房地产企业资产管理办法
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房地产企业资产管理办法范文第1篇
中国推出REITs的条件基本成熟
商业物业存储量充足，核心地段优质商业是项目库的首选
21世纪以来，我国以大型购物中心为主的商业地产项目在一线城市快速发展，并逐步向二三线城市扩展。根据国家统计局统计，2011年全国商业营业用房投资额达7424.05亿元，连续四年投资增长率都达到20%以上。我国商业物业的存量充足并保持良好增长趋势，可以为REITs提供充足的项目储备。
除2008年受金融危机和经济发展放缓等因素影响，商业地产市场出现显著下调外，我国商业地产的销售价格和租金水平总体呈现平稳上升趋势。根据人民银行的《中国房地产金融报告》，从2010年开始，我国以北京、上海等一线城市为代表的零售商业物业、优质写字楼等商业地产的价格与租金水平又进入了新一轮增长轨道。一线城市和部分发达地区二线城市的商业地产项目，尤其是核心地段的优质商业物业是我国REITs项目库的首选。
房地产企业融资渠道狭窄，REITs可拓宽融资渠道
近年来，国家为抑制房地产行业过快发展，出台多项调控政策，严格限制商业银行发放房地产开发贷款的基本条件，这使得以银行贷款为主要资金来源的房地产开发企业受到较大影响。房地产开发企业逐步拓展信托贷款、上市融资、私募基金等新的融资渠道，但由于信托贷款融资成本高、上市融资受严格监管、私募基金市场尚不成熟等因素影响，我国房地产开发企业的融资问题并不能得到有效缓解，仍亟需开拓新的融资方式。
REITs作为一种创新型金融工具，可为房地产企业提供全新的融资渠道。企业采用REITs，将其自持的商业物业资产打包，以其未来产生的租金收入作为预期收益向投资者发行证券。这种方式不仅增强了资产流动性，也将企业未来收入提前折现，有利于企业优化资产负债结构。REITs是帮助房地产开发企业实现“长期回报，短期资金回笼”的有效途径。
投资需求旺盛，REITs可满足长期稳健投资的需求
中国一直是储蓄大国，截至2012年末，我国本外币居民储蓄存款余额高达40.4万亿元。在央行连续降息的背景下，居民的储蓄存款依然居高不下，这反映了我国目前储蓄转化为投资的渠道还不够通畅，巨额的社会闲散资金无法形成多元化投资。近两年股市低迷、房地产市场严控，使得有投资意愿的个人理财者们找不到合适的投资渠道。此外，我国对社保基金、企业年金和保险公司等机构投资者的管制逐步放松，最新的政策鼓励其增加对资本市场的投资比重，积极推动养老保险基金、住房公积金等长期资金入市。这些机构投资者的运营资本雄厚，具有强大的投资潜力。
REITs作为一种投资工具最大的优势在于具备长期稳定的投资收益，且具有低风险的特点。通过美国REITs的历史数据来看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相对优厚，市场收益率高。不同年期的REITs股本回报率基本都高于同年期的股票和债券。通过VAR模型对于美国、香港等市场的REITs产品风险和大盘指数风险测度的对比结果也显示，REITs市场的风险水平低于该地区金融市场的平均风险水平。从发达国家的历史经验和我国目前的投资环境来看，此时推出REITs是丰富我国投资渠道、满足我国旺盛的投资需求的可行选择。
中国房地产信托业发展迅猛，专业能力与国际接轨
近年来，我国信托行业持续扩容，2008年以来信托资产规模每年新增额达到1万亿元以上。截至2012年底，全行业65家信托公司管理的信托资产规模达到7.47万亿元。在信托市场高速发展的背景下，信托公司的核心产品——房地产信托的资产规模和数量也保持了快速增长。中国信托业协会公布的最新数据显示，我国房地产信托规模在经历了2012年的小幅缩减后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托资金对房地产的配置规模达到7701.79亿元，同比增长12.18%，环比增长11.93%。
这充分表明我国房地产信托的总量与产品种类都在不断发展，基金化的房地产信托等创新产品陆续出现，我国信托机构专业能力不断增强。这种情况下，REITs的推行将是我国信托机构与国际接轨的良好契机。
中国REITs的基本构建思路
以核心地段优质商业作为持有资产，保证稳定收益
REITs是否能吸引投资者，关键在于其持有资产是否能产生稳定收益，设计我国REITs实行方案的首要问题在于REITs打包资产的选取。
我国推出REITs的呼声已久。从2008年开始，天津、上海等地区的有关部门一直在积极的推进保障房REITs的实施方案，但至今无一顺利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市场运营模式，租金收益有限，较目前信托产品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作为政府提供财政支持的政策性住房，将其打包上市会涉及到多方政府部门，产权及后续管理问题复杂，加大了REITs方案实际操作的难度。
保障房REITs的“难产”告诉我们，这种“在创新中创新”的方式并不适合作为开拓我国REITs市场的先驱。转观我国的商业地产，尤其是一二线城市的优质商业地产，在经济增长和城市发展的推动下，地价及租金连续攀升。新加坡凯德CRCT和香港越秀REITs均投资于我国内地的商业地产，其持有资产的物业租金收入及利润分红均呈现连年上升的趋势。而其中新加坡凯德资产包中的9处商场中，北京的西直门嘉茂购物中心和望京购物中心的净收益占总物业收入净额的54.18%，并分别实现了同比19.8%、12.9%的收益增长。
由此可见，以我国商业地产为基础资产的REITs产品是可以保障良好、稳定的未来收益的，特别是处于一线城市核心地段的优质商业项目是具有很大的利润空间的。所以，我国可以先以优质商业物业为对象发行REITs，而随着REITs在我国资本市场的适应与发展、我国房地产市场各类物业项目的丰富与成熟，再尝试在资产池中加入其他资产类型，利用结构性配置设计出更加成熟的REITs产品。
物业所有权人相对控股，保证对物业经营的主导权
目前，我国大部分的优质房地产资产由房地产开发企业持有。对于房地产开发企业，将这些房地产资产直接销售出去，是最直接的融资途径，但这种方式在使房地产开发企业获得流动资金的同时，也失去了这些优质房地产物业的未来收益与增值空间。这种情况下，REITs可以成为房地产开发企业资产剥离的一种有效方式。REITs将流动性较差的房地产资产证券化，并在公开上市募股中出售部分股票以获得新的资本，同时房地产开发企业持有部分REITs的股份，保留相对控股权。
香港越秀投资等REITs主要采用这种模式。以广州国际金融中心为例，根据公告，广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房地产信托，作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房地产信托将基金约36%配售给开发商越秀地产，约64%配售给独立第三方。在交易完成后，越秀地产依然持有广州国金中心36%的股权，仍为大股东。同时越秀地产将原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多，同时减少45亿元银行负债、增加约40亿元现金、获得了5亿～7亿元的收益。
由此可见，房地产开发企业将所持有的物业打包上市，仍然可以保持相对控股地位，既可以享有使用其流动资金的权利，也可以继续受益于REITs上市后的业务发展，既满足了短期的融资需求，也获得了长期的获利空间。目前，万达等国内以持有商业物业为主的大型房地产企业，在能继续保持物业控制权的情况下，有REITs上市的需求。
成立单独的管理公司，与集团的其他房地产业务隔离
REITs的组织形式与管理结构在各国的发展中经历了不断的演变，但目前各国的REITs市场，尤其是许多新兴市场，主要采用的仍是传统的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一个独立的资产管理公司，负责向信托基金投资者派发持续稳定的红利，并实施积极的收购、配置及融资等资产组合战略。REITs将向资产管理公司支付一定的以现金、股份或两者组合形式的管理酬金，并采取发放业绩奖金的方式激励资产管理公司。REITs还可以聘请一家房地产管理公司负责房地产的日常运作管理，一般在REITs管理公司的全面监督和指导下，提供物业经营、管理、维护及营销等服务。
目前，新加坡嘉德置地等房地产开发商都采用这种发展模式，在把持有的房地产资产注入到房地产投资信托的同时，建立资产管理和房地产管理机构，为REITs提供基金管理以及房地产管理服务。我国若建立房地产投资信托市场，市场将迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来进行基金管理。房地产开发商不妨成立自己的资产管理公司，独立于集团其他业务为所持有REITs进行管理运作。这样不仅增加了集团在运营REITs时的主动权，减少了委托—风险，也开拓了新的业务类型，扩大了企业规模。
对中国推出REITs的相关建议
调整房地产调控思路，给优质房地产企业提供差异化的融资渠道
在过去的十年间，我国的房地产行业发生了迅猛的发展。但房地产业过快发展的背后也陆续暴露出了很多风险问题，为保障房地产市场健康发展，政府部门陆续出台了一系列调控政策，防止房地产行业的非理性扩张。针对资金密集型的房地产行业特征，对房地产开发企业融资尤其是房地产开发贷款的监管，在房地产行业风险监控中起了重要作用。2003年以来，一系列加强商业性房地产信贷管理、差别化信贷住房政策等房地产信贷调控政策相继出台，导致以银行信贷为主要资金来源且融资渠道单一的房地产开发企业融资越来越困难，企业资金链受到严重影响。
房地产的长期调控使得房地产企业不得不另谋出路，近两年出现了很多房地产私募基金（PE）、资产支持证券（ABN）等房地产融资方式的创新，但房地产调控政策又限制了这些创新形式的创立，很多诸如REITs等“孕育已久”的创新产品迟迟不能上市。房地产调控的目的是促进房地产行业健康、可持续地发展，创新是发展的第一动力，有利于行业长期发展的金融创新，将给优质房地产企业带来更广阔的发展空间。此外，房地产调控政策需寻求差异化的政策思路，对于发展良好的房地产企业给予更多的支持政策，通过优质房地产企业多元化、国际化的发展，带动整个行业的健康发展。
发展房地产私募基金，为REITs优选商业物业提供丰富的项目库
商业地产项目可分为开发建设阶段和持有运营阶段。针对两个项目阶段，房地产开发企业首先需要前期的短期资金融资，用于商业项目购买土地、建设完工并进行过渡性的商业氛围培育，在项目成熟后，则需要进行长期的资金融资，维持商业项目正式运营，为前期投入资金提供安全退出机制。
在项目前期开发建设阶段，除了自有资金和银行贷款外，房地产开发企业还可以采取发行房地产私募基金的方式筹集资金。首先，房地产私募基金是向特定的投资者发行，门槛较高，这类投资者对于收益的要求和风险承受能力与商业地产的特点相匹配；其次，房地产私募基金的期限一般为3～5年，与商业地产项目的开发阶段时间相匹配。此外，房地产私募基金结构上要求有独立的基金管理人和托管机构，可以在REITs中继续延用。所以，房地产投资私募基金不仅可为商业地产开发阶段解决资金问题，而且有利于商业地产项目经营阶段引入REITs的融资方式，为其提前做好准备工作。
例如凯德集团，通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金两支私募基金进行资产收购，再通过让凯德商用中国信托（CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。其中，嘉德商用中国发展基金主要负责投资开发中国境内的零售商场，嘉德商用中国孵化基金则专注于购入已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租。凯德集团从集团内部孵化、到房地产私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。
我国的房地产开发企业可以借鉴这种商业模式，通过私募基金为REITs孵化和培育成熟的商业物业，提供优质丰富的项目库，并构建了从房地产开发到私募基金、再到REITs一条完整的投资和退出流程
研究制定REITs管理法规，构建完善的设立、监管体制
无论是在REITs的发源地—美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，可见REITs是典型的法规推动型产品。海外成熟的REITs市场的共性之一就是完善的监管体制，美、法等国家颁布了一系列针对性较强的法律法规，新加坡、日本以及香港地区更是以专项法规的形式出现，即使是法律监管对REITs限制较少的澳大利亚，其发展模式较为灵活也得益于其原有的成熟完善的法律体系，不必针对REITs的出现而设立过多的法律条文。
我国目前尚无符合REITs的相关法律规定，建立完善的法律体系。首先需进一步完善与REITs相关的现有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投资基金管理办法》、《证券法》等，补充这些法规中的条文缺失，解决各项法律之间的法律矛盾。其次，在完善当前法律的基础上建立有关REITs的专项管理制度，对REITs的组织结构、所有权结构、投资范围、投资比例、分红政策、信息披露等方面予以详细的规定。专项法规可以整合各相关部门的法律规定，更有利于推进REITs的发展。
健全相关税收体系，给予税收优惠待遇
房地产企业资产管理办法范文第2篇
我国信托公司真正开展本源业务是从2002年第五次清理整顿结束后开始的，时间不超过5年，从发展时间和成熟度来看，我国信托业尚处于发展初期阶段。我国信托公司普遍存在实力较弱的现状，不过从行业内来看，强弱分化的格局已经开始显现，经过重新定位和组合，真正具有核心竞争力的信托公司将会脱颖而出，迅速做大做强。目前信托公司的发展机会在哪？
机会一：产品创新
证券投资信托产品。2006年以来，证券投资信托产品形成燎原之势，虽然这个品种出现的时间较早，但仍具有非常大的发展空间，而且该产品也在不断创新：从投资标的看，该产品由最初的仅投向股票二级市场，发展到新股IPO的网上、网下申购，进而发展到仅针对一只新股IPO申购的超短品种；从投资人结构看，逐渐演化出结构性产品，区分一般受益人和优先受益人；从投资管理人看，有的由信托公司自己承担，有的由证券公司承担，而有的则由私募基金承担。
目前投资于股票市场的理财产品主要是基金、券商的集合资产管理、保险公司的投资型产品，以及没有合法地位的私募基金。基金公司追求的是规模和相对收益，券商集合理财产品的规模受到监管层的严格控制，而保险机构在股票市场的投资比例受到限制，对于偏好高风险且风险承受能力较强的投资者，私募基金是较为合适的选择。据估计，当前私募基金的规模有数千亿元，但这种私募方式并不能给投资者财产以合法保护，于是出现了以信托方式发行的所谓“阳光化”的私募基金产品。目前监管层正考虑对私募基金进行规范，而以信托产品方式发行是非常好的一个选择。假设未来5年有60%的私募基金逐步转化成信托产品，则每年将新增1000亿以上的信托资产规模。
据《商业银行法》规定，股市被排除在银行的业务范围之外。为了给其理财业务客户提供高收益产品，银行往往采取理财产品与信托产品对接的方式，通过信托公司来参与股市投资。2007年人民币理财产品投资于股票的数量占比达到24.58%，规模接近2000亿元。目前投资于股票市场的人民币理财产品，主要是参与打新股，未来随着发行制度的改革，打新股的收益率会下降，预计打新股的产品将会减少。不过随着股市金融工具的丰富，未来参与股市套利的人民币理财产品有望增加，如股票与股指期货间的套利、指标股与ETF之间的套利。
私募股权投资。私募股权投资是银监会支持换发新牌照的信托公司开展的创新业务之一。从国际市场看，私人股权投资方式大有替代传统资本市场上融资手段和形式的趋势，私募股权投资的规模巨大。相对于中国数量庞大的中小企业来说，目前的投资规模远远不够，巨大的市场容量为信托公司介入该领域提供了广阔空间。
目前可以开展私募股权投资的主要是私募股权投资公司（或基金）、证券公司和信托公司。在开展私募股权投资业务上，信托公司相对于私募股权投资公司的优势在于税收的优惠（目前我国相关的税收优惠还没有出台），相对于私募股权基金的优势在于财产权的确定有利于保护投资者的利益，相对于证券公司的优势在于资格和规模的限制较少；一些风险偏好且风险承受能力较强的投资者，虽然看好私募股权投资，却难以凭一己之力介入，此时，私募股权投资信托产品正好可以满足其要求。目前提供私募股权投资的金融工具很少，因此这类信托产品的需求很大。
信托公司开展私人股权投资业务的最大困难在于通过IPO退出方式中存在的问题。证监会规定，以IPO上市的企业其股东持有的股票必须有明确的所有权界定，以避免关联交易，这就给信托公司持有的企业实现IPO带来了困难。为了规避这一政策，部分信托公司通过成立合伙公司，再以合伙公司的身份投资拟IPO的企业，而不再用信托计划的名义持有股权。
资产证券化信托。资产证券化（Asset Backed-Securitization）通常是指将一组流动性较差的资产经过一定组合，使这组资产产生可预计且稳定的现金流收益，再通过一定的中介机构的信用加强，把这些资产的收益权转让给投资者，实现资金的融通和资产的流动。
目前在美国的广义信托产品中，资产证券化产品已成为仅次于年金计划和共同基金的重要金融工具。但由于我国信托产品无法实现单位分割和凭证化，因此信托公司还不能开展真正意义上的资产证券化业务。
现阶段信托公司已经发行的资产证券化产品，主要是信贷资产受让产品，收益率不高，且规模较低。从短期来看，由于银行有降低贷款规模从而规避监管的需要，信贷资产受让产品的规模将获得较快增长；从长期来看，随着信托业制度环境的改善，信托公司的资产证券化产品将有巨大的增长空间。
目前，国外开展资产证券化主要有特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)两种形式。但在我国，SPC和现行《公司法》差别过大，SPT方式一直被认为是相对更优的选择。因此从法律上来说，信托公司开展资产证券化业务更为合理。虽然目前证券公司的专项资产管理计划开展的就是资产证券化业务，银行也正在积极准备开展这项业务，但监管机构的态度并不明朗。信托公司有望在资产证券化业务上抢占优势地位。
资产证券化业务可以分为金融资产的证券化和实业资产的证券化，信托公司发行的信贷资产受让产品，就是一种不完全意义上的银行信贷资产证券化。在监管机构严格控制信贷规模的情况下，银行对于信贷资产证券化的需求比较强烈。通过信托公司受让信贷资产，可以实现信贷资产的表外化，减少银行的信贷规模，降低银行的存贷比。
目前信托公司开展实业资产证券化业务的规模不大，基本上还处在初期发展阶段，其实一切具有稳定现金流的实业资产，都具有资产证券化的条件，房地产信托实质上也是资产证券化产品中的一种，实业资产证券化的开拓空间非常大。长期来看，随着金融环境的变化和金融制度的健全，资产证券化将是信托公司最为重要的业务开拓方向。
房地产信托(REITS)。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。REITS和证券投资基金很相似，同属于投资基金的一种类型，最大的不同在于证券投资基金投向证券，而REITs投向房地产及其相关权利。REITS在美国、日本、香港等地发展非常迅猛（见表1），虽然开展时间较晚，但其增长速度超过了其他信托产品。目前部分信托公司已经发行了类似REITS的信托产品，但规模仍然较小，影响这类产品发展的主要原因在于配套制度的缺乏以及国家行业政策的限制。监管层正在对REITS的开展进行积极研究，未来发展REITS的方向是明确的，且发展空间是巨大的。
房地产企业对于资金的需求是巨大的，REITS为房地产企业提供了一条很好的融资渠道，而且方式灵活多样。随着国内物业存量的急剧增加，REITS的项目标的非常丰富。而REITS的出现，也为投资者参与房地产市场，享受租金收益的高回报提供了机会。因此，从REITS的供需来看，存在非常好的发展前景。国外开展REITS业务的形式主要有三种，分别是信托方式、投资公司方式和有限合伙方式。目前看来，后两种方式在我国短期内难以广泛开展，因此信托公司发展房地产信托业务具有较好的先发优势。
近年来我国部分信托公司推出了房地产信托产品，不过并非真正意义上的REITS：首先，运作方式上主要以抵押贷款为主，并非投资于权益；其次，以私募方式发行，不能实现上市交易，缺乏流动性；再次，没有信息披露的机制，运作上不透明；另外，并非以组合方式进行投资，增加了产品的风险。虽然不是完全意义上的REITS，但该品种仍然在某种程度上满足了资金供需双方的需求。在短期内房地产信托还不具备快速发展的条件，但长期来看，房地产信托将成为重要的信托产品之一。
目前我国房地产信托发展的主要障碍在于：第一，由于制度的限制，不能公募发行，产品缺乏流动性，使得产品发行规模有限；第二，近期房地产行业投资规模过大，风险不断积聚，在政府严格控制房地产融资规模的情况下，有可能限制房地产信托的发展速度。
机会二：专业理财机构
银信整合。银行参股和控股信托公司，通过股权的联结实现业务上的合作，以达到双方共赢的目的。从美国和日本信托业的发展历程来看，都是在信托业和银行业实现兼营后，开始出现稳定的盈利和发展模式，而后随着制度的放松和创新产品的开拓，信托业务取得快速发展，信托规模开始大幅增长（见表2、表3）。
我国银行和信托公司存在既竞争又互补的关系：一方面，由于银行和信托公司都发挥融通资金的作用，因此，在项目争夺上存在竞争关系；另一方面，在较为严格的制度管制下，银行和信托公司都需要通过与对方的合作，来开拓业务范围和业务规模。在银行和信托公司的关系中，银行处于主导地位，而信托公司由于规模、实力和制度约束等原因，明显处于被动地位。如果信托公司与银行通过股权合作来加强业务合作，对信托公司的业务发展将起到非常积极的促进作用。
银行有入股信托公司的动力。我国商业银行过分依赖存贷款业务，使得银行风险过于集中于信贷资产。为改变这种情况，银行力图大力发展中间业务，以低风险资产替代高风险资产。为达到这一目的，银行采取的方式主要有两个：一是信贷资产证券化，将信贷资产表外化；二是发展理财业务，扩大中间业务规模。银行采取这两个方式，都需要信托公司的参与。另外，银行可以借助信托公司的平台，为其高端客户提供私人理财业务，通过广泛的投资渠道更好地服务于客户。因此，对于银行来说，银行有动力通过参股和控股信托公司，来实现自身业务的转型。
信托公司也有寻求银行支持的要求。2007年3月，中国银监会出台的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》将信托公司的客户限制在高端私募的范围内，使得信托公司很多原有客户流失，而开拓新客户的努力难以在短期内见效，因此，寻求与银行理财产品的对接，成为信托公司最为现实的选择。目前信托公司对银行理财产品的争夺较为激烈，与银行有股权关系的信托公司，则具有非常好的排他性优势。另外，银行自身积累的项目非常多，有的项目如果通过信托形式来做，可以获得更好的效果。
银信整合的局面已经打开，未来可能成为信托业重要的重组模式。虽然我国金融业实行分业经营，但银行入股其他金融机构并不存在法律障碍。2007年6月交通银行收购湖北信托，是表明监管层态度的重要信号，监管机构希望通过引入银行等实力金融机构股东，增强信托公司的实力，优化股东结构，提升业务能力。银信整合的案例将不断上升，银信合作将是近期信托业取得业绩突破的重要途径。
金融控股平台下的专业理财公司。组建金融控股集团是目前我国金融业发展壮大的一条重要途径，除了原有的几个金融控股集团外，许多实力雄厚的金融机构纷纷着手组建自己的金融控股集团（见表4）。信托公司是金融控股集团中的重要组成部分，凭借其广泛的投资范围和灵活的产品设计功能，信托公司可以成为金融集团中的专业资产管理公司。从国外金融集团的发展情况来看，信托公司发挥的就是为集团各类客户进行资产管理的作用。作为金融集团下的专业资产管理公司，信托公司有望改变目前在金融价值链中的弱势地位，有利于自身价值的提高；金融集团的品牌、资本实力、资源优势，可以有效地提升信托公司在市场上的影响力；金融控股平台下银行、证券、保险等子公司的客户，都可能成为信托公司开展业务的客户来源，资产管理规模的增长将受益于整个集团的客户资产的增长；集团涵盖了银行、证券、保险、资产管理几大业务领域，这让信托公司的产品设计可以比其他信托公司更加灵活，而且由于集团在经济领域的渗透更加深入，也为信托公司积累项目资源提供了丰富的来源。
投资策略
创新能力强的信托公司有望通过开发新产品提高自身盈利水平。由于操作简单，贷款类信托产品一直是多数信托公司的主打产品。随着投资者预期收益率的提高，信托产品的发行成本提高，贷款类信托的价格优势下降。目前信贷类产品基本上是在银行贷款业务的夹缝中求生存，信托手续费率比较低。
为摆脱过分依赖贷款类产品的局面，一些创新能力强的信托公司开始开发新产品，一方面拓宽本源业务的范围，另一方面也增加了公司的收入。2004年开始发展的证券投资类信托、2005年开始试点的信贷资产证券化以及房地产信托、2006年后蓬勃开展的私募股权投资信托，逐渐成为信托公司拓展本源业务的主力品种。2007年股市出现的投资机会使得证券投资类信托产品出现数倍的涨幅，2008年证券投资类产品的规模增速将有所下降。
随着创业板的推出，以及信贷资产证券化将结束试点进入常规发行，2008年信托业的机会在于私募股权投资信托、资产证券化信托所具备的增长潜力，而产品创新能力强的信托公司，将处于有利地位。
股东背景为银行或金融控股集团的信托公司，在业务发展方面将受到股东的有力支持；银信对接的方式有利于信托公司摆脱高端私募的限制，也使得信托公司异地开展业务的限制被突破。2008年政府将抑制通货膨胀作为工作的重要目标，因而，银行仍将面临信贷规模的硬性约束。为实现业务优化，规避政策风险带来的不利影响，银行将中间业务的开拓作为发展重点，增加人民币理财产品的发行规模。另外，为满足优质客户随时提出的贷款需求，银行通过信贷资产证券化降低存量信贷规模，从而达到新发贷款的目的。因此，银行将在资金供给、项目资源等方面支持信托公司本源业务的发展。
房地产企业资产管理办法范文第3篇
P2P网贷类资产证券化的主要模式
P2P网贷的债权转让模式本身就属于类资产证券化业务
P2P网贷诞生于英国，发展于美国。但英国的纯平台模式（Zopa）与美国的债权转让模式（Lending Club）有着较大差别，后者是通过实际上是通过由P2P平台与第三方银行（webbank）进行的一项债权转让交易，P2P平台在事实上扮演了证券承销商的角色，因而美国的P2P网贷监管归口到SEC（（Scurities And Exchange Commission，美国证券交易委员会），而在P2P网贷平台销售的票据被定性为有价证券范畴。以Lending Club为例，虽然Lending Club平台由借款人和投资人直接进行借贷交易，但资金交易的一部分实际上是中介干预的，其目的是为了规避各州的个人贷款许可执照申请，并为全美国范围内的借款人提供贷款，名义上由WebBank（注册在犹他州的银行）发放贷款给借款人，并获得借款人签发的承兑票据。WebBank将承兑票据转让给Lending Club，而LendingClub则为WebBank提供由投资人提供的资金。然后平台向投资人发行一个独立的票据作为投资回报以及附着在该票据的借款收益权。因此，投资者做出的投资是一个收益权票据，而不是一个实际的贷款，并等待借款人偿还贷款，最后通过平台来支付，平台则收取一定的服务费用。
我国的宜信公司借鉴了Lending club模式，衍生出了“专业放贷+债权转让”的新模式，其流程如下：宜信总裁唐宁以个人的身份给有贷款需求的人借款，之后他再把他的债权转让给有需求的投资人。并用借款人支付的贷款利息支付投资人的投资收益。当投资人的投资期满，宜信公司再为投资人支付来自借款人的本息偿付，或者由唐宁亲自回购。
（1）基础债权资产是通过借款人和唐宁签订借款合同而形成。先由宜信公司利用其搭建的几个平台汇集各类资金需求者。其次，唐宁运用自然人的身份与借款人签订借款合同，以此获得未来具有稳定现金流的基础债权资产来形成资产池。对比Lending club，宜信以唐宁替代了Webbank来作为债权人。
（2）借贷资产被唐宁以信托方式转让给宜信公司。宜信公司通过信托对唐宁所拥有的借贷资产进行管理和使用。而宜信公司则扮演了SPV的角色，购买了信贷资产，使得基础资产从原始债权人转移到证券化发起人手中。然而，宜信公司并非我国金融体系内的金融机构，信托业务并不属于其运营范围。
（3）宜信公司将其受托的信贷资产由宜信旗下财富管理公司进行结构性重组之后形成满足不同投资者需求的各类 P2P 理财产品。投资者通过宜信的P2P平台来购买这些理财产品，从贷款人还款的利息按期得到收益。若投资人的理财产品到期时，借款人的借款期限还没到，则由宜信公司将其回购并支付本息。从而完成了类证券化的一个完整的流程。
可见债权转让模式的P2P流程本身从事的就是类资产证券化性质的业务，P2P平台扮演了证券承销商的角色，所销售的理财产品也是结构化的证券化产品。而宜人贷P2P网贷目前有ABCD四个信用级别，以风险最高的D类借款为主。
P2P网贷+小贷公司的类资产证券化
除了像宜信这样的债权转让模式的P2P网贷平台外，还有一些P2P网贷平台与小贷公司合作，开展了小贷公司信贷资产的非标资产的证券化业务。
PPmoney成立于2012年年底，原名“万惠投融”，于2014年4月更名为PP money。截止2016年8月，该平台累计成交量突破862亿元，是国内第一个与小贷公司合作并将小贷公司的信贷资产进行类证券化的网贷平台。其证券化之路始于2014年3月推出的 “安稳盈-小额信贷资产权益”系列。该产品的设计结构带有典型的证券化性质，但从法律主体而言，我国目前的信贷资产证券化的相关法规中，所承认的信贷资产支持证券的发起机构与受托机构，皆不包括小贷公司、P2P网贷机构以及其他民间借贷机构，因此PPmoney从事的仅是类证券化业务。
PPmoney的主要流程如下：
（1）小贷公司与其客户签订合同并为其发放贷款，从而获得信贷资产并建立债权债务关系，并由这些未来产生稳定现金流收益的基础债权组建形成证券化资产池；
（2）资产收益权被小贷公司打包后转让给广东太平洋资产管理有限公司（是PPmoney的母公司），由后者受托到当地的金融交易所备案记录，并在其平台挂牌交易；
（3）由PPmoney合作的保理公司接受广东太平洋的委托，把在交易所挂牌上市信贷资产包摘牌退市，此时广东太平洋资产管理公司、当地金融交易所以及保理公司，他们的行为加总所充当的是一个SPV的作用；
（4）保理公司通过PPmoney网贷平台，将小贷收益权份额以理财产品的形式分割转让给多名投资人；
（5）投资者所购买的理财产品到期时，小贷公司股东承诺对投资人的理财产品进行回购。
虽然从表面上来看，对可能出现的小贷公司回购违约风险，该产品设置了三重保障：第一重担保为小贷公司股东，第二重担保为第三方担保公司，第三重担保为平台回购。但整个类证券化过程形成一个闭环，此时发起人也即担保人。除与小贷公司合作外，P2P网贷平台还与典当行合作，如2014年11月PPmoney也推出了安稳盈典当小额信贷资产收益权产品。
P2P网贷+房地产的类资产证券化
租金证券化模式―懒投资。YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作，通过将YOU+未来获得的租金现金流，转化成固定收益项目卖给投资人的方式来募集资金，将募集的资金用于开发后续项目。YOU+国际青年社区与P2P理财公司懒投资合共推出6款金融产品，融资期限短的1个月，最长一年期，年化收益率分别为7.5%～12.5%，融资采取等额本息方式还本付息，这该产品从性质上可以看做是一个ABS（Assets backedSecuritization），即以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。
房地产众筹。与此相关的还有近年来发展起来的房地产众筹，即房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。多个房地产项目以分散风险，房地产企业也可以通过大众筹方式向投资者筹得资金。如2015年6月万达和快钱推出的“众筹1号”即使典型的代表，其发行规模数十亿，但投资门槛为1000元，期限为7年，预期租金年化收益为6%，预期物业增值年化收益率6%，该众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制，从性质上看该产品就是一个“准REITs（Real Estate InvestmentTrusts，房地产信托投资基金）”。 国内很多房地产企业、尤其是面临流动性压力的次线房地产企业都打算尝试证券化融资，通过互联网渠道让大众进行投资，形成“准REITS”来增强房地产开发，而国内相关REITS的法律仍然处于灰色地带。
除了信贷资产外，P2P网贷机构类证券化业务涉及的资产还包括信托资产、证券资产等。
P2P网贷类资产证券化的风险
P2P网贷类资产证券化业务的法律风险。
在2016年8月前，P2P网贷的类资产证券化业务处于灰色地带，没有成文的法律法规对其概念和业务范围进行明确的约束和限定。在2015年先后颁布的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（以下简称《意见》）和《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）中，《意见》指明了P2P网贷的监管机构为银监会，明确提出了P2P网贷平台仅仅作为网络小额借贷的中介信息平台，允许提供并撮合资金供给者和资金需求者达成交易的中介信息服务。但《办法》明确规定P2P平台不得设立资金池，不得提供担保，不得拆分项目期限。但类证券化业务必然会触及上述监管红线，。
P2P网贷类证券化实施主体存在合规风险。在目前我国法律法规体系下，资产证券化的发起人和SPV都应当是获得监管机关核准或通过注册程序的金融机构，而P2P网贷类资产证券化的实际发起人或类SPV机构均不被监管认可。此外对于P2P网贷类证券化过程中各主体机构的关联关系也处于灰色地带。
房地产的P2P类证券化不受监管支持，监管层关于ABS 的负面清单中，涉及与不动产有关的禁项规定“因空置原因不能产生稳定现金流的租金债权”和“待开发或在建占比超过 10%的不动产（保障房除外）及其收益”，不可成为基础资产。
P2P网贷类资产证券化产品存在较大信用风险
首先，就资产质量而言，我国现有资产证券化市场中的发起人一般是金融机构、企事业单位、资产往往具有稳定现金流，市场中发行的产品基本以AAA级和AA+级的高信用等级产品为主，虽然近两年信用层次更加多样，但仍以优良资产为主，尤其是信贷ABS中，有90%的产品评级为AAA级。而P2P网贷类资产证券化产品的发起人主要为小贷公司、典当行等，所发放的贷款主要面向中小企业和个人，具有资金量小、期限短、借款人的信用风险高等特点，采取打包形式的债权转让，转让过程中资金和资产的匹配难以核实、资产信息不透明风险难以把控。随着国内经济下行，中小微企业信用风险增加，容易导致系统性风险。其次，就增信手段而言，P2P网贷类资产证券化产品主要依靠内部增信，外部增信主要依靠第三方融资担保公司。值得注意的是，规范的资产证券化产品主要在银行间市场交易，被机构投资者持有，风险主要由机构投资者承担；P2P平台类证券化产品的投资人却主要是个人，被证券化的资产如出现违约，小贷机构（或房地产企业及其他企业）的信用风险则通过P2P网贷平台向普通公众传递。美国监管就将P2P网贷资产证券化定性为次级贷款证券化。
P2P网贷类资产证券化面临较严重的流动性风险
即便是规范的资产证券化产品，其流动性也远低于债券市场平均水平，如中央国债登记结算有限责任公司托管的信贷ABS，2015年的换手率仅为7.44%，而2015年债券市场整体换手率为172.7%。P2P网贷平台类证券化产品几乎没有二级市场，不存在流动性可能。
网贷类资产证券化存在制度风险
一是业务流程中权威评级机构和发行中介机构的缺失，对于P2P网贷类资产证券化整体流程缺少相应的监管机构监管，也没有权威且专业中介服务机构（如会计事务所、律师事务所和资信评级机构）介入，导致信息披露严重不足；二是P2P网贷类证券化过程缺少信息披露制度，尤其是各个主体之间具有关联关系，且该模式从发起人、摘牌方、转让方到回购方，几乎都是平台及其关联公司，尤其是自2014年以来，商业保理与P2P的融合发展已成趋势，这样就会形成资金池闭环，导致暗箱操作或引发系统性风险。
P2P网贷类资产证券化面临潜在道德风险
第一，P2P网贷类证券化没有实现真正的破产隔离。破产隔离是资产证券化的核心环节，是风险管理的关键步骤，其目的是当发起人破产时，被证券化的资产不被认定为发起人的破产财产。破产隔离的内涵包括资产转移的真实销售、SPV本身的破产隔离。但是，目前我国的 P2P 网贷类资产证券化产品因监管限制不能组建特殊目的载体，自然也就不能真正实现破产隔离和“真实销售”，被证券化的资产仍然和发起人有债务关系。第二，P2P网贷类证券化各主体间的关联关系极易引发道德风险，不排除出现自融式操作。
此外，由于类证券化涉及的资产除信贷资产外，还有信托资产、证券资产，因而易形成混业风险。
监管措施及建议
2016年8月24日，银监会、工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室四部委联合《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（简称《暂行办法》），与之前的征求意见稿相比，新的暂行办法将12条负面清单扩充为13条，增加了禁止网贷机构进行债权转让，即不得从事开展资产证券化业务或实现以打包资产、证券化资产、信托资产、基金份额等形式的债权转让行为。此外，禁止关联交易被取消，变成了禁止自融和变相自融。P2P网贷机构的资产证券化的冲动遭遇最严监管。同时，《暂行办法》还进一步明确了网贷机构是信息中介而不是信用中介，网络借贷金额应当以小额为主，并设置了借款人的借款上限。面对监管的收紧，现存2400多家P2P机构有12个月的调整过渡期进行整改。尤其文中提到的几类P2P网贷机构受冲击较大，宜人贷在《暂行办法》出台后股价暴跌，市值蒸发22%。
但这些监管细则仍然面临执行和落地的问题：
一是对于类资产证券化和债权转让模式来说，此次出台的细则并没有被完全“一刀切”从《暂行办法》表述来看，更多注重“资产包”这一概念，但是单笔债权并不够成资产包，这位大额的单标债权转让留下了操作空间。
二是虽然确立了银监会和地方政府的分层监管制度，但实行的是“备案制”而非“牌照制”，但P2P网贷本质仍然是金融，个人认为牌照制度更具有合理性。
三是需要明确平台的退出机制，如果P2P网贷平台解散、被撤销或破产，如何保护广大投资人的利益。
四是虽然明确了由地方金融办负责P2P网贷机构的整改，但由于缺乏信息共享机制和信息平台，事中事后监管缺乏抓手。而地方金融办还应该围绕金融消费者教育做更加深入的工作。
房地产企业资产管理办法范文第4篇
现将劳动部、国家经济体制改革委员会、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于颁布〈劳动就业服务企业实行股份合作制规定〉的通知》〔劳部发（1994）419号〕（以下简称《规定》）转发给你们，根据《规定》的有关精神，结合我市情况，做如下补充，请各单位一并遵照执行。
一、劳动就业服务企业（以下简称劳服企业），作为以承担就业安置任务为主的特殊企业群体，曾为稳定我市城镇就业形势做出过重要贡献，在建立社会主义市场经济体制过程中，劳服企业也必须适应“两个根本性转变”，建立与市场经济体制相适应的企业发展机制。根据《规定》的有关要求，在劳服企业推行股份合作制是贯彻落实党的十五大会议有关精神和新形势下劳服企业建立现代企业制度的重要内容。劳服企业实行股份合作制是一项政策性很强的工作，市劳动局、市体改委、市地税局、市国有资产管理局等有关单位应加强对我市劳服企业实行股份合作制工作的领导，帮助和指导劳服企业健康有序的开展实行股份合作制的工作。通过实行股份合作制把劳服企业提高到一个新的发展水平，使其在实施再就业工程中，更好的承担就业安置任务。
二、劳服企业改制为股份合作制时，应遵照《北京市股份合作制企业暂行办法》〔市政府（1994）14号令〕和劳动部等四部委局关于《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》一并执行。劳服企业改制为股份合作制企业时股权设置一般为职工个人股、集体共有股、法人股。股权设置比例由企业自定。但职工个人股和集体共有股应占企业总股本的51％以上。在职工个人股比例设置中提倡企业的负责人、生产经营骨干的股权多于一般职工。
三、劳服企业改建股份合作制须对企业资产进行产权界定和资产评估。进行产权界定时，按照市劳动局、市国有资产管理局、市地税局《关于转发劳动部、国家国有资产管理局、国家税务总局〈关于颁布劳动就业服务企业产权界定规定的通知〉的通知》〔京劳服发（1997）208号〕有关产权界定政策规定和工作程序执行。资产评估应依据国家有关规定执行。
劳服企业产权界定结果，涉及国有资产的，应由同级国有资产管理部门核准登记；涉及集体、个人及其他投资者所有的，由地方税务部门进行资产核实，由当地劳动行政部门核准登记，并报有关部门备案。全民所有制性质劳服企业改制工作，按《北京市政府办公厅转发市体改委、市经委关于进一步加快本市国有小企业改革若干意见的通知》〔京政办发（1997）50号〕文件中的有关规定执行。
四、界定为国有资产的净资产，在征得出资主体和同级国有资产管理部门同意后，可比照京政办发〔1997〕50号文，鼓励劳服企业职工出资购买转为职工个人股。对因净资产数额较大，一次性买断有困难的本企业职工，允许在不超过五年的期限内分期付款，但首期付款额不得低于全部购买款的30％。对未付款部分不享有所有权。还可根据企业要求留给企业有偿使用并以不高于银行同期贷款利率标准收取资产占用费。
五、界定为劳动者集体共同共有的资产，可折股形成集体共有股，对集体共有股分得的股利一般可按下述方法进行分配：一部分（约30％－40％）分配给现职职工；一部分（约30％－40％）分配给原企业离退休人员；一部分（约20％－30％）作为企业劳动分红。集体共有股股利的分配由职工（股东）大会决定。调离本企业的职工不再享有分红权。
六、按照《规定》的有关精神，原有劳服企业改建股份合作制企业时，在做好上述前期准备工作的前提下，按下列程序办理实行股份合作制的审批手续：
（一）根据《规定》的有关具体审批手续，凡原劳服企业改建为股份合作制的，由主管部门签署意见后，按管理权限分别报市或区、县劳动服务管理中心审核；
（二）经市或区、县劳动服务管理中心审核签署意见后，按照北京市人民政府〔1994〕第14号令《北京市股份合作制企业暂行办法》、京政办发〔1997〕50号文件的有关规定，再到同级委、办、局履行改制的审批手续；
（三）经同级委、办、局批准后，到工商行政管理部门进行改制的工商注册登记手续；
（四）经工商行政管理部门改制注册登记后，按隶属关系将改制情况报市劳动服务管理中心备案。
七、新办的股份合作制企业，凡经劳动部门认定并发给《劳动就业服务企业证书》的，并达到财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》〔财税字（94）001号〕规定安置比例的，经当地地税部门批准，可享受减免税优惠政策。
八、原劳服企业改建为股份合作制时，凡在享受减免税期内并继续承担就业安置任务、符合安置规定比例的，可继续享受减免税优惠政策，至减免税期满时止。
凡被劳动部确定的本市实行股份合作制改造试点的劳服企业，自转制之日起视同新办企业，凡达到财政部、国家税务总局财税字〔94〕001号文件规定安置比例的，可从转制的当年算起享受劳服企业的减免税政策。
附件：劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局关于颁布《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》的通知（劳部发〔1994〕419号）
通知
各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）、体改委（办）、税务局、国有资产管理局，国务院有关部门：
劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局制定了《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》，现予颁发，请遵照执行。
劳动就业服务企业实行股份合作制规定
第一章 总则
第一条 为深化劳动就业服务企业改革，进一步发挥劳动就业服务企业（以下简称劳服企业）促进就业、平抑失业率和保障社会稳定的作用，根据国家有关法律、法规制定本规定。
第二条 股份合作制劳服企业，是借鉴股份制的做法，实行劳动合作与资本合作的一种企业组织形式。
第三条 股份合作制劳服企业，应遵循下列原则：
（一）全员入股，股权平等，同股同利，利益共享，风险共担；
（二）实行独立核算，自主经营，自负盈亏，自担风险；
（三）实行民主管理；
（四）实行按劳分配与按股分红相结合。
第四条 股份合作制劳服企业凡继续承担安置城镇失业人员任务的，仍享受财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件中规定的对劳服企业的优惠政策。
第五条 各级地方劳动部门应安排一定比例的就业经费、生产扶持资金和失业保险金扶持股份合作制劳服企业。对参加了失业保险的劳服企业，可用适量失业保险金作为向银行贷款的贴息。
第六条 各级地方劳动部门就业服务机构和行业部门劳服企业管理机构应依照《劳动就业服务企业管理规定》，加强对股份合作制劳服企业的管理、指导、协调、监督和服务。
第七条 股份合作制劳服企业应与主办或扶持单位签定协议，建立新型的合作关系。经双方协议商定，劳服企业可有条件地为主办单位承担一定比例的职工子女和富余职工的安置任务。
第八条 股份合作制劳服企业应坚持按劳分配的原则，实行成本工资与税后利润按股分红和劳动分红的分配办法。并根据地方政府确定的工资指导线和企业经济效益、劳动生产率、职工生活费用价格指数等因素自主决定企业的工资水平。
第九条 股份合作制劳服企业应实行社会保险制度，依照规定标准为企业职工缴纳养老、失业、工伤、医疗、生育保险费。
第十条 股份合作制劳服企业依法自主决定用人形式，通过签订劳动合同建立劳动关系。
第十一条 股份合作制劳服企业职工及其他投资者以其所认购股份对企业承担有限责任，企业以其全部财产独立承担民事责任。
第十二条 股份合作制劳服企业依法取得法人资格后，其财产和正常经营活动受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯和非法干涉。
第十三条 股份合作制劳服企业应加强党的组织建设，开展党的活动。
第二章 企业的设立
第十四条 股份合作制劳服企业采取原有企业改制和组建新企业两种方式设立。
新组建股份合作制劳服企业应由三名以上作为发起人，并有20名以上个人股东；原有企业改为股份合作制劳服企业应经原企业职工大会通过，有外来投资的，应征得投资者的同意。上述两种方式均需报地方劳动部门就业服务机构审查同意后，到工商行政管理机关核准登记并领取营业执照，由税务机关办理税收减免手续。
第十五条 劳服企业实行股份合作制，应向当地劳动部门就业服务机构提供下列文件：
（一）申请报告；
（二）实施方案；
（三）企业章程；
（四）职工（代表）大会通过的决议，或新组建企业发起人协议书；
（五）企业财产验资确认书；
（六）企业资产所有者及投资者意见；
（七）劳服企业认定证书；
（八）审批机关要求的其它文件。
第十六条 股份合作制劳服企业章程必须载明下列事项：
（一）企业的名称及场所；
（二）企业的宗旨、经营范围和经营方式；
（三）企业设立方式、股金来源和股权设置；
（四）收益分配及亏损分担办法；
（五）股份管理办法；
（六）股东（职工）大会、董事会、监事会的职权和议事规则；
（七）企业法定代表人的产生程序及其职权；
（八）股东的权利和义务；
（九）企业组织机构及其职权；
（十）企业章程修订程序；
（十一）企业承担安置城镇失业人员任务的措施和办法；
（十二）其它需要明确的事项。
第三章 产权界定
第十七条 劳服企业改制为股份合作制，应在劳动部门就业服务机构、国有资产管理、税务等有关部门组织指导下进行，并吸收投资者参加，成立清产核资小组，清理原有企业债权、债务，核实企业全部资产，界定企业的净资产产权，明确债权、债务的责任。
第十八条 清产核资和产权界定的结果，应提交职工（代表）大会审议，报政府授权部门确认，并发给资产确认书。涉及国有资产的应报国有资产管理部门确认。
第十九条 股份合作制劳服企业，按下列原则进行产权界定：
（一）企业开办初期和企业发展过程中，全民单位为解决职工子女就业拨给的闲置设备等实物，界定为劳服企业集体资产。扶持的资金及非闲置设备等资产（折合资金），有协议的按协议处理，无协议的按照国家为解决主办单位职工子女就业的有关政策有偿使用。经双方签订协议，这部分资产可作为劳服企业改组为股份合作制时主办单位国有法人投资，或作为继续安置主办单位职工子女和富余职工的扶持条件。
（二）按照国家法律、法规和政策规定所享受的税收减免等优惠政策所形成的资产，归企业集体所有，并依照国家规定，列为企业集体资本金。
（三）企业在发展过程中，使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的积累，归企业集体所有；全民单位提供担保并履行了连带责任的，全民单位应予以追索清偿。
（四）企业生产经营场地，其土地所有权属于国家，可继续有偿使用。并按照国家有关法律、法规和政策缴纳土地使用占用费。
（五）企业享受国家税前还贷和以税还贷等特殊优惠政策而形成的资产，属于扶持性国有资产，可按照国家有关规定列入企业公积金，单独列帐反映，国家保留对这部分资产处置权，不参与管理和收益。资产可用于企业发展和安置就业。
（六）投资主体不清的资产，以及接受无偿资助和捐赠所形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有。
（七）企业自筹资金，投资收益形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有。
（八）企业职工个人出资及其投资收益形成的资产，其产权归职工个人所有。
（九）其他社会法人投资及其投资收益形成的资产，其产权归投资的法人所有。
第二十条 股份合作制劳服企业职工奖金、工资储备基金等，其产权归职工个人所有。
第四章 股权设置
第二十一条 股份合作制劳服企业的股东，可以用货币投资，也可以用建筑物、厂房、机器设备等有形资产、非专利技术等无形资产折价入股。以无形资产作价折成股份，其金额不得超过企业注册资产的20％。
第二十二条 股份合作制劳服企业，根据资产来源和归属设置股权。其股份按投资主体分为：职工个人股、职工集体股、法人股。
（一）职工个人股，是指本企业职工个人出资及当年新安置的城镇失业人员带资入厂或以技术、实物、财产等投资入股的股金所形成的股份，其股权为职工个人所有。
（二）职工集体股，是指在原有企业界定产权时，划归劳动者集体共同共有的资产构成的股份，其股权为本企业全体职工集体所有。
（三）法人股，是指企业法人以其合法可支配的资产投入到劳服企业的股份，或扶持单位、企事业单位、社会团体以其合法可支配的资产投入所形成的股份，其股权为法人所有。法人股为优先股。企业章程应对优先股作出具体规定。
第二十三条 股份合作制劳服企业的职工应按照企业章程认购所规定的限量数额股份。新组建的股份合作制劳服企业，职工个人股在本企业股本总额中应占主体。改制为股份合作制的劳服企业，职工个人股和职工集体股的股本总额应在企业股本总额中占主体。
第二十四条 职工个人股不得退股，但遇职工死亡、退休、调离、辞职或被企业辞退、除名、开除等，企业可根据情况购买职工持有的股份。当出现企业章程规定的特殊情况时，经股东大会同意，可由企业负责收购部分个人股份。企业收购的股份，可出售给企业其他职工或新参加企业的职工。
第二十五条 股份合作制劳服企业不发行股票，只出具出资证明书，作为资产证明和分红依据。
第五章 收益分配
第二十六条 股份合作制劳服企业按照国家对劳服企业有关税收政策规定，依法缴纳所得税。
第二十七条 股份合作制劳服企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按照下列顺序分配：
（一）弥补前年企业亏损，不足弥补的亏损额，以企业公积金弥补，仍不足的由股本金抵补。
（二）提取法定盈余公积金。
（三）提取公益金。
（四）支付劳动分红。
（五）支付优先股股利。
（六）支付普通股股利。
第二十八条 个人股东的股份收入应按国家有关规定缴纳个人所得税。
第二十九条 职工集体股分得的股利，可拿出一定比例分配给在册离退休职工和现职职工。具体分配比例及标准由企业职工（代表）大会决定。现职职工分配，可采取两种办法：一是直接分配给职工；二是将分配的股利记入职工个人帐户，由企业有偿使用，企业扩股时可转增职工个人股股本。职工集体股分得的股利给职工分配后的剩余部分，可单独列帐，企业扩股时，转增职工集体股股本。
第三十条 股份合作制劳服企业当年无利润时，不得分配股利。
第三十一条 股份合作制劳服企业公积金应用于弥补企业亏损，扩大企业生产经营或转增股本。
第三十二条 股份合作制劳服企业公益金应用于企业的职工集体福利支出。
第三十三条 股份合作制劳服企业应严格执行国家财务会计制度，加强财务管理，接受政府有关部门的监督、审计。
第六章 管理体制
第三十四条 股份合作制劳服企业可实行股东大会和职工大会合一制度。股东（职工）大会是企业的最高权力机构。股东会议可实行一人一票制。股东（职工）大会应定期召开，听取董事会、监事会工作报告，表决企业议案。股东（职工）大会行使下列权利：
（一）选举或罢免董事会和监事会成员；
（二）决定企业的设立、合并、终止和清算；
（三）批准企业安置城镇失业人员的方案；
（四）修改企业章程；
（五）批准企业年度预决算方案和利润分配方案；
（六）对企业增加或减少注册资本作出决定；
（七）决定企业发行债券；
（八）对其它重要事项作出决定。
第三十五条 股份合作制劳服企业可设立董事会。董事会为企业的决策机构，向股东（职工）大会负责。
第三十六条 董事会行使下列职权：
（一）审定企业年度生产经营计划和企业发展规划；
（二）审定企业年度财务预算和决算方案；
（三）决定召开股东（职工）大会，并向大会报告工作；
（四）执行股东（职工）大会决议；
（五）制定企业增减注册资本方案；
（六）制定发行企业债券的方案；
（七）审定企业安置失业人员的方案；
（八）制定企业设立、合并、终止方案；
（九）制定企业章程修改方案；
（十）选聘企业经理（厂长）及有关管理人员并决定其报酬标准和支付办法；
（十一）企业章程规定的其它职权。
第三十七条 股份合作制劳服企业可设监事会。监事会是企业活动的监督机构，由三名以上单数监事组成。其活动方式依照企业章程规定。监事的任期每届不得超过四年，但可连任。监事不得兼任董事、经理及其他高级管理职务。监事会议决议由三分之二以上监事表决同意，方可实行。监事行使下列职权：
（一）监事会的主席或监事代表列席董事会会议；
（二）对董事和经理（厂长）履行职权进行监督；
（三）查阅企业财务帐簿和其它会计资料，要求董事会和经理就相关的问题作出书面报告；
（四）审核企业年度决算和清算的表册，并就审核的结果制作意见书，向股东（职工）大会报告；
（五）必要时召集股东（职工）临时会议；
（六）对董事会和经理违反法律、法规、公司章程或股东会议行为进行制止，必要时向股东（职工）大会报告。
第三十八条 监事会行使职权时，聘请律师、注册会计师等专业人员的费用由企业承担。
第三十九条 股份合作制劳服企业因其规模限制不设立董事会和监事会的，其有关职责由股东（职工）大会确定专门人员负责。
第四十条 股份合作制劳服企业法定代表人的产生，由企业章程作出规定。经理由董事会聘任或由股东（职工）大会选举产生，行使下列职权：
（一）组织和实施企业日常生产经营管理工作；
（二）实施股东（职工）大会或董事会通过的决议；
（三）提出企业发展规划、生产经营计划和企业规章制度草案；
（四）提出职工收益分配方案；
（五）提出企业年度预决算方案和利润分配方案；
（六）决定企业管理机构的设置，任免副经理和其他管理人员；决定副经理以下职工的奖励和处分；
（七）提出安置失业人员就业的方案；
（八）定期向股东（职工）会议和董事会报告工作，并听取意见，接受监督；
（九）行使企业章程规定的其它职权。
第四十一条 各级劳动部门就业服务机构和税务部门，对股份合作制劳服企业承担安置城镇失业人员情况及享受减免税政策落实情况，进行年度检查。
第七章 变更与清算
第四十二条 股份合作制劳服企业合并分为吸收合并和新设合并。企业合并应由各方签定协议，处理好债权、债务等遗留问题，妥善安置好企业人员。合并各方未清偿的债务由合并后的企业承担。
第四十三条 股份合作制劳服企业分立时应由分立各方签定协议。分立协议中应明确划分分立各方的财产、债权、债务。对企业债权的承担，应事先作出决定，以书面形式通知债权人，并签定清偿债务的协议。经双方协商达不成协议的不得分立。
第四十四条 股份合作制劳服企业合并与分立，应报当地劳动部门就业服务机构批准，依照规定向原登记机关办理变更登记手续。
第四十五条 股份合作制劳服企业因宣告破产、撤销或其他原因而终止，应按照国家有关规定成立清算组织，限定日期做好企业财产清算工作和各种债务偿还工作。
第四十六条 破产的股份合作制劳服企业，其财产拨付清算费用后，按照下列顺序清偿债务：
（一）应付未付的职工工资；
（二）应缴未缴的社会保险费；
（三）应缴未缴国家的税款；
（四）尚未偿付的债务。
不足清偿同一顺序债务的按照比例清偿。
房地产企业资产管理办法范文第5篇
关键词：大屯矿区；房地产资源；优化配置；资源共享
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企业简介
江苏金屯房地产开发有限公司，具有国内房地产开发企业资质（国家二级），其前身为大屯煤电（集团）有限责任公司房产处，简称（房产处），初建于1993年，1996年房产处与公用事业处、后勤处合并为生活服务公司，1999年由生活服务公司划分为房产分公司与物业管理分公司，2003年8月根据大屯公司主辅分离走向市场要求，正式在省工商局注册登记，改制组建为江苏金屯房地产开发有限公司，注册资本5000万元。许可经营项目有：房地产开发与经营。一般经营项目：物业管理，房地产中介，公路工程、桥梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑装修装饰工程施工等。
2 房地产业资源分类
房地产业资源可分为物质性有形资源和非物质性无形资源。其中物质性有形资源最重要的有两种：（1）用于房地产开发的土地储备；（2）房地产开发资金。非物质性无形资源种类较多，其中最重要的有以下五种：（1）人才资源：具备从事开发全过程所必备的各种专业人员；（2）品牌资源：包括有企业品牌资源和项目品牌资源；（3）销售渠道资源；（4）基础结构资源：包括房地产开发企业的企业文化、企业内部的管理制度和企业的管理哲学；（5）组织能力资源：即企业的组织架构和管理能力。
3 大屯矿区房地产业在资源配置上面临的主要问题
大屯矿区房地产业经过十几年来的发展，市场竞争日益激烈，内部房产供销日渐紧张，大屯矿区房地产业遇到了前所未有的困境，与其他大型国有企业基地房地产业一样均面临五大难题：
3.1 矿区房地产开发得到政府优惠和扶持机会逐渐减少
国有房地产业长期习惯的廉价的“协议土地”、“划拨土地”已成为历史，闲置用地的管理也越来越严格，开发企业取得“二手”、“三手”地的机会也将逐渐减少。房地产开发已由小规模、低质量、低水平的“自由开发”发展到适度规模、高质量、高水平的综合开发。综合开发对我们这样国有企业的矿区房地产公司的资金实力、技术实力、管理能力有了更高的要求，客观上对房地产开发形成了新的挑战。
3.2 矿区房地产业的经营和管理不完善
大屯矿区房地产业作为国有企业管辖下的房地产业，在生产经营与管理方面主要存在两点问题：（1）生产经营的灵活性差；（2）管理机制和决策机制不完善。这两个缺点使我们矿区房地产业在无情而公正的市场经济中往往显得反应迟缓，慢人一步，从而导致失去良机，生产经营无法连续开展。
3.3 不重视品牌的创立和企业形象的确立
我们矿区的房地产开发项目通过扎实的工作，为矿区提供了优质的产品，在社会上赢得了良好的信誉，然而我们却忽视了房地产企业形象与品牌效应等“无形资产”的培养，产品没有系列化、商标化、标志性，不重视品牌和企业形象的确立。
3.4 矿区房地产开发融资能力不足
由于国家政策的限制，目前矿区房地产开发项目的资金来源较为狭窄，主要是通过自有资金、银行贷款、商品房预售等手段筹集资金。反映在项目开发的运作中，自有资金的比重过低，企业资产负债率过高。使得矿区房地产业面临着这样的矛盾：一方面是大屯矿区房地产项目开发资金紧张，资金缺口大；另一方面，矿区部分资产呈现呆滞、凝固状态。因此，融资能力直接影响到了矿区房地产业的生存与发展。
3.5 矿区房地产业缺乏人才、技术和市场资源的合理优化配置
大屯矿区房产合并重组，房地产资源也随之不断扩大，缺乏资源的合理优化配置，主要表现在以下四点：（1）由于人员编制较少，管理人员的素质及管理水平有限，房地产管理制度过时或不完善等原因，造成房地产资源管理的困难。（2）机构设置重叠，资源浪费严重。（3）材料供应、设计、物业等缺少参与市场竞争，导致供应的产品和服务不仅价格高而且质量低，造成矿区房地产开发成本增加，消弱了我们的市场竞争力。（4）矿区房地产业在资源共享、资源相互利用机制等方面不完善，出现了同种商品（或服务）采购价格不一样，对外关系协调重复花费公关费用的现象，造成不小的浪费。因此完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。
4 针对上述问题，浅谈五点解决大屯矿区房地产资源配置的有效途措施
4.1 充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源
大屯矿区房地产开发在土地资源的获取上经历了：划拨用地——协议用地——有偿转让（拍卖、招标）的历史性阶段。过去那种廉价的“划拨”、“协议”用地将不复存在。因此，充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源显得尤为重要。
4.2 改革房地产管理体制，建立高效合理的管理模式
根据大屯矿区实际情况出发在房地产资源配置上实行全矿区共享，避免重复建设造成严重的浪费。从改革内部管理体制上下功夫，提高房地产教育资源的利用率。根据房地产管理中存在的问题。重新制定科学、合理和富有人性化的房地产管理办法。使房地产的管理规范化、系统化、人性化，不断完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用资金
房地产业是资金密集型行业，具有投资大、周期长、周转慢等特点。要解决房地产项目开发资金，首先，拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用开发资金。其次，在资金的运作上尽量不要过分依赖银行贷款，拓展筹资渠道，还可将积压的部分土地和空置房采取多种如出租或转让或联合开发等形式，使之变为资金优势，沉淀部分可流通资产。最后，还可以加强组织、技术、管理、经济等方面的措施建设，减少公司管理成本和项目管理成本，加快产品销售，使资金的筹集、调配、使用科学、
合理。
4.4 重视品牌的创立和企业形象的确立
房地产业品牌是房地产发展商向消费者长期提供的一组特写的特点、利益和服务，良好的品牌传达了质量的保证。由于房地产行为的特殊性，其品牌具有别于一般商品品牌的特殊含义。良好的企业声誉是塑造品牌表象的保证，一方面住宅商品具有深厚的区域特色，企业形象的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；另一方面，住宅商品投资大、周期长，企业发展商实力在很大程度上影响着消费者对其开发项目的判断，因此，企业形象是品牌的
核心。
4.5 完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，提高房地产资源利用率
大屯矿区房地产资源是大屯公司房地产业生存和发展的物质基础，是大屯公司国有资产管理中最重要的组成部分。完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。采取的措施有：（1）推行公用房地产资源“定额配置，超额有偿使用”和经营性房地产资源有偿使用的管理体制。（2）利用经济手段，对生产、经营、行政办公用房实行定额配置管理，定额使用的房地产免费使用，超额使用的房地产须缴纳房地产资源。（3）合理配置各部门房地产资源，提高房地产资源的使用效率。同时进一步加强后勤、矿办产业及其他经营性房地产的规范管理，确保经营性房地产资源的保值、增值。（4）制定矿区战略发展规划，根据矿区的特点，采取因地制宜的方式，合理安排矿区的分布格局，实现矿区资源共享，最大化地利用房地产资源。（5）引进人才，培养人才，发挥人才功能，增强市场调研能力和必要的技术优势。
5 结语
房地产开发企业的企业资源就是企业在“人、财、物、产、供、销”等方面所拥有的资源，这些都是企业完成组织使命和目标所必不可少的要素，也是企业提高经营绩效和加速发展必不可少的要素。
矿区房地产业的发展应实施集约化经营，实现规模发展，在经营中遵循市场化操作规则，在竞争中求发展，实现企业平稳发展，建立健全投资成本控制体系，提高企业科学管理水平。以上所有这些目标的实现都离不开企业各种有效资源的合理配置和优化，特别是现阶段市场日益规范，竞争日益激烈的形势下更应加强这方面的研究和探索，使企业有限的资源得以有效利用，为企业减少产品成本、提升产品价值，提高经济效益，增强市场竞争优势作出一定的贡献。
参考文献
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[2] 张永岳，陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社，2002.
[3] 李正文.高校房地产资源的优化配置[J].广西教育学院学报，2010，（6）.
