面积缩水考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3％的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。

房地产测绘管理办法范文第4篇

【关键词】房地产；测绘；质量管理

随着我国住房制度的改革，房地产市场得到了快速发展同时也带动了房地产测绘业的快速发展。目前，我国的房地产测绘存在缺乏全国统一的技术规范、 构建机制也不规范、房地产测绘专业技术人员严重不足，专业技术水平也不高。本文主要介绍了房地产测绘的发展现状、房地产测绘存在问题进行探讨，并对房地产测绘的质量管理提出了一些合理化建议。

1、房地产测绘行业的发展现状

随着各种技术的应用和测绘理论的不断发展以及先进设备的投入使用，房地产测绘在技术上取得了很大的进步。随着计算机的广泛使用，极大地提高了工作效率，劳动强度大大降低，促使了房地产测绘的迅猛发展。

1.1 房地产测绘科技含量逐渐增强。

随着房地产测绘行业的不断发展，各种先进仪器被大量采用。在信息化测绘带动下实现了自动化测绘、数字化测绘，房产测绘工作者越来越认识到使用常规的测绘已经跟不上实际需要，要想在目前激烈的竞争中处于优势就必须选择先进的测绘手段和测量仪器。常用的先进仪器主要有全球仪、全球定位系统 （GPS）、手持式激光测距仪、实时定位系统（RTK）等。这些先进的测量仪器在房地产测绘工作中的大量使用， 很大程度上提高了成图质量和工作效率。

1.2 房产测绘市场管理更加规范化。

为了引导房地产测绘行业的健康发展， 加强对房地产市场的健康管理， 国家颁布了一系列的法规和政策来规范房地产测绘市场。《房产测量规范》、《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《测绘资质管理规定》、

《中华人民共和国城市房地产市场管理法》、《公摊面积计算标准》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关规定的通知》、《房地产测绘基本管理原则》等法规文件出台或修改，由于各省市发展情况不太相同，于是各地制定了相适应的政策法规。这些法规的制定规范了房地产测绘行为，促进了房地产测绘行业的健康发展。

1.3 房地产测绘市场存在垄断行为。

由于房地产测绘机构是产籍管理、房地产产权的重要组成部分，存在垄断经营。近年来房产交易非常活跃， 大量的房屋测绘、 土地交易、 面积计算、 制图等工作，大多由一家测绘单位完成， 这样就会造成测绘速度难以满足需要， 在管理和土地房屋产权登记发证上形成瓶颈， 不利于房地产产业的发展。

2、 房地产测绘工作中存在的一些问题

2.1 房地产测绘技术方面存在的问题。

目前房地产测量绘图软件大多是基于AutoCAD的LISP 语言开发，运行效率不高，还会有错误发生。随着我国房地产交易和城市建设的快速发展，房地产测绘在房地产确权、发证方面提供的服务显得越来越重要。由于房地产变更较为频繁， 在一些城市测绘数据管理低下，不能适应当前现代化发展的要求，因此测绘信息系统成为了需要解决的问题。基于GIS技术的测绘信息系统是房地产测量数据的管理和处理的重要工具。房地产测绘信息系统是以 GIS 方式定义、绘制图像及属性，能够实现图形属性双向连接，能够自动生成分层分户平面图，很大程度上提高房产测绘的质量和效率。全球定位系统（GPS）具有全天候、全球性、连续性等精密定位和三维导航能力，可以快速并且高精度地测定各级控制点的各级坐标。利用实时 GPS 动态测量功能，不会产生累计误差。采用测图软件可以一次性测绘成电子地图，然后再利用绘图仪和计算机结合， 通过打印机输出各种比例的图形。由于各地发展情况不同，一些房地产测绘单位测绘技术和手段还存在一些不足，需要不断改进和完善。

2.2 房地产测绘工作测量技术规范还有待完善。

质量技术监督局和国家住房和城乡建设部出台了一些房地产测量技术规范， 在一定的程度上解决了房产测绘工程中遇到的问题，但由于各地实际情况不同，因此一些大城市都相继制定了与地方相适应的测量技术细则，还存在一些地方没有制定和当地相适应的细则。

2.3 对房地产测绘单位监管力度不够。

在我国一些中小城市还存在没有取得房地产测绘资格的队伍从事房地产测绘。在一些发达国家从事测绘工作的人员必须经过官方机构审查并取

得测量工程师执业资格的人员才能从事房地产测绘。在我国一些中小城市还存在房产主管部门缺乏技术性较强的管理人员，一旦监管不到位就会出现一些测绘资质、 技术力量薄弱、 经验缺乏的测绘单位进人房地产测绘市场。

3、做好质量管理的一些措施

3.1 加强房地产测绘从业人员的综合素质的提高。

房地产测绘从业技术人员，不仅要有丰富的专业知识，而且更需要奉献精神和创新能力，取他人之长补己之短。通过学习新的知识和技能，努力提高自己的综合素质。要加强对测绘专业技术人员的培训，工作人员做到持证上岗。

3.2 加强房产主管部门的监督作用。

为了提高房地产测绘部门测绘质量，主管部门要强化对测绘单位的监督机制和宏观管理。房地产测绘单位要配合主管部门的办理质量监督手续，自觉接受相关主管部门的管理和监督，确保测量成果的完整和准确。房地产测绘成果应建立鉴定监督机构，确立监督机构的法律地位，协调解决房地产测绘成果的争议，对鉴定工作进行监督。另外，应建立测绘成果差错赔偿保证金制度，确保当事人的合法权益，促进我国房地产测绘市场健康发展和公平竞争。

3.3 努力推进房地产测绘市场化改革。

在国家有关政策的指引下，实现测管分离，建立质量保证金制度，积极推进房产测绘体制改革，引导房地产测绘市场走向规范化、专业化、市场化，使房产测绘监督管理与测绘行为完全分离。推进房地产测绘市场化，需要不断完善房地产测绘的相关法规、规范、法律，需要有一支稳定的测绘队伍，加强测绘队伍建设。

4、小结

由于各地的发展情况不同，房地产测绘单位和房地产测绘相关从业技术人员技术水平不高并且人员缺乏，部分房地产测绘质量管理存在着一些问题，随着我国经济社会的不断发展和房地产测绘技术人员素质的不断提高以及审计能力和监督能力的不断增强， 我国房地产测绘质量管理水平会有很大的提高。

【参考文献】

[1]高帮胜.浅谈房地产测绘的质量管理[J].黑龙江科技信息，2008.

[2]余晓红.提高房地产测绘单位质量管理水平的思考[J].测绘软科学研究， 2002.8.

[3]马辉.房地产测绘的现状与发展展望[J].城市建设， 2010.12.

[4]李伯慧，葛辉，柴迎等.关于加强房地产项目测绘质量管理的探析[J].科技风， 2009.24.

[5]李井超.房地产测绘及房地产测绘成果的质量保证[J].中国科技博览，2010.20.

[6]林唐奕.测绘工作在房地产开发中的作用[J].中国新技术新产品，2009.18.

作者简介：张辉（1982—），男，浙江省湖州市人，工作单位：湖州诚信房产测绘有限公司，职务：测绘组长

房地产测绘管理办法范文第5篇

[关键词]商品房买卖；消费者权益；保护对策

一、商品房消费者权益保护的必要性

1.商品房消费者的弱势地位。一方面商品房消费不仅要精力、金钱和时间，还需建筑、房产、法律知识等专业知识，但现实中的消费者很难成为专业人才；另一方面由于政府收取的出让金越来越高，经过不断倒卖，土地转让金也会越来越高，地价越高，房价也越高，商品房消费者不得不为此付出沉重的代价。当房地产市场的价格狂涨时，消费者购买力却在不断下降，消费者与开发商相比，经济实力、技术和诉讼能力等方面都处于弱势。

2.开发商不择手段谋求企业利益最大化。消费者在购买房屋时很大程度上要依赖于经营者，经营者往往利用这种依赖，通过各种暗箱操作，谋求企业利益最大化。少数房地产商不顾工程质量，偷工减料，损害了消费者的利益，房地产市场的暴利刺激了一些不法开发商钻法律空子，获取非法的利益。比如房地产开发公司报规划用途是“防空设施”，实际作为地下汽车库建造，在没有说明能不能做出车库产权证的情况下，以每车位6万元的价格卖给业主，最后业主花钱买了一个没有所有权的停车的地方。

3.房地产纠纷问题解决率低。据统计，全国房地产市场的消费者投诉数量每年增长20％左右，而且涉案金额大，但相比其他领域的投诉，房地产市场的投诉解决率却是最低的。房地产消费投诉率居高不下，问题解决率低，损害了消费者的利益。

二、商品房买卖中消费者权益类型

1.知情权。消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利，侵权行为比如未取得相关证件就现售房或者预售房。

2.安全权。消费者在购买、使用商品房和接受相应服务时，享有人身、财产安全不受损害的权利。作为开发商，有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。侵权行为比如房屋基础设施工程出现裂缝、房间和外墙面出现渗漏，供热与供冷系统不发热或不制冷等。

3.自主选择权。消费者享有自主选择商品品种及服务方式的权利，经营者不得强制消费者购买或接受其服务。侵权行为比如强迫业主选择某一物业公司、强迫选择某一按揭银行、限制买房人的年龄等。

4.公平交易权。消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。侵权行为比如房产证迟迟不于办理，开发商把本应由自己承担的房屋面积测量费、房屋产权初始登记费、房屋交易过户的部分费用转嫁消费者，交付面积中的欺诈。

5.获得赔偿权。因购买、使用商品或接受服务，受到欺诈，依法享有获得赔偿的权利。侵权行为比如视觉欺骗，以高超的美工甚至有他人的项目形象制作悦目的效果图，商品房模型来展示高绿化率，齐全的配套设施、便利的交通，以及房产的豪华典雅，但最终结果可能完全不同。

三、商品房买卖中消费者权益的保护对策

1.对知情权的保护对策。首先可以根据《商品房销售管理办法》第7条和《城市商品房预售管理办法》第5条，查阅房地产开发商《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其次可以依据《商品房销售管理办法》第23条规定，查阅《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》的权利。最后有查阅所购商品房基本情况的权利。商品房基本情况包括商品房的座落位置、设计环境，这是商品房外在表现的最基本特征，体现在商品房所座落的幢(座)号、门牌号、层数、面积、建筑结构、层高及用地红线内的设施配套，如绿地、楼间距等，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致；商品房的面积构成、计价内容、付款方式及商品房有关费用承担；商品房的用地性质、使用年限。

2.对安全权的保护对策。一方面有根据《商品房销售管理办法》第7条，要求开发商提供相关行政部门的综合验收合格证明权利；另一方面有根据《建设工程质量管理条例》第39、40条，查阅《磺量保修书》的权利。

3.对自主选择权的保护对策。一方面有观察周边基础设施、公共配套建筑的权利。买房子很大程度是买环境，基础设施、公共配套建筑状况是生活的重要保障，也是房产升值的重要因素，所以观察周边基础设施、公共配套建筑很重要。基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施，公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑；另一方面有了解物业公司情况的权利。物业公司主要职责是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的企业。收费合理、设施完善、管理科学、服务良好的物业管理能使房产保值、增值；相反则不仅会影响消费者自己居住，而且也不利于出租和将来转让。

4.对公平交易权的保护对策。首先有查阅商品房是否被设定抵押或其他使房屋权利受限制的情形的权利。依据《物权法》规定，设定抵押的商品房转让是不自由的，需要经过抵押权人同意。再看看房屋有没有卖个其他人，防止“一屋二卖”。其次有查阅商品房建筑面积测绘成果合法性的权利。依据《房产测绘管理办法》第8条和第18条之规定，消费者可以委托房产测绘单位测面积，房地产行政主管部门应当对测绘结果进行审核。再次有查阅规划、设计的权利。依据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”如果要变更规划、设计，开发商必须经过规划部门、设计单位的批准。最后有查阅设计图纸的权利。房屋产权证的附设计图纸是买卖合同重要组成部分，合法有效的工程设计图纸必须同时加盖设计单位专用章、设计人员专用章及建设行政管理机关审查专用章。图纸绘制必须由专业技术人员根据国家设计规范要求，使用标准的专业工具，按照规范的比例进行绘制。平面图标注应当详细，平面图主要尺寸，包括墙体的厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。

5.对获得赔偿权的保护对策。首先可以根据《消费者权益保护法》第49条，如果构成欺诈，消费者可以请求开发商双倍赔偿，还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条请求开发商双倍赔偿。其次可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第39条，如果构成虚假广告，消费者可以请求经营者赔偿，并且可以要求行政主管部门惩处。最后可以依据《建设工程质量管理条例》第41条，如果在保修范围和保修期限内发生质量问题，消费者可以请求施工单位保修并且赔偿。

参考文献

[1]舒胜，试论商品房消费者权益的经济法保护[J]，甘肃行政学院学报，2007(2)

[2]段洪波，商品房交易中的消费者权益保护研究[J]，太原城市职业技术学院学报，2008(8)

[3]李静，杨琳，商品房消费者权益受损原因分析[J]，金卡工程(经济与法)，2008(11)