不动产登记操作流程
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不动产登记操作流程范文第1篇
《物权法》对商业银行经营的有利影响
扩大了可用于担保的财产范围 由于该法律对物权的界定更加清晰，保护了物权的归属，对于企业向银行借款时可以用来担保的财产的范围进一步扩大。《物权法》规定：未来动产，原材料、产成品等动产，正在建造的建筑物、船舶、飞行器，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产以及法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利，应收账款等均可以作为抵押或质押物。
上述抵押或质押物外延的扩大，对银行管理也提出了较高要求，商业银行必须具备对上述物品的清晰的判断和评估能力，完善对一些抵押或质押物的进展情况进行跟踪管理的机制。可以肯定，商业银行的业务范围会随之拓宽，对商业银行进一步提高赢利能力发挥重要作用。
抵押合同未办登记的，不影响企业向银行借款合同的效力 根据《物权法》第9条和第187条的规定，不动产抵押合同未办登记的，只是抵押权不发生效力，但是抵押合同的效力并不受影响，抵押合同仍然是自合同成立时即生效。因此，此时如果抵押人在银行发放贷款后故意不办理抵押登记，则银行可以依据《合同法》要求抵押人承担违约责任，对银行而言，此做法比只能要求抵押人承担缔约过失责任更为有利。
确立不动产统一登记制度，并规范了登记行为 商业银行以往在办理贷款抵押时需要借款企业必须将抵押物进行登记，如果抵押物没有登记，在产生纠纷时可能对银行维护债权产生非常不利的影响。而《物权法》对不动产登记制度进行了明确规定：首先是确立不动产统一登记制度。《物权法》第10条规定了统一登记制度，为当事人办理物权登记提供了极大的便利，不但减轻了抵押人和银行的负担，同时还方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料；其次是对登记行为进行规范，《物权法》第13条规定对登记机构的登记行为进行了规范，将减轻抵押人和银行的负担，有利于银行开展抵押贷款业务；再者是因登记错误而造成损失的，可以要求登记机构赔偿。同时《物权法》第21条规定明确了登记机构应当承担民事赔偿责任，为银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。
对“最高额质押”和防止“多重抵押”等一直困扰商业银行的实际问题进行了清晰界定首先是《物权法》第222条规定，赋予了最高额质押方式的合法地位，使一直困扰商业银行的“最高额质押”无法可依的问题得到了最终解决；其次是设立预告登记制度，可以有效防范“多重抵押”；同时第20条规定将解决开发商“一房多卖”和“多重抵押”问题，从而切实保护购房人和银行的合法权益；最后是法院裁定以物抵贷的，自裁定书生效之日起取得物权，从而有利于保护银行对抵贷物的所有权。
《物权法》对银行对质物的转质、抵押权实现方式的完善，以及债权人在实现债权时的自问题进行了重新界定，保障了债权人的合法权益不受侵害。
《物权法》对商业银行的不利影响
《物权法》以法律形式明确了商业银行对担保物的权利，同时清晰界定了商业银行应承担的责任，明确了借款企业在提供担保过程中的不应承担的法律义务。银行在实际工作中应该注意以下几方面变化。
《物权法》的有关规定缩短了担保物权行使的时间 本法同时规定对怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任。
接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险 第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。对银行办理抵押贷款提出了更高的要求：首先，银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行必须耗费许多的时间和精力来处理，而且如果抵押物被异议登记，还将使银行在异议登记期间无法处置抵押物，从而影响银行抵押权的实现。其次，不能用异议登记期间的不动产作抵押物。异议登记的目的在于对抗现时登记的权利的正确性，即对现时登记的权利人的处分权进行限制，使其在异议登记期间不能处分不动产物权，以维护事实上真正权利人的权益。此时，如果银行接受异议登记期间的不动产作为抵押物的，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行在办理抵押贷款时，必须对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。
其他相关规定 首先是银行处分以物抵贷的不动产物权时，未经登记，不发生物权效力。根据第31条规定，对享有的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力；其次是企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险。
商业银行的应对措施
《物权法》对物权的设立、变更、转让和消灭，不动产登记，动产交付，物权的保护以及所有权等问题进行了严格的规定，与商业银行的业务经营息息相关，直接影响到商业银行日常的业务经营效果，银行应在认真遵守法律的前提下，进一步规范业务经营方式，提高管理水平，促进商业银行的业务健康快速发展。
加强对《物权法》的学习和研究，提高从业人员的法律意识 银行各级从业人员应该在第一时间对法律条款进行认真研究，采取各种方式进行培训和学习，掌握法律的相关规定，逐条逐项地研究该法律的出台对银行业务经营的有利和不利的方面，对照以往的相关法律和规定，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，制定切实可行的措施加以解决。否则，银行就会处于被动的局面，导致资产的损失和国有资产的流失。
不动产登记操作流程范文第2篇
关键词：《物权法》；实施；商业银行；经营管理
2007年10月1日实施的《物权法》，历经了13年的酝酿和修改，成为中国历史上审议次数最多的一部法律，它的实施对商业银行的经营管理具有十分重大的意义。《物权法》的实施在为商业银行的经营管理提供更加有力的法律保障的同时也对商业银行加强风险管理提出更高的要求。
一、《物权法》的实施为商业银行的经营管理提供了法律保障
1.规范不动产物权的登记机构，完善登记制度，明确登记机构错误登记应承担相应法律责任
我国长期以来，基本上将不动产物权登记作为行政机关的一项职权，把不动产物权登记机关与行政管理机关的职能形成对应关系，从而产生多头登记的问题。根据中国人民银行研究局的不完全统计，针对不动产、动产抵押和有关权利质押的登记部门，分散在15个部门中进行。其中，动产抵押登记部门最为混乱，共有9个，而且这些登记部门相互之间，甚至同一部门内部各地区之间，互不联网，难以查询[1]。因为登记制度不完善，还造成程序繁琐，成本过高等问题，而且对登记机关由于登记失误造成的损失，难以索赔。《物权法》明确规定了不动产登记的属地原则，即由不动产所在地的登记机构负责登记，从而减轻了抵押人和银行的负担，也方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料。与《物权法》登记机构采用实质审查模式相对应的是，在因登记机构的过错造成错误登记时，登记机构必须对因此造成的损害承担赔偿责任。这就为商业银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。
2.设定浮动抵押，扩大了商业银行发放贷款的选择空间
实践表明，现行《担保法》存在诸多缺陷。比如，一些有价值的流通性很好的财产如应收账款、存货、保险单等不能作为担保物，融资担保交易过分依赖于不动产担保，担保法律之间存在许多矛盾和冲突。事实上，沿海一些地区的金融机构已经在尝试接受新的担保物，比如存货和应收账款。福州市商业银行2005年就开始探索存货质押，他们选择容易变现的钢材、棉花甚至海货作为担保物，实际上效果都比较好[2]。浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在和将来可以取得的全部资产为标的设定抵押的一项新型担保制度，其标的物覆含范围很广。《物权法》明确规定将抵押权的标的物限定为现有及将有的动产，包括生产设备、原材料、半成品和产品。这种规定增加了各种市场主体获取贷款的条件和机会，也增大了商业银行发放贷款的选择空间，对于国有企业、集体企业、个体工商户、农户的顺利融资和发展壮大必将产生积极的推动作用。
3.修正担保实现规则，简化担保实现程序，有利于商业银行的资产保全
《物权法》明确抵押权实现的途径为协议和诉讼。协商实行抵押权不是银行提讼的前提，只要实现抵押权的条件具备，银行就可以不与抵押人进行协商，而直接求助司法程序。《物权法》第一百九十五条第二款规定，抵押权人与抵押人未就抵押权达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这是一个非诉程序，法院通过对抵押权登记等证据的审查，即可裁判实行抵押权，包括允许强制拍卖抵押财产[3]。这种非诉程序降低了商业银行资产保全的成本，提高了实现抵押权的效率。
4.增加质押物范围，拓宽担保渠道，有利于商业银行拓展新的业务领域
(1)应收账款出质，解决中小企业融资难的问题。企业现有应收账款5.5亿元，一般企业流动资产的20%-30%是应收账款。很多高科技企业和中小民营企业的固定资产不多，厂房和办公楼可以租用，机器设备大多为融资租赁，即使企业未来盈利可以预期，但因缺少有效贷款担保，难以从商业银行取得融资。在国外，应收账款作为担保已经是国际银行业通用的担保方式，应收账款通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值。商业银行通过应收账款作为担保融资业务的开发，在一定程度上可以降低贷款因过分依赖不动产抵押方式而形成的金融风险，使商业银行的业务范围进一步扩大，利润空间进一步提升。商业银行可以开拓新的客户群体，提高理财水平，创新信贷结构，提高风险防范能力，增强竞争力。
(2)设立最高额质押，节省商业银行的交易成本。最高额质押权具有普通质押权所不具有的功能，其创设的目的在于配合继续易形态的需要，促进社会经济的繁荣，因而是具有生命力的。最高额质押权的创设对于银行和质押人来说可以简化手续，满足持续交易的需要，有利于促进企业融资。商业银行在最高额质权的适用上，除质押财产转移质权人占有之外，其最高额质权的确定、效力、作用等方面可参照《物权法》有关最高额抵押权的规定。
(3)用依法可转让的基金份额设置质押，扩充投资人的融资担保工具。近两年，基金作为一种良好的理财方式受到投资者的追捧。基金份额受益权质押具备较强的流通性和可变现性，设定质权和实现质权比较方便。用基金份额作为担保方式，一方面可以让投资者享有较高收益的同时保证资金运转，另一方面也使银行拓展了新的业务领域。
5.物保与人保并存情形下担保权实现的顺序问题得到修正，体现意思自治，有利于商业银行维护自身权益
人的担保与物的担保并存的情况下如何实现担保权的问题，《担保法》所采取的保证人绝对优待主义模式一直颇受争议。《物权法》在此条上采取保证人绝对优待主义和平等主义结合的模式，并充分尊重当事人意思自治。第一，本条改变了《担保法》“当债务人不履行债务时”作为实现债权的条件，扩大为“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形”，体现了对当事人意愿的尊重。商业银行可以从保护债权的角度出发，在担保合同中明确约定抵押权实现的条件。其次，当物保和人保并存时，当事人可以约定承担担保责任的顺序。商业银行可以根据具体情况，通过对实现债权顺序的约定，掌握未来实现债权的主动性。第三，在没有约定或约定不明时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。商业银行在第三人提供物保的情况下，可以选择实现担保的顺序，以维护自身权益。
6.将物权变动的原因与结果进行区分，有助于商业银行权益的保障
《担保法》规定办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，此条将合同债权的变动和担保物权的变动混为一谈。在不动产物权抵押的实践中，经常出现抵押合同签订后，抵押人违约不办理抵押物登记手续，抵押合同不发生效力的情况，作为抵押权人的商业银行就将面临既不享有抵押权，又不能寻求合同法上权利救济的局面。根据《物权法》的规定，在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，认定合同有效，这样虽然不能得到物权的保护，但是可以根据生效的抵押合同要求抵押人承担违约责任，保护合同当事人的债权请求权。同样，在出质人怠于交付质押物或质押权利凭证时，质权人有权根据合同请求其交付并承担相应的违约责任，有助于商业银行等质权人权益的保障。
二、《物权法》的实施对商业银行风险管理提出更高的要求
1.商业银行必须重视担保物权诉讼时效的变化
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼结束后两年行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。我国民法规定的普通诉讼时效为自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起2年。这就要求商业银行在对主债务提讼的同时要求实现抵押权。这一规定比《担保法》司法解释减少两年，不利于商业银行银行接受、处置抵债资产，实现抵押权。今后商业银行在办理抵押贷款或管理抵押资产时，应在主债权诉讼时效期满前，及时行使担保物权，避免抵押权因期间届满而失效。
2.商业银行接受异议期间的不动产抵押，将面临无效的风险
异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益[4]。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利(将其处分行为规定为无效行为或效力待定行为)。申请人在异议登记十五日内不的，异议登记失效。此规定虽然给予不动产真正权利人在不动产错误登记情况下的权利救济，但是相应对银行办理抵押贷款提出了更高要求。银行必须对抵押物的物权归属进行深入全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，如果银行在异议登记期间接收该抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此银行如发现抵押物处于异议登记期间，则不应接受，要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。
3.商业银行应当准确适用法律冲突规则
《物权法》颁布后，将会形成《民法通则》、《担保法》、《物权法》关于担保物权“三足鼎立”的态势。物权法一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。“对这一条文，笔者理解为：《担保法》与《物权法》就同一事实和行为作出不同规定的，适用《物权法》；《物权法》没有规定，而《担保法》及其司法解释有明确规定的，依然应当适用《担保法》及其司法解释。《民法通则》关于担保物权规定较为笼统，条文具体适用方面缺乏操作性，因此在担保物权的具体解释上与《物权法》不一致时，应当适用《物权法》。新晨
笔者认为：《物权法》对物权的设立、变更、转让、消灭，不动产的登记，动产质押，物权保护等方面做出严格的规定，这些规定都与商业银行的日常业务息息相关。作为银行内部控制的需要，须做到以下几点：第一，根据法律规定，针对发生的变化，梳理现行的规章条文，与《物权法》的新规定一一对应，调整相关规定，制定切实可行的措施，规范业务操作流程，明确各部门的职责权限，将法律新的规章制度科学合理的融入商业银行的规章制度中。第二，加强对《物权法》的学习和掌握，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，及时修改担保业务办理过程中的相关合同，避免因《物权法》实施中的新规定带来的风险，确保商业银行健康稳定的发展。
[参考文献]
[1].《中华人民共和国物权法》条文理解与适应[M].北京：人民法院出版社，2007：41.
[2]余欣.《物权法》破解金融困局[J].中国金融家，2007，(4)：26-28.
不动产登记操作流程范文第3篇
随着我国电子商务的飞速发展，信息技术日新月异，第三方支付模式层出不穷，但目前尚未有准确的概念定论，较为完备和权威的一般描述是：具备一定实力和信誉保障的非金融机构，集成银行支付结算系统接口或给予其他服务通道，为交易各方提供货币支付、资金清算、交易监管等支持而形成的支付模式，是金融电子化与网络金融的组成部分和重要表现形式。
第三方支付平台的运行方式是当买方使用第三方支付平台进行货款支付，资金便进入第三方支付机构的专用账户中，当货物送达、买方验货后，就可以确认收货，将暂存于第三方支付平台的资金转至卖方账户。买方将资金预付给支付平台，到买方真正收到货物后确认收货，支付平台将资金划拨给商家，这段交易时间内预付给支付平台的资金称为“沉淀资金（客户备付金）”。
根据艾瑞资讯统计数据显示，2004年至2012年，中国第三方支付市场规模高速增长，从最初的23亿元增至36589.1亿元。在如此大规模资金流动中产生了巨额沉淀资金，但沉淀资金的法律属性一直难以明确，2010年9月1日开始施行的《非金融支付机构服务管理办法》首次明确赋予第三方支付机构法律上的主体资格，并初步明确了第三方支付平台无权使用该资金。但是对于沉淀资金的权属没有明确的规定。
目前，学界对沉淀资金的归属基本有两种观点，一、沉淀资金应该归消费者所有。二 沉淀资金应该归第三方支付平台所有。这主要是基于消费者和第三方支付平台的法律关系来进行的分析。
笔者虽然更倾向于第一种观点即沉淀资金归消费者所有，但又不完全赞同。因为这种定位没有对沉淀资金进行更精确的分类。沉淀资金实际上在消费者完成支付即将钱打到第三方支付平台到确认支付，中间还有一个环节，即销售者发货。销售者发货的行为其实改变了沉淀资金的权属。根据合同法规定所有权的转移分为动产和不动产，动产适用交付主义，动产自交付之日发生转移。 这里的动产包括汽车、轮船、飞机等特殊动产。不动产适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移。
交付的方式又分为现实交付和拟制交付，现实交付依交货方式的不同，可以再分为三种情形：（1）送货上门。即由出卖人送运货物到买受人处，此时货交买受人处才算完成交付。（2）上门提货。即由买受人到出卖人处取走货物，此时货物运出出卖人处即算完成交付。（3）代办托运。即由出卖人买受人与承运人订立运送合同，买受人承担运费的交付方式。此时出卖人将货物交给承运人即算完成交付。
显然，目前的第三方支付平台介入的网上交易绝大多数都属于第三种代办托运，由买受人承担运费，出卖人买受人与承运人订立运送合同。因此，此种所有权的转移是在出卖人将货物交给承运人即发生的。在正常的买卖交易中，货物和金钱是同时交付给相对方的，也被称为同步交换，即一手交钱一手交货。网上交易由于在虚拟的无形市场，交易双方互不认识，不知根底，卖家不愿先发货，怕货发出后不能收回货款；买家不愿先支付，担心支付后拿不到商品或商品质量得不到保证。博弈的结果是双方都不愿意先冒险，网上购物无法进行。为应合同步交换的传统市场需求，需要第三方支付平台的介入作为担保，只有双方意见达成一致才能决定资金去向。第三方支付平台担当中介保管及监督的职能，降低了交易风险。既然有第三方作为担保，那么网上交易就应该与正常交易一样，实现同步交换。况且销售者发货之后，将货物交付给快递公司，代办托运，就对物失去了所有权，所有权随即转移给了消费者，那么消费者的在第三方支付平台的对等资金所有权就应该随即转移给销售者。实际上，在第三方支付平台的现实操作流程中也体现了这种状况。在消费者决定购买货物，将该资金转移到第三方支付平台后到销售者发货前，这期间只要超过48小时就可以无条件退款（这48小时其实是对销售者信赖利益的保证，从而避免消费者承担缔约过失责任，但不改变此时沉淀资金的权属）。但是在销售者发货后，消费者要想退款就必须经过销售者的同意，而且往往要承担举证责任，并且此种纠纷的解决也转到售后服务的问题上。这充分说明了在销售者发货前，沉淀资金归消费者所有，在发货后，沉淀资金的所有权和货物的所有权一样同时转移给对方，即沉淀资金归销售者所有。
在明确了沉淀资金的所有权之后，沉淀资金利益收入的权属就比较清楚了。该利息收入是沉淀资金所产生的法定孳息。根据我国民法的所有物与孳生物原理，孳息应当属于原物所有人。因此，在销售者发货前，沉淀资金产生的利息归消费者所有，在发货后，沉淀资金的利息归销售者所有。
在明确了利息权属之后，按常理，分配利息应该是理所当然的，但在实践中利息分配有一定的难度，尤其是对消费者利息的分配非常困难，也并不现实。因为虽然每天的沉淀资金数额巨大，产生的利息也非常可观，但是在一个交易周期中（按7天算）消费者的利息占整体利息的比重较小，因为销售者通常在两天内会及时发货。况且消费者人数众多，这笔利息收入摊到每个消费者头上则会微不足道。如果让第三方支付平台或者其所委托的金融机构分别针对各个消费者的每笔消费金额进行利息的分配和返还，操作成本可能高得惊人，甚至超过利息收入总额。因此所属消费者的利息不应当直接返还给消费者，而是可以纳入到消费者利益服务的某个基金中，以一种新的形式将本应属于消费者的权益返还给了消费者。这样做不仅符合我国民法有关所有物与孳生物的关系原理，使原物的所有权人拥有了对其所有物产生孳息的收益权，而且也为消费者权益保护机构的发展壮大提供了资金支持，从而有效地维护社会经济秩序和社会公共利益。
对属于销售者的利息分配，就相对简单。因为属于销售者的利息巨大而销售者人数不多，况且也长期从事销售业务比较固定，可以在年终时一并将所得利息返还，既简便易行，又符合法理，使原物的所有权人拥有了对其所有物产生孳息的收益权，是可行之举。
不动产登记操作流程范文第4篇
关键词：银行；抵债资产；管理
中图分类号：F832.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-01
一、当前抵债资产管理中存在的主要问题
近年来，随着外部经济形势下行，银行接收的抵债资产快速增加。从目前情况看，主要存在以下问题。
（一）抵债资产接收过程中存在的主要问题
1.部分抵债资产存在较大瑕疵。部分法人机构接收抵债资产时尽职调查不够，没有认真了解资产的产权及实物状况，包括是否设定了抵质押等他项权利，是否拖欠工程款、税款、土地出让金及其他税费，是否涉及其他法律纠纷，是否被司法机关查封、冻结，是否属于限制、禁止流通物等，接收的个别抵债资产存在产权不明争议、权证不齐全、不具有独立使用功能、不易于保管及变现等问题，个别抵债资产属于公益性质，或以划拨的土地使用权单独用于抵偿债务，以及接收的是即将被征用的土地使用权等。
2.接收的抵债资产价值虚高。部分机构协议抵债时，委托第三方评估机构对抵债资产的评估价格远高于实际市场价值；或者采取“倒算账”方式接收抵债资产，即简单按照剩余的贷款本息、欠缴的各种税费相加确定抵债资产价值，即使抵债资产不足值也放弃了继续向债务人追偿的权利。
3.接收抵债资产不审慎。部分分支机构过分依赖于接收抵债资产化解不良贷款风险，没有充分考虑抵债资产接收、保管和处置变现环节的高额税费问题。从目前向的抵债资产情况看，仅接收环节的相关税费就占到了贷款本金的20%-25%，再考虑保管和处置变现环节的税费，接收抵债资产普遍会面临程度不同的贷款本息损失。
4.接收抵债资产产权未过户。部分机构为节省相关税费，对接收入账的抵债资产未进行产权过户，存在抵债资产可能因查封保全、重复抵债等导致抵债资产灭失的法律风险。
（二）抵债资产保管中存在的主要问题
一是抵债资产管理职责不明晰。部分法人机构接收抵债资产后没有根据抵债资产的类别（包括不动产、动产和权利等）、特点等确定采取上收保管、就地保管、委托保管等方式，没有建立登记、盘点和定期检查制度，没有确定抵债资产经营管理的主责任人，指定保管责任人，并明确各自职责，导致抵债资产管理责不清。如某分行就发生了一起接收的抵债房产被原风险部经理私自出售，收入归己所有，而联社却没有及时发现的案件。二是定期盘点、检查制度执行不到位。不能及时掌握抵债资产实物形态变化情况，及时发现影响抵债资产价值的风险隐患，并采取有针对性的防范和补救措施，导致抵债资产实物灭失或价值大幅缩水。
（三）抵债资产账务处理中存在的问题
一是个别机构协议抵债后确认入账的抵债资产价值高于公开评估价值。二是对接收抵债金额超过债权本息总额的部分，先行向对方支付补价，而不是按照相关制度规定，待抵债资产处置变现后，将变现所得价款扣除抵债资产在保管、处置过程中发生的各项支出、加上抵债资产在保管、处置过程中的收入后，将实际超出债权本息的部分退给对方。三是没有或少计提减值准备。没有执行每季度末对抵债资产逐项进行检查，对预计可收回金额低于其账面价值的，应当计提减值准备的要求。
（四）抵债资产处置中存在的问题
一是没有坚持公开透明的原则处置抵债资产。未履行内部审批程序，或按照固定资产购建管理办法的规定履行专项申报审批手续，个别管理者私自决策，随意处置给内部员工或亲属、朋友，或以不公开方式对外出租，或私自转为自用。二是抵债资产处置后，法人机构垫付的诉讼费等各种费用、表外利息长期挂账不予处理。
二、关于加强抵债资产管理的办法及途径
（一）进一步健全完善抵债资产管理办法
各机构要在已修订完善的抵债资产管理办法基础上，结合自身实际，进一步明确相关部门和机构职责，细化抵债资产接收、保管和处置操作流程，切实提升抵债资产管理水平。
（二）审慎接收抵债资产
要从严控制以物抵债，受偿方式以现金受偿为第一选择，债务人、担保人无货币资金偿还能力时，要优先选择以直接拍卖、变卖非货币资产的方式回收债权。当现金受偿确实不能实现时，方可考虑以物抵债，且要切实做好实地调查工作。
（三）切实加强已接收抵债资产的管理
要确定抵债资产经营管理主责任人，指定保管责任人，并明确各自职责。要建立抵债资产定期检查、账实核对制度。
（四）切实加强抵债资产的出租管理
抵债资产原则上不能对外出租。因受客观条件限制，在规定时间内确实无法处置的抵债资产，为避免资产闲置造成更大损失，在租赁关系的确立不影响资产处置的情况下，可在处置时限内暂时出租。对单项抵债资产账面价值在100 万元（含）以上的，原则上应采取公开方式进行租赁，由法人机构理（董）事会授权的专业管理委员会或经营班子在综合考虑抵债资产价值和市场询价结果等各方面因素基础上，集体决策抵债资产出租价格。对采取不公开招租方式租赁抵债资产的，应与承租人充分协商确定，且租赁价格要在内部进行公示。
（五）切实规范抵债资产的账务处理
农村信用社接收抵债资产时，按实际抵债部分的贷款本金和已确认的表内利息作为抵债资产入账价值。对抵债金额超过贷款本金和表内利息的部分，在未实际收回现金时，暂不确认为利息收入，待抵债资产处置变现后，再将实际可冲抵的表外利息确认为利息收入。同时，除法律法规规定债权与债务关系已完全终结的情况外，农村信用社取得的抵债资产不足偿还全部贷款本息（含表内表外利息）的差额，应依法继续追偿，追偿未果的，按规定进行核销和冲减。
（六）加快已接收抵债资产的处置变现
不动产登记操作流程范文第5篇
关键词：应收账款；融资；业务发展
中图分类号：F832 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2013）01-0074-03
一、引言
应收账款融资业务是指企业用自身的应收账款或存货作为担保，向银行申请授信的业务。这种信贷关系中，贷款人密切控制信贷的可获得性和担保品。这种贷款方式有时被称为“完全紧密跟踪贷款”。传统商业贷款是基于财务报表的贷款，是商业银行贷款的主要组成部分。而在提供短期融资方面，应收账款融资是财务报表贷款最经济的替代产品之一，应收账款最接近现金。与企业价值的相关性低，相比存活和机器等动产没有储存、易遭破坏等问题。对中小企业而言，利用应收账款融资，可以大大拓宽中小企业的融资渠道，弥补广大中小企业普遍欠缺不动产担保资源的缺陷，有效解决中小企业担保物不足的问题。缓解担保难、融资难等困难。同时应收账款融资业务可以推动金融创新，扩大担保物范围。提高可担保财产的利用效率，使金融资产得到更加安全、有效的保障；为商业银行信贷业务开拓市场，改善市场结构体系。
就应收账款融资业务的发展而言，在国外已是一项发展较为成熟的业务。在美国，这种贷款类型占全国全部商业贷款的四分之一，每年的增长率在12%左右。在我国，仍然是一项新的信贷业务品种，尚处于发展初期。2007年颁布的《物权法》允许应收账款质押融资，开启了我国资产支持贷款发展之门。各大银行和其他金融机构均开展了应收账款融资业务，推动该项业务的发展。根据《物权法》等法律规定，2007年，中国人民银行征信中心建设了应收账款质押登记公示系统（以下简称“登记公示系统”），并配套出台了《应收账款质押登记办法》，为应收账款融资业务提供了法定登记公示平台，有效降低了应收账款融资的操作风险，促进了应收账款融资业务的发展。据统计。截止2012年9月底。出质人为中小企业初始登记累计达到44.6万笔，占系统初始登记总量的83%。累计共有约10.6万家法人类中小企业获得了应收账款融资，融资金额约占系统中登记融资总额的46%。应收账款融资业务服务于中小企业融资需求的效用日渐显现。
二、天津市应收账款融资业务发展现状
近年来，天津市应收账款融资业务呈现以下特点：
（一）应收账款融资业务快速发展
登记公示系统登记量、查询量和用户数是反映地区应收账款融资业务发展的重要指标。近年来，天津市应收账款融资业务登记量、查询量和用户数呈现快速增长趋势，用户覆盖范围扩大。2012年1-10月。全市办理应收账款融资业务登记3432笔，分别较2011年、2010年增加了2253笔和1687笔；查询5467笔，较2011年、2010年增加了1444笔和2968笔：截至2012年10月末，全市累计开设用户111个，用户覆盖范围包括商业银行、融资租赁机构、保理公司、担保机构、企业和个人等。
（二）用于融资的应收账款种类丰富
登记公示系统显示。目前，天津市已用于融资的应收账款包括贸易销售款、学校、景区、绿地、公路和供热供水收费权、融资租赁应收租赁款、土地拆迁补偿款、个^理财产品收益权等。用于融资的应收账款品种较多。
（三）应收账款融资人以中小企业为主，融资额大型企业占比高
登记公示系统显示，目前，应收账款融资人为中小企业的，累计登记笔数约为2600笔。占全市登记笔数的80左右%，累计融资额约占全市融资额的35%；应收账款融资人为大型企业的。累计融资额约占全市融资额的60%；应收账款融资人为学校、医院等事业单位的，累计融资约占全市融资额的5%。可见，天津市应收账款融资人以中小企业为主，融资额大型企业占比较高，
（四）围绕优质企业或优质项目形成的应收账款得到金融机构关注
目前，天津市一些优质项目的承建企业已通过质押项目建成后的收益权获得了项目建设资金支持。如天津某高速公路有限公司通过向金融机构质押公路收费权累计融资约60亿元：天津多家知名企业的供货商通过质押或转让应收账款取得了信贷资金支持。如为天津某汽车公司生产配件的17家供货企业（全部为中小企业）通过转让或质押销售款项累计融资3000余万元。
三、应收账款融资业务发展中需要关注的问题
（一）企业应收账款资源丰富，应收账款融资存在较大发展空间
目前，天津市仅规模以上工业企业的应收账款余额约为2000亿元，占企业资产总额的15%左右。如果按目前应收账款质押折扣率50%-70%计算，通过质押应收账款，仅规模以上工业企业就可获得资金1000-1400亿元左右，企业资金需求可得到有效缓解：从已实际开展的应收账款融资业务看，以天津某汽车公司为例，目前该公司共有供货企业500余家，但通过应收账款融资的供货企业仅17家，众多供货企业尚未有效利用应收账款筹集资金，应收账款融资存在较大发展空间。
（二）金融机构开办应收账款质押融资业务的综合能力有待提高
一是金融机构推动应收账款融资业务的动力不足。相较于传统业务，应收账款融资业务办理手续繁琐，投入精力大、成本高，执行较为困难，在没有经验借鉴、缺乏风险控制措施和业务激励机制的情况下。部分金融机构推动应收账款融资业务积极性不高。二是多数金融机构缺乏专门的应收账款质押融资业务操作指引。目前，天津市仅有少数几家银行业金融机构制定了专门的应收账款质押融资业务操作指引，多数银行业金融机构由于在办理业务时缺乏相关操作规范。也没有相关经验可借鉴，为避免承担风险，经办人员宁愿放弃应收账款质押融资业务。三是天津市多数金融机构尚未将在登记公示系统办理查询和登记纳入应收账款融资业务操作流程，登记公示系统在规避交易风险的作用尚未充分发挥。四是金融机构缺乏评估应收账款价值和风险的专业人才。发放应收账款质押贷款时，金融机构既要审查出质人的信用度，又要对应收账款付款人的信用度及应收账款自身的金额、账龄、坏账率等质量指标进行审查评估，这要求信贷人员既要有专业的应收账款评估原理知识，又要具有丰富的实际工作经验，能够做出符合金融机构和企业实际状况的准确评估，而金融机构目前亟需该类专业人员，应收账款融资业务风险很难准确识别和判断。
（三）多数中小企业对应收账款质押融资业务了解不够或无法满足银行的应收账款融资条件
多数中小企业并没有意识到可以利用应收账款进行融资，部分中小企业虽然知道应收账款可以进行质押或转让融资。但由于缺乏健全的财务制度，难以向金融机构提交关于应收账款真实、完整、准确的单据和相关资料，无法满足银行应收账款的融资条件：有些企业虽能在单证等方面达到银行办理应收账款融资业务的条件，但由于部分银行在办理此类业务时，需要贷款企业取得应收账款付款方的回款确认或要求付款方将回款划入指定账户，而这些中小企业由于在交易中处于弱势地位，很难取得付款方的确认或配合，最终导致无法办理应收账款融资业务：而少数银行规定只有交易双方评级均为AA级的企业才能办理应收账款质押融资业务等要求。也导致部分中小企业难以达到该条件而放弃融资。
（四）部分用于融资的应收账款种类易受政策变动影响，限制了银行放贷意愿
部分应收账款融资业务品种如收费权质押，受政策变动风险影响较大，政策调整可能对银行实现债权造成较大程度的影响。如由于公园实行免费政策。金融机构以公园收费权为质押物发放的贷款将无法收回。
（五）信用体系建设有待完善，金融机构开展应收账款融资业务亟需信息支持
相较于传统的不动产担保，应收账款融资业务不仅要求金融机构关注应收账款自身品质，还要求金融机构对应收账款贸易交易背景的真实性、应收账款的回收率、付款方和融资人的信用状况等进行调查，涉及企业的工商登记与变更、产品质量、合同履约、企业纳税、发票、进出口、财产抵押登记等多方面信息。由于信息涉及部门众多，调查成本较高，一定程度上影响了金融机构开展应收账款融资业务的积极性。
（六）应收账款质押登记中配套法律和实施细则缺位，有效监管缺失
虽然人民银行出台了《应收账款质押登记办法》和《应收账款质押登记操作规则》，为应收账款质押提供了登记平台，但尚未出台相关配套的法律和实施细则，还不能很好地解决业务发生中面临的诸多问题。如由谁监督和控制信息应收账款信息的真实性有待明确：应收账款到期日早于主债权到期日时如何处理、应收账款付款人提前支付应收账款，质权人如何实现应收账款质权等等，都需要有相关的法律和实施细则来加以说明。
四、政策建议
（一）高度重视应收账款在改善中小企业融资中的重要作用，大力推动应收账款融资业务发展
一是组建应收账款融资业务发展领导小组，由金融监管部门牵头，相关部门和金融机构参与。共同研究推动应收账款融资业务的有效措施。二是广泛宣传发动。充分利用新闻媒体，向全市相关金融机构、担保机构、保理机构和广大企业推介应收账款融资业务的优势，引导相关机构参与应收账款融资业务，鼓励企业尤其是中小企业运用应收账款获得融资支持。三是加快信用体系建设，完善应收账款融资信息服务。为金融机构开展应收账款融资业务提供便捷地查询服务。降低应收账款融资业务风险。提高金融机构开展应收账款融资业务的积极性。
（二）规范金融机构应收账款质押融资业务流程，防范应收账款融资业务风险
监管部门制定《应收账款质押贷款实施指导意见》，规范金融机构应收账款质押贷款发放流程，使金融机构在办理应收账款质押融资业务时有规可依，同时也从监管层面对该业务进行推动。
（三）推广供应链应收账款融资模式，以核心企业带动上下游中小企业融资
目前，天津市汽车制造、钢铁、石化、电力、电信、生物医药等行业发展良好，产业链相对完善，且各行业中都有众多带动效应明显的核心企业，具备推广供应链应收账款融资的基础条件。要进一步推广供应链融资模式，建议一是由相关部门共同组织推介核心企业。核心企业可以是产业链中的龙头企业或优质企业，也可以是采购量大、支付保障性强的大型项目或医院等事业单位。相关部门确定核心企业后，可将名单或项目名录向金融机构推荐，便于金融机构筛选和挖掘更多的核心企业。二是在行业主管部门、行业协会的支持配合下。加大对核心企业的培训和宣传。引导核心企业认识应收账款融资对稳定企业的供货来源的重要意义，鼓励核心企业积极向金融机构推荐资信状况良好、合作历史较长的合作客户，为供应链上的中小企业融资提供支持：同时引导核心企业积极配合金融机构做好合作背景调查核实和应收账款确认工作；对于有条件的政府采购部门或大型企业，可逐步引导其建立自己的供应链企业信息平台，管理企业交易信息和支付记录信息，便于金融机构借助该平台了解双方的交易历史和支付记录等相关信息，降低贷前调查成本，减少应收账款融资风险。三是加大宣传引导，鼓励与大型企业具有长期合作历史的中小企业积极运用应收账款为企业发展筹集资金。
（四）加大培训力度，提高相关机构开展应收账款融资业务的风险管理水平
对应收账款融资业务办理相关机构如金融机构、担保机构、租赁公司和保理机构等进行培训，引导其正确认识应收账款融资业务的意义，发挥应收账款质押登记公示系统在防范融资风险，保障质权人合法权益中的重要作用。提高相关机构工作人员对应收账款融资业务的风险识别能力，引导相关机构规范开展应收账款融资业务。
（五）引导企业尤其是中小企业提高信用管理水平，切实加强应收账款管理
在引导企业尤其是中小企业积极盘活应收账款，寻求运用应收账款解决融资的同时，引导中小企业完善赊销、坏账等财务管理制度，重视应收账款管理，防范和减少呆坏账的发生。并重视维护和提升自身信用，为企业应收账款融资创造条件。
