房地产企业税务管理制度

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房地产企业税务管理制度范文第1篇

关键词：“营改增”；房地产企业；税收风险管理

当前，“营改增”在房地产企业中已经非常常见，并且通过这一制度来有效改变重复征税的问题。在“营改增”的背景下，加强对税收风险的管理，对于房地产企业的发展有着非常重要的作用，也是企业合理纳税的根本。在房地产企业不断发展过程中，非常容易出现税务风险，所以，就应该合理运用“营改增”制度，积极完善相应的管理制度，更好的推动房地产企业稳定向前发展。

一、“营改增”对房地产企业税收风险管理的重要作用

（一）缓解房地产企业纳税压力当前，税收的一些原则还没有得以完善，而在以往增值税背景下，房地产企业的税收并不没有减少，反而有所增加，要比在“营改增”的背景下增加很多。根据对房地产企业的税收计算能够发现，通过落实“营改增”政策，就能够很好的缓解房地产企业的纳税压力，并且为其提供增值税发票，有效地减轻其负担，更好地为房地产企业的发展提供相应帮助。

（二）将其行业分类细化在“营改增”政策下，我国税后体系更加完善，对其各类服务的有效分类，能够达到理想的纳税效果，通过这样的方法就能够很好的解决征税不正确的问题，缓解房地产行业在发展过程中所存在的经济问题，让消费者能够更加想要购买房产。从房地产企业的角度上来看，能够将施工合同划分为两部分，分别是采购和施工，因为在这其中的采购能够获得增值税发票，这样就能够很好的减少纳税，将其房地产工程成本控制在合理范围内，进而帮助房地产企业更加稳定的发展。

二、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理存在的问题

（一）税收负担增加的税务风险在“营改增”没有落实前，房地产企业在纳税过程中，会以不动产销售为基础来进行。而在“营改增”政策落实后，房地产的纳税标准就改为增值税，在这其中的税率有所增加。所以，从这方面也就能够看出，在落实“营改增”政策后，其房地产企业的纳税负担有所增加，但是，在这其中包括很多内容，其中的一部分能够用房地产企业来抵扣纳税额度，进而就提升房地产企业的经济收益。将原本房地产企业的营业额中一部分转化为营业税。从一定程度上来看，“营改增”政策的落实，能够减少成本投入，进而帮助房地产企业获取理想经济收益。但是，房地产企业需要能够将其能够用于抵扣的增值税发票进行整理，并且严格按照相应规定来制定，否则就会导致房地产企业的税务增多，阻碍房地产企业的运行。

（二）房地产企业的财务增加对于房地产行业而言，其自身的性质有一定的特点，企业在运行过程中需要考虑多个方面，对于在这其中的各种复杂内容，都需要进行整理。而且，房地产企业在开展项目时，前期投入金额较大，所获得的经济收益时间较长，需要承担很大的风险。所以，从以上问题也就能够看出，想要有效整合能够抵扣增值税的相应发票，并对其管理并不是一件容易的事情。但是，房地产企业需要将后续的经济收益和成本进行联系，积极和相关单位进行沟通，按照我国相关法律法规来开展工作，最大程度上减少房地产企业的成本影响，有效提升其经济效益。

（三）增加成本流出通过对相关文件内容分析能够得知，对于房地产工程的造价，税前造价×11%，那么在这其中的发票是否能够用于抵扣增值税发票就成为研究内容。通过对这一内容的有效分析能够发现，在“营改增”落实前并没有过大的差异。但是，在落实这项政策后，房地产企业的税率有所增加，这样就导致成本增加，使得房地产企业在开展项目时需要在合同中明确这一点。

三、“营改增”背景下房地产企业税收风险的问题原因

（一）缺少合理的税收风险防控制度当前，很多房地产企业并没有在发展过程中积极的与相关部门进行沟通，导致在工作时信息不具备时效性。也没有为其建立完整的沟通渠道，这样就不能够有效了解税收政策变化情况。还有就是一些房地产企业没有根据自身情况来明确所存在的税收风险，也没有制定相应控制制度，对于税收风险中所存在的控制、评估等方面都没有进行有效管理，这样就导致出现大量的税务风险。

（二）缺少涉税风险一些房地产企业在构建税务风险评估体系过程中，并没有加以重视，这样就导致容易出现税务风险。在正常情况下，风险识别、分析等，都是税务风险中非常重要的一部分，一旦在这其中任何一个环节存在问题，都会影响最终效果。而且，虽然有部分房地产企业已经建立管理流程，但是依然还是没有对一些潜在问题进行分析，缺少相应管理制度，导致依然存在税务风险。

（三）缺少信息沟通制度市场变化速度非常快，及时的获取信息对于房地产企业的管理人员有着非常重要的意义。但是，在管理税务风险过程中，却没有及时的传递市场变化信息。在“营改增”的背景下，房地产企业并没有及时建立沟通制度，导致各部门之间缺少沟通，影响后期的税务管理工作质量。

四、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理的策略

（一）建立健全税务风险管控制度房地产企业在发展过程中，要以税收内部控制为基础，来了解内部控制中所存在的问题，并且采取相应措施，以此来规避税务风险。在税务风险管理中分为事前、事中和事后三个部分，这三个部分有着非常紧密的联系，进而通过这样的方法来形成整个管理体系。在事前管理中，应该及时的为其制定管理制度，形成正确的管理理念。在事中管理中，应该能够分析财务指标，并且了解其中的潜在问题，以此来更好的应用定量和定性分析，让其风险控制在合理范围内。在事后管理时，应该积极构建信息化系统，确保其信息的通畅，准确落实税务风险管理。

（二）构建涉税税务风险评估体系如果想要稳定提升房地产企业的税务风险管理水平，就应积极的构建风险评估体系。通过构建体系，就能够对房地产企业在各个阶段所存在的税务风险进行有效分析，这样就能够更好的控制成本，降低税务风险。可以利用决策分析法，来了解在这过程中是否存在税务风险，找出其出现税务风险的原因，并积极采取相应措施。与此同时，房地产企业在不断发展过程中，也应该能够对其中关键环节进行评估，及时找出税务风险，并有效解决。

房地产企业税务管理制度范文第2篇

摘 要：本文根据作者多年财务工作经验就房地产财务管理中关键环节的有效控制进行了简单的阐述。

关键词 ：房地产 财务管理 关键环节 有效控制

一、房地产企业财务管理概述

（一）房地产企业经营的特殊性

1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。

2.投入大、不确定性高。单个项目少则几百万、几千万，多则几个亿甚至几十亿的投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。

3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。

（二）房地产企业财务管理的内容

房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的流动分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，控制好财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。

基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。

第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。

第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实践中，前者是后者的基础，只有做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。

二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制

1.强化资金管理力度。资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。

其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。

2.优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都不能摒弃税务遵从这一基本原则，即不能压缩税赋成本。以此为前提，税务筹划工作应从两个方面来开展。第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，因此，房地产企业可根据实际财务状况，将毛坯房出售改为精装出售，将装修工程委托于与企业下属单位，如此，则可以将一部分收入转嫁到装修单位，从而实现节税的目的。

三、结束语

随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。

参考文献：

[1] 王涛.房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界，2013（21）：194.

房地产企业税务管理制度范文第3篇

[关键词]新经济形势；房地产；成本管理

文章编号：2095-4085(2018)01-0073-02

1新经济形势下房地产成本管理存在的问题

1.1忽视对成本进行分摊

对成本进行分摊可以实现对产品定价、利润监控、行业对标、税务筹划的管理，提高对成本管理的效率，保证房地产企业的利益。但是在实际房地产企业的管理中，极少有人重视对成本进行分摊或者科学的管理。对成本的管理一般停留在表面工作上，导致后期的分摊工作不扎实，影响对成本的管理、控制，不能实现对房地产利润、税务等的科学规划。

1.2成本核算对象的设定没有依据

成本核算与实现科学分摊一样，都对于实现房地产的定价、利润或者税务的规划具有十分重要的作用。实现对成本核算，也是控制成本的手段之一，对保证房地产项目的正常开发、运行具有重要意义。对成本核算对象的设定必须要有依据，要在项目开发之前，根据行业的标准、规则去确定成本核算对象，实现对成本核算科学、有效的分析。但是实际房地产开发项目中，房地产商一般只重视行业利润，极少对成本进行核算，核算对象的设定也比较模糊，所以不能实现明确、科学的对成本核算对象进行管理，严重时可导致成本失控，不能达到房地产行业稳定发展的目的。

1.3未能及时获取项目成本核算的依据

科学的对成本进行核算，需要有效的依据，比如工程成本核算时，施工单位提供的有效发票等。但是实际成本核算过程中，企业对成本的核算不重视依据，不重视向施工单位索要发票等。并且有的时候房地产项目竣工，但是投资方对一些营业税、附加税的款项没有及时结清，这种情况下，施工单位亦无法向房地产企业提供发票。所以，这些状况的存在，就导致房地产商在核算成本时，没有完全将所有款项进行叠加、核算，甚至出现估量成本的情况。与实际成本的数值补丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地产企业不能实现有效、科学的对成本进行管理、控制。

2针对以上问题对房地产成本管理提出建议

成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制不确定因素很多，且不同项目的实际情况、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理难以实现。如何开展有效的成本控制，只有不断从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理，才能最终实现成本控制的目标。因此，在实际成本管理及预算中，要掌握一些房地产成本管理的知识与技巧，才能更好的促进对房地产成本的科学化管理。

2.1在企业内部全面贯彻成本控制管理理念

企业内部要树立科学、合理、准确的成本控制管理理念，促进成本管理的效率得到提升，保证企业的稳定发展。很多房地产企业内部设立成本合约部，所以企业其他部门认为，成本的管理理所当然由合约部承担，这种想法是不正确的。成本的管理必须贯彻到企业管理的每一环节，企业的每一个部门、每一个员工都有参与的责任。只有将企业对项目管理的每一环节都实行成本管理，成本才能真正得到控制，才能实现对成本的科学和行之有效的控制。

2.2建立目标成本管理制度

房地产企业上层对企业做出决策，往往依据投资估算及预算。但是投资预算对上层做出决策只是提供一定的依据，在企业的正常运行中，还需要在投资预算的基础上编制项目的目标成本。目标成本只是在项目实施之前，企业做出的预测，为成本的管理提供依据，所以在实际企业项目的生产或销售过程中，要注意将目标成本与实际成本进行比对，这样才能有效控制成本失控现象的发生。为此，企业需要一套完善的目标成本管理制度，一方面实现目标成本的管理，另一方面便于将责任细致到每一个部门。并且便于对目标成本进行监督、控制，对成本执行过程中不规范的行为进行及时校正。而且目标成本只是对企业项目做出的预测，在实际实施过程中存在不合理的地方，监督部门还可以及时进行修改，与实际成本进行及时比对等，保证成本管理的正常运行，防止成本失控现象的发生。项目完成后，成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算，将实际成本与目标成本进行比对，得出实际与预算的偏差，为将来目标成本的预算提供宝贵的经验。

2.3采用科学的成本管理和控制方式

成本的管理与控制方式，主要分为动态控制与静态控制两种。(1)动态控制方式。所谓动态控制，首先将房地产项目的各个环节模块化，然后研究各个模块在运行过程中的相互影响，在此基础上计算出项目的成本。但是值得注意的是，在这个动态过程中，任一模块的变化，都会影响模块之间相互影响，由此改变项目的成本。(2)静态控制方式。静态控制与动态控制的区别在于，在将房地产项目模块化的基础上，对每一个模块做出范围预估，让每一个模块在合理的范围内对成本进行预估。这种控制方式得出的成本是在一个较为合理的范围内。

2.4建立成本管理构架

成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式；开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理；若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。如项目在可行性研究阶段，则采用房地产成本管理类似估算法；打算假想阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；施工房地产成本分析图阶段则采用自下而上估算法。由于估算所处的阶段分歧，所用的体式格局分歧，估算有不同的精度和不同的时间花费。

3结语

房地产企业税务管理制度范文第4篇

（一）登记情况：

20*年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。至20*年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。故20*年登记户数仍为4户。注册类型均为外商投资企业。

（二）经济税源及入库税收收入：

20*年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。20*年实现销售收入574万元。

20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元。其中：纯税收入344.87万元（营业税340万元、个人所得税2.41万元、印花税1.62万元、土地增值税0.84万元）。

20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费180.10万元。其中：纯税收入169.90万元（营业税156.30万元、个人所得税3.02万元、印花税8.44万元、土地增值税2.14万元）。

二、××市涉外房地产企业趋势分析：

从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：

（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。

（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。

（三）私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司居多，约占全市房地产企业的80%左右。涉外房地产企业中更是100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员，纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。

三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业20*年度和20*年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：

（一）因房地产企业自身原因，造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为“项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。

（二）纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业税、所得税申报纳税滞后。另外还有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假“代建”真开发等手段增加税务人员核算难度，达到少缴或不缴相关税款的目的。

（三）纳税客观方面的因素：企业帐务混乱。该行业大部分是私营经济性质，帐务设置不规范，没有专门的税收会计。虽然设置了帐务，但科目不齐全、核算不准确，基本上只将销售（预售）收入费用等进行了登记，而没有系统地核算和调整。另外，财务凭据以白条居多，甚至仅凭经理的一张便条就予以开支。帐务处理上的极不规范，使得税务检查有一定难度。

四、关于房地产税收征管方面的几点建议。

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。

房地产企业税务管理制度范文第5篇

关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入

房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。

一、房地产开发企业税收管理现状

（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。

（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。

（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。

（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。

二、房地产开发企业税收风险应对措施

（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。

（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。

（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。

（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。

（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。

三、结论

综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。

作者:张砾 单位:重庆理工大学会计学院 重庆市渝北区地方税务局

参考文献：

[1]秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学,2012.

[2]张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究———以房地产开发企业为例[D].云南财经大学,2015.

[3]张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学,2011.