商业地产行业趋势

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商业地产行业趋势范文第1篇

论文关键词：区位熵理论，重庆市，第三产业选择，研究

 

1. 引言

在全球产业结构呈现由“农业型经济”向“服务型经济”转变的趋势背景下，经济发展必将实现劳动密集型向知识和技术密集型方式的转变，第三产业在GDP中所占比重逐渐上升，且根据国际经验数据，国内生产总值与第三产业增加值之间存在形如：第三产业增加值=国内生产总值的非线性关系（用1998的中国横截面数据作得非线性回归分析，GDP与DSCY（第三产业增加值）存在如下关系：DSCY=0.465GDP，R=0.97）[1]，第三产业对于经济发展具有重要的意义。

直辖以来，重庆市抓住 “314”总体部署、“国务院3号”文件、建设全国统筹城乡综合配套改革试验区、设立两江新区等重大历史机遇，努力发展地区经济，第三产业也有了较大进步：2009年重庆市第三产业产值达到2474.44亿元，是十年前的3.6倍（1999年为679.23亿元）。但重庆市产业结构仍存在不合理之处，1999年重庆市第三产业占地区GDP比重为40.8%，这一比例从07年开始持续下降。据统计，到2010年末重庆市第三产业占地区生产总值比重下降到36.1%[①]，较1999年下降了4.7个百分点，且低于全国水平，其增速也落后于同等水平城市（1999年到2009年期间全国第三产业年均增长率达15.84%，四川省为14.25%，陕西省为16.96%，而重庆市为13.79%[②]，有待进一步提高），第三产业发展水平有待进一步提高。

对重庆市第三产业发展的研究大致有两个角度，一是研究第三产业的产业关联性。如李峰（2007）对重庆市城市化与第三产业互动发展关系进行了研究，得出第三产业是城市化的后续动力，能够提升城市化质量等结论，并提出了应强化都市圈中心功能、加速区域城市化进程等有针对性的建议；陈绍宥（2010）从GDP及就业的产业构成变化、从增量角度选择就业的GDP弹性个和不同产业对就业增长的贡献份额、以及产业结构与就业结构偏离度等指标考察重庆市三次产业带动就业的能力，认为第三产业已成为就业吸纳能力最大的产业，但其发展水平仍然较低，阻碍了其扩大就业的能力等。其次是研究第三产业内部结构合理性，进而提出改进建议。曾国平和曹跃群（2004）打破传统研究割裂第三产业整体结构演变与内部结构变动之间的联系，运用产业结构相似度系数进行计算，指出：重庆市第三产业结构与全国高度相似（1911-2000年），且发展水平比全国快，重庆市第三产业内部变化速度最快的是第一个层次（负向变化），其次是第二个层次和第三个层次。关于重庆市第三产业内部重点行业的选择也逐渐引起关注，如：任振东（2007）借鉴钱纳里和塞尔奎的产业比重模型，对重庆市第三产业内部结构优化进行了研究，并指出重庆市第三产业发展要以重点行业的加快发展为龙头，带动整个重庆市第三产业的全面发展；张弛（2010）对重庆市第三产业及其内部行业做了现状分析和产业关联分，得出金融业、住宿餐饮业、交通运输、仓储和邮政业、租赁与商务服务业、房地产业、批发零售业六大行业为重点行业的重要结论。可见关于重庆市第三产业的研究整视角多样，且呈现由浅入深、由宏观深入微观的趋势特点，但现有还存在研究深度不够、实践指导意义不强，缺乏理论支撑等不足。

区位熵理论广泛应用于产业集群分析，如“基于区位熵理论的中国资源型地区判定研究”（蔡飞、金洪，2010）、“陕北资源产业集群的区位熵和RIS模型分析”（张会新、杜跃平、白嘉，2009）。区位熵理论在分析产业优劣势方面也取得了较大进步，宗刚和胡利红（2010）将区位熵应用于北京市第三产业发展研究，通过计算北京市第三产业六大行业的产值、将增加值和就业人员区位熵，分别从发展强度、力度和劳动力方面分析了个行业优劣势，分析结果表明，北京市第三产业中金融产业具有明显优势等；卞士郭（2010）运用区位熵理论对合肥市各区第三产业进行了同行业不同地区和同地区不同行业的全面分析，明确了合肥市各区发展第三产业的重点行业和重点区域。区位熵在产业优劣势分析方面的重大意义逐渐得以凸显，但此类应用性研究较少，在区位熵理论延伸的产业选择功能方面的研究更是缺乏。

综合目前研究的情况，为全面把握重庆市第三产业发展优劣势，进一步提高第三产业研究的理论和实践指导意义，有效促进第三产业快速发展，本文选择采用区位熵分析方法分析重庆市第三产业优劣势，并通过在行业内部和与相关城市对比来进行重庆市第三产业选择研究。

2. 分析方法及计算

2.1 区位熵分析方法简介

区位熵又称专门化率，是由哈盖特首先提出并运用，区位熵在衡量某一区域要素的空间分布情况，反映某一产业部门的专业化程度，以及某一区域在高层次区域的地位和作用等方面，是一个很有意义的指标。在产业结构中，运用区位熵指标主要是分析区域主导专业化部门的状况。区位熵计算方法为：一个地区某部门产值在本地区总产值中所占比重与全国该部门产值在全国总产值中所占的比重之比。

用公式表示：

Qij=Dij/Sij （1）

其中：i为第i个地区（i=1,2,3···，n）；j为第j个行业（j=1,2,3···，m）；Dij为i地区j行业在当地生产总值中所占的比重，计算公式为：

Dij=Lij/（2）

Sij为全国j产业在全国生产总值中所占的比重。计算公式为：

Sij =/（3）

Lij为第i个地区，第j个行业的产出；Qij为i地区j行业的区位熵。

利用区位熵判断分析产业结构和产业专业化程度实际是以全国平均水平作为参照，当一地区某产业的区位熵高于全国平均水平时，说明其产品有剩余，可输出（或产业有相对优势）；相反即表示该产业在全国水平中不占优势。一般而言，如果Qij小于1，则说明j行业的全国发展水平处于劣势地位；如果Qij等于1，则说明j行业发展水平相当于全国平均水平；Qij大于1，则说明j行业发展具有相对优势。本文利用区位熵理论计算出重庆市第三产业各行业的区位熵值，通过观察对比，选择第三产业优势产业作为重点发展产业。

2.2 重庆市第三产业区位熵系数计算

2.2.1 第三产业区位熵参数选择

第一，参数选择。为了能具体的了解第三产业内部各行业的优劣势，从而对比出优势产业，根据我国统计年鉴的一般做法将第三产业各行业大致划分为六大类即：交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，其他行业（包括信息传输、计算机服务和软件业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织）。

第二，分析维度。本文将从各行业2009年产值和其相对于上一年的增量两个维度来计算每一行业的区位熵，得出产值区位熵和增加值区位熵两项计算结果。

此外，在对比对象上，除了第三产业内部各行业进行比较外，本文还选取了发展水平相当的四川省、陕西省作为对比对象，以更加全面对比出重庆市第三产业的优劣行业。

2.2.2 区位熵计算

根据《中国统计年鉴2009》和《中国统计年鉴2010》整理得出重庆、四川、陕西和全国的第三产业产值和第三产业六大行业具体情况如表1：

表1：2009年第三产业及第三产业内部各行业情况 （单位：亿）

 

项目

地区

第三产业

交通运输、仓储和邮政业

批发和零售业

住宿和餐饮业

产值

增加值

产值

增加值

产值

增加值

产值

增加值

重庆

2474.44

313.96

347.98

38.39

524.36

75.04

132.88

21.25

四川

5198.80

637.11

520.71

-46.8

868.98

132.57

405.45

45.25

陕西

3143.74

444

423.24

70.67

707.39

224.26

175.01

47.39

全国

147642.10

16602.1

18398

17057.7

32657

28984.5

7933.8

7118.2

 

 

金融业

房地产业

其他行业

 

 

产值

增加值

产值

增加值

产值

增加值

 

 

 

 

重庆

389.97

188.67

229.09

37.88

850.16

25.22

 

 

 

 

四川

524.63

65.34

548.14

159.72

2330.89

492.72

 

 

 

 

陕西

336.21

127.37

239.92

80.11

1261.97

338.42

 

 

 

 

全国

17990

17727.6

17089.47

18654.7

56109.27

58099.5

 

 

商业地产行业趋势范文第2篇

关键词： 商业地产；网络消费；双渠道消费行为

中图分类号：F299.23 文献标识码：A

文章编号：1003-9031（2015）03-0035-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.07

一、引言

商业地产具备商业消费和房地产的双重属性，市场的风险判断和趋势把握比住宅市场更为复杂。现阶段商业地产的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求关系：一方面，供给非理性放大，地方政府的超前商业梦想和房地产企业扎堆开发相互交织；另一方面，不限购带来的投机空间逐渐压缩，价格虚高的担忧压制非理性的新购买方介入。网络消费的出现，恰逢其时的加速了这一问题的暴露进程。同时，商业地产存在自我优化机制，互联网技术会和传统商业地产运营模式相融合，不同商业地产业态会在差异化网络消费产品结构性特征下出现差异化发展道路。挖掘并识别这种行业趋势发展方向，能够提升我们对商业地产行业本质的理解。本文拟从消费者行为角度着手，分析网络消费影响下商业地产发展趋势，鉴别能分享网络消费发展趋势的商业地产类型及特征。

二、网络消费对商业地产长期作用机理分析

随着中国电子商务领域的兴起，网络消费正从商业消费层面对商业地产行业形成冲击。这种冲击不是住宅市场的简单供需关系失衡，而是形成网络消费――终端消费者――零售商――商业地产的间接影响路径。相比于短期市场供需关系失衡，网络消费所带来的消费模式转变对商业地产的影响着眼于中长期市场发展趋势，以重塑商业地产开发运营理念改变行业发展态势。网络消费具有互联网经济两大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位的体现在产品属性、价格比较和配套服务方面，增强消费者选择权，激发其潜在消费欲望；后者能够降低消费者和商家之间的交流成本，减少交易环节，提高消费者单位成本满意度。在这两种因素影响下，网络消费行为普及能够实现商业消费市场总体规模扩大和商业地产需求总量上升。我们认为，网络消费行为能够提升行业发展质量和结构，中长期利好商业地产行业。

从空间维度看，网络消费在压缩传统同质化商业地产规模同时能形成多元化新增商业地产需求。一是网络消费形成新增消费需求。网络消费渠道能够发挥“做大蛋糕”的边际效用，为消费者在区域性实体零售商无法满足消费需求情况下提供更为便捷的消费渠道[1]。这种扩大零售业需求，激发消费潜力的效应在三、四线城市表现得更为明显。据统计，网络消费中有39%消费规模为电子商务产生的全新新增消费（见图1）。二是网络消费形成全新商业运营模式，产业链上下游产生大量配套商业地产需求。网络消费涉及商品体验展示、物流配送、仓储等多个环节，不同阶段参与企业存在内生商业地产需求。如网络平台企业需要购买/租用写字楼作为办公场所；物流配送企业在业务规模扩大同时会新增物流仓储地产需求。此类商用配套和物流仓储需求会随着网络消费行为固化持续产生，非商业地产领域能够保持长期繁荣发展。

从时间维度看，商业地产发展新态势逐渐显现，同质化低端竞争会被O2O模式和线上线下差异化竞争模式所取代，行业发展趋势更为健康、持久。未来购物将不再是商业地产最重要的功能，集消费、休闲、文化、体验、服务和参与于一体的商业模式会在网络消费冲击下被迫形成，将传统零售商业地产塑造成为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的“一站式”目的地体验式消费中心。网络消费和实体消费存在显著差异，两者不可能完全相互替代，也并非绝对相互排斥（见表1）。在互联网经济下，消费的碎片化和场景化会促进商业地产和网络消费重新界定边界，并在重叠领域互相融合。这种不断碰撞和试错的阶段可能会持续较长时间，为商业地产开发模式提供升级空间。

三、双渠道消费行为下商业地产差异化发展路径讨论

商业地产行业的兴衰取决于消费者购买行为过程中对相关商业地产服务的需求程度。本文假设网络渠道和实体店铺渠道一并构成消费者购买商品/服务的主要途径，形成双渠道共存的消费模式；同时假设消费行为分为信息搜索和产品购买两阶段。网络渠道和实体渠道具有不同的特征属性，在客户消费行为过程中呈现一定的差异性优势。产品购买阶段，实体渠道能够带给消费者较高的安全性、较低的交货延迟和评估努力等正向感知。在不同的消费行为阶段，消费者采取差异化的渠道获得所需决策信息，最终形成四类双渠道选择行为（见图2）。

消费者购买阶段实体渠道和网络渠道的替代互补关系是剖析互联网时代消费行为变化对商业地产影响的本质分析框架。我们认为，网络消费行为对商业地产的影响大小聚焦于双渠道消费行为下网络渠道购买对实体渠道购买的替代程度，双渠道消费行为模式对商业地产形成差异化影响。消费者在不同购买决策阶段会对不同渠道产生差异性偏好，消费者的渠道选择行为具有替代关系。网络消费行为对商业地产的影响体现于在消费者购买行为阶段网络渠道对实体渠道的替代和挤出效应的大小，形成四种差异化影响路径。多样化的消费行为模式导致不同类型商业地产呈现差异化的发展趋势。

（一） “实体搜索+网络购买”消费模式

1.作用机制。该消费模式中实体渠道对特定商品消费无法形成渠道转换门槛，负向渠道间扩散机制大渠道内于锁定机制。网络消费时代，消费者对信息如饥似渴，对价格及其敏感，青睐于借助网络和移动技术掌握消费的主动性。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有市场消费频率高、中间环节成本高的商品属性，以日用百货、普通服饰、美容化妆品为代表。如服装类商品，其具有小批量、多款式的特点，行业管道层级多、费用高，中低端服装品牌能够利用网络管道以价格让利和备送货便捷的优势形成巨大的网络消费市场。此类产品单价较低、产品同质性{，网络购物渠道能在不显著影响消费质量的前提下大幅降低消费者支出成本。

3.商业地产分化。（1）消极影响：传统多中间环节类商业地产会受到显著的负面冲击，以百货商店、普通服装店、大型超市等业态为代表。互联网技术降低交易成本的优势在本消费模式中得以充分体现。一旦网络消费渠道能够在不降低商品适用性、安全性前提下给消费者带来成本降低等优势，消费者将会倾向于通过网络渠道实现购买行为，而无视信息搜索阶段的渠道来源[2]。近年来，百货商店逐渐沦为“试衣间”正是这种实体渠道无法对特定商品消费形成路径锁定的表现。（2）积极影响：两类商业地产业态将会从“实体搜索+网络购买”消费模式中受益。一类是适应互联网发展，选择线上线下模式融合的领先零售地产，以产品/服务展示、体验中心为代表，承担展示、体验、互动的功能。这种互融在不同零售物业载体上呈现差异化的呈现方式。对服装等单一化产品销售商业体而言，线上线下需各有侧重，形成“线下高端大气上档次，在线低调潘坑心诤”的经营模式。如品牌服装以实体门店销售流行新款，作为品牌展示方式和聚客手段；以网上商城销售过气库存，实现现金流优化。对百货超市等多样化产品销售商业体而言，利用实体门店比较优势加强体验消费模式，吸引新增消费群体分享互联网红利。另一类是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。网络购物渠道扩大全社会商品/服务消费规模，诸多“网络卖家”会加大普通办公用房需求，客观上仓储物流用房会随着物流行业的急速发展面临新的发展机遇。

（二） “网络搜索+网络购买”消费模式

1.作用机制。该消费模式中，网络渠道在特定情境下对商品消费拥有排他性，产生显著渠道锁定效应，对实体渠道影响较为深远。相对实体店铺渠道搜集信息的繁琐性，网络渠道能够提供消费者更高的搜索感知便捷性和愉悦感，增加其利用网络渠道购买的需求。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有标准化程度高、易配送的商品属性，以数码、图书音像、家电、零售金融为代表。信息搜索阶段消费者在网络渠道不用花费太多的时间和精力就能获得产品的价格和规格信息，降低购买阶段网络渠道购买风险，获取较低价格等其它相对优惠。以3C产品为例，现阶段网络消费能够实现几乎所有类型、品牌的电子产品购买，且发送货物流体系完备。该类商品作为标准化产品对购物体验要求较低，消费者通过网络渠道实行购买行为，能够获取性价比高、售后服务好的同质商品。

3.商业地产分化。（1）消极影响：传统标准化商业地产会受到显著的负面冲击，以3C数码商城、书店、大型家电卖场等业态为代表。网络消费能够为消费者提供便捷的信息搜集方式，大型网络购物平台能够为消费者提供安全可靠的商品配送服务。根据渠道锁定机制，在同一渠道内消费者对特定渠道的信息搜索意愿越强，其对该渠道的产品购买意愿也越强，传统实体店面毫无竞争优势。（2）积极影响：同“实体搜索+网络购买”消费模式类似，“网络搜索+网络购买”消费模式能够为商业地产形成两个全新深耕领域。一是网络消费所形成的各类售后服务类商业地产。通过实体店面解决面对面的售后服务需求是互联网销售行业得以持久发展的重要保障因素。二是基于网络消费的衍生配套商业地产，以办公用房、仓储物流用房为代表。

（三） “实体搜索+实体购买”消费模式

1.作用机制。这种消费模式存在两种作用机制。一类是强化信息搜索阶段和购买阶段的路径锁定机制，聚焦于实体渠道信息搜索的转化效率。利用有效的促销手段和商品展示平台，提示或激起消费者尚未满足的消费需求，利用冲动消费和体验消费的方式直接将消费欲望转化成消费行为[3]。一类是强化消费者对实体渠道购买路径的依赖和信任，形成直接的路径依赖，为消费者带来安全感和享受感。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有消费者购买决策依赖主观价值判断的商业属性，可体现于两方面与作用机制相对应。一是消费频率高的低价值产品/服务，容易通过实物接触激发消费者产生即时冲动消费行为。二是商品价值高、含有个人审美观的高端产品/服务。如在奢饰品消费和小众个性化制定行业，商业地产能够凭借核心的商业位置和吸引眼球的展示效果提升特定消费群体忠诚感。

3.商业地产分化。“实体搜索+实体购买”消费模式中，网络消费行为并未直接对相关商业地产领域产生直接影响。能否保持差异化竞争优势，隔离网络消费潜在影响，取决于相应商业地产业态能否以独特的商品属性和销售模式影响消费者行为，形成较强的渠道内锁定效应。

（四） “网络搜索+实体购买”消费模式

1.作用机制。实体渠道发挥正向渠道扩散机制，利用网络搜索渠道形成搭便车效应。实体渠道如能够通过服务水平、购物环境等因素形成“过程溢价”，满足客户消费安全感需求，将可弥补销售成本高于网络渠道的弊端，形成“网络渠道搜索信息+实体渠道购买”的消费路径。

2.产品/服务特性。该消费模式中目标产品/服务具有两类商品属性。一是具有渠道垄断特性，只能通过实体渠道产生消费，以餐饮、娱乐为代表。二是具有体验消费特征，难以配送的商品/服务。消费者需要通过近距离体验所购商品的性能和款式，降低购买过程中的不确定性，实现在休闲体验中满足个性化消费的心理需求。

3.商业地产分化。此类消费模式对商业地产能够产生显著的积极影响。网络渠道的出现使市场之间的搜寻成本急剧降低，消费者能够在信息搜索阶段获得更为丰富的商品信息，提高消费能力，形成更为庞大的潜在消费需求[4]。餐饮服务和文化娱乐在商业地产中的重要性将会逐渐高于零售购物，休闲娱乐体验性消费能够带来包括各类服务供应店铺在内的商业地产的蓬勃发展。

通过以上四种消费行为路径影响分析，我们可以得出：网络消费对商业地产的影响具有多元化复杂属性，不同的消费渠道和行为阶段的组合产生多样性效果（见表2）。利用差异化的情景因素和商品/产品特性，房地产开发商能够选择性聚焦不同类型商业地产业态，规避网络消费对实体商业形态负面影响，享受互联网经济红利。基于消费者行为路径的分析和判断，有助于我们对商业地产分化方向和程度进行判断，寻找优质商业地产项目。

四、未来零售地产业态分化趋势判断

商业地产是实体消费的核心载体，在网络消费冲击下，商业地产实施蓝海战略，必定要能形成差异性竞争优势，保持顾客购买意愿的持续建立。我们认为未来商业地产会在网络消费的影响下形成明显的商业形态分化，持续看好以下四类商业地产。

（一）体验经济式商业地产

该类地产具有差异竞争力的服务性体验业态特征，以餐饮、影院等娱乐休闲商业地产模式为代表。消费者最终消费体验一定要通过实体渠道完成，实体商业地产在产品/服务购买阶段具有天然垄断优势。服务性体验业态能够有效聚集人气，具备开放性、注重消费情景、体验及交流功能，通过差异化消费路径回避网络消费负面冲击。网络消费行为不仅不会抑制此类商业地产发展，还会带来两大促进作用。一是扩大消费客户群体，提升商业地产需求。互联网经济下，闲暇时间的消费活动重要性加大，以外出购物为目标的行动演变成休闲、放松、社交等一种全新生活方式。休闲体验式消费规模会进一步扩大。二是提高消费者决策效率，改变商业地产区域分布结构。网络渠道为潜在消费者提供了便捷的信息搜索渠道，产品/服务提供商无需过度依赖通过商业地产地段、楼层等外在资源吸引客户。体验经济商业地产的产品/服务质量和消费环境成为地产项目好坏的首要判断标准，区域地段选择重要性有所降低。

（二）具有核心竞争力的购物式商业地产

传统零售地产受到网络消费行为的较大程度负面冲击，但并未意味着此类商业地产失去发展空间。网络渠道不会完全替代传统实体渠道，两者并存的状态将会长期存在，具有核心竞争力的购物式商业地产会在优胜劣汰后获得更为坚实的发展基础。这种竞争力的核心在于建立传统实体销售的差异化竞争优势，利用增值服务产生超越商品价值本身的溢价空间。零售业态可利用两种方式实现O2O互动，满足不同层次消费需求。一类走“高大上”路线，聚焦高端消费，将“小而美”作为发展方向。精品百货以及时尚主题购物将是可行的商业地产优质业态，通过精选商品类别、甄选品牌、定位高端时尚的体验式购物。放弃长尾做大而全，做到“有所为、有所不为”。一类走“小清新”路线，以名品折扣店业态为代表。知名品牌商品直销和价格适中的地产经营模式，能削弱网络消费“价廉”比较优势吸引力度，增加实体渠道“物美”优势，进而降低网络渠道购物的扩散效应。此类优质的地产项目往往将零售、娱乐和餐饮这三种元素相互交织，形成全人群、全天候一站式购物消费氛围，通过丰富完善传统购物中心功能，增强面对面营销和现场实时消费种类，增加客户实体渠道购买行为粘性。

（三）社区式商业地产

网络消费具有明显的时效困境，无法满足消费者即时性、临时性消费需求。社区式商业地产能够充分发挥便民性易接触性特征，降低消费过程中的时间成本。社区式商业地产业态以便利店为代表，毗邻居住区，根据人口密度自然生成合适的生存空间。便民式商业地产往往镶嵌入小区，利用住宅小区为依托进行的配套开发，能够有效满足周边稳定客户的冲动性购买和急需性购买需求[5]。除常规商品销售外，便利店还能形成信息传递中枢平台，提供各类增值服务，这是网络消费无法实现的增值功能。开发方式上多采用小区商铺或交通设施商铺方式，利用其中部分地面建设商业地产配套，满足特定范围内潜在客户的便捷性需求和冲动型需求。由于消费者总体数量有限，不可能形成过大面积的单一商业门店，小型化单体商业独立体更容易被零售商所认可，形成多元化的商业环境，满足多品种个性化需求。

（四）具有电商属性的非零售商业地产

网络消费趋势必然带来新的商业模式，新增新型商业地产需求，改变整个商业地产行业需求结构。享受网络消费正向影响的商业地产主要可包括两类：一类是“网络虚拟卖家”经营管理形成的办公需求，以电商创业园等写字楼类商业地产为代表。一类是网络消费配送环节形成的物流仓储需求，以现代化规模型仓储物流地产为代表。聚焦于传统产业集群或专业市场周边的此类商业地产能够形成实体贸易和互联网渠道运营间的无缝对接，发展潜力更为突出。

参考文献：

[1]吕玉明，吕庆华.消费者视角的网络零售地域影响因素研究综述[J].外国经济与管理，2013（8）：63-70.

[2]张国佐.传统消费者决策模式在网络环境中的适用性[J].山西财经大学学报，2010（8）：58-64.

[3]章璇，景奉杰.网购商品的类型对在线冲动性购买行为的影响[J].管理科学，2012（6）：69-77.

[4]涂红伟，周星.消费者渠道迁徙行为研究评介与展望

商业地产行业趋势范文第3篇

一、模式之浅

2015年中国商业地产可能会有系统风险，为什么呢？因为这两年中央大力调控住宅，很多开发商都往商业地产跑，也不管城市能否消化，整个行业过量开发，这本身就有一个“算账”的过程。而且，很多住宅开发商用做住宅的理念做商业地产，比如先建好再招商，而对于专业的商业地产开发商，更多是用住宅销售收入现金流覆盖开发成本，最后赚个自持物业，这是个很好的结果。但如果整个行业都这样简单思考的话，商业地产就可能被搞乱，而最关键的运营、资产经营可能就很难快速做出来。

二、成本偏高

与国外相比，中国商业地产整体融资成本稍高，行业中融资成本都在8%-9%，虽然毛利润较高，但管理费用、税收等扣掉后，最终的净利润会降低。相对而言，国外回报率可能4点多，但融资成本只有2点多，整体而言，商业地产发展整体成本偏高，作为重资金属性的商业地产行业，较高的成本很难支持商业地产的快速发展。

三、管制稍松

在中国做商业地产有几点很难，一是人才很缺乏，二是市场规范性缺乏，商业地产企业盲目扩张缺乏相应的管制和宏观调控。比如，澳大利亚最大的房地产商西田在麦格理市做了一个商业地产项目，并且坚持了二十几年，服务20多万人。在此过程中，每7、8年就扩张2万平方米，基本能满足本地的需求。更惊奇的是，如果有新的竞争对手进来，西田可以直接写信给政府投诉，说我早帮你算好账了，不适合有新的竞争对手了，竞争环境很健康。但在中国竞争环境中，今天政府某些机构与A签订协议3年内不招新的，但可能6个月后就招一个B，中国人做很多生意都是恶性竞争，动不动就一哄而上。

四、竞争激烈

虽然在整体环境不容乐观的背景下，单一城市、区域的商业地产却表现出巨大的分化，竞争结果会非常惨烈，大批同类型中小型商业地产将面临淘汰。未来中国商业地产很有可能出现这样一种情况，即在一个大片区中只有有限的几个购物中心，比如3-5个，且第1名1个月的销售额会等于第2、3、4名的销售额总和。第1名可能赚了整个片区的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就赚一点点，也可能亏钱退市。

商业地产行业趋势范文第4篇

陈宝存：娃哈哈的明智选择

当住宅开发和各种产业经营大发展的企业纷纷转入商业地产时，在地方政府对城市综合体商业解决就业和税收问题的鼓励政策下，尤其是2010年“国十条”之后的限贷与住宅地产限购之后，城市综合体商业成为开发转型的最主要领域。

当然，由于城市扩大，住宅入住率越来越高，商业物业的需求也随之越来越大了。这是包括雨润、娃哈哈等企业在传统行业竞争激烈之后，选择多种经营的主要原因。

至于娃哈哈公布将在五年内打造百个商业项目的战略目标，从目前来看，商业地产仍属于上升期，理论上其目标并不难实现。

目前，奢侈品牌对于消费人群的选择过于苛刻，消费人群稀少，很难普遍和大众化。因此，高端定位的商业综合体一定是小众的。那些处于社会顶层的小众们，经常出国购物，他们不在意出行成本。当中国中产阶级迅速崛起后，其消费就可能转入中高端品牌，但他们又不可能把出国购物当作主要消费形态。进入国内的欧美品牌，由于关税等原因价格奇高。娃欧商场的定位，瞄准中高端人群，而不是针对高端消费人群，恰恰是娃欧商场的明智选择，必将受到中高端消费者的追捧。

另外，娃欧商场选择加盟店和专卖柜台的模式，无疑可以降低前期投入成本。采取低成本扩张方式，对于初涉足商业地产的娃哈哈集团来说，属于相当明智的选择。

满莎：以低成本进军商业地产

十年前，在住宅发展的黄金期，娃哈哈或许可以进入住宅地产，但当时没有一个合适的切入点。如今，商业地产发展所带来的机遇恰好与娃哈哈的资本增长阶段高度契合，娃哈哈进军商业地产可以说是顺理成章的事，这或许是娃哈哈资本运作的战略部署。

娃欧商场为娃哈哈集团营造了一个以较低成本进入商业地产行列的机会。项目的选址无所谓好坏，因为有的企业面向长足的商业市场，有的则是对现有商圈的产品升级。娃欧商场的策略着力点并不在于传统的商业选址、外部形象、业态布局等方面，而在于新的商场运营模式的尝试。娃欧商场掌握了中国民众对于奢侈品牌与价格间鱼和熊掌想兼得的心理，采用“买手制”满足其需求。这种策略也许在短期内无法见效，但从长远来看，娃哈哈可谓第一个吃螃蟹的企业。娃欧商场选择二、三线奢侈品销售，带有控制风险的意图，一线品牌的使用群体毕竟小得多，因此选择二、三线是明智的、谨慎的。

目前，业界对娃欧商场的评价并不高，这种结论的得出在于将其与传统商业之间的比较。事实上，这两种商业模式无法用同一尺度进行衡量。商业综合体在近几年的突发性发展主要是由于市场的限制性反溢，未来许多城市商业过剩的现象在所难免。但在市场相对大好的时候，无论在创新业态还是新型运营模式方面，娃哈哈这种对未来产品生存之本的思考都难能可贵。

郭增利：对商业运营的忽视

在各行各业进军商业地产的鼎沸热潮中，企业看重的是土地增值的过程，博弈的是土地的价值。带着这样的动机，企业往往会忽视商业运营的过程。

在商业地产的热潮中，地方政府成为商业地产快速增长的幕后推手。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。

国外把商业地产定性为城市基础设施、生活服务配套，会根据城市的发展和人口的聚集来决定商业地产的选择。而在中国，土地出让的方向决定了商业地产的选址，导致了土地出让和商业发展完全不匹配的问题。

商业项目的选址是按照城市规划部门的意见，由土地、城市的功能规划等因素决定。娃欧商场被称之为“孤岛中的孤岛”，暴露了地方政府在城市功能规划中的弊端。

娃欧商场的运营模式以加盟为主，这属于单纯的规模扩张，很可能无法保证经营效果。而如果经营效果不理想，就会对规模扩张造成负面影响。

陈禹安：“轻奢侈”定位道路艰难

作为软饮料行业的大赢家，娃哈哈手中拥有以百亿元为计算单位的大把现金。仅仅立足于饮料行业，似乎不能完成娃哈哈想要进入世界500强的夙愿。所以，寄希望于多元化的增长就成了娃哈哈颇为现实的选择。而且，在先前巨大成功带来的优势心理驱动下，娃哈哈对自身的多元化充满了信心。

那么，娃哈哈与商业地产的姻缘会不会琴瑟和谐，娃欧商城的轻奢侈定位能否如愿在商业红海中杀开血路、独树一帜呢？我们不妨从未来商业模式的发展趋势以及顾客消费心理的演化趋势来做简要剖析。

首先，以商品性价比为主要衡量指标的实体商业地产日渐走低趋衰。当电子商务一旦达到超越传统零售的拐点后，实体商业地产在大趋势上不容乐观。而娃哈哈在未来商业模式即将完成颠覆性巨变的前夜大笔投入进军商业地产领域，恐怕会与趋势相悖逆。

商业地产行业趋势范文第5篇

在避免了全球经济和金融危机可能带来的最严重后果之后，世界各地的商业地产市场目前正全面复苏，尽管步伐不一。商业地产市场对全球经济复苏的影响已经日益显现。

尽管2011年全球仍将面临重大的经济、金融和政治风险，但在众多商业地产市场长期向好因素的带动下，全球经济正明显步入复苏轨道。

投资市场流动性增强

2010年第四季度，全球商业地产直接投资季度总量已突破1000亿美元大关，自2007年全球金融危机初现端倪以来，首次突破该数值，这也充分表明房地产行业投资交易涨势强劲。

2010年第四季度全球房地产投资市场的强劲表现，带动2010年全年交易额达到3160亿美元，较之2009年增幅超过50％，全球三个主要地区的投资活动都有明显复苏。

鉴于全球主要房地产市场的稳步复苏，预计2011年全球商业地产的直接投资额将达到3800亿美元。也即是在2010年较2009年就同比增长50％之后，续增20％～25％。

越来越多的交易也在提升投资者的信心，投资者愿意承担更大的风险以实现预期的投资回报。与此同时，随着银行成功地对其贷款进行了再融资，整个借贷环境也正得以巩固和改善。

商业地产投资市场的回归是全球经济复苏的好兆头。展望2011年，仲量联行预计欧洲、中东和非洲地区全年投资额将超过1100亿欧元(约合1500亿美元)，较2010年同比增长10％～15％；亚太地区投资额估计可达950亿美元，同比增长15％；美洲地区投资额有望达到1350亿美元，同比增长40％。若各地区的表现能与预期相符，则2011年全球投资总额有望较2010年增长20％～25％。

重新成为机构投资者投资标的

对于众多机构投资者而言，房地产再度成为收益潜力高于平均水平的资产类别。

随着世界各地人口老龄化问题的日益凸显，政府和企业需要更多的现金用以支付养老福利。鉴于商业地产创造收入的特性，它很可能成为政府和企业投资的资产类别。

更透明市场的吸引

信贷危机的教训可能带来的重大改革之一，将是重新关注于提升市场透明度和加强监管措施，尽量防止此类危机重演。

现在，投资者会要求在其将资本投入商业地产市场前，能够看到明确的退出战略。在全球金融危机和市场动荡的背景下，世界各主要市场的投资活动主要集中在维持生存而非扩张上。

目前很多城市已在着手提升市场的透明度，以增强自身吸引业务和资本方面的竞争力。

另外不得不提到一个发展的大趋势，就是将可持续发展和能源管理问题纳入企业议程。

2010年底在墨西哥坎昆举行的气候变化峰会达成了出乎意料的积极成果，全球的许多国家和企业都再次承诺他们将在控制温室气体排放方面作出努力。2011年初的世界经济论坛，也设立了“关注既有楼宇节能改造的经济效益”分论坛，重点讨论企业和组织在对既有楼宇进行节能改造时将面对的挑战和机遇。

商业地产市场

对全球经济复苏的影响

商业地产市场对全球经济复苏的影响已经日益显现。

尽管商业地产行业的现有发展趋势对全球经济的增长将起到积极的推动作用，但也不能忽视全球经济在2011年的复苏之路仍将面临诸多风险。目前全球经济面临的严峻挑战主要表现为：贸易发展的极不平衡，以及部分政府出现的巨大赤字问题。

例如，德国和中国拥有巨大的贸易顺差，而美国则出现了巨大的贸易逆差。这种贸易不平衡将继续给全球经济施加压力。

尽管实体经济仍然堪忧，但商业地产目前的表现好于去年，随着今年的展开，预计商业地产市场的长期发展趋势将更趋明朗。

资料链接：

亚太地区

亚太地区2010年全年的商业地产投资额为830亿美元，较2009年增长25％，其中包括：新加坡同比增长219％；澳大利亚为77％；中国大陆为41％；中国香港为28％。

亚太地区投资活动的逐步恢复，一方面反映出市场基本面有所改善，另一方面也表明许多市场的租金增速加快。虽然日本仍是2010年亚太区投资总额最大的国家，但中国在第四季度表现非常抢眼，在强劲经济增长的有力支撑下，2010年全年的投资额达到日本的2／3。

中国正日益被视为世界上最具吸引力且又不断变化的房地产投资市场。随着国际投资者的大规模回归，亚太区投资者将继续灵活配置其资产以及国私募和机构人民币资本，最终成为市场的重要力量。

美洲地区