地产考察报告

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地产考察报告范文第1篇

根据市委、市政府主要领导同志安排，5月21－22日，副市长带领市质监局、镇政府主要负责人一行10人，到临沂市临沭、费县就创建优质生产基地进行了考察学习。考察组参观了临沭县金正大、史丹利、金沂蒙、常林等4家化肥、化工企业和费县安信、泰森、华新佳升3家木业企业，并与当地县委、县政府分管领导、质监部门和企业负责人就创建优质产品基地有关经验做法进行了交流和座谈。现将有关情况报告如下：

一、临沭、费县两县创建优质产品基地的基本情况

（一）临沭县“创建全国优质化肥(复混、复合肥料)生产基地先进县”的基本情况

临沭县位于山东省最东南部的苏鲁交界处，因濒临沭河而得名。东、南分别与江苏省赣榆、东海两县交界，西、西南与河东区、郯城县相连，北与莒南县接壤，距临沂市经济技术开发区不足10公里。辖12个乡镇，300个行政村；总面积1038平方公里，总人口63万人。，全县实现生产总值117亿元，地方财政收入3.2亿元，完成规模以上固定资产投资56.3亿元。

临沭复合肥产业自上世纪90年展至今，打造了史丹利、金正大、迈金农、金沂蒙等20多家品牌复合肥生产企业，年生产复合肥达到800万吨，约占全国1/3强。在全县3.2亿元的财政收入中，有1.5亿元来自化肥、化工等企业。据介绍，目前，临沭县已有4家企业6个产品获产品质量国家免检，4个产品获山东省名牌产品，这4家企业的产品占临沭肥料产量九成左右。近年来，该县坚持一手抓监管、提质量、创品牌，一手抓扶持、扩规模、增效益，有力地推动了全县肥料行业持续快速健康发展。目前，企业数量由的56家整合到34家，年生产能力由的450万吨增加到的800万吨，全县肥料行业实现主营业务收入、利税由的35亿元、2.1亿元增加到的83.7亿元、6.2亿元，分别增长139.1%、195.2%。拥有现代化生产线76条，从业人员达2.1万人，逐步由初级产品生产者成长为复合肥产业的技术创新者、专利拥有者、品牌领先者和国家行业标准的制订者。获得“创建全国优质化肥(复混、复合肥料)生产基地先进县”称号。

（二）费县“创建全国优质人造板生产基地先进县”的基本情况

费县地处沂蒙山腹地，总面积1893平方公里，辖18个乡镇、565个行政村，总人口93万。，实现生产总值168.2亿元，完成地方财政收入4亿元，完成规模以上固定资产投资62.1亿元，

费县木业从1992年开始起步，经历了自我发展、政府推动、整治整合、质量提升4个阶段，截至目前全县共有各类板材加工企业6931家(其中小旋皮厂6058家，各类人造板生产企业326家，配套企业547家)。年加工木材600万立方米，年产值136亿元，利税5亿元，从业人员16万人，销售收入占全县工业销售收入的60%。人造板外贸出口占全县出口额的40%以上，对财政贡献率达到22%。涌现出28个产值过亿元的木业加工专业村，11个专业木材市场。主要分布以探沂镇为中心，辐射到刘庄、新桥、马庄、汪沟、方城等东部乡镇，形成了较为完备的产业链条和产业集群。

在该县板材业起步初期，由于起点低、准入门槛不高，板材加工方式多为家庭作坊，90%的企业老板以农民为主，产业发展不规范、企业规模小、产品档次低、质量问题突出。7月12日，临沂市委、市政府决定开展“人造板质量专项整治暨创建全国优质板材生产基地”工作，确定了“规范整治、优化提升、加快发展”的工作思路，主要围绕“提升、整合、配套、关闭”做文章，三步推动，整治创优。经过近两年的整治，费县的人造板企业各方面有了很大提升。6月13日，被国家质检总局授予“创建全国优质人造板生产基地先进县”。

二、两县创建优质产品生产基地的成功经验

综合两地情况，在创建优质产品生产基地的过程中，都走的是先整治、后规范的路子。主要采取了以下措施：

（一）加大宣传，强化措施，全面推动整治工作深入开展。

一是广泛宣传发动，增强创优意识。充分发挥电视、广播、报纸、网站等舆论媒体的宣传导向作用，对质量整治和创优工作的重要性进行宣传，动员全社会力量参与专项整治和创优活动。在电视台开辟专栏，对整治创优典型进行大张旗鼓宣传，对久拖不办、无证生产的企业公开曝光。通过宣传，提高了企业对整治创优工作重要性的认识，营造了良好的专项整治和创优工作的社会氛围。

二是加强领导，落实责任。针对相关产业数量大、规模小、产品质量差、缺乏有效的监督，市场秩序不规范的情况，两县由县政府牵头，抽调质监、经贸、工商、民营、林业、环保等部门成立了由县长任组长，分管工业的副县长任副组长，有关乡镇和部门主要负责人为成员的专项整治及创建优质产品生产基地领导小组，严格落实了责任制，县政府与有关乡镇签订了整治目标责任书，并逐级分解任务，层层落实责任，明确标准要求，限期整治，为成功创建提 供了组织和制度保障。

三是以申办生产许可证为抓手，健全企业质量管理、检测检验和执行标准“三大技术体系”，规范企业生产和管理，杜绝生产不符合国家强制性标准的产品。狠抓了生产许可证办理及产品合格率的提高，坚持以服务促办证，以联合执法保办证，以巡查提高产品合格率。大力宣传质量是企业发展的生命线，办理生产许可证是保证产品质量的重要手段，提高产品合格率是创优的重要保证。引导企业以争创名牌和免检产品为抓手，牢固树立品牌意识，加快技术改造，全面加强质量体系控制，实现由数量到质量和品牌的跃升，鼓励更多企业争创国家、省名牌。

四是摸清企业底子，分类进行整治。对企业进行分类建档管理，对条件成熟的a类企业在办理生产许可证的基础上实施创名牌工程，积极引导他们争创名牌、免检产品和驰名、著名商标；对条件稍差一点的b类企业，通过督促办证，进行提升改造，完善基本条件，按照国标组织生产；对部分积极性较高的c类企业，走与骨干企业配套的路子，由骨干企业为其提供技术、人员等支持，尽快完善生产条件，获得生存发展机会。对质量意识较差、产品质量严重不合格、提升无望的d类企业，坚决予以停产关闭。

（二）大力实施品牌战略、培植骨干企业，实施龙头带动、提升产业形象

打造优质生产基地，培植龙头企业是关键。在整治过程中，两县把骨干企业的培育、龙头企业的带动作为优化提升的重中之重。

如费县，以安信、森工、鸿宇、龙腾、华鑫等企业为重点，推动不具备办理生产许可证条件的中小企业与其标准化配套，在输入技术的同时，由骨干企业对其技术指导，实现企业低成本、快速度扩张。在整治过程中，已有18家企业与安信木业实现了配套、7家中小企业与龙腾木业实现了配套，企业规模迅速膨胀。同时，对重点培植的骨干企业，积极引导争创名牌产品、免检产品。全县已有安信木业、森工木业、龙腾木业、华鑫木业等4家企业被评为市人造板生产基地示范企业，安信木业获得了全市首块人造板山东名牌。品牌效应提升了产业形象，带动了产业发展。

临沭县出台了《临沭县人民政府关于深入实施品牌战略意见》，把创品牌的过程变为提高企业整体素质和质量的过程，以产品的高质量创造更多的品牌，通过企业品牌的集聚，打造“品牌临沭”。目前，全县肥料企业累计争创中国驰名商标1个、省名牌8个、省著名商标5个。山东临沭复合(混)肥产业集群荣膺中国产业集群品牌50强，该县被山东省政府授予“山东省实施名牌战略先进县”称号。

（三）强化部门服务意识，为企业提供全方位的服务

费县质监部门针对绝大多数企业都没有获得生产许可证的情况，派出业务水平较高的人员对企业进行质量、标准、计量、特种设备等方面的培训，指导企业建立质量管理体系，使企业清楚了国家法律法规，掌握了质量管理要求，主动改进工艺，规范标识，按照国家标准要求组织生产。为更好的满足企业需求，质监部门还在板材企业最为集中的探沂镇成立了木业监管分局，高标准建立了板材检测中心，承担了原材料(甲醛胶、面粉等)进厂、成品板材出厂检验等工作。全方位的服务助推费县板材企业在短时间内管理水平、获证率、产品质量状况等方面发生了质的飞跃。

临沭县强化了人员培训。先后两次聘请省质检院和省标准化研究院的专家对全县肥料行业200多名质量管理人员、化验员和标准化检查员进行培训，举办了三期厂长(经理)培训班，帮助企业建立健全质量保证体系、标准体系和计量体系。目前，有23家复合肥生产企业通过is09000质量管理体系认证，20家企业采用国际标准，10家企业使用采标标志。建立了临沭县肥料行业管理和发展网站，举办了临沭县复混(合)肥行业发展研讨会、全国控释肥研究与运用高峰论坛、中国缓控释肥产业化发展论坛，承办了21世纪中国复混(合)肥质量管理与行业发展研讨会，通过专家报告、论坛交流、发展研讨，帮助企业家开阔眼界、提高认识水平和决策能力，为全县复合肥产业发展明确了方向。

三、当前我市创建优质轴承生产基地存在的问题

轴承产业作为我市特色产业之一，至今已有50余年的发展历史。目前发展成为以烟店、潘庄、唐园三个乡镇为中心，辐射全市及周边县区，市场发达、规模突出、配套齐全、业户众多的产业集群，被评为“山东省十大（工业）产业集群”。现有加工生产企业1120家，轴承经销户1.2万余户，从业人员6万余人，形成了轴承钢、轴承钢管、轴承锻造、机加工、热处理、轴承组装等专业化分工明确、配套能力较强的产业链条，可生产0—9类和非标轴承等十一大类，5000多种型号的轴承，产品销往全国各地以及欧美、东南亚等40多个国家和地区。，烟店轴承市场实现销售收入45亿元，该产业实现主营业务收入141.7亿元、利税11.4亿元。

从我市的轴承产业来看，和临沭、费县两县特别是费县创建优质产品基地前相比，有许多相同的地方，如加工单位数量大，规模小等，但要成功创建优质产品基地，面临的困难不少：

一是缺乏龙头企业的带动。尽管目前我市轴承加工生产企业达到了千家以上，但没有一家真正的顶天立地的龙头企业。从临沭、费县两县创建优质产品生产基地的情况看，缺乏龙头企业的带动，创建优质产品基地困难较大。

二是缺乏在全国叫得响的品牌，自主品牌不多。目前我市轴承企业有注册商标42个，其中山东省著名商标2个。但许多企业满足于用其他企业品牌“借鸡生蛋”，一些企业虽然也创出了一些品牌，但知名度不高，没有做强做大，没有形成品牌，没有在国内外叫得响的名牌产品。

三是企业间协作化程度还不够高。目前我市规模以上轴承企业普遍存在生产能力大而全现象，虽然个别企业开始走专业化生产路子，如只生产轴承内外环锻胚、车胚、内外套圈，有的只搞热处理加工，但总体协作程度还有待加强。

四是宣传力度不够。多年来，尽管经过多方努力及企业自身的发展，我市轴承质量有了大幅度提高，但是由于历史原因和宣传力度不够，“烟店轴承”质量较差的印象仍未彻底改变。

五是缺少资源整合提升和综合整治的总抓手。临沭、费县两县在复合肥和人造板优质基地的创建中，都把生产许可证的办理作为总抓手，整治时因为标准统一，工作较为容易。但目前轴承未进入工业产品生产许可证管理范围内，我市在下步的整合过程中，缺乏一个总的抓手，成为下步资源整合提升和综合整治最大的难题。

四、创建省优质轴承生产基地的几点建议

创建优质产品生产基地，对提升优势产业和区域经济的知名度、号召力、影响力和竞争力，推动企业走以质取胜、品牌发展的道路，促进区域经济又好又快发展具有十分重要的意义。近期，省政府已经下发了《关于创建优质产品生产基地的意见》（鲁政办发〔〕22号文），要求在全省大力开展创建优质产品生产基地工作，我们应抓住这一良好机遇，采取得力措施，争取尽快把我市创建为全省轴承优质产品生产基地。

（一）强化领导，加大宣传和整合力度

成立创建优质产品生产基地领导小组，出台创建规划，制定实施方案，严格落实责任。烟店、潘庄、唐园等有关乡镇也要成立相应组织。市政府要与相关单位、乡镇签订责任状，明确工作职责，任务目标，强化工作措施，确保创建活动有序开展。同时，充分发挥舆论媒体的宣传导向作用，对轴承质量整治和创优工作的重要性进行宣传，动员全社会力量参与专项整治和创优活动，在全社会营造良好的氛围。质监、公安、工商等部门要加强联系沟通，充分发挥联合执法的整体合力，严厉打击制售假冒伪劣产品的违法行为，曝光典型案件，营造打击声势，落实打假责任，依法严惩假冒伪劣不法行为，增强企业诚信意识，促进企业提高产品质量。

（二）调查摸底，查清底数，分类管理

组织质监、经贸、中小企业、工商、科技等部门及有关乡镇办事处，对全市轴承生产企业开展全面调查摸底。一是摸清轴承企业产品质量状况：如与国际、国内同行业的比较，产品质量方面存在的主要问题，发生产品质量问题的主要原因，行业质量提升空间等。二是摸清企业基础管理现状：如执行标准情况、计量保证状况、认证状况等。三是摸清企业品牌建设情况：如自主品牌销售情况、商标注册情况、产品出口情况等。四是摸清企业技术创新情况：如技术改造、专利技术、自主创新、科技开发能力等。调查中要切实加强质量监管基础信息建设，建档立库，实现一企一档，动态管理。

在调查摸底的基础上，梳理出轴承产业比较突出、存有共性的问题。根据所属产品类别、企业质量管理水平和企业质量诚信度等情况，对企业进行分类，针对不同类别企业的具体情况，制定相应政策，实施分类指导，有针对性地解决其技术、标准、管理、诚信等方面存在的问题。

（三）大力实施品牌战略，培植骨干企业，实施龙头带动

树形象、创品牌是振兴临清轴承产业，创建优质产品基地的必经之路。要出台有关政策，帮助、指导企业培育提高产品品牌和档次。对经济实力强、质量水平高、区域经济特色突出的骨干企业，进行结对帮扶，帮助、指导企业做好中国名牌产品、山东名牌产品的申报工作。同时，鼓励名牌产品生产企业通过收购、兼并、控股、联合等多种途径做大做强，加快形成一批主业突出、核心竞争力强、名牌带动作用明显的大企业、大集团，努力培育一批技术创新能力强、产品市场占有率高的名牌产品生产企业。3—5年内力争在本地企业中培树起3家以上固定资产过亿元的产业龙头。

（四）加强质量监督，构建全方位质量监管体系

有关部门要进一步完善产品质量监督检查制度，不断提高监管工作的有效性。对问题比较多的企业要进行全面的监督检查。采取一曝（曝光严重不合格企业）、二查（依法查处、查清去向）、三找（找明原因、找到责任、找出解决问题的办法）等措施，提高生产企业的自律意识，促进产品质量的提升。要大力推行先进管理方法。要深入宣传、推介全面质量管理、零缺陷管理、5s管理、卓越绩效管理等先进的质量管理模式和理念，积极鼓励和推进企业进行iso9000、iso14000、iso18000、iso/ts16949等体系认证，导入先进的质量管理方法，提升管理水平，提高产品质量，促进资源节约型、生产清洁型、生态环保型企业发展。

对基础薄弱和无标生产的中小企业，质监等部门要积极提供标准化服务，引导企业完善企业标准体系，要求企业严格按标准组织生产;对标准体系完备、拥有技术开发能力及产业链的龙头企业，鼓励采用国际标准和国外先进标准，并通过与技术改造结合，把关键技术及拥有自主知识产权的专利技术及时转化为国家标准，利用标准提高产品质量和企业核心竞争力。

（五）完善规划，加大扶持力度，进一步优化产品结构

一是加大引导力度，完善发展规划。高标准制定临清轴承产业中长期发展规划，做到规划目标具有超前性、规划内容具有导向性，科学确立临清轴承今后发展的思路和目标。把高精尖产品作为主攻方向，进一步加快中低速产品的更新换代步伐。二是加大投资力度，提升产业档次。进一步对烟店轴承市场进行升级改造，建设高标准轴承物流园区和烟店轴承会展中心，打造全国一流的轴承生产加工基地和全国最大的轴承交易基地，筹备中国（临清）轴承产业博览会，加强与国际国内知名企业的合资合作，努力提升轴承产业档次。三是加大管理力度，增强企业核心竞争力。加快建设企业技术创新体系，积极建立省级乃至国家级研发中心，大力研发高、精、尖和性能优良、拥有自主知识产权的中高档轴承产品，下大力培育一批知名品牌。加强与国内权威轴承科研机构和知名技术院校的合作，切实提高企业家和企业职工的综合素质。认真做好企业技术指导和产品检测工作，进一步提升临清轴承产品形象。四是加大扶持力度，提升服务水平。进一步完善鼓励扶持政策，加大与国家扩大内需政策的对接力度，努力解决好企业发展的瓶颈问题，引导企业不断做大做强，为轴承产业发展营造良好的环境。

（六）强化技术支撑，搞好服务

结合费县经验，质监等有关部门要加快技术机构建设，提高轴承产品质量检验检测技术支撑能力。鼓励检验检测技术机构进企入园，结合烟店轴承工业园区特点，与龙头企业联手设立专业化检测机构，切实解决企业检测难问题。要出台政策，鼓励企业联建实验室，提高中小企业的自我检测能力，实现检测资源共享，帮助企业解决检测难、慢、贵等实际问题。

地产考察报告范文第2篇

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地产考察报告范文第3篇

（RUILIANAUSTRALIAPTYLTD，澳大利亚塔斯马尼亚州7005）

摘　要：澳大利亚养老基金规模庞大具有海外投资的优势。中国政治经济形势稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的逐渐开放，加上沪港通的正式启动，澳洲养老基金投资迎来了与中国合作的良好时机。在利弊共存的澳洲养老金海外投资路上，澳洲与中国金融机构的合作前景值得期待。

关键词 ：养老管理基金；投资；创新

中图分类号：F840.67文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0268-01

一、澳大利亚养老金定义及投资现状

澳大利亚养老金体系主要有三部分组成，超级年金、管理基金和政府补贴。其中，管理基金又称信托投资，它是将投资人的资金由专业机构进行管理投资使养老基金增值的一种投资形式，其投资方式包含股票、债券、房地产和货币投资。

根据澳洲税务局2015年上半年统计结果，澳洲目前管理基金规模正在逐渐扩大，总资产价值已超过49.5亿澳元。海外投资的比例也在逐年上升，并且其投资方式主要以股票与房地产为主。

截至目前已有多家澳洲大型金融服务公司开展海外合作，包括安保集团（AMPLimited）和澳大利亚投资咨询公司（AzureCapital）等，他们都将眼光放到了亚洲快速增长的中产阶级人群中，特别是中国，预计这一新兴阶层将在未来花费数千亿来购买保险、投资等金融产品。

二、澳大利亚养老金投资回报

据SuperRatings数据显示，澳洲养老管理基金在2014年取得7.5%的高回报率。高回报主要是受到了澳洲经济回温的作用，同时世界经济市场的推动也不容小觑。

中国作为澳大利亚养老金的海外投资国之一，其政治形势愈加稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的开放以及沪港通的正式启动，澳洲商业投资迎来了与中国合作的良机。

安保集团在2014年以2.4亿澳元收购中国人寿养老保险股份有限公司19.9%的股权，自此安保集团与该公司的互利共赢模式又向前迈进一大步。商务部新闻发言人孙继文指出，今后几年中国中产阶段预计将达7.5亿人，他们对保险、投资产品、财务规划及高级金融服务的需求已整体提升。中国的基金行业总价值在2014年底已达到8000亿澳元，并预计在2017年将上升至1.5万亿澳元。安保集团的投资基金安保资本中国成长基金创下了投资回报率55.36%的优异表现。安保集团进军了快速增长中的中国财富管理行业无疑获益匪浅，被投资的养老基金也可获得高额回报。

三、澳洲养老金机构与中国金融机构进行合作的利弊

中澳自贸协定的签署以及中国开放型经济新体制的加快构建，中国市场坚实的经济基本面、巨大的增长潜力和一系列深化改革措施营造出的良好投资氛围，时刻被澳洲投资机构所关注。

同时，沪港通的正式启动也进一步促进中国内地与香港以及全球资本市场的健康发展，中国股票市场自此进入新一轮牛市。这对于利用澳洲养老金投资中国股市的澳洲金融机构无疑是一利好消息。中国股市指数的攀升与澳洲养老金的投资回报息息相关。

中国住房市场兴起多年，其房贷规模也在逐渐扩大，澳洲养老基金投资机构也着手于开拓中国房地产市场。麦格理银行（Macquarie）的中国地产基金和安保集团的环球基金相互合作，共同致力于开发上海房地产，且他们都对中国房地产市场的前景充满信心。麦格理银行更是早在20年前就在上海成立麦格理管理咨询有限公司，致力于开发上海房地产市场，收益颇丰。

另外，中国还加大对外商投资企业合法权益的保护，使外资的流入规模始终维持在较高且受保护的水平。

然而，尽管中国经济正在加速与国际市场融合，并不断提升对外开放的层次，但不少海外投资机构仍然存在些许担忧。

2015年初，澳洲AzureCapital与华夏基金达成协议将共建基金投资中国股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他们最担忧的是中国市场缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中国市场信息量庞大而繁杂，所以一个专业的本地合作伙伴是必须的，这也是他们与华夏基金合作的原因。

最近，中国股指大跌，跌幅触及8年来最大单日跌幅。可见，中国股市仍然不够稳定，安保集团亚洲证券部主管PatrickHo就表示，沪港通刚启动的几个月股市不够稳定，中国政府也希望通过吸引更多外国机构性投资者来降低国内股市的波动性水平。因此，澳洲养老金投资机构与中国金融机构进行合作，机遇与风险需权衡。

四、澳洲养老金的投资前景

澳洲委员会东亚发展市场总经理凌德智指出，以中澳自贸协定签署为契机以及中国开放市场的诸多举措，澳洲银行保险企业、证券基金公司等正面临新的机遇，这也为澳洲养老金与中国金融机构合作创造了积极的条件。澳国民银行、西太银行、澳新银行、联邦银行、安保集团、邦联集团等澳大利亚的大型金融机构均希望开拓中国市场，而这些金融机构每家都掌管着数百亿澳元的养老管理基金。

随着澳洲和中国政治经济的稳定与持续发展，以及中澳自贸协定的签署，这些立竿见影的利好都预示着澳洲投资的机遇将更加广阔，澳洲养老金机构与中国金融机构合作的氛围将会更好。

参考文献：

[1]匡林.国外养老金如何投资?[J].齐鲁周刊，2015（11）：32-33.

[2]苏国.澳大利亚养老服务体系考察报告[J].中国初级卫生保

地产考察报告范文第4篇

【商业地产项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

(一)国家或行业发展规划

(二)项目发起人以及发起缘由

(三)……

二、商业地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商业地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

(一)商业地产项目产品国际市场调查

(二)商业地产项目产品国内市场调查

(三)商业地产项目产品价格调查

(四)商业地产项目产品上游原料市场调查

(五)商业地产项目产品下游消费市场调查

(六)商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

(一)商业地产项目产品国际市场预测

(二)商业地产项目产品国内市场预测

(三)商业地产项目产品价格预测

(四)商业地产项目产品上游原料市场预测

(五)商业地产项目产品下游消费市场预测

(六)商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分　商业地产项目建设地与土建总规

一、商业地产项目建设地

(一)商业地产项目建设地地理位置

(二)商业地产项目建设地自然情况

(三)商业地产项目建设地资源情况

(四)商业地产项目建设地经济情况

(五)商业地产项目建设地人口情况

二、商业地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、商业地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、商业地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、商业地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、商业地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、商业地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 商业地产项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、商业地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、商业地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 商业地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、商业地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、商业地产项目实施进度表

三、商业地产剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 商业地产项目财务评价分析

一、商业地产项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、商业地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、商业地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、商业地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来

的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准

收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，

项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可

行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑

接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、 厂址选择报告书

4、 资源勘探报告

5、 贷款意向书

6、环境影响报告

7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、 引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、 厂址地形或位置图(设有等高线)

2、 总平面布置方案图(设有标高)

3、 工艺流程图

地产考察报告范文第5篇

【关键词】房地产开发企业； 招标管理；流程

房地产开发企业招标管理的目的是择优选用合作伙伴，达到缩短建设工期，确保工程质量，降低工程造价，提高投资效益的目的。

招标的范围是：

1、新建、改建和扩建的建筑、装饰、绿化、水电、消防等工程项目；

2、固定资产、公共设施等维修、维护、改造项目；

3、建设项目的勘察、设计；

一、参与招标的部门和职责

1、监事会：

行使监事会权力，对公司施工招标工作的组织形式、参加人员、实施程序、评标方式等进行全过程监控。

2、项目经理：

（1）重大项目的招标工作，完成定标前的所有资料准备；

（2）据拟发包项目的具体情况组建招标小组，确定招标方式；

（3）按照集团批复意见，落实相关合同的签定；

3、项目经营部：

（1）建项目施工图预算的编制及标底的初步测定；（勘察、设计项目按公司惯例给出建议价格）；

（2）格编制预审文件、招标文件、合同，对外工程招标信息，组织投标单位报名；

（3）投标单位的资格预审、实地考察、标书答疑等工作，负责向实地考察合格的单位发售招标文件及其它资料；

（4）组织、主持开标预备会及正式会议，负责对标书中“商务标书”方面的评议，初定中标单位；

（5） 与中标的单位签订合同。

4、项目工程部：

（1） 组织对投标单位的资格预审、实地考察、标书答疑等工作；

（2） 参与开标预备会及正式会议，负责对标书中“技术标书”部分的评议。

5、财务部：

（1） 负责投标单位投标保证金的收取和退还工作；

（2） 参与开标预备会及正式会议，负责对标书中“自有资金”部分的评议。

二、对招标工作的具体要求

1、对招标过程中所使用文件的要求：

招标前期准备阶段所使用的《资格预审文件》、《建设工程招标文件（含评标定标办法）》均采用公司的统一范本。

2、对投标单位资格预审、实地考察的要求：

（1）资格预审、实地考察工作由经营部、项目工程部共同完成。通过对投标单位填报的资格预审文件和资料进行评比和分析，按公司项目的有关规定确定出需进行实地考察的投标单位名单。每次投标的参加单位不应少于3名。

（2）实地考察应以投标单位填报的具体承接单位的工程业绩为主，考察结束后，经营部、项目指挥部应共同完成考察报告，确定进入招标阶段的投标单位及其所属的具体承接单位名单向项目经理申报。经项目经理批准后，方可进入发售招标文件、图纸及有关技术资料阶段。

3、对发售招标文件的要求：

(1）招标文件、图纸和有关技术资料只发售给批准入围的投标单位。

（2）我公司对招标文件所做的任何修改或补充，在投标截止时间之前，应以补遗书的方式同时发给所有获得招标文件的投标单位。

（3）修改或补充文件作为招标文件的组成部分，对投标单位起约束作用。投标单位收到招标文件后，结合图纸、有关技术资料及勘察现场情况，对有疑问或不清的地方需我公司澄清解释的，应在收到招标文件后3日内以书面形式向经营部人提出，经营部或项目指挥部负责解释。

（4）经营部负责接收投标书，此阶段不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标单位的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

4、对勘察现场工作的要求：

（1）项目工程部向投标单位介绍有关现场的以下情况；

① 施工现场是否达到招标文件规定的条件；② 施工现场的地理位置和地形、地貌；③ 施工现场的地质土质、地下水位、水文等情况；④施工现场气候条件，如气温、温度、风力、年雨雪量等；⑤ 现场环境，交通、饮水、污水排放、生活用电等；⑥工程在施工现场中的位置或布置；⑦临时用地、临时设施搭建位置、标准等。

（2）投标单位在勘察现场中如有疑问，应当在现场踏探后2天内以书面形式提出问题，项目工程部用补遗书的方式予以解答。

5、 对投标文件的要求：

投标单位提交的投标文件应包括以下内容：① 投标书；② 投标书附录；③ 投标保证金（或直接递交招标人）；④ 法定代表人资格证明书；⑤ 授权委托书；⑥ 具有标价的工程量的清单与报价表或施工图预算及报价表；⑦ 对招标文件中的合同条款内容的确认和响应。⑧ 按招标文件规定提交的其他资料。

6、 对投标文件递交和接收的要求：

(1) 投标单位应在投标截止时间前按规定的地点递交投标文件。在递交招标文件以后，投标截止时间之前投标单位可以对所递交的投标文件进行修改或撤回。

(2) 在投标截止时间前，经营部在监事会的监督下做好投标文件的收接工作，在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志等。

7、对编制工程参考标底价格的要求：

(1) 确定参考标底价格的编制单位

标底价格由经营部自行编制。

(2) 参考标底价格的编制原则和依据

① 根据国家和省公布的统一工程项目划分、统一计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家和省的定额和国家、行业、地方规定的技术标准规定，以及市场价格，确定工程量和编制标底价格。② 标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。③ 参考标底价格作为期望价，力求与市场的实际变化吻合，并有利于竞争和保证工程质量。④ 参考标底价格应应控制在批准的总概算及投资包干的限额内。⑤一个工程只能编制一个标底。⑥参考我公司以往类似项目发包标准，兼顾同期市场发包水平。

8、对招标阶段预备会的要求：

预备会上，应对评标工作的资料检查人、唱标人、记录人以及议标主谈人进行明确分工。并对开标程序、评定标办法向评标小组成员再次通报。

9、对开标的要求

（1）在投标截止后，按经办会确定的开标时间公开开标，开标地点应为招标文件中预先确定的地点，在投标单位法定代表人或授权人在场的情况下举行开标会议，开标会议由招标组组织并主持。

(2)招标小组必须按照项目经理确定的部门参加，一般由经营部、项目工程部、财务部、监事会组成；

(3)招投标过程中，监事会对招投标工作的组织形式、参加人员、实施程序、评标方式等任何一个环节提出质疑时，招标工作都应无条件立即中止，待有关问题澄清后，经监事会批准方可继续进行；

（4）招标会议宣布开始后，应首先请各投标单位代表确认其投标文件的密封完整性。当众宣读评标原则、评标办法。由招标组依据招标文件的要求，核查投标单位提交的证件和资料，并审查文件的完整性、文件的签署等，已作废标处理的投标文件不予启封。

10、 对议标、评标的要求：

（1）本公司所有工程项目均采取无标底招标、最低价中标的方式，投标企业垫付资金或提出的优惠付款方式的评价为参考项目，只有当两家或两家以上投标单位的最终报价相同时，才作为进行比较的依据。

（2） 经营部负责对投标文件的符合性鉴定，投标单位编制的投标文件应与招标文件所有条款、条件和规定相符，无显著差异或保留，实质上响应招标文件的要求。 如果投标文件不响应招标文件的要求，经营部可要求投标单位通过修正或撤消其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标，否则有权将予以拒绝。

（3）大型项目的最高限价由董事董事长掌握，中小型项目最高限价由项目经理掌握。如果经过逐个议标，各投标单位的报价仍然高于公司拟定的最高限价，则招标失败，由监事会宣布中止招标，待经办会商定后，再做结论。

（4）逐个议标的顺序应以各投标单位的公开报价为基础，按下列顺序进行①报价第二低的投标单位；②报价第三低的投标单位；③报价最低的投标单位；④其它投标单位。

11、 对审批中标单位的要求：

评标小组完成对投标文件的全面评估后，应将评估结果汇报给项目经理，项目经理负责审批中标单位。

（1）对于当日定标的工程项目，可复会宣布评标结果。

（2） 对于当日不能定标的工程项目，自开标之日起至定标期限，结构不复杂的中小型工程不超过4天，结构复杂的大型工程不超过7天。

（3） 中标人确定后，经营部应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标单位。中标通知书对兴盛公司及中标人具有法律效力。

12、对合同签订的要求：

（1）经营部与中标的投标单位在规定的期限签订合同。结构不太复杂的中小型工程3天以内，结构复杂的大型工程7天以内。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依据招标文件、投标文件双方签订相关合同。